团购网策划案1汇编(完整版)资料

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1、团购网策划案1汇编（完整版）资料(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）团购网策划案本策划案所提及的名词解析：消费者：通过网上团购的方式获得低价打折优惠产品或者服务的个人；商家：一般为目前在本地知名度不高却很有特色或者创意的小商户；Facebook ：是一个联系朋友的社交工具。大家可以通过它和朋友、同事、同学以及周围的人保持互动交流，分享无限上传的图片与转贴链接，更可以增进对朋友的了解。Twitter：是国外的一个社交网络及微博客服务的a网站,它利用无线网络,有线网络,通信技术,进行即时通讯,是微博客的典型应用.它允许用户将自己的最新动态和想法以短信息的形式发送给 和个性化网站群，而不仅

2、仅是发送给个人。微博：即微型博客，是 Web 3.0新兴起的一类开放互联网社交服务，国际上最知名的微博网站是 Twitter，目前 Twitter 的独立访问用户已达3200万。一、 创建内容：创建一个可以提供让消费者与商家互相找到对方，并迅速促成消费行为的团购性质的平台网站。然后为这个网站组建一个包含产品经理、前端工程师、研发工程师、销售代表、运营、编辑等等职能的运营团队。二、 商业模式：每天推出一单精品消费，包括餐厅、酒吧、KTV、SPA、美发店、电影票、旅游观光等，网友能够以低廉的价格进行团购并获得优惠券。每天团购一次，为消费者发现最值得信赖的商家、为消费者推荐一种优质的本地生活服务，让

3、消费者享受超低折扣的优质服务、发现最好玩，最新鲜的生活方式。给商家提供最大的收益是互联网的推广。三、 简要介绍：1. 网站性质：简单地说，团购网其实就是一个团购的中介网。2. 运营方式：团购网的运营方式也非常简单，网站本身充当了中介的作用。把有意购买低价打折物品的人们召集到一起组成一个团购队伍，当这个队伍的人数达到最低限度时，则可成功进行团购，享受最低价格购买商品。如果人数没有达到最低限度，则此次团购失败，客户将会获得全额退款，无须承担任何风险。团购网赚取的就是团购过程中的成交费。四、 成功案例1. 国外成功案例2021年12月份的时候，继Groupon （一个国外团购网）获得了3000万美金

4、的投资后，它的模仿者buywithme 获得了550万美金的创业投资，欧洲的第一个模仿者citydeal.de也获得了400万欧元的风险投资。在这里不是要报道国外资本市场的新闻，而是引发一个思考，是什么样的模式能够在充分竞争的海外电子商务市场获得资本如此热烈的追捧？1) 访问, 在Visit More Cities（访问更多城市）里可选择不同的城市，可以看到以下图片内容的页面。2) 当前选择的城市是Chicago（芝加哥），图片上正在销售的产品是 $12 for Two Pizzas at La Madia (两块“披萨”薄饼) ，有详细的餐馆特色和服务项目的介绍；售价是$12，可节省65%；

5、促销活动最低购买数量是250份；购买后的有效期到2010年8月14日，每个用户仅限购1次；3) 该次活动总计销售了5128份，销售额是61536美金；4) 点击Buy! （购买）按钮，一个很简单的购买页面，只需要直接输入数量，填写信用卡资料；5) 作个假设，商家给团购网的真实团购价格为10美金，那么12（商家给消费者的团购价格）-10（商家给团购网的真实价格）=2（团购网的毛利润），那么本次团购总毛利为5128*2=10256美金。功能如此简单的一个网站，确已获得了相当骄人的成绩。 Groupon创建于2021年11月份，第1个市场是Chicago芝加哥，不久之后开发了Boston波士顿和Ne

6、w York纽约； Groupon在2021年6月份，上线仅仅6个月时间就已经开始盈利了； 2021年的12月份的时候，他们雇用了126名员工，超过一半是销售人员。每一个星期左右拓展一个城市市场，截止到2021年拓展到了40多个城市； Groupon计划在2021年销售额达到1亿美金。雇佣了100多个员工，上市第2年就要计划完成1亿美金销售额。相对于很多B2C网站的员工数量、多年无盈利，这些都是一个奇迹。2. 国内成功案例2021年1月，校内网、饭否网创办人王兴及其团队开始开发美团网，2010年3月4日，王兴推出美团网。据王兴透露，现在美团网每日的点击量都有几万，而迄今为止推出的每一个团购都达

7、到了商家要求的最低团购人数，这也意味着，每一次团购都成功了。其中，3月23日，美团网以接近2折的价格推出某口腔诊所的洗牙套餐，诊所原本预期能带来十几个顾客，而实际的购买人数达到929人。4月2日，以3折出售的某酒吧游戏币，在推出不到1个小时就达到了最低团购人数。1) 当前选择的城市是北京，原价100元的五道口华联五层莱利电玩俱乐部游戏币50枚；售价是100元，可节省75%；团购价25元，购买后的有效期到2010年4月16日，每个用户仅限购1次；2) 该次活动总计2169人参加了团购，销售额是54225元，共节省162575元；3) 点击Buy!（购买）按钮，一个很简单的购买页面，只需要直接输入

8、数量，填写信用卡资料；4) 作个假设，商家给团购网的真实团购价格为15元，那么25（商家给消费者的团购价格）-15（商家给团购网的真实价格）=10（团购网的毛利润），那么本次团购总毛利为2169*10=21690元。五、 优势和机遇1. 卖服务和产品。团购网销售的产品以餐馆，酒店，美容，健身，SPA，高尔夫，音乐会等等服务产品为主。这些产品都不需要团购网参与物流配送发货给用户，每一次促销结束，只需要提供给顾客有效的电子凭证，并且把用户的名单发送给合作商家就可以了，无物流成本，这也是降低运营成本能够盈利的关键因素之一。2. 成功抓住用户心理。对买家而言，同样的商品当然是价格越便宜越好，而团购网提

9、供的价格几乎是最低的市场价，所以能够成功吸引客户的购买。还有更奇妙的是，当团购人数没有达到最低限度时，用户为了购买到自己想要的商品会主动邀请身边的朋友一起购买，以增加人数。这样，市场的主动性就发生了逆转，原来是卖家加大力度宣传商品以吸引客户，现在是客户自己把人带过来，而且是完全免介绍费的!3. 精品策略。只选择最适当的产品提供给用户，折扣在40%-90%不等，让每一次促销活动的产品，都让顾客获得最大的实惠。宁缺勿滥，对选择适当产品严格地把关。和通常的B2C网站对比，团购网都不像是一个销售网站，甚至并不是每天都会有产品在销售，某些日子你只能看到提醒你输入邮箱来获得活动提醒的页面。产品越多越好，充

10、分地满足长尾市场，相对于此类思维定式，少而精、宁缺勿滥，不仅是产品和服务上的精品，还是能够创造效益的精品。所以几乎每次的促销折扣产品都是大卖、特卖！Groupon也就大赚、特赚4. 收取高额的佣金。团购网为商家进行折扣促销后，要收取高达30%-50%的销售佣金，商家最终收到的甚至只有销售金额的5%-10%。如此之高的毛利，商家都愿意合作，关键的原因之一，还是在于所选择的产品： 那为什么卖家（商家）会同意给团购网最低市场价呢? 这是个问题，这就涉及到商品的成本了：1) 首先，我们都知道，现今市场上的很多商品的高价与生产成本并不成正比，而是宣传广告与运输存放等费用在作怪，其实很多时候，这些费用远比

11、商品的成本要高。当团购网直接向商家拿货时，就省去了中间的一大笔费用，所以卖家会同意给出最低的折扣。关于这个折扣，网上报道国外知名团购网站GroupOn最低能拿到12折的低价（指成交的团购单价），然后5折卖出，赚取其中35成的成交费作为佣金，可见利润还是相当丰厚。2) 其次，有些服务产品，基本上都属于在营运期间是要发生固定的基础费用，增加几个顾客，根本不需要额外的成本增加；比如假设一间电影院，它有100个座位，电影票价为100元/张。而散客销售只卖出了20张票，那么就还有80个座位是空的，那么必然导致浪费。但是这80个空位一般不能降价来卖给其它的散客消费者，这样会引来其它花100元购买电影票的人

12、的非议。而换一种方式，将这剩下的80个座位拿来团购，以团购价20-50元/张的给参加团购的消费者，那么对于电影院来说，也会愿意，因为反正座位空着也是空着。而通过团购方式的降价，又不会引致其它消费者的非议。反而可能吸引更多的人来参加团购。3) 然后，还有些服务产品，顾客需要预约，从而让商家能够在成本价格销售基础上，可以合理的安排服务时间，平衡日常运营期间的服务高峰期和低峰期。例如一间KTV（唱卡拉OK的场所），他们在白天和晚上、工作日和周末的客流量是相差非常大的，通过团购降价，将更多的客流吸引到非高峰时期去消费，对于KTV来说，也正是他们所乐意的。4) 最后，很多商家与团购网的合作就等于是在做市

13、场推广，如何能保证推广的效果呢？团购网或许是更好的选择，与其在其它的媒介上投入费用宣传（会有花钱了没达到宣传效果的风险）有不可预知的情况，可能有效果，也可能完全没效果。还不如通过团购网直接把顾客请到店里来。如果促销活动不能达到商家既定的购物数量（需要宣传的顾客最低数量），促销活动就会自动取消，商家没有任何的风险。若活动取消，团购网站相当于免费给商家打一次广告。5. 消费者先付款再消费商业模式。商家和团购网都对现金流有更充裕的掌控权。对于一个刚刚成立的网站来说，能够在短期之内实现快速回款，而不必为了累计客户而烧一段时间的钱，可以实现从第一个订单就可以开始产生毛利润，实在是一件很酷的事。这是当前流

14、行的C2C模式网站（如淘宝）所不可能实现的。注：淘宝网对于商家和消费者之间的交易不收取任何交易佣金，所以前期必然长期处于烧钱状态。淘宝网是通过长期烧钱，形成了消费者的网上消费观念、习惯、影响力，将巨大的客户群体圈住后，再通过其它增值服务进行收费的。6. 100%物流掌控。个人认为这是团购网站的一个大亮点，可以说颠覆了传统B2C与C2C的物流规则。一般我们购买商品都是由卖家负责物流，当然一般情况下团购网也要承担一定的物流费用。而团购网的物流方式是，客户付款后将收到一个唯一的团购网验证码，然后带着验证码到相应的城市的商家处购买，理论上可以节省快递的时间与费用，而且令人感觉心里更踏实。7. 社会化媒

15、体传播。团购网的团购模式的规则是如果达不到既定的购买数量，所有的参加购买的顾客，都无法获得产品，订单将会取消并退款。稀缺的精品，过了当次的购买机会，可能再也买不到如此优惠的产品了！这种模式的本身就会促使参加购买的顾客，去口口相传给身边的人来一起购买，还可以送给朋友作为礼物；服务产品本身也会促使顾客和亲人或者找一些好友一起去体验服务，比如，美食、健美课，听音乐，SPA、美容、电影、旅游观光等。除了模式本身的推动销售因素之外，为了获得足够多的顾客参加每一次的促销活动，团购网也需要进行广告宣传。与通常的B2C网站的差别点在于，除了老外网站强大的EDM推广之外，团购网仅在有限的城市仅仅只做有限的Adw

16、ord关键字投放（在google Adwords广告上主要做deal of the day，daily deals关键字，产品相关的关键字压根就不做！），它的宣传推广更重视社会化媒体Twitter，Facebook等传播的力量。六、 困难和挑战如上述，团购网所面临的困难：1. 最大的竞争对手或许并不是身边那些同类新型团购网站，而是新浪、开心网、腾讯、淘宝这类已经具有规模用户人数的超级平台；2. 会面临着同类新型团购网站的竞争；3. 会面临传统老式团购网站的竞争；4. 新型C2B电子商务模式的探路和摸索；面临上述困难和竞争对手的挑战，想要将网站做大做强，我们应该：1. 发挥本地化优势，迅速抢占市

17、场做大，给用户先入为主的概念，这是最大的关键；2. 走大城市战略路线，率先抢占广州、深圳、珠海、香港、上海等大城市市场，进而影响全国市场；3. 充分挖掘和迅速收集本地商家的促销和推广的需求，形成网站在行业的影响力，进而培养消费者的团购消费习惯；4. 借鉴已有成功案例Groupon的经验，深化了解新型团购网站的运营方式，深化了解客户趋向的消费需求和商户所引导的流行元素。拓宽团购产品和服务概念的覆盖的深度和广度，倡导注重质量而并非数量的精品化策略，少而精、宁缺勿滥，不仅是产品和服务上的精品，还是能够创造效益的精品；5. 借助微博客、论坛、QQ群、网站联盟、网站广告等多种方式进行推广，使团购网客户迅

18、速了解团购的东西，并通过用户的方式进行二次传播；6. 推展多元化的平台进行推广。如移动应用， 或者移动终端成为人们生活中越来越重要的网络终端，越来越多的人开始使用 来浏览网页，所以团购网能够推出移动应用，如 iPhone 和 Android 应用，让移动网络用户也能享受团购网的优惠。七、 可行性分析1. 前景分析马云说：我把自己称为叫做一个盲人骑在一个瞎的老虎上面，所以根本不明白将来会怎么样，但是我坚信，我相信互联网将会对人类社会有很大的贡献。我用了比尔盖茨的名字，那个时候我坚信互联网将改变人类生活的方方面面；“校内网”、“饭否网”、“美团网”创始人王兴认为，电子商务的市场实在是太大了，现在电

19、子商务占总消费的百分之一都不到，几乎有无限的增长空间。而且电子商务并不是一个赢家通吃的市场，可以有很多家都活得很好。团购网是一种新型的C2B网上购物模型，区别于目前火热但是竞争异常激烈的C2C和B2C市场，是开辟电子商务领域的新蓝海。生活中大包括美食、休闲娱乐、购物、丽人、结婚、运动健身、酒店和旅行等等的方方面面，小到一块芝士蛋糕、一道美味的美食、一集美丽的写真或者婚纱照、一张旅游观光船票、一个美容瘦身课程、一件精美的首饰等等都可以拿来做一次团购。市场挖掘的空间和潜力巨大，人们生活所需要的，就是我们所要找的，消费者的需要，就是我们存在的核心价值。我们是互联网的忠实信徒，相信世界正在因互联网而改

20、变。2. 竞争情况分析在国内，相同模式的团购网站正处于刚刚起步阶段，国内第一家“美团网”是在2010年3月4日才最新推出。就在今年3月，十几家团购类网站如雨后春笋般涌现，这些网站功能相同、模块设计相同、提供的团购商品也很相似，除了网页底色不同以外，基本上都一模一样，并且基本上都是模仿国外Groupon网站。这些网站除了北京有了初步的发展外，目前在上海、广州、深圳、珠海、香港等大城市的市场基本尚处于空白。 创建于2021年11月份，主营城市为美国40多个大城市；美团网： 开始运营时间为2010年3月4日，主营城市为北京；拉手网： 开始运营时间2010年3月18日；主营城市为北京；24券网 开始运

21、营时间2010年03月14日，主营城市为北京。3. 优势和机遇1) 市场空间大、竞争小。相对于传统电子商务B2C和C2C模式来说。2) 卖服务和产品。团购网销售的产品以餐馆，酒店，美容，健身，SPA，高尔夫，音乐会等等服务产品为主。这些产品都不需要团购网参与物流配送发货给用户，每一次促销结束，只需要提供给顾客有效的电子凭证，并且把用户的名单发送给合作商家就可以了，无物流成本，这也是降低运营成本能够盈利的关键因素之一。3) 成功抓住用户心理。对买家而言，同样的商品当然是价格越便宜越好，而团购网提供的价格几乎是最低的市场价，所以能够成功吸引客户的购买。还有更奇妙的是，当团购人数没有达到最低限度时，

22、用户为了购买到自己想要的商品会主动邀请身边的朋友一起购买，以增加人数。这样，市场的主动性就发生了逆转，原来是卖家加大力度宣传商品以吸引客户，现在是客户自己把人带过来，而且是完全免介绍费的!4) 精品策略。只选择最适当的产品提供给用户，折扣在40%-90%不等，让每一次促销活动的产品，都让顾客获得最大的实惠。宁缺勿滥，对选择适当产品严格地把关。和通常的B2C网站对比，团购网都不像是一个销售网站，甚至并不是每天都会有产品在销售，某些日子你只能看到提醒你输入邮箱来获得活动提醒的页面。产品越多越好，充分地满足长尾市场，相对于此类思维定式，少而精、宁缺勿滥，不仅是产品和服务上的精品，还是能够创造效益的精

23、品。所以几乎每次的促销折扣产品都是大卖、特卖！Groupon也就大赚、特赚5) 收取高额的佣金。团购网为商家进行折扣促销后，要收取高达30%-50%的销售佣金，商家最终收到的甚至只有销售金额的5%-10%。如此之高的毛利，商家都愿意合作，关键的原因之一，还是在于所选择的产品。那为什么卖家（商家）会同意给团购网最低市场价呢? 这是个问题，这就涉及到商品的成本了： 首先，我们都知道，现今市场上的很多商品的高价与生产成本并不成正比，而是宣传广告与运输存放等费用在作怪，其实很多时候，这些费用远比商品的成本要高。当团购网直接向商家拿货时，就省去了中间的一大笔费用，所以卖家会同意给出最低的折扣。关于这个折

24、扣，网上报道国外知名团购网站GroupOn最低能拿到12折的低价（指成交的团购单价），然后5折卖出，赚取其中35成的成交费作为佣金，可见利润还是相当丰厚。 其次，有些服务产品，基本上都属于在营运期间是要发生固定的基础费用，增加几个顾客，根本不需要额外的成本增加；比如假设一间电影院，它有100个座位，电影票价为100元/张。而散客销售只卖出了20张票，那么就还有80个座位是空的，那么必然导致浪费。但是这80个空位一般不能降价来卖给其它的散客消费者，这样会引来其它花100元购买电影票的人的非议。而换一种方式，将这剩下的80个座位拿来团购，以团购价20-50元/张的给参加团购的消费者，那么对于电影院

25、来说，也会愿意，因为反正座位空着也是空着。而通过团购方式的降价，又不会引致其它消费者的非议。反而可能吸引更多的人来参加团购。 然后，还有些服务产品，顾客需要预约，从而让商家能够在成本价格销售基础上，可以合理的安排服务时间，平衡日常运营期间的服务高峰期和低峰期。例如一间KTV（唱卡拉OK的场所），他们在白天和晚上、工作日和周末的客流量是相差非常大的，通过团购降价，将更多的客流吸引到非高峰时期去消费，对于KTV来说，也正是他们所乐意的。 最后，很多商家与团购网的合作就等于是在做市场推广，如何能保证推广的效果呢？团购网或许是更好的选择，与其在其它的媒介上投入费用宣传（会有花钱了没达到宣传效果的风险）

26、有不可预知的情况，可能有效果，也可能完全没效果。还不如通过团购网直接把顾客请到店里来。如果促销活动不能达到商家既定的购物数量（需要宣传的顾客最低数量），促销活动就会自动取消，商家没有任何的风险。若活动取消，团购网站相当于免费给商家打一次广告。6) 消费者先付款再消费商业模式。商家和团购网都对现金流有更充裕的掌控权。对于一个刚刚成立的网站来说，能够在短期之内实现快速回款，而不必为了累计客户而烧一段时间的钱，可以实现从第一个订单就可以开始产生毛利润，实在是一件很酷的事。这是当前流行的C2C模式网站（如淘宝）所不可能实现的。注：淘宝网对于商家和消费者之间的交易不收取任何交易佣金，所以前期必然长期处于

27、烧钱状态。淘宝网是通过长期烧钱，形成了消费者的网上消费观念、习惯、影响力，将巨大的客户群体圈住后，再通过其它增值服务进行收费的。7) 100%物流掌控。个人认为这是团购网站的一个大亮点，可以说颠覆了传统B2C与C2C的物流规则。一般我们购买商品都是由卖家负责物流，当然一般情况下团购网也要承担一定的物流费用。而团购网的物流方式是，客户付款后将收到一个唯一的团购网验证码，然后带着验证码到相应的城市的商家处购买，理论上可以节省快递的时间与费用，而且令人感觉心里更踏实。8) 社会化媒体传播。团购网的团购模式的规则是如果达不到既定的购买数量，所有的参加购买的顾客，都无法获得产品，订单将会取消并退款。稀缺

28、的精品，过了当次的购买机会，可能再也买不到如此优惠的产品了！这种模式的本身就会促使参加购买的顾客，去口口相传给身边的人来一起购买，还可以送给朋友作为礼物；服务产品本身也会促使顾客和亲人或者找一些好友一起去体验服务，比如，美食、健美课，听音乐，SPA、美容、电影、旅游观光等。除了模式本身的推动销售因素之外，为了获得足够多的顾客参加每一次的促销活动，团购网也需要进行广告宣传。与通常的B2C网站的差别点在于，除了老外网站强大的EDM推广之外，团购网仅在有限的城市仅仅只做有限的Adword关键字投放（在google Adwords广告上主要做deal of the day，daily deals关键字

29、，产品相关的关键字压根就不做！），它的宣传推广更重视社会化媒体Twitter，Facebook等传播的力量。4. 技术可行性分析1) 技术可行性分析我们可在网上直接购买现成团购网站系统来建设诸如美团网和groupon 的限时团购网站；这样一来无论是在网站安装，使用指导，网站故障排除，BUG提交及时解决，还是在功能，模版升级以及定制方面都可以得到很好的技术保障。另外利用现成的团购网站系统，可以在一两天内就可以建设好自己的限时团购网站，从而可以在当地抢得先机。而我们的时间和精力主要放在网站的宣传和业务运营上。2) 与国内同类项目的比较技术上，国内同类型团购网站基本为模仿国外groupon网站，其功

30、能、页面效果等基本相当，无突出优势；与少量国内团购网站相比，我们起步时间有2-3个月的落后，地区性（北京）客户群体比其它限时团购网站有一定差距。但是对于对于广东省本地市场，都暂时处于空白，基本相当。3) 实施本项目的优势由于每日发布的团购项目需要寻找本地商家进行合作磋商，并订制适合每个商家的团购发布方案，并需将产品或者服务的有效凭证发放给本地的消费者，因此有一定的地域性限制。在全国地区，同类型新型团购模式目前都还处于初步发展阶段。在珠三角地区甚至几乎还处于空白状态，因此对于其他同类型团购网站竞争对手，我们具有地域性优势。5. 社会调查分析1) 调查时间：2010年5月8日2) 调查对象：八鲸日

31、式料理（越秀区光复中路196号）首层(81089459)3) 调查对象信息来源：大众点评网 大众点评网评价：口味16分环境13分服务22分人均消费￥40元4) 调查情况：我们以美团网销售的名义去进行调查，该店为2010年2月14日情人节开张。店家老板表示对该网站尚未听过，目前有与大众点评网、饭统网、POCO等网站进行宣传合作，通过电脑打开美团网页面给店家老板进行演示后，店家老板对团购活动的流程已经了解清楚。表示他们店铺前期主要看重人流量，认为把人流做旺后，后期是可以把钱赚回来的。店主提出可提供两款美食可以做到2折供我们进行团购，其它美食则需到3折或以上，然后对我们提出的收取团购成交20%-30

32、%佣金觉得过高，愿意第一次合作先付10%的佣金，如果人流量显著提高，效果非常明显，愿意付20%-30%甚至更高。另外，店家的顾虑主要在两个方面，一方面，消费者来到店里消费后，是否只消费这打2折的美食?；另一方面，美团网的网站主要在北京，对于广州的影响力有多大？能邀请多少消费者来点团购消费？6. 投资估算及资金筹措1) 项目投资估算首月总投资预算=月投资支出总额59100元/月+一次性投资总额=59100元/月+39450元=98550元年投资预算=59100*12元/月+39450元=59100元+39450元=748650元2) 资金筹措方案通过风险投资方式吸纳项目资金，根据注入资金金额大小

33、给予投资方给相应比例的公司股份，投资方承担投资风险。3) 投资使用计划主要分为以下部分： 网站创建、运营支出网站平台软件 1套X15000元/套=15000元（一次性）域名购买 500元（一次性）网站推广费 10000/月支付宝6万元流水包年套餐 600元/年（50元/月）网银在线包年套餐 460元/年（38元/月）注册用户邮件群发营销 200元/年（16元/月）发送确认短信9分钱一条 1500元/月（以平均每天500条估算） 办公场地费用支出办公场地租金 5000元/月办公场地杂费 1000元/月（水、电、宽带）办公场地 费 1000元/月 员工工资费用支出员工招聘成本 6个月X900元/月

34、(前程无忧报价)=5400元（一次性）产品经理工资 1人X3000元/人=3000元/月（基本工资+绩效考核）前端工程师 （暂时空缺）网站推广专员工资 3人X3000元/人/月=9000元/月（基本工资+绩效考核）销售代表工资 4人X5000元/人/月=20000元/月（基本工资+绩效考核+奖金提成）后台运营工资 1人X3000元/人/月=3000元/月（基本工资+绩效考核）编辑 1人X3000元/人/月=3000元/月（基本工资+绩效考核）办公器材费用支出台式办公电脑（二手） 9台X 1000元/台=9000元（一次性）笔记本电脑（二手） 1台X 2000元/台=2000元（一次性）打印机

35、1台X 2000元/台=2000元（一次性）交换机 1台X 300元/台=300元（一次性）固定 机 5台X 50元/台=250元（一次性）照相机 1台X5000元/台=5000元（一次性）报销、杂费支出月市内交通费报销 4人 X 300元/人/月=1200元/月月项目通信费报销 4人 X 300元/人/月=1200元/月月办公用具报销 800元/月（名片、纸张、宣传册等）月其它杂费 800元/月（纸巾、饮水、墨盒等）7. 利润估算根据了解，国内几家正在运营的限时团购网的销售额统计为：美团网：第一、二月的销售额约为1733533元，利润约为20%-25%，毛利润估计为346706433383元

36、；拉手网：第一、二月的销售额约为293056元，利润约为10%-25%，毛利润估计为2930573264元；满座网：第一、二月的销售额约为627690元，利润约为10%-25%，毛利润估计为62769156992元；苏州世景国际商业项目策划方案目 录第一章 总体策划思路 4一、 策划的总体思路 4二、 项目背景 4三、项目资源分析、项目目标的界定 5四、核心目标-树立品牌 6五、项目开发总建议 7六、项目的SWOT分析 7七市场机会发现 11第二章 项目总体的定位开发报告 15前 言 15一、项目总体形象定位 16二、项目功能定位 19三、世景的无限优势 26四、项目定位优势的建立基础 27五

37、、目标客户群所定及分析 29第三章 项目整体组合营销策略报告 33一、 项目总体整合营销策略 33二、总体操盘计划、步骤 35第四章 项目产品设计报告 37第一部分：世景国际国际公寓产品设计构想 37环境设计 37一、 “英式管家”的概念 41二、世景国际国际公寓引入英式管家服务的起因 41三、世景国际国际公寓英式管家服务的内容 42第二部分：世景国际写字楼产品设计构思 60一、市场调研 60二、世景国际写字楼工程技术数据 60三、世景国际项目本身具备的优势 62四、目标客群定位瞄准市场空白点 63五、精锐公司将面临的问题 65六、为新锐公司度身定做的七大服务体系 66七、世景国际小面积办公写

38、字楼推广要点 67(一) 节约成本的办公空间： 67(二) 富有创造力的事业空间 68(三) 比较优势 68(四) 世景国际为精锐公司度身定做的软硬件配套 70第三部分：世景国际商业广场规划设计思路 831经济技术指标 832.规划理念 843规划风格 844.总体规划与功能规划的复合性 845.世景国际商业广场规划 856.交通组织结构 867.停车方式 878. 室内垂直交通设计要求 889.园艺设计 9110.园林设计的具体表现形式 9211. 景观构成要素 92第五章 开盘前期营销推广策略设计报告 94一、寻找打开成功之门的金钥匙概念运作 94第一阶段：项目导入期 95第二阶段：商铺推

39、广期 98第三阶段：商务港与酒店公寓推广期 100二、知己知彼，百战不殆目标客户分析 104三、策动市场，谋略制胜媒介策划 106四、媒介也领先媒体组合 108五、一年之计在于春工作规划 110策划宣传内容与阶段安排 110策划宣传工作大纲 111项目LG设计 114项目案名设计 115项目广告语设计 116销售中心及围墙包装设计 117项目VI系统设计 118附件：一、世景国际项目市场调研报告（已提交）二、售楼部设计方案三、项目形象IV设计 第一章 总体策划思路一、 策划的总体思路1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙-

40、先求不败而后求全胜。2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。二、 项目背景1.用地概述l 地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。l 该地块整体呈品字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东

41、西面宽67.74米；南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59（合17.53亩）。2.项目规划l 商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85l 住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32l 办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36l 停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36)。l 建筑密度：42%l 绿地率：25%l 容积率：4.53.规划设计要点苏州世景国际方案设计说明（略）4.用地红线图（略）三、项目资源分析、项目目标的界定-效益和品牌1. 项目销售按目标计划顺利完成

42、l 第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。l 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。l 借助项目运作的成功，苏州世景置业发展确立在苏州房地产行业的地位和影响力。l 综合提升世景置业发展的品牌知名度、美誉度和扩张力。四、核心目标-树立品牌原理：达到商业房地产的三赢境界品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是房地产品牌语言与品牌运营规则。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开

43、发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用房地产品牌运营的规则生产适销对路的房地产品牌。品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。五、项目开发总建议1. 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。2. 通过前期销售与招商的同步进

44、行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。4. 通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制总价，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。六、项目的SWOT分析 1. 项目优势l 地理位置优越，商圈人气兴旺世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、

45、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。l 商业配套完善，商业活动便捷由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。l 属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。2. 项目劣势l 周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。l

46、虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。l 目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。l 目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。3. 机会点l 经济发展利好因素长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长

47、安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。l 地理区位优势目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给-需求”，便可以抢占“先机”。l 项目连动实现价值最大化本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是苏州市几大著名商场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。l 中心城市的建设汇聚了人气随着政府发展“发展中心城市”力度加大，朝阳区对“五区

48、三县”的影响力和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势“，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。4. 风险l 市场因素可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险

49、性。l 自身因素与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。5. 综合分析从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的投入产业比，追求产品供给-需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租

50、金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的商业步行街、一站式购物的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目

51、的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。七市场机会发现本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：1.常规市场机会发现l “传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。l 市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显示需求。2新生代市场机会发现l 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。l 城市建设和发展，

52、交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。l 新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。3. 创造市场机会发现l 新投资方式创造的市场机会。目前苏州市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。l 新经营方式创造的市场机会。目前不少商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。l 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开

53、盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。4. 延伸价值l 新都市主义规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视新都市主义的规划观念及延伸价值。l 艺术化建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的

54、是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：（1）实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑；（2）艺术建筑学阶段，视建筑为凝固的音乐；（3）机器建筑学阶段，把建筑看作住人的机器；（4）空间建筑学阶段，认识到空间是建筑的主角；（5）环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。l 主题性环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。l

55、 后价值开发的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。5. 机会价值l 土地竞拍的社会知名度。l 类比竞争物业的优劣取舍。详见市场调研报告l 社会专业服务体系组合和利用。l 金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。l 物业经营和管理。l 营销策划。 第二章 项目总体的定位开发报告前 言在多年发展和积累的基础上，苏州市整体经济发展势头强劲，2003年全市国内生产总值历史性地突破千亿元大关，达到1003亿元地方财政收入达到40亿元，而全社会固定资产投资完成365亿元，增长幅度达66%，年末城乡居民储蓄存款余额达到479亿元

56、，比上年初增长16%，可以说2003年是本市近十年来发展最快的一年，苏州经济已经跨上了一个新的发展平台。而站在房地产领域去看待这个我们即将面对的全新经济发展平台，就不难发现目前苏州城市经济发展的现状，而立足本项目我们主要的工作则是应最大可能的去适应和了解城市发展的脉搏，令项目主动成为引导和带动发展趋势和引导消费的平台：苏州房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从2002年长安路徐家汇商业步行街的火爆发售开始，紧跟正全市大量商业房地产项目纷纷亮相，这一年刺激了整个苏州房地产市场的彻底复苏，更让普通消费者认识到了房地产中蕴涵的投资价值。但随着时间的流逝，进入2003年，前期销售火爆的商业房地产项目

57、开始进入实际经营阶段，人们才发现利润与风险共存不少新建商业项目由于未能很好的进行前期经营规划致使开业后商家经营举步艰难，先期销售时发展商承诺的回报难以得到。加上短期内开发体量过于集中，最终导致商业房地产市场泡沫破裂。反而，住宅房地产市场在长期理性发展的同时，又吸纳了商业房地产高峰期先进的规划及营销理念，进入2004年整个苏州房地产市场最终以住宅为主导。虽然，经过了这一房地产历程，不少房地产发展商连同一些非理性的投资者被淹没，但对整个苏州市房地产市场今后健康的发展及购房者消费习惯的改变却起着不可磨灭的贡献，这些贡献至少来自两方面：第一方面：让所有发展商知道房地产不是一种短期投资建设过程，在项目开

58、工建设前不仅要考虑销售更重要的是日后运营。只有形成软件、硬件与市场三者间完美统一，才能笑到最后。第二方面：作为普通购房消费者，在作出投资行为前，不要轻信发展商为促进成交而作出的种种承诺，更重要的是理性的去分析该项目在未来几十年内可能的经营及回报的可行性。因此，本项目在开发建设之初，如何针对现时市场及今后发展趋势而作出合适的项目整体形象定位、产品功能定位及为日后正常运营而规划的各项软硬件配套设施，才是令项目最终成功的可行之道。一、项目总体形象定位纵观苏州城市经济及基础建设的发展格局，具代表性的大型商业均分布在长安路、中心路及南京路交汇之处，方圆1000米内云集了例如秋叶原、宝皇及徐家汇等著名商厦

59、，形成了苏州绝对的商业核心圈。如对该圈进行细分，又不难发现该圈左边以商业为主，而右边以著名酒店、银行、娱乐及通讯为主，初步形成了目前全国大中型城市所致力打造的中央商务区的雏形即：CBD。从历史上看，例如全国三大城市：北京、上海及广州的CBD发展历史均存在以下几个共同特征：1）在城市发展中自然形成。2）起始规模较小，功能主要集中在一条街道内。3）未形成作为区域性CBD的地位。例如：广州CBD最初就是和商业中心混杂而居，如60年代，广州市的CBD位于南方大厦、文化公园和人民南商业区一带。但随着区域经济的发展，城市商务功能地位的上升，广州CBD逐渐与商业中心分离，如70年代，广州市的CBD转移到海珠

60、广场的旧交易会、广州宾馆和华侨大厦区域；80年代，随着环市路内多幢标志性建筑的建设，广州的CBD转移到花园酒店、白云宾馆、世贸一带；到了90年代，乘着城市东移的春风，广州CBD的核心产业开始慢慢向天河北地带转移，大量金融保险业，跨国公司总部集聚在中信、市长大厦等大型建筑物，新的CBD已逐步形成。由上述例证我们不难看出CBD在由“雏形”向“成熟”转变的过程中必须具备的关键要素：第一， 最初是和商业中心混杂而居；第二， 规模较小，功能主要集中在一定区域内；第三， 区域内自然形成了由众多商业、酒店、写字楼及银行、公寓项目的混合发展经营模式，而单个项目所能完成；第四， 随着区域内城市标志性物业的投入使

61、用，该区域CBD形象才逐步走向成熟，形成对整个城市及周边的影响力，发挥出“中央商务区”的真正功能。随着苏州经济发展和人民生活水平的提高，及政府致力于发展“五区三县”中的“中心城镇”，朝阳区在目前及今后的发展潜力都无可限量。因此做为外向型经济发展的产物“CBD中央商务区”形成已已成为必然趋势。结合上述三大城市CBD形成的四大要素来纵观苏州目前的城市格局，长安路与中心路交汇的沿线无疑成为CBD形成的最佳区域，而实际上目前该区域内除具备了核心商业功能外，还占据着苏州仅有的两家四星级酒店和苏州剧院，以及为数众多的银行、通讯产业等。唯一尚缺的就是“城市标志性物业”的出现。因此，本案作为融会商业、投资型公

62、寓及写字楼功能的综合型物业，以其俊朗、雄伟的建筑立面，它的建成必然成为“城市标志性物业”，而我们也可以说是顺应潮流的将定位于：形成项目内部商务生态链打造令苏州CBD走向成熟的标志建筑它的出现，必然使目前的城市格局和经济发生了新的变化：1、 是城市外向型经济发展的必然产物2、 是区域商业发展自然形成的产物3、 是商务区由“雏形”向“成熟”转变的必然产物4、 是城市面貌更新的必然产物CBD中央商务区概念 CBD-中央商务区一词来源于本世纪20年代的美国。CBD是城市空间组织的核心部分，以城市商贸、金融以及综合服务部门为主体。CBD的发展，对于经济中心城市，特别是大城市具有普遍性，也是城市自身发展战略性选择与需要。二、项目功能定位在确定项目整体形象的基础上，我们针对本项目实际情况，为世景国际各组成部分的功能定位如下图： 1、商业部分的功能定位:一个成功的