2023年广东省房地产行业面临的问题及对策研究

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1、2023年广东省房地产行业面临的问题及对策研究近三年，广东省的经济发展水平一直处于全国领先的地位，2022年地区生产总值依然保持在全国第一。但是最近三年，广东省的经济增长开始落后于全国平均水平，2021年全年，广东省GDP增速低于全国增速0.1%,2022年，广东省GDP增速依然没有明显提升。2022年广东省房地产行业迎来了“寒冬”，近三年来首次出现增加值减少的情况。因此广东省房地产行业亟需找到目前发展所面临的问题，并找到解决的思路与对策。1 .广东省经济发展状况概述自2019年以来，广东省各行各业都面临不同的困难，本文通过政策的解读以及数据上的分析，力求找到广东省房地产行业目前所面临的问题。

2、2020年、2021年与2022年，国内社会生活变化较大，不同的时间点，对经济的影响也会有所不同。我国社会生活改变经历三个阶段，阶段一是为时不长的全面封锁管理阶段。当时各城市、各县区、各村镇及各社区被严格控制人员流动，除保障市民生活和城市基本运行的水、电、燃油、燃气、通讯、环卫、粮油肉菜供应、生活超市（含农贸市场）、药店、医疗机构、餐饮类企业（只提供快递外卖服务）等行业和场所正常运行外，其余经营性场所一律暂停营业，各行各业处于居家办公或集中封闭办公的状态。该阶段下，对经济的打击是极大的，各行各业均受到打击。阶段二是全国恢复交通流动，境外流入严格控制，仅对出现新冠肺炎疫情的地方进行封锁的动态清零

3、阶段。阶段二面临的社会生活变化持续时间是最长的。阶段三则是完全恢复到疫情开始之前的生活状态。广东省作为全国经济发展领头羊，在这三个阶段中，也经受各种挑战和困难，但总体而言，经济总量并没有下降，依然保持着增长趋势。2022年广东省地区生产总值为129118.6亿元，同比增长3.8%。2020年、2021年以及2022年广东省地区生产总值增长率分别为2.93%、11.89%以及3.82%o广东省在近三年，经济发展保持逐年增长态势。2022年广东省房地产业增加值10450.6亿元，同比增长-3.28%；其中，2020年至2022年其增长率分别为8.74%、4.12%以及328%。由此可知广东省房地产

4、业近三年以来的发展态势是逐步回落的，尤其在2022年首次出现负增长。在广东省行业增加值统计数据中，房地产业在近三年增长率是倒数第二名，仅比受疫情严重影响的住宿和餐饮业增加值高。广东省房地产开发企业待开发土地面积常年均维持在4000万平方米以上，2021年达4787.06万平方米;同时房地产开发企业购置土地面积每年均在1500万平方米左右，从2019年至2021年是逐年增加的。可知广东省房地产开发企业仍有投资购地意向。从施工及竣工房屋面积数据上可知，施工房屋面积以及竣工房屋面积均逐年上升，但是房屋建筑面积竣工率却逐年下滑，由2013年的13.5,下滑至2021年8.5。房地产施工单位往往并不是房

5、地产开发企业，一般是外包给施工公司。因此工程进度快慢与房地产开发企业是否付款有关，若施工款能及时到账，那么施工进度会加快，房屋建筑面积竣工率则会有所提升。因此房屋建筑面积竣工率数据的下滑，表示广东省房地产开发企业普遍有资金方面的问题，导致工程进度缓慢，从而影响竣工率。从商品房销售面积与销售额上也能发现，广东省房地产行业的发展受阻，2021年商品房销售面积相比2020年减少了约900万平方米，商品房销售额相比2020年减少了约250亿，可知近三年来广东省房地产商品房销售已明显下滑。但是广东省近年来总人口是呈现上升趋势的，2021年年末常住人口已达到1.26亿；人口自然增长率4.52%,虽然相比往

6、年数据下滑较大，但在全国各省份仍是排列前位。因此，房地产行业在广东地区发展受阻并不是人口减少的缘故，而是需求量下滑了。2 .影响广东地区房产需求的因素投资属性：在房地产行业迅猛发展的年代，房产具有了投资属性，大部分购房者都认为房子能保值,而且未来会升值。广东地区作为人口大省,一直吸引着全国各地人才在广东就业并且长期居住，那么房产自然成为必需品。房产就像黄金一样，买了就不亏，因此需求旺盛。但是投资属性是建立在房产人人都需要的情况下，广东地区虽然仍然具有较强人才吸引力，但是房产的供应量却在近几年大量增加，房价也顺应供求关系开始下跌。这时候房产的投资属性就逐渐减弱。同时政府坚持“住房不炒”的政策，也

7、进一步降低房产升值的动力。社会属性：人们的思想观念会影响对房产的需求。曾经大部分人认为拥有一套自己的房子是必须的，这种观念体现在毕业以后进入社会希望能跟父母分开居住，或者新婚夫妻希望能有自己的房屋，因此刚需还是存在的。但是这里也面临三个问题。一是拥有自己的房屋，或者说与父母分开居住并不是特别急迫。不少本地人在未婚之前仍然会与父母同住一房，结合当下晚婚晚育的思想，现今人们对房产的需求并不紧迫。二是租房能解决人们想独居的问题。由于广东地区吸引全国人才的力度依然十足，所以外地来广东地区就业的人群也不少，而这类人群往往以租房为主，对购房有需求，但也不紧迫。经济属性：目前房价依然是较高的，普通人要想购房

8、需要付出较多的金钱。因此个人的收入、家庭的财产也影响对房产的需求。从数据上可知,广东地区城镇单位就业人员平均工资增长速度尚可，在2021年广东地区城镇单位就业人员一年平均工资达到11.81万，增长率为9%o而广东地区城镇居民人均可支配收入在2021年为5.48万，增长率同样为9%。但是相对于个人来讲，依然需要花费多年积累的财富才能全款购入房产。所以在经济属性上也影响着对房产的需求。地区属性：广东省虽然是全国生产总值第一大省，但各个城市的发展极不平衡。房地产行业发展也在各个城市差异巨大。人口众多的大城市，其房产的投资属性就会相比小城市要强势，所以房产市场交易会比小城市要更加活跃，需求也更旺盛。大

9、城市具有虹吸的效应，会把人才、企业聚集在大城市，当大城市无法容下后，才会惠及周边城市，因此房地产行业会在大城市蓬勃发展。但是小城市、偏远城市则会为此出现人口流失的情况。小城市的房产需求低，甚至出现房价连年下跌的情况。因此广东各地区发展不平衡，也影响到房地产行业的发展情况。综上，广东地区房地产行业的社会属性、经济属性以及地区属性均对房地产整体发展造成消极的影响，因此广东地区房地产行业的投资属性在不断减弱，人们的需求就逐渐减少，所以房地产行业发展开始放缓。3 .广东地区房地产行业受国家政策的影响广东多地已经相继出台政策来稳定房地产市场，虽然都是利好的政策，但实际上对广东地区房地产发展的作用还有待市

10、场验证。政府所出台的政策其实可以归纳为以下三点：一是坚持“房住不炒”定位，完善优化房地产调控政策，支持刚性和改善性住房需求。激发房产市场需求是最重要的，但是也要坚持“房住不炒”的原则。所以房产的投资属性是不会被刻意加强的，而激发需求是满足居民职工首次购房的需求。这就需要改善房地产行业市场的经济属性，降低购房的门槛，从而让购房者都能购房。二是支持房地产业合理融资需求，支持开发贷款、信托贷款、公司债券等存量融资政策，支持房地产企业用好股权融资政策措施。房地产行业要重新焕发，需要房地产开发企业能重新焕发，因此企业的利好政策是不能少的。对于房地产开发企业，融资问题是头等大事，从数据上也可得知,广东省地

11、区房地产开发企业资金周转面临不少的难题，导致房产竣工率下滑。企业缺少资金，会导致房地产开发受阻，同时房产施工进度也较为缓慢，这也导致市场上的购买者需求难以满足。但是即使为房地产开发企业打通了融资渠道，也需要这些企业愿意继续在房地产行业发展。所以如何激发房产需求还是重中之重。三是支持租购并举的房地产发展新模式。鼓励银行机构为保障性租赁住房、公共租赁住房和长租房市场发展提供多样化信贷融资服务。由于租房能解决大部分住房的问题，因此房地产开发商也可以进行租售并举的发展模式。但是由于融资渠道的限制，导致租赁房产的资金回笼要求过于苛刻，所以无法大面积推广。现政府出台相关政策，支持租购并举的房地产发展模式，

12、这也是有利于房地产企业发展的。在广东地区，租房是有较大需求的，因此该项政策也能有助于改善广东地区的房地产行业发展形势。上述政策都能利好广东地区房地产发展，但是广东地区发展不平衡造成的房地产发展受阻问题却无法得到有效解决。4 .广东地区各城市房地产行业发展不平衡问题解决对策广东地区发展不平衡不协调问题一直存在，而且从2022年的数据看,依然无法顺利解决。2022年广东省21座城市地区生产总值排名前两名的依然是深圳、广州，分别为3.23万亿和2.88万亿，同比增长分别为3.3%和1.0%o排名最后两名分别为云浮市1162亿和河源市1294亿，差距甚远。同时2022年揭阳市还出现了负增长的情况。广东

13、省拥有四座万亿产值的城市，分别为深圳、广州、佛山与东莞，其他城市产值远远落后于这四座城市。同理，这四座城市拥有较强的人才吸引力与企业吸引力，这也使得其房地产行业发展较好。全国排名第一的碧桂园房产企业就在佛山。相比大城市，其他小城市、偏远城市没有足够的人才及企业吸引力，例如肇庆市虽然作为粤港澳大湾区成员之一，却是一座人口流失较大的城市，在2022年地区生产总值上仅排名第12名，落后于非大湾区成员的茂名市、湛江市。广东省政府为了改善地区发展不平衡不协调的问题，在2018年提出“一核一带一区”的发展格局，由珠三角九座城市构成核心，向沿海经济带进行产业引资，同时带动北部生态发展区共同发展。但是这样的发

14、展战略，无疑还是把城市划分为了多个层次，大城市依然优先得到发展，然后依靠大城市帮扶带动周边偏远小城市发展。这对于房地产行业发展虽说是有利的，但是无法有效改善地区属性问题。因为房地产市场需求是依靠人口来带动的，没有人才及企业的吸引力，房地产行业的发展就无从谈起。而企业与人才依然会优先前往珠三角九座城市，当无法在珠三角九座核心城市扎根，才会被分流到沿海经济带以及北部生态发展区。要解决地区属性问题，重点在于如何才能把人才和企业直接吸引到目前发展相对落后的偏远城市。为此就需要全面提高基础设施互联互通水平，鼓励企业优先落地，再由企业吸引人才前往，由此来提升当地房地产行业的需求，从而提高广东落后地区房地产

15、行业的发展。第一，提高基础设施建设首先是交通互联互通。这能有效解决企业落地问题，只有方便企业业务运营与信息沟通交流，才能鼓励企业离开大城市，而选择小城市及偏远城市落地。第二，当地的医疗、教育、休闲三大板块的公共服务必不可少，提供高水平的公共服务，可让企业知悉该城市具备了吸引人才的条件，这也让企业顺利落地更具信心。第三，优先让政府单位、国有企业落地偏远城市，进行经济开发与基础设施建设。通过政府的力量，建设多个新区、开发区，吸引企业落地，从而吸引人才到来，激发当地房地产需求，最终解决地区发展不平衡不协调造成的房地产行业发展受阻问题。5 .总结2023年广东省房地产行业面临的问题在于房产的投资属性正

16、在减弱，大部分地区的房价已经下滑一段时间，房产逐渐失去了保值及投资的功能；社会上对于购房的观念正在改变，越来越多的人不再急于购买新的房产；同时广东地区职工平均工资并没有特别提高，房产对于普通人来说依然是昂贵的资产，所以房产的需求正逐渐下滑。为了解决上述问题，政府提出了多项举措，对个人以及房地产开发企业都有利好的政策，但是由于广东省地区发展不平衡不协调的缘故，所以对于政府相关政策的适用很大程度上偏向于大城市。因此本文认为要改善广东地区房地产发展，重点在于解决地区发展不平衡的问题，而要想解决该问题，则需要全面提高各个偏远地区的基础设施建设水平，尤其是交通、医疗、教育、娱乐等公共服务亟需提升，同时政府可设置新区、开发区来吸引企业落地，从而吸引人才前往，激发房产需求。