物业维修养护管理方案

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1、物业维修养护管理方案公共设施和房屋本体的维修养护是花园城市物业管理的重要内容。招商物业 在长达十一年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术 人员的专业化的优势，积累了丰富的公共设施房屋养护经验，既保障了广大业主 的利益，也树立了良好的企业信誉。对设备、设施的管理，我们的目标承诺是：房屋设施完好率 98%以上；公共设备完好率 99%以上；房屋零修及时率 99%以上；急修及时率 100%。在长期的设备、设施运行与管理实践中，我公司总结和制定了一套行之有效 的管理方法，概括而言，即对维修管理人员要求“一清、二能、三好、四会、五 化、六查、七无”。一清：对设备、设施管理规章制度要清

2、楚； 二能：对各种设备的性能、功能要明白； 三好：对各种设备要做到管好、用好、修好； 四会：对各种设备会使用、会保养、会检查、会排除故障； 五化：设备图纸档案化、住户档案分类化、维修保养智能化、施工管理规范 化；六查：对设备、设施及施工管理做到日查、巡查、检查、督查、核查、复查； 七无：机电设备无灰尘、设备运行无故障、安全运行无隐患、房屋外观无碍 观、设施结构无损坏、居住环境无障碍。通过以上七个管理方法在实践中的运作，使我们设备、设施的管理在 99 年 招商管理年中得到好评。一、本体维修基金与公用设施专用基金的建立与使用 在花园城市的公共设施及房屋修缮管理中，我们确立了“管养合一”的方针， 制

3、订合理的养护计划，建立和健全科学的服务制度，切实做到为住户服务。在两 个基金的使用管理上，我们依据市住宅局颁发的有关规定，结合花园城市的实际 情况，坚持“取之于民、用之于民、专款专用、专人负责”的原则，实行房屋本体基金项目负责制，即由管理处主任负责，定期向业主管委会汇报执行情况，使 两项专用基金发挥最大效用，保障房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的， 实现住户满意、社会满意、企业满意。（一）房屋本体维修基金的建立1根据市住宅局房屋本体维修基金指导标准，自房屋竣工交付使用保修期 满后，我公司拟按0.25元/每平方米月的标准收取花园城市房屋本体维修基金。22001年中旬交付使用的花园城市一期中高

4、层住宅建筑面积为52975.43平方米，按照房屋本体基金0.25元/平方米月收取标准计，可得出下表： 花园城市房屋本体维修基金五年期的累计总值表类别年次费用收取计算式金额（万元）中高层第二年52975.430.25 元/m?月 X 12月15.9第三年15.9万元X231.8第四年15.9万元X347.7第五年15.9万元X463.6第六年15.9万元X579.53管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，设专用帐号，存储本物业的本体基金。4利息归入本体基金之内。（二）公用设施专用基金的建立与增值情况1花园城市公用设施专用基金的建立（1）按照深住199739号关于印发深圳市住宅区

5、公用设施专用基金管理 试行规定的文件要求，花园城市的开发建设单位招商地产公司在花园城市 移交时，按住宅区建设总投资的2%，一次性向小区管委会划拨公用设施专用基金。 遵循分期开发、分期使用的原则，花园城市一期应付公用设施专用基金为 400万 元。（2）商业用房租金的30%划入公用设施专用基金。（3）花园城市公用设施专用基金由住宅管理部门设立专门帐户进行管理。 专用基金的收支帐目，由花园城市业主管委会、物业管理公司每三个月张榜公布 一次。2.花园城市公用设施专用基金增值情况一览表（按银行月息8.25%。计，且不考虑物价和银行调息等因素）年份增值项目计算式合计（万兀）第一年划拨基金增值400 万元

6、X8.25%X12 月39.6第二年划拨基金增值400 万元 X8.25%oX12 月43.5第一年增值额增值39.6 万元X8.25%oX12 月第三年划拨基金增值400 万元 X8.25%oX12 月47.8前二年增值额增值(39.6+43.5)万元X8.25%oX12 月第四年划拨基金增值400 万元 X8.25%oX12 月52.6前三年增值额增值(39.6+43.5+47.8)万元X8.25%X12 月第五年划拨基金增值400 万元 X8.25%oX12 月57.8前四年增值额增值(39.6+43.5+47.8+52.6)万元X8.25%X12 月五年总计增值39.6+43.5+47

7、.8+52.6+57.8241.3三）两个基金的使用情况及分析项目日常维修定期维护管理费支出基金 支出管理费支出基金支出2年3年4年5年6年10年1房 屋 本 体 共 用 部 位房屋承重及抗震结构0.050.060.060.070.070.120外墙面0.080.253.610.34.00.375.960公共屋面0.020.30.330.360.400.440.711电梯11.5523.37机电设备2.134.973共用防盗监控、信箱0.080.250.280.30.330.370.590公用照明0.10.40.440.480.530.590.943本体消防设施3.60.0818.32.03.

8、24.16.667.3211.791公共通道、门厅梯间0.080.333.670.40.440.493.471共用排烟0.020.030.040.040.050.050.080上、下水主管0.030.490.050.060.060.070.070.120合计17.280.4947.133.6611.696.112.69.7723.787本体基金累计支出3.6615.3521.4534.0543.8267.611日常维修管理费支出公共设施区内道路 梯间照明 沟渠池井 园林绿化 文娱场所 停车场消防设施 及排水管 公共标志 连廊单车房 其它公共设施 公共智能系统 管理商业用房 合计0.460.11

9、0.530.570.340.350.070.020.030.040.035.92基金支出累计备注管理费 支出0.750.141.24311年0.340.130.120.262年0 050.29定期维护基金支出3 年0060404年00H80.355 年0.54070910年0.893.140.280.6215 年1.395.060.452.50.791.080.05030.090.750.037.150.180.070.050.050.080.03190.2070.070.22080.080.240.2-0.090.270.2200.432.24070.700.570.250.050.060.

10、090.060.0600.060.070.070.07020.11020TF0.041.6537140.041.84.940.052.06.940.052.29.140.088.2817.420.180.190.3220_0.1331.7449.16二、房屋本体维修养护计划按规定要求花园城市管理处负责住宅区房屋本体共用部位的维修、养护， 其费用从本体维修基金中支出。共用部分包括房屋的承重结构部位（包括基础、 屋盖、梁、柱、墙体等），抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、 楼梯间、公共屋面、本体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防设施、本体 上下水主管道、共用智能化等防盗监控设施等。为更

11、好地保护业主的利益，指 导花园城市的工作实际方案，我们结合以往管理经验，对房屋本体共用部位制 定详实的维修养护计划。该计划分日常维修和定期维护两个方案，每个方案均 从维修工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行科学的阐述。 具体内容如下：一）房屋本体共用部位日常维修养护计划及实施方案序 号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果1房屋承重 及抗震结 构部位1）局部受损；2）施工质量原因造 成的结构问题日常每周巡查一 次，特别是入住装 修阶段要每天巡 视，发现问题立即 处理、维修1）由于使用不当造 成结构部受损较轻， 由屋村工程维修部 门按房屋修缮规定 实施维修；如局部受 损较重，

12、应请专家“会诊”提出方案， 委托专业公司实施；2）如因施工质量原 因造成结构问题，应 报请开发单位处理。1）房屋修缮标准；2）有关工程施工技 术规范。1）安全、正常 使用；2）功能完好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落 的修补，2）外墙面 渗漏；3）外墙面的 全面维修（2-5年周 期）每周检查一遍，发 现问题及时维修。由工程技术部门按 有关修缮规程实施。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业 规程。无鼓无脱、无渗 水无违章、整洁 统一。3公共屋面1）隔热层破损；2） 防水层破损造成屋 面渗漏；3）避雷网 脱焊、间断；4）屋 面积水。每天检查一遍，发 现问题及时维修。由工程技术部门按 相应作业规程实施

13、维修；维修费用按逐 年递增20%。1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规 程。1）无积水、无 渗漏；2）隔热层完好 无损；3）避雷网无间 断。4电梯1）曳引绳张紧度的 调整维护；2）导轨、 安全钳的工作情况 维护；3）转动、滑 动部的维护；4）各 项安全装置的维护； 5）电脑控制板等的 维护检测每天巡视一遍，发 现问题，及时同公 司电梯维护人员 联系维修。由专业电梯维护人 员实施维修（全保）。电梯维修保养主要 标准（一）（二）。1）安全正常运 行、平稳；2）机房、轿厢 整洁；3）电梯各组成 部分完好率 100%序 号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果5机电设备1）发电机及水泵等 机电设

14、备的维护保 养；2）日常机电设 备的零部件易耗品 维修、更换；3）制 冷系统的维护保养。每天巡视检查，发 现问题及时维修。由工程技术部组织 实施。各项机电设备维修 保养规程。1）无故障停电；2）保障安全运 行。6公共防盗 监控及邮 政信箱等1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信 箱的维修养护。每周检查一遍，发 现问题及时维修。由工程技术部门负 责组织实施。1）防盗监控及智能 系统维护保养规程；2）邮政信箱维修作 业规程。1）系统完好， 无故障，使用正 常有效；2）邮 政信箱及防盗 监控设施完好， 无损坏；3）线 路无乱搭接。7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更 新。

15、每周检查一次，发 现问题及时维修。由工程技术部门按 照相应作业规程实 施维修。1）公用照明维修保 养规程。1）线路无乱搭 接；2）照明灯具正 常有效。8本体消防 设施1）疏散标志的维修 及维护；2）室内消 火栓（箱）的有效维 护及检修；3）烟、 温感报警系统故障 的排除和维护。每周检查一次，发 现问题，及时维 修。由工程技术部门按 相应作业规程实施 维修。1）标识制定及维护 管理规定；2）消火 栓维修操作规程；3） 消防报警系统维护 保养规程。1）设施有效、 标志清楚，完好 无损；2）灵敏、准确 报警。9公共通道门 厅、楼梯间1）公用地面的维修 改造；2）公共通道、 门厅的墙、天棚维 护；3）

16、楼间墙面、 扶手、踏步的维护每周检查一次，发 现问题，及时维 修。由工程技术部门按 相应技术作业规程 实施维修。1）相应建筑部分修 缮技术规程；2）房屋修缮标准。1）整洁，无缺 损、无霉迹；2）扶手完好， 无张贴痕迹。10共用排烟 管道1）由烟道内横隔板 损坏及导流板安装 不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当 造成漏烟。住户随报随修。由工程技术部专业 人员负责维修。变压式排烟管道安 装技术规范。1）排烟通畅；2）不回烟，不 串烟，不漏烟11上、下水主 管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。每天检查一遍，发 现问题及时维修。由工程技术部专业 人员负责维修。1 ）排水管维护修缮

17、 标准；2）给水管维护修缮 标准。上、下水通畅， 无渗漏。二）房屋本体共用部位定期维修养护计划及实施方案序 号项目维修类别划分定期维修计划方案标准实施效果1房屋承重 及抗震结 构部位1）局部受损；2）施工质量原因造 成的结构问题。1）每年对房屋基 础进行一次检查， 防止白蚁及腐蚀 性液体的侵害。2） 及时了解住户家 庭有无白蚁情况。 做到早发现，早处 理。1）由工程技术部负 责实施；2）维修费用每年递 增 10%。1）建筑物白蚁防治 标准；2）建筑物完好等级 标准。1）结构安全， 正常使用；2）结构性能完 好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落 的修补；2）外墙面 局部渗漏；3）外墙 面大面积渗漏；4

18、） 外墙面的翻新（25 年周期）。1）每2年对于较 大面积渗漏外墙 久修无效的，应局 部翻新防止面积 继续扩大及污染 墙面；并清洗一 次；2）每年雨季 前对住户外窗台 进行一次密封维 护检查，杜绝雨水 侵入。1）由工程技术部门 负责实施；2）外墙面每年全面 维修一次。1）房屋修缮标准；2）外墙面修缮作业 规程。1）外墙平整， 无渗水；2）整洁统一。3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破损造成 屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间 断；4）屋面积水。1）避雷网每年刷 一次油漆，防止锈 蚀；2）每年全面修补 一次屋面隔热层 板，重新勾缝、修 补；3）每半年疏通一 次屋面雨水口；4）每年对屋面防 水层检修一

19、次，每 5年翻新更换老化 部分。1）由工程技术部门 负责实施；2）屋面防水、隔热 层每15年全面翻新 一次。1）房屋修缮标准；2）相应修缮作业规 程。1）无积水，防 水层正常，有效 发挥功用，无渗 漏；2）隔热层完好；3）避雷系统完 好。4电梯1）曳引绳张紧度的 调整维护；2）导轨、安全钳的 工作情况维护；3）转动、滑动部的 维护；4）各项安全装置的 维护；5）电脑控制板等的 维护检测。1）每月检查一次 曳引绳张紧度一 次；2）每月定期对滑 动、转动部分加一 次油；3）每季检查一次 导轨，安全钳工作 情况；4）每半年进行一 次全面安全检查。1）由专业电梯维护 人员负责实施定期 维护（全保）；2

20、）每3.5年更换一 次。电梯维修保养主要 标准（一）（二）。1）减少故障， 改善并增进电 梯各部分的性 能,确保正常、 安全、平稳运 行；2）确保顺利通 过安全监督部 门年检。序 号项目维修类别划分定期维修计划方案标准实施效果5机电设备1）发电机及水泵等 机电设备的维护保 养；2）日常机电设备的 零部件易耗品维修、 更换；3）制冷系统的维护 保养。1）月检制控设备 一次；2）季检开关灵敏 度及开关坚固件 完好情况；3）年检电源切换 及自动保护装置；4）每季检修一次 发电机设备。1）由工程技术部门 负责实施；2）重大设备如柴油 发电机等每2.5年大 修一次；3）风机、水箱等每 15年更换一次。各

21、项机电设备维修 保养规程。1）运转正常， 安全；2）设备完好率 99%以上。6共用防盗 监控及邮 政信箱等1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信 箱的维修养护；1）每月对系统进 行一次维护检修（含线路）；2）每年对防盗门 维护一次；3）每年对防盗门 及信箱进行一次 紧固维护。1）由工程技术部门 负责实施；2）每20年更换一次。防盗监控及智能系 统维护保养规程。1）系统持续有 效使用；2）系统线路正 常。3）设施美观， 整洁。7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更 新。每年检修一次线 路和灯具，更换老 化线路和损坏灯 具。1）由工程技术部门 按照相应保养规程 实施；2）

22、照明器具每15年 更换一次。公用照明维修保养 规程。1）线路无老化；2）灯具正常使 用照明完好。8本体消防 设施1）疏散标志的维修 及维护；2）室内消 火栓（箱）的有效维 护及检修；3）烟、 温感报警系统故障 的排除和维护。1）每月检查一次 烟、温感报警系统 完好情况；2）每 半年进行一次烟 感试验；3）每年 对消防箱油漆一 遍，并将消防带晾 晒一次，以防发 霉；4）每年对消 防疏散标志进行 一次维护。1）由消防、机电、 维修专並人员对其 负责实施；2）消防系统主要设 施设备每20年更换 一次。1）消防设施保养规 程；2）消防报警系统维 护保养规程。1）设施完好率100%；2）报警系统灵 敏有

23、效。9公共通道门 厅、楼梯间1）公用地面的维修 改造；2）公共通道、 门厅的墙、天棚维 护；3）楼间墙面、 扶手、踏步的维护1）每半年对公共 地面进行维护一 次，补换损坏或空 鼓地砖；2）每二年全面维 护一次通道门厅 及梯间墙壁天棚、 护手及栏杆；3） 每年全面维护一 次楼梯踏步，消除 空鼓、开裂、破损 等进行修复。1）由工程技术部门 按相应技术作业规 程实施；2）每20年铲除抹灰 翻新一次。1）房屋修缮标准；2）相应建筑部分修 缮技术规程。美观完好，整 洁、清爽。10共用排烟 管道1）由烟道内横隔板 损坏及导流板安装 不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当 造成漏烟。每半年对屋面出 烟口盖板及

24、防护 罩进行一次维护。由工程技术部按相 关作业规范实施。变压式排烟管道技 术规范。排烟通畅；安全 正常使用。11上、下水主 管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。1）每年对管道油 漆、维护一次；2）每年检修一次， 并紧固管道固定 码；3）每年雨季前检 查一次雨水口，更 换不合格部分。由工程技术部门按 相应作业规程实施。1 ）排水管维护修缮 标准；2）给水管维护修缮 标准。1）美观完好；2）上、下水通 畅；3）无渗漏。三、公用设施维修养护计划为更好地贯彻深住199739 号文件精神，加强花园城市公用设施专用基金 的使用和管理，本着“量入为出，专款专用、保值增值”的原则，以海滨

25、花园 的管理经验为基础，结合花园城市各种公用设施的使用年限，我们制定了花园 城市公用设施日常维修方案和定期养护方案。每个方案包括区内道路、沟渠池井、园林绿地、文娱场所、停车场、消防设施及排水管网等项内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准、实施效果四个方面进行阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高度统、具体方案如下：一）公共设施日常维修计划及实施方案序 号类别项目日常维修计划方案标准设施效果1区内 道路砼路面、人行道每天检查二遍，随坏 随修。由工程技术部 门专业维修工 按项目维修规 程实施1）路面修缮质量 标准；2）人行道铺设修 缮标准。干整、无坑洼、无积水、 无缺损、完好率达99%以

26、 上。缓路径、砼道牙2室 外 照 明道路灯每天检查一遍随坏 随修。由工程技术部 门专业维修工 按专业操作规 程实施1）电气作业安全 操作规程；2）灯具施工技术 标准；灯泡正常使用，灯罩完好 清洁，灯杆及灯座无破 损，完好率达99%以上。庭院灯投光灯其他照明灯3沟 渠 池 井雨水口每周检查一遍，发现 问题，及时维修。由工程技术部 门专业维修工 按作业规程实 施维修。1）井内无积物， 井壁无脱落；2）化粪池出口及 分隔地无堵塞3）井盖上标志清 晰。1）井盖完好率达100%；2）无缺损，少污积；3）无堵。雨水井污水井化粪池阀门井4园林 绿地绿化每天检查一遍，发现 问题及时维修。环境管理部进 行绿化补

27、种，园 艺维修。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿化管理设施、设备 齐全完好；2）雕塑小品 等园艺完好率达98%以 上; 3）绿化及时补种率 达99%以上。雕塑小品、花池5文娱 场所居民会所每天检查一遍，发现 问题及时维修。由工程技术部 门专业维修工 按相关维修规 程实施。1）设施完好；2）正常使用1）整洁、安全、场所功 能正常有效；2）各项设 施、设备完好，正常使用。社区活动中心6停车场 （含咼 层）地面停车场每天检查二遍，随坏 随修。由工程技术部 门专业维修工 按相关维修规 程实施。1）砼路面修缮质 量标准；2）停车场地面修 缮标准。平整、无积水、无缺损、 完好率99%以上。室内停

28、车场7消防设 施及排 水管网排水管每周检查一遍，发现 问题及时维修。由工程技术部 门专业维修工 按相关维修规 程实施。1）排水管施工技 术标准；2）消防设施施工 技术标准。1）管道畅通，无堵塞；2）无泄露；3）消防设施正常有效。室外消防栓水泵结合器8公用标标识牌每周检查一遍，发现由工程技术部1）标示清楚，无1）标志设施完好率100%；志设施警示牌问题及时维修。门专业维修工 按相关维修规 程实施。污积，破损；2）安放牢固。2）标志无损坏。序 号类别项目日常维修计划方案标准设施效果9连廊及自 行车房连廊每周检杳一遍，发现 问题及时维修由工程技术部 门专业维修工 按相关维修规 程实施。1）墙地面整洁

29、， 无损坏；2）连廊通畅；3）结构完好。1）无乱搭建；2）整洁、通畅；3）墙面无破损或污迹。自行车房10其他公 共设施垃圾转运站用 三合一垃圾集 中站每周检查一遍，发现 问题及时维修。由工程技术部 门专业维修工 按相关维修规 程实施。1）无破损；2）无脱落；3）泄水通畅。1）确保围栏、挡土墙安 全使用；2）确保垃圾转运站正常 使用。围栏11公共智 能化系 统摄像监控系统1）每天对摄像系统 监视器，控制器，摄 像头等的外观及控 制性能检查一遍；2）每天对巡更系统 读卡机外观安装联 接及性能进行检查 一遍；3）每天对车辆系统 IC卡读卡器外观性 能闸杆的外观运行 情况检查一遍；4）各系统电脑外观，

30、 运行情况，传输线， 传输性能，软件及数 据的运行情况等检 查一遍。由工程技术部 门按相关维修 保养规程实施。智能化系统维护 保养标准。1）系统性能良好，正常 运行；2）设施完好，整洁有序， 无破损。巡更系统车辆管理系统智能控制中心12管理及 商业用 房管理用房每周检查一遍由工程技术部 门按相关维修 保养规程实施。1）相应建筑部分 维修保养规程；2）相应电气、设 备维修保养规程。1）正常安全使用；2）各项设施、设备完好；3）无改建。二）公共设施定期维护计划及实施方案序 号类别项目定期维修计划方案标准设施效果1区内 道路砼路面1）进住装修期及中 高层、高层施工期杜 绝车辆挤压人行道 及道牙，严禁

31、在路面 上拌制砼或砂架污 染路面。2）每年对 局部损坏严重，修补 多次的路面、道牙、 人行道板进行翻新。3）路面翻新面积应 控制在1%。每年内， 其它控制在5%。每年 内，逐年递增10%。1）由工程督查 加强装修督查， 严禁中高层施 工车辆进入区 内道路；2）翻新工作由 工程技术部门 自行组织专业 维修工或委托 有关施工单位 实施。1）屋村道路使用 管理规定；2）路面施工质量 标准；3）人行道铺设技 术标准。1）减少不必要的路面受 污损和破坏；2）使局部损坏严重路面 通过翻新延长寿命，从而 使整个道路保持均衡使 用功能。人行道缓路径2室 外道路灯1）灯杆每年维护一 次；1）由工程技术 部门按相

32、关作1）线路无老化；2）照明设施清洁1）实施良好的灯具外观；2）照明系统正常有效启庭院灯照 明咼杆灯2）每月清洁灯具一 次；3）每季检修线路一 遍。业规程维护；2）对于破损灯 具及老化线路 进行更换。完好；3）灯具施工技术 标准。用；3）照明设施线路完好率 达99%以上。投光灯其他照明灯序号类别项目定期维修计划方案标准设施效果3沟渠池井雨水口1）化粪池每半年清 理一次；2）井盖板每 年刷一次漆，防止锈 蚀；3）每季清理井 内杂物一次；4）每 年全面维修完善一 次。由工程技术部 门专业维修工 按作业规程实 施维修。1）化粪池清理作 业规程；2）井盖刷防锈漆 作业规程；3）井内无沉积物。1）化粪池

33、内无沉积物， 出口畅顺；2）井盖正常使用，密合；3）流水通畅。雨水井污水井化粪池阀门井4园林 绿地绿化1）春夏季各补换3%o 6%o绿地一次，树 木补种春夏各一次， 每次3%； 2）花木每半 月修剪一次；3）草坪 每月修剪一次；4）乔 木每月修剪一次；5） 循环水每周更换一 次;6）每周清洁园林 小品，雕塑一次；7） 根据病虫害发生规 律，每年进行三次大 消杀和四次日常消 杀.1）由环境管理 部按照相应作 业规程实施；2）自第10年起 按10%更换绿地 草坪。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿化丛丛，树木青青， 剪切整齐；2）雕塑、小品完整清洁。雕塑小品、水池花池5文娱 场所居民会所会

34、所内墙二年粉刷 一次，其他每年维护 一次，设备设施线路 检修及其建筑部分 维护修理。由工程技术部 按相关作业规 程和施工规范 实施。1）有关建筑部分 按修缮质量标准；2）有关电气、机 械、设备维护标 准。1）各类文娱场所能正常 有效使用；2）场所内设 施、设备等能发挥正常运 转，环境设施完好。社区活动中心6停车场 （含冋 层）地面停车场1）每年对车场侧局 部道牙损坏多次修 补进行更新一次；2）对因施工质量问 题造成的局部沉陷 损坏，5年翻新一次， 翻新量应控制在 5%。1）由工程技术 部组织实施或 委托相关施工 单位；2）维护费用逐 年递增10%。1）砼路面施工质 量标准；2）停车场地面施 工

35、技术标准。1）停车场地面均衡，有 效发挥功用；2）使局部 损坏严重通过翻新延长 其使用寿命；3）场地平 整，无积水。室内停车场7消防设 施及排 水管网排水管1）消防栓及水泵接 合器每半年油漆一 次；2）消防栓每半年排 一次水，检修一次。由工程技术部 组织实施。1）开启灵活；2）不渗漏。1）正常有效使用；2）外观完好。室外消防栓水泵结合器8公用标 志设施标识牌1）每月清洁标志一 次；2）每半年对标 志安放基础稳固情 况进行检查维护；3） 每半年对标识进行 维护一次。1）由工程技术 部负责实施；2）每15年更换 一次。住宅区标识、警示 牌制作安装及管 理规定。1）标志清洁美观；2）安放稳固；3）标

36、示清晰警示牌9连廊及自 行车房连廊1）每二年全面维 护一次；2）每年全面维护 护栏一次；3）每半年检修一次 照明线路。由工程技术部 按相关作业规 程实施。1）有关建筑分部 修缮质量标准；2）有关电气维护 标准。1）安全正常使用；2）美观完好。自行车房10其他公 共设施垃圾转运站用 三合一垃圾集 中站1）每年全面维护 一遍；2）每季度检查挡土由工程技术部 按相关作业规 程实施。1）挡土墙维护标 准；2）围栏维护标准。1）设施安全正常使用；2）美观完好。围栏墙顶排水沟通畅情 况；3）每季度检查一次 泄水孔疏通情况。挡土墙序 号类别项目日常维修计划方案标准设施效果11公共智 能化系 统摄像监控系统对

37、各系统的设施，设 备性能及连接运行 与运输，显示情况进 行月检、季检和年 检。1）由工程技术 部按相应维护 保养规程实施；2）本系统设备 每20年更换一 次。智能化系统维护 保养标准。1）系统良好运行；2）设施、设备及传输线路 完好；3）软件及数据完好正确保 存。巡更系统车辆管理系统智能控制中心12管理及 商业用 房管理用房1）每月检修一次设 施、设备；2）每半 年检查一次电气线 路；3）每二年内维 护粉刷一次；4）每 年对其他建筑部分 维护一次。由工程技术部 按相应维护保 养规程实施。1）相应建筑部分 维修保养规程；2）相应电气设备 维修保养规程。1）整洁、安全、正常使用；2）设施、设备完好

38、。商业用户公用设施日常维修组周期、计划和公用设施日常检查表年限（年）1234567891011121314151617181920房屋 承重 结构 部位基础屋面梁、柱墙体抗震 结构 部位构造柱构造梁墙房屋本体部位电梯消防O外墙面楼梯间公共通道门厅公共墙面本体上下水主 管道O智能系统水电气设备一般项目说明：i.大修 中修 更换0房屋本体养护计划2根据深圳市房屋本体维修基金测算标准及有序号1011养护项目内墙面外墙面楼梯自行车房门厅供电设施供水设施其他设施消防系统智能系统电梯名称涂料涂料条砖马赛克清洗涂料大理石涂料涂料预算费用（M2元）计划完成情况计划完成时间每年检修1次，日查1次每年检修1次，日

39、查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修1次，日查1次每年检修2次，日查1次每年检修2次，日查1次每年检修1次，日查1次每年1月份完成每年3月份完成每年3月份完成每年3月份完成每年4月份完成每年4月份完成每年4月份完成每年5月份完成每年5月份完成每年3-4月份完每年6月份完成每年7月份完成每年3-4,9-10月完每年3-4,9-10月完每年12月份完成单位：负责人：年房屋本体部分日常检查表名称编号地址检查人负责人检杳时间检查

40、项目检查结果完好基本完 好一般损坏严重损坏自然损坏人1A.基础B.承重部件C.承重墙2A.屋面B.隔热层C.接地面3A.内墙角4A门B.楼梯护栏检测方法整体建筑质量评定直观法口刺探法口仪器检测法口计算法口完好口基本完好口一般损坏口严重损坏口公用设施日常维修组周期、计划和公用设施日常检查表年限（年） 公用 设施重大 维修工程项目123456789101112131415161718192021机电设备及场 所（地）消防O空调电梯供电设备供水设备智能监控通讯系统O区内道路路灯沟、梁、井池园林绿化小品导示牌O地下排水排污房屋公用设施日常养护计划序号项目计划完成情况计划完成时间1机电设备及场所（地）每

41、年检修1次，日查1次每年3月份完成2消防每年检修2次，日查1次每年4、10月份完成3空调每年检修1次，日查1次每年4月份完成4电梯每年检修2次，日查1次每年3、9月份完成5供电设备每年检修1次，日查1次每年12月份完成6供水设备每年检修1次，日查1次每年10月份完成7智能监控每年检修1次，日查1次每年7月份完成8通讯系统每年检修1次，日查1次每年3月份完成9区内道路每年检修1次，日查1次每年1月份完成10路灯每年检修2次，日查1次每年2、8月份完成11沟、渠、池、井每年检修1次，日查1次每年3月份完成12园林绿化小品每年检修1次，日查1次每年3月份完成13上下水主管道每年检修2次，日查1次每年

42、4、10月完成14导示牌每年检修1次，日查1次每年10月完成15娱乐场所每年检修1次，日查1次每年12月份完成16其它单位：负责人：年公用设施日常检查表名称编号地址检查人负责人检杳时间检查项目检查结果完好基本完 好一般损坏严重损坏自然损坏人1机电设备及场所（地）2消防3空调4电梯5供电6供水7智能8通讯9区内道路、路灯10园林绿化小品11沟渠池井、上下水主管道月份项目一月二月三月四月五月六月七月八月消防水泵消防阀门及管道各消火栓箱温、烟感报警系统防盗对讲、住户安防系统防排烟系统小区巡更系统通道指示及应急照明供电设施年度检修保养计划年度:月份项目一月二月三月四月五月六月七月八月变压器低压柜电气竖井业主（客户）电源箱室外照明水泵电机及控制柜风机电机及控制柜发电机组说明: 计划安排批准:拟制:水暖设施年度检修保养计划月份项目、一月二月三月四月五月六月七月八月水泵检修水池、水箱清洗化粪池清掏风机检修保养冷却塔保养主要阀门保养冷却塔控制柜保养空调柜机保养分体机保养说明: 计划安排 批准: 拟制25