力天总部基地产品定位及营销思考(50页)

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1、力 天 总 部 基 地产 品 定 位 及 营 销 思 考 本 方 案 是 一 个 初 步 思 考 ， 它 企 图 要 解 决 的问 题 是 ：要 做 一 个 什 么 样 的 产 品产 品 怎 么 做现 有 产 品 方 案 如 何 改 良 和 优 化 解 读 成 都 工 业 总 部1 产 品 分 析 及 定 位 思 考234 营 销 思 路 及 推 广5 核 心 服 务 团 队6 产 品 改 良 建 议 及 消 费 客 群 分 析执 行 力 资 源 及 渠 道 解 读 成 都 工 业 总 部1 成 都 工 业 总 部 概 况 随 着 成 都 三 环 及 绕 城 周 边 21个 工 业 集 中 发

2、 展 区 的 建 设 ， 成 都 工 业 总 部 基 地 已 经 成 为 房 地 产 发展 的 一 个 独 立 领 域 ； 青 羊 工 业 总 部 基 地 、 锦 江 工 业 园 、 龙 潭 工 业 园 、 金 牛 高 科 、 武 侯 科 技 园 、 高 新 南 区 （ 西 区 ）等 ， 成 为 成 都 工 业 总 部 发 展 的 典 型 集 中 区 域 ； 其 中 青 羊 工 业 总 部 基 地 、 锦 江 工 业 园 的 火 炬 动 力港 、 金 牛 高 科 的 总 部 聚 落 武 侯 科 技 园 的 商 环 境 、 高 新 西 区 的 西 部 智 谷 、 高 新 南 区 等 项 目 都

3、以 总部 经 济 为 主 ， 与 写 字 楼 形 成 直 接 竞 争 。 预 计 未 来 工 业 地 产 供 应 量 将 急 剧 增 长 ， 市 场 竞 争 压 力 较大 。 青 羊 工 业 总 部 基 地 首 开 成 都 将 工 业 园 区 建 设 为 总 部 经 济 聚 集 地 的 先 河 ， 将 成 都 工 业 总 部 经 济发 展 提 升 到 一 个 更 高 的 发 展 阶 段 ； 除 相 对 成 熟 的 青 羊 工 业 总 部 基 地 和 高 新 技 术 产 业 开 发 区 南 区 外 ， 其 他 处 于 起 步 期 的 工 业 园 区中 ， 锦 江 工 业 园 距 离 南 延 线

4、较 近 ， 区 域 认 知 度 相 对 较 高 ， 而 龙 潭 都 市 工 业 园 规 划 起 点 较 高 、 交通 便 捷 ， 市 场 发 展 前 景 较 好 。 成 都 （ 龙 潭 ） 总 部 经 济 城 将 以 龙 潭 裕 都 总 部 城 项 目 、 二 重 总 部 项目 等 为 重 点 深 入 探 索 总 部 经 济 发 展 的 “ 成 华 方 式 ” 。 成 都 工 业 总 部 分 布 ：在 三 环 与 绕 城 之 间 呈 环 状 分 布 产 业 特 点成 都 市 积 极 推 进 “ 两 枢 纽 三 中 心 四 基 地 ” 建 设 ， 显 著 提 升 了 产 业 聚 集 力 、 要

5、素 转 化 力 、市 场 竞 争 力 和 区 域 带 动 力 ， 使 成 都 在 全 国 的 地 位 进 一 步 提 升 ， 充 分 体 现 了 成 都 市发 展 总 部 经 济 的 独 特 魅 力 。 成 都 总 部 经 济 的 发 展 更 多 地 体 现 了 各 区 特 色 化 、 差 异化 发 展 的 特 点 ， 锦 江 区 、 青 羊 区 、 金 牛 区 和 成 华 区 等 都 立 足 本 区 资 源 优 势 ， 建 设了 若 干 特 色 总 部 经 济 聚 集 区 ， 且 取 得 较 好 发 展 成 效 。 2009年 成 都 市 中 心 城 区 大 力培 育 和 引 进 管 理 、

6、 研 发 、 采 购 、 投 资 、 结 算 、 物 流 等 区 域 性 总 部 ， 努 力 打 造 6大 工业 总 部 聚 集 区 。具 体 包 括 ：以 电 子 信 息 、 生 物 医 药 、 光 电 光 伏 、 汽 车 电 子 企 业 总 部 为 主 的 高 新 区 总 部 聚 集 区 ；以 机 电 企 业 总 部 为 主 的 成 华 总 部 聚 集 区 ； 以 轻 工 企 业 总 部 为 主 的 武 侯 总 部 聚 集 区 ；以 民 用 航 空 企 业 总 部 为 主 的 青 羊 总 部 聚 集 区 ；以 印 刷 包 装 企 业 总 部 为 主 的 锦 江 总 部 聚 集 区 ；以 轨

7、 道 交 通 企 业 总 部 为 主 的 金 牛 总 部 聚 集 区 。 成 都 工 业 总 部 SWOT分 析优 势 （ STRENGTH） : 售 价 低 ： 除 特 拉 克 斯 国 际 广 场 、 拉 德 方斯 大 厦 等 达 到 甲 级 写 字 楼 标 准 的 工 业 地产 项 目 ， 目 前 成 都 主 城 区 在 售 的 工 业 地产 项 目 单 价 大 都 在 4000-5000元 /平 米 ，部 分 项 目 甚 至 低 至 3500元 /平 米 左 右 ， 而目 前 主 城 区 在 售 普 通 写 字 楼 项 目 售 价 大都 在 6000-7000元 /平 米 。 相 对 于

8、 40年 商业 产 权 的 同 档 次 写 字 楼 售 价 ， 工 业 地 产项 目 要 低 1500-2000元 /平 米 。 生 态 低 密 度 办 公 机 会 （ opportunity） ： 工 业 地 产 市 场 逐 步 规 范 ， 市 场 认 可 度 有望 逐 步 提 升 政 府 重 视 工 业 地 产 发 展 ， 给 予 政 策 扶 持 威 胁 （ TREATEN） ： 成 都 写 字 楼 市 场 放 量 井 喷 产 品 同 质 化 趋 势 增 大劣 势 （ WEAKNESS） : 产 业 集 群 还 未 完 全 形 成 。 龙 泉 驿 汽 车 总部 经 济 千 亿 元 产 业

9、群 、 高 新 区 电 子 信 息千 亿 元 产 业 群 、 金 堂 、 青 白 江 等 装 备 制造 产 业 群 、 高 新 区 、 温 江 、 彭 州 等 生 物医 药 产 业 群 、 蒲 江 、 郫 县 等 食 品 产 业 群外 ， 作 为 西 部 中 心 城 市 ， 成 都 还 缺 乏 文化 创 意 产 业 总 部 集 群 。 工 业 地 产 项 目 配 套 极 不 完 善 硬 件 设 施 配 置 几 乎 空 白 300平 米 的 起 售 面 积 门 槛 较 高 项 目 占 地 面 积（ 亩 ） 建 筑 面 积（ 万 m2） 容 积 率 物 业 形 态 起 售 面 积（ m2） 物 管

10、 费 电 梯 配 置 开 发 模式 层 高 （ m) 多 元 国 际 总部 1号 57 6 0.9 独 栋 ， 联 排 ， 双 拼 ，10层 商 务 配 套 楼 300 3元 /平 米 不 详 企 业 自主 开 发 一 楼 4.2，其 他 3米众 和 V谷 基地 36 6 1.71 17栋 三 层 研 发 楼 、一 栋 11层 科 研 楼 300 不 详 无 一 楼 3.6，其 他 3.3龙 潭 裕 都 总部 城 一 号 基地 779 69 1.5 一 栋 18层 4星 级 酒店 、 2栋 9层 商 务 办公 、 44栋 4层 围 合式 办 公 楼 、 23栋 610层 独 栋 办 公 楼 、

11、197栋 4层 9层 组 合式 办 公 楼 300 不 详 西 班 牙 电 梯 3.3-4.2 龙 潭 工 业 园 典 型 总 部 项 目 产 品 分 析 及 定 位 思 考2 力 天 总 部 基 地 产 品 分 析按 照 市 场 上 的 常 规 产 品 设 计 ， 力 天 龙 潭 投 资 项 目 有 两 种 可 能 的 产 品 走 向 ：1、 住 宅2、 总 部 办 公根 据 现 有 设 计 ， 力 天 总 部 基 地 产 品 是 跃 层 住 宅 产 品 ， 从 景 观 、 区 域 、 配 套、 户 型 设 计 上 ， 都 体 现 出 住 宅 产 品 的 系 列 特 点 。 做 住 宅 产

12、品 的 障 碍障 碍 具 体 状 况做 住 宅产 品 的三 大 根本 障 碍 产 权 不 能 分 割 根 据 成 都 目 前 政 策 ， 工 业 用 地 上 可 分 割 产 权 的 最 小 面 积 为300平 米 ， 作 为 300平 米 以 下 的 住 宅 产 品 ， 势 必 无 法 进 行 产 权分 割 。销 售 对 象 必 须 是 企 业 法人 工 业 用 地 以 招 商 的 方 式 实 现 销 售 ， 要 求 购 买 对 象 为 法 人 ， 若作 为 住 宅 产 品 ， 自 然 人 无 法 实 现 购 买 。外 立 面 及 功 能 结 构 不 是典 型 住 宅 产 品 目 前 产 品

13、外 立 面 为 工 业 办 公 设 计 ， 且 无 阳 台 ， 在 外 立 面 风 格其 他 障碍 购 买 后 无 法 转 让 或 出 售居 住 配 套 严 重 缺 乏 水 电 气 价 格 均 为 工 业 用水 电 气 价 格 ， 增 加 居 住成 本 工 业 用 水 4.3元 /吨 （ 居 民 生 活 用 水 2.5元 ）工 业 用 电 0.52-1.1元 /度 （ 居 民 生 活 用 电 0.19-0.52）工 业 用 气 2.2元 /m（ 居 民 用 气 1.89/m） 做 普 通 工 业 总 部 产 品 的 难 度 写 字 楼 产 品 在 2009、 2010年 大 量 入 市 ， 冲

14、 击 成 都 的 工 业 总 部 办 公 ； 工 业 总 部 产 品 无 论 在 成 都 市 范 围 还 是 龙 潭 工 业 园 区 ， 同 质 化 程 度 较 高 ， 项 目 难 以形 成 突 出 特 色 。 项 目 整 体 体 量 不 大 ， 难 以 形 成 完 善 的 配 套 ； 我 们 建 议 的 第 三 种 方 向 ： LOFT办 公 什 么 是 LOFT LOFT在 牛 津 词 典 上 的 解 释 是 “ 在 屋 顶 之 下 、 存 放 东 西 的 阁 楼 ” 。 大 约 在 二 十 世 纪 四 十 年 代 ， 美 国 的 艺 术 家 与 设 计 师 们 为 了 逃 避 在 市 区

15、 内 工 作 生 活 的 限 制和 高 昂 租 金 ， 在 曼 哈 顿 的 西 南 端 ， 利 用 废 弃 的 仓 库 及 工 业 厂 房 ， 从 中 分 隔 出 居 住 ， 工 作需 要 的 各 种 空 间 ， 后 来 这 里 被 称 为 “ 苏 荷 ” 区 ， 即 英 文 中 的 “ SOHO” 。 由 此 发 展 出 一 种二 十 世 纪 下 半 叶 的 著 名 的 都 市 居 住 生 活 方 式 LOFTLIVING。 到 二 十 世 纪 后 半 叶 ， LOFT这 种 工 业 化 和 后 现 代 主 义 完 美 碰 撞 的 艺 术 ， 逐 渐 演 化 成 为 了 一种 独 特 的 工

16、 作 方 式 。 LOFT办 公 室 成 为 一 种 简 单 的 办 公 生 活 方 式 ， 在 全 世 界 广 泛 传 播 。 进 入 二 十 一 世 纪 后 ， LOFT式 的 办 公 室 在 北 京 、 上 海 等 一 线 城 市 出 现 ， 同 时 也 为 更 多 有 理想 创 业 者 们 提 供 了 更 多 的 机 会 。 而 热 播 电 视 剧 奋 斗 也 同 时 掀 起 了 一 股 热 潮 ， 剧 中 的“ 心 碎 乌 托 邦 ” 更 是 犹 如 一 道 闪 电 ， 划 破 了 传 统 空 间 理 念 的 长 空 。 LOFT已 经 可 以 成 为 我们 工 作 生 活 的 一

17、部 分 。 LOFT办 公 特 点1.高 大 而 开 敞 空 间 ， 上 下 双 层 复 式 结 构 ， 类 似 戏 剧 舞 台 效 果的 楼 梯 和 横 梁 2.流 动 性 ， 户 型 内 无 障 碍 3.透 明 性 ， 减 少 私 密 程 度 4.开 放 性 ， 户 型 间 全 方 位 组 合 5.艺 术 性 ， 通 常 业 主 自 行 决 定 所 有 风 格 和 格 局 、 办 公 空 间 特点6.环 境 随 意 、 舒 适 、 可 以 任 意 变 化 ， 给 人 予 轻 松 愉 快 的 感 受 ，没 有 传 统 办 公 室 压 抑 的 氛 围 ， 非 常 符 合 现 代 商 务 人 士

18、 的办 公 需 求 。 LOFT产 品 案 例LOFT产 品 形 态 既 包 括 住 宅 ， 也 包 括 办 公 和 商 业 ， 在 我 国 ， 上 海 的 田 子 坊 、 M50， 北 京 的798艺 术 区 ， 昆 明 的 创 库 ， 杭 州 的 LOFT49、 浙 江 创 意 园 7号 LOFT等 都 是 有 名 的 LOFT艺 术 区。 北 京 和 上 海 是 我 国 LOFT办 公 最 集 中 的 两 个 区 域 。 北 京 著 名 的 LOFT项 目 有 ： 北 京 天 鹅湾 四 期 立 方 宫 合 生 麒 麟 社 （ 商 业 ） 、 美 利 山 （ 商 业 ） 、 东 阙 都 （

19、 商 业 ） 、 金 地 名京 （ 住 宅 ） ；上 海 著 名 的 LOFT办 公 项 目 有 ： 中 房 L-BOX、 财 富 国 际 广 场 、 创 智 天 地 坊 、 绿 地 智 尊 、 慧谷 BOSS、 上 海 021 联 和 滨 江 大 厦 、 东 云 领 驭 、 绿 地 东 海 岸 ；重 庆 上 丁 企 业 公 园 LOFT商 务 楼 ；万 科 也 推 出 了 系 列 LOFT项 目 ： 武 汉 万 科 跨 界 NLOFT、 北 京 万 科 中 粮 紫 苑 、 成 都 万 科金 库l成 都 在 LOFT办 公 上 ， 尽 管 有 红 星 路 35号 、 原 筑 、 保 利 中 心

20、 、 美 年 广场 美 库 （ 层 高 5米 ） 、 成 都 工 业 文 明 博 物 馆 等 产 品 ， 但 成 都 LOFT创 意办 公 依 然 没 有 形 成 具 有 绝 对 影 响 力 和 产 业 号 召 力 的 项 目 。 l上 海 创 智 天 地 坊复 旦 大 学 旁 的 大 型 创 智 型 社 区 ， 全 新 的居 住 、 创 作 空 间 。所 属 商 圈 ： 五 角 场开 间 面 积 ： 150-500平 方 米层 高 ： 5.2米 、 6米物 业 地 址 ： 大 学 路 38号 （ 近 淞 沪 路 ）简 介 ： 占 地 84万 平 方 米 （ 84公 顷 ） ， 邻 近 众 多

21、 所 高 等 学 府 ， 为 配 合 上 海 市 政 府 科 教 兴 市 的 发 展 策 略 ， 提 供 一 个 类 似 美国 硅 谷 的 推 动 科 技 创 新 和 创 业 的 环 境 ， 并配 套 以 充 满 巴 黎 左 岸 气 息 的 创 智 SOHO ， 是 上 海 的 教 育 、 科 技 、 文 化 、 研 发 及创 业 基 地 。 l上 海 021联 和 滨 江 大 厦 宝 山 吴 淞 航 运 口 岸 旁 ， 宝 山 滨 江 地 区 稀 缺 产 品所 属 商 圈 ： 宝 山开 间 面 积 ： 35 150平 方 米层 高 ： 5.4米 （ 5-15层 ）物 业 地 址 ： 宝 山

22、区 凇 桥 东 路 111号简 介 ： 位 于 吴 淞 客 运 港 附 近 ， 毗 邻 三 号 线 凇 滨 路 站 ， 大 厦 以 南 就 是 吴 淞 港 口 。 按 照 甲 级 写 字楼 标 准 建 设 ， 共 17层 ， 除 没 有 中 央 空 调 外 ， 配 备 了 多 部 蒂 森 克 虏 伯 高 速 电 梯 、 200余 个 地 下停 车 位 ， 是 吴 淞 区 域 内 稀 缺 的 高 档 办 公 产 品 ， 部 分 楼 层 挑 高 5.4米 ， 35-120 的 主 力 面 积 ， 适合 各 种 中 小 型 企 业 及 投 资 者 。 浦 东 川 沙 唯 一 创 意 商 业 模 式

23、， 南 金 桥 商 业 航 目所 属 商 圈 ： 川 沙开 间 面 积 ： 42平 方 米 -236平 方 米层 高 ： 5.55米物 业 地 址 ： 浦 东 区 川 沙 路 、 锦 川 路 口简 介 ： 绿 地 东 海 岸 ， 是 由 绿 地 集 团 正 在 开 发 兴 建 的 项 目 ， 兴 建 在 2号 线 延 伸 段 川 沙 地 铁 站 口 300米 处 。 经营 业 态 以 购 物 、 办 公 、 酒 店 为 主 。LOFT创 意 办 公 ， 开 盘 3个 月 即 全 部 售 完 ， 这 样 的 奇 迹 发 生 在 “ LOFT” 身 上 ， 不 足 为 奇 了 ！l绿 地 东 海

24、岸 l成 都 红 星 路 35号 l 海上海 LOFT 办公 lLOFT办 公 典 范 ： 土 豆 网 上 海 总 部 通 透 的 LOFT办 公 大 楼 土 豆 会 议 室 办 公 区 的 休 闲 木 头 椅 办 公 区 的土 豆 涂 鸦墙 力 天 项 目 做 成 LOFT办 公 的 基 本 条 件1、 层 高 5.4米 ， 5.5米 ， 不 用 计 算 双 倍 面 积 ， 同 时 具 备 上 下 双 层 复 式 结 构 ；2、 外 立 面 时 尚 、 具 有 现 代 感3、 交 通 便 利 ， 适 合 自 由 职 业 或 创 意 性 办 公4、 以 办 公 为 主 ， 阁 楼 可 兼 具

25、居 住 功 能5、 承 接 了 原 有 的 卡 夫 诺 （ COFFEE LOFT OFFICE） 概 念 ， 但 更 侧 重 于 LOFT办 公 ，摒 弃 户 型 及 空 间 分 割 上 的 住 宅 设 计 。 力 天 LOFT产 品 的 基 本 设 想 产 品 特 点 ：双 层 复 式 结 构 ， 可 以 获 得 产 权 面 积 双 倍 的 空 间 ；强 调 内 部 空 间 的 流 动 性 、 开 放 性 ， 可 自 由 组 合 ；空 间 宽 敞 、 透 明 ， 无 障 碍 ；艺 术 气 息 浓 厚 。 产 品 功 能中 小 型 特 色 企 业 办 公 ；艺 术 创 作 空 间 ；兼 具

26、居 住 功 能 。 力 天 项 目 的 LOFT产 品 定 位 产 品 形 式 ： LOFT办 公 产 品 核 心 概 念 描 述 ： 文 化 创 意 主 题 产 业 中 心 概 念 演 绎 ：产 业 定 位 ： 以 文 化 创 意 产 业 为 主文 化 创 意 产 业 是 将 抽 象 的 文 化 直 接 转 化 为 经 济 价 值 的 产 业 。 人 们 将 广 告 、 建 筑 、 美 术 和 古董 交 易 、 设 计 、 电 影 、 互 动 休 闲 软 件 、 表 演 艺 术 、 出 版 等 行 业 都 归 入 其 中 。 主 要 包 括 ：影 视 摄 影 产 业 中 心 、 文 化 传

27、媒 产 业 中 心 、 装 潢 艺 术 产 业 中 心 、 印 刷 喷 绘 产 业 中 心 、 规划 设 计 产 业 中 心 、 环 境 园 林 艺 术 产 业 中 心 、 书 画 文 物 拍 卖 产 业 中 心 、 成 长 型 IT产 业 中心 、 信 息 服 务 产 业 中 心 等 办 公 空 间 充 满 灵 活 性 、 开 放 性 、 流 动 性 、 透 明 性 、 强 调 办 公 空 间 与 外 部 环 境 、 内 部 人 员 之 间 的 充 分 交 流 与 融 合项 目 是 文 化 创 意 产 业 的 聚 集 中 心 ， 是 创 意 总 部 的 精 品 典 范 。 3 产 品 改 良

28、 建 议 及 消 费 客 群 分 析 力 天 项 目 做 成 LOFT的 产 品 改 良 建 议 选 择 一 部 分 产 品 ， 在 布 局 上 突 出 小 组 团 特 色 ， 每 个 产 品 组 团 或 组 合 聚 集 一 个产 业 主 题 ， 便 于 产 业 性 质 区 分 及 识 别 ； 外 立 面 微 调 ， 可 增 加 一 些 现 代 艺 术 元 素 或 创 意 元 素 外 立 面 可 通 过 色 彩 区 分 、 LOGO墙 等 设 计 ， 强 调 识 别 性 ； 内 部 空 间 打 破 户 型 隔 离 ， 尽 量 可 自 由 分 割 ， 强 调 开 放 性 内 部 结 构 除 办

29、公 空 间 外 ， 应 增 加 一 些 自 由 创 意 空 间 以 及 功 能 空 间 ， 比 如 居 住 、社 交 、 娱 乐 、 收 藏 、 兴 趣 等 各 种 空 间 力 天 LOFT消 费 客 群 定 位 ：消 费 客 群 产 业 类 型 企 业 例 举少 数 种 子 型 客户 轻 工 业 生 产 、 销 售 、商 业 贸 易 等 企 业 沿 海 各 商 团 企 业主 要 消 费 客 群 文 化 创 意 主 题 产 业 市 场 调 查 、 动 漫 设 计 、 影 视 拍 摄 、 营 销 策 划 、 管 理 咨 询 、广 告 代 理 、 销 售 代 理 、 规 划 及 建 筑 设 计 、

30、 园 林 景 观 设 计 、空 间 设 计 、 环 境 艺 术 、 绘 画 雕 塑 、 包 装 设 计 、 印 刷 制 作 、文 化 传 播 、 音 乐 制 作 、 演 艺 、 数 字 媒 体 、 文 化 出 版 、 书 画文 物 拍 卖 、 古 董 交 易 等 中 小 型 企 业 、 特 色 型 企 业 、 创 意 工作 室 等 ， 如 黑 蚁 设 计 、 许 燎 原 工 作 室 其 他 消 费 客 群 成 长 型 IT产 业 网 络 营 销 、 网 络 培 训 、 网 络 视 频 、 电 子 商 务 、 网 站 制 作 、小 型 软 件 开 发 等 类 型 的 企 业 ， 如 优 酷 网

31、、 赶 集 网 信 息 服 务 产 业 通 讯 行 业 衍 伸 产 业 、 信 息 及 数 据 库 产 业 ， SP公 司 、 电 视购 物 等 ， 如 维 普 资 讯 、 橡 果 国 际 、 凡 客 、 星 空 购 物 等商 会 、 协 会 、 商 业联 盟 、 各 地 会 馆 等客 户 如 福 建 商 会 、 广 东 会 馆 等 创 意 型 、 成 长 型 企 业 、 新 兴 网 络 商 务 企 业 4 营 销 思 路 及 推 广 营 销 模 式 大 客 户 营 销（ 种 子 客 户 培养 及 选 择 ） 散 客 营 销渠 道 营 销（ 小 众 传 播 、全 员 营 销 ） 广 告 推 广

32、（ 大 众 传 播 ） 营 销 核 心 概 念与 普 通 总 部 办 公 形 成 市 场 差 异 ， 探 索 和 寻 找 工 业 地 产 市 场 营 销 空 白 点 。 打 破 现 有花 园 办 公 、 总 部 办 公 、 商 务 办 公 、 国 际 总 部 等 常 规 总 部 营 销 方 式 ， 以 产 业 聚集 和 产 业 特 色 为 卖 点 ， 。 通 过 “ 创 意 产 业 办 公 联 盟 ” 、 “ 可 变 办 公 空 间 ” 、“ 多 功 能 办 公 空 间 ” 、 “ 空 中 花 园 办 公 ” 等 营 销 概 念 诉 求 ， 突 出 产 品 层 高 、空 间 可 变 、 实 际

33、 性 价 比 高 等 特 点 ， 实 现 差 异 营 销 、 主 题 营 销 。营 销 核 心 概 念 如 ： “ 文 化 创 意 主 题 产 业 中 心 ”“ LOFT创 意 商 务 ”“ 精 品 商 务 ， 性 价 比 之 王 ”创 意 总 部 的 精 品 典 范 营 销 渠 道渠 道 建 设 原 则 营 销 渠 道 尽 量 多 元 化 ， 摒 弃 坐 销 ， 主 动 出 击 ， 重 视 行 销 及 多 方 资 源 整 合 。 开 发 企 业 、 合 作 伙 伴 、 代 理 公 司 等 全 员 营 销 多 利 用 商 团 、 协 会 渠 道 ， 实 现 组 团 式 或 组 合 式 销 售

34、或 招 商 。编 号 渠 道 分 类 渠 道 描 述 渠 道 开 拓 方 式1 力 天 乙 方 合作 伙 伴 直 接 合 作 伙 伴 找 出 关 联 单 位 名 单 进 行 筛 选 直 接 合 作 伙 伴 的 关 联 单 位 找 出 关 联 单 位 名 单 进 行 筛 选 2 政 府 渠 道 省 市 区 招 商 局 建 立 信 息 渠 道 和 良 好 的 合 作 关 系 城 市 规 划 拆 迁 安 置 部 门 了 解 城 市 规 划 和 拆 迁 格 局 ， 搜 集 将 要 搬 迁 的 企 业 名 单 。 工 商 税 务 部 门 搜 集 增 资 扩 股 的 企 业 纪 录 ， 筛 选 出 快 速

35、 增 长 的 企 业 省 市 专 利 局 、 高 新 技 术 认 证 机 构 搜 索 可 能 立 项 新 技 术 与 新 项 目 。 3 社 团 商 会 四 川 省 贸 易 促 进 委 员 会 通 过 合 约 建 立 合 作 关 系 省 工 商 联 行 业 协 会 各 地 商 会 4 龙 潭 工 业 园区 企 业 上 下游 企 业 已 入 区 企 业 上 下 游 企 业 沿 着 产 业 链 从 点 到 面 的 纵 向 挖 掘 已 入 区 企 业 关 联 单 位 5 部 分 可 能 的 营 销 渠 道 推 广 方 式 主 题 活 动 推 广 ： 重 要 节 日 节 点 活 动 推 广 ； 联 合

36、 行 业 协 会 进 行 主题 活 动 推 广 媒 体 推 广 ： 平 面 媒 体 ： 华 西 都 市 报 、 成 都 商 报 成 都 楼 市 四川 楼 市 ； 西 南 航 空 头 等 舱 网 络 媒 体 ： 1） 大 量 利 用 免 费 网 络 资 源 ， 比 如 本 地 各 级 招 商 局 网站 、 其 他 政 府 招 商 网 站 、 写 字 楼 信 息 网 等 的 信 息 传 播 和 网 站 链 接 ；2） 百 度 竞 价 排 名 （ 总 体 费 用 不 高 ， 效 果 可 持 续 ） 3） 项 目 自 身 网站 建 设 （ 持 续 网 络 推 广 ） 本 土 户 外 媒 体 ： 成 都

37、 公 交 车 候 车 亭 、 高 速 公 路 户 外 大 牌 （ 成 绵 、成 渝 ） 、 项 目 招 商 中 心 “ 隆 重 招 商 ” 三 面 翻 、 框 架 传 媒 招 商 工 具 及 现 场 包 装1） 工 地 现 场 ： 工 地 围 墙 、 道 旗 、 路 灯 、 园 区 导 视 2） 销 售 现 场 ： 三 面 翻 、 吊 旗 、 导 视 、 液 晶 电 视 播 放 CF等3） 招 商 物 料 ： 招 商 手 册 A、 B册 ， DM单 、 促 销 礼 品 、 全 员 营 销 卡 片 、 信 封 、 客 户建 议 书 、 名 片 等 。 5 执 行 力 相 关 资 源 及 营 销

38、渠 道 商 会 、 商 团 资 源 闽 商 西 部 投 资 促 进 会 ， 是 在 各 地 福 建 商 帮 建 设 经 营 型 商 会 的 理 念 指 导 下 ， 在 全 国 乃 至全 世 界 闽 商 范 围 内 逐 步 凝 聚 、 逐 渐 形 成 的 拥 有 共 同 发 展 理 念 和 发 展 愿 景 的 ， 由 部 分 核心 企 业 家 共 同 发 起 成 立 的 ， 以 促 进 区 域 投 资 和 企 业 发 展 为 宗 旨 的 商 团 组 织 。 全 国 及 海外 各 个 福 建 商 团 ， 极 大 的 关 注 中 国 西 部 的 投 资 和 发 展 ， 与 投 促 会 建 立 了 长

39、 期 稳 定 的 交流 互 动 机 制 ， 在 投 促 会 的 积 极 推 动 之 下 ， 正 在 广 泛 的 促 成 闽 商 在 西 部 的 投 资 发 展 项 目 ，其 中 包 括 ： 各 地 城 市 广 场 项 目 、 工 业 园 区 项 目 、 文 化 旅 游 项 目 等 。 闽 商 西 部 投 资 促 进 会 ， 发 扬 闽 商 传 统 精 神 ， 努 力 把 投 促 会 建 设 成 为 社 会 型 、 经 营 型 、文 化 型 商 团 组 织 ， 得 到 了 在 川 闽 籍 企 业 家 、 闽 籍 乡 亲 的 积 极 认 可 。 该 组 织 旨 在 面 向 西部 区 域 ， 探 索

40、 企 业 抱 团 发 展 合 作 共 赢 机 制 ， 进 行 实 际 项 目 的 落 实 和 推 动 ， 协 助 有 志 于西 部 发 展 的 闽 商 为 社 会 做 出 更 大 的 贡 献 ， 取 得 更 大 的 业 绩 。 闽 商 经 过 多 年 的 发 展 ， 逐 步 建 立 了 大 品 牌 、 大 商 贸 的 产 业 化 基 础 ， 在 此 基 础 上 闽 商 不 断 向 深 度 向 广度 发 展 ， 自 成 一 体 ， 成 为 我 国 民 营 领 域 中 一 股 不 可 忽 视 的 力 量 。 国 内 的 极 大 部 分 品 牌 产 品 从 生 产 到 销 售 都 有 闽 商 的 身

41、 影 ， 其 中 不 乏 该 领 域 的 佼 佼 者 。 这 些 品 牌 共 同支 撑 着 我 国 民 族 品 牌 的 脊 檩 ， 很 多 正 积 极 地 ， 迈 向 世 界 知 名 品 牌 的 行 列 。部 分 知 名 品 牌 男 装 ：运 动 品 牌 ： 珠 宝 ：化 妆 品 ：食 品 ： 闽 商 主 要 商 贸 品 牌 商 业 联 盟 以 置 信 商 旅 公 司 为 基 础 形 成 的 商 业 联 盟 ， 拥 有 众 多 实 力 派 商 户 资 源 。 p 规 划 及 建 筑 设 计 公 司p 营 销 代 理 公 司p 平 面 设 计 公 司p 市 场 调 查 公 司p 网 络 营 销

42、公 司p 动 漫 设 计p 影 视 拍 摄p 园 林 景 观 设 计p 同 行 盟 友 资 源 p 包 装 设 计p 印 刷 制 作p 文 化 传 播p 音 乐 制 作p 演 艺p 数 字 媒 体p 文 化 出 版p 空 间 设 计p 核 心 服 务 团 队6 公 司 总 经 理项 目 负 责 人技 术 负 责 人 客 服 经 理策 划 负 责 人 销 售 负 责 人团 队 顾 问服 务 团 队 构 成 伍 伟 总 经 理从 事 房 地 产 行 业 七 年 ， 拥 有 丰 富 的 房 地 产 营 销 策 划 和 招 商 、 销 售 管 理 经 验 ，七 年 来 在 地 产 项 目 操 作 的

43、实 践 中 结 合 市 场 的 实 际 情 况 及 需 求 ， 以 务 实 的 精 神及 超 前 的 思 维 ， 充 分 整 合 企 业 内 外 部 资 源 ， 将 创 新 意 念 落 实 到 实 操 过 程 中 。在 置 信 从 业 六 年 ， 职 位 是 地 产 事 业 部 营 销 中 心 经 理 ， 曾 获 得 2006年 成 都 市 房地 产 营 销 大 赛 总 冠 军 。 曾 服 务 的 项 目 有 ： 置 信 逸 都 城 商 业 、 丽 都 玉 园 领 邸 、 丽 都 玉 园 天 俊 、 置 信 丽 都 花 园 城 A区 、B区 、 C区 、 D区 及 内 侧 A区 、 B区 、

44、青 羊 工 业 总 部 基 地 、 青 羊 税 源 总 部 基 地 、 鹭湖 宫 、 国 色 天 乡 商 业 、 牧 山 丽 景 、 诗 书 东 院 、 尚 都 公 馆 、 湖 滨 1号 、 瑞 观 天 下 、蓝 山 溪 谷 、 倾 城 莲 花 、 黑 龙 滩 国 际 社 区 、 银 鹏 九 龙 豪 府 等 项 目 。 侯 勇 （ 凯 龄 ） 项 目 负 责 人在 地 产 行 业 从 业 十 余 年 ， 积 累 了 丰 富 的 理 论 知 识 和 实 战 经 验 ， 深 入 理 解 地 产 、 泛地 产 开 发 经 营 的 过 程 和 关 键 节 点 ， 在 过 往 经 验 中 运 作 的 项

45、 目 包 括 ： 工 业 地 产 、 文化 旅 游 地 产 、 商 业 地 产 、 住 宅 地 产 等 各 种 形 态 ， 是 实 战 派 的 复 合 型 专 业 人 士 。 其为 人 处 世 平 和 谦 逊 ， 善 于 学 习 ， 为 人 正 直 ， 善 于 组 建 和 领 导 团 队 ， 具 备 较 强 的 创新 和 管 理 能 力 。 主 持 的 项 目 主 要 有 ： “ 青 羊 工 业 总 部 基 地 ” 项 目 营 销 和 商 业 运 营 “ 青 羊 绿 舟 税 源 总 部 基 地 “ 项 目 策 划 、 可 行 论 证 、 营 销 策 划 和 招 商 管 理 “ 泸 州 总 部

46、经 济 大 厦 ” 可 行 研 究 、 项 目 策 划 和 实 施 “ 金 沙 蜀 郡 ” “ 非 物 质 文 化 遗 产 国 家 公 园 ” 大 型 文 化 旅 游 地 产 项 目 策 划 和 市 场定 位 研 究 “ 芙 蓉 青 城 ” “ 国 色 天 香 ” “ 逸 都 城 ” “ 金 沙 园 ” 项 目 策 划 和 销 售 指 导 绵 阳 “ 芙 蓉 汉 城 ” “ 置 信 未 来 广 场 ” 商 业 广 场 招 商 “ 中 华 园 ” 四 期 城 市 别 墅 、 高 层 产 品 的 策 划 和 销 售 “ 广 福 汽 配 城 ” 、 “ 交 大 装 饰 城 ” 专 业 市 场 定 位

47、 、 招 商 管 理 罗 毅 策 划 负 责 人 四 川 大 学 市 场 营 销 本 科 。 执 业 房 地 产 营 销 策 划 工 作 十 年 ， 具 备 夯 实 的 营 销 理论 知 识 及 丰 富 的 地 产 营 销 实 战 经 验 ， 主 创 或 管 理 的 项 目 大 多 为 区 域 标 杆 楼 盘 。先 后 服 务 于 成 都 汉 策 营 销 策 划 有 限 公 司 （ 策 划 经 理 ） 、 成 都 天 合 房 产 （ 策 划经 理 ） 、 四 川 富 远 地 产 （ 营 销 总 监 ） 。 曾 服 务 的 项 目 ： 金 府 机 电 城 、 泸 州 荷花 池 、 温 江 第 六

48、 届 花 博 会 管 理 咨 询 、 草 堂 之 春 （ 中 国 十 大 别 墅 ） 、 水 木 光 华（ 商 业 销 售 100%， 价 格 领 跑 区 域 板 块 ） 、 天 合 凯 旋 城 （ 光 华 片 区 豪 宅 地 标 ） 、盛 南 领 地 、 爵 领 欧 城 （ 30万 平 米 ） 、 两 河 锦 地 (成 都 双 限 房 第 一 名 )、 崇 州 都市 府 邸 （ 崇 州 十 年 楼 市 奇 迹 ） 、 达 州 凤 凰 国 际 都 汇 （ 26万 平 米 ） 等 项 目 。 温江 天 府 智 谷 工 业 园 区 项 目 （ 31万 平 米 ） 独 立 为 成 都 浣 花 溪 公

49、 园 撰 写 的 在 绿 草 坪 上 起 舞 已 出 版 李 京 丽 策 划 负 责 人 四 川 大 学 传 媒 博 士 ， 置 信 青 羊 工 业 总 部 基 地 、 青 羊 绿 舟 税 源 总 部 基 地 主 力 策 划 师 2005年 进 入 成 都 置 信 集 团 ， 主 要 负 责 青 羊 工 业 总 部 基 地 的 市 场 定 位 分 析 、 项 目 营 销推 广 活 动 、 招 商 策 划 ； 后 担 任 双 信 城 投 （ 置 信 与 双 流 政 府 合 作 公 司 ） 策 划 部 主 管 ； 2007年 进 入 青 羊 绿 舟 税 源 总 部 基 地 ， 主 要 负 责 产

50、品 研 究 及 设 计 、 项 目 市 场 研 究 、 前期 定 位 、 营 销 推 广 工 作 。 主 要 工 作 成 果 ： 2005年 -2006青 羊 发 展 东 区 项 目 营 销 推 广 2005年 青 羊 发 展 东 区 项 目 招 商 渠 道 拓 展 2005年 青 羊 发 展 项 目 交 流 会 2005年 7月 27日 9+2珠 洽 会 “ 四 川 省 工 业 园 区 发 展 模 式 研 讨 会 ” 的 全 程 工 作 青 羊 绿 舟 税 源 总 部 基 地 住 宅 板 块 前 期 市 场 定 位 、 产 品 户 型 研 究 青 羊 绿 舟 税 源 总 部 基 地 2009

51、年 年 度 营 销 方 案 王 锋 高 级 策 划 师 成 都 房 地 产 界 资 深 运 营 人 士 。 2002年 进 入 房 地 产 行 业 ， 供 职 于 成 都 置 信 集 团 六年 时 间 ， 全 程 主 持 房 地 产 及 城 市 区 域 运 营 项 目 30余 个 ， 涵 盖 成 都 及 西 南 三 省 多个 区 域 的 总 部 基 地 园 区 、 大 中 型 住 宅 社 区 、 城 市 综 合 体 、 甲 级 写 字 楼 、 专 业 市场 以 及 文 化 旅 游 地 产 等 。 主 持 的 项 目 主 要 有 ：“ 青 羊 绿 舟 税 源 总 部 基 地 ” 区 域 研 究

52、、 政 企 合 作 模 式 建 议 、 经 济 利 润 测 算 、 规 划 设计 、 招 商 政 策 制 定 ；“ 置 信 未 来 广 场 ” 市 场 调 研 、 前 期 定 位 、 规 划 设 计 、 项 目 招 商 、 推 广 销 售 ；“ 丽 都 花 园 丽 府 ” 、 “ 丽 都 花 园 城 ” “ 玉 园 清 水 湾 ” “ 牧 山 丽 景 ” “ 逸 都 丹 郡 ”土 地 拍 卖 建 议 、 市 场 调 研 、 前 期 定 位 、 规 划 设 计 、 推 广 销 售 ；“ 青 城 山 太 平 古 镇 ” 区 域 规 划 、 项 目 前 期 全 程 策 划 、 规 划 设 计 定 位

53、 、 产 业 业 态 定 位 ；“ 郫 县 1000亩 蓝 莓 基 地 符 合 产 业 项 目 ” 前 期 全 程 策 划 “ 树 高 卡 地 亚 ” 、 “ 未 来 城 ” 、 “ 树 高 威 尼 斯 城 ” 、 “ 树 高 青 年 城 ” 全 程 开 发 顾 问 ，树 高 集 团 前 期 策 划 全 程 顾 问 。 郑 勇 技 术 负 责 人 成 都 资 深 规 划 设 计 专 家 ， 从 业 时 间 已 有 10年 ， 先 后 供 职 于 重 庆 市 建 筑 科 学 研 究 院建 筑 设 计 院 、 成 都 基 准 方 中 建 筑 设 计 事 务 所 ， 主 要 负 责 成 都 以 及

54、西 南 地 区 的 大 型住 宅 以 及 产 业 园 项 目 的 建 筑 规 划 设 计 。 深 入 理 解 市 场 和 设 计 之 间 的 紧 密 联 系 ， 能够 将 市 场 需 求 和 产 品 设 计 有 机 结 合 ， 合 理 利 用 规 划 条 件 ， 是 实 战 型 的 专 业 型 人 才 主 要 主 持 项 目 有 ： 冠 农 股 份 库 尔 勒 工 业 园 规 划 ， 占 地 1040亩 ; 蔚 蓝 卡 地 亚 （ 三 期 ） 纯 独 栋 高 档 别 墅 ， 8万 平 米 ； 成 都 “ 中 海 国 际 社 区 B区 ” 花 园 洋 房 及 别 墅 区 ， 12万 平 米 ；

55、华 润 “ 二 十 四 城 ” 高 档 住 宅 小 区 ， 38万 平 米 ； 中 海 九 号 地 块 项 目 ， 高 层 住 宅 小 区 ， 18万 平 米 ； “ 汇 融 悉 尼 湾 ” 高 档 住 宅 小 区 ， 34万 平 米 ; “ 香 榭 林 居 ” “ 香 榭 森 邻 ” 高 层 住 宅 小 区 ， 105万 平 米 ； 昭 景 六 、 七 号 地 块 ， 60万 平 米 ； 映 湖 青 城 国 际 社 区 一 期 ， 花 园 洋 房 ， 16万 平 米 ； 牧 马 山 一 号 纯 独 栋 高 档 别 墅 ， 5.6万 平 米 王 志 铭 团 队 顾 问 现 任 闽 商 西 部

56、投 资 促 进 会 秘 书 长 。 1990年 上 海 华 东 师 范 大 学 哲 学 系 毕 业 ， 1994年 新 加 坡 南 洋 理 工 大 学 商 学 院 MBA。 历 任 新 加 坡 YULOONG工 业 投 资 有 限 公 司 业 务 主 管 、 部 门 襄 理 。 中 亚 信 托 投 资 有 限 公 司 投 资 部 副 总 监 、 广 州 代 表 处 主 任 、 投 资 实 体 执 行 董 事 。DELOITTE香 港 公 司 项 目 执 行 人 ， DELOITTE深 圳 事 务 所 高 级 经 理 。 德 信 创 业 投 资 有 限 公 司 合 伙 人 等 职 务 。 成 都 执 行 力 房 地 产 营 销 策 划 有 限 公 司地 址 ： 成 都 市 青 羊 区 蜀 金 路 1号 金 沙 万 瑞 中 心 B栋 2302-2303电 话 ： 62056168 61674168