第13讲 第三章房地产价格和价值(新版)

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1、第7讲房地产价格和价值二一、大纲要求考试目的本局部的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件，房地产价格与一般物品价格的异同、与房地产供求的关系，房地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1了解房地产价格的含义；2熟悉房地产价格的形成条件；3了解房地产价格与一般物品价格的共同之处；4熟悉房地产价格与一般物品价格的不同之处；5熟悉房地产需求；6熟悉房地产供应；7熟悉房地产均衡价格；8熟悉房地产供求状况的分类；9熟悉价值、使用价值和交换价值；10掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；11掌握市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和

2、剩余价值；12掌握抵押价值；13了解买卖价格、租赁价格、保险价值、计税价值和征收价值；14了解房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格；15掌握无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值；16熟悉历史本钱、重置本钱、可变现净值、现值、公允价值和账面价值；17了解市场调节价、政府指导价和政府定价；18熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；19熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格；二、内容讲解第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类现实生活中经常出现这种情形：多个不同的名称可能指的是同一种事物，同一个名称可能指的是多种不同的事物。科学的研究，要求尽可能防止混乱和模糊的用语。

3、因此，房地产估价必须弄清房地产价格和价值的种类以及每种房地产价格和价值确实切含义，以正确地理解和选用所接触到的价格和价值，把握需要评估的房地产价值的内涵。纵观古今中外，房地产价格和价值的种类繁多，名称也不够一致，有的还是特定房地产制度政策或历史阶段的产物。不同的房地产价格和价值，所起的作用不尽相同；在评估不同的价值类型时，应采用的依据和考虑的因素也不尽相同。下面不是将每种房地产价格和价值分别单独介绍，而是将相关的几种价格或价值放到一起介绍。这样做虽然会出现个别重复现象，但有助于更好地比拟和理解，而且在不同的地方，介绍的角度也会有所不同。一、价值、使用价值和交换价值价值一词在日常生活中经常使用且

4、含义广泛，如历史价值、艺术价值、学术价值、价值观、“人生的价值是什么等中的价值。在房地产估价中，所涉及的价值主要是经济学范畴的价值。在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指交换价值。使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，即交换价值表现为一定数量的其他商品。在现代社会，交换价值通常用货币来衡量，因此交换价值一般表现为一定数量的货币。人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是交换价值。在房地产估价中所讲的价值，一般也是指交换价值。任何种物品能够成为商品，首先必须是有用物，能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的物品不会

5、被交换对方所接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。因此，使用价值是交换价值的前提，即没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值。例如空气，缺了它人们就不能存活，但由于随时随地都可以自由取用，通常情况下没有交换价值。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的交换价值。但在房地产估价中首先应对有关房地产使用价值的房地产质量、性能、完损状况等进行“鉴定，因为它们影响着房地产交换价值的大小。这如同对古董、名家艺术品、珠宝玉石；进行估价，如果不知其真伪和品质，就肯定评估不出其价值。因此，日本把估价称为鉴

6、定评价是有一定道理的。二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值【2021、2021、2007、2006年考试考点】一成交价格成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方达成交易买方同意支付、卖方同意接受，或者买方付出、卖方收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格通常随着交易行对交易川象和市场行情的了解程度，出售或购置的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。理解成交价格，需要对其形成机制，主要是卖方要价、买方出价和买卖双方成交价三者的关系有所了解：1卖方要价也称为供应价格，是站在卖方的角度，指卖方出售

7、房地产时愿意接受的价格。由于卖方总想多卖些钱，卖方出售房地产时会有个可接受的最低价简称最低要价，买方的出价必须高于这个价格卖方才会出售。其心态是在此价格之上越高越好。2买方出价也称为需求价格，是站在买方的角度，指买方购置房地产时愿意支付的价格。由于买方总想少付些钱，买方购置房地产时会有个可承受的最高价简称最高出价，卖方的要价必须低于这个价格买方才会购置，其心态是在此价格之下越低越好。3卖方要价和买方出价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中，卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的

8、上下关系为：买方最高出价买卖双方成交价卖方最低要价在图34a中，因为买方最高出价低于卖方最低要价，所以交易不能成功。在图34d中，因为买方最高出价高于卖方最低要价，所以交易可能成功，并由卖方最低要价和买方最高出价形成了成交价的可能区间。卖方和买方通常只知道该区间中自己的那一端，并都试图了解对方的那一端但通常不成功。实际的成交价将落在这区间的某个位置，至于是刚好为卖方最低要价或买方最高出价还是在两者之间，取决于买卖双方相对的议价能力和技巧，特别是该种房地产市场是处广义方市场还是卖方市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位

9、并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场厂，成交价会偏向买方最高出价。成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，成交价格可分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等门愿、老实无欺、尤利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或，市场行情不了解等不良因素的影响；反之，那么为非正常成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有7个：公开市场。交易对象本身具备市场性。众多的买者和卖者。买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中任何一个买者

10、或卖者对价格都没有控制力量，没有显著的影响力。买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。自私且理性的经济行为。这又称为“经济人假定，即人是自私的，也是理性的，其中消费者追求效用最大化，生产者追求利润最大化。具体在交易小，指卖者总想多卖些钱，买者总想少付些钱；买卖双方均是谨慎的，价格不受任何方感情冲动的影响。买者和卖者都具有完全信息。这是指买者和卖者都充分了解交易对象和市场行情。适当的期间完成交易。即有适当长的时间寻找适宜的买者或卖者，而不是急于出售或急于购置。成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如，按照出让方式的不同，可将国有建设用地使用权出让的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价

11、和挂牌成交价，它们分别是指采取协议方式、招标方式、拍卖方式、挂牌方式出让的成交价。在目前国有建设用地使用权出让中，由于不同出让方式的价格形成机制不同等原因，造成成交价有所不同。协议出让方式由于是政府对公益性、需要扶持的高科技工程等提供土地的方式，所以一般会降低地价。招标出让方式由于通常不仅考虑投标价格，还考虑投标人的财务实力、资质等级、经营业绩、开发经营方案包括工程定位、开发经营理念、开发进度等以及综合印象等，不一定是投标价格最高者中标，所以对地价有一定的抑制作用，但主要以投标价格高者确定中标人的招标出讣方式有抬高地价的作用。拍卖和挂牌出让方式由于完全是“价高者得，所以最能抬高地价。因此，在通

12、常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议出式出让的地价最低。【教材变动内容】二市场价格市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均水平价格。它是剔除了各种偶然和不正常因素以后的价格，是该种房地产大量成交价格的抽象结果如该种房地产成交价格的平均数或中位数、众数。三理论价格理论价格是在真实需求与真实供应相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格、实际价值、真实价值等。但理论价格并不是静止不变的。价格与供求是互动的：一方面，价格由供应力量与需求力量相互作用决定；另一方面，供应量与需求量又受价格的影响，通过价风格节到达

13、均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。市场价格的正常波动是由真实需求与真实供应相互作用造成的。但凡影响真实需求与真实供应的因素，如居民收入、房地产开发本钱等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济开展下，市场价格根本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度、较长时期偏离理论价格，如在投机性需求带着下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕

14、着更大的波动而上下波动。这种关系可见图35。四评估价值评估价值appraisalvalue简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动得出的估价对象的价值，即它实质上是估价师对估价对象价值的一个估计值。评估价值可根据采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如通常把市场法、收益法、本钱法测算出的价值，分别称为比准价值、收益价值和积算价值。从某种意义上讲，市场法测算出的价值趋向于成交价，收益法测算出的价值趋向于最高买价。本钱法测算出的价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，市场法测箅出的价值趋向于市场价格，收益法测算出的价值趋向于理论价格。当房地产市场较成熟且处于正常状况时，市场法、收益法和本钱法测算出的价

15、值应根本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，市场法测算出的价值会大大高于收益法、本钱法测算出的价值。换句话说，如果市场法测算出的价值大大高于收益法、本钱法测算出的价值，那么说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。当本钱法测算出的价值在不考虑外部折旧的情况下大大高于市场法或收益法测算出的价值，那么说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，那么说明房地产供不应求或房地产市场景气。评估价值虽然不是事实，但在为交易效劳的估价中，评估价值与成交价格有着密切的关系。由于缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业房地产估价为交易当事人确定要价或出价提供参考依据，或者为交易双方提供议价根底。在这种情况下，评

16、估价值往往会成为成交价格。但值得注意的是，由于不同的估价师的专业知识、经验、职业道德等的不同，同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值往往不同。但称职的估价师评估出的价值应接近，之间的差异会在合理的误差范围内。由此可见，要求评估的是合理的价值，而实际评估出的可能是带有估价师个人主观因素的价值，这两者又都可能与估价对象在市场上交易的成交价格不同。但从理论上调：，在为交易效劳的估价中，一个良好的评估价值的正常成交价格市场价格。从一宗房地产的成交价格、市场价格、理论价格和评估价值的关系来看，它们之间可能是相同或近似的，也可能是不同的。当交易情况为正常时，成交价格接近市场价格；当市场处于正常状况时，市场

17、价格接近理论价格；当估价是科学准确的，评估价值接近市场价格或理论价格。三、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和剩余价值【2021、2021、2021、2007年考试考点】在实际估价中，不同的估价目的要求评估的价值类型可能不同。不管是何种评估价值，均是假定估价对象在一定的条件下进行交易的最可能的价格或金额。市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和剩余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种根本价值类型。其中，市场价值又是最根本、最常用的价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价

18、值。一市场价值市场价值market value MV过去称为公开市场价值open market value MV，国内外有多种定义。这些定义主要是表述上的不同，内涵根本上是相同的，目前一般采用?国际估价标准?的定义。根据?国际估价标准?，市场价值是指一项财产在进行了适当的营销后，由懂行、审慎且无被迫的自愿的买方和自愿的卖方，以公平交易方式在估价时点进行交易的估计金额Market Valueisdefinedas：The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between a

19、willing buyer and a willing seller in an armslength transactton after prope rmarketing wherein the parties had each acted knowledgeably，prudently，and without compulsion。也可以将市场价值简要定义为估价对象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。从上述定义看，市场价值有以下形成条件：1适当的营销所交易的财产以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使财产引起一定数量的潜在买

20、者的注意。2懂行一买方和卖方都了解所交易的财产并熟悉市场行情，买方不是盲目地购置，卖方不是盲目地出售。3审慎买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事。4无被迫一买方和卖方都是出于自发需要进行财产交易的，买方不是急于购置不是非买不可，卖方不是急于出售不是非卖不可，同时买方不是被迫地从特定的卖方那里购置财产，卖方不是被迫地将财产卖给特定的买方。5公平交易买方和卖方都是出于利己需要进行财产交易的，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系，不是关联交易。【教材变动内容】市场价值还有一些隐含前提，包括：市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价。例如，房地产开发企业可能对与其土地相邻的一块狭长土地比别人更感兴趣，因为有了该块土地后，他就能更充分地进行整体开发。既不过于乐观又不过于保守。最高最正确利用。继续利用对企业而言即持续经营。