惠州银座-国际住宅部分整合营销物业发展报告-74页

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1、银银座座-国国际际住住宅宅部部分分整整合合营营销销物物业业发发展展报报告告YINZHUO GUOJI COMMUNITY DESIGN PROGRAM单击此处编辑母版标题样式一、近期房地产市场情况一、近期房地产市场情况二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点三、项目价格策略三、项目价格策略四、项目的销售节点控制四、项目的销售节点控制五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划 目目 录录单击此处编辑母版标题样式一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 单击此处编辑母版标题样式2006年惠城区年惠城区1-4月

2、份商品房销售情况月份商品房销售情况1、由于、由于06年年2月份各大开发商都加大了春节优惠促销和丰富多样的置业活动，造成月份各大开发商都加大了春节优惠促销和丰富多样的置业活动，造成2月份各项月份各项指标都有上升。指标都有上升。2、06年年3月份分得销售单价有所小降，主要是由于该月份市场上主要在消化项目的尾盘，折月份分得销售单价有所小降，主要是由于该月份市场上主要在消化项目的尾盘，折扣较低，造成成交单价也比较低。扣较低，造成成交单价也比较低。3、由于、由于06年年4月份的下旬有几个大盘相继推出月份的下旬有几个大盘相继推出2期工程，而且相对期工程，而且相对1期价格上有较大的提升，期价格上有较大的提升

3、，造成造成4月份各项指标都有较大幅度的上升。月份各项指标都有较大幅度的上升。小小 结：结：时间销售面积与去年同期增长比例（%）销售金额与去年同期增长比例（%）销售套数（套）与去年同期增长比例（%）销售单价与去年同期增长比例（%）备注（万平方米）（亿元）（元/平方米）1月15.68-17%4.4-10.10%1296-24.80%28118.30%2月12.9248%3.482%108190%26436.50%3月21.3365%5.4560%169156.00%25535.60%4月19.9230%5.5641.80%15855.50%27878.57%数据来源于惠州市房产交易中心截止至截止至

4、06年年5月中旬，月中旬，惠城区惠城区5月月商品房销售均价达到了商品房销售均价达到了2810元元/平米。平米。一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况/2006/2006年惠城区年惠城区年惠城区年惠城区1-41-4月份商品房销售情况月份商品房销售情况月份商品房销售情况月份商品房销售情况单击此处编辑母版标题样式惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区

5、近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式惠城区近期开盘（认购）的项目惠城区近期开盘（认购）的项目一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况荷兰水乡二期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）帝景湾二期（爱琴心殿）帝景湾二期（爱琴心殿）御龙山一期御龙山一期-润园润园东湖五区二期东湖五区二期日升昌阳光假日二期日升昌阳光假日二期中锴中锴-金城花园二期金城花园二期单击此处编辑母版标题样式荷兰水乡二

6、期（印象荷兰）荷兰水乡二期（印象荷兰）建筑面积：40万平米所属片区：东平售价：均价3500元/平米物业类型：小高层、高层主打卖点：40万平米荷兰风情国际社区客户群：高收入公务员、私营企业主以及企业中高层管理人员、惠阳等地客户主力户型：3房（110120平米）/4房（152250平米）建筑风格：现代欧陆建筑风格，以冷色调为主/采用坡屋顶、老虎窗设计，屋顶以淡兰色为主一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母

7、版标题样式 惠州东平半岛惠州东平半岛,新开河的水景新开河的水景 配套有北师大附属学校，打教育地产概念配套有北师大附属学校，打教育地产概念 产品的建筑形态走异国荷兰风情产品的建筑形态走异国荷兰风情,园林差异化路线园林差异化路线 项目所处的地理位置不价，交通不便利项目所处的地理位置不价，交通不便利 项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项项目一期工程形象树立期，由于资金原因，造成项 目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足目营销推广与工程进度脱节，造成客户对项目信心不足 项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水项目是以一个以水景为主题，但是新开河的河水 没有治理没有治理,污染比较厉害

8、污染比较厉害,水景优势体现不出来水景优势体现不出来 优优 劣劣荷兰水乡荷兰水乡 属性分析表属性分析表一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.采用了差异化营销采用了差异化营销2.2.打教育地产概念打教育地产概念1.1.异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线异国荷兰风情，风车、郁金香等差异化路线.2.2.配套有北师大附属学校配套有北师大附属学校一、近期房地产

9、市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式帝景湾二期（爱琴心殿）帝景湾二期（爱琴心殿）占地面积：20万平米建筑面积：40万平米容积率：2所属片区：江北预计：均价6500元/平米物业类型：二期小高层主力户型：4室2厅帝华轩170 5室2厅3卫帝豪轩196 5室2厅帝明轩210 建筑风格：欧洲皇家宫廷风格一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠

10、城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式 项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象项目的欧洲皇家园林风格，给人留下深刻印象 合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金合生创展在国内房地界有极高的知名度和美誉度，资金 雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用雄厚，背景强大，对项目的宣传有极大的促进作用 位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。位于江北片区东江之畔的黄金地块，位置独特。项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅项目定位为顶极豪宅，品质与水平领先于惠州其它豪宅 产品产品 推

11、出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的推出的价格不菲，对客户的支付能力要求较高，锁定的 客户对象相对有限客户对象相对有限 销售楼盘时捆绑销售楼盘时捆绑1200元元/平方米的装修价格，让一些喜平方米的装修价格，让一些喜 欢自我装修风格的业主受到限制欢自我装修风格的业主受到限制 小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大小区紧邻东江大桥及江北主干道，小区噪音及尘埃较大 优优 劣劣帝景湾帝景湾 属性分析表属性分析表一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期

12、开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1、项目利用以最高土地单价排的土地，在惠州引起巨大轰动、项目利用以最高土地单价排的土地，在惠州引起巨大轰动为项目前期形象树立起到事半功倍作用为项目前期形象树立起到事半功倍作用2、走体验式营销，提前做出样板区和样板楼走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,3、通过合生会通过合生会走客户服务的互动式顾问营销走客户服务的互动式顾问营销1、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅、欧洲皇家园林风范，惠州顶极豪宅2、合生创展的企业品牌和实力、合生创展的企业品牌和实力一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情

13、况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式御龙山御龙山-润园润园位置：红花湖公园旁占地面积：303228 总建筑面积：199600 目前在做VIP认购登记，预计价格为4000元/平米别墅：平均570/户3房2厅138.3-143.6/户4房2厅177.1-182.7/户5房2厅205.4-264.2/户别墅：以欧陆风格为主小高层：以现代风格为主一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情

14、况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式 位于红花湖景区位于红花湖景区,空气清新空气清新,自然景观好自然景观好 处于山谷的地缘特征，四周群山环抱处于山谷的地缘特征，四周群山环抱 ，独享山居生活独享山居生活 生活配套尚不成熟便利生活配套尚不成熟便利 位于红花湖景区位于红花湖景区,道路配套完善道路配套完善,不便行车不便行车 产品的价格定位较高产品的价格定位较高 开发商知名度不高开发商知名度不高 优优 劣劣御龙山御龙山-润园润园 属性分析表属性分析表一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情

15、况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点 走体验式营销，提前做出样板区和样板楼走体验式营销，提前做出样板区和样板楼,山景住宅山景住宅,山系和水系自然资源的利用山系和水系自然资源的利用一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑

16、母版标题样式东湖花园五号小区东湖花园五号小区总占地面积：50万平米五区占地：10万平米建筑面积：288100平米所属片区：东平售价：均价3400元/平米物业类型：小高层、高层主打卖点：都市半岛生活客户群：公司高级白领、企业管理阶层以及高级公务员阶层、个体生意人群主力户型：2房/3房/4房/复式建筑风格：欧陆建筑风格屋顶采用坡屋顶设计一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式 位于惠州东平半岛位于

17、惠州东平半岛,主推都市半岛生活主推都市半岛生活 具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效具有大社区的规模，生活相关配套比较成熟，品牌效 应比较明显应比较明显 东湖双语学校教育配套到位东湖双语学校教育配套到位 项目产品性价比比较高项目产品性价比比较高 隆生地产，惠州老牌开发商隆生地产，惠州老牌开发商 东湖花园已经开发了东湖花园已经开发了10几年，拥有丰富的客户资源几年，拥有丰富的客户资源 物业管理口碑较好物业管理口碑较好 项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊项目没有很鲜明的主题形象，概念较为模糊 营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现场销售主营销手段比较单一，主要还是依靠以老带新的现

18、场销售主 在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争在产品的创新上没有突破，与其他同类型项目相比，竞争 稍为不强稍为不强 项目的交通不便利项目的交通不便利 优优 劣劣东湖花园五号小区东湖花园五号小区 属性分析表属性分析表一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式最大卖点最大卖点营销亮点营销亮点1.1.长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应长期以来形成隆生地产、东湖花园的品牌效应2.2.

19、东湖大社区，花园小城镇东湖大社区，花园小城镇3.3.享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景享受都市半岛生活，拥有西枝江与新开河水景4.4.物业管理口碑好物业管理口碑好1 1、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心、宣传手法上以企业品牌宣传与项目宣传相结合，为客户带来信心 保证。保证。例如企业长期利用例如企业长期利用“隆生隆生”杂志这一平台对企业品牌、文杂志这一平台对企业品牌、文 化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用化进行宣传，同时对项目品牌有较大促进作用2 2、利用、利用“东湖花园东湖花园”已有的客户资源带动项目销售。已有的客户资源带动项目销售。一、近期房地产市场销售情

20、况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式日升昌日升昌-阳光假日阳光假日一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式日升昌日升昌-阳光假日阳光假日 属性分析表属性分析表位置江北东平东湖中路，临东湖花园规模占地约4.7万平米

21、，总建面8.5万平米，容积率2.35绿化绿化率为30.8%总户数规划近600户周边环境东湖大社区前5期住宅小区,生活配套丰富规划3栋7层、6栋11层、10栋9层多层及带电梯小高层建筑工字型和联体工字型结构的塔楼设计，无梁无柱结构，双阳台设计；立面浅米色外墙、棕色墙裙园林亚热带风格园林、设置中心水景户型中小户型定位 3房为主、2房、4房为辅，户型方正通风采光好配套利用东湖花园成熟的周边配套，华师大附中、人民医院等就在附近一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘

22、的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式 地段好，地块紧临东湖花园且离西枝江桥较近 发展商有较成熟的开发经验和市场知名度 可借势、直接对比提升自我 地块被东湖花园半围合，容易被融入到东湖花园中去；优优 劣劣日升昌日升昌-阳光假日阳光假日 属性分析表属性分析表一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式中锴中锴-金城花园二期金城花园二期一、近期房地产市场销售情况一、近期房地

23、产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式中锴中锴-金城花园金城花园 属性分析表属性分析表位置位置西枝江畔惠沙堤二路南侧，西距市区交通主干道西枝江大桥约西枝江畔惠沙堤二路南侧，西距市区交通主干道西枝江大桥约800800米米 规模规模建设总用地面积为建设总用地面积为1.1231.123万平方米，规划可建总建筑面积近万平方米，规划可建总建筑面积近2121万平方米万平方米 容积率容积率1.861.86绿化绿化绿地率为绿地率为3535总户数

24、总户数规划近规划近16001600户，约户，约56005600人人周边环境周边环境沿江规划，周边为待开发空地沿江规划，周边为待开发空地规划规划一期工程为一期工程为1515幢多层住宅（层数为幢多层住宅（层数为6 6层半，近层半，近500500套），套），建筑建筑板楼结构，一梯两户，南北通透板楼结构，一梯两户，南北通透立面立面米色外墙，暖色坡形屋顶米色外墙，暖色坡形屋顶园林园林热带风情泳池、九叠泉、湖心休闲广场、海洋之星雕塑、映绿湖、观景文化长廊热带风情泳池、九叠泉、湖心休闲广场、海洋之星雕塑、映绿湖、观景文化长廊 户型户型主要户型有二房二厅、三房二厅、四房二厅及复式户型主要户型有二房二厅、三房二

25、厅、四房二厅及复式户型 标准户型面积在标准户型面积在74.6174.61平方米平方米148.24148.24平方米平方米 配套配套周边配套少，交通非常不便周边配套少，交通非常不便一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式 临江而建，自然条件好 隔江对东湖花园，升值有说法 规模大 低容积率，仅1.86，居住舒适 项目的性价比较好 周边为空地，生活配套缺乏，购物、交通都不方便 优优 劣劣中锴中锴-金

26、城花园金城花园 属性分析表属性分析表一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况单击此处编辑母版标题样式一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目的营销策略分析惠城区近期开盘的项目的营销策略分析惠城区近期开盘的项目的营销策略分

27、析惠城区近期开盘的项目的营销策略分析 会员制顾问式销售会员制顾问式销售 满足目标客户心理形象满足目标客户心理形象会员制在惠州的中高端楼盘中目前运用的还是比较少，比较成功的是丽日百合家园的“丽日会”；荷兰水乡的“荷兰会”等等，目前，外地进驻惠州的开发商也都着手成立客户会员组织，采用互动顾问方式销售，同时也用来增加客户的忠诚度。中高档楼盘多采用项目的各个卖点进行立体轰炸，而多采用的元素有如楼盘的低密度、自然资源景观、园林主题等进行宣传。各个楼盘根据客户的定位不同，打造的楼盘形象也不一致，总体上根据楼盘的特点和客户群体，紧抓客户对楼盘的认同感，确立自身楼盘在市民心中的形象。例如帝景湾、东湖花园。全方

28、位立体轰炸全方位立体轰炸 内部认购、认酬等截客方式内部认购、认酬等截客方式 登记认购目前在惠州的中高端楼盘当中运用的比较多，这也是众多中高端楼盘在竞争日渐激烈情况下拦截客户的一种做法，通过客户认购登记，拦截客源。单击此处编辑母版标题样式一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况一、近期房地产市场销售情况 /惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目市场情况惠城区近期开盘的项目的市场情况小结惠城区近期开盘的项目的市场情况小结惠城区近期开盘的项目的市场情况小结惠城区近期开盘的项目的市场情况小结 1、去

29、年五一主要是以新盘开盘为主，而今年主要是以老盘推出2期工程的为主，例如有荷兰水乡二期（印象荷兰）、帝景湾二期（爱琴心殿）日升昌阳光假日二期、中锴-金城花园二期等。2、整体价格上比去年同期有所上升，截止至06年5月中旬，惠城区5月商品房销售均价达到了2810元/平米。其中主要老盘推出的2期工程不但在产品的创新和质量上有很大提升，同时其销售均价也有了大幅度的提升。例如荷兰水乡二期（印象荷兰）从原来的3200元/平米提升到现在的3800元/平米；日升昌阳光假日二期从原来的2800元/平米提升到现在的3200元/平米等等。3、今年五一在整体市场销售情况上要好于去年的同期，例如荷兰水乡二期（印象荷兰）推

30、出的郁金香组团，在五一期间认购销售达85%；东湖五号小区在五一期间销售了接近60套，其他几个盘销售情况也都不错。单击此处编辑母版标题样式二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点单击此处编辑母版标题样式本本 案案惠州国际商业中心惠州国际商业中心帝景湾二期帝景湾二期东方威尼斯东方威尼斯御龙山一期御龙山一期鹏基山背坑鹏基山背坑二季度荷兰水乡荷兰水乡二期二期东湖东湖5 5区区2 2期期 奥奥 园园金山龙庭三期金山龙庭三期四季度三季度一季度四季度三季度二季度一季度2006年2005年 时间项目0606年主流大盘供应时间表年主流大盘供应时间表蓝色为开盘时间蓝色为开盘时间二、项目推盘的市场销

31、售机会点二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点单击此处编辑母版标题样式从同类型楼盘供应时间看，在从同类型楼盘供应时间看，在20062006年新盘推出市场上，第年新盘推出市场上，第2 2季季度是最少新盘上市的时间段，因此，建议我们项目认酬的时间度是最少新盘上市的时间段，因此，建议我们项目认酬的时间应该是：应该是：20062006年第年第2 2季度：季度：20062006年年6 6月份月份二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点单击此处编辑母版标题样式60%每月30套（1.3套/每

32、天）05.7.303800元/平米丽日百合家园丽日百合家园60%每月10套（0.3套/每天）04.10.164200元/平米蓝波湾蓝波湾2 2期期54%每月15套（0.5套/每天）05.9.115700元/平米帝景湾帝景湾45%每月25套（0.8套/每天）05.5.13300元/平米金裕碧水湾金裕碧水湾2 2期期78%每月28套（0.9套/每天）04.11.283500元/平米荷兰水乡荷兰水乡55%每月35套（1.2套/每天）05.5.183400元/平米东湖东湖5 5区一期区一期48%每月15套（0.5套/每天）05.7.153150元/平米雅庭院雅庭院90%每月12套（0.4套/每天）04

33、.10.13200元/平米金山龙庭金山龙庭备注销售率销售速度开盘时间均价居住型市场上同类型项目的销售速度情况居住型市场上同类型项目的销售速度情况从以上的数据来看，目前惠州市中高档项目的的销售速度并不是很快，在每月从以上的数据来看，目前惠州市中高档项目的的销售速度并不是很快，在每月20-3520-35套左右。套左右。二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点单击此处编辑母版标题样式项目销售速度预测项目销售速度预测 按照目前东湖按照目前东湖5 5区和丽日百合家园等同类型项目的销售速度，结合本区和丽日百合家园等同类型项目的销售速度

34、，结合本项目目前建议的项目目前建议的2 2种产品情况，估计项目的销售速度为：种产品情况，估计项目的销售速度为：物物业类业类型型总总套数套数销销售速度（套售速度（套/天）天）销销售售时间时间住宅住宅产产品品2000.5(15套/月）390合计 总时间因此，预计本项目的总体销售时间为因此，预计本项目的总体销售时间为390390天（天（1313个月）个月）二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点二、项目推盘的市场销售机会点单击此处编辑母版标题样式三、项目的价格策略三、项目的价格策略单击此处编辑母版标题样式三、项目的价格策略三、项目的价格策略三、项目的价格策

35、略三、项目的价格策略区域内主要楼盘销售单价情况表区域内主要楼盘销售单价情况表 项目名称物业类型均价（元/M2）帝景湾（一期）8栋小高层5700丽日百合家园6栋小高层和高层3900金裕碧水湾（二期）小高层3300嘉和名苑小高层和高层2460雅庭苑17栋多层和2栋高层多层多层3077高层高层2760平均约约3500单击此处编辑母版标题样式三、项目的价格策略三、项目的价格策略三、项目的价格策略三、项目的价格策略同类型楼盘销售单价情况表同类型楼盘销售单价情况表 项目名称物业类型均价（元/M2）东湖花园五号小区小高层3500荷兰水乡小高层和多层带电梯3000雍 逸 园小高层2900长湖苑2期小高层280

36、0惠州国际商业中心2栋高层3000平均约约3100单击此处编辑母版标题样式5%93500荷兰水乡103529本案25%103000惠州国际商业中心5%82800长湖苑2期10%103500东湖花园五号小区25%93300金裕碧水湾2期30%103900丽日百合家园对本项目的影响度对本项目的影响度项目修正价格项目修正价格评分评分均价均价(元元/平方米平方米)项目案名项目案名市场比较法价格定位 建议本项目居住型产品均价为3500元/平方米（不含装修），含装修价格为4200元/平方米。390036673500350033333000三、项目的价格策略三、项目的价格策略三、项目的价格策略三、项目的价格

37、策略单击此处编辑母版标题样式四、项目营销节点四、项目营销节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 项目重点销售时节的安排项目重点销售时节的安排 根据惠州同类型项目的销售情况，本项目的营销目标为开盘之日起3个月达到40销售率（80套），6个月达到70销售率（140套），10个月达到90销售率。根据项目的工程进度计划，结合惠州房地产市场的销售旺季的季节变化规律，对本项目的阶段性营销节点设定为以下三个阶段：认筹蓄势期认筹蓄势期（2006

38、年年6月月24日日8月月26日）日）开盘强销期开盘强销期（2006年年8月月26日日2006年年12月月31日）日）尾盘处理期尾盘处理期（2007年年1月月1日日2007年年3月月31日）日）单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 项目重点销售时节的安排项目重点销售时节的安排 1、认筹蓄势期（、认筹蓄势期（2006年年6月月24日日8月月26日）日）银座国际项目认筹蓄势期的时间相对较短，因此在蓄势期应以全方位、立体化、密集型的宣传手法，迅速建立项目知名度。在认筹期即形成抢购热潮，才能在预定的时间内完成销售目标。2、开盘强

39、销期（、开盘强销期（2006年年8月月26日日2006年年12月月31日）日）借助于银座国际项目区别于其他楼盘独特个性与物业形象，建立项目惠州房地产市场第一高层的品牌形象。将开盘期与热销起合并为一起，保持销售热潮的紧密连贯，达到缩短销售周期的目的。3、尾盘处理期尾盘处理期（2007年年1月月1日日2007年年3月月31日）日）开展以老带新方式进行促销，以较大的优惠大量处理尾盘。同时借现场的环境，开展现场园林开发日活动，营造欢庆气氛，诚邀新老客户参加，为地盘附近增加人流，并结合媒体进行新闻炒作。单击此处编辑母版标题样式五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测单击此处编辑母版标

40、题样式五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测项目营销目标项目营销目标 根据惠州同类型项目的销售情况，项目的营销目标为开盘之日起3个月达到40销售率（80套），6个月达到70销售率（140套），10个月达到90销售率，现将销售目标进行分解到月，力求在各个销售时间内都有准确细致的销售目标，更加有利于销售目标的达成。销销 售售 目目 标标06年年8月月10月月 销售量销售量 累计比累计比 例例06年年11月月12月月 80套（套（40%）回回 款款2900万元万元40%2200万元万元70%60套（套（30%）07年年

41、1月月3月月 1500万元万元90%40套（套（20%）销售面积销售面积10000平米平米销售额销售额 4200万元万元3150万元万元2100万元万元7500平米平米5000平米平米 以上销售情况是以项目的销售平均单价为以上销售情况是以项目的销售平均单价为4200元元/平米平米（含豪华装修）来计算。（含豪华装修）来计算。单击此处编辑母版标题样式五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测项目营销目标分解项目营销目标分解1、第一阶段开盘销售目标、第一阶段开盘销售目标1、开盘销售目标：（、开盘销售目标：（80套）套）项目

42、要在开盘3个月达到40销售率（80套），根据目前惠州同类型项目的销售经验，一般销售回款是稍为推后，一般回款率为销售额的70%。来访客户目标：来访客户目标：根据目前惠州同类型项目的销 售经验，来访客户的认筹成交率约 为30，则来访客户量须达到670 个，方能积累200个认筹客户。认筹目标：认筹目标：根据目前惠州同类型项目的销售经 验，来访客户的认筹成交率约为40 。则开盘达到80套销售目标，认 筹客户须达200个。7月份认筹客户量：月份认筹客户量：100个个 8月份认筹客户量：月份认筹客户量：100个个 单击此处编辑母版标题样式五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目

43、营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测项目营销目标分解项目营销目标分解2、第二阶段：开盘、第二阶段：开盘6个月销售目标个月销售目标开盘后时间销售量回款套数（1）开盘第一个月3021（2）开盘第二个月2518（3）开盘第三个月2518（4）开盘第四个月2014（5）开盘第五个月2014（6）开盘第六个月2014合计140992、开盘、开盘6个月达到个月达到70销售率（销售率（140套）套）单击此处编辑母版标题样式五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测项目营销目标分解项目营销目标分解2、第三阶段：开盘、

44、第三阶段：开盘9个月销售目标个月销售目标开盘后时间销售量回款套数（1）开盘第七个月107（2）开盘第八个月1510（3）开盘第九个月15102、开盘、开盘9个月达到个月达到90销售率（销售率（180套）套）单击此处编辑母版标题样式五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测资金回笼表资金回笼表2006年年8月至月至2007年年4月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月20072007年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月合计合计销售额1575 1575 1313 1313 1313 1313

45、1050 1050 1050 1050 1050 1050 525 525 788 788 788 788 9450 9450 回笼资金1103 1103 919 919 919 919 735 735 735 735 735 735 368 368 551 551 551 551 6615 6615 比例15.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%5.0%5.0%7.5%7.5%7.5%7.5%90.0%90.0%单位：万元单位：万元 根据惠州同类型项目的销售情况，项目的营销目标为开盘之日起3个月达到40销售率（80

46、套），6个月达到70销售率（140套），10个月达到90销售率，以上销售情况是以项目的销售平均单价为4200元/平米（含豪华装修）来计算，销售回款的比例按照目前惠州大部分楼盘销售回款占70%的比例来计算。单击此处编辑母版标题样式五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测五、项目营销目标及资金回笼预测2006年年8月至月至2007年年4月每月销售额预测图月每月销售额预测图2006年年8月至月至2007年年4月每月资金回笼预测图月每月资金回笼预测图单击此处编辑母版标题样式六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划单击此处编辑母版标题样式六、项目的广

47、告推广计划六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划1、通过对惠州中高端项目目标客户群房地产信息来源分析、通过对惠州中高端项目目标客户群房地产信息来源分析 分析：从上面的数据调查分析，目前惠州中高端项目目标客户主要信息途径还是以朋友和业主 介绍的口碑传播为主。通过广告媒体来获得房地产信息的，主要是以户外广告和报纸媒 体为主。表格信息来源于惠州市房地产网的惠州中高端市场深度研究报告 单击此处编辑母版标题样式六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划2、惠州地区发布的房地产广告投放特点、惠州地区发布的房地产广告投放特点1）、由于

48、目前惠城区的城区细小化，城区的面积并不大，因此户外的效果就十分明显。惠州 地区发布的房地产广告投放主要是以户外广告为主，选择的主要是以户外广告牌为主、其次配以主要路段和人流聚集地的临时户外广告牌、最后是路灯旗和灯箱。2）、在报纸媒体发布上，主要是以硬性广告为主，而且广告的强度较大。主要选择的报纸为 惠州日报、惠州速递、南方都市报-惠州杂志、信息时报-惠州杂志、民营经济报。3）、在发布报纸硬性广告的同时，再辅以软性文章来宣传，从软文中潜移默化地对消费者灌 输项目所描述的生活方式，从而获取消费者的认同感，激起感性购买欲。4）、最后，再辅以在生活信息快递类的媒体上做宣传，这类媒体发行点主要是惠州的各

49、个宾 馆、酒店、餐厅、商场为主。这类媒体有惠州速递等等。单击此处编辑母版标题样式六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划3、媒体组合及宣传方式、媒体组合及宣传方式（1）、媒体组合：）、媒体组合：综合上面的情况分析，再根据惠州市消费习惯及惠州市媒体基本情况，将项目主体宣传方向定为以户外广告、报纸为主体，电视传媒次要，并且采取多种媒体组合方式，进行立体的媒体投放宣传策略，扩大宣传的受众面，从而产生广告的联动效应。在户外广告选择上，主要是以主要路段的T型广告牌和楼体的户外广告牌为主、其次配以主要路段和人流聚集地的临时户外，最后是路灯旗和灯箱。再配以惠州

50、日报为主要的报纸媒体做为投放，增加项目的媒体新闻报道宣传，不断提高企业及项目的品牌价值，以品牌促进销售。电视媒体主要以有线电视台插播广告为主，配以惠州有线电视台做新闻标版等等。在网络宣传上主要是以西子湖畔和惠州房地产网为主，再配合项目网站。单击此处编辑母版标题样式六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划六、项目的广告推广计划（2）、投放比例及方向：）、投放比例及方向：A、投放比例：、投放比例：根据对惠州市部分房地产企业媒体投放比例的分析，以及对房地产项目一般的推广费比例做依据，费用主要支出项比例：物料物料9%媒体媒体24%户外户外36%活动活动 30%其他其他2%B、

51、投放方向、投放方向 宣宣传类传类型型投放媒体投放媒体备备注注企业形象主要以惠州日报、有线电视台，户外广告为主商品房促销以惠州日报、有线电视台、为主，达到全方位覆盖的目的。信息发布惠州日报及户外广告条幅为辅；惠州市房地产网、西子湖畔配合。单击此处编辑母版标题样式项目营销推广节点项目营销推广节点/阶段广告推广计划阶段广告推广计划单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月造造 势势 通过媒体和公共活动炒作，传达本项目“CBD中心生活区”的定位，同时树立本项目“惠州第一高层”高档的形象。特别是结合本地强

52、势网络媒体来快速传播项目核心属性价值“看得见的高度，看不见的尊贵”扛起惠州第一高层的大旗阶段目标项目认筹蓄势期的时间相对较短，因此在蓄势期应以全方位、立体化、密集型的宣传手法，迅速建立项目知名度。单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月 时间 2006年6月 7月 8月核心攻击点 媒体炒作、户外宣传和现场包装 攻击战术 战术1：报纸软文系列广告 战术2：报纸平面广告 战术3：户外广告牌 战术4：公交车体广告 战术5：路灯旗广告 战术6：项目产品演绎暨新闻发布会 战术7：现场包装销售工作 销售资

53、料筹备单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术战术1 1：报纸软文系列广告：报纸软文系列广告 与惠州日报合作，共同举办系列报纸专栏“高度改变生活”，依靠媒体的力量和对对一种全新的居住文化的挖掘，非常巧妙的将银座国际项目的营销推广主线融合进来，避免商业味道浓厚的报纸广告形式，让目标客户群有一种自然的亲切感，迅速拉近与客户群距离，依靠鲜明观点，达到迅速将项目切入市场目的。单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期

54、2006年6月8月战术战术2 2：报纸平面广告：报纸平面广告单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术战术3 3：户外广告牌：户外广告牌覆盖目标区域：覆盖目标区域：惠城区人人乐片区、下埔片区、惠州西湖周边片区，针对老城区的私营企业主和 往来深圳的置业群体。户外广告主要针对惠城区的私营企业主和二次置业者两大类目标客户群体，以高 频率的视觉冲击，建立尖峰山项目的项目形象，形成视觉记忆，达到快速传播形 象的目的。户外广告牌之一：户外广告牌之一：地点选择：该广告牌位于惠州市下埔大道滨江公园南入口（数

55、码街南出口）人大宿舍楼上。规格是：18米 X 7 米广告发布时间：2006年6月1日12月30日 户外广告牌之二：户外广告牌之二：地点选择：该广告牌位于环城西路西湖游览区惠州商业步行街（新西湖百货商场楼顶）广告牌。规格是：25米 X 78米广告发布时间：2006年6月1日12月30日 单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术战术3 3：户外广告牌：户外广告牌下埔大道滨江公园南入口（数码街南出口）人大宿舍楼上单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推

56、广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月惠州商业步行街（新西湖百货商场楼顶）上战术战术3 3：户外广告牌：户外广告牌单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术战术4 4：公交车体广告：公交车体广告覆盖目标区域：覆盖目标区域：惠城区、人人乐片区、江北片区、仲恺高新开发区，目标客户群经常通行的线路。公交车体广告作用：公交车体广告作用：项目选择的公交车体广告连接惠州江北和江南两边，对于选择公交车来往将 被和老城区的客户，起到直接的广告视觉冲击，达到促进项目形象传播的目的。16路公

57、交车路公交车-公交线路：公交线路：三中、物资局、惠州大桥北、市政府、云山、东江大桥、东平汽车站、大湖溪、公交车体数量选择：公交车体数量选择：2台广告发布时间：广告发布时间：2006年6月1日12月30日20路公交车路公交车-公交线路：公交线路：TCL电子、仲恺高新开发区、惠环镇政府、海关、汽车站、人 人乐、东平市场、云山购物广场公交车体数量选择：公交车体数量选择：2台广告发布时间：广告发布时间：2006年7月1日12月30日单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术战术5 5：路灯旗广告：路

58、灯旗广告覆盖目标区域：覆盖目标区域：扼守江北东江大桥合生-帝景湾到江北三环路天桥这一段惠州大道的 灯杆旗、从西枝江桥头下埔大道到园通桥、三环路，即可全面覆盖 往来惠州老城区和项目地的所有潜在客户群。路灯旗广告作用：路灯旗广告作用：作为主要交通干道的户外媒体，针对的主要是有车一族的高端客 户群体，同时起到引领客户到达项目现场的作用。路灯旗线路一：路灯旗线路一：路灯旗线路：路灯旗线路：江北东江大桥合生-帝景湾到江北惠州大道三环路天桥这一段的 灯杆旗（目前是雅庭院项目在发布）路灯旗发布时间：路灯旗发布时间：2006年6月20日12月30日 路灯旗线路二：路灯旗线路二：路灯旗线路：路灯旗线路：从西枝江

59、桥头下埔大道到园通桥环城西路 路灯旗发布时间：路灯旗发布时间：2006年6月20日12月30日 单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术战术5 5：路灯旗广告：路灯旗广告从西枝江桥头下埔大道到园通桥环城西路单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术战术6 6：项目产品演绎暨新闻发布会：项目产品演绎暨新闻发布会活动目的：活动目的：树立银座国际项目150米第一高层，惠州之最，奠定项目在惠州房

60、地产市场的高度。突出项目城市中心区（CBD）的优势，传达项目顶级中心生活区的特色。发布项目的主要产品户型的特色和产品演绎。活动主办单位：活动主办单位：开发商活动协办单位：活动协办单位：代理公司、广告公司活动时间：活动时间：2006年8月26日上午：10：00活动地点：活动地点：惠州康帝酒店 单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 认筹蓄势期2006年6月8月战术战术7 7：现场包装：现场包装(售楼处）售楼处）单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点

61、认筹蓄势期2006年6月8月战术战术7 7：现场包装：现场包装(售楼处）售楼处）单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 营销推广节点(一)06年6月8月 造造 势势节点：开始认筹核心攻击点：媒体炒作、户外宣传和现场包装(二)06年8月06年12月借借 势势节点：公开发售核心攻击点：系列广告单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 开盘强销期2006年9月12月 时间 2006年8月26日9月 10月 11月 12月 核心攻击点 项目开盘 国庆、秋季房

62、展会活动 样板房体验 电子楼书 攻击战术 战术1：开盘系列广告 战术3：国庆购房优惠活动 战术4：客户代言广告 战术2：开盘活动 秋季房展会 （“银座国际三人行”活动）（样板房开放等）战术5：电子楼书发布 战术6：新年贺卡 销售工作 *完成200张认筹卡开盘 *当月完成25套销售 *当月完成20套销售 *当月完成20套销售 *完成55套销售 单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 战术战术1 1：开盘系列平面广告：开盘系列平面广告开盘强销期2006年9月12月单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推

63、广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 战术战术2 2：银座国际项目开盘庆典：银座国际项目开盘庆典活动主题：活动主题：银座国际项目开盘庆典活动目的：活动目的：让客户全程参与银座国际项目高层住宅生活演绎的各项活动，产生深刻的生活体验，打动客户的内心世界，勾起客户的购买欲望在开盘当天聚集银座国际项目销售现场的火爆人气，提高认筹客户的成交率，促进当天到达现场客户的成交。活动时间：活动时间：2006年8月26日10：0016：30活动地点：活动地点：银座国际项目营销中心活动邀请嘉宾：活动邀请嘉宾：建议邀请凤凰卫视的锵镪三人行的窦文涛来到项目现场，主持名人、名嘴、名盘“银座国际锵锵三人行”的

64、开盘活动。开盘强销期2006年9月12月单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 战术战术2 2：银座国际项目开盘庆典：银座国际项目开盘庆典开盘强销期2006年9月12月单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 战术战术3 3：秋季：秋季房地产展销会房地产展销会开盘强销期2006年9月12月展销会现场布置展销会现场布置 惠州每年在10月份会有一个大型的房地产展销会，建议参加这种的展销会为项目的销售增加一个渠道，同时也增加项目知名度和美誉度。单击此处编辑

65、母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 战术战术4 4：电子楼书发布电子楼书发布开盘强销期2006年9月12月建立项目电子楼书单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 营销推广节点(一)06年6月8月 造造 势势节点：开始认筹核心攻击点：媒体炒作、户外宣传和现场包装(二)06年8月06年12月借借 势势节点：公开发售核心攻击点：系列广告(三)07年1月3月运运 势势节点：尾盘消化核心攻击点：产品促销单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广

66、节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 时间 2007年1月 2月 3月核心攻击点 节日气氛 客户公关 尾盘处理 攻击战术 战术15：节日广告 战术16：登山活动 战术17：尾盘处理 尾盘处理期2007年1月3月单击此处编辑母版标题样式四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点四、项目的营销推广节点 项目营销推广费用：项目营销推广费用：以房地产项目一般的推广费比例做依据，项目以房地产项目一般的推广费比例做依据，项目2006年全年营销费用约为年全年营销费用约为121万。万。具体如下：具体如下：物料物料9%10万万 媒体媒体24%28万万 户外户外36%42万万 活动活动 30%35.5万万 其他其他2%2万万单击此处编辑母版标题样式9、静夜四无邻，荒居旧业贫。5月-235月-23Saturday,May 27,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。22:40:5222:40:5222:405/27/2023 10:40:52 PM11、以我独沈久，愧君相见频。5月-2322:40:5222:40May-2327-May-2312、故人江海别，几度隔山川。