预售商品房公共建筑面积分摊规则与核算方法

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1、2005年 11月 1 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊 的原 则 及 基 本 规 定1.1产 权 各 方 有 合 法 产 权 分 割 文 件 或协 议 的 ， 按 文 件 或 协 议 规 定 执 行 ；无 合 法 产 权 分 割 文 件 或 协 议 的 ， 可依 相 关 房 屋 的 建 筑 面 积 比 例 进 行 分摊 。 1.2房 屋 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊以 幢 为 单 位 ， 仅 限 于 分 摊 本 幢 房屋 内 的 共 有 共 用 建 筑 面 积 。 与 本幢 房 屋 不 相 连 以 及 为 多 幢 房 屋 服务 的 变 电 室 、 设 备 间 、 水 泵 房

2、、门 卫 房 等 管 理 用 房 ， 不 得 分 摊 到本 幢 房 屋 内 。 1.3房 屋 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊后 ， 不 划 分 各 户 分 摊 面 积 的 具 体部 位 。 共 有 共 用 建 筑 面 积 一 经 分摊 ， 任 何 人 不 得 侵 犯 或 改 变 其 原始 设 计 的 使 用 功 能 。 2 共 有 共 用 建 筑 面 积 的 分 类 原 则 上 按 共 有 共 用 建 筑 面 积 使 用 功 能 的不 同 ， 分 为 ： a) 幢 共 有 共 用 建 筑 面 积 b) 功 能 区 共 有 共 用 建 筑 面 积 c) 层 共 有 共 用 建 筑 面 积

3、 d) 其 他 共 有 共 用 建 筑 面 积 3 商 品 房 预 测公 共 建 筑 面 积 的 确 认 方 法a) 向 房 屋 建 设 单 位 索 取 经 规 划 部 门 核 准 的 设 计平 面 图 ；b) 对 公 共 部 位 进 行 标 识 ， 并 作 出 相 应 说 明 ；c) 依 据 图 纸 逐 一 校 对 、 勘 丈 ， 并 确 认 其 使 用 功能 ；d) 共 有 共 用 建 筑 面 积 经 测 绘 人 员 确 认 后 ， 房 屋建 设 单 位 应 出 具 共 有 共 用 部 位 的 使 用 情 况 说明 ； 若 该 房 屋 由 两 个 以 上 （ 含 两 个 ） 建 设 单位

4、联 建 ， 则 使 用 情 况 说 明 应 由 联 建 各 方 共 同进 行 确 认 。 4 共 有 共 用 建 筑 面 积 的 计 算 方 法 整 幢 房 屋 的 建 筑 面 积 扣 除 整 幢 房 屋各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和 ， 并 扣 除 已作 为 独 立 使 用 的 地 下 室 、 车 棚 、 车库 、 为 多 幢 房 屋 服 务 的 管 理 用 房 、公 共 用 房 以 及 人 防 工 程 等 建 筑 面 积 ，即 为 整 幢 房 屋 的 共 有 共 用 建 筑 面 积 。 5 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊 的 一 般 原 则 5.1分 幢 原 则 ： 在 分

5、 摊 计 算 前 ， 首 先 应 判 断 该 建 筑 物 是 一 幢 还 是多 幢 . 依 据 以 下 四 点 判 断 （ 以 多 塔 楼 的 建 筑 物 为 例 ） ：a) 建 筑 规 划 许 可 证 中 该 建 筑 物 是 否 同 期 规 划 、 同 期 建 设 ；b)该 建 筑 物 的 基 础 、 结 构 是 否 为 一 个 整 体 ；c)该 建 筑 物 的 各 塔 楼 是 否 没 有 完 全 独 立 的 共 有 共 用 设 备 。d)该 建 筑 物 的 施 工 图 纸 是 否 为 一 整 套 图 纸 ； 5.1.1 无 地 下 室 分 幢 原 则情 况 一 ： 若 裙 房 紧 密 相

6、连 ， 完 全 贯 通 ，符 合 上 述 4个 条 件 ， 则 认 为 是 一 幢 。 例 如 ： 上 图 该 建 筑 1 3层 为 超 市 ， 4层 以 上 为 4个 完 全独 立 的 塔 楼 ， 其 中 两 个 塔 楼 为 写 字 楼 ， 两 个 塔 楼 为 住宅 。 情 况 二 ： 若 裙 房 相 连 并 完 全 贯 通 ，塔 楼 下 的 裙 房 与 塔 楼 间 的 裙房 由 变 形 缝 断 开 （ 双 墙 或 借墙 ） ， 但 不 符 合 上 述 4个 条 件 ，则 认 为 是 多 幢 。 一 个 实 例 ： 一 层 裙 房 相 连 但 不 完 全 贯 通 ， 施 工 图 纸 并 非

7、一 整套 图 纸 ， 基 础 、 结 构 也 不 是 一 个 整 体 ， 裙 房 上 的 塔 楼与 其 他 单 元 间 没 有 变 形 缝 ， 则 将 每 个 塔 楼 与 其 下 裙 房（ 不 含 塔 楼 间 裙 房 ） 作 为 一 幢 处 理 ， 塔 楼 间 裙 房 单 列一 个 幢 号 。 如 下 图 ： 该 建 筑 第 1 2层 为 商 业 用 房 ， 3 7层 为 住 宅 情 况 三 ： 若 裙 房 相 连 但 不 贯 通 ， 塔 楼 下 的 裙 房与 塔 楼 间 的 裙 房 由 变 形 缝 断 开 （ 双 墙 或 借 墙 ） ，符 合 上 述 4个 条 件 ， 则 认 为 是 一 幢

8、 。情 况 四 ： 特 例 （ A、 B） a） 一 层 为 整 体 裙 房 ， 2层 以 上 为 完 全 独 立 的 多个 塔 楼 ， 在 建 设 单 位 提 出 申 请 和 派 出 所 出 具 幢号 证 明 的 情 况 下 ， 可 以 分 多 幢 单 独 计 算 ， 一 层裙 房 单 独 计 算 。 裙 房 部 位 的 配 电 间 、 室 外 楼 梯由 于 为 多 幢 服 务 ， 不 作 为 共 有 共 用 面 积 分 摊 。 如 下 图 ： 该 建 筑 第 1层 为 整 体 裙 房 ， 2层 以上 为 完 全 独 立 的 多 个 塔 楼 第 1层 为 整 体 裙 房 ， 2层 以 上 为

9、 完 全 独 立 的 多 个 塔 楼 b） 一 层 裙 房 相 连 并 完 全 贯 通 ， 施 工 图 纸 并 非 一 整 套图 纸 ， 基 础 、 结 构 也 不 是 一 个 整 体 ， 裙 房 上 的 塔 楼 均是 一 个 单 元 且 与 其 他 单 元 间 有 变 形 缝 ， 则 将 裙 房 及 裙房 上 的 塔 楼 作 为 一 幢 处 理 ， 其 余 的 单 元 各 自 作 为 一 幢处 理 。 如 上 图 此 为 上 图 的 照 片 5.1.2 有 地 下 室 分 幢 原 则 情 况 一 ： 若 地 下 室 完 全 贯 通 ， 且 符 合 上 述 4个 条 件 ， 则认 为 是 一

10、幢 ； 如 下 图 ： 该 建 筑 -3 -1层 为 整 体 贯 通 的地 下 室 ， 1层 以 上 为 2个 完 全 独 立 的 塔 楼 。 左 为 照 片 、 右 为 平 面 图 情 况 二 ： 各 地 下 室 完 全 独 立 ， 但 裙 房 相 连 ,参照 无 地 下 室 的 第 1 4条 ；情 况 三 ： 若 各 地 下 室 不 完 全 独 立 ， 依 靠 预 留的 汽 车 通 道 相 连 ， 则 认 为 各 地 下 室 是 完 全 独 立的 ， 参 照 上 一 条 ； （ 该 小 区 整 个 地 下 均 为 停 车 场 ， 各 楼 地下 室 与 中 心 车 库 仅 依 靠 汽 车 通

11、 道 相 连 。 ） 情 况 四 ： 地 下 室 完 全 贯 通 ， 但 不 符 合上 述 4个 条 件 ， 则 认 为 是 多 幢 。 （ 见上 图 ） 上 述 平 面 图 的 房 屋 照 片 5.2 消 防 优 先 原 则 在 确 认 共 有 共 用 建筑 面 积 之 前 ， 首 先 应分 析 共 有 共 用 部 位 是否 满 足 消 防 要 求 。 消 防 不 只 在 我 国优 先 ,国 外 更 重 视 。 右 图 为 纽 约 曼 哈顿 以 色 列 人 居 住区 -Apartment的 室外 消 防 楼 梯 5.3 套 内 面 积 参 与 分 摊 原 则 在 共 有 共 用 建 筑 面

12、积 分 摊 的 过 程 中 ，“ 套 内 面 积 ” 是 相 对 的 ， 一 种 是 真 正 意义 上 的 成 套 房 屋 套 内 建 筑 面 积 ， 参 与 分摊 时 ， 始 终 以 其 套 内 建 筑 面 积 为 基 数 ；另 一 种 是 共 有 共 用 建 筑 面 积 在 被 分 摊 之前 作 为 名 义 上 的 “ 套 内 面 积 ” ， 参 与 分摊 时 ， 始 终 以 其 “ 套 内 面 积 ” 为 基 数 。 5.4 分 摊 系 数 定 级 原 则 根 据 共 有 共 用 部 位 服 务 对 象 范 围 的 不 同 ，确 定 分 摊 级 别 的 大 小 根 据 分 摊 级 别 的

13、 不 同 ， 应 采 用 有 明 显 区 别的 表 达 方 法 来 区 别 各 级 共 有 共 用 建 筑 面 积 及 系数 ； 全 楼 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 表 示 为 K1 ，跨 N层 的 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 表 示 为K21 K29 ， 跨 H（ HN） 层 的 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 表示 为 K31 K39等 。 以 此 类 推 ；地 下 室 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 表 示 为 ： K101等 （ 应 以 三 位 数 表 示 ） ； 在 进 行 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊

14、 时 ，应 按 照 分 摊 级 别 的 高 低 依 次 进 行 分 摊 ；低 级 别 的 共 有 共 用 建 筑 面 积 应 参 与 高级 别 的 共 有 共 用 建 筑 面 积 的 分 摊 ； 分摊 过 的 共 有 共 用 建 筑 面 积 不 再 参 与 分摊 ； 5.6 平 级 不 分 摊 原 则 共 有 共 用 部位 服 务 对 象 不完 全 相 同 ， 并且 无 法 区 分 服务 范 围 谁 大 谁小 ， 分 摊 这 几部 分 共 有 共 用建 筑 面 积 时 ，互 不 参 与 对 方的 分 摊 。 5.7 分 摊 系 数 叠 加 原 则 即 该 套 内 建 筑 面 积 参 与 过 的

15、 所 有 级 别的 共 有 共 用 面 积 分 摊 系 数 相 加 即 为 该 套内 的 共 有 共 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 。 5.8 何 种 情 况 下 高 层 建 筑 核 心 筒能 从 0.000断 开 进 行 分 摊 首 先 地 下 室 和 0.000以 上 的 功 能 不 同 ，其 次 对 于 大 型 建 筑 物 ， 尤 其 是 多 塔 楼 ， 其地 下 室 面 积 比 0.000以 上 的 面 积 大 得多 ， 如 不 断 开 会 造 成 地 下 室 分 摊 太 多 共 有共 用 建 筑 面 积 ， 不 合 理 。 因 此 地 下 室 与 0.000以 上 应 分 开

16、计 算 ， 这 样 不 但 直 观 上容 易 理 解 ， 而 且 可 以 简 化 计 算 ， 即 地 下 室只 分 摊 地 下 室 的 垂 直 通 道 ， 0.000以 上 部分 分 摊 0.000以 上 部 分 的 垂 直 通 道 。 5.9 何 种 情 况 下 高 层 建 筑 核心 筒 与 地 下 室 能 够 合 并 分 摊 地下室全部为设备层时，地下室与地面上核心筒合并分摊计算。 6 分 摊 操 作 步 骤 (以 高 层 住 宅 为 例 )第 一 步 、 确 认 共 用 面 积 的 部 位 a) 为 全 楼 （ 包 含 地 下 室 部 分 ） 服 务 的 共 有 共 用 面积 一 般 包

17、 括 ： 配 电 室 ， 水 泵 房 ， 消 防 水 池 ， 生活 水 池 ， 发 电 机 房 ， 空 调 机 房 ， 设 备 值 班 室 ，消 防 控 制 室 ， 保 安 监 控 室 ， 电 话 机 房 ， 智 能 化控 制 室 ， 屋 顶 楼 梯 间 ， 顶 层 水 箱 间 ， 电 梯 机 房 ，门 厅 等 共 有 共 用 部 位 ；b) 为 地 下 室 服 务 的 共 有 共 用 面 积 一 般 包 括 ： 通 向地 下 室 的 楼 梯 ， 电 梯 ， 电 梯 前 室 ， 管 道 井 ， 排烟 机 房 ， 风 机 房 ， 烟 道 等 共 有 共 用 部 位 ； c) 为 地 上 层 住

18、宅 服 务 的 共 有 共 用 面 积 一 般包 括 ： 正 负 0.000以 上 的 楼 梯 ， 电 梯 ， 电梯 前 室 等 共 有 共 用 部 位 ；d) 为 本 层 住 宅 服 务 的 共 有 共 用 面 积 一 般 包括 ： 正 负 0.000以 上 住 宅 本 层 的 通道 ；e) 为 地 下 室 本 层 服 务 的 共 有 共 用 面 积 一 般包 括 ： 地 下 室 本 层 的 通 道 ； 第 二 步 、 确 定 共 有 共 用 面 积 的 分 摊 方 案 a) 分 摊 正 负 0.000以 上 外 墙 投 影 面 积 的 一半 至 正 负 0.000以 上 各 层 套 内 ，

19、 低 级 别 的 共有 共 用 面 积 也 应 参 与 外 墙 面 积 的 分 摊 ； b) 分 摊 地 下 层 外 墙 投 影 面 积 的 一 半 至 地下 层 ， 地 下 室 的 各 级 共 有 共 用 面 积 也 应 参与 地 下 室 外 墙 面 积 的 分 摊 ； 若 有 多 层 地 下室 ， 则 地 下 室 外 墙 逐 层 分 摊 ； c) 把 为 全 楼 服 务 的 共 有 共 用 面 积 定 义 为 一 级 分摊 ， 分 摊 至 全 楼 （ 含 地 下 室 ） ， 二 级 和 二 级 以下 的 共 有 共 用 面 积 也 应 参 与 此 级 别 分 摊 （ 参 与分 摊 的 始

20、终 是 套 内 建 筑 面 积 ， 依 此 类 推 ） 。 d) 把 为 正 负 0.000以 上 住 宅 服 务 的 共 有 共 用 面积 分 摊 至 0.000以 上 住 宅 部 分 ， 主 要 为 0.000以 上 住 宅 部 分 的 核 心 筒 ； e) 把 为 正 负 0.000以 上 住 宅 服 务 的 住 宅 本 层 的 层共 有 共 用 面 积 分 摊 至 本 层 住 宅 （ 参 照 无 地 下 室的 高 层 纯 住 宅 楼 的 相 关 条 款 ） ；f) 把 为 地 下 室 各 层 服 务 的 共 有 共 用 面 积 分 摊 至 地下 室 各 层 ；g) 把 为 地 下 室

21、服 务 的 层 共 有 共 用 面 积 分 摊 至 本 层（ 参 照 带 地 下 室 的 多 层 纯 住 宅 楼 ） ； 容 易 出 现 的 问 题 以 及 应 当 遵 循 的 规 则 ： （ 1） 在 一 级 分 摊 中 有 几 个 共 有 共 用部 位 ， 如 电 梯 机 房 ， 门 厅 ， 为 楼 梯送 风 的 风 机 房 ， 出 屋 面 的 楼 梯 间 等分 摊 时 需 遵 循 的 规 则 ： 当 一 层 大 厅 能 够 进 入 地 下 室 时 ， 大 厅 则 作 为 全楼 的 共 用 面 积 ， 进 行 一 级 分 摊 ； 当 一 层 大 厅 不能 够 进 入 地 下 室 时 ， 一

22、 层 大 厅 不 作 为 全 楼 的 共用 面 积 ， 只 能 作 为 正 负 零 以 上 住 宅 部 分 的 共 有共 用 面 积 ， 进 行 分 摊 ； 当 电 梯 机 房 所 属 的 电 梯 有 任 意 一 部 能 下 至 地 下室 ， 则 电 梯 机 房 作 为 全 楼 的 共 用 面 积 ， 进 行 一级 分 摊 ； 当 所 有 电 梯 都 不 能 下 至 地 下 室 ， 则 该电 梯 机 房 不 作 为 全 楼 的 共 用 面 积 ， 只 能 作 为 正负 零 以 上 住 宅 部 分 的 共 有 共 用 面 积 ， 进 行 分 摊 ； 当 为 楼 梯 送 风 的 风 机 房 所 属

23、 的 楼 梯 能 下 至 地下 室 ， 此 风 机 房 作 为 全 楼 的 共 用 面 积 ， 进 行 一级 分 摊 ； 当 为 楼 梯 送 风 的 风 机 房 所 属 的 楼 梯 不能 下 至 地 下 室 ， 此 风 机 房 不 作 为 全 楼 的 共 用 面积 ， 只 能 作 为 正 负 零 以 上 住 宅 部 分 的 共 有 共 用面 积 ， 进 行 分 摊 ； 出 屋 面 的 楼 梯 间 ， 若 作 为 电 梯 机 房 、 水 箱 间的 主 要 通 道 ， 则 该 楼 梯 间 应 与 电 梯 机 房 、 水 箱间 作 为 同 一 级 别 的 共 用 面 积 进 行 分 摊 ； 若 为

24、单独 的 楼 梯 间 ， 则 该 楼 梯 间 应 作 为 正 负 零 以 上 住宅 部 分 的 共 有 共 用 面 积 ， 进 行 分 摊 ； 无 设 备 的 、 无 明 确 使 用 功 能 的 、 空 旷 的 设 备间 应 作 为 独 立 的 套 内 面 积 ， 参 与 各 级 分 摊 。 （ 2） 在 地 下 室 的 分 摊 中 可 能 会 遇 到 以下 几 个 问 题 ， 需 区 分 解 决 ： a： 若 地 下 室 设 备 间 为 一 个 相 对 集 中 的 区域 ， 该 区 域 内 设 置 有 连 接 各 个 设 备 间 的水 平 通 道 ， 如 该 区 域 内 的 设 备 均 为

25、同 一级 别 的 共 用 面 积 ， 则 此 通 道 随 同 该 区 域内 的 设 备 间 进 行 分 摊 ； 如 该 区 域 内 的 设备 不 是 同 一 级 别 的 共 用 面 积 ， 则 此 通 道应 作 为 该 区 域 内 所 有 设 备 的 上 一 级 别 的共 用 面 积 进 行 分 摊 。 b: 地 下 室 作 为 设 备 层 使 用 此 类 情 况 时 ， 整 个 地 下 室 （ 包 括 地下 室 的 核 心 筒 等 ） 作 为 全 楼 的 共 有 共 用面 积 ， 进 行 一 级 分 摊 。 c: 地 下 室 中 设 备 区 域 与 车 位 区 域 比 例 基 本相 同 ，

26、介 于 a与 b之 间 由 于 此 类 情 况 与 a、 b均 有 较 大 区 别 ，若 按 照 a或 b的 方 案 来 执 行 ， 显 然 有 不 合理 的 地 方 ， 并 且 各 个 楼 盘 各 有 特 色 ， 无可 比 性 ， 难 以 按 照 一 个 统 一 的 标 准 来 执行 ， 需 要 具 体 情 况 具 体 分 析 。 7 联 体 别 墅 的 共 有 共 用 面 积分 摊 联 体 别 墅 是 由 多 个 单 一 产 权 的 别 墅 横 向 或 竖 向连 接 在 一 起 的 别 墅 。 对 于 单 纯 的 横 向 联 体 别 墅 ，其 共 有 共 用 建 筑 面 积 仅 外 墙 水

27、 平 投 影 面 积 一 半 ，此 部 分 在 全 楼 分 摊 即 可 ； 对 于 不 但 有 横 向 ， 还有 竖 向 连 接 的 联 体 别 墅 ， 首 先 应 在 全 楼 分 摊 外墙 水 平 投 影 面 积 一 半 ， 然 后 再 分 摊 连 接 竖 向 别墅 的 楼 梯 ， 考 虑 到 别 墅 的 特 殊 性 ， 连 接 竖 向 别墅 的 楼 梯 采 用 谁 使 用 谁 分 摊 的 原 则 。 联 体 别 墅 此 室 外 楼 梯 由 二 楼 复 式 分 摊 此 竖 向 楼梯 由 二 至 五层 分 摊 8 商 场 的 共 有 共 用 面 积 分 摊 商 场 的 共 有 共 用 面 积

28、比 较 清 楚 ， 一 般 情 况 下 为 商场 全 楼 服 务 的 共 有 共 用 面 积 一 般 包 括 ： 商 场 楼 梯 ，电 梯 ， 电 梯 前 室 ， 电 梯 机 房 ， 屋 顶 楼 梯 间 ， 水 箱间 ， 风 机 房 ， 自 动 扶 梯 ， 门 厅 等 。为 本 层 服 务 的 共 有 共 用 面 积 包 括 ： 本 层 走 道 ， 卫生 间 ， 公 共 管 理 用 房 等 。楼 梯 ， 电 梯 ， 电 梯 前 室 ， 电 梯 机 房 等 按 楼 梯 电 梯的 到 达 层 次 予 以 分 摊 ， 依 此 类 推 。底 层 商 场 经 常 有 一 些 单 独 对 外 开 门 的

29、商 铺 ， 有 的商 铺 向 商 场 内 开 门 ， 有 的 对 商 场 不 开 门 ， 无 论 对商 场 内 是 否 开 门 ， 我 们 认 为 作 为 商 场 的 一 部 分 ，商 铺 都 应 参 与 商 场 的 共 有 共 用 面 积 分 摊 ， 不 但 要参 与 全 楼 共 有 共 用 面 积 的 分 摊 ， 还 要 参 加 与 商 场层 共 有 共 用 面 积 分 摊 。 商 场 （ 车 库 ） 如 果 按 铺 位 （ 车 位 ） 预 售 ， 需 具备 以 下 三 点 ， 才 可 进 行 分 摊 计 算 。 a) 开 发 商 应 提 供 正 式 的 施 工 蓝 图 ， 在 施 工 蓝

30、 图 上 ，以 柱 网 为 基 准 点 ， 标 出 详 细 的 商 铺 （ 车 位 ） 尺寸 ， 标 明 与 柱 网 和 内 外 墙 的 距 离 。 b) 施 工 蓝 图 上 划 分 的 商 铺 （ 车 位 ） ， 需 经 消 防部 门 盖 章 许 可 ， 或 由 设 计 院 盖 章 认 可 ， 符 合 消防 要 求 。c)商 铺 （ 车 位 ） ， 有 墙 的 以 墙 为 界 ， 无 墙 界 的 应标 出 界 限 拐 点 ， 对 于 车 位 ， 还 应 标 出 车 位 线 ，界 限 拐 点 应 由 委 托 方 提 供 书 面 说 明 ， 指 明 是 取中 还 是 取 边 。 9 写 字 楼

31、（ 办 公 楼 ） 的 共 有 共用 面 积 分 摊 参 照 纯 住 宅 楼的 相 关 条 款 参 照 纯 住 宅 楼的 相 关 条 款 10 商 住 楼 （ 底 层 为 商 业 部 分 ，商 业 部 分 之 上 为 住 宅 部 分 ） 大 多 商 住 楼 ， 商 业 部 分 通 向 住 宅 部 分 的 楼 梯 、电 梯 、 电 梯 前 室 及 一 层 门 厅 并 不 对 商 业 部 位 开 门 ，商 业 部 位 虽 然 不 直 接 使 用 此 共 有 共 用 部 位 ， 间 接上 依 然 受 益 ， 应 适 当 分 摊 。 因 此 ， 应 将 商 业 部 位不 开 门 ， 不 使 用 的 门

32、 厅 ， 楼 梯 ， 电 梯 ， 电 梯 前 室以 及 屋 顶 楼 梯 间 ， 电 梯 机 房 ， 水 箱 间 作 为 一 级 共用 进 行 全 楼 分 摊 。 商 业 部 位 以 上 仅 供 住 宅 使 用 的楼 梯 ， 电 梯 在 住 宅 部 位 进 行 二 级 分 摊 。 商 业 部 位自 用 的 楼 梯 ， 电 梯 及 其 它 确 定 为 商 业 部 位 服 务 的共 有 共 用 面 积 在 商 业 部 位 分 摊 。 多 层 商 住 楼 ： 一 :第 1层 为 商 业 用 房 ， 2层 以 上 为 住 宅 ； 当 商 用 部 位 的 楼 梯 间 为 住 宅 区 域 服 务 ， 并 且

33、 商 用部 位 在 该 梯 间 内 未 设 置 任 何 出 入 口 ， 此 商 业 部 位的 楼 梯 间 应 作 为 全 楼 的 共 用 面 积 ， 进 行 一 级 分 摊 ，住 宅 部 位 的 楼 梯 间 应 作 为 住 宅 部 位 的 共 用 面 积 ，进 行 二 级 分 摊 ， 其 余 的 共 用 面 积 （ 外 墙 、 出 屋 面的 楼 梯 间 等 ） ， 参 照 纯 住 宅 的 相 关 条 款 。商 业 部 位 无 楼 梯 间 ， 依 靠 室 外 楼 梯 作 为 住 宅 部 位的 主 要 通 道 ， 则 该 室 外 楼 梯 的 分 摊 参 照 上 述 内 容执 行 。 二 : 下 部

34、 多 层 均 为 商 业 用 房 ， 上 部 为 住 宅 。 a、 商 用 部 位 的 楼 梯 间 为 住 宅 区 域 服 务 ， 并且 商 业 部 位 在 该 梯 间 内 均 未 设 置 任 何 出 入口 ， 此 商 业 部 位 的 楼 梯 间 应 作 为 全 楼 的 共用 面 积 ， 进 行 一 级 分 摊 ， 住 宅 部 位 的 楼 梯间 ， 参 照 情 况 一 进 行 分 摊 ； b、 商 用 部 位 在 该 梯 间 内 均 设 置 有 出 入 口 ，此 商 业 部 位 的 楼 梯 间 与 住 宅 部 位 的 楼 梯 间均 应 作 为 全 楼 的 共 用 面 积 ， 进 行 一 级 分

35、 摊 ； c、 商 用 部 位 在 该 楼 梯 间 内 仅 底 层 未 设 置 有 出入 口 ， 其 余 的 商 业 部 位 均 设 置 有 出 入 口 ， 则 此商 业 部 位 的 楼 梯 间 应 分 为 两 个 部 分 分 别 进 行 分摊 ， 底 层 商 业 部 位 楼 梯 间 作 为 全 楼 的 共 用 面 积 ，进 行 一 级 分 摊 ， 其 余 商 业 部 位 的 楼 梯 间 与 住 宅部 位 的 楼 梯 间 共 同 作 为 设 置 有 出 入 口 的 商 业 部位 与 住 宅 部 位 的 共 用 面 积 ， 进 行 二 级 分 摊 ； 当 商 用 部 位 在 该 梯 间 内 第

36、1 n层 未 设 置 有出 入 口 ， n 层 以 上 的 商 业 部 位 均 设 置 有 出 入 口 ，则 参 照 仅 底 层 未 设 置 出 入 口 的 情 况 执 行 ； 多 塔 楼 (两 个 或 两 个 以 上 塔 楼 )的高 层 商 住 楼 的 补 充 说 明 多 塔 楼 的 高 层 商 住 楼 原 则 上 应 分 塔 分 别分 摊 计 算 ： 1、 对 于 多 塔 楼 的 高 层 商 住 楼 ， 若 商 业部 位 在 竖 向 通 道 内 均 未 设 置 出 入 口 ， 请参 照 多 层 商 住 楼 的 相 关 条 款 分 摊 计 算 ； 影 象 图 1、 2、 3为 商 场 ， 4

37、层 为 设 备 层 ，517为 住 宅 平 面 图 2、 对 于 多 塔 楼 的 高 层 商 住 楼 ， 若 商 业 部 位 均 在 竖 向 通 道 内 设 置 出 入 口 ， 按 照 多 层 商 住 楼 的 相 关 规 则 应 将 各 塔 楼 核 心 筒 同 裙 房 的 门 厅 ， 楼 梯 ， 电 梯 ， 电 梯前 室 放 在 一 起 分 摊 ， 则 必 然 造 成 各 个 塔 楼 无 法 单独 计 算 ， 遇 此 类 情 况 ， 应 将 核 心 筒 从 两 个 功 能 区断 开 ， 即 住 宅 部 位 的 核 心 筒 应 分 塔 楼 分 摊 至 相 应塔 楼 的 住 宅 、 办 公 部 位

38、 ， 商 业 部 位 的 核 心 筒 应 分摊 至 商 业 部 位 ； 3、 对 于 多 塔 楼 的 高 层 商 住 楼 ， 若 商 业 部 位 在核 心 筒 或 楼 梯 间 内 ， 局 部 设 置 出 入 口 （ 无 规律 ） ， 此 类 情 况 具 体 分 析 而 定 ; 4、 对 于 多 塔 楼 的 高 层 商 住 楼 ， 若 裙 房 为 N层 ，第 1 M层 商 业 部 位 在 商 业 部 位 的 楼 梯 间 内 均未 设 置 出 入 口 ， 第 MN层 商 业 部 位 在 商 业 部位 的 楼 梯 间 内 均 设 置 出 入 口 ， 此 类 情 况 ， 应 将第 1 M层 的 核 心

39、 筒 按 照 商 住 楼 的 计 算 规 则 进行 分 摊 ， 第 MN层 核 心 筒 应 分 摊 至 第 MN层商 业 部 位 ， N层 以 上 各 塔 楼 的 核 心 筒 应 分 塔 分摊 至 相 应 塔 楼 的 住 宅 部 位 ； 5、 对 于 多 塔 楼 的 高 层 商 住 楼 ， 若 裙 房 为 N层 ，第 1 M层 商 业 部 位 在 商 业 部 位 的 楼 梯 间 内 均 设置 出 入 口 ， 第 MN层 商 业 部 位 在 商 业 部 位 的 楼梯 间 内 均 未 设 置 出 入 口 ， 此 类 情 况 ， 参 照 第 2条 。 6、 在 商 业 部 位 开 设 有 门 ， 但

40、 为 了 便 于 商 业 管 理 ，实 际 大 多 数 时 间 都 是 锁 的 ， 对 于 此 类 情 况 ， 再辅 以 原 始 设 计 的 施 工 蓝 图 ， 如 图 中 注 明 “ 为 消防 员 专 用 门 ” ， 则 认 为 是 没 有 开 门 的 ； 如 果 设计 有 门 ， 并 且 没 有 特 别 指 示 ， 则 认 为 即 使 锁 着不 用 也 视 为 开 门 。 11 多 功 能 综 合 楼 多 功 能 综 合 楼 一 般 是 具 有 两 种 以 上 使 用 功能 的 、 形 状 及 共 用 面 积 使 用 情 况 较 复 杂 的多 层 或 高 层 建 筑 。此 类 建 筑 形 式 多 样 ， 应 在 详 细 分 析 该 建 筑共 有 共 用 面 积 的 基 础 上 ， 参 照 分 摊 细 则 ，确 定 一 个 合 理 的 、 公 平 的 、 公 正 的 分 摊 计算 方 案 。 如 ： 48层 ， 体 量 15万 平 方 米 的大 厦 以 上 是 在 实 践中 总 结 的 点 滴规 则 和 经 验 ，欢 迎 全 国 的 同行 和 朋 友 们 批评 指 正 。 北 美 的 别 墅 北 美 的 房 地 产开 发 样 板 房 开 发 工 地 开 发 工 地 开 发 工 地 内 部 构 造 及 材 料 半 成 品 房 屋 成 型 社 区