《塘厦整体户型配比》PPT课件

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1、本报告是严格保密的。 根据实际情况，确定本项目户型配比模型配比建议一 次 修 正 户 型 面 积 区 间 及 比 例二 次 修 正 户 型 面 积 区 间 及 比 例 最 后 修 正 户 型 面 积 区 间 及 比 例研 判 两 房 产 品 可 行 性 户 型 面 积 区 间 及 比 例 建 议区 域 计 划 推 售 项 目 比 较 性 修 正第 一 次 修 正 区 域 畅 销 户 型 调 整 性 修 正第 二 次 修 正 项 目 及 市 场 状 况 实 质 性 修 正最 后 修 正最 后 整 合 性 确 定市 场 层 面 初 步 确 定 产 品 类 型 及 配 比 本报告是严格保密的。 塘坑

2、湖版块至少有9个楼盘博 登 湖 3期 建 面 :12.5万 博 登 湖 1/2期建 面 :32万 商 住 项 目占 地 :4.8万 锦 绣 城 市 花 园建 面 :32万 瑞 龙 项 目占 地 :3.3万 银 湖 山 庄建 面 :32万 湖 柏 山 庄建 面 :12万 新 世 纪 可 居建 面 :12.5万 说 明 ：为 售 罄 或 尾 盘 项 目为 在 售 或 待 建 项 目p目 前 塘 坑 水 库 板 块 在 售项 目 产 品 供 应 总 量 约 有 9万平 米 ， 待 建 项 目 总 建 筑 面积 约 有 46万 平 米 。 隆 福 花 园建 面 :28万 片区楼盘概况银 湖 山 庄 五

3、 期建 面 ： 约 16万 本报告是严格保密的。 选择塘坑湖板块可类比项目进行分析物业组合研判物 业 名 称 独 立 别 墅 双 拼 别 墅 联 排 别 墅 叠 加 别 墅 多 层 小 高 层 高 层金 地 博 登 湖 新 世 纪 亦 居 新 世 纪 可 居 银 湖 山 庄 锦 绣 城 市 花 园 隆 福 花 园 说 明 ： 从 塘 坑 湖 板 块 区 域 内 楼 盘 的 物 业 组 合 来 看 ， 每 个 楼 盘 都 有 高 层 ， 没 有 多 层 和小 高 层 ， 而 别 墅 类 产 品 ， 各 个 楼 盘 根 据 地 块 资 源 相 应 地 作 出 适 合 的 别 墅 产 品 。 本报告

4、是严格保密的。 物业组合确定高 价 值 区 域中高价值区域中低价值区域中 价 值 区 域 中 价 值 区 域资 源 区 地 块 实 际 ： 本 案 占 地 202950 ， 享有 一 定 的 塘 坑 湖 景 资 源 。组 合 原 则 ： 在 遵 循 市 场 原 则 、 地 块 价值 分 布 的 同 时 寻 求 产 品 组 合 价 值 最 大化 。具 体 组 合 ：A:高 层 +别 墅 （ 迎 合 市 场 ）B:高 层 +小 高 层 +别 墅 说 明 ： 我 司 在 项 目 西 北 面 布 局 小 高 层 ，一 方 面 更 好 的 利 用 地 块 价 值 ， 增 加 产品 的 景 观 面 ， 另

5、 一 方 面 让 产 品 空 间 布局 更 加 层 次 化 、 立 体 化 。小 高 层 高 层别 墅 项目产品组合定位：“小高层+高层+别墅” 本报告是严格保密的。 产品发展方向1、 项 目 本 身 受 到 90/70政 策 的 限 制 ， 这 个 政策 要 严 格 执 行 ， 没 有 调 整 空 间 。 2、 东 莞 很 有 可 能 出 台 限 购 令 ， 而 塘 厦 是 东 莞成 交 较 为 活 跃 的 镇 区 之 一 ， 受 限 购 令 的 威 胁 较 大 ， 本 案 定 位 必 须 要 考 虑 限 购 令 的 风 险 因素 。项目界定产品可能的发展方向方向一方向二方向对比分析方 向

6、一 ： 严 格 按 照90/70的 政 策 ， 70%全 部做 90 以 下 的 户 型 .方 向 二 ： 适 当 的 做 一 定比 例 的 拼 合 户 型 ， 变 相满 足 90/70的 要 求 . 本 案 到 底 该 走哪 种发 展 方 向？ 本报告是严格保密的。 依据塘坑湖板块在售项目推售状况，从市场层面初步确定产品面积区间及户型比例。配比建议项 目 名 称 房 型 面 积 ( ) 套 数 (套 ) 户 数 比金 地 博 登 湖（ 二 期 ） 3房 2厅 （ 中 ） 107-111 380 42.3%3房 2厅 （ 大 ） 138-153 34 3.7%4房 2厅 157-166 336

7、 37.4%叠 加 208-215 108 12%联 排 277-281 34 3.7%顶 楼 复 式 221.55 6 0.9%合 计 898 100% 银 湖 山 庄 (三 、四 期 ） 大 4房 、 5房 193-213 152 46.3%空 中 别 墅 205-413 128 39%顶 楼 复 式 392-421 12 3.6%独 栋 别 墅 528-602 36 11.1%合 计 328 100%户 型 中 3房 2厅 大 3房 2厅 4房 2厅 顶 楼 复 式 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 107-111 138-153 157-193 221-250 200-22

8、0 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 25% 15% 32% 6% 16% 6%套 数 比 例 （ 约 ） 34% 14% 27% 10% 12% 3% 本报告是严格保密的。 塘坑湖板块即将推出产品分析配比建议项 目 名 称 房 型 户 型 特 征 建 筑 面 积 面 积 比 例 户 数 户 数 比 例 户 型 总 建 筑 面积金 地 博 登 湖三 期 （ 初 步配 比 决 策 ） 2房 2厅 2卫 经 济 型 70 6% 108 10% 75603房 2厅 2卫 经 济 型 （ 小 ） 89 21% 282 26% 25377舒 适 型 （ 中 ） 110 28% 318 29% 3

9、4980阔 绰 型 （ 大 ） 125 22% 216 20% 270004房 2厅 2卫 阔 绰 型 145 13% 108 10% 15660别 墅 联 排 别 墅 230 10% 56 5% 12880合 计 70-230 100% 1088 100% 123457 银 湖 山 庄 5期（ 那 湖 湾 ） 2房 2厅 （ A户型 ） 舒 适 型 93.66 1000 3房 2厅 （ B户型 ） 实 用 型 99.98-104.15 4房 2厅 （ CD户 型 ） 阔 绰 型 191.24-206.74 别 墅 联 排 别 墅 400-600 说 明 ： 上 表 户 型 配 比 为 金 地

10、 博 登 湖 三 期 户 型 的 初 步 决 策 和 银 湖 山 庄 5期 的 户 型 面 积 ， 其 中 博 登 湖 的 110平 米 的 3房2厅 2卫 以 及 145平 米 的 4房 2厅 2卫 可 能 搬 金 地 博 登 湖 2期 的 110平 米 和 145平 米 的 户 型 。 同 时 联 排 别 墅 比 例 增 加 ， 对本 项 目 有 一 定 借 鉴 意 义 本报告是严格保密的。 第一次修正：根据计划推售项目进行比较性修正配比建议户 型 中 3房 2厅 大 3房 2厅 4房 2厅 顶 楼 复 式 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 107-111 138-153 15

11、7-193 221-250 200-220 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 25% 15% 32% 6% 16% 6%套 数 比 例 （ 约 ） 34% 14% 27% 10% 12% 3%户 型 小 3房 2厅 中 3房 2厅 大 3房 2厅 4房 2厅 顶 楼 复 式 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 89-100 107-111 125-135 145-150 221-250 200-220 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 18% 22% 15% 17% 6% 9% 13%套 数 比 例 （ 约 ） 19% 20% 14% 24% 8% 6% 9% 第 一

12、 次 修 正 ： 根 据 计 划 推 售 项 目 进 行 比 较 性 修 正 户 型 小 3房 2房 中 3房 2厅 大 3房 2厅 4房 2厅 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 89-100 107-110 138-153 157-193 200-220 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 14% 21% 13% 30% 8% 14%套 数 比 例 （ 约 ） 18% 25% 15% 26% 7% 9% 本报告是严格保密的。 畅销户型分析配比建议面 积 区 间 89-97 98103 107111 117124 125130 138141 146153 154159 183

13、185 203208 277281房 型 3房 2厅 3房 2厅 3房 2厅 3房 2厅 3房 2厅 3房 2厅 4房 2厅 4房 2厅 4房 2厅 叠 墅 /复 式 联 排金 地 博 登 湖 450 204 108 42 33银 湖 山 庄 44 12 98浪 琴 花 园 26城 蕊 首 府 105 62 20 丹 缇 轩 217 52 22棠 樾 39合 计 322 512 204 122 39 150 12 140 33比 例 20.9% 33.3% 13.29% 7.9% 2.5% 9.77% 0.8% 9.1% 2.1%可 借 鉴 区 域 不 饱 和 区 域 可 调 整 区 域楼 盘

14、 畅 销 户 型 说 明金 地 博 登 湖 各 户 型 赠 送 面 积 都 较 大 ， 户 型 灵 活 ， 联 排 别 墅 去 化 速 度 明 显 快 于 叠 加 别 墅 。浪 琴 花 园 124 3房 景 观 、 朝 向 较 好 ， 产 品 附 加 值 高银 湖 山 庄 面 积 区 间 合 理 ， 景 观 视 野 很 好 ， 总 价 能 承 受城 蕊 首 府 面 积 区 间 符 合 塘 厦 本 土 的 公 务 员 、 企 事 业 单 位 人 士 的 需 求 本报告是严格保密的。 第二次修正：区域畅销户型调整化修正，初步得出迎合市场主流的配比建议。配比建议户 型 小 3房 2厅 中 3房 2厅

15、 大 3房 2厅 小 4房 2厅 大 4房 2厅 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 89-97 103-111 125-130 138-145 146-153 200-210 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 14% 18% 11% 20% 11% 10% 16%套 数 比 例 （ 约 ） 19% 21% 14% 17% 9% 9% 11% 第 二 次 修 正 ： 根 据 畅 销 户 型 进 行 调 整 化 修 正户 型 小 3房 2厅 中 3房 2厅 大 3房 2厅 小 4房 2厅 大 4房 2厅 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 89-95 103-111

16、125-130 135-140 146-153 190-210 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 16% 20% 10% 22% 10% 7% 15%套 数 比 例 （ 约 ） 20% 23% 12% 18% 9% 8% 10%户 型 小 3房 2房 中 3房 2厅 大 3房 2厅 4房 2厅 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 89-100 107-110 138-153 157-193 200-220 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 14% 21% 13% 30% 8% 14%套 数 比 例 （ 约 ） 18% 25% 15% 26% 7% 9% 本报告是严格保

17、密的。 最后修正：根据自身素质、自身定位和市场状况进行实质性的修正。配比建议项 目 占 地 20多 万 ， 处 在 塘 坑 湖 畔 ， 拥 有 一 线 的 湖 景 资 源 ， 是 城 市 中 心 区 塘 坑 湖 畔 的 高 尚 住 宅 开 发 项 目 ，因 而 在 产 品 上 要 打 造 出 项 目 的 高 品 质 形 象 ， 迎 合 项 目 高 端 的 形 象 定 位 。 同 时 项 目 还 受 到 90/70的 限 制 ， 因 此在 户 型 上 要 做 出 适 当 的 调 整 ， 户 型 配 比 建 议 如 下 ：第 二 次 修 正 ： 根 据 现 实 情 况 进 行 实 质 性 修 正

18、户 型 小 3房 2厅 中 3房 2厅 大 3房 2厅 小 4房 2厅 大 4房 2厅 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 89-90 102-111 125-130 135-140 146-152 180-190 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 22% 13% 7% 24% 15% 5% 14%套 数 比 例 （ 约 ） 25% 18% 10% 21% 12% 6% 8%策 划 问 题 提 出 ： 现 阶 段 塘 坑 湖 板 块 与 本 案 具 有 可 比 性 的 项 目 基 本 无 两 房 供 应 ， 本 案 客 户 构 成 中一 部 分 是 面 向 塘 厦 本 地 公

19、 务 员 、 小 生 意 人 和 部 分 新 莞 人 的 ， 那 么 在 这 个 市 场 有 没 有 必 要 做 一 定数 量 的 经 济 型 两 房 ， 抢 滩 塘 厦 两 房 市 场 ？户 型 小 3房 2厅 中 3房 2厅 大 3房 2厅 小 4房 2厅 大 4房 2厅 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 89-95 103-111 125-130 135-140 146-153 190-210 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 16% 20% 10% 22% 10% 7% 15%套 数 比 例 （ 约 ） 20% 23% 12% 18% 9% 8% 10% 本报告是严

20、格保密的。 从市场供应的角度：区域两房存量较少，未来增量不多，两房存在市场空间。是 否 做 两 房属 性 项 目 名 称 产 品 线 两 房 状 况 供 应 套 数 与 本 案 关 联 度在 售 楼 盘 城 蕊 首 府 高 层 洋 房 68-71平 米 的 两 房 单 位 144套 丹 缇 轩 高 层 洋 房 75-78 两 房 单 位 332套 万 科 棠 樾 联 排 、 双 拼 、 叠加 、 高 层 洋 房 89-90 的 大 两 房 单 位 144套 金 地 博 登胡 二 期 别 墅 、 高 层 洋 房 无 两 房 - 浪 琴 花 园 双 拼 、 高 层 洋 房 无 两 房 - 银 湖

21、山 庄四 期 别 墅 、 高 层 洋 房 无 两 房 - 合 计 620套 约 5.1万 未 来 推 售 金 地 博 登胡 三 期 联 排 、 高 层 洋 房 70 经 济 型 两 房 108套 银 湖 山 庄五 期 高 层 洋 房 、 联 排 93.66 两 房 约 200套 合 计 约 308套 约 2.6万 本报告是严格保密的。 从销售的角度：经济型两房去化快，周期短、市场热度高，两房产品存在市场需求。是 否 做 两 房项 目 核 心特 点 项 目 面 积 区 间（ ） 总 套 数（ 套 ） 已 售 套 数（ 套 ） 销 售 率 总 建 筑 面 积 销 售 周期 均 价地 段 城 蕊 首

22、 府 68-71.13 144 143 99.3% 0.97万 7个 月 7000丹 缇 轩 75.61-78.15 332 332 100% 2.55万 8个 月 5600 资 源 棠 樾 四 期（ 陶 山 居 ） 89-90 144 100 69.4 0.9万 近 10个月 14000-18000说 明 ： 市 场 在 售 项 目 两 房 产 品 去 化 速 度 较 为 理 想 ， 销 售 周 期 短 ， 市 场 认 可 度 较 高 。 其 中 经 济 型两 房 去 化 速 度 明 显 快 于 舒 适 型 两 房 ， 两 房 产 品 整 体 存 在 市 场 需 求 。 本报告是严格保密的。

23、 从客户需求的角度：本地与深圳客户均存在两房需求、关注因素不尽相同。是 否 做 两 房类 别 项 目 名 称 成 交 客 户 来 源 客 户 职 业 关 注 点 两 房 需 求 特 征洋 房 万 科 棠 樾 塘 厦 本 地 居 民 10%、深 圳 等 地 投 资 客90% 个 体 户 、 小 生 意 人 、本 地 中 南 高 端 产 业客 户 、 深 圳 区 域 自住 和 投 资 客 户 户 型 、 位 置 、环 境 、 品 牌 舒 适 型 城 蕊 首 府 深 圳 40%、 本 地 34%、广 州 8%、 境 外 8% 个 体 户 、 小 生 意 人 、新 莞 人 和 深 圳 客 户 地 段

24、、 户 型 、价 格 经 济 实 用丹 缇 轩 塘 厦 本 地 居 民 75%、深 圳 客 户 25% 个 体 户 、 小 生 意 人 、中 低 端 产 业 客 户 价 格 、 地 段 、户 型 经 济 适 用数 据 来 源 ： 一 线 销 售 访 谈 本报告是严格保密的。 是 否 做 两 房p从 市 场 供 应 的 角 度 ： 区 域 两 房 存 量 较 少 ， 未 来 增 量 不 多 ， 两 房存 在 市 场 空 间p从 销 售 的 角 度 ： 经 济 型 两 房 去 化 快 ， 周 期 短 、 市 场 热 度 高 ， 两房 产 品 存 在 市 场 需 求 。p从 客 户 需 求 的 角

25、度 ： 本 地 与 深 圳 客 户 均 存 在 两 房 需 求 、 关 注 因素 不 尽 相 同 。 同 致 行 分 析 性 建 议 ： 鉴 于 塘 厦 市 场 供 应 、 销 售 状 况 、 客 户 需 求 ， 我 司 认 为 塘 厦 两 房存 在 一 定 的 市 场 空 间 ， 可 以 根 据 市 场 类 比 项 目 和 项 目 自 身 素 质 和 客 户 需 求 有 针 对 性做 一 些 两 房 产 品 。 本报告是严格保密的。 第一次修正：根据市场现状进行方向性修正两 房 配 比 建 议属 性 项 目 名 称 核 心 特 点 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比在 售 项 目 城 蕊

26、 首 府 地 段 +产 品 +环 境 68-71.13 约 24% 约 12.1%丹 缇 轩 地 段 +产 品 75.61-78.15 约 25.6% 约 18.1%第 一 次 修 正 ： 根 据 市 场 现 状 进 行 方 向 型 修 正 属 性 特 点 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比本 案 两 房 配 比 资 源 +产 品 +环 境 68-78 25% 15%说 明 ： 本 案 地 块 与 市 场 项 目 存 在 实 质 性 差 异 ， 需 要 依 据 相 关 联 项 目 进 行 类 比 修 正 本报告是严格保密的。 第二次修正：依据市场关联项目进行类比性修正两 房 配 比 建 议

27、属 性 项 目 名 称 核 心 特 点 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比 类 比 指 数在 售 项 目 万 科 棠 樾 资 源 +产 品 +环 境 +品 牌 89-90 约 6.7% 约 2.4% 待 售 项 目 金 地 博 登 3期 资 源 +产 品 +环 境 +品 牌 70左 右 4.5% 2.3% 银 湖 山 庄 5期 资 源 +产 品 +环 境 93.66 约 属 性 特 点 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比本 案 两 房 配 比 资 源 +产 品 +环 境 68-78 25% 15%第 一 次 修 正 ： 根 据 市 场 关 联 项 目 进 行 类 比 性 修 正 属 性

28、 特 点 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比本 案 两 房 配 比 资 源 +产 品 +环 境 75-90 11% 3% 本报告是严格保密的。 最后修正：根据市场畅销面积和项目自身素质进行实质性修正两 房 配 比 建 议项 目 面 积 区 间（ ） 总 套 数（ 套 ） 已 售 套 数（ 套 ） 销 售 率 销 售 周 期 项 目 素 质 畅 销 指 数城 蕊 首 府 68-71.13 144 143 99.3% 7个 月 丹 缇 轩 75.61-78.15 332 332 100% 7个 月 棠 樾 四 期（ 陶 山 居 ） 89-90 144 100 69.4 近 10个 月 属 性

29、特 点 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比本 案 两 房 配 比 资 源 +产 品 +环 境 75-90 10% 3%最 后 修 正 ： 根 据 市 场 畅 销 面 积 和 项 目 自 身 素 质 进 行 最 后 修 正 属 性 特 点 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比本 案 两 房 配 比 资 源 +产 品 +环 境 72-79 12% 4% 本报告是严格保密的。 两 房 配 比 确 定房 型 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比两 房 两 厅 72-79 12% 4%补 充 说 明 ：p本 案 具 备 一 定 的 资 源 优 势 ， 在 面 积 尺 度 上 要 尽 量 做 到

30、功 能 性 、 舒 适 性 、 实 用 性 兼 具 。 p项 目 两 房 的 面 积 区 间 能 与 区 域 同 类 型 项 目 形 成 区 隔 ， 树 立 差 异 化 竞 争 优 势 。p合 理 宽 松 的 面 积 区 间 既 能 保 证 总 价 优 势 ， 又 能 合 理 的 减 小 90/70的 影 响 ， 实 现 项 目 价 值 最大 化 。 本报告是严格保密的。 整 体 户 型 配 比 确 定房 型 面 积 区 间 套 数 比 面 积 比两 房 两 厅 72-79 12% 4% 户 型 配 比 最 终 整 合 确 定 户 型 2房 2厅 小 3房 2厅 中 3房 2厅 大 3房 2厅

31、 小 4房 2厅 大 4房 2厅 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 72-79 89-90 102-111 125-130 135-140 146-152 180-190 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 4% 19% 11% 8% 24% 15% 5% 14%套 数 比 例 （ 约 ） 12% 23% 15% 11% 17% 9% 6% 7% 拼 合 户 型户 型 小 3房 2厅 中 3房 2厅 大 3房 2厅 小 4房 2厅 大 4房 2厅 叠 加 别 墅 联 排 别 墅面 积 区 间 89-90 102-111 125-130 135-140 146-152 180-190 270-280面 积 比 例 （ 约 ） 22% 13% 7% 24% 15% 5% 14%套 数 比 例 （ 约 ） 25% 18% 10% 21% 12% 6% 8%