物权法笔记整理

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1、物权法笔记整理第一章 绪 论第一节 物权法的概念与性质一、物权法的概念 物权法，是指调整各种物权关系的法律规范。人对物的支配关系可以分为物的归属关系和物的利用关系。其中物的归属关系所 要解决的是特定民事主体对特定物的排他的全面支配权，物权法对这种物的归属 关系的调整形成了财产所有权制度。物的利用关系是指特定民事主体对物的使用 价值和交换价值进行利用，以充分发挥物的效用的财产关系。对物的利用包括所 有人的自主利用和非所有人的他主利用。二、物权法的性质（一）物权法是私法 民法是私法的基本法，物权法作为民法的一部分，当然也属于司法。物权法之作 为私法，贯穿着私法自治原则，认为每一个人都可以而且应该自

2、由地按照自己的 意志去决定私法方面的一切关系。（二）物权法是财产法 民法调整的是平等主体之间的人身和财产关系。人身关系是人们基于彼此的人格 和身份而形成的相互关系。财产关系是当事人基于财产而形成的相互关系。物权 法是以人对财产的归属和利用关系为调整对象，所以作为私法的物权法，具体而 言属于财产法。（三）物权法主要是强行法 强行法是绝对适用的，不以当事人的意思为转移，当事人必须遵循。而物权法由 于实行物权法定原则，物权的种类和内容、公示方法都是由法律明确规定，当事 人不得以其约定任意变通，只能按照法律规定设定、取得物权，因此，物权法的 规范绝大多数是强行性规范。（四）物权法是固有法 物权法是固有

3、法，具有本土性，这也是物权法与债权法的一个重要区别。第二节 物权法的法源所谓法源，即法律渊源，是指有效力的法律规范源于何处。物权法的法源， 即在实践中遇到物权法案件时，从何处可以找到用于解决本案的法律规范。我国 物权法的法源包括形式意义上的物权法与实质意义上的物权法。一、形式意义上的物权法 形式意义上的物权法，即中华人民共和国物权法，在民法典编纂完成时，将 成为民法典的物权编。二、实质意义上的物权法 实质意义上的物权法，即所有调整物权关系的法律规范总和。除了中华人民共 和国物权法以外，还包括民事特别法、行政法律、行政法规、行政规章中有关 物权的法律规范。第三节 物权法的发展趋势一般认为，现代物

4、权法呈现出如下几个发展趋势：一、物权的社会化趋势二、物权的价值化趋势三、物权法的国际化趋势第四节 物权法的基本原则一、物权平等保护原则 我国物权法第 4 条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受 法律保护，任何单位和个人不得侵犯。该原则包括两个方面的内涵：首先，物权神圣不可侵犯。私权神圣是民法的基本理念，虽然在现代 民法中，私权受到更多的限制，但私权神圣理念并未被摒弃，尤其在我国，更应 该大力弘扬这一理念。其次，各种民事主体的物权是平等的。关于财产保护的基本原则，在 社会主义的传统民法理论中一直是“社会主义共有财产神圣不可侵犯”，我国民 法通则将社会主义共有财产区分为国家财产和劳动

5、群众集体财产，仅规定“国 家财产神圣不可侵犯”。但新修订的物权法第 4 条以并列方式规定国家、集 体、私人以及其他权利人的物权不可侵犯，既没有特别突出国家财产的优越地位， 也没有突出私人财产的优越地位，而是一视同仁。符合我国现阶段的经济体制， 也契合于现代民法的精神。二、物权法定原则（一）物权法定原则的含义 所谓物权法定原则，亦称物权法定主义，是指物权的种类与内容只能由法律来规 定，不允许当事人自由创设。（二）物权法定原则的立法理由1、物权具有绝对性，任意创设物权将会妨碍不特定第三人的自由2、整理物权类型，适应社会发展的需要3、促进物尽其用4、物权法定原则可保障完全的合同自由5、物权法定有利于

6、物权的公示，确保交易的安全与便捷（三）物权法定原则的修正 对于这一解决办法，学者之间存在争议，主要有以下学说：1、物权法定无视说2、习惯法包含说3、习惯法物权有限承认说4、物权法定缓和说（四）我国物权法定原则的立法及其解释策略三、公示公信原则（一）公示原则 公示原则是指物权的存在及其变动须以法定方式进行公示才能发生效力。物权公示原则的立法理由在于： 第一，物权是对世权，其义务人是不特定的任何人，这些人与物权人之间都存在 物权关系。第二，物权变动直接关系到财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作 用，不公示不足以确保商品交易的安全和有效。（二）公信原则1、公信原则的含义与起源2、公信原则的

7、立法理由 第一，公信原则有助于保护交易安全、促进交易效率。 第二，公信原则是公示原则在逻辑上的当然结果。3、公信原则的具体内容 第一，动产占有产生公信力。 第二，不动产登记产生公信力。 第三，对于公示事项之外的有关事实的认识，不受公信力的保护。四、一物一权原则 一物一权是虽非物权法明确规定的基本原则，但在学理上普遍被视为物权法的基 本原则。所谓一物一权原则，亦称物权客体特定原则，是指在一个标的物上不允 许有互不相容的两个以上物权同时存在，而一个物权的客体也只能以一物为限。 具体言之，一物一权原则有两层内涵： 首先，一物不能多权，在同一标的物上只能成立一个所有权，也只能成立一个与 其他物权互不相

8、容的用益物权，在物的某一部分上不能成立一个独立的物权；其 次，多物不能一权，数个物上一般不能成立一个物权，只能在一个物上成立一个 物权。第二章 物权概述第一节 物权的概念与特征一、物权的概念我国物权法第 2 条采用的是上述第二种定义，该条第 2 款规定：“本法所称 物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用 益物权和担保物权。”对于这个定义，应当从以下几个方面理解： 首先，物权为直接支配物的权利。其次，物权为支配特定物的权利。 最后，物权是一种能排除他人干涉、妨害的权利。二、物权关系的本质与物权的概念密切相关的一个问题是物权关系的本质。对此，民法学界存在三种 不同的

9、学说： 第一，对物关系说。第二，对人关系说。 第三，折衷说。三、物权的特征物权是一种财产权，与其他财产权尤其是债权相比，物权具有如下 几个特征：（一）物权具有直接支配性（二）物权具有排他性（三）物权具有优先性（四）物权具有对世性（五）物权具有法定性（六）物权以特定的物为客体（七）物权是静态财产权（八）物权的效力一般没有地域性第二节 物权的分类 在民法学上，物权的分类主要包括以下几种：一、自物权与他物权 这是根据权利人是对自有物享有物权还是对他人所有物享有物权为标准所作的 区分。自物权是权利人依法对自有物享有的物权，自物权就是所有权，即自物权 的外延是唯一的。他物权是权利人根据法律的规定或合同的

10、约定，对他人所有之 物享有的物权，他物权的外延包括所有权之外的一切物权类型。 自物权与他物权的支配范围也不同。他物权可以进一步划分为用益物权与担保物权。二、动产物权、不动产物权与权利物权这是以物权的客体为标准所作的区分。以动产为客体的物权，称为动产物 权，如动产所有权、动产质权和留置权等；以不动产为客体的物权，称为不动产 物权，如不动产所有权、土地承包经营权、不动产抵押权等；以权利为客体的， 则称为权利物权，如权利抵押权和权利质权等。三、主物权与从物权 这是以物权有无从属性为标准所作的区分。主物权是独立存在，不从属于 其他权利的物权，如所有权、土地承包经营权、建设用地使用权等。从物权是从 属于

11、其他权利并为所从属的权利服务的物权，如抵押权、质权、留置权、优先权 等。四、登记物权与不登记物权 这是以物权变动是否须经登记为标准而作的区分。登记物权是其变动非 经登记不生效力或不得对抗第三人的物权，不动产物权都属登记物权。此外，在 一些特殊动产上成立的物权，如在航空器、船舶、车辆等之上成立的所有权或抵 押权亦属于登记物权。不登记物权是其变动只须交付而无须登记的物权，一般动 产物权属于不登记权。五、意定物权与法定物权这是以物权发生原因的不同为标准而作的区分。六、有期限物权与无期限物权这是以物权的存续有无期限为标准而作的区分。七、民法上的物权与特别法上的物权这是以物权由何种法律规定为标准而作的区

12、分。八、本权与占有这是以是否有权利的实质内容为标准而作的区分。第三节 物权的客体一、物的概念 民法上的物，是指能够满足民事主体的需要并且能够为民事主体所支配的物 体或自然力。二、物的基本属性（一）客观物质性（二）可支配性（三）可使用性（四）存在于人体的外部三、物的分类从不同的角度，按照不同的标准，可以对物进行如下分类：（一）动产与不动产 动产和不动产在法律上的差别主要有： 其一，物权变动的法定要件不同。 其二，可得设立的物权种类不同。其三，流通性质和范围不同。 其四，在纠纷的管辖和准据法的适用上的不同。（二）流通物、限制流通物、禁止流通物（三）特定物与种类物（四）可分物与不可分物（五）消耗物与

13、非消耗物（六）有主物和无主物（七）单一物、合成物与集合物（八）主物与从物（九）原物与孳息四、特殊的物 某些类型的物因其性质、作用的特殊性或因人们观念上的特殊原因， 在法律上具有特殊的意义和地位。（一）货币（二）有价证券 有价证券属于一种特殊的物，其特殊性表现在如下几个方面：1、代表一定的财产权利2、有价证券与证券上所记载的权利不可分离3、有价证券的义务人是特定的4、有价证券义务人负有无条件的证券即付单方义务（三）尸体尸体也是一种特殊的物。第三章 物权的效力第一节 物权效力概述一、物权效力的概念自罗马法以来，为确保物权人能够直接支配标的物、享受物的利益的圆满状 态不受侵害，大陆法系各国在其法律中

14、均赋予了物权某些特定的保障力，即物权 的效力。物权效力可以分为物权的一般效力和物权的特殊效力。二、关于物权效力的学说争议关于物权的效力主要存在如下几种学说：（一）一效力说（二）二效力说（三）三效力说（四）四效力说第二节 物权的排他、优先与追及效力一、物权的排他效力物权的排他效力，是指在同一标的物上不允许有两个或两个以上互不相容的物 权同时存在。物权的排他效力主要表现为以下几点：首先，在同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。其次，同一标的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权存在。 最后，物权的排他效力有强弱之分，所有权最强，同一标的物上决不允许有多 个所有权存在；其次是以占有为内容

15、的他物权，如基地使用权、农地使用权等， 同一标的物上不能有多个以占有为内容的他物二、物权的优先效力（一）物权优先于债权的效力具体可分为两种情形：一是债权以某特定物为给付之标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均优先于该债权。二是物权优先于一般的债权。物权优先于债权作为一般原则也存有例外：其一，买卖不破租赁。 其二，基于社会公益或法政策的理由：法律规定某些特殊债权可优先于物权。（二）物权相互之间的优先效力1不相容物权相互之间的优先效力2可相容物权相互之间的优先效力先成立的物权优先于后成立的物权作为一项原则，也存在例外：（1）他物权优先于所有权（2）费用性担保物权优先于融资性担保物权

16、（3）基于社会公益或法政策考虑，法律规定成立在后的某些物权优先于在先的物 权三、物权的追及效力物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权人均可 追及于物之所在而直接支配其物的效力，也称追及权。应当注意的是，物权的追及效力并不是绝对的，善意取得制度就是对物权追及 效力的限制。第三节 物权请求权一、物权请求权的概念 所谓物权请求权，是指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害的危险时，物权人 为回复其物权的圆满状态，请求妨害人为或不为一定行为的权利。二、物权请求权的类型（一）返还原物请求权（二）排除妨害请求权（三）消除危险请求权（四）恢复原状请求权三、物权请求权的性质 首先，物权请求权

17、是独立的请求权。其次，物权请求权是物权的权能。四、物权请求权与债权请求权的区别 物权请求权与债权请求权虽然均为请求权，但二者却有明显的区别： 其一，权利的基础不同。其二，目的不同。其三，内容不同。 其四，构成要件不同。其五，效力不同。其六，诉讼时效。五、物权请求权与其他请求权的竞合 物权请求权与其他请求权可能发生竞合，包括如下情形： 其一，物权请求权与合同债权请求权的竞合。 其二，物权请求权与因侵权行为而生的请求权的竞合。其三，物权请求权与不当得利返还请求权能否竞合，存在争议。第四章 物权变动第一节 物权变动概述一、物权变动的概念 可以从两个角度描述物权变动：就物权自身而言，物权变动是指物权的

18、发 生、变更与消灭；就物权主体而言，物权变动是指物权的取得、丧失与变更，可 简称为物权的得丧变更。二、物权的发生 物权的发生，从物权主体的角度看，即物权的取得。在民法学理上，通常 把物权的取得划分为原始取得与继受取得。（一）物权的原始取得 物权的原始取得，又称为物权的固有取得或物权的绝对发生，是指不以他人既 存的权利为依据而取得物权。（二）物权的继受取得 物权的继受取得，又称为物权的传来取得或物权的相对发生，是指以他人既存 的权利为依据而取得物权。三、物权的变更四、物权的消灭（一）混同（二）抛弃五、物权变动的原因 归结起来，物权变动的原因主要有以下四类：一是法律行为，即依当事人 的意思使物权变

19、动；二是事实行为和事件，如先占、加工、附合等；三是法律的 直接规定，如留置权、优先权、法定抵押权等的取得是基于法律的直接规定；四 是公法上的原因，如征收、没收等。在这四类原因中，法律行为是物权变动的最 重要、最常见的原因。第二节 基于法律行为的物权变动一、物权变动的规范模式通说认为，从比较法的视角看，物权变动有三种规范模式：意思主义、债权形 式主义、物权形式主义。（一）意思主义意思主义，也称债权意思主义，是指物权变动只需当事人作出买卖、赠与等意 思表示即可生效，动产的交付、不动产的登记不是物权变动的生效要件。因其为 法国首先采用，故又称法国主义。（二）债权形式主义债权形式主义，是指物权因法律行

20、为而变动时，除有债权的合意之外，还必须 履行登记或交付的法定形式，才可生效。奥地利民法首先采用此种立法例，所以 又称奥地利主义。（三）物权形式主义物权形式主义，是指物权因法律行为而变动，在债权行为之外，还须另有物权 变动的意思表示，并且履行登记或交付的法定形式，才能发生物权变动的法律效 果。由于德国民法首先采用，所以又称德国主义。二、关于物权行为理论（一）物权行为理论的缘起物权行为理论由19世纪德国著名法学家弗里德里希卡尔冯萨维尼所创。（二）关于物权行为的学术争论 物权行为理论问世之后，逐渐引起民法学界的争议。（三）物权行为理论的修正对此，主要有以下三种学说：1、条件关联说2、共同瑕疵说3、法

21、律行为整体说三、物权变动规范模式分析框架的改进（一）物权行为理论的立法取舍（二）公示在物权变动中的法律效力1、公示生效要件主义2、公示对抗要件主义3、折衷主义四、我国民法关于物权变动的规范模式（一）物权法制定之前的规范模式（二）物权法中的规范模式物权法对于物权行为的取舍采用否定说，对于公示在物权变动中的法律效 力采用折衷说。首先，没有任何条文规定独立的物权行为。第三节 基于法律行为以外原因的物权变动 物权变动的原因除了法律行为以外，还包括事实行为（如建造房屋、先占）、 事件（如混合）、法律的直接规定、法院判决、强制执行、以及某些公法上的原 因等。基于这些原因发生的物权变动在生效要件上有一些特殊

22、性。第四节 物权变动的公示方法一、动产物权变动的公示方法 动产物权变动一般以交付（移转占有）作为公示方法、某些特殊的动产也以登记作为公示方法，如交通工具物权变动、动产抵押。交付的方式包括现实交付与观念交付。（一）现实交付（二）观念交付1、简易交付2、占有改定3、指示交付4、拟制交付二、不动产物权变动的公示方法不动产物权变动以登记作为公示方法，之所以如此，主要原因在于：（1） 登记可以最准确地表征物权状况，透明度高、公信力强。 （2）不动产具有稀缺性 且价值高，经常受多重支配，所有权、利用权、价值权（担保物权）经常分属于若 干个人，仅凭占有不足以表征全部权利，必须借助于登记。 （3）不动产的位置

23、固 定、具有很强的特定性，具备进行登记的条件；动产位置不固定，数量众多且不 容易辨别，登记难度太大而且登记达不到公示目的，一般人在转让动产时都不会 去办理登记。（4）不动产登记也便于国家进行管理，比如征税、土地利用与房屋 建造行为的调控与管理等。（一）不动产的登记机关（二）登记的基本程序 一般分为四个步骤：申请、受理、审查、登记发证。（三）不动产登记簿与权属证书的关系（四）更正登记（五）异议登记（六）预告登记（七）登记损害赔偿责任第五章 所有权概述第一节 所有权的概念与特征一、所有权的概念 所有权是对特定物进行永久、全面支配的物权。根据我国物权法第 39 条 的规定，所有权是所有权人对自己的不

24、动产或者动产，依法享有占有、使用、收 益和处分的权利。所有权是最古老的物权。甚至可以说是最古老的私权。二、所有权的特征 所有权具有如下特征：（一）全面支配性（二）整体性所有权是整体性的物权，表现在：首先，从内容上看，其整体性是指，所有权并非占有、使用、收益和处分四项 权能的简单的量的集合，而是表现为对标的物的浑然一体的权利。其次，从性质上看，其整体性决定了所有权本身不得在时间或空间上加以分离。（三）弹力性 所有权是具有弹力性的物权，此即所有权的伸缩性、回归性或扩张性。所谓弹力性是指，于所有权人设定他物权之际，其行使受到限制，而于他物权消灭时， 所有权恢复其圆满支配状态而言的。（四）永久性所有权

25、是永久支配标的物的物权。第二节 所有权的内容一、占有权能 占有权能是指所有权人对标的物实际掌握、控制的权能。二、使用权能 使用权能，是指不毁损物体或变更其性质，而按照物的性能和用途加以利用， 以满足生产或生活需要的权能。三、收益权能 收益权能，是指依法收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。四、处分权能 处分权能，是指依法对标的物进行处置，从而决定其命运的权能。处分权能是 所有权内容的核心，是否享有处分自由标志着所有权是否完备。五、所有权的消极权能 所有权的消极权能，是指在所有权遭受妨害、侵夺时所有权人享有的权能，即 基于所有权的物权请求权。第三节 所有权的限制一、对所有权进行限制的理由在文明

26、社会中，任何权利都有其界限，任何自由都是法律之下的自由。一方面， 文明社会除了需要自由以外，还需要秩序，为了维持社会的基本秩序，需要对所 有权加以一定的限制，此为公法对所有权的限制。另一方面，文明社会不仅要保 护一个人的自由，而是要保护所有的人的自由，为了协调各个人的自由的冲突， 需要对每个人的所有权加以一定的限制，此为私法本身对所有权的限制。二、公法对所有权的限制公法对所有权的限制，就目的而言，均为保护社会和国家的公共利益。主 要包括以下几个方面的限制：（一）国家对私人或集体财产的征收征用（二）城市规划法与土地规划法对土地利用的限制（三）基于环境与自然资源保护对不动产所有权的限制（四）所有权

27、人不得利用标的物实施违法活动三、私法对所有权的限制私法上对所有权的限制，主要以保障其他个人利益为目的，其途径有以下 五个：（一）权利不得滥用原则（二）诚实信用原则（三）私力救济行为（四）定限物权或债权的限制（五）相邻关系第四节 所有权的取得一、拾得遗失物（一）拾得遗失物的含义 拾得遗失物，是指发现他人的遗失物并予以占有的事实行为。（二）拾得遗失物的构成要件1、须为遗失物2、须有拾得行为（三）拾得遗失物的法律效果1、拾得人的义务2、拾得人的责任3、拾得人的权利4、遗失物的归属二、发现埋藏物（一）发现埋藏物的含义与性质 发现埋藏物，是指发现埋藏于他物之中的，其所有权的归属不明的动产并予以 占有的法

28、律事实。（二）发现埋藏物的构成要件 发现埋藏物作为动产所有权的取得原因之一，其构成须符合以下要件：1、须为埋藏物2、须经发现并加以占有（三）发现人的权利和义务（四）埋藏物发现的法律效果我国物权法第 114 条只规定发现埋藏物参照拾得遗失物的有关规定。 民法通则第79 条第 1款规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物归国家所有。 接收单位应当对上缴的单位或个人，给予表扬或者物质奖励。”由此可知，发现 埋藏物将会发生如下法律效果：首先，埋藏物因所有权人不明，所以归属于国家 所有；其次，发现人有义务及时地将埋藏物上交给有关部门；再次，发现人在上 交之前应当妥善保管埋藏物；最后，有关部门应当偿还发现人支出

29、的必要费用， 将视情况给予表扬或者物质奖励。三、添附（一）添附的概念所谓添附，是指不同所有权人的物被结合、混合在一起成为一个新物或利用别 人的物加工成为新物的事实状态，包括附合、混合和加工。（二）附合所谓附合，是指不同所有权人的物紧密结合在一起而成为一个新物的情形。1动产与不动产附合（1）动产与不动产附合的构成要件动产与不动产附合须具备如下构成要件：其一，须动产与不动产相结合。其二，须动产成为不动产的成分。其三，动产与不动产须分属不同的人所有。（2）动产与不动产附合的法律效果动产附合于不动产后，发生如下法律效果：一是不动产所有权人取得动产的所有权。二是动产所有权因而消灭，该动产上的一切负担，随

30、之消灭。三是动产的所有权人可根据情况获得补偿。四是不动产所有权人如果认为动产的客观价值不符合其主观价值。2动产与动产的附合动产附合于动产后，发生如下物权效果：其一，附合的动产如有主从物之分时，由主物的所有权人取得附合物的所 有权，何为主物，何为从物，应根据物的价值、效用、性质等判断。其二，附合的动产无主从物之分时，双方当事人按动产的价值共有此合成 物。其三，主物所有权人取得合成物的所有权时，因其所有权并未消灭，故主物上 第三人的权利仍旧存续，并及于合成物的全部；从物的原所有权消灭，其上原存 在的权利也消灭，但如系担保物权，则基于担保物权的物上代位性，其权利可存 在于从物所有人所得的受偿金上；动

31、产所有人如共有该合成物，原动产所有权均 消灭，但存在其上的担保物权，则移存在该合成物的应有部分上。债权效果与动 产和不动产的附合类似。（三）混合（四）加工四、善意取得（一）善意取得的概念与立法理由1善意取得的概念所谓善意取得，又称即时取得，是指让与人无权处分他人之物，并且已经将该 物交付给受让人或者已经办理物权变动登记，如果受让人是善意的，即可取得该 物的物权。2善意取得的立法理由善意取得制度的立法理由主要包括：其一，善意取得制度是公示公信力在逻辑上的当然结果。其二，善意取得制度有利于维护交易安全。其三，善意取得制度有利于维护市场信用，促进市场交易。其四，善意取得制度有利于维护经济秩序。（二）

32、动产善意取得的构成要件1、标的物须为动产2、让与人是动产的占有要3、让与人对动产没有处分权4、让与人与受让人之间成立了一项以特权变动为目的的民事法律行为5、该民事法律行为是有偿的且对价合理6、受让人已经取得动产的占有7、受让人必须是善意的（三）不动产善意取得的构成要件1、标的物为不动产2、让与人被登记为不动产的所有权人3、让与人对不动产没有处分权4、让与人与受让人之间成立了一项以物权变动为目的的民事法律行为5、该民事法律行为是有偿的且对价合理6、受让人已经被登记为不动产物权人7、受让人必须是善意的（四）善意取得的法律效果善意取得的法律效果包括物权关系与债权关系两个方面。第一，在物权关系方 面，

33、一旦构成善意取得，受让人即成为标的物的所有人，同时原所有权人丧失所 有权。第二，在债权关系方面善意取得将会引发一定的债权关系。（五）善意取得的性质关于善意取得的性质，主要有三种学说：其一，原始取得说。其二，继受取得说。其三，原始取得或继受取得无意义说。第六章 不动产所有权第一节 土地所有权一、土地所有权的概念土地所有权，即对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权是一国经济制度的基础。我国土地所有权按照权利主体的不同可以分为国家土地所有权与集体土地所 有权，这也是我国土地所有权的基本分类。二、国家土地所有权（一）国家土地所有权的主体国家土地所有权的主体是国家。此时，国家具备双重身份，

34、一方面是作为民事 权利的所有权的主体，另一方面是公权力的主体。（二）国家土地所有权的客体国家土地所有权的客体即国家所有的土地。三、集体土地所有权集体土地所有权是指农民集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处 分自己所有的土地的权利。（一）集体土地所有权的主体集体土地所有权的主体是农民集体，即一定区域内的农民按照一定的建制 组织起来的统一体，包括村（行政村）农民集体、村内各农民集体以及乡镇农民集 体。（二）集体土地所有权的客体 集体土地所有权的客体是依法确定给集体的农村和城市郊区的土地，包括 集体所有的耕地、山岭、滩涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集体建设用 地。第二节 建筑物区分所有权一

35、、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享 有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共 同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。二、建筑物区分所有权的特征 建筑物区分所有权具有如下几个特征：（一）复合性建筑物区分所有权是由专有权（对专有部分享有的所有权）、共有权（对建筑 区划内的共有部分享有的共有权 ）以及成员权（对共有部分共同管理的权利）等三 个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体 对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。（二）专有权的主导性 在构成建筑物区分所有权的三个

36、要素中，专有权居于主导地位，是共有权 及成员权的前提与基础。（三）一体处分性（四）权利主体身份的多重性三、建筑物区分所有权的类型（一）纵向分割式区分所有权 纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进 行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分 所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。（二）横向分割式区分所有权 横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横 向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之 间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。（三）混合式区分所有权 混

37、合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所 有。四、建筑物区分所有权人的专有权 专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。（一）专有部分 专有部分必须具有独立性。关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁 心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说（壁心和最后粉刷表层说）。（二）专有权行使的限制 区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行 自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独 所有权并无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守物权法第 7l 条、77条、83 条的规定。其一，专有权人行使专有权不得危

38、及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的 合法权益。其二，专有权人不得违反法律 j 法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。 其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。五、建筑物区分所有权人的共有权共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所 有建筑物之共用部分享有的权利。(一) 共有部分 区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。(二) 建筑物区分所有权人共有权的特征1、从属性2、不可分割性3、客体范围的广泛性4、法律关系的多重性5、不涉及优先购买权(三) 区分所有权人作为共有人的权利与义务 区分所有权人作为共有人的权利包括：(1) 共有部

39、分的使用权。(2) 共有部分的收益权。(3) 共有部分的单纯的修缮改良权。(4) 物权请求权。区分所有权人作为共有人的义务主要包括：(1) 依共有部分本来的用途进行使用的义务。(2) 分担共同费用和负担，如维修费和税费等。六、建筑物区分所有权人的成员权(一) 成员权的含义 所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属 及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的 义务。(二) 成员权的内容成员权人享有的权利： (1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权； (3)选 举及解除管理者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)；(5

40、) 撤销权，按照物权法第78 条第 2 款的规定，业主大会或者业主委员会作 出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的 义务；(2)遵守管理规约的义务。(三) 成员权的行使方式成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。 管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。 业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力， 这是私法自治的体现。业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、 排放污染物或者噪声、违反规定

41、饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费 等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停 止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。第三节 不动产相邻关系一、相邻关系的概念所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以 上不动产权利人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系，如相邻 不动产权利人之间的利用邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。相邻关系在性质上是所有权内容的限制或扩张。相邻关系制度的功能在于，通过对不动产相邻各方的法律上的最小限度的 调整，达到对整个社会经济

42、发展和稳定的结果，体现效益和公平的均衡。二、相邻关系的特征 相邻关系的特征，源于不动产相邻的自然属性和地尽其利的宗旨，具体表 现以下几方面：第一，相邻关系的主体必须是相邻不动产的所有权人和使用权人，动产的所有 权人或者使用权人不能成为相邻权的主体。第二，相邻关系的客体不是相邻的不动产本身，而只能是相邻的不动产各方在 行使不动产的所有权和使用权时，要求互相提供便利或接受限制过程中所体现和 追求的利益。第三，相邻关系的内容是指相邻不动产的所有权人或使用权人行使不动产权利 的扩张或限制，表现为一方有权要求对方提供必要的便利或接受必要的限制，同 时不得损害他方的合法权益。第四，相邻关系是一种法定的权利

43、义务关系，是法律上基于地尽其利和物尽其 用而生的对毗邻不动产的最小限度的利用的调节，而非基于当事人的约定所产生 的权利。三、相邻关系的种类 按照物权法第七章的规定，相邻关系主要有以下几种（一）因用水、排水而产生的相邻关系1、相邻用水关系2、相邻排水关系（二）相邻土地的通行关系（三）营缮的邻地利用关系（四）相邻管线安设关系（五）相邻通风、采光、日照关系（六）不可量物的侵害（七）相邻防险关系四、相邻关系的处理（一）相邻关系的处理根据（二）相邻关系的处理原则1、有利生产、方便生活原则2、互谅互让、团结互助原则3、公平合理、兼顾各方利益原则第七章 共 有第一节 共有概述 一、共有的概念和特征（一）共有

44、的概念 共有是指由两个以上的权利主体共同享有某项财产所有权的制度。（二）共有的特征 共有作为复合的所有权关系，具有以下特征： 1、共有的权利主体是多元化的 2共有的客体为统一的同一项财产 3共有的内容表现为双重的权利义务关系 4共有的性质是所有权的联合，而不是一种独立的所有权类型二、共有与相关概念的区别（一）共有与公有的区别 公有通常具有双重含义：其一是指社会经济制度，即公有制；其二是指一种财产权形式。由于共有可以是公有制在法律上的表现形式，也可以是个人或者 私人所有制在法律上的体现。因此，公有与共有有着一定的联系。但是，两者具 有明显区别：1性质不同2主体不同3两者所属的组织性质不同4，财产

45、性质不同（二）共有与总有的区别 总有，是存在于日耳曼社会的一种特有现象，是一种共同体的所有方式。具体说，是日耳曼法中村落共同体对于土地（耕地、山林、水面等）的管理与分配 权及其成员的用益权的总称。总有与公有的区别在于：1主体资格不同2权利行使方式不同3特征不同三、共有的成立原因与分类 共有的发生原因通常有两个：一是基于当事人的意思而发生。二是基于法律的直接规定而发生，如夫妻财产、家庭财产的共有，遗产分割前继承人对遗产 的共有，数人基于先占、拾得遗失物、发现埋藏物、添附等而形成的共有法律关 系等。第二节 按份共有一、按份共有的含义和特征所谓按份共有，是指各共有人各自按照确定的份额，对共有物分享权

46、利和分 担义务的共有形式。 按份共有具有以下特征： 其一，按份共有人对共有物按照预先确定的份额享有权利，承担义务，此份额称 为应有份。其二，按份共有人的权利义务及于共有的全部财产之上。 其三，按份共有人对其应有份额享有相当于单独所有的权利。二、共有权的行使 为维护各共有人的个人利益和共有人的共同利益，共有权的行使必须依法进行， 一般需注意以下问题： 其一，共有权的行使，必须实行协商一致原则。其二，按照协商一致的原则，除共有物的保存行为可单独行使外，对共有物的重 大修缮或处分行为，事先有约定的，按约定处理，没有约定的，按照物权法 第 97 条的规定，应按拥有共有份额三分之二以上的按份共有人的意见

47、处理。 其三，共有人违反协商一致原则，擅自处分共有物的，其处分行为对其他共有人 不发生法律效力。三、按份共有的效力 按份共有的效力主要体现在按份共有人的权利、义务上。（一）按份共有人的权利 按份共有人享有如下权利： 其一，按其份额对共有物享有占有权、使用权、收益权、处分权。 其二，对共有物中属于自己的份额享有处分权。 其三，按份共有人有优先购买权。其四，按份共有人享有物权请求权。 其五，对第三人的连带债权。（二）按份共有人的义务 按份共有人的义务主要包括： 其一，费用分担义务。其二，对于第三人的连带债务。四、按份共有的消灭按份共有关系可因共有人之间的协议、共有物归一人所有，或共有物灭失 和转让

48、等原因而消灭。按照物权法第99 条的规定，当共有人对共有物是否 分割没有约定或者约定不明确时，按份共有人可以随时请求分割共有物，以终止 共有关系。第三节 共同共有一、共同共有的含义和特征共同共有，是指共有人根据法律或合同的约定，基于某种共同关系不分份额 地对全部财产享有权利，承担义务的共有形式。 共同共有与按份共有相比较，具有如下特征： 其一，共同共有是不分份额的共有。 其二，共同共有是较按份共有更为紧密的共有。 其三，共同共有只有在共同共有关系消灭时，才能协商确定各自的财产份额。 其四，共同共有关系的形成和持续以夫妻关系、家庭关系、共同继承遗产关系等 共同关系的形成与存续为前提，因此，共同共

49、有关系一般存在于婚姻家庭领域或 具有一定亲属身份关系的公民之间。二、共同共有的类型 共同共有主要有以下几种类型：（一）夫妻共有（二）家庭共有（三）遗产分割前的共有三、共同共有的效力共同共有的效力主要体现在共同共有人的权利义务上，具体包括： 第一，共同共有人对共有物享有平等地占有、使用、收益和处分的权利。 第二，共同共有人对共有物平等地承担义务。 第三，因共有物而发生的债权债务，共同共有人对外享有连带债权、承担连带债 务。第四，在共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分割共有物。四、共同共有的消灭共同共有基于一定的原因而发生，也基于一定的原因而消灭。由于共同共 有可基于合同关系、婚姻关系、血缘关

50、系和收养关系而发生，因此，当上述关系 消灭或者解除时共同共有关系也归于消灭。第四节 准共有一、准共有的概念和特征所谓准共有，是指两个或者两个以上民事主体对所有权以外的财产权共同享 有权利的共有，如抵押权共有、建设用地使用权共有、著作权共有、专利权共有、 商标权共有等。准共有具有以下特点： 其一，准共有的客体为除了所有权之外的财产权。 其二，准共有的内容没有共有的内容全面、充分。 其三，准共有究竟是按份共有，抑或共同共有，应当由各准共有人依据法律和合 同规定以及根据共有权利的性质等加以确定。 其四，准共有优先适用于关于该权利立法的特别规定。二、准共有的种类及其发生（一）准共有的种类 根据作为准共

51、有客体的财产权的性质与内容不同，准共有可分为： 其一，债权共有，其二，物权共有 其三，知识产权共有（二）准共有的发生 其发生方式主要有： 其一，准共有的原始取得 其二，准共有的继受取得 第五节 共有物的分割 一、共有物分割的原则 共有物在分割时必须遵守以下原则：（一）遵守法律的原则（二）意思自治原则（三）平等协商、和睦团结原则二、共有物分割的方法 共有物的分割方法一般有以下几种（一）实物分割（二）变价分割（三）折价补偿三、共有物分割的效力 共有物分割将产生如下效力：（一）物权变动（二）瑕疵担保责任 第八章 用益物权概述 第一节 用益物权的概念、分类与特征 一、用益物权的概念（一）用益物权是定限

52、物权（二）用益物权的内容是利用物的使用价值（三）用益物权的客体是不动产或者动产（四）用益物权是有期限的物权（五）用益物权为独立物权 二、用益物权的分类 按照不同的标准，用益物权有不同的分类方式：（一）登记用益物权与非登记用益物权 根据用益物权的设定是否需要登记，用益物权可以分为登记用益物权和非登记用 益物权。登记用益物权是指必须登记才能设定的用益物权。（二）个人用益物权与组织用益物权 根据用益物权主体性质的不同，用益物权可以分为个人用益物权与组织用益物 权。（三）自由流通的用益物权与限制流通的用益物权 根据用益物权的流转是否受到限制，用益物权可以分为自由流通的用益物权和限 制流通的用益物权。（

53、四）一般法上的用益物权和特别法上的用益物权 根据用益物权规范法源的不同，用益物权可分为一般法上的用益物权和特别法上 的用益物权。三、用益物权与相关权利的区别 用益物权与所有权、担保物权及其他权利存在区别，这些区别体现了用益物权的 特性。（一）用益物权与所有权的区别 用益物权与所有权的区别主要有以下几点： 其一，权利性质不同。其二，权利主体不同。其三，权利客体不同。 其四，权利取得方式不完全相同。其五，存续期限不同。（二）用益物权与担保物权之间的区别 用益物权与担保物权的区别有如下几点： 其一，权利内容不完全相同。 其二，客体范围不尽一致。 其三，功能目标不同。其四，性质不同。（三）用益物权与不

54、动产债权性利用权的区别 用益物权与不动产债权性利用权的区别如下： 其一，性质不同。其二，成立条件不同。 其三，两者的效力和救济方法不同。第二节 用益物权的体系与内容一、用益物权的体系（一）物权法颁布之前关于用益物权体系的学说（二）现行物权法设计的用益物权体系 根据物权法的规定，我国的用益物权体系总体上由两部分构成： 1、一般用益物权2、特别法上的用益物权（1）海域使用权（2）探矿权、采矿权（3）取水权（4）使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利二、用益物权的内容 从学理上看，用益物权的内容包括对标的物的占有、使用、收益等权能。除此之 外，我国物权法对于用益物权的内容还作了如下特殊规定。（一）不动产

55、被征收、征收时用益物权人的补偿权（二）用益物权人的资源保护义务第九章 建设用地使用权第一节 建设用地使用权的概念与特征 一、建设用地使用权的概念 建设用地使用权是用益物权体系中的重要类型，在日常生活和生产中发挥着重要 作用。按照物权法第135 条的规定，建设用地使用权是指依法利用国家所有 的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。二、建设用地使用权的特征 建设用地使用权具有以下几个特征： （一）目的的特定性（二）客体的特定性（三）权利主体的广泛性（四）权利存续的期限性(五) 原则上的有偿性第二节 建设用地使用权的取得 在实践中，建设用地使用权的取得可以分为原始取得和继受取得。继受取得主要 是

56、交易、互换、赠与、继承等，而原始取得主要有出让、划拨等。前者主要依据 合同法调整，而后者主要由物权法调整。一、建设用地使用权的出让(一) 建设用地使用权出让的概念和特征 建设用地使用权的出让是指国家以土地所有人的身份将建设用地使用权在一定 年限内让与建设用地使用权人，并由建设用地使用权人向国家支付建设用地使用 权出让金的行为。此行为当然为法律行为中的一种，其具有以下特征： 1建设用地使用权出让由特定国家机关代表国家订立合同 2建设用地使用权出让须经过批准后才能实施 3建设用地使用权出让是转移国有土地使用权的行为 4建设用地使用权出让是有偿、有期限的要式行为(二) 建设用地使用权出让的具体方式1

57、协商方式协商方式也称为“协议方式”。协议出让，是指国家以协议方式将建设用地 使用权在一定年限内出让给建设用地使用权人，由建设用地使用权人向国家支付 建设用地使用权出让金的行为。但是，以协议方式出让只能在法律、法规和规章 没有规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式的情况适用。中华人民共和国国土资 源部 2003 年通过的协议出让国有土地使用权规定对此做出了较为具体的规 定。2竞价方式竞价方式主要包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让。(三) 建设用地使用权出让合同 建设用地使用权出让合同主要包括以下条款：(1)当事人的名称和住所。 根据物权法与土地管理法的规定，建设用地使用权出让合同的一 方为代表国家出让

58、建设用地使用权的市、县土地管理部门，一方为通过竞价或者 协议方式获得建设用地使用权的单位或个人。 (2)土地界址、面积等。即建设用 地使用权所指向的土地范围。(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。(4) 土地用途。由于我国实现严格的土地用途规制，土地出让必须符合土地总体利用 规划等要求。(5)使用期限，使用期限由双方当事人协商，但不得超过法律规定 的最高年限。(6)出让金等费用及其支付方式，如可以一次付清也可以分期支付， 但是无论如何不能超过法律所规定的最低期限。 (7)解决争议的方法，如调解、 诉讼等。(四) 出让建设用地使用权的登记二、建设用地使用权的划拨(一) 建设用地使用权划拨的

59、概念和特征 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使 用者使用的行为。根据以上概念，建设用地使用权的划拨主要有以下特征：1无偿性2行政性3无期限性4公益性（二）划拨建设用地的范围（三）划拨建设用地使用权的取得 划拨建设用地使用权与出让建设用地使用权的取得一样，也需要经过登 记。不经登记不能取得建设用地使用权。第三节 建设用地使用权的流转一、建设用地使用权流转的方式（一）转让（二）互换 互换是指拥有建设用地使用权的双方当事人，将各自拥有的建设用地使用权让与 对方从而免除价金支付义务或者支付某些补偿的行

60、为。（三）赠与 建设用地使用权人将自己的建设用地使用权无偿给予他人并由受赠人取得建设 用地使用权的行为。（四）出资 出资是指建设用地使用权人以建设用地使用权作为一种资本形式加入的方式。（五）抵押 抵押是指建设用地使用权人为担保自己或他人的债务，以建设用地使用权作为债 权的担保，在债务人不履行债务时，以建设用地使用权的变价优先受偿债权。第四节 建设用地使用权的效力建设用地使用权的效力表现为建设用地使用权人享有的权利与负担的义务。一、建设用地使用权人的权利（一）土地利用权（二）权利的收益和处分权（三）建造并取得建筑物、构筑物及其附属设施的权利（四）续期权（五）请求交付约定地块的权利二、建设用地使用

61、权人的义务 建设用地使用权人基于法律规定、合同约定负有严格的义务，当事人违反此种义 务可能导致严重的后果。其义务主要包括：（一）合理利用土地，不得改变土地用途的义务（二）支付土地出让金的义务（三）支付其他相应补偿和费用的义务（四）返还土地的义务第十章 土地承包经营权第一节 土地承包经营权的概念与特征一、土地承包经营权的概念 土地承包经营权，是指民事主体（主要是农村集体经济组织成员），为了从事种植 业、林业、畜牧业，根据土地承包经营合同而对其承包的集体所有或者国家所有 由农民集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利。二、土地承包经营权的特征 土地承包经营权具有以下特征：（一）土地承包经营权的

62、主体主要是农村集体经济组织成员（二）土地承包经营权的客体具有复合性（三）土地承包经营权的用途是从事农业生产（四）土地承包经营权具有期限性 土地承包经营权的取得主要有两种：一个是原始取得，另一个是继受取得。前者 称为设立，后者称为流转。第二节 土地承包经营权的取得 一、土地承包经营权的设立 物权法第 127 条第 1 款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效 时设立。”这一点与农村土地承包法第 22 条规定：“承包合同自成立之是起 生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”从总体上物权法与 农村土地承包法的规定是一致的。二、土地承包经营权的流转按照物权法第 128 条的规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的 规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。因此，在法律 规则上需要适用农村土地承包法的规定。但是