资产评估途径与方法

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1、第 6章 资 产 评 估 途 径 与 方 法 p 6.1 资 产 评 估 途 径 与 方 法 概 述p 6.2 市 场 途 径p 6.3 收 益 途 径p 6.4 成 本 途 径p 6.5 评 估 途 径 及 其 方 法 的 选 择 6.1资 产 评 估 途 径 与 方 法 概 述6.1.1 资 产 评 估 途 径 内 涵 概 括 地 讲 ， 资 产 评 估 途 径 是 判 断 资 产 价 值 的 技 术 思 路 ，以 及 实 现 该 评 估 技 术 思 路 的 各 种 评 估 技 术 方 法 的 集 合 。目 前 ， 最 具 代 表 性 的 资 产 评 估 途 径 主 要 有 市 场 途 径

2、 、 收益 途 径 和 成 本 途 径 。 6.1.2 资 产 评 估 途 径 与 市 场 的 关 系 资 产 评 估 途 径 实 际 上 是 人 们 模 拟 市 场 定 价 机 理 和 规 则所 设 计 出 来 的 若 干 资 产 价 值 评 估 基 本 模 型 6.2 市 场 途 径6.2.1 市 场 途 径 的 基 本 含 义 市 场 途 径 是 指 利 用 市 场 上 同 样 或 类 似 资 产 的 近 期 交 易 价格 ， 经 过 直 接 比 较 或 类 比 分 析 来 估 测 资 产 价 值 的 评 估 技术 思 路 和 实 现 该 评 估 技 术 思 路 的 各 种 评 估 技

3、术 方 法 的 总称 。 在 资 产 评 估 实 践 中 市 场 途 径 亦 被 称 为 市 场 法 。6.2.2 市 场 途 径 的 基 本 前 提其 一 是 要 有 一 个 活 跃 的 公 开 市 场 ；其 二 是 公 开 市 场 上 要 有 足 够 多 的 可 比 的 资 产 及 其 交 易 活 动 。 6.2.3 市 场 途 径 的 基 本 程 序1） 选 择 参 照 物2） 在 评 估 对 象 与 参 照 物 之 间 选 择 比 较 因 素3） 指 标 对 比 、 量 化 差 异4） 在 各 参 照 物 成 交 价 格 的 基 础 上 调 整 已 经 量 化 的 对 比指 标 差 异

4、5） 综 合 分 析 确 定 评 估 结 果 6.2.5 市 场 途 径 中 的 具 体 方 法1） 直 接 比 较 法评 估 对 象 价 值 =参 照 物 成 交 价 格 修 正 系 数 1 修 正 系 数2 . 修 正 系 数 n （ 61）或 =参 照 物 成 交 价 格 基 本 特 征 差 额 1 基 本特 征 差 额 2 基 本 特 征 差 额 n （ 62） (1） 现 行 市 价 法 :同 类 资 产（ 2） 市 价 折 扣 法 ： 适 用 清 算 前 提 条 件资 产 评 估 价 值 =参 照 物 交 易 价 格 （ 1-价 格 折 扣 率 ）（ 3） 功 能 价 值 类 比

5、法 价 值 与 功 能 呈 线 性 关 系 （ 生 产 能 力 比 例 法 ）资 产 评 估 价 值 =参 照 物 成 交 价 格 （ 评 估 对 象 生 产 能 力 /参 照物 生 产 能 力 ） 价 值 与 功 能 呈 指 数 关 系 （ 规 模 经 济 效 益 指 数 法 ） 功 能 价 值 指 数参 照 物 生 产 能 力评 估 对 象 生 产 能 力参 照 物 成 交 价 格资 产 评 估 价 值 （ 4） 价 格 指 数 调 整 法 （ 亦 称 物 价 指 数 法 ）w资 产 评 估 价 值 =参 照 物 成 交 价 格 （ 1+物 价 变 动 指 数 ）w或 ， 资 产 评 估

6、价 值 =参 照 物 成 交 价 格 价 格 指 数（ 5） 成 新 率 价 格 调 整 法w资 产 评 估 价 值 =参 照 物 成 交 价 格 （ 评 估 对 象 成 新 率 /参照 物 成 新 率 ）w资 产 成 新 率 =资 产 尚 可 使 用 年 限 /（ 资 产 已 使 用 年 限 +资产 尚 可 使 用 年 限 ） （ 6） 市 场 售 价 类 比 法 w资 产 评 估 价 值 =参 照 物 售 价 +功 能 差 异 值 +时 间 差 异 值+交 易 情 况 差 异 值w资 产 评 估 价 值 =参 照 物 售 价 功 能 差 异 修 正 系 数 时 间 差 异 修 正 系 数w

7、P85例（ 7） 价 值 比 率 法 成 本 市 价 法资 产 评 估 价 值 =评 估 对 象 现 行 合 理 成 本 参 照 物 成 交 价格 /参 照 物 现 行 合 理 成 本 市 盈 率 倍 数 法资 产 评 估 价 值 =评 估 对 象 （ 企 业 ） 收 益 额 参 照 物 （ 企业 ） 市 盈 率 2） 间 接 比 较 法 间 接 比 较 法 也 是 市 场 法 中 最 基 本 的 评 估 方 法 。 该 法 是 利 用 资产 的 国 家 标 准 、 行 业 标 准 或 市 场 标 准 （ 标 准 可 以 是 综 合 标 准 ，也 可 以 是 分 项 标 准 ） 作 为 基 准

8、 ， 分 别 将 评 估 对 象 与 参 照 物 整体 或 分 项 与 其 对 比 打 分 从 而 得 到 评 估 对 象 和 参 照 物 各 自 的 分值 ， 再 利 用 参 照 物 的 市 场 交 易 价 格 ， 以 及 评 估 对 象 的 分 值 与参 照 物 的 分 值 的 比 值 （ 系 数 ） 求 得 评 估 对 象 价 值 的 一 类 评 估方 法 。 市 场 法 的 优 缺 点 优 点 ：n （ 1） 能 直 接 反 映 市 场 资 产 行 情 ， 评 估 值 直 接 反 映 市 场 现实 价 格 。n （ 2） 评 估 结 果 是 在 公 开 市 场 条 件 下 公 允 现

9、行 市 价 ， 符 合市 场 经 济 规 律 ， 公 正 公 平 ， 易 于 被 各 方 接 受 。n （ 3） 相 对 而 言 较 为 简 单 。缺 点 ：n （ 1） 受 供 求 关 系 影 响 ， 价 格 不 一 定 反 映 真 实 的 价 值 。n （ 2） 即 使 在 典 型 的 发 达 市 场 经 济 条 件 下 ， 信 息 不 流 畅 ，市 场 失 灵 的 情 况 也 是 经 常 发 生 的 。 （ 信 息 不 对 称 ） n （ 3） 一 般 不 适 用 于 专 用 机 器 、 设 备 、 大 部 分 无 形 资 产 ，以 及 受 地 区 、 环 境 等 严 格 限 制 的 一

10、 些 资 产 评 估 。 6.3 收 益 途 径6.3.1 收 益 途 径 的 基 本 含 义 收 益 途 径 是 指 通 过 估 测 被 评 估 资 产 未 来 预 期 收 益 的 现 值 来判 断 资 产 价 值 的 各 种 评 估 方 法 的 总 称 。 在 资 产 评 估 实 践 中收 益 途 径 亦 被 称 为 收 益 法 。6.3.2 收 益 途 径 的 基 本 前 提n（ 1） 被 评 估 资 产 的 未 来 预 期 收 益 可 以 预 测 并 可 以 用 货 币 衡量 ； n（ 2） 资 产 拥 有 者 获 得 预 期 收 益 所 承 担 的 风 险 也 可 以 预 测 并可

11、以 用 货 币 衡 量 ；n（ 3） 被 评 估 资 产 预 期 获 利 年 限 可 以 预 测 。 6.3.3 收 益 途 径 的 基 本 程 序（ 1） 收 集 并 验 证 与 评 估 对 象 未 来 预 期 收 益 有 关 的 数 据 资 料 ，包 括 经 营 前 景 、 财 务 状 况 、 市 场 形 势 ， 以 及 经 营 风 险 等 ；n （ 2） 分 析 测 算 被 评 估 对 象 未 来 预 期 收 益 ；n （ 3） 确 定 折 现 率 或 资 本 化 率 ；n （ 4） 用 折 现 率 或 资 本 化 率 将 评 估 对 象 未 来 预 期 收 益 折 算 成现 值 ；n

12、（ 5） 分 析 确 定 评 估 结 果 。6.3.4 收 益 途 径 的 基 本 参 数 运 用 收 益 途 径 进 行 评 估 涉 及 许 多 经 济 技 术 参 数 ， 其 中 最 主要 的 参 数 有 收 益 额 、 折 现 率 （ 资 本 化 率 ） 和 收 益 期 限 三 个 。 6.3.5 收 益 途 径 中 的 具 体 方 法未 来 预 期 收 益 有 无 限 期 划 分 ： 有 限 期 和 无 限 期 ；预 期 收 益 额 划 分 ： 等 额 收 益 和 非 等 额 收 益 。1） 纯 收 益 不 变 P A/r 其 成 立 条 件 是 ： 纯 收 益 每 年 不 变 ； 资

13、 本 化 率 固 定 且 大 于 零 ； 收 益 年 期 无 限 。(2)在 收 益 年 期 有 限 ， 资 本 化 率 大 于 零 的 条 件 下 ， 有 以 下 计算 式 ： )1 11 nrrAP （ （ 614） 2） 纯 收 益 在 若 干 年 后 保 持 不 变(1)无 限 年 期 收 益 。 其 基 本 公 式 为 ： nnt ii rr ArRP )1()1(1 （ 616）(2)有 限 年 期 收 益 。 其 计 算 公 式 为 ：)1( 11)1()1(1 tntti ii rrr ArRP （ 617） 3） 纯 收 益 按 等 差 级 数 变 化 （ 年 变 化 额 B

14、 ） ：A、 纯 收 益 按 等 差 级 数 递 增 （ 收 益 期 无 限 ） ：2rBrAP B、 纯 收 益 按 等 差 级 数 递 增 （ 收 益 期 有 限 ） ： nn rnrBrrBrAP 11 112 C、 纯 收 益 按 等 差 级 数 递 减 （ 收 益 期 无 限 ） ：2rBrAP D、 纯 收 益 按 等 差 级 数 递 减 （ 收 益 期 有 限 ） ： nn rnrBrrBrAP 11 112 4） 纯 收 益 按 等 比 级 数 变 化（ 1） 在 纯 收 益 按 等 比 级 数 递 增 ， 收 益 年 期 无 限 的 条 件 下 ，有 以 下 计 算 式sr

15、AP （ 6 22）（ 2） 纯 收 益 按 等 比 级 数 递 增 ， 收 益 期 有 限 nrssr AP 111 5） 已 知 未 来 若 干 年 后 资 产 价 格已 知 未 来 若 干 年 后 资 产 价 格 的 条 件 下 ， 有 以 下 计 算 式 ：nnn rPrrAP )1()1 11 （ （ 6 26）（ 3） 纯 收 益 按 等 比 级 数 递 减 ， 收 益 期 无 限sr AP （ 4） 纯 收 益 按 等 比 级 数 递 减 ， 收 益 期 有 限 nrssr AP 111 6.4 成 本 途 径6.4.1 成 本 途 径 的 基 本 含 义成 本 途 径 具 体

16、是 指 首 先 估 测 被 评 估 资 产 的 重 置 成 本 ，然 后 估 测 被 评 估 资 产 业 已 存 在 的 各 种 贬 损 因 素 ，并 从 其 重 置 成 本 中 予 以 扣 除 而 得 到 被 评 估 资 产 价值 的 各 种 评 估 方 法 的 总 称 。 在 资 产 评 估 实 践 中 成本 途 径 亦 被 称 为 成 本 法 。资 产 的 评 估 值 资 产 的 重 置 成 本 资 产 实 体 有 形损 耗 资 产 功 能 性 陈 旧 贬 值 -资 产 经 济 性 陈 旧 贬 值 6.4.2 成 本 途 径 的 基 本 前 提 只 有 当 被 评 估 资 产 处 于 继

17、 续 使 用 状 态 下 ， 再 取 得 被 评 估资 产 的 全 部 费 用 才 能 构 成 其 交 换 价 值 的 内 容 。 资 产 的 继续 使 用 不 仅 仅 是 一 个 物 理 上 的 概 念 ， 资 产 的 继 续 使 用 包含 着 其 使 用 的 有 效 性 的 经 济 意 义 。6.4.3 成 本 途 径 的 基 本 要 素 1） 资 产 的 重 置 成 本 2） 资 产 的 有 形 损 耗 3） 资 产 的 功 能 性 陈 旧 贬 值 4） 资 产 的 经 济 性 陈 旧 贬 值 6.4.4 成 本 途 径 中 的 具 体 方 法1） 重 置 成 本 的 估 算 方 法（

18、1） 重 置 核 算 法 ： 购 买 、 自 建 （ 2） 价 格 指 数 法 ： 账 面 价 格 指 数 （ 3） 功 能 价 值 类 比 法 ： 生 产 能 力 比 例 法 、 规 模 经 济效 益 指 数 法 2） 实 体 性 贬 值 的 估 算 方 法（ 1） 观 测 法 。 观 测 法 ， 也 称 成 新 率 法实 体 性 贬 值 =重 置 成 本 （ 1-实 体 性 成 新 率 ） （ 2） 使 用 年 限 法（ 3） 修 复 金 额 法 ： 修 复 资 产 的 花 费实 际 已 使 用 年 限总 使 用 年 限预 计 残 值重 置 成 本实 体 性 贬 值 总 使 用 年 限 =

19、实 际 已 使 用 年 限 +尚 可 使 用 年 限实 体 性 贬 值 率 =实 际 已 使 用 年 限 总 使 用 年 限实 际 已 使 用 年 限 =名 义 已 使 用 年 限 资 产 利 用 率计 法 定 利 用 时 间截 止 评 估 基 准 日 资 产 累 计 实 际 利 用 时 间截 止 评 估 基 准 日 资 产 累资 产 利 用 率 例 ： 某 资 产 1995年 2月 购 进 ， 总 使 用 年 限 为 20年 ， 2005年 2月评 估 时 ， 根 据 资 本 指 标 ， 正 常 使 用 条 件 下 ， 每 天 工 作 8小 时 ，重 置 成 本 20万 ， 预 计 残 值

20、不 计 ， 实 际 只 有 4小 时 ， 求（ 1） 资 产 利 用 率（ 2） 名 义 已 使 用 年 限（ 3） 尚 可 使 用 年 限（ 4） 实 体 性 贬 值 解 ：（ 1） 资 产 利 用 率 = *100%=50%（ 2） 名 义 使 用 年 限 为 10年（ 3） 尚 可 使 用 年 限 =20年 -实 际 使 用 年 限 =20-10*50%=15年（ 4） 实 体 性 贬 值 = *实 际 使 用 年 限 =20/20*（ 10*50%） =5万 元 3） 功 能 性 贬 值 的 估 算 方 法方 法 一 、 通 常 情 况 下 ， 功 能 性 贬 值 的 估 算 可 以

21、按 下 列 步 骤 进 行 ： n 第 一 ， 将 被 评 估 资 产 的 年 运 营 成 本 与 功 能 相 同 且 广 泛 使 用 的 主 流资 产 的 年 运 营 成 本 进 行 比 较 。n 第 二 ， 计 算 二 者 的 差 异 ， 确 定 净 超 额 运 营 成 本 。 净 超 额 运 营 成 本是 超 额 运 营 成 本 扣 除 其 抵 减 的 所 得 税 以 后 的 余 额 。n 第 三 ， 估 计 被 评 估 资 产 的 剩 余 寿 命 。n 第 四 ， 以 适 当 的 折 现 率 将 被 评 估 资 产 在 剩 余 寿 命 内 每 年 的 超 额 运营 成 本 折 现 ：n

22、 被 评 估 资 产 功 能 性 贬 值 额 （ 被 评 估 资 产 年 净 超 额 运 营 成 本 折 现 系 数 ） （ 6 43） 方 法 2w功 能 性 贬 值 =复 原 重 置 成 本 -更 新 重 置 成 本 w复 原 重 置 成 本 即 按 原 来 的 技 术 标 准 、 设 计 、 材 料 、 工 艺 进行 “ 克 隆 ” ， 按 现 行 的 价 格 复 原 这 项 全 新 资 产 所 发 生 的 支出 。w更 新 重 置 成 本 即 按 现 在 的 技 术 标 准 改 进 后 的 设 计 新 型 原 材料 和 较 先 进 的 工 艺 所 生 产 的 具 有 同 等 功 能 的

23、 全 新 资 产 所 需的 成 本 （ 现 行 价 格 ） 。 例 ： 被 评 估 设 备 A的 日 运 营 成 本 820元 ， 参 照 物 为 改 进 后 的 B型 设备 ， 其 生 产 能 力 处 与 A型 相 同 ， B日 营 运 成 本 670元 ， 全 年 法定 工 作 日 为 254天 ， 尚 可 使 用 6年 ， 若 按 33%的 所 得 税 率 和 10%的 折 现 率 计 算 ， 该 设 备 的 功 能 性 贬 值 为 多 少 ？ w解 ： 按 步 骤w（ 1） 计 算 年 超 额 营 运 成 本 年 超 额 营 运 成 本 =（ 820-670） * 254=38100元

24、w（ 2） 计 算 年 净 超 额 成 本 年 净 超 额 营 运 成 本 =38100 *（ 1-33%） =25527元w（ 3） 计 算 该 设 备 的 功 能 性 贬 值 额 A的 功 能 性 贬 值 额 =25527 * 4.3553=111177.74元 4） 经 济 性 贬 值 的 估 算 方 法（ 1） 当 确 信 被 评 估 资 产 的 功 能 与 其 价 值 呈 指 数 关 系 时 ：（ 2） 当 确 信 被 评 估 资 产 的 功 能 与 其 价 值 呈 线 性 关 系 时 ： （ 3） 当 确 信 被 评 估 资 产 持 续 存 在 收 益 损 失 时 ：经 济 性 贬

25、 值 额 资 产 年 收 益 损 失 额 (1 所 得 税 税 率 ) (P/A， ， )%1001 x）资 产 原 设 计 生 产 能 力产 能 力资 产 预 计 可 被 利 用 的 生（经 济 性 贬 值 率 %1001 资 产 原 设 计 生 产 能 力产 能 力资 产 预 计 可 被 利 用 的 生经 济 性 贬 值 率经 济 性 贬 值 额 =资 产 的 重 置 成 本 经 济 性 贬 值 率 例 ： 一 台 多 功 能 镙 帽 加 工 机 床 年 生 产 能 力 为 7.5万 件六 角 镙 帽 ， 现 供 大 于 求 ， 生 产 能 力 过 剩 ， 实 际 年 产6万 个 ， 该

26、机 床 的 重 置 全 价 为 9万 元 ， 实 体 性 贬 值2.7万 元 ， 功 能 性 贬 值 0.9万 元 ， 设 X 为 0.7， 求 其评 估 值 。w解 ： 经 济 性 贬 值 率 =1-（ 6/7.5） 0.7*100%=14.46% 经 济 性 贬 值 额 =9*14.46%=1.3万 元 评 估 值 =9- 2.7- 0.9- 1.3= 4.1万 元 成 本 法 的 程 序 及 其 优 缺 点 分 析 1、 程 序 （ 1） 确 定 被 评 估 资 产 的 重 置 成 本 （ 2） 确 定 使 用 年 限 （ 3） 估 算 损 耗 或 贬 值 （ 4） 确 定 价 值 2

27、、 成 本 法 的 优 缺 点优 点 : （ 1） 充 分 考 虑 了 资 产 的 损 耗 ， 评 估 结 果 趋 于 公 平 合 理 （ 2） 有 利 于 单 项 资 产 和 特 定 用 途 资 产 的 评 估 （ 3） 在 不 易 计 算 资 产 未 来 收 益 或 难 以 取 得 市 场 参 照 物 条件 下 可 广 泛 应 用 （ 4） 有 利 于 企 业 资 产 保 值缺 点 : （ 1） 工 作 量 大 （ 2） 经 济 性 贬 值 不 易 计 算 作 业 ：1、 某 国 定 资 产 的 重 值 全 价 为 28万 ， 其 净 残 值 率 为3.5%。 资 产 名 义 上 已 使

28、用 2年 ， 据 测 算 尚 可 使 用 6年 。截 止 到 评 估 基 准 日 该 资 产 的 制 度 使 用 时 间 应 为11520小 时 ， 但 实 际 累 计 使 用 时 间 为 9792小 时 。 计算 该 资 产 的 实 体 性 贬 值 额 。 （ 计 算 值 取 道 小 数 点 后4位 。 ） 2、 待 评 估 的 A设 备 与 参 照 物 B设 备 生 产 能 力 相 同 ，但 A设 备 因 技 术 相 对 落 后 日 运 营 成 本 为 800元 ， B设备 日 运 营 成 本 只 需 720元 。 设 备 制 度 工 作 时 间 为 360天 /年 ， A设 备 尚 可 再 用 5年 。 按 所 得 税 率 33%、 折 现率 12%计 算 ， A设 备 的 功 能 性 贬 值 额 是 多 少 ？