房地产财务第2x版

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1、房地产业务财务讨论财务部财务部1 目目 录录 一、房地产开发企业会计与税务业务概述 二、企业设立阶段 三、获取土地阶段 四、开发建设阶段 五、转让及销售阶段 六、持有阶段 七、企业所得税业务2第一部分企业会计与税务业务概述一、房地产开发企业及业务范围二、开发经营流程三、房地产开发企业会计概述四、房地产开发企业纳税业务概述3一、房地产开发经营一、房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设、并转让房地指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设、并转让房地产开发项目或销售、出租商品房的活动。具体包括产开发项目或销售、出租商品房的活动。具体包括:土地使用权的转让、买卖和租赁 房屋的

2、开发、销售、出租 其他建筑物的开发、销售出租（包括配套设施、代建工程、周转房等）房地产开发企业经营不包括房产的建筑施工活动房地产开发企业经营不包括房产的建筑施工活动 4房地产企业的特点房地产企业的特点 资金密集资金密集 受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大策和金融部门的信贷政策的影响极大 投资周期较长，市场风险较大投资周期较长，市场风险较大 售后服务工作要求高售后服务工作要求高5转让及销售房地产转让及销售房地产转让及销售房地产转让及销售房地产设立企业设立企业设立企业设立企业持有房地产持有房地产持有房地产持有房地产房地产开发

3、建设房地产开发建设房地产开发建设房地产开发建设获取的土地使用权获取的土地使用权获取的土地使用权获取的土地使用权二、房地产开发企业的开发业务流程二、房地产开发企业的开发业务流程 6 目前目前企业会计制度企业会计制度、房地产开发企业会计制度房地产开发企业会计制度（财会（财会199302199302号）并没有明文废止，所以我们可以选择号）并没有明文废止，所以我们可以选择企业会计准则（企业会计准则（20062006）或或企业会计制度企业会计制度及及房房地产开发企业会计制度地产开发企业会计制度执行。执行。本次讨论以本次讨论以企业会计准则企业会计准则20062006及应用指南为依据。及应用指南为依据。三、

4、房地产开发企业会计概述三、房地产开发企业会计概述7房地产开发企业会计核算特点房地产开发企业会计核算特点1、存货核算的特殊性、存货核算的特殊性工商企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核工商企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产企业作为存货核算；另外房地产算，而房地产企业作为存货核算；另外房地产开发企业存货的借款费用可以进行资本化。开发企业存货的借款费用可以进行资本化。2、预收账款核算的特殊性、预收账款核算的特殊性房地产企业大多实行商品房预售制度，在符合确房地产企业大多实行商品房预售制度，在符合确认收入条件前，预收账款余额较大。另外须关认收入条件前，预收账款余额较大。另外须关注预计竣工

5、时间和预售比例。注预计竣工时间和预售比例。83、收入核算的特殊性、收入核算的特殊性收入的多样性（产品形式多样）收入的多样性（产品形式多样）收入确认的特殊性收入确认的特殊性各期收入的波动性各期收入的波动性4、成本核算的特殊性、成本核算的特殊性核算时间跨度大核算时间跨度大开发产品的成本组成不同开发产品的成本组成不同开发各步骤之间成本不能明确区分开发各步骤之间成本不能明确区分95、产品售价与其成本不配比、产品售价与其成本不配比通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期通常房地产开发企业的成本结转方法是：按当期竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面竣工后的核算对象的总成本除以总开发建筑面积，得出每平

6、方米建筑面积成本，然后再乘以积，得出每平方米建筑面积成本，然后再乘以销售面积得出本期销售成本。均摊计算未考虑销售面积得出本期销售成本。均摊计算未考虑楼层、朝向等因素，故经营成果核算会失真。楼层、朝向等因素，故经营成果核算会失真。10四、四、会计科目设置会计科目设置通通用用科科目目行行业业科科目目设置设置“开发成本开发成本”、“开发间接开发间接费用费用”成本类科目和成本类科目和“开发产品开发产品”、“周转房周转房”等资产类科目。等资产类科目。大部分通用大部分通用11开发项目成本核算科目划分与设置开发项目成本核算科目划分与设置 开发成本下设一级科目开发成本下设一级科目 成本科目代码成本科目代码成本

7、科目名称成本科目名称4301.4014301.401 土地费用土地费用4301.4024301.402 前期工程费前期工程费4301.4034301.403 建安工程费建安工程费 4301.4044301.404 社区管网工程费社区管网工程费4301.4054301.405 园林环境工程费园林环境工程费 4301.4064301.406 公共配套设施费公共配套设施费 4301.4074301.407 开发间接费开发间接费4301.4094301.409 财务费用（资本化利息费用）财务费用（资本化利息费用）12 4301.401 4301.401 土地费用的归集土地费用的归集 注：其他土地费用含

8、交易服务费注：其他土地费用含交易服务费1.51.5元元/平方米土地面积、土地平方米土地面积、土地登记费登记费4040元元/500/500平方米土地面积、土地评估费、用途变更平方米土地面积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等费；宗地测绘费等。成本科目代码成本科目代码 成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.401.01 4301.401.01 土地价款土地价款 4301.401.02 4301.401.02 土地出让契税土地出让契税 出让地价或评估地价的出让地价或评估地价的4%4%4301.401.03 4301.401.03 其他土地费用其他土地费用 4301.401.04 4301

9、.401.04 征地补偿费征地补偿费 4301.401.05 4301.401.05 拆迁补偿费拆迁补偿费 4301.401.06 4301.401.06 征地规费征地规费 13 4301.402 前期工程费（开发前期准备费）前期工程费（开发前期准备费）注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、动画等。动画等。领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙防建设费、城市规

10、划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等。体材料专项用费、散装水泥专项资金等。成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.402.01 4301.402.01 勘察测量费勘察测量费 4301.402.01.01 4301.402.01.01 勘察勘察 包括普勘、详勘包括普勘、详勘4301.402.01.02 4301.402.01.02 测量测量 包括地形图、管线；工程放线定位包括地形图、管线；工程放线定位4301.402.02 4301.402.02 规划设计费规划设计费 4301.402.03 4301.402.03 建设

11、规费建设规费 4301.402.03.01 4301.402.03.01 领照规费领照规费 4301.402.03.02 4301.402.03.02 增容费增容费自来水管网建设费、双电源供电贴费自来水管网建设费、双电源供电贴费14 4301.402 前期工程费（续）前期工程费（续）注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、场地平整费等。市政管线迁移费、场地平整费等。临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时场地占用费等售楼处及临时样板房、临时场地占用

12、费等。成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.402.04 4301.402.04 施工准备费施工准备费 4301.402.04.01 4301.402.04.01 三通一平费三通一平费 4301.402.04.02 4301.402.04.02 临时设施费临时设施费 15 4301.403 建安工程费（主体建筑工程费）建安工程费（主体建筑工程费）注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他材料等。型钢、其他材料等。成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301

13、.403.01 4301.403.01 桩基工程桩基工程 4301.403.01.01 4301.403.01.01 工程桩施工费工程桩施工费 含试桩施工费含试桩施工费 4301.403.01.024301.403.01.02 工程桩甲供材工程桩甲供材含试桩甲供材含试桩甲供材 4301.403.01.034301.403.01.03 桩基检测费桩基检测费 含试桩检测含试桩检测 4301.403.02 4301.403.02 支护工程支护工程 4301.403.02.014301.403.02.01 支护工程设计施工费支护工程设计施工费含支护设计费、施工费、监测费等含支护设计费、施工费、监测费等

14、 4301.403.02.024301.403.02.02 支护工程甲供材支护工程甲供材 16 4301.403 建安工程费建安工程费（续）（续）注：甲注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程材、防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程成品窗及配件、零星材料等。成品门及配件、专业工程成品窗及配件、零星材料等。成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.04 4301.403.04 土石方工程土石方工

15、程 包括排水费、轻型井点、沉井等降水费包括排水费、轻型井点、沉井等降水费 4301.403.054301.403.05主体工程及粗装修主体工程及粗装修 包括非集中建设的小区配套人防、车库包括非集中建设的小区配套人防、车库地下室地下室 4301.403.05.014301.403.05.01 一般土建工程一般土建工程 4301.403.05.01.014301.403.05.01.01 工程施工费工程施工费包含在土建合同或土建定额的项目，一包含在土建合同或土建定额的项目，一般均为扣净甲供材、费后的价格般均为扣净甲供材、费后的价格4301.402.05.01.024301.402.05.01.02

16、 甲甲/直供材料直供材料建安工程合同及预算内、外的土建甲供建安工程合同及预算内、外的土建甲供材料材料 17 4301.403 建安工程费建安工程费（续）（续）注：工程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工费通风和采暖注：工程施工费中包括室内给排水施工费室内强、弱电施工费通风和采暖工程费等。工程费等。甲甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.05.024

17、301.403.05.02 一般安装工程一般安装工程4301.403.05.02.014301.403.05.02.01 工程施工费工程施工费一般均为扣净甲供材、费后的价格一般均为扣净甲供材、费后的价格4301.402.05.02.024301.402.05.02.02 甲甲/直供设备与主材直供设备与主材 工程合同及预算内外的甲供设备主材工程合同及预算内外的甲供设备主材 4301.403.05.044301.403.05.04 一般建安工程材差一般建安工程材差 18 4301.403 建安工程费建安工程费（续）（续）注：专项土建工程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不注：专项土建工

18、程指建筑物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。程、特殊地面、跃层楼梯等。专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设备、主

19、材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.084301.403.08 专项土建工程专项土建工程4301.403.094301.403.09 专项安装工程专项安装工程 4301.403.09.014301.403.09.01 工程施工费工程施工费 4301.403.09.024301.403.09.02 甲甲/直供设备与主材直供设备与主材 19 4301.403 建安工程费建安工程费（续）（续）注：精装修工程中包括外墙精装饰材及施工费注：精装修工程中包括

20、外墙精装饰材及施工费 、公共部位精装饰材及施、公共部位精装饰材及施工费、户内精装材设及施工费、商铺精装材设及施工费架空层精装材设工费、户内精装材设及施工费、商铺精装材设及施工费架空层精装材设及施工费等。及施工费等。成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.403.12 4301.403.12 精装修工程精装修工程 有精装修，但不包括在土建合同或土有精装修，但不包括在土建合同或土建定额的项目建定额的项目 4301.403.12.01 4301.403.12.01 精装修设计费精装修设计费 立面设计、室内装修设计及效果图等立面设计、室内装修设计及效果图等 4301.4

21、03.12.02 4301.403.12.02 精装修施工费精装修施工费 4301.403.12.034301.403.12.03 精装修甲精装修甲/直供材直供材4301.403.184301.403.18 样板房样板房 4301.403.18.014301.403.18.01 样板房设计费样板房设计费 4301.403.18.024301.403.18.02 样板房施工费样板房施工费4301.403.18.054301.403.18.05 甲甲/直供材料设备直供材料设备204301.404 4301.404 社区管网工程费社区管网工程费成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备

22、注注 4301.404.01 4301.404.01 室外给水系统工程室外给水系统工程 4301.404.02 4301.404.02 室外雨污水系统工程室外雨污水系统工程 4301.404.044301.404.04室外燃气系统工程室外燃气系统工程按户外按户外800800元元/米收取米收取 4301.404.06 4301.404.06 室外供、配电系统工程室外供、配电系统工程 4301.404.08 4301.404.08 室外消防管网工程室外消防管网工程 4301.404.10 4301.404.10 室外智能化系统工程室外智能化系统工程 小区停车系统、电子巡更系统、围墙小区停车系统、电

23、子巡更系统、围墙监控系统等；监控系统等；4301.404.12 4301.404.12 小区路灯系统小区路灯系统 4301.404.16 4301.404.16 其他工程其他工程 4301.404.20 4301.404.20 甲甲/直供设备主材直供设备主材 214301.405 4301.405 园林环境工程费园林环境工程费成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.405.014301.405.01 环境设计费环境设计费 4301.405.024301.405.02 绿化工程费绿化工程费 区内、区外绿化支出区内、区外绿化支出 4301.405.034301.40

24、5.03 园建工程费园建工程费 包括园林的道路、广场、建筑小品、包括园林的道路、广场、建筑小品、雕塑、喷泉土建等雕塑、喷泉土建等 4301.405.054301.405.05 围墙建设费围墙建设费 4301.405.074301.405.07 小区道路费小区道路费 含小区正式的大门、围栏；室外挡土含小区正式的大门、围栏；室外挡土墙等墙等 4301.405.114301.405.11 室外零星工程室外零星工程 包括背景音乐、各种指示牌、标识牌、包括背景音乐、各种指示牌、标识牌、示意图等示意图等 4301.405.154301.405.15 室外配套设施与器材室外配套设施与器材 包括室外的体育器材

25、、游乐设施、园包括室外的体育器材、游乐设施、园艺小品的成品雕塑、信报箱及雨棚等艺小品的成品雕塑、信报箱及雨棚等 224301.406 4301.406 公共配套设施费公共配套设施费成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.406.014301.406.01社区中心社区中心包括文化、体育、卫生、商业、金融、包括文化、体育、卫生、商业、金融、行政管理、社区服务等行政管理、社区服务等4301.406.03 4301.406.03 幼儿园幼儿园 4301.406.04 4301.406.04 学校学校 4301.406.06 4301.406.06 人防及车库工程人防及车

26、库工程 小区集中建设配套人防地下室、车库小区集中建设配套人防地下室、车库 4301.406.08 4301.406.08 物业管理设施物业管理设施 含独立的物业管理建筑物、岗亭等含独立的物业管理建筑物、岗亭等 4301.406.11 4301.406.11 污水泵站污水泵站 4301.406.12 4301.406.12 垃圾收集站垃圾收集站 4301.406.13 4301.406.13 环卫作息和工具房环卫作息和工具房 4301.406.18 4301.406.18 其他设施其他设施 含游泳池、邮局、车站；室外的各类含游泳池、邮局、车站；室外的各类球场、车蓬等球场、车蓬等 234301.4

27、07 4301.407 开发间接费开发间接费成本科目代码成本科目代码成本科目名称成本科目名称 备备 注注 4301.407.01 工程监理费工程监理费 总投资的总投资的1.21.22.52.5 4301.407.02 预算编审费预算编审费 4301.407.03 工程质检检测费工程质检检测费 4301.407.06 技术服务费技术服务费 4301.407.08 施工水电费施工水电费 4301.407.11 物业管理费物业管理费 4301.407.12 办公费用办公费用 4301.407.20 4301.407.20 其他其他 24五、企业纳税业务概述五、企业纳税业务概述 应纳税种及税率应纳税种

28、及税率 1 1、设立阶段：印花税（、设立阶段：印花税（5 5元、万分之五）、契税（元、万分之五）、契税（3%-5%3%-5%）2 2、获取土地：印花税、契税、耕地占用税（本案无）、获取土地：印花税、契税、耕地占用税（本案无）3 3、开发建设：城镇土地使用税（、开发建设：城镇土地使用税（1414元元/平方米平方米年）、印花税年）、印花税 4 4、转让销售：营业税、转让销售：营业税5%5%、城建税、教育费附加、土地增值税、城建税、教育费附加、土地增值税（预征（预征1.5%1.5%）、印花税、企业所得税（按预计毛利率）、印花税、企业所得税（按预计毛利率15%15%预征）预征）5 5、房产持有：营业税

29、、城建税、教育费附加、城镇土地使用、房产持有：营业税、城建税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税（房产余值税、房产税（房产余值1.2%1.2%或租金或租金12%12%）25第二部分企业设立阶段一、设立阶段业务概述二、纳税处理三、会计处理四、房地产开发企业纳税业务概述26一、设立阶段业务概述一、设立阶段业务概述v设立条件设立条件 其主要组织形式是房地产开发公司。应符合公司法、城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等具体条件。v出资方式出资方式 可以用实物、知识产权、土地使用权等方式出资。非货币财产应评估作价，并办理财产产权转移手续。v 开发资质开发资质 应取得房地产开发资质证书。新设立房地

30、产公司应向房地产开发主管部门备案后，由主管部门30日发出暂定资质证书，自证书发出1年有效。可延长到2年。27二、纳税业务二、纳税业务税务登记税务登记纳税处理纳税处理 1、印花税（营业账簿记载资金万分之五计算、印花税（营业账簿记载资金万分之五计算、权利证照每件权利证照每件5元、土地使用权合同记载金额元、土地使用权合同记载金额万分之五）万分之五）2、契税（成交价格、契税（成交价格3%)28三、会计处理（举例）三、会计处理（举例）以土地使用权出资以土地使用权出资 借：开发成本借：开发成本 贷：实收资本贷：实收资本开办费核算开办费核算 直接计入管理费用直接计入管理费用29四、纳税处理四、纳税处理印花税

31、直接计入管理费用印花税直接计入管理费用契税应视土地使用权用途而定。为房地产开发契税应视土地使用权用途而定。为房地产开发而取得的土地使用权所缴纳契税直接计入而取得的土地使用权所缴纳契税直接计入“开开发成本发成本”科目；自用计入科目；自用计入“无形资产无形资产”科目。科目。30 房地产注册资本尺度把握1，税务风险加大：注册资金在，税务风险加大：注册资金在2亿以的，就会亿以的，就会进入国家税务局重点企业网中，给予重点关注进入国家税务局重点企业网中，给予重点关注2，税费加大：注资越多，涉及的相关税费越，税费加大：注资越多，涉及的相关税费越大了。印花税万分之五大了。印花税万分之五 验资报告费用、工商登记

32、费用、审计费用、捐验资报告费用、工商登记费用、审计费用、捐助、其他费用等助、其他费用等31第三部分第三部分 获取土地阶段获取土地阶段一、土地获取方式一、土地获取方式二、纳税处理二、纳税处理三、会计处理三、会计处理32一、土地获取方式一、土地获取方式以出让方式取得土地使用权以出让方式取得土地使用权 1、招拍挂制度（公告、招拍挂制度（公告-资格审查资格审查-中标中标-签订合签订合同同-付清全部出让金付清全部出让金-取得土地使用权证）取得土地使用权证）2、合同签订执行、合同签订执行国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同示范文本示范文本 3、土地出让金支付、土地出让金支付 4、按合同约定期限、用

33、途开发土地（超，、按合同约定期限、用途开发土地（超，20%土地闲置费）土地闲置费）5、改变土地用途（土地变性）、改变土地用途（土地变性）33以划拨取得以划拨取得以转让取得以转让取得投资投入投资投入收购、兼并等方式收购、兼并等方式土地使用期限：居住地土地使用期限：居住地70年；工业用地年；工业用地50年；商年；商业用地业用地40年。一般开发期限不超过年。一般开发期限不超过3年。年。34二、纳税处理二、纳税处理v契税（获取土地使用权）契税（获取土地使用权）v印花税（权证）印花税（权证）v城镇土地使用税城镇土地使用税 房地产开发企业办的学校、医院、托儿所及幼儿园其用地能与企业其他用地明确区分免征城镇

34、土地使用税。市政街道、广场、绿市政街道、广场、绿化地带等公共用地免征土地使用税。化地带等公共用地免征土地使用税。35三、会计处理三、会计处理（一）取得土地使用权确认（一）取得土地使用权确认出让取得出让取得 入账价值入账价值=土地出让金土地出让金+相关税费相关税费转让取得 入账价值=转让价款+相关税费投资投入 入账价值=协议价（二）财务处理（二）财务处理 根据企业会计准则第6号-无形资产应用指南规定，通常确认为无形资产，但改变土地用途，用于赚取租金，应将其转入投资性资产。用于建造对外销售房屋建筑物，应计入所建造的房屋建筑物成本。36会计处理举例会计处理举例用于土地开发的土地使用权用于土地开发的土

35、地使用权 借：开发成本借：开发成本-土地开发土地开发-土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款（应付账款）等账户贷：银行存款（应付账款）等账户用于商品房开发用于商品房开发 借：开发成本借：开发成本-房屋开发房屋开发-土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费 贷：银行存款（应付账款）等账户贷：银行存款（应付账款）等账户自建用房自建用房 借：无形资产借：无形资产-土地使用权土地使用权 贷：银行存款贷：银行存款契税、印花税相应计入开发成本。契税、印花税相应计入开发成本。37赚取租金赚取租金借：投资性房产借：投资性房产-土地使用权土地使用权 贷：开发成本贷：开发成本-土地开发土地开发暂时

36、无确定用途暂时无确定用途借：无形资产借：无形资产-土地使用权土地使用权 贷：银行存款贷：银行存款38 1、契税 视视用用途途而而定定，房地产开发计入“开发成本”；自行建造计入“无形资产”；2、土地使用税两种处理观点，一种是计入“管理费用”；一种是在商品房建设期计入“开发成本”。根据企业会计准则第1号-存货和国税发【2009】31号开发成本项目构成未明确土地使用税，建议先计入开发成本。四、纳税处理四、纳税处理39第四部分第四部分 开发建设阶段开发建设阶段一、业务概述一、业务概述二、成本费用核算二、成本费用核算三、材料、固定资产、出包工程核算三、材料、固定资产、出包工程核算四、职工薪酬核算四、职工

37、薪酬核算五、开发产品核算五、开发产品核算六、开发建设阶段纳税业务会计处理六、开发建设阶段纳税业务会计处理40一、业务概述v报建报批手续报建报批手续 一般在项目开工前办理开工建设需要建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及项目建设用地的国有土地使用证。预售需要预售许可证，俗称“五证”。v项目施工建设项目施工建设房地产开发企业一般不直接从事项目上施工建设，而是委托有施工资质的施工单位进行项目施工。此阶段工作包括材料及设备供应、工程发包、工程分包、建筑和安装施工等。v竣工验收备案竣工验收备案开发产品的竣工验收事项备案制，由政府城市规划主管部门负责监督工程竣工验收并负责竣工备案。

38、v产权初始登记产权初始登记 时间为竣工后三个月内。统称换大产权证，由预售变为现售。41项目施工主要包括项目施工主要包括材料及设备供应材料及设备供应可选择可选择“甲控材甲控材”（指房产企业限制材料品牌、材质及规格或价格，施（指房产企业限制材料品牌、材质及规格或价格，施工方采购）或工方采购）或“甲供材甲供材”方式对材料控制（直接采购供给施工单位）方式对材料控制（直接采购供给施工单位）工程发包工程发包一般有直接委托、招标，招标又分邀请招标和公开招标，将工程发包给一般有直接委托、招标，招标又分邀请招标和公开招标，将工程发包给施工企业。可采用按月、分段、竣工一次、工程分包结算方式。施工企业。可采用按月、

39、分段、竣工一次、工程分包结算方式。工程分包工程分包主体一般由具有资质的施工企业负责施工，其他电梯、门窗、防水、保主体一般由具有资质的施工企业负责施工，其他电梯、门窗、防水、保温及消防分包给其他单位。水、电、天然气、有线电视、热源及消防温及消防分包给其他单位。水、电、天然气、有线电视、热源及消防等配套，需要向政府或专业公司交纳资源性费用，专业公司施工。等配套，需要向政府或专业公司交纳资源性费用，专业公司施工。42 成本费用核算概述成本费用核算概述一般有六个步骤。一般有六个步骤。1.确定开发产品种类确定开发产品种类开发产品成本按其形态分为开发产品成本按其形态分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施

40、开土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本发成本、代建工程开发成本2.确定成本核算对象确定成本核算对象3.确定成本项目确定成本项目4.归集开发成本费用归集开发成本费用5.分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本6.确定完工标准，计算总成本及单位面积的工程成本确定完工标准，计算总成本及单位面积的工程成本二、成本费用核算431.1.土地土地征用费征用费及开发及开发补偿费补偿费2.2.前期前期工程费工程费3.3.建筑建筑安装工安装工程费程费4.4.基础基础设施费设施费5.5.公共公共配套设配套设施费施费6.6.开发开发间接费间接费 未建、

41、在建、已完工产品未建、在建、已完工产品未建、在建、已完工产品未建、在建、已完工产品开发成本开发成本共同成本共同成本直接成本直接成本成本费用成本费用全部支出全部支出期间费用期间费用房地产开发企业成本费用归集与分配房地产开发企业成本费用归集与分配间接成本间接成本归集和分配集和分配计入入直接直接计入开入开发成本成本44 分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配共同成本和不能分清负担对象的间接成本建筑面积法建筑面积法2 2直接成本法直接成本法3 3预算造价法预算造价法4 4其它其它5 5占地面积法占地面积法1 145成本核算成本核算成本核算成本核算账户账户 开开开开发间发间接接接接费费用用用用 开

42、开开开发发成本成本成本成本设置设置设置设置“土地开发土地开发土地开发土地开发”、“房屋开房屋开房屋开房屋开发发发发”、“配套设施开发配套设施开发配套设施开发配套设施开发”、“代建工程开发代建工程开发代建工程开发代建工程开发”等二级明等二级明等二级明等二级明细账户细账户细账户细账户土地开发成本结转房屋开发成本采用平行结转法土地开发成本结转房屋开发成本采用平行结转法461 1、土地成本核算、土地成本核算房地产企业综合开发土地，其土地开发费用应房地产企业综合开发土地，其土地开发费用应先计入先计入“开发成本开发成本-土地开发土地开发”账户进行归账户进行归集，待开发产品投入使用时，再按一定的标准集，待开

43、发产品投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物和商品性建设场将其分配计入有关房屋建筑物和商品性建设场地的开发产品成本。地的开发产品成本。土地开发成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、土地开发成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目。开发间接费等成本项目。472 2、房屋开发成本核算、房屋开发成本核算开发建设的房屋按用途分为五类：开发建设的房屋按用途分为五类：商品房（销售）商品房（销售）投资性房产（出租经营）投资性房产（出租经营）周转房（拆迁安置）周转房（拆迁安置）代建房（委托代开发）代建房（委

44、托代开发）自用房（自行建造自用房，计入固定资产）自用房（自行建造自用房，计入固定资产）成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工成本项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费六个成本项目。套设施费和开发间接费六个成本项目。48产品开品开发成本科目成本科目结转示意示意图 管理人管理人员薪酬薪酬 水水电办公公 其他其他摊销费用用开开开开发间发间接接接接费费用分配用分配用分配用分配开开发产品品-商品房商品房开开发成本成本-房屋开房屋开发开开发成本成本-土地开土地开发493、配套设施开发成本核算、配套设施开发成

45、本核算建建成成后后能能够够有有偿偿转转让让的的公公共共配配套套设设施施项项目目，如会所、车库等。如会所、车库等。按开发产品处理按开发产品处理与与开开发发产产品品成成本本项项目目相相同同，设设置置六六个个成成本本项目项目不能有偿转让不能有偿转让不需要单独作为成本不需要单独作为成本核算对象，分别计入核算对象，分别计入开发的土地、商品房、开发的土地、商品房、能有偿转让的配套设能有偿转让的配套设施等开发产品成本施等开发产品成本504、代建工程开发核算、代建工程开发核算向委托方收取手续费方式向委托方收取手续费方式受托方与委托方实行拨付结算受托方与委托方实行拨付结算515、开发间接费用的核算、开发间接费用

46、的核算开发现场组织管理发生的费用开发现场组织管理发生的费用先归集，再按适当标准计入各项开发产品成本先归集，再按适当标准计入各项开发产品成本设置设置“开发间接费用开发间接费用”账户账户分配标准分配标准=月内该项开发产品实际发生直接成月内该项开发产品实际发生直接成本本本月实际发生开发间接费用本月实际发生开发间接费用各开发产品实各开发产品实际发生直接成本总额际发生直接成本总额52施工准备会计科目设置施工准备会计科目设置材料采购、原材料、材料成本差异、固定资产、材料采购、原材料、材料成本差异、固定资产、累计折旧、固定资产清理、预付账款、应付账累计折旧、固定资产清理、预付账款、应付账款、其他应付款等会计

47、科目款、其他应付款等会计科目三、材料、固定资产、出包工程会计核算53材料核算材料核算材料增加有外购材料、自制材料、委托加工等方材料增加有外购材料、自制材料、委托加工等方式，会计核算同一般企业式，会计核算同一般企业材料减少业务如采用计划成本日常核算，月末应材料减少业务如采用计划成本日常核算，月末应同时结转材料成本差异；实际成本法核算，可采同时结转材料成本差异；实际成本法核算，可采用先进先出、加权平均或个别计价法计价。用先进先出、加权平均或个别计价法计价。54固定资产核算固定资产核算核算同一般企业核算同一般企业折旧月末分别计入开发间接费用或期间费用折旧月末分别计入开发间接费用或期间费用55出包工程

48、核算出包工程核算投标保证金计入其他应付款投标保证金计入其他应付款-履约保证金核履约保证金核算算预付备料款、工程款预付备料款、工程款质量保证金质量保证金5%56四、职工薪酬核算四、职工薪酬核算设置应付职工薪酬会计科目设置应付职工薪酬会计科目具体内容同一般企业具体内容同一般企业57五、开发产品核算五、开发产品核算开发产品指已完成全部开发建设过程，并已验开发产品指已完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括对外销售、出租的产品，包

49、括土地（建设场地）土地（建设场地）、房屋、配套设施、代建工程和周转房、房屋、配套设施、代建工程和周转房。科目设置开发产品和周转房账户科目设置开发产品和周转房账户58六、纳税业务处理六、纳税业务处理城镇土地使用税城镇土地使用税印花税印花税 甲供材甲供材”涉税处理涉税处理营业税暂行条例实施细则营业税暂行条例实施细则第十六条规定，第十六条规定，“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。的设备

50、价款。”59甲供材涉税启示甲供材涉税启示包工不包料，施工方计算营业税的营业额均含包工不包料，施工方计算营业税的营业额均含房产开发企业自购材料，并以此计算缴纳营业房产开发企业自购材料，并以此计算缴纳营业税。税。房产开发企业可采取甲控材（控价）方式控制房产开发企业可采取甲控材（控价）方式控制成本，以利于工程协调。成本，以利于工程协调。内部成本控制与外部降低税负的协调、平衡内部成本控制与外部降低税负的协调、平衡60第五部分企业转让及销售阶段一、业务概述二、纳税处理三、会计处理61一、业务概述一、业务概述商品房销售按销售时间不同为预售和现售；根商品房销售按销售时间不同为预售和现售；根据销售主体不同分为

51、自行销售和委托代理销售，据销售主体不同分为自行销售和委托代理销售，委托代理销售包括是视同买断、手续费和保底委托代理销售包括是视同买断、手续费和保底加提成等；按付款方式不同可分为一次性付款、加提成等；按付款方式不同可分为一次性付款、分期付款和按揭付款。分期付款和按揭付款。商品房预售条件商品房预售条件已付全部土地出让金；持有建设工程规划许可证已付全部土地出让金；持有建设工程规划许可证和施工许可证；投入资金占总投资和施工许可证；投入资金占总投资25%以上以上62二、纳税处理二、纳税处理营业税及附加费（售房营业额营业税及附加费（售房营业额5.5%）印花税（合同额万分之五）印花税（合同额万分之五）土地增

52、值税（增值额的土地增值税（增值额的30%-60%，四级超额，四级超额累进税率，按预售收入预征累进税率，按预售收入预征1.5-2.5%，售完，售完清算）清算）企业所得税（按当月预售收入计算毛利企业所得税（按当月预售收入计算毛利15%）63土地增值税土地增值税征收三条件征收三条件转让土地使用权属于国家所有（土地出让金）；转让土地使用权属于国家所有（土地出让金）；土地使用权地上的建筑物及其附着物的产权是土地使用权地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让；转让房产并取得收入，同时具备否发生转让；转让房产并取得收入，同时具备具体为：生地变熟地；房地产开发；自有转出具体为：生地变熟地；房地产开发；自有转出

53、售售出租、抵押、投资、联营不征出租、抵押、投资、联营不征64土地增值税税率土地增值税税率级数级数增值额与增值额与扣除数之扣除数之比比税率税率%速算扣除速算扣除系数系数150%3002501004053100200501542006035应纳土地增值税应纳土地增值税=增值税增值税税率税率-扣除项目金额扣除项目金额速算扣除系数速算扣除系数增值额增值额=应税收入应税收入-扣除项目金额扣除项目金额65土地增值税计算举例土地增值税计算举例取得土地取得土地312万万开发成本开发成本300万万开发费开发费66.6万万转让房产时缴纳税转让房产时缴纳税101.75万万扣除项目扣除项目=312+300+66.6+

54、101.75+（312+300）20%=902.75万万增值额增值额=1800（收入）（收入）-902.75=897.25万万50%，但小于但小于100%，适用税率，适用税率40%，扣除系数，扣除系数5%应纳土地增值税应纳土地增值税=897.25 40%-902.75 5%=311.26万元万元66扣除项目扣除项目1、为取得土地使用权支付金额、为取得土地使用权支付金额2、房产开发成本、房产开发成本3、房产开发费用、房产开发费用4、与转让房产有关的税金、与转让房产有关的税金5、其他扣除项目、其他扣除项目671、为取得土地使用权支付金额、为取得土地使用权支付金额地价款土地出让金地价款土地出让金国家

55、规定缴纳的有关费用如登记过户费国家规定缴纳的有关费用如登记过户费682、房产开发成本、房产开发成本土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费前期工程费（规划研究水文地质三通一平）前期工程费（规划研究水文地质三通一平）建筑安装工程费建筑安装工程费基础设施费基础设施费公共配套费公共配套费开发间接费（组织管理开发项目）开发间接费（组织管理开发项目）693、房地产开发费用（以期间费用为基础）、房地产开发费用（以期间费用为基础）能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除。构证明，允许据实扣除。即允许扣除房地产开发费用即允许扣除房地产开发费用=利息利

56、息+（取得土地使（取得土地使用权所支付的金额用权所支付的金额+房地产开发成本）房地产开发成本）5%704、与转让房产有关的税金、与转让房产有关的税金转让房地产时缴纳的营业税、城市建设税及教转让房地产时缴纳的营业税、城市建设税及教育附加和印花税育附加和印花税715、其他扣除项目、其他扣除项目可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计发成本之和，加计20%扣除扣除72关于土地增值税扣除项目要求关于土地增值税扣除项目要求须有合法有效凭证须有合法有效凭证(发票、清算资料）发票、清算资料）税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公税务机关可参照当地建设

57、工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房产项目实际核布的建安造价定额资料，结合房产项目实际核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。据以计算扣除。公共设施产权属于全体业主、无偿移交政府或公共设施产权属于全体业主、无偿移交政府或有偿转让的准予扣除相应成本费用。有偿转让的准予扣除相应成本费用。装修费用可以计入房产开发成本。装修费用可以计入房产开发成本。公共项目成本费用按可售面积比例分摊扣除公共项目成本费用按可售面积比例分摊扣除73土地增值税税收优惠土地增值税税收优惠按普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目按普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额金额20%，免征；超过，全额征收。，免征；超过，全额征收。普通住宅标准：同时满足建筑容积率普通住宅标准：同时满足建筑容积率1.0以上；以上；单套建筑面积单套建筑面积120平米以下；实际成交价格低平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。倍以下。74会计处理会计处理按揭保证金计入其他货币资金按揭保证金计入其他货币资金-按揭保证金按揭保证金户户75