商业管理房产技术条件

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1、商业管理房产技术条件目录、 商业步行街建造标准 .41、商铺的建造标准42、公共通道的建造标准63、洗手间的配置及建造标准74、服务台的设置及建造标准85、员工休息室的配置及建造标准86、 室内景观设置及建造标准97、 背景音乐和消防广播系统的设置及安装标准9二、商业广场配套设施建造标准.111、停车场建造标准112、设备房建造标准133、垃圾房配置及建造标准174、仓库建造配置及建造标准195、各系统功能配置及技术标准206、各系统计量配置及技术标准257、高空维修及保洁辅助设施的配置标准298、室内外促销活动及多种经营需要提供的基础技术条件29三、商业管理用房建造标准.30四、其他商业元素

2、设计及建造标准1、商户店招设置需提供的基础技术条件.2、我司店招的设置要求及安装标准3、商业照明设置及技术标准4、广告位的设置及安装标准5、商业广场主入口建造标准6、外广场商业设施的建造标准7、导视系统的设置、制作及安装标准.34343536373839一、商业步行街建造标准1、商铺的建造标准序号项目名称房产技术条件备注1零售类商铺面积商铺面积为100 m2以下，深度小于12m临街商铺的临街墙面采用玻璃设计，步 行街商铺不对外开门地面地面采用防滑地砖铺设天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆隔墙轻钢龙骨双面石膏板封面，封板高度至顶板。刮大白，刷乳胶漆（消防分区隔墙除外）空调配置中央空调，风机

3、盘管、温度控制开关，满足室内温度夏季不高于26度，冬季不低于18度的技术要 求，相对湿度不大于65%。强、弱电采用IC卡预付费电度表，集中安装，商铺内配置电源控制箱、电源插座、弱电信息面板消防应满足国家最新颁布消防规范、法规的规定2餐饮类商铺面积商铺面积为单间100 m?左右，相邻同类餐饮铺的间隔墙不宜安装有消防设备或不可拆的剪力墙，上下联 通的同类餐饮铺应预留增设楼梯的位置。地面地面采用防滑地砖铺设隔墙轻制砖砌到顶板，防止油烟串味，照明预留电源接线箱。灯具商户自行设计安装。空调采用中央空调系统，温度应达到夏季不高于26度，冬季不低于18度，相对湿度不大于65%。排烟采用强制机械排烟，设置油烟

4、过滤装置及专用的排烟管井给排水商铺分给水管径不小于40mm。厨房排水管道选用铸铁排水管；卫生间采用UPVC排水管，两类水管应 分别设置，至室外隔油池和化粪池，室外排水管采用抗压性强的管道，如：钢筋混凝土管、铸铁管。燃气管道煤气应安装到商户户内，计量表安装完毕，达到燃气费用单独计量的要求；配备燃气泄漏报警装置2餐饮类商铺防水包括以下区域作整体防水：卫生间、杂货区、冷库、空调机房、压缩机房及员工餐厅。地面防水在墙面 的翻起高度不小于600mm （充分考虑做排水地沟的高度）。材料选用国家环保部门许可使用的刚性和柔性 防水材料。如毛皮交房则可考虑不做防水。部分商业广场由于防水问题造成渗漏， 引起商户投

5、诉，引发一系列的运营管理 纠纷隔油池需设置污水井、隔油池、降温池，每间商铺内设置杂物过滤箱部分商业广场在设计污水井、隔油池没 有考虑检修空间及过滤装置，排污泵没 有绞刀，造成排污管线堵塞垃圾房同综合垃圾房共用商业广场在招商中由于没有设计餐饮 垃圾房，对餐饮户的招商工作产生影响消防应满足国家最新颁布消防规范、法规的规定3服务类商铺面积商铺面积为100 m2以下，深度小于12m临街商铺的临街墙面采用玻璃设计，步 行街商铺不对外开门地面地面用防滑地砖铺设天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆隔墙轻钢龙骨双面石膏板封面，刮大白，刷乳胶漆（消防分区隔墙除外）空调配置中央空调设施风机盘管、温度控制开关，

6、室内温度夏季不高于26度，冬季不低于18度的技术要求， 相对湿度不大于65%。强、弱电采用IC卡预付费电度表集中安装、商铺内配置电源控制箱、电源插座、弱电信息面板，根据商户实际需 求设计用电容量给排水商铺给水管径不小于40mm。排水管需选用柔性接口排水铸铁管消防应满足国家最新颁布消防规范、法规的规定2、公共通道的建造标准序号项目名称房产技术条件备注1顾客通道位置1、与主力店之间保留一个与柱距等宽的出入口，并设置防盗卷帘2、在步行街超市入口做人流缓冲区设计，2层及以上的廊桥不宜过密，间隔30-50m 个3、步行街内，在主出入口的宽度设计时，至少有一个入口开门宽度能够满足多种经营的车辆进出步行街中

7、庭地面商场内顾客通道地面：主通道采用档次较高的耐磨易清洁的防滑石材或地砖，如：进口人造石（人造岗石），抛光 砖等，次通道采用档次较高的耐磨易清洁的防滑地砖。天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆墙面刮大白，刷乳胶漆立柱面高级天然石材、定型铝板或铝塑板装饰照明采用冷色调节能型筒灯、日光灯、LED灯、霓虹灯、TS灯作为光源，并分路、分区域、分类型进行控制空调配置中央空调末端设施、，满足室内温度达到夏季不高于26度，冬季不低于18度的技术要求强、弱电每隔两个柱距配置一处五孔墙壁插座及弱电信息点，每间隔四个柱距设置三相四线制电源配电箱，容量不小于30kw ；在公共区域安装的强电柜、配电箱需安装保护隔

8、断，防止顾客发生触电事故2员工通道位置应具备贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场的功能，出入口可直接通往建筑体外地面采用一般耐磨易清洁的防滑地砖天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆墙面刮大白，刷乳胶漆照明采用节能型筒灯、日光灯、LED灯、霓虹灯、TS灯作为光源，并分路、分区域、分类型进行控制3货物通道位置通道宽度不小于2.5m，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相连通地面采用抗压耐磨地坪或抗压防滑地砖。天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆墙面刮大白，刷乳胶漆照明采用节能型筒灯4垃圾通道位置通道宽度不小于2.5m，应设计位于餐饮商户仓库、厨房后仓附近，同货运电梯相连通，直接运

9、送至地下室垃圾房； 具体位置以平面布置图进行确认地面采用防滑地砖，通道两侧设置排水明沟宽200mm，其标高略低于主通道防水地面、排水沟防水墙面的翻起高度不小于500mm。材料需为国家环保部门许可使用的产品天花轻钢龙骨石膏板吊顶，刮大白，刷乳胶漆墙面铺设釉面砖，高度2.5米照明采用冷色调节能型筒灯3、洗手间的配置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注不同 业态 配比 面积1、餐饮区域单独设置卫生间2、根据区域经营面积设计蹲位数，每处卫生间设立独立的用水计量水表，每处卫生间蹲位：男厕不少于3个；女厕不少于 6个；男卫生间小便池不少于3；公用洗手盆不少于3个。3、数量根据商业广场业态规划具体位置及数

10、量以平面布置图进行确认部分商业广场步行街、员工休息 区、餐饮区域没有设计足够的卫 生间造成商户投诉，影响管理费 的收取地面地面和墙面（500mm）作刚性和柔性防水，采用铺设防滑地砖墙面铺设墙砖，高度到顶。吊顶根据设计风格选定。隔断采用厚度12 mm高密度饰面板，高度2000-2010mm，深度不小于1200mm，门安装带自动回归功能铰链，锁具具有显示及紧 急开锁功能，安装金属衣帽钩。洗手台设置洗手盆位置应设置在洗手间入口处，每5个小便池配置2-3个洗手盆，选用陶瓷洗手盆，采用感应式或压力式延时阀；洗手 台采用天然硬质理石，颜色为黑色小便池设计配备自动感应式冲洗阀，并配备一具残疾人专用大、小便池

11、擦手纸的设计擦手纸盒应安装在洗手台两侧，下方安放废纸篓红外感应干手器红外感应干手器应安装在洗手台两侧，下方安放接水盘或吸水毯大便器的设计蹲便器应采用防溅尿式，配备脚踏压力式冲洗阀排风系统配备机械排风设施门的设计采用内外双向开启，安装位置应避免人眼直视看到洗手间内部4、服务台的设置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注设置1、当步行街公共通道长度大于30米且中间有扶梯，可设计在一楼扶梯下面2、当通向中庭的公共走道不长时，可将服务台设计在副通道四分之一处的位置3、当中心公共过道较长时，每超过200米，增加一个服务台4、服务台配置电脑1台、远程广播台一个、服务电话2台，广场服务信息查询电脑一部1及相

12、关电源制作标准1、高度1500mm，宽80mm，长度根据所在位置确定2、服务台选用实木夹心板，外包铝塑板，台面选用20mm以上厚度的深色石材制作3、设置形象墙5、员工休息室的配置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注1位置设置在地下一层靠近员工专用通道附近2面积不小于60 m2，约为步行街建筑面积的0.5%3层高净高不低于2.6m4强电配置三相四线制电源，容量不小于15kw用于员工饮水机5给排水配备两个洗手盆，并安装饮水机给排水管道6地面采用防滑地砖7墙面刮大白，刷乳胶漆8天花刮大白，刷乳胶漆9空调采用中央空调系统或安装分体空调。10通风配备机械和自然排风设施6、室内景观设置及建造标准序号项目

13、名称房产技术条件备注1设置小品在电扶梯和楼道空旷地，以及通道交错口设置指示、风景和艺术小品（不锈钢、铜或有机玻璃等其它树脂材料制作）景观造型1、要求可移动性2、米用人工仿真制品3、花坛周边做休闲椅休息椅石材、木制或不锈钢制品，设计时菱角采用圆角过渡，避免尖角伤害儿童。栏杆设计材料选用不会生锈、强度高、易保洁的材质2标准木材、树脂制作1、木结构小品及木制作部分，要求做工精细，不得出现毛刺、裂纹等瑕疵，各连接节点要求安全、坚固、可靠、不易变形2、设计木材全部选用仿木，并做好防腐、防虫、防变形处理后，现场安装3、木材油漆采用户外木器专用透明涂料，不起翘、不剥落、防水、防潮、防霉金属品制作1、要求做工

14、精细，不得出现毛刺，各连接节点要求坚固、可靠、不易变形2、油漆光亮均匀，不脱落3、凡涉及钢结构、栏杆等工程，除说明特殊性外，均采用焊接，焊接部分须满焊。焊点要求打磨平整，不允许有气孔、毛 刺和裂纹，并须做防锈处理（防锈漆两层，不锈钢构件除外）7、背景音乐和消防广播系统的设置及安装标准序号项目名称房产技术条件备注1背景音乐及消防 广播主机背景音乐广播系统与消防广播系统可共用一套装置，当发生火灾时可以进行强切，安装在中央控制室。控制系统安装在中央控制室，商场服务台安装远程遥控话筒，实现播音和音乐间的自由切换。2技术标准1、传输方式：采用定压式音频传输方式，选用高压120V传输到各处的终端2、传输出

15、电压：国际标准为70V、100V、120V三档规格，建议选用120V传输。3、传输导线：平面传输导线一般采用1.0Mm?的屏蔽导线，垂直传输导线一般采用1.5Mm?的屏蔽导线4、平均声压级：背景音乐声级=6070dB ；公共广播声级=6575dB ；紧急广播声级=8894dB5、声场均匀度：声压级均匀，变化范围在8dB左右；频率声响范围：150 - 15 K(Hz)6、灵敏度： 90 dB；失真度： 8 %7、扬声器布置：步行街扬声器的布距为46米。二、商业广场配套设施建造标准1、停车场建造标准序号项目名称房产技术条件备注1交通标线设计标准1、 双向车行道中心线为黄色虚线，单向车行道中心线为白

16、色虚线，线宽为150mm,线长200 mm,间隔200 mm， 机动车与人行道采用白色实线进行分界，线宽为150 mm,人行道宽度为900-1200 mm2、交叉路口人行道横线采用斑马线式，线宽为400mm,间隔400 mm,线长1500 mm,颜色为白色3、为保证行车安全，车库出入口坡道两侧分别每隔2. 0m安装一个反光道钉4、导向箭头长3000 mm,颜色为白色5、车库停车位线宽100 mm,颜色为白色6、材料选择：表面材料采用冷涂施工，面撒反光珠导视系统1、停车场导视系统采用内置灯光式标志或采用LED灯2、结合车位设置可变信息标志3、标志板采用不易变形的材料，便面部分采用镂空设计，镂空部

17、分采用白色或红色反衬，要求镂空反衬部分材 料应具备一定的反光性能4、 停车场出入口坡道标志采用4700X1000X200mm,标志长度也可根据出入口宽度进行调整；主要通道标志采 用 3000X400X200mm； 般通道采用 2500X400X200mm5、停车场车位信息标志板“空”或“慢”标示应具备由停车场收费系统进行自动控制或手动控制商业广场停车场出入口没有设置 明显的引导标志，不利于开业后的 运营管理其他配备停车位防撞板采用定型产品1100X100X12 mm,外贴黄黑相间经济反光膜,设置于车位立柱边角，距离地面100 mm； 车位挡车条采用直径D=75 mm,长200 mm外观黄黑相间

18、，定型产品部分商场防撞板安装不规范，导致 顾客投诉出入口设置停车场每300个车位设置一处双向两车道出入口，位置应便于与城市主交通干道贯通，并便于停车场车辆疏导的 位置。车道坡度应小于25度，车道地面应做防滑处理；在室外停车场出入口两侧的人行横道设置警示标志或隔 离墩，保障行车安全。部风商场出入口位置远离城市交 通干道，坡道坡度较大，不利于车 辆引导及行车安全地面地坪漆为满足停车场地面抗磨、抗压的使用功能要求，停车场地面采用环氧砂浆地坪进行处理，厚度不少于4mm。 车道与人防结合处应设置可移动式坡道，用于车辆疏导，坡度小于10度，保证人防要求及车辆通行部分商场停车场地面泛砂严重，油 漆脱落，影响

19、商场整体形象照明3W/m2，采用分区域、分线路、分行列交错控制方式（3-4路）。停车场照明灯具控制方式存在缺 陷，单路控制灯具数量较多，不利 于根据实际情况进行调节配套每2000 设置一处用于停车场清洗的供水点，配电容量1000W保洁设备电源停车场普遍没有配置供水点，造成 车场保洁工作滞后通风按规范配置快速防寒堆积门1、框架：防腐优质金属2、门帘：标准组件高强度聚乙烯涂层涤纶网带鱼流线型玻璃纤维加固组成，抗拉力80kn/m3、密封性能：底端装有加重隔气布，可与各种不平坦地面严密结合，横向有密封毛刷4、动力性能：能够承载大负荷，电动机功率1kw-2kw之间，可调高反射延时自动和手动循环与各种常用

20、保护装 置兼容，可按钮控制5、控制系统：按钮控制雷达，磁性线圈，磁力感应不小于0.8m6、基本配置：手动按钮，红外线安保，安全气囊适于黄河以北地区安装使用2道闸入口位置应设置在车道坡道入口处或坡道底端的水平位置，具体位置以平面布置图进行确认3道闸出口位置应设置在车道坡道出口处或坡道上端的水平位置，具体位置以平面布置图进行确认4收费亭位置1、停车场出入口及楼层出入口处水平位置2、中间收费亭应位于相对独立的楼层和空间3、以平面布置图进行确认部分商业广场停车场收费亭设置 在坡道口，产生溜车现象，容易发 生事故5收费亭面积收费亭设计面积：2000X2000mm，高2500mm，安装分体空调6收费软件技

21、术标准功能配备:应具备停车收费、已停车数量统计、空余车位统计、停车场区域信息显示板“空”与“满”的自动调节 等功能停车场边缘区域停车密度不一7供、配电停车场收费系统供电系统应具备双路供电或配备收费系统备用电源，防止因停电发生数据丢失事件8收费亭温度控制温度应保持在冬季高于16度，夏季低于26度。2、设备房建造标准序号项目名称房产技术条件备注1高 低 压 配 电 房位置地下一层或地下二层（原则按配备电缆最短位置），具体位置以平面布置图进行确认防水电缆沟地面和墙面作刚性和柔性防水，材料需为国家环保部门允许产品电缆沟电缆沟地面应高于同层地面50mm，最好采用混凝土浇注，并符合电力公司规范要求，并采用

22、防火泥将电缆穿线口进行封堵地面采用防滑地砖天花刮大白，刷乳胶漆墙面刮大白，刷乳胶漆通风干燥应配置强制送风和消防排烟排风两用装置。排风量根据规范要求设计温、湿度温度应控制在40度以下，湿度控制在55%以下，在配电容量5000KVA以上应配置独立的空调设施；建设初期配备除湿器，1台 /100 m2 （除湿量90升/小时）部分商业广场出现高 湿度现象防尘送风机设置防尘过滤装置，功能机房应设置办公及值班室，位置在机房入口处，并可监控设备运行状态，面积不小于10 m?,值班室配备独立分体空调；高低压配 电柜周边铺设5mm厚高压绝缘垫；各处入口处配置防鼠板，长度与门框相等，高度500mm消防需求设置烟感探

23、测器和消防排烟设施，并配置干粉灭火器，并符合当地电力公司及消防部门的规范要求2配 电 井地面压光水泥地面，刷地坪漆。天花刮大白，刷乳胶漆墙面刮大白，刷乳胶漆消防要求设置烟感探测器和消防排烟设施，并配置干粉灭火器，并采用防火泥将电缆穿线口进行封堵。并符合当地电力公司及消防部门的 规范要求3空调主防水房顶作特殊防水处理，防止上层漏水至配电箱和电机上电缆沟全部采用架空桥架铺设电缆和电排机房地面采用防滑地砖墙面刮大白，刷乳胶漆天花刮大白，刷乳胶漆通风干燥应配置强制送风和消防排烟排风两用装置温度应控制在40度以下，专用配电房要求配备送风制冷空调防尘送风机设置防尘过滤装置功能机房应设置值班室，位置在机房入

24、口处，并可监控设备运行状态，面积不小于10 m?；值班室配备独立分体空调。消防需求设置烟感探测器和消防排烟设施，如用管道燃气需安装漏气报警设备，并配置干粉灭火器，符合当地职能单位及消防部门的规范4楼 层 空 调 风 机 房防水地面作刚性和柔性防水，材料需为国家环保部门允许产品电缆布线全部采用架空桥架铺设电缆，消防及应急回路的电缆均应采用耐火电缆，其余为阻燃电缆；桥架为冷轧钢板，托盘桥架，静电喷 涂地面地坪漆为满足地面抗磨、抗压的使用功能要求，地面采用环氧砂浆地坪进行处理，厚度为2mm为达到防尘需求墙面刮大白，刷乳胶漆天花刮大白，刷乳胶漆消防需求设置烟感探测器，并配置干粉灭火器，符合当地职能单位

25、及消防部门的规范5锅炉房（直燃 机）防水地面和屋顶需作柔性防水，材料需为国家环保部门允许产品电缆布线全部采用架空桥架铺设电缆，消防及应急回路的电缆均应采用耐火电缆，其余为阻燃电缆；桥架为冷轧钢板，托盘桥架，静电喷 涂地面采用防滑地砖墙面刮大白，刷乳胶漆通风应配置强制送风和消防排烟排风两用装置温度室温摄氏40度以下功能机房应设置具有隔热功能的值班室，位置在机房入口处，并可监控设备运行状态，面积不小于8m消防需求设置烟感探测器和消防排烟设施，管道气需安装漏气报警设备，干冰制动灭火设施；设置泄爆口，符合当地职能单位及消防部门 的规范6生活位置地下室最底层，具体位置以平面布置图进行确认防水水箱及排水沟

26、防水采用高密度混凝土浇注，需作柔性防水，材料需为国家环保部门允许产品和 消 防 水 泵 房电缆布线全部采用架空桥架铺设电缆，消防及应急回路的电缆均应采用耐火电缆，其余为阻燃电缆；桥架为冷轧钢板，托盘桥架，静电喷 涂地面采用防滑地砖墙面白色瓷砖贴到天花顶天花刮大白，刷乳胶漆排水明沟排水，地面排水地漏的管径不小于DN100；地沟盖为PVC复合材料宽度不小于200mm；水泵房需配备集水井，集水井排污 泵需一用一备，集水井盖板选用花纹钢板制作。温度常温防尘生活水箱应为不锈钢材质，箱体需密闭处理功能配备排风装置，以减少氯气和臭氧浓度消防需求配备消防报警装置7发 电 机 房位置要求在配套的低压配电房隔壁或

27、附近，具体位置以平面布置图进行确认防水需作柔性防水，材料需为国家环保部门允许产品电缆布线全部采用架空桥架铺设电缆，消防及应急回路的电缆均应采用耐火电缆，其余为阻燃电缆；桥架为冷轧钢板，托盘桥架，静电喷 涂地面需铺设防滑地砖墙面需进行防噪音处理天花需做隔音处理通风采用机械送风、排烟设施储油间配置独立储油间，安装防爆灯具，配备防爆机械排烟装置温度40度以下防尘送风机设置防尘过滤装置功能需安装大排量送风机，以满足发电机供氧需要，发电机具备停电自动启动功能，室内照明具有自动切换应急功能。消防需求安装烟感和温感以及气体自动灭火装置8位置一楼或地下一层，有独立的对外通道，具体位置以平面布置图进行确认防水防

28、水采用高密度混凝土浇注，需作柔性防水，材料需为国家环保部门允许产品消 防 监 控 中 央 控 制 室电缆沟采用地板桥架，全部采用架空桥架铺设电缆，消防及应急回路的电缆均应采用耐火电缆，其余为阻燃电缆；桥架为冷轧钢板，托 盘桥架，静电喷涂地面配备防静电地板墙面刮大白，刷乳胶漆天花铝扣板吊顶温、湿度独立柜式分体空调，同时有条件的加装中央空调，温度25度正负2,湿度不高于60%,防尘送风机设置防尘过滤装置功能配备独立蓄电池间，监控设备间与消防设备间共用一个房间，设备分别摆放，相对独立。消防需求配备烟感和温感报警设施，具备气体灭火装置9电 梯 机 房防水地下室底面和四周要求做刚性和柔性防水，屋面房顶和

29、踢脚线（500mm）要求做刚性和柔性防水商业广场普遍存在电 梯底坑防水不好、渗 水现象电缆布线采用地板桥架，全部采用架空或地面铺设桥架电缆，消防及应急回路的电缆均应采用耐火电缆，其余为阻燃电缆；桥架为冷轧钢 板，托盘桥架，静电喷涂地面防滑地砖墙面刮大白，刷乳胶漆天花刮大白，刷乳胶漆温度温度控制在40度以下，安装分体空调或北方地区需安装暖气片黄河以北地区适于冬季安装暖气片防尘机房密闭防尘处理，地面采用环氧砂浆地坪进行处理，厚度为2mm功能要求电梯应采用并联及群控功能，扶梯及自动坡道梯应采用光感变频控制开业的商业广场普遍 存在该缺陷，不利于 能源节约消防需求配备烟感和温感报警设施，配置二氧化碳灭火

30、器；紧急呼叫设备引至消控中心3、垃圾房配置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注1综 合 垃 圾 房位置设在地下停车场出入口，尽量靠近主通道标高最高区域，具体位置以 平面布置图进行确认如沃尔玛卸货区域，比较利于垃圾运送车辆进出面积不小于120 m蔦分干、湿两个部分。与步行街商铺面积比220： 1或200： 1具体面积由管理公司根据商业业态情况提供层高净高不低于3.8m商业广场由于设置垃圾房净高不足，对设备安装造成 困难干垃圾房技术标准应配置三相四线制电源，容量满足选用设备使用，并符合其他相关技 术条件湿垃圾房技术标准应配置三相四线制电源，容量满足选用设备使用，湿垃圾房设喷淋及 冲洗装置，隔墙采

31、用砌砖实墙，并符合其他相关技术条件交通需求要求在主通道附近。房间内应设置装货平台上下水给水管直径40mm，下水明沟，盖板为铸铁材料地面采用防滑地砖墙面白色瓷砖贴到天花顶天花刮大白，刷乳胶漆通风配备机械和自然排风设施部分商业广场垃圾房没有安装通风设施，造成区域内 异味严重，顾客投诉排污垃圾房内应设置一处具有过滤、沉淀功能的污水井，配备带绞刀排污 泵，一用一备压缩设备配备散装垃圾压缩设备部分商业广场垃圾房没有安装压缩设施，造成垃圾运 送车次增多，成本增加消毒设备紫外线杀蚊消毒灯和纯紫外线杀毒灯。每40 m2各一盏。40W/每盏2百货垃圾房 餐饮垃圾房 超市垃圾房位置根据商户要求或合同条款约定设置，

32、具体位置以平面布置图进行确认面积不小于60 m?，分干、湿两个部分层高净高不低于3.8m建材垃圾房交通需求要求在主通道附近。有装运平台上下水给水直径40mm，下水明沟。湿垃圾房设喷淋冲洗装置地面：采用防滑地砖墙面白色瓷砖贴到天花顶天花刮大白，刷乳胶漆通风配备机械和自然排风设施消毒设备紫外线杀蚊消毒灯和纯紫外线杀毒灯。每40各一盏。40W/每盏3危 险 品 垃 圾 房位置具体位置以平面布置图进行确认面积不小于30 m2层高净高3.8m交通需求在地下室较偏避的地方功能需求配置防爆灯、防潮灯及泄爆口地面：采用防滑地砖墙面白色瓷砖贴到天花顶天花刮大白，刷乳胶漆通风有可燃气体报警装置和自动强制排风系统消

33、毒设备紫外线杀蚊消毒灯和纯紫外线杀毒灯。每40各一盏。40W/每盏4、仓库建造配置及建造标准序号项目名称房产技术条件备注1商 户 用 仓 库位置在地下室分段设置仓库，靠近商户经营区域，便于商户存储货物，具体位置以平面布置图进行确认面积1040 m7个，设置数量根据业态配比确定通风安装一台100W排气扇地面采用防滑地砖墙面刮大白，刷乳胶漆天花刮大白，刷乳胶漆照明装40W日光灯一盏/10 m2防盗金属防盗门2危 险 品 仓 库面积15 25 m地面采用防滑地砖墙面刮大白，刷乳胶漆天花刮大白，刷乳胶漆通风安装进排气管道和防爆强制排风机照明安装防爆防尘灯1盏/4平房米。通道在安全通道附近防盗金属防火门

34、3物 业 自 用 仓 库面积150 m2左右，内分两间地面采用防滑地砖墙面刮大白，刷乳胶漆天花刮大白，刷乳胶漆通风在地下室需安装一台150W排气扇，配备除湿机两台照明40W吊顶日光灯防盗金属防盗门5、各系统功能配置及技术标准序号项目名称房产技术条件备注1空调 系 统冷冻泵和采 暖循环泵配备变频控制部分商业广场空调循环水系统 没有配置变频装置，不能根据 天气变化及温度变化及时调 节，造成能源浪费冷却塔1. 每个冷却塔供水管线配备电动阀门和电机关闭联动调节控制器、变频控制和温控器2. 物业管理公司负责管理的冷却塔补水，需安装水表计量空调末端应采用BA控制，在气温低于-3度的地区，应具有防冻功能部分

35、商业广场没有配置BA系 统，不利于设备运营管理热量表配备远端抄表设备补水设备1. 采用补水泵，北方地区可增加膨胀水箱，用于夏季制冷2. 补水管道需安装水表计量商业广场普遍存在空调系统用 水计量不完善的现象，造成开 业后管理公司能耗费用统计盲 点，不利于节能降耗工作的顺 利进行空调末端风 机房1、安装专用清洁用水管。属物业管理用房需安装水表计量。2、配置1000x500mm保养过滤网冲洗水池3、安装保养设备用单相220v电源插座。部分商业广场没有配置清洁用 设施，不利于设备清洗和管理吊顶空调末 端冷凝水排 水管1. 横管直径不小于40mm；2. 横管长度不易超过50m计量电表物业空调系统各用电设

36、备安装电度表计量2配 电 系 统高压配电1、高压系统：采用高压双回路或高压环网供电，采用真空断路器，两路馈线，进线柜及出线柜均安装避雷器，变压 器采用干式变压器。2、采用高供高计独立计量（按租赁合同约定）低压配电采用两路供电，联络柜进行联络，低压开关具备过流、速断等功能动力系统应采用节能、高效的动力设备，降低无功损耗，尽量选用变频设备，选型应与实际功率匹配合理。照明系统采用高效节能型电子镇流器荧光灯、金卤灯，经营区域照明按1/3照明、2/3照明、24小时应急照明和其他区域照明 划分备用电源采用柴油发电机组作为应急备用设施，须保证消防设备、应急照明、计算机系统、收费等系统不间断供电3弱电系统电视

37、监控电视监控系统功能：电视监控的画面显示能任意编程，自动或手动切换，在画面上有摄像机编号，摄像机的部位地址和时间、日期等 信息；采用计算机系统对闭路电视系统进行集中管理和控制，并考虑主控和分控灵活组合、管理和控制。采用模 拟矩阵与数字录像机相结合的方式。主要设备技术要求：系统各部分信噪比：摄像机部分应大于40DB，传输部分应大于50DB，显示部分应大于45DB1、摄像机安装选型：室外步行街和景观区，采用全球型防护罩（内置云台和解码器）需要单独安装不锈钢支架，具有防尘、防雨、 自动除湿等功能，摄像机安装高度距地面 3.5米以上，室外安装用彩色一体化变速球机和彩色半球摄像机对 中庭步行街进行全方位

38、监控；电梯轿厢内安装的摄像机选择彩色/黑白自动转换型，且具有超级宽动态的彩色 摄像机；中庭步行街采隐蔽性较好的彩色针孔摄像机（电梯随行电缆由弱电投标单位提供）；地下车库采用固 定摄像机和带云台彩色变焦摄像机2、摄像机技术参数：（1）摄像机：一般情况下室内选用彩色CCD摄像机，具有良好的背光补偿性能；有自动增益控制功能和自 动白平衡功能；较高清晰度（480TVL以上），最低照度小于1LUX；具有通用cs镜头接口；（停车场出入口可 以考虑高清晰度黑白摄像机，用于分辨车牌）（2）一体化变速球机：自动云台速度：1100/秒（取决于变焦位置）、预置目标速度：220/秒（最大速 度）、水平扫描范围：连续3

39、60、旋转垂直扫描范围：105、云台精确度：0.5、总变焦：不小于240倍、 光学变焦：不小于24倍；数字变焦：不小于10倍；云台和防护罩（云台要内置和内置解码器）：云台旋转角 度水平方向350度以上，垂直方向090度。云台旋转速度大于10度/秒3、数字硬盘录像机录像同时可监视并动态调整录像参数；大压缩比：视频每路60-80M/小时；压缩比可调，50-300M/小时；采用嵌入式操作系统，不占用系统中端，不影响系统其他功能具有良好的稳定性； 可接驳多个硬盘，形成硬盘矩阵，满足大容量录像需要；硬盘容量：满足15天24小时全天候长时间录像要求；视频输入格式：PAL/NTSC； 视频编码格式：MPEG

40、-1/MPEG-2/MPEG-4；视频分辨率768*576像素、384*288像素显示帧数：16路全实时共400帧；录像帧数：16路全实时共400帧；在系统软件上具有：图像检索、回放、预览等功能。4、视频矩阵主机系统设置1个主控键盘，可以单独控制指定区域内的摄像机，也可以调用任何一台摄像机到指定监视器，另外通过局 域网或矩阵直接通过相关接口连接，可以在相应场所设置分控，分控具有严格的使用安全授权；主控系统配置控制软 件，全部操作均能通过计算机直接完成，提供能指明该区域主要保安措施的平面分布图，在报警发生时能自动调出显 示与屏幕，并能记录报警信息，具有完善的计算机管理功能。5、显示部分每台数字硬

41、盘录像机配置一台21寸纯平监视器，另外控制台、监视器墙须是钢结构制作，矩阵主机的视频输出 按16+2台考虑设计(副监视器采用21寸纯平监视器，主监视器采用29寸纯平监视器)，用于重点部位的定点监 视和成组时序切换。彩色监视器水平分辨率大于等于500线6、系统供电系统采用主机房采用双电源加应急备用电源供应方式，末端由主机房分路统一供电。7、监控中心计算机(1)招标当年市场主流配置电脑(6) 通信接口：2 x RS232， PCI网卡插槽(7) 液晶显示器：19寸，防 盗 监 控1、系统功能系统(1) 可编程设防或撤防、具有防破坏功能(2) 该系统具有同公安110报警网络联网的功能(3) 报警方式

42、选用联网的报警方式，通过网络在保安控制中心得到警报显示，报警记录可以查询和打印(设 计时要有打印机)(4) 报警中心具有图形化的多媒体管理界面，直观显示监控区域的撤、布防状态和报警状态，通过声光报 警信号提醒值班人员及时处理警情(5) 值班员和管理人员通过密码实现分级管理，保证系统的高可靠性，报警数据要有备份措施(含硬件和 管理操作方法)2、设备技术要求：(1) 探头的选择：吊顶区域采用吸顶安装探测器，探头选择需要具有防宠物功能(2) 由控制中心统一进行防盗系统的撤防和布防操作，首层对外商铺夜间需要防盗报警系统保护，要求每 个探头可以单独撤防和布防(3) 报警主机采用多防区报警控制/通讯主机，

43、功能强大、可扩展、模块化的设计。(4 )多种布防方式；可保留事件记录档案3、控制计算机招标当年市场主流配置电脑通信接口：2 x RS232，PCI网卡插槽液晶显示器：17寸，电子1、系统功能软件启动口令保护、信息采集器登陆及巡更人员设置、信息钮等路及地点、事件设置、巡更班次设置、巡更路 线设置、查询功能、巡更情况总表、巡更实践表等，并可通过打印机将结果输出、巡更数据备份、恢复功能、 定期可将数据备份巡 更 系 统2、主要设备技术要求数据采集器采用压模金属、十分坚固、耐用，能保证内部电子设备受冲击或意外损伤；采集器具有内存，可一次 存储大量巡更记录，内置时钟能准确记录每次作业时间数据变送器与电脑

44、进行串口通讯，信息纽扣内设随机产生终身不可更改的唯一编码，并具有防水、防腐蚀功能， 因此能适用于室外恶劣环境信息纽扣采用体积小、重量轻，安装方便、采用不锈钢封装的产品，可以适用与较恶劣的室内外环境背 景 音 乐 广 播 音响1、传输方式：公共音响广播采用定压式音频传输方式，采用高压(120V )传输到各处的终端2、传输出电压：120V定压传输3、传输导线：根据末端负载设计。建议：平面传输导线不小于1.0M 的屏蔽导线，垂直传输导线不小于2M 的 屏蔽导线。4、平均声压级：背景音乐声级=6070dB ；公共广播声级=6575dB ；紧急广播声级=8894dB5、声场均匀度：声压级均匀，变化范围在

45、8dB左右；频率声响范围：100 - 16K(Hz)6、灵敏度： 90 dB；失真度： 8 %7、扬声器布置：背景音乐及公共广播的场所扬声器的布距为68米，4消防系统消防设备均应符合国家消防安全法规，建议：每个商业单元设计一个无人值守的消防控制报警分机，和物业中央控制主机联控， 有利于将来保修与事故责任分清。根据已开业的商业广场消防设 施的运行情况，建议采用国际 品牌5燃气系统主力店用气与设备驳接需加装气体泄漏报警自动关气装置物业设备用每台用气设备另外加装计量表，需加漏气报警自动关气装置商户用气将燃气管道、计量表、泄漏报警器接入到商户6、各系统计量配置及技术标准序号项目名称房产技术条件备注1空

46、调 系 统物业 共用 制冷 系统用电计量1. 各制冷主机单独计量，以便统计能耗2. 冷却塔、冷却泵冷冻泵和循环泵各自安装用电计量3. 如有主力店独立使用的冷却塔、冷却泵冷冻泵和循环泵则分开计量4. 公共区域的末端空调设备独立计量5. 计量电度表全部采用高精度的电子计量表6. 计量电表所用电流互感器采用高精度互感器商业广场普遍存在空调系统用电计量 不完善的现象，造成开业后管理公司能 耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作 的顺利进行用水计量1. 冷去塔给水管单独安装水表2. 冷冻水补水单独安装水表计量3. 水表严格按照国标GB/T778.2-1996冷水水表安装要求进行安装商业广场普遍存在空调系统用

47、水计量 不完善的现象，造成开业后管理公司能 耗费用统计盲点，不利于节能降耗工作 的顺利进行用气（汽）计量每台用气（汽）设备安装一台计量表热量表1. 每一个分用户管道安装一台计量表2. 热量表配备远端抄表统计功能商业广场普遍存在空调系统热能量计 量不完善的现象，造成开业后管理公司 能耗费用统计盲点，不利于节能降耗工 作的顺利进行主力店独立使用系统安装市政计量收费表商业广场对主力店及次主力店空调系 统没有安装计量设备，对运管理及收费 工作造成困难2燃 气 系 统物业共用制冷系统每台用汽设备加装一台计量表作为内部能耗核算使用主力店由管道供气单位直接安装计量表收费租户由管道供气单位直接安装计量表收费3

48、照 明 系 统地下室停车场照明采用一般精度的电子电度表计量商业广场普遍存在用电计量不完善的 现象，造成开业后管理公司能耗费用统 计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进 行出租仓库和垃圾房采用IC卡预付费电子电度表计量内 场步行街公共照明采用一般精度的电子电度表计量商业广场普遍存在用电计量不完善的 现象，造成开业后管理公司能耗费用统 计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进 行租户（商户）计费电表采用IC卡预付费电子电度表计量主力店计费电表 （与物业共用一套 供电系统）采用精度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量按照商管公司的要求所有的 用电设备都要加装0.5S电度表，尤其是在低压配电柜

49、出线端，由于电流较大还需要加0.2S电 流互感器，这对通用的抽屉式配电柜生产加工要特殊要求，有一定的难度，在施工图设计时 要特别注意，以免造成不必要的损失。主力店用电量较大，变比大，因计量精 度和灵敏度不够，所以造成小电流时计 量不准和不计，给管理公司带来一定的 经济损失。外场庭院灯、草坪灯照 明分别分区域采用精度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量商业广场普遍存在用电计量不完善的 现象，造成开业后管理公司能耗费用统 计盲点，不利于节能降耗工作的顺利进 行广告灯箱照明分区域采用精度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量商业广场广告位普遍没有安装用电计 量，对广

50、告位的出租和运营管理及收费 工作造成困难.、立 面墙体泛光灯照明采用精度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量部分商业广场楼体泛光照明（主力店独 立使用的建筑体）没有安装用电计量， 造成管理公司收费困难墙体广告灯照明每块广告灯独立计量，采用精度0.5%的电子电度表计量商业广场广告位普遍没有安装用电计 量，对广告位的出租和运营管理及收费 工作造成困难建筑体轮廓灯26分楼体采用精度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量部分商业广场楼体泛光照明（主力店独 立使用的建筑体）没有安装用电计量， 造成管理公司收费困难4动 力 系 统消防动力在每个用户的低压配电柜出线端采用精

51、度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量空调共用部分在每个收费用户的低压配电柜出线端采用精度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量物业公司管理的主机、冷却塔、冷 却泵、冷冻泵、末端按用户单独计 量独立使用部分接入用户的用电计量系统里。可不装分表计量给排水在每个收费用户的低压配电柜出线端采用精度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量主力店动力在每个用户的低压配电柜出线端采用精度0.5%的电子电度表和精度0.2%计量用电流互感器计量5给 水 系 统主力店独立系统在由市政供水公司安装水表计费共用系统在市政水表后面室内主管部分加装一块水表，用于校对市政水

52、表，各主力店和物业用水分支水管安装 分表计量，采用0.2级水表步行街总水表在市政水表后面室内主管部分加装一块水表，用于校对市政水表。一、二层租 户每个分区部分安装一块总表，租户采用节水型高精度方滴水水表计量，0.2级以上公共区域每个用水区域（包括所有物业管理的卫生间）安装普通级计量水表其他公共区同上（包括停车场、垃圾房、屋顶保洁用水、物业用房和设备用水）广场所有水喉安装节水型高精度滴水水表计量，0.2级以上，配备防盗用水不锈钢箱。7、高空维修及保洁辅助设施的配置标准序号项目名称房产技术条件备注专业工具配备：升降平台1部，高度可同时满足室内维修和保洁房屋的最高点，以及可挂80%的室外广告画使用高

53、度蓬顶步行街设计为抗风力强的透光蓬顶，如楼层在3层以上，透光蓬顶处建议设计维修、保洁行车或专用维修行人道女儿墙1. 女儿墙上面的避雷带和楼体装饰灯带要预留保洁清洗墙面穿吊绳的位置2. 在屋顶预留系绳桩1. 外广场每隔50米设一个保洁用水点和配电箱，给水管40mm,配电箱2Kw，每个花坛设一个给水点，给水管 25mm保洁辅助设施2. 地下室停车场每隔50米设一个保洁用水点，给水管40mm3. 步行街每隔20米设计一个2KW电源插座4. 屋面女儿墙和玻璃蓬屋面安装保洁用水，每隔20米设置一处给水管16mm、220/380V电源8、室内外促销活动及多种经营需要提供的基础技术条件序号项目名称房产技术条

54、件备注1导示在入口和交叉口设计抗风力强、高大、明显的导示牌，采用强度高视觉效果好易清洁的材质，制作成固定式及可移动 式，内置LED灯或日光灯作为光源2多种经营供电1、在室外广场安装配电箱，小配电箱5Kw，中配电箱30Kw，大配电箱80lOOKw，配电箱采用不锈 钢制作，要求进行防水处理，具备漏电保护2、室内步行街每隔两个柱距配置一处五孔墙壁插座及弱电信息点，每间隔四个柱距设置三相四线制电源 配电箱，容量不小于30kw可供广告、促销活动和保洁使用给排水1、商户内预留厨房和卫生间的排水管道，管径根据订单而定，或根据面积确定2、给水025mm,安装单独的水表计量，排水050mm至排水沟三、商业管理用

55、房建造标准说明：商业管理用房的面积和其它技术参数可根据实际情况调整。项目结构面积暖通给排水强电照明弱电消防装潢层高承重柱距门厅3M38m400kg/m?按设计 规范不出现立柱30 m2吊顶分 体空调无五孔插座墙 插4个隔栅灯 节能型筒灯电话线 网线符合消防 规范形象墙、接待台、企业 文化宣传栏总经理办公室2. 8M3m400kg/m?按设计 规范不出现立柱18 m分体空 调无五孔插座墙 插4个，五 孔插座地插2个隔栅灯 节能型筒灯电话线 网线监控线符合消防 规范浅色地砖、白色乳胶漆 顶墙、石膏板吊顶、窗 套、门套副总经理 办公室2. 8M3m400kg/m?按设计 规范不出现立柱15 m2、4间分体空 调无五孔插座墙 插2个，五 孔插座地插2个隔栅灯 节能型筒灯电话线 网线监控线符合消防 规范浅色地砖、白色乳胶漆 顶墙、石膏板吊顶、窗 套、门套财务部 办公室2. 8M3m400kg/m?按设计 规范不出现立柱30 m分体空 调无五孔插座墙 插4个，五 孔插座地插2个隔栅灯电话线 网线监控报警 系统符合消防 规范防滑地砖、白色乳胶漆 顶墙、石膏板吊顶、窗 套、门套行政部、品 质部2. 8M3m400kg/m?按设计 规范不出现立柱30 m分体空 调无五孔插座墙 插4个，五 孔插座地插2个隔栅