投资性房地产准则中公允价值的应用及影响研究本科学位论文

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1、前 言随着世界经济的发展，经济环境随之发生了巨大变化，传统的以历史成本计量的会计政策已无法完全符合现今的经济环境，历史成本计量反映的账面价值严重偏离其实际市场价值，这就使得公允价值计量这一新的计量模式应运而生。当前，美国会计准则委员会以及国际会计准则委员会都将公允价值会计计量作为研究的重点之一，纷纷制订了公允价值会计准则，进一步规范了公允价值计量。尽管金融危机爆发后，社会各界把公允价值作为罪魁祸首，但美国会计准则委员会以及国际会计准则委员会认为不应当将金融危机的根源归于公允价值会计准则，更不应当否定公允价值会计，在对公允价值计量进行适当改进的情况下，公允价值计量仍会是大势所趋。为了保持国际趋同

2、，我国新会计准则中引入了公允价值这一计量方法，其中投资性房地产准则明确规定在满足一定条件的情况下允许采用公允价值计量。在近年我国房地产价值不断攀高的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的影响。但是公允价值计量在我国会计准则中尚未有一个明确的规定，理论上有缺陷，实务应用同样存在诸多问题，因此这样一个对企业有利的政策目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题，而这也是本文的切入点和写作目的所在。目 录摘 要1Abstract2绪 论3 1 选题背景3 2 研究动态3 3 研究方法4 4 文章结构41. 投

3、资性房地产的基本理论4 1.1投资性房地产的定义及适用范围4 1.1.1投资性房地产的定义5 1.1.2投资性房地产的适用范围5 1.2投资性房地产的特征52. 投资性房地产准则中公允价值的应用6 2.1公允价值计量模式的优缺点6 2.2公允价值计量模式在准则中的应用73. 投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的影响7 3.1对投资性房地产持有企业可能产生的影响8 3.1.1对企业资产结构的影响8 3.1.2对所有者权益的影响8 3.1.3对企业损益的影响8 3.1.4对税负的影响9 3.2对投资性房地产持有企业外部利益主体可能造成的影响9 3.3对我国房地产税制可能造成的影响10 3.3

4、.1房产税10 3.3.2土地增值税114. 投资性房地产准则中公允价值的应用存在的问题11 4.1税务问题亟待解决11 4.2 公允价值的取得方式和渠道在具体操作上还存在一定的难度12 4.3市场规范的程度仍然较低125. 投资性房地产准则中运用公允价值的改进建议13 5.1税务部门应出台措施减轻企业税负13 5.2确保公允价值的准确性，改进公允价值评估的相关条款13 5.2.1完善房地产市场的建设13 5.2.2提高会计人员的素质，增强其职业判断能力14 5.2.3健全资产评估机构，保持其独立性14 5.3证券市场监管机构加大监管力度，落实责任，防止利润操纵15结束语16参考文献17致 谢

5、19太原理工大学阳泉学院-毕业论文投资性房地产准则中公允价值的应用及影响研究摘 要：我国新会计准则引入了投资性房地产概念和公允价值计量模式，这对具有投资性房地产企业的资产计量和业绩确认等都带来了巨大的影响，历史成本模式的地位受到了前所未有的挑战，这不仅是会计计量模式的变革，更是市场经济发展的重要里程碑。本文主要就公允价值在投资性房地产计量中的运用及影响进行分析，以期对我国投资性房地产会计理论和实践的发展有所裨益。关键词：计量模式；投资性房地产；公允价值 Research on the impact and application of fair value in Real estate inv

6、estment Abstract: Chinas new accounting standards and the investment real estate concept is introduced, and the fair and equitable value measurement model with an investment real estate enterprise assets and performance measurement and brings the enormous influence, the historical cost model by the

7、status of unprecedented challenges, it is not only the accounting measurement model transformation, is an important milestone in the development of the market economy. In this paper, the fair value measurement of the investment real estate in the application and effect analysis, in order to the inve

8、stment real estate development of accounting theory and practice.Key words: cost measurement; investment real estate; fair value绪论公允价值一直都是理论研究的热点，2006年财政部颁布了新的企业会计准则，不仅将公允价值作为一种独立的计量属性写入了基本准则，还在18项具体准则中应用了公允价值，体现了会计准则国际趋同的大趋势。其中投资性房地产准则明确规定在符合条件的情况下可以采用公允价值进行后续计量。现就本文的研究背景、研究现状、主要内容及研究方法作简单介绍。1 选题背景

9、随着经济的发展和投资观念的改变，人们投资房地产或物业项目逐渐成为一种时尚，有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业经营其他业务的同时兼营房地产投资业务，有的企业投资房地产主要是通过房地产增值而增加盈利，有的企业投资房地产是为了抵御通货膨胀的风险。总是在西方国家企业中，将房地产作为一种投资手段已经非常普遍。1990年以来随着我国住宅分配制度由实物分配向货币分配转变房地产业得到飞速发展，投资房地产业也逐渐成为普遍现象。但对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。将房地产作为一般固定资产或无形资产处理显然是不合适的，将它们按照流动资产以成本和可变现净值孰低

10、的计价原则来处理也不合适。然而由于我国投资性房地产市场刚刚进入起速发展阶段更多投资性房地产的升值潜力较大且预计将会延续，其市场价值不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本还经常高出其初始投资成本而获得大幅增值空间，导致使用历史成本计价的会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了背离。如何真正反映企业的获利能力，正确体现企业价值，成为会计计量工作中的迫切需要。2 研究动态自2006年企业会计准则颁布以来，财务会计界对于投资性房地产的研究一直没有中断过。例如:赵西卜、王艳红、尚利在投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题一文中就投资性房地产如何进行初始计量、后续计量、转换及处置的会计处理等问题作了深

11、入解读。又如:王蕾，于鹏，杨双，丘建龙在从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择一文中通过对2007年上市公司披露的年报数据，来分析投资性房地产公允价值模式对上市公司所有者权益和利润的影响。并结合上市公司调整的目的性来分析企业所拥有的投资性房地产是否应引进公允价值模式。刘文欢在投资性房地产公允价值计量模式分析一文中对投资性房地产在我国应用的现状进行了分析，指出了理论上和公司在实务中应用的困难，并给出了一些解决的建议。郑春瑛在新企业会计准则与上市公司业绩变化分析主要分析了上市公司应用新准则后对公司财务业绩的影响，其中提到了投资性房地产采用公允价值模式计量后公司业绩和财务指标的变化。在投资

12、和经济领域对房地产投资的研究主要是在国内实践的基础上，借鉴国外先进的现代投资决策理论，如现金流量折现模型、组合投资理论等。如:杨方文，惠英在公允价值计量操作难题的解决途径一文中将Black-Scholes期权定价模型应用于公允价值估值，不仅减少了对于公允价值计量的人为操作，而且可以提高公允价值的可靠性。3 研究方法本文采用归纳总结的方法，查阅国内外相关文献资料、期刊杂志和网络等手段进行资料的进一步搜集整理，在参考国内外准则制定机构和其他学者研究成果的基础上，通过分析，来讨论投资性房地产准则中公允价值的应用问题。最后总结出我国要更好的完善公允价值在投资性房地产中的应用所需要完善的措施。4 文章结

13、构本文共分五个部分：第一部分介绍关于投资性房地产的基本理论，以便进一步研究本文主题。第二部分阐述公允价值在投资性房地产准则中的应用。第三部分分析投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的一系列影响。第四部分就目前投资性房地产准则中公允价值的应用存在的问题作了简单的探究。第五部分总结全文提出相应的改进建议。1. 投资性房地产的基本理论在深入分析公允价值在投资性房地产中的应用及影响之前有必要对投资性房地产做简单介绍。1.1投资性房地产的定义及适用范围房地产是土地和房屋及其权属的总称。随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销

14、售之外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。1.1.1投资性房地产的定义我国企业会计准则将投资性房地产定义为：为赚取租金或资本增值，或两者兼而持有的房地产。投资性房地产与一般房地产最大的不同在于它是否以获利为目的：投资性房地产持有的目的在于获取利益，而一般房地产通常用于自用或作为存货，并不进行出售或出租。1.1.2投资性房地产的适用范围 投资性房地产主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。(1)己出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。(2)已出租的土地使用权已出租的

15、土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。(3)持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 此外，下列项目不属于投资性房地产:(1)自用房地产自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,如企业的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权等。(2)作为存货的房地产作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销而正在开发的商品房和土地。这

16、部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。1.2投资性房地产的特征(1)投资性房地产是一种经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入，是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场

17、所的房地产和用于销售的房地产将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成状况和盈利能力。(3)投资性房地产有两种计量模式投资性房地产后续计量模式有成本模式和公允价值模式，我国企业会计准则规定投资性房地产后续计量优选模式是成本模式，但如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得，而且满足规定的条件，那么就应当采用公允价值计量模式。2. 投资性房地产准则中公允价值的应用投资性房地产是2006 年新修订的企业会计准则中出现的新概念, 制定和颁布投资性房地产准则能进一步规范投资性房地产的确认、计量和相

18、关信息的披露。作为最新会计准则一大亮点的公允价值在投资性房地产准则中不仅有所涉及, 而且还占有非常重要的地位, 在投资性房地产的计量、转换、处置等规定中多处都涉及了公允价值模式。2.1公允价值计量模式的优缺点国际会计准则委员会（IASC）界定的公允价值是：熟悉情况和自愿的各方在一项公平交易中，能够将一项资产进行交换或将一项负债进行结算的金额。美国财务会计准则委员会（FASB）认为，公允价值是指在当前的非强迫或非清算的交易中，自愿购买（承担）或出售（清偿）一项资产（负债）的金额。我国会计准则将公允价值定义为：公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方，自愿进行资产和债务清偿的金额。公允价值最

19、大的特征就是来自于公平交易的市场，是参与市场交易的理智双方充分考虑了市场信息后所达成的共识，这种达成共识的市场交易价格即为公允价值。公允价值计量模式的最大的优点是以现实的市场价值为基础，能够准确的反映投资性房地产的现行市价。与历史成本计量模式相比，公允价值计量模式更具有相关性。但是它的缺点是公允价值不易取得，且每隔一定时期就要进行一次，不如成本计量模式方便，且不具有可靠性。2.2公允价值计量模式在准则中的应用投资性房地产准则第三章后续计量第十条规定, 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的, 并同时满足下列条件: (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场; (2)企业能够

20、从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计时, 可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。第十一条规定, 采用公允价值模式计量的, 不对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。第十二条规定, 企业对投资性房地产的计量模式一经确定, 不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的, 应当作为会计政策变更,按照企业会计准则第28号会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转为成本

21、模式。第四章转换第十五条规定, 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时, 应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。第十六条规定, 自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时, 投资性房地产按照转换当日的公允价值计价, 转换当日的公允价值小于原账面价值的, 其差额计入当期损益; 转换当日的公允价值大于原账面价值的, 其差额计入所有者权益。第六章披露第十九条规定, 企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的信息中应包括采用公允价值模式的,公允价值的确定依据和方法, 以及公允价值变动对损益的影响等。从以上的罗列可清楚看

22、出投资性房地产准则中有多处涉及了公允价值计量模式。3. 投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的影响按国家规定, 2007 年1 月1日新的会计准则在上市公司实施, 其他企业鼓励采用, 那么投资性房地产准则中公允价值计量模式的应用将可能在多方面产生影响, 既有对拥有或控制投资性房地产的企业的影响, 也有对企业外部利益主体以及整个税收体系特别是房地产税收制度的影响。3.1对投资性房地产持有企业可能产生的影响 投资性房地产准则中应用公允价值将对投资性房地产持有企业的资产结构、所有者权益、企业损益及税收负担产生影响。3.1.1对企业资产结构的影响新会计准则将“投资性房地产”在资产负债表上单独列示，

23、使原先分别在“存货”、“固定资产”、“无形资产”中核算和列报的投资性房地产，统一列入“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”中核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。3.1.2对所有者权益的影响企业在对投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量的首年，将采取追溯调整的方式调整年初所有者权益。而在目前房地产价格普遍高于历史成本的情况下，这会导致企业上年度的资本公积有较大幅度的提升，所有者权益大大增加。而且，企业将自用房地产或存货转换为投资性房地产时，如果转换日的公允价值大于原账面

24、价值，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。3.1.3对企业损益的影响(1)采用公允价值计量可提升投资性房地产持有企业的当期净利润, 影响企业净资产价值, 增强企业融资能力, 有利于企业向国际市场发展。依据投资性房地产准则的规定, 投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得, 可以采用公允价值模式。现阶段投资性房地产一般以历史成本计价, 由于我国目前房地产业处于非常景气的市场环境里,所以一般情况下, 投资性房地产的公允价值都高于成本价, 排除小部分投资性房地产出现贬值的可能, 总体来说投资性房地产有持续稳定的增值潜力。执行新准则将会给企业带来额外的利润增值, 主要来源于

25、两方面: 一是投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量带来的资产增值; 二是在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和进行摊销而减少的成本支出。另外按照企业会计准则第38号首次执行企业会计准则的规定,企业在首次执行企业会计准则第3号投资性房地产时,公允价值与原账面价值的差额调整留存收益; 在企业将自用房地产转换为投资性房地产时, 公允价值大于原账面价值的差额计入所有者权益, 两种调整方法都将大幅度增加企业净资产。(2)在成本模式下, 期末投资性房地产的净值较容易取得, 只需将扣除折旧、摊销和减值准备后的净值列示于资产负债表上。而在公允价值模式下, 公允价值取得的程序较为复杂, 其确认必须满足

26、两个条件: 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场; 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 从而对投资性房地产的公允价值做出合理可靠的估计。而我国目前许多地方这些条件尚不完善, 由于采用公允价值模式的程序较为复杂, 涉及环节多, 执行难度大, 对于持有大量投资性房地产的企业, 每年新增的投资性房地产公允价值评估费用也增加了企业的成本, 从而对企业损益造成一定影响。3.1.4对税负的影响采用公允价值计量, 可能会使投资性房地产持有企业的税负加重。若上市公司的投资性房地产是采用历史成本计价，则不确认其市值变动损益, 这对上市公司而言是充分发挥了折旧的抵税功能,

27、 有利于企业的资本保全。若采用公允价值对投资性房地产进行后续计量,企业在资产负债表中按房地产的公允价值调整投资性房地产的账面价值, 依据近几年我国房地产业的发展状况,这样的调整往往会增加企业的账面利润。但是因资产增值而增加的利润是否要交所得税, 还须等待财政部做出明确规定。如果我国对增值部分征收所得税, 公允价值模式下,由于折旧和摊销的抵税功能丧失以及由于资产增值而应交的所得税的增加, 意味着企业缴纳的税额会相应攀升,这将直接导致企业现金流出量的增长。而且由于现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，而在公允价值模式下二者存在

28、明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。3.2对投资性房地产持有企业外部利益主体可能造成的影响投资性房地产准则规定, 企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量, 在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下, 可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这意味着房地产公司在调节利润上可以对这两种模式进行选择, 采用成本模式还是公允价值模

29、式, 是由企业自主决定的; 另外, 公允价值模式对财务报表带来的影响, 主要体现在由于不需要计提折旧和资产重估增值带来的账面价值增加, 同时增值部分直接作为当期损益。公允价值究竟应该是多少, 不同的评估方式有不同的结果, 投资性房地产公允价值的变动差额, 新准则要求计入当期损益,这项规定在我国公允价值普遍不够公允的情况下, 很容易为企业进行利润操纵提供良好机会。作为对企业行使监管、控制职责的上级行政部门、财政部门、税务部门以及对企业财务状况、经营成果关注的投资者、债权人等企业外部利益主体很可能会因此对企业的真实经营状况作出错误判断, 从而影响到政府宏观经济管理的实施、税款征收的正确性以及其他利

30、益主体下一步的投资计划等。所以企业外部利益主体应明确投资性房地产准则中公允价值的应用对企业可能产生的影响, 切实防范企业利用公允价值模式进行利润操纵, 以求获得较真实的企业盈利能力信息、偿债能力信息和现金流动能力信息。3.3对我国房地产税制可能造成的影响当采用公允价值模式计量投资性房地产时, 目前我国大部分与房地产有关税种的征收并不会受到多大影响, 可能受到影响的是房产税和土地增值税。3.3.1房产税房产税是以房产为征税对象, 依据房产价格或房产租金向房产所有人或经营人征收的一种税。现行房产税的计税依据是房产余值或房产的租金收入。前者从价计征, 后者从租计征。从租计征的, 新准则并不影响税基。

31、对于从价计征的, 其计税依据是房产余值, 指的是房产原值减除一定比例后的剩余价值。新颁布的投资性房地产准则允许在后续计量时采用公允价值模式, 那么计税依据应该是房产余值还是公允价值呢? 特别是当采用公允价值计量投资性房地产转换为自用房地产时, 新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值, 当公允价值大于该房地产初始计量成本时, 就面临着这样一个问题: 投资性房地产转换为自用房地产后, 企业应该按照哪一个计税基础来计算缴纳房产税? 在现有的税法中还没有相应的规定, 这也是新的投资性房地产准则实施后值得探讨的一个问题。应该说, 在公允价值模式下应以房产的公允价值为基础。采用公允价值模

32、式计量投资性房地产的前提条件就是要有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得, 既然公允价值可以持续可靠取得, 笔者认为, 对于这部分投资性房地产以公允价值为计税依据是比较合理的, 应取消按房产余值为计税依据的做法。1994 年实施新税制对房产税制进行修改时曾考虑以房产评估值为计税依据, 取消按房产余值和租金收入为计税依据的做法, 十几年过去了, 这一思路一直未应用于实践。现在, 会计准则在投资性房地产的计量中引入了公允价值, 将为健全完善房地产估价制度提供强有力的支持。3.3.2土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人, 就其转让房地产

33、所取得的增值额征收的一种税。投资性房地产准则要求采用公允价值模式进行后续计量时, 要根据资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值, 那么, 对于这部分调增了账面价值的投资性房地产, 是否也应缴纳土地增值税呢?一般来说, 土地增值税作为一种流转税, 按现行税法规定, 只在房地产的转让环节征收, 因此虽然按照新准则的要求要在资产负债表日确认土地增值, 但并不需要交纳土地增值税。但换一个角度考虑, 征收土地增值税的最重要目的应该是对房地产的过高增值收益进行合理调节分配, 土地既然增值了, 其带来的收益当然应该归社会所有,为什么不征税呢? 在这种逻辑下, 土地发生增值就应征税,而不仅仅考虑产权

34、是否发生转移。以前也有学者提出要就增值的房地产征收土地增值税, 但因税额确认等诸多方面的原因未能实施, 现在采用公允价值模式计量投资性房地产为此提供了良好条件。公允价值模式下企业在资产负债表日必须明确提供投资性房地产的增值信息, 每年都要调整投资性房地产账面价值, 要确定这部分房地产的定期土地增值税应税金额将不存在技术上的困难, 也不需要再另外考虑税收征收成本的问题, 因此每年征收土地增值税也因为公允价值在投资性房地产准则中的应用变得更具有可行性。4. 投资性房地产准则中公允价值的应用存在的问题通过分析投资性房地产准则中公允价值的应用可能产生的影响，可以看出我国运用公允价值计量模式进行后续计量

35、还存在一些问题。4.1税务问题亟待解决采用公允价值对投资性房地产进行计量，拥有投资性房地产的企业将拥有相当可观的资产升值空间，使过去企业隐性的收益在报表中显现出来，投资性房地产的增值部分将计人当年的利润表，在现行税法的规定下，企业将缴纳更多的所得税。另外，采用公允价值模式不对房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧达到抵税的方法便不能应用，这也将造成企业多交所得税。通过这种方式国家便可在一定程度上通过税收杠杆来遏制房地产市场的投机行为，严控投资性房地产市场的泡沫经济，增强房地产市场的稳定性，也更利于国家实施对房地产市场的宏观调控。但新会计准则规定，投资性房地产的核算可以根据企业自身的情况选择

36、采用历史成本还是公允价值进行核算，企业为达到避税的目的，增加企业的留存收益，在很大程度上会仍采用历史成本的核算方法，如某公司所有的房屋建筑物在2004年12月31日的账面价值为21.34亿，假设该公司成功地证明了其拥有的房屋建筑物的公允价值为31.34亿，即增加了10亿，则该增加额应计入当期损益，亦即该公司当年的利润增加了10亿元。按照中国现行税法这增加的10亿元将要缴纳所得税。按照当时该公司企业所得税33的税率，该公司应该缴纳3.3亿元的企业所得税，该公司2005年每股盈利预测为0.33元，全年实现的预计净利润为2.64亿(0.33*8亿股本)；如果该公司真的为了增加账面利润而不计后果地采用

37、公允价值模式，其未来全年通过主营出租业务而取得的净利润全部缴纳所得税还不够。大股东大概不会看不清这个道理。所以企业在正常经营中为了达到节税的目的，还是会选择实实在在的节税收益，而不会图纸上富贵。所以税务问题没解决，公允价值的优越性就难以体现，国家的宏观调控也就难以进行。4.2 公允价值的取得方式和渠道在具体操作上还存在一定的难度如果后续计量采用公允价值模式,企业在资产负债表日必须持续取得公允价值,除非该项房地产被处置或用途转换为自用。而目前房地产市场并不太规范的前提下,公允价值的判断、取得方式和渠道都还存在一定的难度。据悉，大部分拥有投资性房地产的上市公司，会以谨慎的态度选择公允价值计量模式，

38、其中相当一部分会继续采用成本模式进行后续计量。4.3市场规范的程度仍然较低目前我国的房地产市场与国外发达国家相比，市场的完善程度仍有待提高；受相关利益的驱使，交易过程中非法牟取暴利的不规范行为仍屡见不鲜，一些上市公司为满足二级市场增发、配股以及经理人股票期权计划的需要而操纵利润；市场的法制建设也相对落后，尤其是对公允价值信息的控制规范没有制定。从微观企业主体角度看，一方面获取公允价值的成本较高。公允价值计量属性是动态计量属性，对全部资产和负债运用公允价值计量就意味着每一个会计期间都要对全部资产和负债进行重新计量，除了需要专门的评估计量人员从事准确的确定资产和负债的公允价值工作外，还需要会计人员

39、对资产和负债进行全面调整的账务处理，这就要增加资产评估成本、账务管理成本和监管成本。再者公允价值的不同确认周期将加重企业的操作成本。采用公允价值模式,企业在资产负债表日必须持续取得公允价值。公允价值的确认周期是每月、季度、半年还是一年没有给出明确的规定,公允价值确认周期较长会造成公允价值不准确,频繁地确认公允价值又会给企业操作带来困难,同时加重企业的操作成本。5. 投资性房地产准则中运用公允价值的改进建议 投资性房地产准则中运用公允价值是大势所趋，但公允价值计量在我国应用中还有很多缺陷和不足，如何弥补不足，引导上市公司采用公允价值，成为亟待待解决的问题。本文以下内容就此给出一些建议。5.1税务

40、部门应出台措施减轻企业税负由于企业投资性房地产,在成本模式下,计提的折旧可以税前列支。而采用公允价值计量,不再计提折旧,造成利润上升,增加了企业税赋,但这部分增加的收益同样没有现金流入，在纳税时是否可以作为纳税调整递减项列示，免征或者采取暂时不征收的办法降低企业税负；对于出租类房地产物业如果依据房产余值计缴房产税,需要按房地产物业原值的一定比例缴纳房地产税，在计税基数上是采用账面成本还是公允价值来纳税对公司会有很大的影响。国家的相关税务部门应出台相关的措施，对实施新会计准则采用公允价值核算投资性房地产的企业当期产生的“浮盈”，给予一定的税收减免或者暂时不征收由于公允价值计量增加的收益，以更好地

41、推动公允价值在实务中应用，减轻企业的税收负担，打消企业的顾虑，避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本计量模式，遏制房地产市场的投机行为，严控投资性房地产市场的泡沫经济，增强房地产市场的稳定性，也更利于国家实施对房地产市场的宏观调控。5.2确保公允价值的准确性，改进公允价值评估的相关条款 取得准确的公允价值信息需做好市场建设、职业技能和机构健全等三方面的工作。5.2.1完善房地产市场的建设根据投资性房地产准则的要求，采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2. 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息

42、，从而对投资性房地产的公允价值做出科学、合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定。按照上述要求，首先要完善房地产交易市场。同类或类似房地产的价格应该说是最为公允，也是最为公开的一个信息，是企业评估投资性房地产公允价值的一个比较客观的依据。因此，健全房地产交易市场，有助于公允价值的评估，使公允价值的取得有理可依，有据可查，同时也降低了企业利用公允价值操纵利润

43、的空间。5.2.2提高会计人员的素质，增强其职业判断能力公允价值计量属性的应用，要求会计人员必须具有较高的素质。公允价值中存在许多不确定的因素，这就要求会计人员具有较高的职业判断能力。由于有“人员”的介入，其主观性必然增强，由此增加了操纵利润的可能性。因此，首先要提高会计人员的道德素养，加强其遵纪守法的意识，这是杜绝恶意职业判断的根本。其次，要加强对会计人员的培养，增强其职业判断能力。在实务操作中，投资性房地产的公允价值通常以该房地产的评估价格来确定，这时需要专业判断。国际上常用的公允价值的估值技术包括市场法、收益法和成本法等，如通过未来现金流量的现值来对公允价值进行估计，对折现现金流量的利率

44、选择等都离不开会计人员的专业判断，因此，提高会计人员的职业判断能力有助于我们更合理地运用公允价值。5.2.3健全资产评估机构，保持其独立性目前多数上市公司采用聘请房地产评估机构的方式来估计投资性房地产的公允价值。这样做有其便利性，可以借助资产评估师的力量，方便、快捷地得到比较准确的公允价值。这就要求加强资产评估机构的建设。目前，我国还缺乏具有权威性的房地产价值评估机构和专业人才，因此，有关部门应当加强对评估机构的建设，培养一支具有专业胜任能力并具有规模的注册资产评估师队伍，同时应提高现有评估师的职业道德素质和技术水平。除此之外，还应加快完善资产评估准则体系和规范执业行为的准则体系，使得行业行为

45、更为规范，为公允价值的取得提供更准确的资料。5.3证券市场监管机构加大监管力度，落实责任，防止利润操纵证券市场监管机构对拥有投资性房地产的上市公司应加大管理力度，制定相关科学合理的考核指标，以防止企业利用公允价值操纵利润以求保牌或配股，规范上市房地产公司相关信息的披露，对公允价值的取得，评估方式等进行详细披露，对收益的来源与变动予以密切地关注，对披露不充分或违规操作的上市公司加以严惩，增加其赔偿的金额，严重时停牌处理。 结束语本文以投资性房地产的定义为逻辑出发点，并从计量的一般理论研究入手，从影响、问题及对策三方面对投资性房地产准则中公允价值的运用进行了全面地分析。本文主要研究结果如下：我国公

46、允价值在投资性房地产中的应用还不广泛。这主要源于我国目前的市场经济发展情况还不是很成熟，公允价值确定存在问题，大部分公司对公允价值计量还持怀疑态度，总体还在观望，但从已经应用公允价值计价方法的公司来看，投资性房地产采用公允价值计量模式对公司的影响是有着重大利好的。为使公允价值在我国更加合理有效地应用，需要制定多项配套的政策，如:出台更加具体的制度或准则将公允价值应用的方法具体化，从制度上完善公允价值的应用体系，使公司在投资性房地产项目具体应用起来更加方便。同时公允价值应该在符合我国国清的情况下全面广泛应用，从自身不断完善，同时借鉴国外的先进理论，对公允价值计量模式不断调整。由于笔者学识水平有限

47、，对国内外准则的研究不够深入，观点还有待辩证，笔者在今后的学习中将继续关注这方面的研究动态与成果，掌握更多知识，提高水平。参考文献1 葛家澎 许跃,会计计量属性的探讨市场价格、历史成本、现行成本和公允价值,会计研究,2009.09；2 财政部会计司,我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告,会计研究，2009.07；3 陈瑜,美国救市法案发布后20天回顾国际各方针对公允价值会计的最新动态,会计研究,2008.11；4 杨方文 惠英,公允价值计量操作难题的解决途径,中国管理信息化，2008.09；5 王蕾 于鹏 杨双 邱建龙,谈投资性房地产公允价值模式的选择,国际商务财会，2008.0

48、8；6 刘治岐,公允价值在我国财务报表中的应用研究,大连海事大学硕士学位论文，2008.06；7 吴正奎,公允价值计量对我国上市公司影响初探,复旦大学硕士学位论文,2008.04；8 赵雄,公允价值在投资性房地产中的具体应用,合作经济与科技,2008.04；9 中国注册会计师协会,2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材(会计),中国财政经济出版社，2008.03；10 营海平,公允价值计量在会计实务应用中的困难及对策研究,财务与会计，2008.02；11 陈兆芳,公允价值运用的障碍及对策研究，财会月刊(综合)，2008.01；12 刘文欢，投资性房地产公允价值计量模式分析，财会通讯(学术版

49、)，2007.11；13 侯彬彬,公允价值计量属性对企业财务状况及经营成果的影响分析, 吉林大学硕士论文,2007；14 俞胜文,公允价值及其在会计中的应用研究, 四川大学硕士论文, 2007；15 郑春瑛,新企业会计准则与上市公司业绩变化分析财会研究,财会研究，2007.05；16 黄子琼,公允价值的应用分析与建议,金融会计，2007.04；17 财政部,企业会计准则应用指南,上海立信会计出版社，2006.12；18 朱存宏,我国投资性房地产会计准则下的会计政策选择,财经论坛,2006.07；19 赵西卜 王艳红 尚利，投资性房地产会计准则实施中应注意的七大问题，财会学习，2006.05；2

50、0 应华羚 张维宾,投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用,会计之友，2006.05；21 Danbolt Jo, William Rees. Mark-to-market accounting and valuation: Evidence from UK real estate and investment companies, Working Paper, University of Glasgow, 2007.22 FASB, Statement of Financial Accounting Standards No.157: Fair Value Measuremen

51、t, 2006;23 FASB，Projeet Updates，diselosureaboutFairValue，LastUpdate，March14，2006;24 Diana W.Willis.Finaneial Assets and Liabilitie-Fair.Valueor Historical Cost.FASB, 2005;25 MaryE.Barth.FairValue Accounting:Evidenee from Investment Securities and the Market Valuation of Banks, Accounting Review，2005

52、.致 谢在论文完成之际，首先要深深感谢的是我的导师张丽蓉老师。论文从选题、思路的确立、结构的安排以及到论文的修改、定稿的每一步、每一个环节都凝结着恩师的心血。张老师牺牲了许多休息时间，花费了大量心血，在本文的写作过程中予以我细致耐心的指导和鼓励。张老师知识渊博、思维敏锐、学风严谨，这些都深深影响着我，让我获益终身。大三、大四这两年张老师在各个方面都给予了我很大的关怀和帮助。从研究学习本专业知识到社会实践，我从中受益匪浅，并将对我以后的学习和工作产生深远的影响。在此，谨向我的导师致以崇高的敬意和衷心的感谢!并感谢全体同窗学友对我的帮助和支持。他们博览群书，四年的共同学习与交流让我获益匪浅，在此表示谢意，愿你们踏出校门之后，另有一番光明前程。最后感谢家人对我学业的理解与支持!感谢我的父母在经济上与精神上对我以最大、最真、最亲的支持。我站在人生的新起点，将永远铭记老师和家长的教诲，向着新的人生目标奋力前行。19