2023年土地买卖合同（份范本）

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1、2023年土地买卖合同（份范本） 书目 第1篇代理土地买卖居间合同 第2篇土地买卖运用合同 第3篇标准土地买卖合同范本 第4篇具体土地买卖合同 第5篇商住用地土地买卖合同 第6篇企业土地买卖合同 第7篇土地买卖纠纷民事起诉状 第8篇土地买卖中介合同 第9篇土地买卖合同文 第10篇有关土地买卖合同 第11篇土地买卖合同内容 第12篇私人土地买卖通用版合同 第13篇土地买卖契约合同书 第14篇农村土地买卖转让合同 第15篇农村土地买卖合同范本 第16篇2023个人土地买卖合同书 代理土地买卖居间合同 2023代理土地买卖居间地址: 居间方: 居间方受托付方托付,双方就居间方向托付方供应有关居间服务

2、、顾问服务等事项,经协商一样,签订本合同。 第一条:合同标的物 居间方向托付方供应xxx土地的转让。 其次条:居间方义务 1、居间方应主动仔细地把托付方介绍给项目业主,并刚好沟通状况。 2、居间方帮助托付方做好该宗土地项目的前期投资策划及沟通工作。 3、居间方应主动努力做好居间介绍,协调有关冲突,促成托付方与项目业主方签订合资或转让合同。 4、居间方应帮助项目当事人做好有关部门对项目的技术指标的审批工作,促成项目胜利签约。 第三条:托付方义务 托付方承诺一旦本项目业主与托付方签订项目合资或转让合同,并实际支付土地款项后,托付方即应担当向居间方支付服务费的义务。 第四条:居间服务费 1、居间服务

3、费的标准: 托付方与投资方签订的针对本项目整体合资或转让合同总金额(不论何种形式)的*(居间方开具正式合法发票)。 2、居间服务费的支付方法: 托付方与项目业主签订合资或项目转让合同,并实际支付土地款项后(包括定金),居间费按该合同签订的详细价格和付款进度同比例支付。 第五条:诚信原则 1、假如托付方与投资方在本合同托付期内,未能达成合作协议,没有征得居间方的书面同意,托付方不应再与该投资方进行协商并签订合作协议,否则居间方有权恳求托付方按本合同第四条支付服务费。 2、假如托付方以相关企业或在重庆当地成立的子公司及一切转投资公司的名义与*(土地项目的业主单位)签订本合同标的物的转让合同,居间方

4、有权恳求托付方按本合同第四条支付服务费。 3、本合同的有效期(托付期)为180天(自本合同签字生效之日起计算)。居间方在此期间必需主动推动本项目业主与托付方进行实质性洽谈,并帮助托付方和本项目业主达成实质性成交合同。 4、托付期内托付方未能与项目业主方达成协议时,托付方将不支付居间方任何费用。 5、居间方必需供应真实有效的信息给托付方,如在谈判过程中,托付方发觉居间方供应的居间信息中有虚假或不真实的信息时,托付方有权向居间方索取本合同标的物最低成交总金额的居间服务费标准30%的赔偿。 第六条:合同成立及修改 本合同经双方签字盖章后生效,未经双方书面同意,任何一方不得擅自修改本合同。 第七条:违

5、约责任 违约责任按中华人民共和国民法典有关条款执行。 本协议共贰页,一式两份,双方各执一份。 托付方: 居间方:xxx房地产经纪有限公司 法人代表或托付代理人 法人代表或托付代理人 签字或盖章: 签字或盖章: 日期: 日期: 土地买卖运用合同 2023土地买卖运用出卖人：_ 注册地址：_ 营业执照注册号：_ 企业资质证书号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 托付代理人：_地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 托付代理机构：_ 注册地址：_ 营业执照注册号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 买受人：_ 本人法定代表人姓名：_国籍_ 身份证护照营业执照注册号_ 地址：_ 邮政

6、编码：_联系电话：_ 托付代理人姓名：_国籍：_ 地址：_ 邮政编码：_电话：_ 依据中华人民共和国民法典、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在同等、自愿、协商一样的基础上就买卖商品房达成如下协议： 释义本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资格。 本条款提示点： 1、出卖人的主体资格 我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都须要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立商品房买卖合同，违者订立的合同无效。 2、买受人的主体资格 、凡具备民

7、事权利实力的法人和自然人均可作为买受人， 、必需具备完全民事行为实力的自然人方可作为签约人订立合同， 、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效 、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效， 、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约， 、夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有约定，无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋全部权一般均视为夫妻共同财产。 3、出卖人托付代理机构 近年来，开发商托付代理公司进行房屋销售的比例日益增加。在这种情形下，应当将代理机构的名称列入本合同，并照实填写。这样，既明确体现和保障了开发商、代理商之间的托

8、付代理合同关系，也保障了购房人的签约知情权。 依据中华人民共和国民法典、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在同等、自愿、协商一样的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条项目建设依据。 出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地运用权。土地运用权出让合同号土地运用权划拨批准文件号划拨土地运用权转让批准文件号为_。 该地块土地面积为_，规划用途为_，土地运用年限自_年_月_日至_年_月_日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名暂定名_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_。释义本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告知义务的内容，

9、目的是为保障买受人知情权。 本条款的提示点： 1、开发商土地取得方式 一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地。特别情形下方可获得国家得无偿划拨地，如开发商开发建设规划范畴内得经济运用住房。 未变更土地性质得集体土地运用权不能用作房地产开发非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发工业用地出让地不能用作房地产开发。 2、土地运用年限 依据我国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例第十二条的规定：“土地运用出让最高年限按下列用途规定：居住用地70年工业用地50年教化、科技、文化、卫生、体育用地50年商业旅游、消遣用地40年综合或者其他用地50年

10、。”须要留意的是，该运用年限起始于国有土地运用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日经济运用住房因其土地系划拨地，故不存在运用年限的问题。 3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必需与商品发预售许可证或其他相关证件的描述一样。 4、开发商必需拥有国有土地运用权证方可申请商品房预售资格。因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的土地运用权出让合同号、土地运用权划拨批准文件号、划拨土地运用权转让批准文件号外,更有必要查阅开发商持有的国有土地运用权证。着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款。 其次条商品房销售依据。 买受人购买的商品房为

11、现房预售商品房。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。 _。 释义本条是对商品房销售的描述。 本条款提示点： 1、期房与现房的比较 期房即预售商品房，是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证起先至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房。现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后马上可以办理入住并取得分户权证。 期房相对于现房，具有下列特点： 优势：、期房一般较现房便宜 、期房的选择空间较现房大 、随着房地产市场的发展，新楼盘品质较旧盘有明显提升。 劣势：具备延期交付、品质变差、权

12、证不能按期交付等法律风险。 2、商品房预售许可证的法律效力 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明其次条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 3、商品房销售的其他依据 一般来说，开发商除获得商品房预售许可证外，还应具备下列证件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地运用证即俗称的“五证齐全，方可预售”。 房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范实力。 第三条买受人所

13、购商品房的基本状况。 买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的： 第_幢座_单元层_号房。该商品房的用途为_，属_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。 该商品房阳台是封闭式非封闭式。 该商品房合同约定产权登记建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米。 _。 _。 释义本条是对合同标的物的具体描述 本条款提示点： 本条涉及到若干建筑专业术语及建筑规范，购房人在购房时应更加切实留意。 1、商品房的用途与房屋结构 这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本一般比砖混结构建筑物建筑成本高出数倍。因此，购

14、房人在选购房屋时应当加以落实。 商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更。房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其运用功能和耐用程度各异。 2、层高净高 层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度。 购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。 3、阳台 阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，依据现行建筑面积计算规划的规定，封闭阳台按全面积计算运用面积，而放开式阳台则按全面积的一半计算运用面积。4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及运用面积

15、之间的联系。 该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积 套内建筑面积=套内运用面积+套内强风光积+阳台面积 第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_元，总金额_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_元，总金额_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 3、按套计算，该商品房总价款为_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 4、_。 释义本条是关于商品房计价方式与价款的约定。 本条款提示点： 1、计价方式的改革 多年来，我国始终采纳根据建筑面积计价的方式销

16、售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊困难，开发商非善意误算等。随着房地产经济的活跃与发展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价。信任不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇。 2、购房人应留意商品房“价外价”问题 个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教化实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付。 第五条面积确认及面积差异处理。 依据当事人选择的计价方式，本条

17、规定以建筑面积套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理： 1、双方自行约定： _ _ _ _。 2、双方同意按以下原则处理： 面积误差比肯定值在3%以内的，据实结算房价款 面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足超出3

18、%部分的房价款由出卖人担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比肯定值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人肯定值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积-合同约定面积 面积误差比=100% 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 释义本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的约定。 本条款的法律依据：建设部商品房销售管理方法其次十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，接以下原则处理：面积误差比肯定值在3%以内的，据实结算房价

19、款面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足超出3%部分的房价款由房地产开发企业担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比肯定值在3%以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人肯定值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积-合同约定面积 面积误差比=-100% 合同约定面积 本条款提示点： 1、面积确认标准 本条规定以建筑面积或套内建筑面积

20、为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主见上述两项面积同时作为依据标准。 2、产权登记面积与购房人实际所得面积不符时的处理 产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但假如产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人照旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。3、自行约定的方式 基于设计缘由，施工缘由以及其他缘由，开发商在预售商品房实往往不情愿接受按商品房销售管理方法的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行约定的方式，常见的约定方式包括： 、买受人不要求退房

21、，根据产权登记面积和原约定每平方米价格实施多退少补 、正负3%内实施多退少补，多于3%部分按原单价打折计算房价少于3%部分按原单价上浮肯定比例退还房款 、将方法规定的临界点3%调整为临界点5% 、总价包死条款，即无论产权登记面积是否与约定面积发生差异，均按约定总价计算房款。 相比而言，上述约定方式均没有本条款其次种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。 北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采纳的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障。 第六条付款方式及期限。 买受人按下列第_种方式按期付款： 1、一次性付款_。 2、

22、分期付款_。 3、其他方式_。 释义本条是应付款方式及付款时间的约定 本条款提示点： 1、一次性付款 、一次性付款的本意是指购房人在约定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。 、开发商为激励购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上赐予一次性付款购房人肯定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣恳求。 2、按揭付款 、按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度一样，就是银行为按揭客户向开发商供应一次性付款

23、。对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的借款合同逐月向银行还款而已。 、按揭付款方式所产生的法律关系： 、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系二是购房人与银行之间的借款合同关系， 、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系二是开发商为购房人贷款而向银行供应的保证合同关系三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先干脆清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。 、按

24、揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订借款合同，如属不行归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人供应按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成商品房买卖合同不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以恳求解除商品房买卖合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是因为买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则须要由责任人担当其相应的违约责任，如购房人不供应或供应虚假的申贷资料，开发商拒不担当银行要求的保证担保责任等。 按揭付款方式后续法律问题 、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按

25、揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行 、开发商作为担保人为购房人按揭贷款供应保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商供应保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋全部权办理他项权利登记之日止二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还全部贷款本息之前均需担当保证担保责任。按最高院司法说明的规定，购房人未根据按揭贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主见房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商供应全程担保

26、的除外。假如银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是供应哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。 开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身商品房买卖合同所约定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着肯定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失。 第七条买受人逾期付款的违约责任。 .买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_种方式处理： 按逾期时间，分别处理 逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期

27、限之其次天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同接着履行 逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_%向出卖人支付违约金。买受人情愿接着履行合同的，经出卖人同意，合同接着履行，自本合同规定的应付款期限之其次天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_项中的比率)的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额实行分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 。 释义本条是对购房人逾期违约金责任进行约定的条款 本条款提示点 1、逾期付款

28、违约责任分析 逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达肯定期间，构成根本违约。构成一般违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付肯定的违约金构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付担当由于终止合同所造成的相应经济损失。 基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。 2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第十五条规定出卖人拖延交付房屋或者买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

29、法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权歼灭。 从上述司法说明分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法说明的拟定者期望买、卖双方都赐予违约方相对较长期限的包涵和理解，不主见权利人过快的享有单方解约权。因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，假如购房人在签订之后由于偶然性缘由造成流淌资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进行调整。 3、逾期付款违约金标准的设定 最高人民法院关于审理

30、商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由恳求削减的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当削减当事人以约定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该说明第十七条又规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标精确定：逾期付款的，根据未付购房款总额，参照中国人*银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付运用房屋的，根据逾期交付运用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标精确定。 结合上述两条司法说明，逾期付款违约

31、金设定的标准一般应设在下列区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的130%。设定的标准假如低于或高于上述期间，都有可能导致约定的条款存在法律效力上的瑕疵。 #同期银行贷款利率标准： 1996年5月16日前：每天万分之三，年利率为% 1996年5月17日-1999年1月29日的每天万分之五，年利率为% 1999年1月30-20xx年11月21日的每天万分之四，年利率为% 20xx年11月22日-20xx年3月16日的每天万分之二点一，年利率为% 20xx年3月17日至今，在贷款合同中签订的贷款利率水平上加30%-50%。 个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元，根

32、据银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷年利率%来计算：调整前：按利率万分之二点一来计算，即5000元元。也就是说，李小姐每拖延一天，就要多交元。调整后：银行新执行的日罚息利率为%/365至%/365，为元元。对于李小姐来说，她每拖延一日，最少需交纳元，最多则为元。 第八条交付期限。 出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人运用： 该商品房阅历收合格。 该商品房经综合验收合格。 该商品房经分期综合验收合格。 该商品房取得商品住宅交付运用批准文件。 。 但如遇下列特别缘由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可

33、据实予以延期： 1、遭受不行抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的 2、_。 释义本条时对合同标的物交付时间的约定，同时约定了交付的房屋应具备的条件。 本条款提示点 1、如何理解四项条件 所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织工程验收的主体是开发商本身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参与，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建设主管部门备案。对购房人而言，假如选择的是该条件，开发商只须要获得建设主管部门发出的竣工验收备案证即满意交付条件。 该商品房经

34、综合验收合格，是指对整个小区包括主体工程、基础设施、公共配套设施、绿化等进行的整体验收，分期综合验收是指对分期建设的小区按期进行综合验收。该商品房取得商品住宅交付运用批准文件，是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯平安证明、环保、供电、供水、燃气等配套验收证明的基础上向建设主管部门申请办理新建住宅交付运用许可证，待建设主管部门颁发许可证书方才满意交付条件。 2、对于各条件的选择 站在开发商的角度，往往首选第一项标准，即工程验收合格即满意交付条件，这本身也是法定的最低条件，我国建筑法、民法典均强制性规定未经竣工验收的工程不得交付运用。 站在购房人的角度，应首选第四项条件

35、，即取得商品住宅交付运用批准文件，它不仅满意工程验收的各项条件，还须要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明，能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能。 北京市新版北京市商品房预售合同示范文本对本条进行修改，详细如下：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项和第项所列条件该商品房为住宅的，出卖人还应当供应住宅质量保证书和住宅运用说明书。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明4、满意第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件5、_ 6_7_。 广

36、州市于20xx年7月1日起已停办商品房综合验收业务，缘由是：广州地区开发商与购房人有关“综合验收”的冲突由来已久，一些购房人在收楼时严格按广州市商品住宅建设项目验收管理方法规定，在收楼时要看到“综合验收”合格书才肯收楼，否则就认为自己的权益无法得到保证。但事实上，由于一些开发商的房地产项目是分期进行的，在完成全部开发前，根本不行能拿到“综合验收”通知书。因而，双方在收楼有关综合验收手续有没有的争吵，也屡见不鲜。广州市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理房产证有任何影响。因为发放房产证，是以楼盘是否通过专业验收为依据，而不是以综合验收为依据。 3、开发商据实延期条款 、不行抗力仅指不

37、行预见，不行避开并不能客服的客观状况。造成不行抗力的缘由主要有两种情形，一是自然灾难，如洪水、地震、台风、海啸等二是政府行为，如发生斗争、强制征收等。在发生不行抗力的事由后，开发商必需在合同约定的期限内将不行抗力的相关状况告知购房人，否则既使发生了不行抗力的事由开发商仍旧须要担当延期交房责任。 不行抗力的条件是特别严格的，开发商不得滥用不行抗力条款，即使是在20xx年“非典”流行期间，非疫区、非因疫情干脆导致施工停顿的工程都不能认定为“不行抗力”事由，那么“雨季停工”、“技术困难”等事由就更不能成为“不行抗力”的理由。 、其他免责事由 对于开发商而言，按约定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义

38、务，非特别缘由不得免责。中消协在评点房地产业“霸王条款”中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人供应的合同范本中提出一个条款：“非出卖人缘由造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”中消协对此的点评看法是：在上述缘由中，有的的确可以作为免责事由，如不行抗力等，但也要甄别状况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方缘由造成，如承建商施工误期、因技术上须要更改图纸、因天气影响或其他异样困难及重大技术问题不能刚好解决导致的延误等，这

39、种状况下应由开发商向购房人担当违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好打算的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人缘由造成的，开发商应向消费者担当违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必担当任何责任。 第九条出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特别状况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人运用，按下列第_种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理 逾期不超过_日，自本合同第八条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付

40、之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金，合同接着履行 逾期超过_日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_%向买受人支付违约金。买受人要求接着履行合同的，合同接着履行，自本合同第八条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_项中的比率)的违约金。 2、_。 释义本条是对开发商逾期交房应担当的违约责任的约定。 本条款的提示点： 1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第十七条规定：如双方没有约定或者约定不明，逾期交付

41、运用房屋的，根据逾期交付运用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标精确定。这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的。司法说明明显更侧重爱护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率还要高的多。笔者在20xx年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按长沙市价格认证中心出具的估价报告体现的同地段同类房屋租金标准比较，两者存在3倍的差别。 2、从约定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第七条的约定相对等。如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约

42、期间相同等。 3、开发商逾期交房构成合同解除须要担当的责任：假如因开发商逾期交付房屋导致购房人解除商品房买卖合同的，开发商除了须要担当本条款约定的违约责任外，还须要担当购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失，该损失可根据同期银行利息标准执行。 第十条规划、设计变更的约定。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或运用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： 该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向 _ _ _ _ _ _。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面

43、答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 释义本条是对有关商品房规划、设计变更的程序、范围及法律后果的约定。 本条款的提示点： 1、本条款的法律依据为商品房销售管理方法其次十四条的规定，该条款为：“房地产开发企业应当根据批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向改变，以及出现合同当事人约定

44、的其他影响商品房质量或者运用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房买受人退房的，由房地产开发企业担当违约责任。” 2、本条所谓的规划、设计变更包括法定变更和约定变更两种。法定变更是指商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向改变的变更约定变更是指合同双方当事人在合同中明文约定的影响商品房质量或者运用功能的规划、设计变更。如开发商将原设计应用的现浇楼板改为预制

45、楼板，将原设计运用的隔音材料改为非隔音材料等。但是有的规划、设计事项在原合同中没有约定，并且不影响商品房的质量和运用功能的，如开发商将原设计的一般电话线预埋变更为加装以太网预埋，电线杆位置变更等，开发商可以不通知购房人。 3、购房人的权利限制条款：本条要求购房人在接到开发商变更通知之日起15日内作出要求退房的书面回复，逾期未回复的，视为接受变更。这就涉及到一个重要期间的证据问题，建议开发商在通知购房人时，必需书面通知各购房人，而且必需要求各购房人书面签收通知并注明签收时间，对不作书面签收的购房人，应采纳公证送达的方式予以证据保全购房人在书面回复开发商时，亦同样要求开发商书面签收并注明签收时间，

46、对不作书面签收的开发商，应采纳公证送达的方式予以证据保全。 4、“买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”是一个法律白条。这类语句运用在一份全国适用的示范文本中，有失起草者的基本水准。试问，在已经出现危机或者纠纷的情形下，作为弱势群体的购房人还有实力“应当”与开发商达成新的补充协议。因此，这一句话完全可以视为没有。 第十一条交接。 商品房达到交付运用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需供应住宅质量保证书和住宅运用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人

47、有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人担当。 由于买受人缘由，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： _。 释义本条是对商品房交接程序的约定。 本条款的提示点： 1、开发商交付房屋的标准： 房屋达到交付运用条件+住宅质量保证书+住宅运用说明书 本条的规定较本合同第八条的规定严格。如当事人在第八条中约定商品房阅历收合格即满意交付条件，但由于本条款的存在，开发商在交房时就不能仅仅满意竣工验收一项条件，而应满意更全面的“房屋达到交付运用条件”。在长沙市去年的一个案例中，某楼盘因为在交房时未能取得消防验收而被法院裁决延期交付房屋，判令给付购房人逾期交房违约金。 2、住宅质量保证书：住宅质量保证

48、书是开发商对所售商品房担当质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定，担当保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付运用之日起计算。详细保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理运用寿命年限内屋面防水为3年墙面、厨房和卫生间地面为1年地下室及管道渗漏为1年墙面、顶棚抹灰层脱落为1年地面空鼓开裂、大面积起沙为1年门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年灯具、电器开关损坏为6个月管道堵塞为2个月供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。 3、住宅运用说明书：住宅运

49、用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，并提出访用留意事项，一般应当包含以下内容：、开发单位、设计单位、施工单位，托付监理的应注明监理单位、结构类型、装修、装饰留意事项、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装留意事项、门、窗类型，运用留意事项、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位留意事项的说明、其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有运用说明书的，应附于住宅运用说明书中。 4、购房人不接受房屋的特别约定： 在各个楼盘交房的过程中，存在一个普遍现象，就是部分购房人消极对待接收房屋。缘由有许多

50、，如购房人对房屋的某处质量问题提出异议、购房人不愿按期支付购房尾款或修理基金、购房人不愿签订物业管理服务协议等等。假如购房人在没有正值理由的情形下拒绝或者消极对待接受房屋，就会给开发商造成被动。因此，一般状况下，有阅历的开发商会在本条款的空格处加上一句常见的约定：“入住通知送达七日内未接受房屋的，从第八日起视为房屋已经如约交付，房屋的风险归买受人担当，房屋的物业管理费及其他相关费用也由买受人担当。” 第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人缘由，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人担当 全部责任。 _。 释义本条是对商品房产权瑕疵处理方式的约定。 本条款的提示点： 法律依据：城市房地产管理法第三十七条、第三十八条的规定： 第三十七条规定：下列房地产，不得转让以出让方式取得土地运用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的司法机关和行政机关依法裁定、确定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地运用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 第三十八条规定了以出让方式取得土地运用权的不得转让的两种情形：根据出让合同约定已经支付全部土地运用权出让金，并