2010小地块别墅项目案例借鉴

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1、1 小地块别墅项目案例借鉴 2 新 中 心 家 族 别 墅区 位 宝 安 区 宝 安 中 心 区 兴 华 路 容 积 率 0.6总 建 筑 面 积 43500平 方 米 产 品 4层 高 的 独 栋 及 双 拼 别 墅 共 94户 开 盘 时 间 2008-11-08产 品 特 色 高 附 加 值 ， 360平 方 送 280平 方 ，420平 方 送 410平 方 价 格 总 价 1000-2000万 元 城 市 中 心 、 周 边 高 楼 林 立 ， 旁 边 有 臭 水 河 和 城 市 干 道 ， 无 景 观 资 源 ， 如 何称 墅 ？覆 盖 率 高 、 公 共 空 间 极 少 ， 花

2、园 极 小 ， 何 以 墅 ？客 户 对 风 格 的 喜 好 与 项 目 风 格 差 异 极 大 ， 如 何 让 客 户 接 受 托 斯 卡 纳 风 格 ？ 兰 乔 圣 菲 3 社 区 中 心 广 场 将 轴 线 公 共 空 间 放 大 ， 使 整 个 社 区 显 得 开 阔 ，半 空 间 如 户 间 小 路 设 置 鲜 花 绿 植 ， 长 椅 ， 景 观 小 品 等 公 共 空 间着 力 于 环 境 与 人 文 和 谐 的 社 区 规 划 ， 实 现 都 市 中 心 区的 静 谧 生 活 氛 围 营 造交 通 流 线园 林 绿 化空 间 组 织采 用 人 车 分 流 ， 住 宅 区 域 不

3、用 设 置 车 行 道 ， 没 有 车 行 噪 音 及废 气 ， 减 少 干 扰 ， 地 下 车 行 减 少 交 通 面 积 地 面 园 林 面 积 增 多社 区 静 谧 感 ， 园 林 面 积 扩 大产 品 布 局双 拼 置 于 外 围 ， 划 地 为 圈 ， 内 部 的 联 院 住 宅 排 布 巧 妙 自 如领 域 感 ， 景 观 资 源 最 大 化63.4%的 绿 化 率 休 闲 生 活 氛 围兰 乔 圣 菲 4地 下 室 天 窗 院 子私 家 泳 池 改进产品细节创造舒适的产品，别墅生活体验全方位展示，赢得客户的认可 赠 送 面 积 77%-79%， 超 大实 用 ， 设 计 为 多

4、功 能 空 间阳 光 生 态 地 下 室 。 车 户 比 4：1， 地 下 车 库 自 然 通 风 采 光全 套 房 设 计 ,包 括 保 姆 房 也是 套 房 ， 主 仆 分 行私 家 院 落 ， 泳 池 更 舒 适更 实 惠更 健 康更 尊 贵更 休 闲 双 层 挑 高 两 侧 通 透 大 横 厅 ，私 家 电 梯 ， 室 内 楼 梯 从 常 规的 0.9m加 宽 到 1.3m， 舒 适度 和 别 墅 气 质 都 有 提 升兰 乔 圣 菲 5 立 体 人 车 分 流 的 设 计 ， 把 地 面 空 间 最 大 限 度 留 给 了公 共 景 观 及 私 家 院 落兰 乔 圣 菲 6 地 下

5、室 设 置 了 一 系 列 下 沉 院 落 ， 形 成 良 好 的 通 风 采光兰 乔 圣 菲 7 超 大 赠 送 面 积 ， 产 品 附 加 值 高兰 乔 圣 菲 365平 米 户 型 赠 送 地 下室 约 280平 米 ； 457平米 户 型 赠 送 地 下 室 约410平 米每 户 均 按 4车 位 设 计 地 下 室 赠 送 8 户 型 采 取 多 层 次 院 落 的 处 理 方 式 ， 柱 廊 等 过 渡 空 间也 得 以 呈 现兰 乔 圣 菲 9 兰 乔 圣 菲 产 品 借 鉴 点立 体 人 车 分 流 ， 地 面 景 观 最 大 化 ；12 地 下 室 设 置 下 沉 院 落 ，

6、 保 证 良 好 通 风 采 光 ；3 产 品 附 加 值 高 ， 超 大 实 用 ；4 全 套 房 设 计 ， 充 分 保 证 私 密 性 ； 10 高 价 格 挑 战 市 场 ， 树 立 龙 湖 在 西 安 的 品 牌 形 象龙 湖 曲 江 盛 景占 地 50亩建 筑 面 积 ： 76332平 米容 积 率 ： 1.39物 业 类 型 ： 双 拼 、 叠 加楼 间 距 ： 17.5米车 位 配 比 ： 1： 2， 人 车 分 流总 套 数 ： 174套现 状 ： 已 有 园 林 展 示 区 和 售 楼 处 ， 预 售 证 已 到 位 ， 预 计 7月 底 开 盘 价 格 ： 总 价 在 3

7、80-520万 之 间 ， 地 上 面 积 单 价 在 14000元 左 右 ， 算 地 下 室 面 积 单 价 在 12000元 左 右 龙 湖 曲 江 盛 景 11 项 目 位 于 曲 江 新 区 的 较 核 心 地 带 ， 大 型 配 套 及 便 捷 的 交通 对 客 户 有 较 强 的 吸 引 力n区 位 ： 项 目 位 于 西 安 市 东 南 部 旅 游度 假 新 区 、 国 家 级 文 化 产 业 示 范 基 地-曲 江 新 区 ， 属 于 城 市 新 兴 的 拓 展 区域 ; n交 通 ： 项 目 北 有 雁 南 三 路 ； 南 有 环城 高 速 ； 东 有 雁 塔 南 路 城

8、市 主 干 道 ；发 达 的 路 网 系 统 给 自 驾 车 出 行 带 来 了极 大 方 便 ；n配 套 ： 项 目 南 侧 有 “ 盛 唐 天 街 ” 商业 配 套 ， 占 地 48亩 ， 隶 属 大 唐 不 夜 城商 业 。 地 块 图 大 唐 芙 蓉 园大 雁 塔 曲 江 南 湖唐 城 墙 遗 址 公 园大 唐 不 夜 城 广 播 电视 中 心金 地 芙 蓉 世 家龙 湖 曲 江 盛 景龙 湖 曲 江 盛 景 12 项 目 为 龙 湖 地 产 进 军 西 安 的 第 一 个 项 目 ， 规 模 较 小开 发 商 龙 湖 地 产占 地 面 积 50亩建 筑 面 积 76332容 积 率

9、1.39 总 户 数 174套规 划 行 列 式 规 划车 位 比 1： 1， 人 车 分 流楼 间 距 17.5物 业 类 型 叠 加 、 双 拼配 套 会 所 、 盛 唐 天 街 商 业 项 目 龙 湖 曲 江 盛 景 13 项 目 为 龙 湖 地 产 进 军 西 安 的 第 一 个 项 目 ， 规 模 较 小开 发 商 龙 湖 地 产占 地 面 积 50亩建 筑 面 积 76332容 积 率 1.39 总 户 数 174套规 划 行 列 式 规 划车 位 比 1： 1， 人 车 分 流楼 间 距 17.5物 业 类 型 叠 加 、 双 拼配 套 会 所 、 盛 唐 天 街 商 业 项 目

10、 龙 湖 曲 江 盛 景 14 龙湖曲江盛景：客户对龙湖的评价客户评价： 龙 湖 的 绿 化 做 的 挺 好 的 ， 小 区 里 有 好 多 的 大 树 ， 感 觉 不 错 ； 前 几 天 去 北 京 看 了 龙 湖 在 北 京 的 项 目 后 ， 觉 得 龙 湖 的 景 观 真 的做 的 不 错 ， 不 知 道 在 西 安 的 项 目 是 否 也 能 做 成 这 样 ？ 小 区 里 的 树 种 的 倒 挺 多 的 ， 但 是 整 个 小 区 还 是 挺 小 的 ， 没 什 么规 模 ； 龙 湖 的 价 格 太 高 了 ， 我 不 考 虑 了 ， 只 考 虑 你 芙 蓉 世 家 了 。 客 户

11、 集 中 认 可 的 是 龙 湖 园 区 的 绿 化 景 观 ， 但 觉 其 规 模 较 小 ， 价 格 高 15 玫 瑰 公 馆 别 墅 产 品 打 造 16 产 品 建 议 规 划 为 经 济 型 别 墅 ， 主 力 产 品 为 200-220平 米 联 排p 别 墅 产 品 规 划 地 占 地 ;13582 容 积 率 ： 0.6 建 面 ： 8149产 品 规 划 建 议 别 墅 产 品 规 划 地 在 地 块 面 积 受 限 情 况 下 ，建 议 主 要 规 划 为 经 济 型别 墅 ， 主 力 产 品 为 200-220平 米 联 排 ， 加 之 少量 250-260平 米 左 右

12、 双拼 。 17 别 墅 产 品 组 合 别 墅 户 型 配 比 图类 型 户 型 建 面 套 数 套 数 比 合 计联 排 四 房 两 厅 四 卫 约 200-220平 米 30 83% 83%双 拼 四 房 两 厅 四 卫 约 250-260平 米 6 17% 17% 合 计 （ 建 面 ： 8149平 方 米 ） 36 100% 100%备 注 ： 联 排 产 品 建 议 设 计 为 四 联 至 五 联 ； 18 联 排 产 品 尺 度建 议 分 层 功 能 空 间 面 积 ( ) 总 面 积 ( )三 层 主 卧 主 卧 室 25-30 40-55卫 生 间 +衣 帽 间 10-15卫

13、 生 间 +衣 帽 间 5-10二 层 次 卧 卧 室 10-15 60-65卫 生 间 +衣 帽 间 5次 卧 室 1 15 次 卧 室 2 15公 卫 5家 庭 厅 10首 层 门 厅 5 70-90客 厅 40-50公 用 卫 生 间 5中 厨 10-15餐 厅 10-15地 下 室 车 库 65 65(赠 送 )多 功 能 室工 人 房 (卫 ) 健 身 区建 筑 面 积 ：约 200-220平 米 19 蔚 蓝 城 邦 ， 约 220平 米 ； 主 要 借 鉴 点 ： 赠 送 地 下 室 ， 前 后庭 院 、 中 空 庭 院 ， 主 人 房 设 计 首 层 建 议 增 加父 母 套

14、房 二 层 建 议 增 加一 个 套 房 联 排 产 品 设 计参 考 20 分 层 功 能 空 间 面 积 ( ) 总 面 积 ( )三 层 主 卧 区 卧 室 15 40卫 生 间 10步 入 式 衣 橱 5卧 室 10二 层 次 卧 室 卧 室 15 30-35卫 生 间 10步 入 式 衣 橱 510次 卧 室 1 10-15 20-30次 卧 室 2 10-15 首 层 门 厅 5 110客 厅 +餐 厅 +家 庭 厅 70公 用 卫 生 间 5厨 房 （ 区 分 中 厨 、 西 厨 ） 15次 卧 室 (老 人 卧 房 ) 卧 室 10卫 生 间 5地 下 室 车 库 100 10

15、0(赠 送 )影 音 室储 藏 室健 身 区工 人 房 (卫 )建 筑 面 积 ：约 250-260平 米 双 拼 产 品 尺 度建 议 21 双 拼 别 墅4房 2厅 4卫面 积 ： 264.05 建 筑 面 积 户 型 层 数 开 间 进 深 客 厅 开 间 主 卧 面 积 车 位264 4 3 6.6 17.8 6.6 25 2地 下 室 客 厅 挑 空 餐 厅 挑 空 中 庭 设 计 双 主 卧 设 计 工 人 房 洗 衣 房 储 藏 室 多 功 能 室 首 层 二 层地 下 一 层 三 层架 空 两 层 、 空 间 开 阔自 由 布 局 ， 赠 送 大 花 园配 私 家 电 梯 和

16、双 车 位跃 式 客 厅 ， 自 然 采 光挑 高 阳 光 餐 厅超 大 通 透 双 卧 套 房 、双 露 台 设 计顶 层 全 湖 景 主 卧 ， 三面 采 光 星 河 丹 堤 ： 主 要 借 鉴 点 ： 电 梯 设 计 、 地 下 室 赠 送 、 大 花园 赠 送 、 挑 高 客 厅 ；带 电 梯 设 计 首 层 建 议 增 加父 母 套 房 双 拼 产 品 设 计参 考 22 人 车 分 流 ， 保 证 地 块 利 用 率 最 大 化p 车 辆 进 入 小 区 就 下 车 库 ， 地面 完 全 没 有 车 辆 ；p小 区 内 所 有 空 间 都 可 以 用 来做 绿 化 景 观 ， 虽

17、然 小 区 规 模 相对 较 小 ， 但 人 可 以 活 动 的 空 间非 常 大 。产 品 细 节 打 造 人 车 分 流 示 意 图 23 联 院 处 理p联 院 别 墅 可 以 在 提 高 容 积率 的 前 提 下 ， 保 证 庭 院 的 面积 ； 并 且 通 过 山 墙 的 运 用 ，保 证 了 庭 院 的 私 密 性p在 短 面 宽 /大 进 深 的 基 地 条件 下 ， 通 过 U型 或 者 L型 的 建筑 单 体 设 计 ， 巧 妙 地 把 庭 院在 空 间 划 分 为 三 层 ： 前 院 、 内 院 和 后 院 ， 产 生 了 步 移 景换 的 效 果 ， 并 保 证 了 每

18、个 房间 都 可 以 拥 有 院 景 的 效 果p三 重 庭 院 的 效 果 也 缓 解 了整 体 庭 院 面 积 过 小 带 来 的 视觉 压 抑 和 紧 凑 之 感 前 院 内 院后 院 典 型 案 例 ： 香 江 别 墅 产 品 细 节 打 造 24 下 沉 式 庭 院p下 沉 式 庭 院 增 加 了 室 外 空间 的 层 次 感 ， 业 主 可 随 意 分配 各 类 使 用 功 能 于 此 ；p下 沉 式 庭 院 对 支 付 能 力 有限 、 非 常 向 往 别 墅 庭 院 生 活的 客 户 很 有 打 动 力 。 下 沉 式庭 院 已 经 成 为 小 别 墅 必 备 点 。 增加地下

19、室自然采光面平添院落的层次感半室内空间感，用途广 产 品 细 节 打 造 25 兼 顾 私 有 和 邻 里 的 单 元 组 合传 统 的 联 排 产 品 大 多 采 用 “ 山 墙 并 联 ” 的 方 式 ， 虽 然 具 有 较 高 的 土 地 利 用 效 率 ， 但 容 易 形 成 社 区 外 部 空 间单 调 呆 板 之 感 ， 同 时 也 不 便 于 邻 里 氛 围 的 创 造 。 一 些 TH项 目 中 通 过 “ 错 联 ” 、 “ 对 拼 ” 和 “ 合 院 ” 等 组 合方 式 ， 可 以 有 效 的 改 善 社 区 外 部 空 间 。 “山 墙 并 联 式 ” 的 TH产 品

20、， 社 区 外 部 空 间呈 现 线 型 特 征 。 通 过 院 墙 和 水 系 的 处 理 ， 形 成 江 南 “ 水 巷 ”的 意 向 ， 呼 应 中 式 风 格 的 产 品 形 象 ， 较 好 的弱 化 了 线 性 空 间 的 单 调 之 感 。 产 品 细 节 打 造 26 “ 错 联 ” 增 大 中 间 单 元 的 采 光 面 与 观 景 点 首 层 ： 89平 米二 层 ： 80平 米地 上 建 面 ： 169平 米 错 联 使 每 户 均 有 完 整的 体 型 和 丰 富 的 立 面 朝向 入 口 和 庭 院 。 单 体 来 看 ， 外 墙 面 积增 加 ， 有 更 好 的 采

21、光 、通 风 和 观 景 效 果 ， 特 别是 中 间 单 元 的 居 住 品 质明 显 提 升 。 社 区 外 部 空 间 也 因 此更 加 丰 富 多 变 ， 打 破 行列 式 的 雷 同 格 局 。首层 二层 产 品 细 节 打 造 27 “ 对 拼 ” 私 家 院 落 得 到 强 化 ， 突 破 传 统 物 业 形 式 ， 创 造 溢 价 新 浦 江 城 联 院 别 墅居 室 采 光 充 分 ， 可 以 形 成多 重 庭 院 ， 且 庭 院 具 有 较 好的 私 密 性 ；提 高 土 地 利 用 率 ， 同 时 实现 高 于 联 排 产 品 的 价 格 上 线 。 产 品 细 节 打

22、造 28 地 下 室 可 以 通 过 抬 高 、 下 沉 庭 院 等 方 式 ， 增 加 采 光 和改 善 通 风 效 果 ， 提 升 地 下 室 的 利 用 率 。 南 向 下 沉 式 庭 院 ，和 南 向 花 园 形 成 立体 庭 院 ； 亚 运 新 新 家 园 中 庭 花 园 下 沉 ； 亚 运 新 新 家 园 半 地 下 室 ， 顶 部 高 出 水 平 面60工 分 以 上 ； 美 林 香 槟 小 镇产 品 细 节 打 造 29 入 户 玄 关 设 计 力 求 自 然 、 流 畅 ， 实 用 功 能 强 ； 入 户 门 厅还 可 考 虑 挑 高 ， 设 置 侧 窗 ， 使 TH更 具

23、有 独 立 别 墅 特 征 ； 侧 进 ， 形 成 入 户 玄 关 ； 凹 进 ， 形 成 入 户 玄 关 ， 并 挑 高 ，具 有 独 立 别 墅 特 征 ， 气 派 ；选 择 侧 面 为 主 入 口 ，保 证 南 面 的 完 整 性 ，设 进 户 门 厅 和 玄 关 ，体 面 气 派 ；将 入 口 凸 出 ， 形 成 玄 关 ，有 鞋 柜 和 换 衣 柜 ； 万 科 蓝 山 万 科 蓝 山 金 地 格 林 春 晓 美 林 香 槟 小 镇产 品 细 节 打 造 30 中 间 套 单 元 通 过 中 庭 花 园 、 透 光 天 窗 、 天 井 等 设 计 可 改善 采 光 和 通 风 效 果

24、的 方 法 设 置 中 庭 花 园 L型 楼 梯 中 间 挑 空 做透 光 天 窗 小 天 井 保 证 卫生 间 通 风餐 厅 上 空 挑 空 设 置 透光 天 窗 万 科 蓝 山 帕 萨 迪 纳 帕 萨 迪 纳 万 科 第 五 园产 品 细 节 打 造 31 在 户 型 的 几 种 交 通 组 织 方 式 中 ， 直 跑 楼 梯 的 优 点 最 明 显 ，节 约 面 宽 、 浪 费 面 积 最 少 ； 直 跑 ： 节 约 面 宽 双 跑 错 层 ： 最 大 化 节 约 交 通 面积 ， 但 总 要 通 过 爬 楼 梯 到 达 其它 功 能 空 间 ， 且 无 完 整 的 大 平面 空 间 ，

25、 建 议 不 采 用 横 向 双 跑 ： 牺 牲 面 宽 ，但 不 会 使 交 通 走 道 过 于狭 长 ， 适 用 于 面 宽 稍 大 、进 深 稍 小 的 户 型 竖 向 双 跑 ： 优 劣 势 与 横向 双 跑 正 好 相 反产 品 细 节 打 造 32 端 头 套 面 积 略 大 ， 增 加 设 计 亮 点 ， 提 升 产 品 力 。 端 头客 厅 、 卧 室 设 置 转 角 落 地 玻 璃 窗 、 房 间 可 做 到 户 户 房间 朝 南 、 主 卧 南 北 通 风 等 ； 转 角 落 地 窗 、 转 角 阳 台 ； 客 厅 挑 高 5米 ， 设 转 角 景观 窗 ， 视 野 开 阔

26、 ； 和 餐 厅错 层 ， 互 不 干 扰 北 有 阳 台 、 南有 转 角 窗 ； 北 有 阳 台 、 南 有转 角 窗 并 且 主 卧南 北 通 风 ； 产 品 细 节 打 造 33 主 卧 一 般 位 于 顶 层 专 用 层 理 想 的 主 卧 室 可 以 细 分 为 睡 区 、坐 区 、 壁 橱 区 、 卫 生 区 、 盥 洗 梳 妆 区 等 部 分 ， 外 带 大 露台 ， 这 点 是 TH有 别 于 高 档 公 寓 重 要 点 ； 主 卧 专 用 层 ， 南 北 双 阳 台 ，还 带 大 露 台 主 卧 室 都 配 有 阳 光 浴 室 三 层 为 主 人 专 用 层 、 主 卧室 4米 层 高 ， 3.6米 高 落 地玻 璃 窗 ， 带 阳 台 和 大 面 积露 台 。 万 科 第 五 园 北 京 新 新 家 园 各 区 域 划 分 清 楚 ， 露 台大 而 方 正 ； 金 地 格 林 春 晓 帕 萨 迪 纳 功 能 区 隔 明 显 ， 南 北 露 台 ，空 间 灵 活 ； 产 品 细 节 打 造 34谢 谢 ！