金地房地产基础知识培训（新员工专用）

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1、房地产基础知识培训金 地 置 业 营 销 中 心 2007年7月营销中心培训系列 金 地 置 业 营 销 中 心 编 于 2007年 07月 培 训 的 结 构 主 线做 为 一 个 房 地 产 从 业 人 员 ， 我 们 需 要 具 备 哪 些方 面 的 基 本 知 识 ？一 、 房 地 产 价 格 和 估 价 知 识二 、 城 市 和 城 市 规 划 知 识三 、 房 地 产 建 筑 知 识四 、 房 地 产 测 绘 知 识五 、 房 地 产 统 计 指 标 第 一 章 房 地 产 价 格 及 估 价房 地 产 价 格 概 述房 地 产 价 值 和 价 格 的 种 类房 地 产 价 格 的

2、 影 响 因 素房 地 产 估 价 的 基 本 方 法 交易方式:挂牌(交易份额:100%)类型:政府出让地块位置:宝安区龙华街道地块面积: 30697.50平米地块用途:居住用地建筑面积: 85953平米容积率2.8覆盖率: 30%年限：70年楼 面 价 楼 面 地 价 又 称 为 单 位 建 筑 面 积 地 价 ，是 平 均 到 每 单 位 建 筑 面 积 的 土 地 价格 。楼 面 地 价 =土 地 总 价 /总 建 筑 面 积金地以4.5888亿拿下，楼面地价5338元/平米。如果去除15%的返还面积，楼面地价高达6281元/平米 。 第一章 房地产价格及估价房 地 产 估 价 的 三

3、 种 基 本 方 法 ： 比 较 法 、 成 本 法 、 收 益 法比 较 法 适 用 于 在 同 一 供 求 范 围 内 存 在 着 较 多 的 类 似 的 房 地产 交 易 。比 较 法 估 价 一 般 可 分 为 七 个 步 骤 ： 1） 收 集 交 易 信 息 、 2）选 取 可 比 实 例 ； 3） 建 立 价 格 可 比 基 础 4） 进 行 交 易 情 况修 正 5） 进 行 交 易 日 期 影 响 修 正6） 进 行 房 地 产 状 况 影 响 修 正 ； 7） 求 取 比 准 价 格 第一章 房地产价格及估价房 地 产 估 价 的 三 种 基 本 方 法 ： 比 较 法 、

4、成 本 法 、 收 益 法成 本 法 适 用 于 哪 些 即 无 收 益 又 很 少 发 生 交 易 的 房 地 产 估 价 。房 地 产 的 成 本 构 成 ： 1） 土 地 取 得 成 本 、 2） 开 发 成 本 ； 3）管 理 费 用 4） 投 资 利 息 ； 5） 销 售 费 用 6） 销 售 税 费 ； 7）开 发 利 润 第一章 房地产价格及估价房 地 产 估 价 的 三 种 基 本 方 法 ： 比 较 法 、 成 本 法 、 收 益 法收 益 法 是 预 测 估 价 对 象 的 未 来 正 常 净 收 益 ， 选 用 适 当 的资 本 化 率 将 其 折 现 后 累 加 ， 以

5、 此 估 算 估 价 对 象 的 客 观 合理 价 格 或 价 值 的 方 法 。收 益 法 适 用 的 对 象 是 有 收 益 或 潜 在 收 益 的 房 地 产 ， 如 商铺 、 写 字 楼 等 ；收 益 法 的 基 本 计 算 公 式 ：房 地 产 的 价 格 =房 地 产 净 收 益 /房 地 产 的 资 本 化 率 或 折 现 率 第二章 城市和城市规划知识用 地 红 线经 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 批 准 的 建 设 用 地 范 围 的 界线 。容 积 率 一 定 地 块 内 ， 总 建 筑 面 积 与 建 筑 用 地 面 积 的 比 值 。 建 筑 密 度 一 定

6、地 块 内 所 有 建 筑 物 的 基 底 总 面 积 占 用 地 面 积 的比 例 。 道 路 红 线 规 划 的 城 市 道 路 路 幅 的 边 界 线 。建 筑 红 线城 市 道 路 两 侧 控 制 沿 街 建 筑 物 （ 如 外 墙 、 台 阶 等 ） 靠 临 街 面 的 界 线 。 又 称 建 筑 控 制 线 。城 市 绿 线是 指 城 市 各 类 绿 地 范 围 的 控 制 线 。 1、 用 地 性 质2、 用 地 面 积3、 用 地 红 线4、 容 积 率5、 建 筑 控 制 高 度6、 建 筑 密 度7、 道 路 红 线8、 建 筑 红 线 后 退 距 离9、 建 筑 线10、

7、 绿 地 率11、 交 通 出 入 口 方 位12、 停 车 泊 位13、 建 筑 间 距14、 日 照 标 准15、 日 照 间 距 系 数16、 城 市 绿 线 城 市 规 划 常 用 术 语 及 指 标 基 本 资 料 ： 总 用 地 面 积 ： 5288.33平 米总 建 筑 面 积 ： 41780平 米 其 中 ：计 容 积 率 建 筑 面 积 ： 36330平 米不 计 容 积 率 建 筑 面 积 ： 7480平 米 （ 地 下 车 库 及 设 备 用 房 ）建 筑 物 占 地 面 积 ： 2040平 米 住 宅 建 筑 面 积 ： 21090平 米 商 业 建 筑 面积 ： 12

8、550平 米 容 积 率 ： 6.87 覆 盖 率 ： 41% 第二章 城市和城市规划知识容 积 率 的 计 算 ？ 第二章 城市和城市规划知识深 圳 容 积 率 的 计 算 规 定 ？建 筑 容 积 率 =（ 地 面 以 上 建 筑 面 积 +半 地 下 室 建 筑 面 积 ） /建 设用 地 面 积当 半 地 下 室 在 室 外 地 面 以 上 部 分 的 高 度 不 超 过 1.5米 的 ， 在 建 筑容 积 率 计 算 时 ， 半 地 下 室 建 筑 面 积 不 计 入 容 积 率 。 即 ： 建 筑 容 积率 =地 面 以 上 建 筑 面 积 /建 设 用 地 面 积 附件：深圳容积

9、率计算的详细规定 地 下 室 :房 间 地 平 面 低 于 室外 地 平 面 的 高 度 超 过 该 房 间净 高 的 1/2者 为 地 下 室 。半 地 下 室 :房 间 地 平 面 低 于室 外 高 度 超 过 该 房 间 的 净 高的 1/3,且 不 超 过 1/2者 为 半地 下 室 。地下室地面地面地下室地面地面1/2线1/2线1/3线 在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下层，其层数计入地面以上层数，面积计入地面以上建筑面积中 第三章 房地产建筑知识建 筑 物 的 概 念 和 分 类建 筑 识 图建 筑 工 程 造 价 第三章 房地产建筑知识 按 建 筑 物 使 用 性 质

10、 分 类 ：居 住 建 筑 、 公 共 建 筑 、 工 业 建 筑 、 农 业 建 筑 按 建 筑 物 层 数 或 总 高 度 分 类 ：住 宅 按 层 数 分 ： 低 层 住 宅 （ 1 3层 ） 、 多 层 住 宅 （ 4 6层 ） 、中 高 层 住 宅 （ 7 9层 ） 和 高 层 住 宅 （ 10层 以 上 ）公 共 建 筑 及 综 合 建 筑 ， 总 高 度 超 过 24M的 为 高 层 ， 但 不 包 括 总高 度 超 过 24M的 单 层 建 筑建 筑 总 高 度 超 过 100MR， 不 论 是 住 宅 还 是 公 共 建 筑 、 综 合 性 建 筑 ， 均 称 为 超 高 层

11、 建 筑 。 建 筑 物 的 分 类 按 建 筑 结 构 分 类砖 木 结 构 建 筑砖 混 结 构 建 筑钢 筋 混 凝 土 结 构 建 筑 ： 框 架 结 构 、 框 架 剪 力 墙 结 构 ，剪 力 墙 结 构 、 简 体 结 构 、 框 架 简 体 结 构 和 筒 中 筒 等 。第三章 房地产建筑知识建 筑 物 的 分 类 剪 力 墙 其 实 就 是 现 浇 钢 筋 混 凝 土 墙 ， 主 要 承 受 水 平 地 震 荷 载 ，这 样 的 水 平 荷 载 对 墙 、 柱 产 生 一 种 水 平 剪 切 力 ， 剪 力 墙 结 构由 纵 横 方 向 的 墙 体 组 成 抗 侧 向 力 体

12、 系 ， 它 的 刚 度 很 大 ， 空 间整 体 性 好 ， 房 间 内 不 外 露 梁 、 柱 楞 角 ， 便 于 室 内 布 置 ， 方 便使 用 。 剪 力 墙 结 构 有 较 好 的 抗 震 性 能 ， 其 不 足 之 处 是 结 构 自 重 大 ，预 应 力 剪 力 墙 结 构 常 可 以 做 到 大 空 间 住 宅 布 局 ， 剪 力 墙 结 构形 式 是 高 层 住 宅 采 用 最 为 广 泛 的 一 种 结 构 形 式 第三章 房地产建筑知识建 筑 物 的 分 类 框 架 -剪 力 墙 结 构 也 称 框 剪 结 构 ， 这 种 结 构 是 在 框 架 结 构 中 布 置一

13、定 数 量 的 剪 力 墙 ， 构 成 灵 活 自 由 的 使 用 空 间 ， 满 足 不 同 建 筑功 能 的 要 求 ， 同 样 又 有 足 够 的 剪 力 墙 ， 有 相 当 大 的 刚 度 ， 框 剪结 构 的 受 力 特 点 ， 是 由 框 架 和 剪 力 墙 结 构 两 种 不 同 的 抗 侧 力 结构 组 成 的 新 的 受 力 形 式 ， 所 以 它 的 框 架 不 同 于 纯 框 架 结 构 中 的框 架 ， 剪 力 墙 在 框 剪 结 构 中 也 不 同 于 剪 力 墙 结 构 中 的 剪 力 墙 。 第三章 房地产建筑知识建 筑 物 的 分 类 框架结构框剪结构 核心筒筒

14、 体 结 构 tube structure由 竖 向 箱 形 截 面 悬 臂 筒 体 组 成 的结 构 。 筒 体 有 剪 力 墙 围 成 竖 向 箱形 截 面 的 薄 壁 筒 和 密 柱 框 架 组 成竖 向 箱 形 截 面 的 框 筒 。 筒 体 由 一个 或 多 个 组 成 ； 分 筒 中 筒 、 单 框筒 、 框 架 薄 壁 筒 和 成 束 筒 等 四类 。 绝 对 标 高 ： 相 对 海 平 面 的 高 度 ， 海 平 面 的 标 高 规 定 为 0， 在以 上 的 为 正 值 ， 以 下 的 为 负 值 ， 相 平 的 为 0， 也 叫 海 拔 高 度 ，高 程相 对 标 高 ：

15、对 于 一 个 地 区 ， 通 常 市 政 国 土 部 门 会 测 量 出 某 个特 定 的 、 固 定 的 点 的 绝 对 标 高 ， 其 他 的 测 点 相 对 于 绝 对 标 高的 高 度 ， 其 上 为 正 ， 下 为 负 ；建 筑 标 高 ： 建 筑 标 高 和 结 构 标 高 差 别 在 于 装 修 ， 通 常 情 况 下 ，施 工 放 线 会 在 结 构 高 度 上 作 出 而 不 是 装 修 高 度 ， 一 些 地 区 经常 忽 略 掉 建 筑 标 高 和 结 构 标 高 的 差 别 。以 上 的 量 单 位 只 能 是 米 (m)高 度 第三章 房地产建筑知识建 筑 识 图

16、现有标高 跃式复式屋内形态分类 错层跃复式 玄 关 ， 也 被 称 作 门 厅 。 玄 关 可 以 是 一 个 封 闭 、 半 封 闭 或 开 放 的 空 间 ， 它 是 指 靠 近 大 门 的 区 域 。 玄 关 的 概 念 ， 源 于 中 国 ， 但 最 早 用 的 可 能 是 风 水 先 生 们 。 玄 关 ， 玄 妙 、 关 键 的 意 思 。 板 楼 ： 就 是 指 “ 东 西 长 、 南 北 短 ” 的 楼 型 ， 一 般 板 楼 同 层 住 户 在 2到 4户 ， 板 楼 的 平面 图 上 ， 长 度 明 显 大 于 宽 度 ， 板 楼 有 两 种 类 型 ， 一 种 是 长 走

17、 廊 式 的 ， 各 住 户 靠 长 走 廊连 在 一 起 ； 第 二 种 是 单 元 式 拼 接 ， 若 干 个 单 元 连 在 一 起 就 拼 成 一 个 板 楼 。 塔 楼 ： 一 般 是 一 梯 四 户 到 一 梯 12户 。建筑单体分类 什么是房地产图？房地产图是地籍图和房产图的总称。第四章 房地产测绘知识地 籍 图 分 为 基 本 地 籍 图 和 宗 地 图 。 基 本 地 籍 图 ： 是 全 面 反 映 土 地 及 其 上 附 着 物 的 位 置 和 权属 等 状 况 的 基 本 图 。 宗 地 图 ： 是 指 土 地 所 有 者 或 土 地 使 用 者 的 土 地 权 属 界

18、址线 所 封 闭 包 围 的 一 块 土 地 。 房 产 图 主 要 包 括 3类 图 形 ：分 幅 图 、 分 丘 图 和 分 层 分户 图 。 是 办 理 房 产 证 的 必要 图 件 资 料 。 地 籍 图 是 全 面 反映 土 地 及 其 上 附 着 物的 位 置 和 权 属 等 状 况的 基 本 图 。宗 地 图 是 指 土 地所 有 者 或 土 地 使 用者 的 土 地 权 属 界 址线 所 封 闭 包 围 的 一块 土 地 。地 形 图 是 表 示地 形 、 地 物 的 平面 图 件 ， 是 用 测量 仪 器 把 实 际 测量 出 来 ， 并 用 特定 的 方 法 按 一 定比

19、例 缩 绘 而 成 的 。它 是 地 面 上 地 形和 地 物 位 置 实 际情 况 的 反 映 。 房产图：是房产产权、产籍管理的重要资料房产分幅图：比例尺一般为1：500。房产分丘图：比例尺在1：1001：1000之间。房产分户图：比例尺一般为1：200。第四章 房地产测绘知识 房 产 分 幅 图 是 全 面 反 映房 屋 及 其 用 地 的 位 置 和 权属 等 状 况 的 基 本 图 ， 是 测绘 房 产 分 丘 图 和 房 产 分 户图 的 基 础 资 料 ， 也 是 房 产登 记 和 建 立 产 籍 资 料 的 索引 和 参 考 资 料 ， 比 例 尺 一般 为 1 ： 500。房

20、 地 产 分 幅 图 表 示 的 内 容有 ： 控 制 点 、 行 政 边 界 、丘 界 、 房 屋 、 房 屋 附 属 设施 和 房 屋 围 护 物 、 房 产 要素 和 房 产 编 号 ， 以 及 与 房产 管 理 有 关 的 地 形 要 素 和注 记 房 产 分 丘 图 为 单 位 绘 制 ， 是 房 产 分 幅 图 的 局 部 图 ， 是 绘 制 房 屋产 权 附 图 的 基 本 图 ， 比 例 尺 在 1 ： 100 1 ： 1000之 间 房 产 分 户 图 以 产 权 登 记户 为 单 位 绘 制 ， 是 在 房 产分 丘 图 基 础 上 绘 制 的 细 部图 ， 以 一 户 产

21、 权 人 为 单 位 ，表 示 房 屋 权 属 范 围 的 细 部图 ， 以 明 确 异 产 毗 连 房 屋的 权 利 界 线 ， 供 核 发 房 屋所 有 权 证 的 附 图 使 用 ， 比例 尺 一 般 为 1 ： 200 第四章 房地产测绘知识房 屋 面 积 的 种 类 有 多 少 ？ 什 么 是 房 屋 建 筑 面 积 、房 屋 使 用 面 积 ？ 房 屋 面 积 有 ： 建 筑 面 积 ， 使 用 面 积 ； 套 内 建 筑 面 积 、 共有 建 筑 面 积 、 分 推 的 共 有 建 筑 面 积 ， 预 售 面 积 ， 竣 工 面积 ， 产 权 面 积 。 套内面积和套内建筑面积？

22、 第四章 房地产测绘知识什 么 是 房 屋 建 筑 面 积 ？ 房 屋 建 筑 面 积 是 指 房 屋 外 墙 （ 柱 ） 勒 脚 以 上 各 层 的 外 围水 平 投 影 面 积 ， 包 括 ： 阳 台 、 挑 廊 、 地 下 室 、 室 外 楼 梯等 ， 且 具 备 有 上 盖 、 结 构 牢 固 ， 层 高 2.2米 以 上 （ 含 2.2米 ， 下 同 ） 的 永 久 性 建 筑 。 第四章 房地产测绘知识什 么 是 房 屋 的 使 用 面 积 ？ 房 屋 使 用 面 积 是 指 房 屋 内 全 部 可 供 使 用 的 空 间 面 积 ， 房屋 的 内 墙 面 水 平 投 影 计 算

23、。什 么 是 房 屋 的 实 用 面 积 ？ 它 是 建 筑 面 积 扣 除 公 共 分 摊 面 积 后 的 余 额 。 使 用 率 和 实 用 率 的 差 别 ？ 第四章 房地产测绘知识什 么 是 房 屋 的 套 内 建 筑 面 积 ？ 房 屋 套 内 建 筑 面 积 是 指 由 套 内 房 屋 使 用 面 积 、 套 内 墙 体面 积 、 套 内 阳 台 建 筑 面 积 三 部 分 组 成 的 面 积 。套 内 墙 体 面 积 1 2共 用 墙 墙 体 投 影 面 积 或 非 共 用 墙墙 体 水 平 投 影 面 积 公 共 分 摊 面 积 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 套 内

24、建 筑 面 积 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 整 幢 建 筑 物 的 公 用 建 筑 面 积 整 幢 建 筑 物 的 各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和 第四章 房地产测绘知识什 么 是 房 屋 的 共 用 建 筑 面 积 ？ 房 屋 共 有 建 筑 面 积 是 指 各 产 权 人 共 同 占 有 或 共 同 使 用 的建 筑 面 积 ， 它 应 按 一 定 方 式 在 各 产 权 人 之 间 进 行 分 摊 。 第四章 房地产测绘知识分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 ： 是 指 某 个 产 权 人 在 房 屋 共 有 建 筑面 积 中 所 分 摊 的 面 积 。预 售 面 积

25、 ： 俗 称 楼 花 面 积 。 指 在 商 品 预 售 时 按 建 筑 设 计图 上 尺 寸 计 算 的 房 屋 面 积 。房 屋 产 权 面 积 ： 是 指 产 权 人 依 法 拥 有 房 屋 所 有 权 的 房 屋面 积 。 它 由 直 辖 市 、 市 、 县 房 地 产 行 政 主 管 部 门 登 记 确 权认 定 。 商品房有哪些公共面积需要分摊？第四章 房地产测绘知识1、 各 产 权 户 的 电 梯 井 、 管 道 井 、 楼 梯 间 、 垃 圾道 、 配 电 室 、 设 备 间 、 公 共 门 厅 、 过 道 、 地 下 室 、值 班 警 卫 室 ， 以 及 为 整 幢 建 筑

26、服 务 的 共 有 房 屋 和管 理 房 屋 。2、 套 (单 元 )与 公 共 建 筑 空 间 之 间 的 分 隔 墙 以 及外 墙 (包 括 山 墙 )墙 体 水 平 投 影 面 积 的 一 半 。 第四章 房地产测绘知识 不 应 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 包 括 那 些 ？ 1、 从 属 于 人 防 工 程 的 地 下 室 、 半 地 下 室 。 2、 供 出 租 或 出 售 的 固 定 车 位 或 专 用 车 库 。 3、 幢 外 的 用 做 公 共 休 憩 的 设 施 或 架 空 层 。 第四章 房地产测绘知识层高 层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度国家在设计上有

27、要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 第四章 房地产测绘知识房屋建筑面积的计算计算建筑面积的一般规定如下计算建筑面积的的房屋应是永久性结构的房屋计算建筑面积的房屋，层高应在2.2m以上。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。同一房屋如果结构、层数不相同时，应分别计算建筑面积。 第四章 房地产测绘知识房 屋 建 筑 面 积 的 计 算组 成 ： 套 内 使 用 面 积 、 套 内 墙 体 面 积 、 套 内 阳 台 建 筑 面 积计 算 ： 套 内 使 用 面 积 为 套 内 房 屋 使 用 空 间 的 面

28、 积 ， 以 水 平 投 影 面 积 按以 下 规 定 计 算 ： 套 内 使 用 面 积 为 套 内 卧 室 、 起 居 室 、 过 厅 、 过 道 、 厨 房 、 卫 生间 、 厕 所 、 贮 藏 室 、 壁 柜 等 空 间 面 积 的 总 和 。 套 内 楼 梯 按 自 然 层 数 的 面 积 总 和 计 入 使 用 面 积 。 不 包 括 在 结 构 面 积 内 的 套 内 烟 囱 、 通 风 道 、 管 道 井 均 计 入 使 用面 积 。 内 墙 面 装 饰 厚 度 计 入 使 用 面 积 。 计 算 全 部 建 筑 面 积 的 范 围 ： 单 层 房 屋 ， 按 一 层 计 算

29、建 筑 面 积 ； 二 层 以 上 （ 含 二 层 ） 的 房 屋 ，按 各 层 建 筑 面 积 的 总 和 计 算 建 筑 面 积 。 房 屋 内 的 夹 层 、 插 层 、 技 术 层 及 其 楼 梯 间 、 电 梯 间 等 其 高 度 在2.2m以 上 的 部 位 计 算 建 筑 面 积 。 穿 过 房 屋 的 通 道 ， 房 屋 内 的 门 厅 、 大 厅 ， 均 按 一 层 计 算 面 积 。 门厅 、 大 厅 内 的 回 廊 部 分 ， 层 高 在 2.2m以 上 的 ， 按 其 水 平 投 影 面 积计 算 。 楼 梯 间 、 电 梯 （ 观 光 梯 ） 井 、 提 物 井 、

30、垃 圾 道 、 管 道 井 等 均 按 房屋 自 然 层 计 算 面 积 。 房 屋 天 面 上 ， 属 永 久 性 建 筑 ， 层 高 在 2.2m以 上 的 楼 梯 间 、 水 箱间 、 电 梯 机 房 及 斜 面 结 构 屋 顶 高 度 在 2.2m以 上 的 部 位 ， 按 其 外 围水 平 投 影 面 积 计 算 。第四章 房地产测绘知识备注：具体请参照GB/T503532005建筑工程建筑面积计算规范 挑 楼 、 全 封 闭 的 阳 台 ， 按 其 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 。 属永 久 性 结 构 有 上 盖 的 室 外 楼 梯 ， 按 各 层 水 平 投 影 面

31、积 计 算 。与 房 屋 相 连 的 有 柱 走 廊 ， 两 房 屋 间 有 上 盖 和 柱 的 走 廊 ， 均按 其 柱 的 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 。 房 屋 间 永 久 性 的 封 闭 的架 空 通 廊 ， 按 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 。 地 下 室 、 半 地 下 室 及 其 相 应 出 入 口 ， 层 高 在 2.2m以 上 的 ，按 其 外 墙 （ 不 包 括 采 光 井 、 防 潮 层 及 保 护 墙 ） 外 围 水 平 投影 面 积 计 算 。 有 柱 （ 不 含 独 立 柱 、 单 排 柱 ） 或 有 围 护 结 构 的 门 廊 、 门斗 ，

32、按 其 柱 或 围 护 结 构 的 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 。第四章 房地产测绘知识计算全部建筑面积的范围： 玻璃幕墙等作为房屋外墙，按其外围水平投影面积计算。属永久性建筑有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的按其高度在2.2m以上部位的外围水平投影面积计算。有伸缩缝的房屋，如果其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。第四章 房地产测绘知识计算全部建筑面积的范围： 与 房 屋 相 连 有 上 盖 而 无 柱 的 走 廊 、 檐 廊 ， 按 其 围 护 结 构外 围 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 。 独 立 柱

33、、 单 排 柱 的 门 廊 、 车 棚 、 货 棚 等 属 永 久 性 建 筑 ，按 其 上 盖 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 。 未 封 闭 的 阳 台 、 挑 廊 ， 按 其 围 护 结 构 外 围 水 平 投 影 面 积的 一 半 计 算 。 无 顶 盖 的 室 外 楼 梯 按 各 层 水 平 投 影 面 积 的 一 半 计 算 。 有 顶 盖 不 封 闭 的 永 久 性 的 架 空 通 廊 ， 按 外 围 水 平 投 影 面积 的 一 半 计 算第四章 房地产测绘知识计算一半建筑面积的范围： 层 高 在 2.2m以 下 （ 不 含 2.2m， 下 同 ） 的 夹 层 、

34、插 层 、 技 术 层 和 层高 在 2.2m以 下 的 地 下 室 和 半 地 下 室 。 突 出 房 屋 墙 面 的 构 件 、 配 件 、 装 饰 件 、 装 饰 性 的 玻 璃 幕 墙 、 垛 、勒 脚 、 台 阶 、 无 柱 雨 篷 等 。 房 屋 间 无 上 盖 的 架 空 通 廊 。 房 屋 的 天 面 、 挑 台 、 天 面 上 的 花 园 、 泳 池 。 建 筑 物 内 的 操 作 平 台 、 上 料 平 台 及 利 用 建 筑 物 的 空 间 安 置 箱 、 罐的 平 台 。 骑 楼 、 骑 街 楼 的 底 层 用 作 道 路 街 巷 通 行 的 部 分 。 利 用 引 桥

35、 、 高 架 路 、 高 架 桥 、 路 面 作 为 顶 盖 建 造 的 房 屋 。 活 动 房 屋 、 临 时 房 屋 、 简 易 房 屋 。 独 立 烟 囱 、 亭 、 塔 、 罐 、 池 、 地 下 人 防 干 、 支 线 与 房 屋 室 内 不 相 通 的 房 屋 间 的 伸 缩 缝 。 第 四 章 房 地 产 测 绘 知 识不 计 算 建 筑 面 积 的 范 围 ： 共 有 建 筑 面 积 分 摊 计 算 公 式各 套 应 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 （ ） =应 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积/参 加 共 有 建 筑 面 积 分 摊 的 各 套 内 建 筑 面 积 之

36、和 *参 加 共 有建 筑 面 积 分 摊 的 各 套 内 建 筑 面 积 分 摊 的 方 法 ：住 宅 楼 ： 以 套 为 单 位 ， 按 各 套 内 建 筑 面 积 比 例 分 摊 共 用 建筑 面 积 ；商 住 楼 ： 先 将 住 宅 与 商 用 的 共 有 建 筑 面 积 区 分 ， 商 住 共 用部 分 进 行 分 摊 ， 然 后 将 住 宅 与 商 住 共 用 分 摊 的 面 积 相 加 ，得 出 分 摊 面 积 第四章 房地产测绘知识 第四章 房地产测绘知识设 计 指 标建 设 用 地 面 积 29986.9建 筑 覆 盖 率 22.71(建 筑 占 地 面 积 6809.56平

37、 方 米 )计 算 容 极 率 面 积 80999.35其 中 ： 住 宅 建 筑 面 积 79150商 业 建 筑 面 积 1000会 所 建 筑 面 积 500物 业 管 理 面 积 200居 委 会 面 积 100 垃 圾 站 面 积 50不 计 容 积 率 面 积 地 下 车 库 15336.71总 建 筑 面 积 100016.53,其 中 计 容 积 率 面 积 84679.82平 方 米 ,不 计 容 积 率 面 积15336.71平 方 米 ，案 例 ： 某 项 目 设 计 指 标 穿 过 房 屋 的 通 道 ， 房 屋 内 的门 厅 、 大 厅 ， 均 按 一 层 计 算面

38、积 。 门 厅 、 大 厅 内 的 回 廊部 分 ， 层 高 在 2.20米 以 上 的 ，按 其 水 平 投 影 面 积 计 算 面 积 。 挑 楼 、 全 封 闭 的 阳 台 按其 外 围 水 平 投 影 面 积 计算 面 积 。 属 永 久 性 结 构 有 上 盖的 室 外 楼 梯 ， 按 各 层水 平 投 影 面 积 1/2计 算 ; 无 盖 的 室 外 楼 梯 、 架空 走 廊 不 计 算 面 积 。 有 柱 或 有 围 护 结 构 的 门 廊 、 门 斗 ， 按 其 柱 或 围 护 结 构 的 外围 水 平 投 影 面 积 计 算 。 玻 璃 幕 墙 等 作 为 房 屋 外 墙 的

39、 ， 按 其 外 围 水 平 投 影 面 积 计 算 未 封 闭 的 阳 台 、挑 廓 ， 按 其 围 护结 构 外 围 水 平 投影 面 积 的 一 半 计算 。 房 屋 之 間 无 上 盖 的 架空 通 廓 不 计 算 面 积 。 地 下 室 、 半 地 下 室 层高 在 2.2米 以 上 时 应 计算 全 部 面 积 ,层 高 不 足2.2米 时 应 计 算 1/2面积 . 第 四 章 房 地 产 统 计 指 标房 屋 建 设 状 况 统 计房 屋 居 住 状 况 统 计房 屋 面 积 及 价 值 指 标商 品 房 销 售 与 出 租附件：房地产统计指标的解释 第 四 章 房 地 产 统

40、 计 指 标房 屋 建 设 状 况 统 计l【 房 屋 施 工 面 积 】l【 房 屋 新 开 工 面 积 】l【 房 屋 竣 工 面 积 】l【 竣 工 房 屋 价 值 】 第 四 章 房 地 产 统 计 指 标房 屋 居 住 状 况 统 计l【 居 住 人 口 】l【 居 住 户 数 】l【 人 均 住 宅 建 筑 面 积 】l【 人 均 住 宅 使 用 面 积 】l【 户 均 住 宅 套 数 】l【 住 宅 成 套 率 】l【 住 宅 自 有 （ 私 有 ） 率 】 第 四 章 房 地 产 统 计 指 标商 品 房 销 售 与 出 租l【 实 际 销 售 面 积 】 l【 外 销 （ 租 ） 】 l【 预 售 面 积 】 l【 空 置 面 积 】 l【 出 租 面 积 】l 【 出 租 给 个 人 】 l【 实 际 销 售 额 】