万达商业地产规划设计实战经验分享151P知识讲解

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1、万达商业地产规划设计实战经验分享151P Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望主题一：万达商业地产规划设计管控体系课件一、万达持有物业设计管控体系课件二、万达销售物业设计管控办法2主题二：结合案例了解购物中心各阶段规划设计工作重点课件三、商业综合体案例分析课件四、购物中心规划阶段设计工作重点3主题三：万达商业地产实战经验分享课件五、品质提升与规划标准课件六、消防性能化工作指南课件七、大庆万达广场设计总结4什么是万达广场？5 课件一、万达持有物业设计管控体

2、系目录第一部分、万达商业规划院简介第二部分、万达广场的构成及规划特点第三部分、万达广场的策划及规划原则第四部分、万达商业规划的管控体系 6第一部分、万达商业规划院简介规划院行业定位万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型购物中心开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构。是集设计、管理、研发于一体的智力密集型企业。组织架构（三部七所一分院）7 规划院集团定位规划院是万达集团的技术归口管理部门参加选址策划规划概念设计材料采样施工验收施工图设计总结研究初步设计成果转换方案设计规划院负责从项目策划规划对施工建设中全过程的技术管控 8 第三代店 商业综合体（2006年以后)共建37个9二、

3、万达广场的构成及规划特点1、万达广场的构成万达广场的第三代产品,是万达城市综合体。（以扬州项目为例）由以下六部分组成：1)万达大型购物中心2)万达五星级酒店3)休闲文化街4)室外商业步行街及城市商业街5)甲级高档写字楼6)高档住宅及配套设施扬州项目总平面图10沿城市干道及主要景观面11万达广场规划核心理念二、万达广场的构成及规划特点2、万达广场规划特点特点一、全新商业规划设计理念-内外街互动、打造城市商业街区1)室内步行街2)室外步行街（金街)3)休闲文化街4)城市商业街特点二、强大的中央商务区功能-1)购物中心2)五星级酒店三星级商务酒店3)休闲文化街4)甲级商务独栋写字楼全区域公建占比 5

4、0%60%特点三、新城市地标与新城市中心-布置为公共建筑。三、万达商业的策划及规划原则1、商业策划原则万达广场是多功能、复合型城市综合体、业态规划在先建筑规划在后对；1、零售2、餐饮3、娱乐4、休闲健身5、酒店6、办公7、居住及配套等业态功能进行商业规划，使之符合商业运营及商业地产规律。、商业订单在先建筑建造在后万达的商业地产为订单式地产，能够确保项目建成之日，同期满铺开业。12三、万达商业的策划及规划原则2、商业规划原则、交通优先、功能分区、突出商业、公共空间13第四部分、万达商业规划的管控体系一、制度与规划设计管控体系二、设计招标制度的内容介绍三、其它制度中相关设计内容14一、制度与规划设

5、计管控体系对照2010版制度分以下四个方面介绍1、设计管控的责任划分、设计管控的责任划分2、设计管控的职责界面、设计管控的职责界面3、设计管控的流程介绍、设计管控的流程介绍4、设计管控的方法措施、设计管控的方法措施15 1、设计管控的责任划分、设计管控的责任划分制度第1节 总则 第2条：规划院环节A:发展部-规划院交接环节环节B：规划院-项目公司交接环节、概念方案设计、运营阶段、方案深化设计、实施阶段、初步设计、施工图设计环节C：项目公司设计部-工程部商管公司交接环节项目公司2、设计管控的职责界面、设计管控的职责界面制度第2节 设计业务职责界面：设计管控职责界面.xls持有物业总体管控节点酒店

6、物业总体管控节点销售物业总体管控节点专项论证节点内装专业管理节点景观专业管理节点导向标示管理节点夜景照明管理节点弱电智能化管理节点幕墙设计管理节点结构专业管理主要节点条件成果管控集团内政府汇报规划院主持，项目公司配合集团外3、设计管控的流程介绍、设计管控的流程介绍环节 A发展部-规划院交接环节项目操作期 概念规划阶段概念规划初稿发展部交底单发展部政府协议或合发展部挂牌条件土地摘牌同或合同概念规划初稿院内概念规划汇报稿（副总裁签批）概念规划测算稿（副总裁签批）概念规划终稿（董事长签批）规划院建筑所单体方案（董事长签批）节点及会移交及用途移交：发展部：技术指标、谈判沟通移交：成本部：成本测算商管公

7、司：租金测算酒店公司：租金测算整体移交（八部门）：发展部、成本部、项目中心计划部、设计部、集团商管公司、酒店公司、万千百货、院线公司议标准项目规划设计启动会JD03规划院主持及合作方汇报 项目公司主持18会JD163、设计管控的流程介绍、设计管控的流程介绍环节 A 环节 B 规划院-项目公司交接环节发展部-规划院交接环节、方案深化阶段、初步设计、施工图设计阶段结构方案论证现场踏勘总图竖向（市政）讨论会JD08基坑支护方案论证会JD08大商业施工图开标会会JD08空调冷热源论证会JD08供电方案论证规划院主持规划院主持，项目公司配合项目公司主持总图竖向会JD08方案确认（董事长）深化方案确认深化

8、方案评审会JD06初步设计确认初步设计评审会JD09一版施工图施工图审查会JD14二版施工图消防报批协调规划设计启动会JD03四方工作计划协调会JD04规划院项目公司业态条件及设计验方案设计交底初设、施工图设收会JD15会JD05 计交底会JD07 19环节 B节司交接环节203、设计管控的流程介绍、设计管控的流程介绍环节 C 项目公司设计部-工程部交接环规划院-项目公、实施阶段整改通知书（第一次）环节D 项目系统-运营系统交接环节、运营阶段实施中期检查规划验收（设计落实确认）复 盘（设计成效确认）规划院主持规划院主持，项目公司配合项目公司主持设计管控通报（同类问题未整改到位，第二次为通报）规

9、划验收单规划系统复盘会设计管控会议共17个 4、设计管控的方法措施、设计管控的方法措施会议标准册.ppt管理标准卷管控表格册（第一卷）管理细则册万达规划设计管规划设计强条.pdf控标准技术标准卷综合册建筑册结构册建造标准.xls管控要点.doc（第二卷）机电册环艺册万达规划设计管控标准构架 21一二课件二、万达销售物业设计管控办法销售物业设计管控办法总体思路销售物业设计管控办法一、销售物业设计管控办法总体思路1、销售物业设计管控办法的目标细化管控动作设计管控并不是指中制度明确管控职责统一管控标准实现全员管控心设计部对项目公司设计部的管理，而是中心设计部、项目公司设计部、设计单位、审图单位。甚至

10、包括营销部门、成本部门等多方面多层次的对设计成果进行管控，以达到总体的平衡和最优化。一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点 全表格化采用总表（流程指引）、阶段综合评审表、附表和附件的三级表格，全面覆盖整个开发流程。24一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点 全面管理以专业为主线，从前期、方案、深化、施工图到实施、评价，建立全流程的管控机制。建筑+内装+景观+绿建全专业全过程前期+方案+深化+施工图+实施+评价25三级一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点 分级管控、落实到人采用标准化的表格模式，将每个管控动作通过分级系统落

11、实到人，形成完整的管控链条。三级管控体系：管控责任人：设计部项目负责人、项目公 司设计副总二级一级管控责任人：设计部总经理管控责任人：集团领导26二、销售物业设计管控办法三级表格体系流程指引管控办法的核心开发设计进程作用-解决“什么时候该做什么”的问题作用-解决“这件事怎么做”的问题销售物业设计管控流程.xls27 二、销售物业设计管控办法三级表格体系阶段综合评审表管控办法的骨架记录阶段成果监控上一阶段工作28二、销售物业设计管控办法三级表格体系附表及附件管理动作、统一标准每一个附件附表就对应着一个管理动作相关部门及人员标准或要求责任人万达施工图审查意见.xls29 课件三、商业综合体案例分析

12、123456深圳华润万象城深圳KKMALL深圳 COCO PARK广州太古汇香港朗豪坊香港圆方广场301深圳华润万象城华南地区商业综合体旗舰店深圳华润中心万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的“深圳华润中心万象城”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40亿港币。深圳华润中心 万象城位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与“地王大厦”隔深南大道相望。华润万象城定位“永不落幕的时尚

13、舞台”32 华润万象城团队建设强强联手，精英团队，群英荟萃十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。投资商发展商建筑设计园林景观设计灯光设计顾问华润（集团）有限公司华润（深圳）有限公司美国RTKL Associates Inc广东省建筑设计研究院澳大利亚Place Planning&DesignKaplan PartnersArchitectural Lighting机电设计顾问消防与安全设计顾问电梯设计顾问幕墙设计顾问零售设计顾问交通设计顾问Flack+Kurtz Consulting EngineersRolf Jensen&Associates

14、.IncHesselberg.Keesee&Associates.IncCurtain Wall Design&Consulting.Inc香港仲量联行有限公司香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心工料测量师工程监理广告推广策划顾问香港利比建筑工料测量师有限公司中国国际工程咨询公司深圳市蔚蓝时代广告有限公司33深圳华润万象城规划设计特点分析1、总平面规划建筑各自独立下沉广场形象入口布局充分利用资源人车分流港湾停车人流立体导入342、业态布局主力店布局业态面积，进深业态和建筑结合超市和影城引导人流地上停车 353、内部流线平面人流动线垂直人流动线扶梯布置相互连接分配人流364、建筑内部设计空间

15、收放内装色彩、材质无柱空间开阔自然采光洗手间细节处理375、建筑立面设计立面简洁、时尚、大气严格控制立面广告严格控制出入口的设置 382深圳KKMALL深圳目前最具动感、时尚的购物中心 39 KK MALL【定位】【定位】“国际时尚精品购物中心国际时尚精品购物中心”，40项目基本情况开发商及背景建筑风格特色 KKMALL购物中心的基本情况KKMALLKK mall，商业建筑面积达，商业建筑面积达83500平方米，共五层。未来将全面引入新概念精品购物，新颖、平方米，共五层。未来将全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的IMAX影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。楼高441.8米，共1

16、00层，是目前深圳第一高楼、中国内地第三高楼、全球第八高楼。第层，是目前深圳第一高楼、中国内地第三高楼、全球第八高楼。第75层层-100层将携层将携手世界顶级酒店管理公司-喜达屋集团，共同打造超五星级豪华酒店瑞吉酒店。占地面积占地4.7万平方米建筑面积总面积60万，购物中心面积83500平方米总投资额开业时间50亿亿2010年年11月月26日开始试营业日开始试营业层数停车位写字楼100层，商场5层1000京基集团（Kingkey Group)初创于初创于1994年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、

17、餐饮经营等多元化产业的大型集团公司。设计公司经管公司英国TFP（泰瑞。法瑞尔）、英国ARUP、美国LLA等多个世界级顶尖的专业团队深圳京基百纳商业管理公司出色的市内购物，往往在建筑设计上特别强调超越室内狭小空间，充分运用大自然的光与影来实现生态的完美融合。KKMALL楼高达5.6米至6.5米的内部空间彰显宽敞大气。由南至北全长达200米的主通道，无阻挡的动线设计，使琳琅的店铺一目了然。室内豪华玻璃天穹，营造出高格调气势及简约舒适购物环境。给人以置身天空之下的自然亲切感。41B1L2L3KK MALL【业态分布】【业态分布】B1生活空间区位超市：Blt超市寿司、面点王餐饮:翡翠拉面小笼包、85度

18、C、元气品牌店：ZARA、H&M、IFL1精品空间区位L1 品牌店:Calvin Klein、Gieves&Hawkes、LLOYD、周大福、周大福、Rainbow、CERRUTI 1881、琉璃工坊、琉璃工坊L2时尚空间区位品牌店：NOVO、HAZZYS、LAFEE、LiuJO、UM、i.t、GUESS、VJC、MUXL3潮流空间区位品牌店：NOVO、AMASS、Mind Bridge、Combi、餐饮、餐饮：俏江南L4体验空间区位娱乐：星际传奇L4影院：UA影院数码：餐饮：金钱豹、粤菜王府、大时代美食广场42深圳KKMALL规划设计特点分析1、总平面规划总平面布局人流组织，地铁人车分流二三

19、层停车432、业态布局主力店：影院、星际传奇、novo、zara、hm、超市布置首层入口处星巴克四层大时代美食广场 443、内部流线线性人流动线可视性、可达性、位置感 454、建筑内部设计曲线室内空间从下至上逐级依次放大鱼背天窗多种装修材料个性店面设计 465、建筑立面波浪形、动感、冲击力 473深圳 COCO PARK深圳庭院式商业综合体代表 48COCO PARK【定位】【定位】COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心49COCOPARK购物中心定位和业态规划COCOPRAK基本情况项目位置深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD

20、版块新商业代表。COCOPARK由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。占地面积开业时间31000平方米平方米2006/9/30建筑面积停车位85000平方米平方米600个个开发商设计公司经管公司项目定位深圳市星河房地产经营有限公司设计由美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）等。深圳市星河房地产经营有限公司COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱

21、乐、休闲观将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心建筑风格特色 COCOPARK建筑面积建筑面积8.5万平方米的购物中心，其中有万平方米的购物中心，其中有1/4的面积被设计为的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。50B1店业态布局主力店：JUSCO吉之岛L1-国际精品服饰国际精品服饰L2-商务休闲服饰商务休闲服饰、时尚女装、休闲运

22、动城L3-餐饮、护理餐饮、护理“主力店：优衣库、中国移动信息生活馆服主力店：优衣库、中国移动信息生活馆服装：Ckunderwear、GUCCI、GUESS、CKJeans/SELECTED、G-STAR、TOUCH“服装：内衣馆、服装：内衣馆、NIKE、ADIDAS、J&NINA餐餐饮：和民居食屋、石名家韩国美食家居：特力屋、NIKKY HOME、全棉时代、全棉时代电影院：百脑汇影城护理：美丽田园护理：美丽田园SPA餐饮：美乐汇美食广场餐饮：美乐汇美食广场、超级牛扒、滋味堂51COCO PARK规划设计特点分析1、总平面规划公园作为主题的购物场所6000平方米的下沉式露天广场8大自然光中庭10

23、0米空中天桥模糊室内外界限逐级后退的建筑布局视野、休闲522、业态布局休闲娱乐比重主力店较少（吉之岛、影城、优衣库）两端主力店串联 533、内部流线中心庭院核心周边餐饮、休闲业态内外贯通 544、建筑设计庭院设计立体公园的概念不规则的几何形轻松，时尚龙盘深圳，屋顶设计 554广州太古汇广州最奢华的商业综合体 56广州太古汇十年磨一剑，打造广州最奢华购物中心太古汇是香港太古地产投资50亿元，总建筑面积达40多万平方米。集购物中心、写字楼、酒店和文化中心于一体，其中购物中心面积达10.8万平方米。57项目概况广州太古汇(TaiKoo Hui)位于广州天河中央商务区核心地段，总建筑面积406,000

24、平方米，由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计 （ARQ)设计。两大特色一方面组建超强品牌阵容另一方面高度重视建筑设计与商场设计的统一。58业态布局L1 国际一线品牌L2 国际一二线品牌地下一层 方所、大食代美食广场地下二层 翠园、喜记、Oles超市 男士生活馆L3 西式餐厅591.总平面规划建筑布局交通组织地铁接驳港湾式停车开放天台 602、业态布局70多个品牌国际一线品牌（GUCCI)文化概念地铁连结处业态613、内部流线线性人流动线八个中庭可视性、可达性中心大中庭交叉剪刀扶梯 62 4、建筑内部设计主入口通高大厅与地铁联通口二层通高天然采光装饰风格（设计、材料、扶梯）63建

25、筑内部设计洗手间设计高档舒适，充满人情味，在男厕，小便池会用高大的木板隔开，充分保护个人隐私，还有洗手台、地面、灯光的设计，每一个细节不觉奢华却显品味，给人星级酒店的感受。644、建筑设计建筑风格与项目定位匹配石材与玻璃幕墙对比强烈精致的镂空logo 655香港朗豪坊看高层的商业综合体怎么做？66项目情况朗豪坊位于香港旺角砵兰街，总面积达16.7万平方米。是该区的著名地标建筑。朗豪坊属于三合一大型发展项目，由购物商场朗豪坊购物商场、酒店朗豪酒店以及办公室大楼朗豪坊办公大楼组成。67其定项目情况总 体 量：达16.7万平方米中：一幢59层的甲级商厦，高255.1米一幢42层高的五星级朗豪酒店，高

26、170米13层高大型购物商场，高83米发 展 商：鹰君集团商业规模：总面积达约600000 平方呎商户数量:约300间国际品牌商户位：年轻时尚一族的消费基地商场楼层:地上13层设计单位：美国捷得建筑师事务所（The JerdePartnership）规划设计，而担任项目建筑师并负责签则）规划设计，而担任项目建筑师并负责签则的为香港建筑师王欧阳。68业态布局1/F至3/F时尚品牌4/F美食广场5/F至7/F主打年轻服饰流名店，8/F至12/F Spiral潮流特区12/F及13/F Ozone娱乐专区内有各式餐厅、酒吧及Cafe，同时是近距离欣赏“数码天幕”的最佳位置。69总平面规划-通天广场通

27、天广场=中庭=广场=城市客厅意义：采光、共享、社交、交通转换、放松休闲、观光、餐饮共享大厅、通天梯、美食广场702.业态布局写字楼大堂在商场五层将写字楼人流引导到商场8F至12F螺旋形购物 713、内部流线四层以下线性人流动线，五层以上环状设计，不同空间不同的购物体验。72 4、建筑内部设计通天广场空间、尺度广场的三组雕塑石材处理顶部收口数码天幕 735、建筑外部设计外立面巴西进口石材，对比，力量Larry Bell的Happy Man雕塑746香港圆方广场看商业综合体和公共交通枢纽怎样结合？75项目简介圆方购物中心位于香港西九龙柯士甸道西1号，九龙站上盖内，是香港一座大型购物商场，于2007

28、年10月1日正式对外开放。商场楼高4层，圆方总面积超过100万平方尺，由著名建筑师楼Benoy（贝诺）担任设计，以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的购物享受热点。761、总平面规划金：象征着尊贵的品位，世界一线名牌汇聚在此77金 Metal该区域有商场内最大的中庭，与环球贸易广场相连。环球贸易广场基座有一线品牌店。天台的演艺广场也设有8间复式餐饮。78总平面规划木：突出健康为本，该区域以美容化妆品店和时尚生活专卖店为主。79木 Wood该区域包括ThreeSixty超级市场、万宁等店铺。运用大量木材和叶状装饰图形突出主题80 总平面规划水：代表能量，在这里可以享受各种餐饮美食和时尚服饰

29、。81 水 Water一楼设有美食坊二楼则开设高级粤菜馆利苑酒家多间中高档的时装店和两大快速时装品牌 82 总平面规划火：代表热烈、奔放，活力无穷，该区域有香港唯一的观海溜冰场，以及电影院、电游等娱乐项目。83火 Fire欣赏西九龙文娱艺术区、维多利亚港及佐敦的景观大型书店及运动品牌FILA等洲立和邵氏合作12个影院1600座位的戏院及设有电子游戏专区 84 总平面规划土：该区域是商场中最小的主题区域，定位男士消费区，丰泽电器和百老汇的电器店也分布在该区域85 2、交通驳接港铁九龙站上盖下方有东涌线、机场快线环状人流动线，自然分隔两半圆为两站台商场包围车站公交枢纽和巴士站靠近娱乐区 86 课件

30、四、购物中心规划阶段设计工作重点1234项目选址项目定位业态规划规划设计87一个优秀的购物中心的落成，一定是各个部门通力协作的结果。商务综合体的开发一般的住宅开发881项目选址排雷水文、地质、采光等问题提要求向政府要条件（交通、人防）向发展部提要求（位置、用地尺寸、展示面、障碍物、交通限行、经济技术指标、市政条件 892项目定位定档次、规模、风格形象、建筑特点 903业态规划业态布局商业业态规划，业态选择业态配比业态落位商业设计和建筑设计结合商业业态规划和交通动线结合在一起是购物中心的灵魂。914规划设计1、总平面规划2、购物中心水平人流动线设计3、购物中心垂直人流动线设计4、购物中心形象效果

31、设计921、总平面规划总平面建筑布局购物中心沿街，良好展示面酒店良好展示面，独立，安静写字楼与购物中心结合、最好独立公寓最容易被牺牲的建筑包围购物中心，购物中心包围建筑 932、购物中心水平人流动线设计动线，意指人在室内室外移动的点，连和起来就成为动线。四种模式：1）线形动线2）环形动线3)放射形动线4)组合形动线水平人流动线设计94购物中心水平人流动线设计2）、环形动线一般是指内部人流动线能形成一个完整的环线。优点：次级动线少，大部分的商铺位列主动线两侧，可视性较强。缺点：容易迷失方向感适用：用地长宽进深相差不大的地块95购物中心水平人流动线设计3）、放射形动线一般是指以中心为核心向四周发散

32、的人流动线。优点：方向指向性强缺点：次级动线较多适用：用地尺寸较大且长宽比相差不大的地块96购物中心水平人流动线设计4）、组合形动线一般是两种以上的发散的人流动线组合在一起的模式。优点：适应项目用地缺点：两种动线结合不好会使人失去方向感适用：用地形状不规则的地块海岸城京基百纳973、购物中心垂直人流动线设计垂直动线，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。关键点：1）、垂直交通2）、中庭设计3)、人流导向设计984、购物中心形象效果设计关键点：1）、入口2）、立面设计3)、夜景照明设计4）、内装设计5）、环境设计6）、导向标识设计7）、美陈设计 99课件五、品质提升与规划标准一、规划标准

33、二、品质提升 100列一、规划标准1、万达产品系列的提升房地产系列销售类产品1988年至今（24年）商业地产系销售+持有类产品2002年-至今旅游地产系列销售+持有+文化旅游类产品2009年-至今（3年）（10年）101海量房地产资料下载一、规划标准房地产商域网：http:/设计-标准-建造建造标准A版建造标准B版建造标准C版货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879102海量房地产资料下载 房地产商域网：http:/万达城市综合体+室外步行街特点室外商业步行街一街带多楼广场室内商业步行街广场一般3层，独长度：300350m56层百货楼45层综合楼娱乐楼45

34、层立酒楼面积：3万4万宽度：3544m0.61.0万50006000/层面积：2.5万4万34004000/层面积：1.4万1.8万一层：运动用品二层：国美电器三层：儿童用品四层：连锁健身4000/层影城：6000影城夹层：15002000一层：电玩二层：KTV三层：桌球城五层：酒楼 四层：影城货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879103L型104海量房地产资料下载 房地产商域网：http:/商业综合体和室外步行街组合模式及设计要点1、室内步行街的平面形式.主要分为：“U”型、“L”型、“E”型、“F”型、“十”字型、“T”型、U型呼和浩特万达广场淮安万

35、达广场E型货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879郑州中原万达广场105海量房地产资料下载房地产商域网：http:/唐山万达广场 T字型F型上海周浦万达广场万达商业和华润、太古区别.十字型货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879青岛CBD万达广场海量房地产资料下载房地产商域网：http:/2、平面设计要点、平面设计要点A、室内步行街与室外广场连接是大商业的主要入口。、室内步行街与室外广场连接是大商业的主要入口。B、一般，百货楼和娱乐楼放在偏部，综合楼在中间、一般，百货楼和娱乐楼放在偏部，综合楼在中间C、室内步行街设一大

36、一小两个中厅，面积分别为：不、室内步行街设一大一小两个中厅，面积分别为：不大于600，400.个别为一个中厅。大庆万达广场平面图.dwg货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879106商业地下室海量房地产资料下载房地产商域网：http:/1、1.5万万 超市2、60007000 后勤设备用房3、停车场、停车场 10001200辆停车 4042/辆辆货到付款2012房地产营销策划大全震撼升级上市！联系QQ：1053527879107 竖向 1、首层、首层 5.4m2、二层、二层顶层顶层 5.1m（影城影厅部分两（影城影厅部分两层层高！）3、地下一层、地下一层

37、5.4m地下二层 5.4m108酒店1、地上、地上 3.34万万2、地下、地下 70003、地上面积、地上面积设备用房 酒店后勤55%60%主楼（客房）40%45%裙楼4、主楼、主楼 单层面积层高12001400为宜为宜3.63.8m客房标准五星级 开间4.5m 净面积40六星级 开间4.8m 净面积45酒店图纸.dwg109酒店5、裙房共四层、裙房共四层40004500/层层首层：大堂、大堂吧、前台、自助餐、精品店、商务办公等二层：餐饮，23个餐厅三层：娱乐、游泳池、健身、跳操美容美发、SPA，桑拿、棋牌等四层：会议室，12001500大型多功能厅（4554m长，2530m宽）中、小厅会议室

38、若干贵宾接待室（100150）110二、品质提升、好设计 =好品质111二、品质提升、好设计 =好品质 112二、品质提升、好设计 =好品质地面铺装局部放大113纸 规划院移交图铺面积约3500.二、品质提升、好设计 =好品质、好品质 =全员管控、好品质 =好互动纸 项目公司修改图规划院优化后图纸案例二：长沙项目在未上报规划院及集团相关部门的前提下，私自进行修改，拟减少销售商114二、品质提升、好设计 =好品质、好品质 =全员管控、好品质 =好互动、好品质 =好执行115品质=执行力116课件六、消防性能化工作指南一、消防性能化简介一、消防性能化简介二、消防性能化设计操作流程二、消防性能化设计

39、操作流程三、消防性能化论证操作流程三、消防性能化论证操作流程四、消防性能化重点、难点四、消防性能化重点、难点117一、消防性能化简介一、消防性能化简介1、什么是消防性能化消防性能化包括：消防性能化设计与消防性能化论证两部分内容。消防性能化设计是指，通过模拟试验方法，模拟火宅场景和人员疏散情况，论证建筑物的安全性。消防性能化论证是指，在消防性能化设计之后对消防设计内容进行评定，消防部门多采用专家论证会进行评审论证。118一、消防性能化简介一、消防性能化简介1、什么是消防性能化目前国内可以承接消防性能化设计的单位不多，万达合作的共有四家。1）、天津消防研究所2）、中国科学技术大学火宅科学国家重点实

40、验室（中科思孚）3）、公安部四川消防研究所（四川法斯特）4）、上海泰孚建筑安全咨询有限公司119一、消防性能化设计简介一、消防性能化设计简介2、为什么要进行消防性能化设计万达广场购物中心是商业综合体，具有超大的体量，建筑布局和空间组合复杂，现行规范滞后于此类建筑的发展。因此，必须通过消防性能化来解决问题。120一、消防性能化设计简介一、消防性能化设计简介2、为什么要进行消防性能化设计主要突破规范有以下几个方面：1）、大体量建筑物带来疏散问题购物中心单层面积2.4-3.6万平米，如此超大体量建筑和丰富业态组合，中心部位的疏散很难满足消防规范对疏散距离的要求。现代购物中心对环境要求极高，单位面积容

41、纳人数较少，如按照规范规定人数计算方法陶，和百人疏散指标衡量，室内将出现大量楼梯，影响商业经营。121一、消防性能化设计简介一、消防性能化设计简介2、为什么要进行消防性能化设计主要突破规范有以下几个方面：2）、室内步行街消防问题大体量购物中心的中间部位无法直接疏散到室外，必然先经过室内步行街，打破原有防火分区概念。室内步行街担负串联各主力店的作用，为保证其使用效果和空间的完整，也不适合划分过多的防火分区。122一、消防性能化设计简介一、消防性能化设计简介2、为什么要进行消防性能化设计主要突破规范有以下几个方面：3）、特殊商业业态对消防影响国外大型商业建筑、均向更高、更多元化、更密集化发展的趋势

42、，万达广场购物中心建筑规划以业态规划为先导，产生以下影响：购物中心将电影厅设于4层及以上楼层，对应高规中对歌舞、放映厅等娱乐场所的楼层和规模的限制相抵触。部分万达广场儿童业态布局在非首层楼层。123一、消防性能化设计简介一、消防性能化设计简介2、为什么要进行消防性能化设计为保证安全，解决上述万达广场购物中心消防的主要问题。在设计实施过程中，需引入消防性能化设计，对购物中心进行模拟分析，论证其安全性。3、消防性能化设计有何益处通过性能化设计实现万达的要求。通过性能化设计免除消防部门责任。124二、消防性能化设计操作流程二、消防性能化设计操作流程1、公安部52号令公安部消防局建设工程消防性能化设计

43、评估应用管理暂行规定(公消200952号)要严格遵守公安部52号令的要求来进行。125二、消防性能化设计操作流程二、消防性能化设计操作流程设计阶段操作流程建筑方案性能化设计启动，寻找设计单位，签署合同深化方案性能化设计开始，向消防部门提起性能化设计申请初步设计性能化设计交底一版施工图设计-性能化设计中期交流，向消防部门中期汇报，向消防部门提起性能化论证申请，项目考察二版施工图设计消防报批协调会，完成消防性能化设计，召开专家论证会126三、消防性能化论证操作流程三、消防性能化论证操作流程论证阶段操作流程二版施工图设计消防报批协调会，召开专家评审会，出具专家意见，按照专家意见修改图纸上报施工图消防

44、审批装修施工图消防审批提起验收申请消防竣工验收。127 四、消防性能化重点、难点四、消防性能化重点、难点1、向消防部门提起性能化设计申请申请内容：要全面，最好不能漏项(商场不能动用明火，超过60平米设第二开口问题）2、项目考察考察内容：和本项目类似的项目公关，培养感情3、召开专家论证会提前了解专家名单，提前送交资料，提前沟通（多方利用资源，设计单位，集团，性能化设计单位）128课件七、大庆万达广场设计总结一、前期和各项手续办理注意事项一、前期和各项手续办理注意事项二、市政配套注意事项二、市政配套注意事项三、规划设计阶段注意事项三、规划设计阶段注意事项四、初步设计、施工图设计注意事项四、初步设计

45、、施工图设计注意事项五、施工阶段设计配合注意事项五、施工阶段设计配合注意事项六、设计过程中容易出现问题的地方六、设计过程中容易出现问题的地方129一、前期和各项手续办理注意事项一、前期和各项手续办理注意事项1、摘牌前阶段设计部门需要提前介入，重点工作是排雷，要条件排雷主要是水文、地质、采光等方面问题唐山地质、长春地质、采光，西安古墓有不利地方提出来，向政府要条件、指标、市政如大庆的交通问题青岛人防问题所有要的条件先与政府沟通，写到合同里面 130一、前期和各项手续办理注意事项一、前期和各项手续办理注意事项2、手续办理熟悉工作流程吃透政府职能部门审批依据和流程，充分理解政策，才能提出可行的方案来

46、实现你的要求 。还要积极参与项目前期的各项工作过程，了解项目的重点和核心，分清哪些是必须的，哪些可以妥协的，至少做到对项目心中有底。知己知彼百战百胜131一、前期和各项手续办理注意事项一、前期和各项手续办理注意事项2、手续办理掌握工作方法掌握各个职能部门的人事组成以及内部的关系，部门内、部门间、领导层、各个中层等人际关系和谐程度。尽量不越级汇报，不参与政府部门是是非非。否则，你什么时候把人得罪也不知道，避免卷入一些漩涡之中，造成无谓损失，这也是中国特色。公关只是个辅助手段，很少有官员敢违规去审批。不要太迷信公关。132一、前期和各项手续办理注意事项一、前期和各项手续办理注意事项2、手续办理换位

47、思考换位思考，准确把握沟通交往的尺度，吃透他们想法，和他们真心交朋友，多从他们角度考虑来考虑你的问题。如果关系处理得当，他们会替你想办法。加上适当的时候运用公关手段，更是事半功倍。133一、前期和各项手续办理注意事项一、前期和各项手续办理注意事项2、手续办理工作前置熟悉政府工作流程，掌握我们自己工作进度，提前谋划，不打无准备之仗。谋划做事、真心交友134二、市政配套二、市政配套1、市政配套中最难的是电，最好拿地前能有电业局单独出的手续，拿地的协议里面最好能有和电业局的协议和附件。万达变电站经验2、水、热力、燃气主要关注是上级容量、机房建设、施工速度、管网路由、后期运营管理的问题。135二、市政

48、配套二、市政配套3、热力尽量争取热计量收费。商场有热聚集效应，能有效节约热费。4、设计部门需要提前介入，重点要关注市政条件调研其中日照、面积计算、地下管线、市政条件、人防、消防是重点中的重点。市政条件调研模板5、所有与市政部门签署的协议都要与商管、物业公司协商一下，避免日后管理上带来麻烦。136三、规划方案设计阶段注意事项三、规划方案设计阶段注意事项规划方案阶段也是设计管理职能由规划院转到项目公司的一个过程，项目公司要主动、积极做好交接工作会同集团做好以下几点：1、组织好现场踏勘，做好总平面图分析，（竖向分析，交通体系分析，确定出入口，人车动线）2、组织好基坑论证方案（和工程部、施工单位一起，

49、结合当地现有条件，支护桩，降水井）137三、规划方案设计阶段注意事项三、规划方案设计阶段注意事项会同集团做好以下几点：3、组织好结构论证会（和规划院、设计院一起，对把握不准的地方，荷载留充足一些）4、组织好方案评审会和交底会（确定业态规划、布局）5、组织好四方工作计划会（确定责任人，工作计划）6、与商管公司对接业态规划.dwg138三、规划方案设计阶段注意事项三、规划方案设计阶段注意事项会同项目各部门完成：1、与工程部对接（施工组织计划，先出哪部分图纸）2、与成本部对接（各单项设计招标计划，确定交房标准和建造标准）3、与营销部合作（样板房，售楼处装修设计）4、与工程部、施工总包单位对接（了解材

50、料设备的情况，是否和设计契合）139三、规划方案设计阶段注意事项三、规划方案设计阶段注意事项会同设计单位完成：1、确定各专业负责人，保证出口唯一2、确定出图计划3、制定单项设计出图计划4、做好单项设计和施工图设计的衔接（立面和施工图单位，酒店咨询和施工图设计单位）5、做好面积测算工作（长沙、大庆）140三、规划方案设计阶段注意事项三、规划方案设计阶段注意事项同政府部门职能部门对接：1、与市政部门对接（大市政管线设计，市政部门对接，容量，工期、施工路线）2、与消防部门对接（前期方案，总图布置，性能化设计准备）3、与政府职能部门对接（完成各类手续）141四、初步设计、施工图设计注意事项四、初步设计

51、、施工图设计注意事项会同集团做好以下几点：1、组织好空调冷热源论证会2、组织好供电方案论证会3、组织好初步设计评审会4、组织好初步设计、施工图设计交底会5、与商管公司对接（荷载、降板、机电容量、业态落位，交房条件）6、与酒店公司对接（荷载、降板、机电设备)业态规划.dwg交房条件142四、初步设计、施工图设计注意事项四、初步设计、施工图设计注意事项会同设计单位完成：1、按计划分步骤出图2、各专业审图（初设三天，施工图一周）3、各专业之间图纸交底4、现场服务（一周一次，驻场工程师）5、小市政外网设计（对接大市政）143四、初步设计、施工图设计注意事项四、初步设计、施工图设计注意事项会同项目各部门

52、完成：1、与工程部、施工单位对接（外网管网综合，室内管网综合）2、与成本部对接（完成单项设计单位招标，核算建安成本）3、与营销部合作（样板房，售楼处材料样板，采购家具）144四、初步设计、施工图设计注意事项四、初步设计、施工图设计注意事项同政府部门职能部门对接：1、与市政管理部门对接（每一个市政部门对接，草签协议）2、做好防雷设计3、完善各项手续145五、施工阶段设计配合注意事项五、施工阶段设计配合注意事项1、全面参与施工管理（人员下派，各司其责，每周三次工地）2、重点把控效果类（外立面、幕墙、夜景、内装、导视、景观）3、严控把控施工材料封样（设计封样、投标封样、施工封样）施工样板段组织和要求

53、146五、施工阶段设计配合注意事项五、施工阶段设计配合注意事项4、谨慎出具设计变更（找出变更后面的故事）5、做好单项设计之间图纸交底（幕墙与夜景，幕墙与景观，景观与市政，内装与标识，标识与幕墙，内装与施工图）6、二版施工图控制（与商管和商家对接，交房条件，带条件招商）147六、设计过程中容易出现问题的地方六、设计过程中容易出现问题的地方设计管理方面：1、商业综合体项目的最大特点不确定性；由于“商业综合体项目”招商的不确定性，变更会随着项目的进行始终存在，这是综合体项目自身的特点决定的。必须未雨绸缪，提前预留条件。1482、商业综合体第二大特点复杂性“界面”交接过多；商业项目参建单位较多，商家也较多，要求也是多种多样的。是由多设计单位、多施工单位、多商家、多厂家共同协作完成的。作为建设单位，无论是设计、还是工程、或是成本，解决好“界面”事宜，是协调综合体项目最根本的手段；1493、商业综合体第三大特点多变性由招商情况决定的不可能找来的商家都如同业态规划的一样，现场临时调整时必然的，要以一颗平常心来对待。150谢谢聆听！www.guide-