佛山市顺德区大良楼盘调查数据分析定

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1、楼 盘 调 查 目 的 解 说 为 配 合 桂 畔 怡 景 湾 的 规 划 发 展 需 要 ， 我们 对 大 良 地 区 近 年 来 推 出 以 及 即 将 推 出 的新 楼 盘 及 别 墅 盘 进 行 了 踩 盘 调 查 ， 通 过 对相 关 数 据 的 汇 总 、 分 析 及 比 较 ， 我 们 试 图总 结 近 年 商 品 房 及 别 墅 的 消 费 趋 势 ， 为 桂畔 怡 景 湾 的 规 划 、 定 位 及 未 来 的 营 销 工 作提 供 决 策 依 据 。 大 良 商 品 楼 调 查 数 据 第 一 组 2004-2005年 度 销 售 的 楼 盘 康 城 花 园 二 期 尚 域

2、w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 万 w 总 建 筑 面 积 ： 近 万 w 总 户 数 ： 余 户 共 栋w 园 林 面 积 ： 万 康 城 花 园 二 期 尚 域w 二 、 价 格w 电 梯 洋 房 均 价 3000元 /w 非 电 梯 洋 房 均 价 2400元 / w 物 业 管 理 费w 电 梯 洋 房 每 月 1.6元 /w 非 电 梯 洋 房 每 月 1元 / 康 城 花 园 二 期 尚 域w 三 、 户 型w 两 厅 两 房 、 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房w 面 积 ： - w 四 、 复 式 单 位w 尚 景 峰 独 创 首 批 12套 景 致 复

3、 式 洋 房 ， 为 二 层 复式 ， 挑 高 六 米 复 式 户 型 结 构 ， 面 积 有 和 两 种 ， 包 含 家 庭 活 动 室 在 内 的 两 厅五 室 ， 属 顶 层 复 式 。 康 城 花 园 二 期 尚 域w 五 、 销 售 情 况w 一 期 共 360户 ， 现 已 售 出 90%w 二 期 明 年 3月 发 售 ， 卖 现 楼 ， 户 型 与 一 期 一 样 ，以 二 厅 三 房 和 二 厅 四 房 为 主 。 面 积 90-130 。 康 城 花 园 二 期 尚 域w 六 、 楼 盘 特 色w 园 林 ： 2万 法 式 自 然 主 义 园 林 ， 200米 超 长 中轴

4、 水 景 ， 800米 环 小 区 林 荫 大 道w 3大 文 化 主 题 广 场w 4大 中 心 （ 文 化 中 心 、 康 体 中 心 、 儿 童 活 动 中 心 、服 务 中 心 ）w 七 、 商 铺 情 况w 价 格 ： 1.3-1.6万 元 / 明 日 嘉 园w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 27803.1w 总 建 筑 面 积 ： 76000w 总 户 数 ： 592户w 建 筑 密 度 ： 38 w 绿 化 率 ： 45 明 日 嘉 园w 二 、 价 格w 均 价w 电 梯 洋 房 ： 3100元 /w 非 电 梯 洋 房 ： 2600元 /w 物 业 管 理

5、 费 ：w 电 梯 洋 房 ： 1.4元 /w 非 电 梯 洋 房 ： 1元 / 明 日 嘉 园w 三 、 户 型w 两 厅 两 房 两 厅 三 房 两 厅 四 房 w 面 积 ： 75 至 119 w 四 、 复 式 单 位 w 无 复 式 单 位 明 日 嘉 园w 五 、 销 售 状 况w 绝 大 多 数 已 入 住 。w 六 、 楼 盘 特 色w 吸 取 了 德 式 建 筑 的 成 功 设 计 理 念 ， 外 立 面 简 洁 ，色 彩 明 快 ， 线 条 流 畅 ， 凸 显 现 代 时 尚 现 代 、 充满 活 力 ， 是 完 全 按 照 现 代 都 市 精 英 的 特 定 需 求度 身

6、 定 造 的 高 尚 住 宅 。w 七 、 商 铺 情 况 9500元 / 奥 园 华 庭w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 19398.4平 方 米 w 总 户 数 ： w 全 部 为 电 梯 洋 房w 绿 化 面 积 奥 园 华 庭w 二 、 价 格w 均 价 元 w 物 业 管 理 费 ： 低 层 . 元 w 高 层 . 元 w 三 、 户 型w 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 ， 全 部 为 跃 式w 面 积 ： - 奥 园 华 庭w 四 、 复 式 单 位w 面 积 ： 两 层 ， ， 两 厅 五 房 w 共 套 复 式w 五 、 销 售 情 况w 估 计 已

7、售 出 90 以 上 ， 大 部 分 正 在 装 修 。w 六 、 楼 盘 特 色w 每 梯 两 户 或 三 户 ， 分 单 位 南 北 对 流 ， 二 层 每 户设 有 独 立 空 中 花 园 ， 经 典 的 跃 进 式 设 计 户 型 ，增 强 室 内 空 间 的 灵 动 感 。 奥 园 华 庭七 、 商 铺 情 况价 格 ： 1.2-1.3万 元 / ， 也 有 少 部 分 1万 元 /面 积 ： 60 为 主 ， 也 有 少 部 分 90铺 面 宽 ： 5.5米 ， 高 6.6米 丽 星 名 园w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 25000w 总 建 筑 面 积 ：

8、81000平 方 米w 总 户 数 ： 477户w 建 筑 密 度 ： w 绿 化 率 ： w 全 部 为 电 梯 洋 房 丽 星 名 园二 、 价 格w 均 价 元 w 物 业 管 理 费 ：w 楼 以 下 ： . 元 ，w 楼 以 上 ： . 元 w 三 、 户 型w 两 厅 两 房 、 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 、 两 厅 五 房w 面 积 ： 从 9 - 丽 星 名 园w 四 、 复 式 单 位w 无 复 式 单 位w 五 、 销 售 情 况w 只 剩 下 少 部 分 未 售 出 ， 最 畅 销 的 户 型 为 两 厅 两房 及 两 厅 四 房 丽 星 名 园w 六 、 楼

9、盘 特 色w 美 国 南 加 州 设 计 风 格 ， 十 五 栋 带 电 梯 洋 房 错落 有 致 ， 布 局 合 理 。 户 型 的 创 造 性 设 计 ， 独 有的 跃 式 设 计 ， 朝 向 采 光 较 好 。w 七 、 商 铺 情 况w 价 格 ： 9500元 /w 所 有 商 铺 已 售 完 新 世 界 会 豪 阁一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 暂 未 知总 建 筑 面 积 ： 暂 未 知楼 高 28层 总 户 数 ： 216二 、 价 格 均 价 6000元 / 物 业 管 理 费 ： 5元 / 新 世 界 会 豪 阁三 、 户 型一 厅 一 房 36 20户一 厅

10、一 房 56-62 约 30户 两 厅 两 房 73 约 50户两 厅 三 房 （ 主 力 户 型 ） 110 约 80户 两 厅 四 房 130-140 约 24户 新 世 界 会 豪 阁四 、 复 式 单 位三 层 复 式 （ 23、 24、 25楼 ） 360 共 6户三 层 复 式 （ 26、 27、 28楼 ） 367 共 4户五 、 销 售 情 况售 出 6成 新 世 界 会 豪 阁六 、 楼 盘 特 色 地 处 清 晖 路 核 心 地 段 ， 处 于 大 良 传 统 的 商 业 区 ，一 楼 、 二 楼 、 三 楼 为 新 世 界 中 心 商 场 ， 部 分 单位 带 开 放 式

11、 套 间 ， 超 豪 华 会 所 ， 会 所 内 有 暖 水泳 池 ， 小 型 保 龄 球 场 ， 小 型 高 尔 夫 练 习 道 星 汇 华 轩w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 6301 w 总 建 筑 面 积 ： 55253.75 4幢 17层 电 梯 洋 房 w 二 、 价 格w 均 价 2400元 /w 物 业 管 理 费 ： 1.3元 / 星 汇 华 轩w 三 、 户 型w 两 厅 两 房 两 厅 三 房 两 厅 四 房 w 面 积 ： 75 至 119 w 四 、 复 式 单 位w 共 十 几 套 复 式 单 位 17-18楼 ， 顶 层 复 式 ， 两 层w

12、面 积 178 两 厅 四 房 59万 元 星 汇 华 轩w 五 、 销 售 状 况w 二 楼 已 全 部 售 完 ， 顶 层 复 式 单 位 只 剩 下 一 套w 六 、 楼 盘 特 色w 是 大 良 价 格 最 低 的 高 层 电 梯 洋 房 ， 位 于 城 南 板块 ， 设 计 较 平 凡 ， 楼 盘 附 有 近 龙 的 酒 楼 、 美 食城 、 世 纪 小 学 、 梁 开 中 学 等 配 套 设 施 。w 七 、 商 铺 情 况w 均 价 ： 7000元 / ， 高 6.5米 嘉 信 城 市 花 园 二 期w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 67380.8w 总 建

13、筑 面 积 ： 224293.9w 15幢 17-22层 电 梯 洋 房w 总 户 数 ： 1416户 w 容 积 率 ： 2w 绿 化 率 ： 50%以 上 嘉 信 城 市 花 园 二 期w 二 、 价 格w 普 通 单 位 ： 均 价 3000元 /w 物 业 管 理 费 ： 1.5元 /w 三 、 户 型w 两 厅 三 房 两 厅 四 房 嘉 信 城 市 花 园 二 期w 四 、 复 式 单 位w 复 式 单 位 共 80套 ， 两 层 复 式w 均 价 3500元 / -4000元 / w 面 积 170几 -350 售 价 60几 万 -150万w 五 、 销 售 状 况w 最 畅

14、销 的 户 型 为 110 左 右 的 两 厅 三 房 ， 剩 下100套 单 位 左 右 ， 其 中 复 式 单 位 不 太 畅 销 ， 发 展商 准 备 将 复 式 单 位 拆 分 为 普 通 单 位 出 售 。 嘉 信 城 市 花 园 二 期w 六 、 楼 盘 特 色w 新 城 区 的 第 一 大 楼 盘 ， 政 府 重 点 发 展 的 区 域 ，文 体 康 乐 等 各 项 配 套 设 施 齐 备 。w 发 展 商 保 利 嘉 信 实 力 雄 厚 ， 园 林 景 观 由 新 加 坡园 林 设 计 大 师 DLQ Design设 计 ， 中 庭 公 园 面 积18,000平 方 米 ， 人

15、 工 湖 面 积 近 4,000平 方 米 ， 泳池 面 积 近 1,000平 方 米 ， 水 水 相 叠 、 景 景 相 连 。 嘉 信 城 市 广 场 二 期七 、 商 铺 情 况价 格 ： 12000-23000元 /面 积 ： 30-100高 度 ： 5.5米 海 琴 湾w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 53365 w 总 建 筑 面 积 ： 约 190000w 总 户 数 ： 1000户w 园 林 绿 化 面 积 ： 4万 水 景 主 题 园 林w 绿 化 率 ： 大 于 35% 海 琴 湾w 二 、 价 格w 均 价w 电 梯 洋 房 ： 3400元 /w 非

16、电 梯 洋 房 ： 2900元 /w 物 业 管 理 费 ：w 低 层 1.4元 /w 高 层 1.6元 / 海 琴 湾w 三 、 户 型w 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 、 三 厅 四 房w 面 积 ： 115.16 -174.70 w 四 、 复 式 单 位w 共 80套 复 式 单 位 w 为 顶 层 复 式 客 厅 中 空 跃 式 设 计 两 层w 三 厅 四 房 （ 231.12 ） 三 厅 四 房 （ 218.70 ）w 三 厅 五 房 （ 259.22 ） 三 厅 六 房 （ 279.00 ） 海 琴 湾w 三 厅 四 房 （ 219.17 ） 三 厅 四 房 （ 220.

17、78 ）w 三 厅 五 房 （ 291.36 ） 三 厅 六 房 （ 265.67 ）w 复 式 单 位 价 格 ： 95万 到 130万 w 五 、 销 售 情 况w 一 期 绝 大 部 分 已 售 出 ， 入 住 率 达 95%。 复 式 单 位剩 20户 未 售 出 。 海 琴 湾w 六 、 楼 盘 特 色w 坐 拥 桂 畔 海 一 线 江 景 和 桂 畔 海 长 堤 公 园 ， 着 重体 现 欧 陆 建 筑 文 化 、 水 岸 居 住 文 化 、 音 乐 艺 术文 化 。 获 得 “ 佛 山 市 优 良 样 板 工 程 ” 殊 荣 。w 七 、 商 铺 情 况w 价 格 ： 1万 元

18、/ 面 积 ： 32-127 铺 宽 ： 4-5米 ， 高 6米 ， 已 做 好 夹 层 星 河 名 居w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 2.1万 w 总 建 筑 面 积 ： 近 10万 w 近 1万 平 方 米 的 香 海 泳 池w 5000 的 主 题 会 所 绿 化 率 ： 43%w 总 户 数 ： 500多 户w 13栋 1319层 电 梯 洋 房 星 河 名 居w 二 、 价 格w 均 价 3200元 / w 物 业 管 理 费 ： 1.6元 / w 三 、 户 型w 两 厅 两 房 两 厅 三 房 两 厅 四 房w 面 积 ： 80.91 -184.63平 方

19、米 星 河 名 居w 四 、 复 式 单 位w 总 共 8套 复 式 单 位 ， 为 首 二 层 复 式w 面 积 240 ， 二 层 带 花 园w 售 价 ： 120万 左 右w 均 价 ： 4800元 / w 五 、 销 售 情 况w 已 售 出 8成 以 上 ， 复 式 单 位 剩 下 3户 未 售 出 星 河 名 居w 六 、 楼 盘 特 色w 星 河 名 居 是 目 前 桂 畔 海 最 高 的 楼 宇 ， 建 筑 设 计具 有 浓 郁 的 现 代 港 式 风 格 。 地 面 园 林 景 观 、 空中 花 园 、 楼 顶 花 园 构 筑 立 体 式 绿 化 ， 围 合 式 建筑 规 划

20、 布 局 ， 抬 高 1.5米 中 央 大 绿 洲 ， 近 1万 平 方米 的 香 海 泳 池 。w 七 、 商 铺 情 况w 价 格 ： 13980元 / ， 高 5.8米 ， 面 积 ： 47-367 金 域 湾w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 44142.6w 总 建 筑 面 积 ： 123505.71w 总 户 数 ： 850户 容 积 率 ： 2.8w 绿 化 面 积 ： 23704 绿 化 率 ： 51% w 中 心 园 林 面 积 ： 15000 金 域 湾w 二 、 价 格w 均 价 2800元 / w 物 业 管 理 费 ： 1.4元 /w 三 、 户 型

21、w 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 、 三 厅 四 房 、 两 厅 五 房w 三 厅 五 房w 面 积 ： 98.69 -146 金 域 湾w 四 、 复 式 单 位w 面 积 ： 220-230 一 期 共 7套 复 式 单 位w 均 价 3400元 / 两 层w 五 、 销 售 情 况w 100 左 右 的 两 厅 三 房 较 为 畅 销 。 金 域 湾六 、 楼 盘 特 色w 位 于 城 西 区 ， 大 良 河 的 西 岸 ， 交 通 相 对 不 便 ，风 水 一 般 ； 再 加 上 户 型 设 计 一 般 ， 面 积 也 不 够实 用 。七 、 商 铺 情 况w 价 格 7500-

22、8800元 ， 面 积 ： 45-80宽 ： 5米 ， 高 ： 5.8米 大 良 商 品 楼 调 查 数 据 第 二 组 2006-2007年 度 销 售 的 楼 盘 岭 岚 花 园w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 4万 多 w 总 建 筑 面 积 ： 万 w 绿 化 面 积 ： 万 w 总 户 数 ： 户 岭 岚 花 园w 二 、 价 格w 均 价 ： 元 （ 无 电 梯 带 装 修 ）w 物 业 管 理 费 ： 元 w 三 、 户 型w 两 厅 两 房 、 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 、 两 厅 五 房w 面 积 ： - 岭 岚 花 园w 四 、 复 式 单 位

23、w 面 积 ： ， 两 层 复 式w 五 、 销 售 状 况w 一 期 已 售 出 以 上 ，w 最 畅 销 户 型 ： 面 积 - 的 两 厅 三 房和 两 厅 四 房 岭 岚 花 园六 、 楼 盘 特 色w 岭 岚 花 园 营 造 了 1万 多 平 方 米 的 岭 南 园 林 ， 苑 区设 置 古 树 、 盆 景 、 桃 、 兰 、 菊 、 竹 等 主 题 花 圃 ，与 周 边 山 林 植 被 相 映 成 趣 ， 水 景 近 2千 多 平 方 米 。以 山 水 、 园 林 为 特 色 。w 位 于 南 国 中 路 ， 正 对 顺 德 客 运 总 站 ， 附 近 大 福源 超 市 ， 省 一

24、 级 世 纪 小 学 、 南 区 中 学 、 区 中 等专 业 学 校 、 梁 銶 琚 中 学 等 配 套 设 施 完 善 。 岭 岚 花 园七 、 商 铺 情 况价 格 ： 8000-12000元 /面 积 ： 70-130铺 面 宽 度 ： 4米 、 6米 、 8米高 度 ： 5.7米 ， 有 部 分 商 铺 已 带 夹 层 纯 水 岸w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 5.53万 w 总 建 筑 面 积 ： 9.9万 w 总 栋 数 ： 25栋w 总 户 数 ： 一 、 二 期 共 600户 w 建 筑 密 度 ： 20% 容 积 率 ： 1.8w 绿 化 率 ： 70

25、% 绿 化 面 积 ： 4万 纯 水 岸w 二 、 价 格w 均 价 ： 3700元 w 物 业 管 理 费 ： 每 月 350元 /户w 三 、 户 型w 两 厅 四 房 w 150-160 的 大 户 为 主w 130-140 为 辅 纯 水 岸w 四 、 复 式 单 位w 一 期 共 24套 复 式 单 位 ， 两 层 复 式w 均 价 ： 4000元 /w 有 中 间 复 式 及 顶 层 复 式w 中 间 复 式 户 型 A 277.50w 中 间 复 式 户 型 B 262.50w 顶 层 复 式 户 型 A 261.50w 顶 层 复 式 户 型 B 255.50 纯 水 岸w 四

26、 、 复 式 单 位 中 间 复 式 户 型 A 面 积 ： 277.50 均 价 ： 4186元 / 总 价 ： 1187145元w 中 间 复 式 户 型 B 面 积 ： 262.50 均 价 ： 4186元 / 总 价 ： 1093029元 纯 水 岸w 六 、 楼 盘 特 色w 为 新 城 区 继 嘉 信 城 市 花 园 之 后 的 第 二 个 大 型 楼盘 ， 德 胜 河 畔 独 有 的 自 然 景 观 ， 视 野 开 豁 ， 附近 配 套 设 施 完 善 ， 20%的 建 筑 密 度 ， 高 达 70%的绿 化 率 。 发 展 商 大 力 度 广 告 投 入 ， 奠 定 了 纯 水

27、岸 高 档 次 楼 盘 的 地 位 。w 七 、 商 铺 情 况w 目 前 暂 时 只 租 不 卖 ， 月 租 金 35元 / 明 日 华 府一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 53402w 总 建 筑 面 积 ： 314391w 总 户 数 ： 1627户w 25000 大 型 中 央 园 林w 1000 泳 池 明 日 华 府二 、 价 格3300-3500元 /三 、 户 型两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 ， 90-130主 力 户 型 面 积 ： 120-130四 、 复 式 单 位 价 格 ： 3500-4000元 / ， 复 式 数 量 较 多 明 日 华 府五

28、、 销 售 情 况明 年 6、 7月 份 预 售六 、 楼 盘 特 色现 代 、 简 约七 、 商 铺 情 况均 价 15000元 ， 宽 约 4.5米 ， 深 13米 ， 高 6米 君 御 花 园一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 38000 ， 共 18栋总 户 数 ： 900多 户10栋 楼 高 12层8栋 17层 高 层 欧 式 电 梯 洋 房绿 化 率 48%二 、 价 格均 价 ： 3300元 / 以 上 君 御 花 园三 、 户 型面 积 95-150 ，以 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 为 主主 力 户 型 ： 120-130四 、 复 式 单 位 两 层 ，

29、全 部 为 顶 层 复 式 ， 面 积 ： 暂 未 知数 量 大 于 40户 君 御 花 园五 、 销 售 情 况明 年 1月 预 售 ， 5月 公 开 发 售 ， 12月 交 楼六 、 楼 盘 特 色欧 洲 风 格 的 豪 华 建 筑 ， 东 区 的 高 档 次 楼 盘七 、 商 铺 价 格 未 出 ， 深 14米 ， 高 约 6米 名 门 豪 苑一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 23000 ， 总 户 数 3316层 、 9层 、 17层 电 梯 洋 房第 五 栋 只 有 七 层 高 ， 第 六 栋 有 8层 高 ，第 七 栋 有 9层 高绿 化 面 积 ： 15000多 名

30、门 豪 苑二 、 价 格3400-3500元 /三 、 户 型面 积 ： 110 -190 以 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 为 主主 力 户 型 面 积 ： 130-150四 、 复 式 单 位 190-200 20-30套 3800元 / 名 门 豪 苑五 、 销 售 情 况预 计 明 年 1月 预 售 ， 5月 公 开 发 售 ， 12月 交 楼六 、 楼 盘 特 色豪 宅 型 设 计 、 流 线 型 、 带 现 代 感 、 色 块 明 快七 、 商 铺 首 层 全 部 商 铺 ， 面 积 由 48-90 ，高 7.2米 ， 宽 5米 ， 深 16米 均 价 13000元 / 银

31、畔 郦 园一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 20000总 户 数 ： 300户电 梯 洋 房 和 非 电 梯 洋 房二 、 价 格 3000-3200元 /三 、 户 型 面 积 ： 100-150 户 型 ： 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 为 主主 力 户 型 面 积 ： 140-150 银 畔 郦 园四 、 复 式 单 位 200多 ， 两 层 ， 复 式 单 位 的 数 量 还 没 定五 、 销 售 情 况预 计 明 年 8月 预 售 ， 10月 公 开 发 售六 、 楼 盘 特 色流 线 型 、 明 快 、 简 洁七 、 商 铺 情 况 暂 未 知 宝 翠 花 园 二

32、 期一 、 楼 盘 概 况总 户 数 1000户 左 右 ， 带 电 梯 有 900户 左 右 ，复 式 约 有 120户 左 右二 、 价 格 2800-3100元 / 物 业 管 理 费 1.5元 /三 、 户 型 面 积 ： 150 起 户 型 ： 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 为 主主 力 户 型 面 积 ： 150 宝 翠 花 园 二 期四 、 复 式 单 位暂 未 知五 、 销 售 情 况暂 未 知 ， 预 计 明 年 底 预 售六 、 楼 盘 特 色与 一 期 反 差 大七 、 商 铺 暂 未 知 嘉 信 城 市 花 园 三 期一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ：

33、6万 左 右 总 户 数 ： 2000多 户绿 化 率 40% 全 部 为 电 梯 洋 房二 、 价 格 暂 未 知 三 、 户 型 户 型 ： 户 户 跃 式 设 计 ， 两 厅 两 房 、 两 厅 三 房 两 厅 四 房 、 两 厅 五 房主 力 户 型 ： 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 嘉 信 城 市 花 园 三 期面 积 ： 60、 90、 110、 120、 130、 140、 150、 180（ 只 是 初 步 方 案 ， 仍 有 修 改 空 间 ）四 、 复 式 单 位无 复 式 单 位五 、 销 售 情 况暂 未 知六 、 楼 盘 特 色配 套 五 星 级 会 所七 、

34、商 铺 暂 未 知 乐 雅 苑一 、 楼 盘 概 况发 展 商 ： 顺 业 房 产总 占 地 面 积 ： 1.4万 总 户 数 ： 250户 电 梯 洋 房 、 楼 梯 楼11月 底 打 桩 ， 预 计 明 年 中 预 售二 、 价 格 2400-3000元 / 乐 雅 苑三 、 户 型 估 计 以 两 厅 三 房 为 主 ， 面 积 100 左 右四 、 复 式 单 位无 复 式 单 位五 、 销 售 情 况未 售六 、 楼 盘 特 色定 位 于 中 低 档 楼 盘 ， 小 区 及 会 所 等 配 套 设 施 并 不 讲 究七 、 商 铺 暂 未 知 顺 景 湾 三 期一 、 楼 盘 概 况

35、总 占 地 面 积 ： 4600总 建 筑 面 积 ： 21000总 户 数 ： 暂 未 知二 、 价 格 估 计 2300-2500元 / 顺 景 湾 三 期三 、 户 型 面 积 70-80 ， 以 两 厅 两 房 为 主 力 户 型四 、 复 式 单 位无 复 式 单 位五 、 销 售 情 况一 期 入 住 率 90%， 二 期 入 住 率 85%，三 期 预 计 明 年 预 售 顺 景 湾 三 期六 、 楼 盘 特 色与 顺 景 湾 一 、 二 期 一 样 ， 面 向 大 良 河 ， 附 近 有 美食 城 、 龙 的 酒 楼 等 配 套 设 施 。七 、 商 铺 情 况暂 未 知 景

36、峰 轩一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 暂 未 知楼 高 13层 ， 电 梯 洋 房总 户 数 ： 166二 、 价 格 3200元 / 景 峰 轩三 、 户 型 面 积 50-90 ， 两 厅 两 房 、 两 厅 三 房四 、 复 式 单 位无 复 式 单 位五 、 销 售 情 况预 计 明 年 中 预 售 景 峰 轩六 、 楼 盘 特 色暂 未 知七 、 商 铺 情 况只 有 14间 商 铺 ， 价 格 ： 1万 元 / 东 城 花 园 二 期一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 约 3万 总 建 筑 面 积 ： 暂 未 知全 部 为 电 梯 洋 房总 户 数 ： 12

37、00户二 、 价 格 预 计 3200-3300元 / 东 城 花 园 二 期三 、 户 型主 力 户 型 ： 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房 ，也 可 能 会 出 两 厅 两 房面 积 ： 90-120四 、 复 式 单 位两 层 复 式 ， 200 左 右 ， 数 量 暂 未 知 东 城 花 园 二 期五 、 销 售 情 况预 计 明 年 底 预 售六 、 楼 盘 特 色为 东 城 花 园 的 升 级 版 ， 风 格 简 约配 套 设 施 更 为 完 善七 、 商 铺 情 况暂 未 知 凤 岭 名 都一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 暂 未 知总 建 筑 面 积 ： 暂 未

38、 知总 户 数 ： 暂 未 知二 、 价 格 暂 未 知 凤 岭 名 都三 、 户 型主 力 户 型 ： 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房面 积 ： 最 大 150-160四 、 复 式 单 位有 复 式 单 位 ， 但 数 据 暂 未 知 凤 岭 名 都五 、 销 售 情 况 明 年 5月 预 售 ， 今 年 春 节 前 后 有 楼 书 ， 明 年 12月31日 前 交 楼 。六 、 楼 盘 特 色暂 未 知 道七 、 商 铺 情 况暂 未 知 映 月 湾一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 17000总 建 筑 面 积 ： 暂 未 知总 户 数 ： 210二 、 价 格 暂 未

39、知 映 月 湾三 、 户 型原 两 厅 三 房 、 两 厅 四 房面 积 ： 120-130四 、 复 式 单 位 未 知五 、 销 售 情 况未 开 售六 、 楼 盘 特 色 未 知七 、 商 铺 情 况 未 开 售 热 销 楼 盘 分 析楼 盘 名 称 热 销 户 型 占 地 面 积 均 价尚 域 两 厅 三 房两 厅 四 房电 梯 洋 房 90 到 118 3000元 /点 评 ： 尚 域 座 拥 东 区 的 核 心 位 置 ， 邻 近 沃 尔 玛 ， 法 式 巴 洛克 建 筑 风 格 ， 加 上 发 展 商 在 包 装 策 划 上 的 大 力 投 入 ， 如 开盘 当 日 的 六 美

40、倾 城 公 关 活 动 以 及 电 视 广 告 、 平 面 广 告 的 大力 投 入 ， 以 中 高 档 的 价 格 带 给 消 费 者 高 档 楼 盘 的 形 象 ， 预计 明 年 推 出 的 第 二 期 会 继 续 热 销 。 热 销 楼 盘 分 析楼 盘 名 称 热 销 户 型 占 地 面 积 均 价纯 水 岸 两 厅 四 房电 梯 洋 房 130-160 3700元 /点 评 ： 新 城 区 面 向 德 胜 河 低 密 度 、 高 绿 化 率 、 高 档 次 的 楼盘 ， 尽 享 新 城 区 一 流 的 配 套 设 施 ， 目 标 市 场 定 位 是 向 往 到新 城 区 居 住 的

41、本 地 成 功 人 士 （ 绝 大 部 分 是 二 次 置 业 或 用 于投 资 ， 还 有 在 五 沙 工 业 园 工 作 的 外 国 人 士 ） 。 尽 管 还 未 正 式 预 售 ， 但 面 向 德 胜 河 的 单 位 认 购 率 相 当 踊跃 。 热 销 楼 盘 分 析楼 盘 名 称 热 销 户 型 占 地 面 积 均 价岭 岚 花 园 两 厅 三 房两 厅 四 房 92-108 2900元 /带 装 修点 评 ： 户 型 紧 凑 ， 面 积 实 用 ， 在 92-108 的 面 积 内 营 造 出两 厅 三 房 及 两 厅 四 房 ， 部 分 有 双 套 间 设 计 。 2900元

42、/ 带装 修 的 价 格 对 购 房 者 来 说 还 是 相 当 有 吸 引 力 的 ， 吸 引 不 少初 次 购 房 者 购 买 。 滞 销 楼 盘 分 析 金 域 湾 位 于 城 西 区 ， 大 良 河 的 西 岸 ， 交 通 相 对不 便 ， 风 水 一 般 ； 再 加 上 户 型 设 计 一 般 ，面 积 也 不 够 实 用 。 - 年 均 价 元 以 上 的 电 梯 洋 房 3000 3100 3200 3400 3400 3200 6000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 尚 域 明 日 嘉 园 星 河 名 居 奥 园 华 庭 海 琴 湾 嘉 信 二

43、 期 会 豪 阁 - 年 均 价 元 以 下 的 电 梯 洋 房 2400 2800 2900 2800 2300 2500 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 星 汇 华 轩 丽 星 名 园 岭 岚 花 园 金 域 湾 顺 景 湾 宝 翠 花 园 元 平 方 米 2004-2005年 楼 盘 档 次 对 比楼 盘 名 称 均 价 档 次 位 置会 豪 阁 6000元 / 高 档 大 良 镇 中 心海 琴 湾 3400元 / 高 档 桂 畔 沿 岸奥 园 华 庭 3400元 / 高 档 城 东 板 块嘉 信 二 期 3300元 / 中 高 档 新 城 区星 河 名 居

44、 3200元 / 中 高 档 桂 畔 沿 岸明 日 嘉 园 3100元 / 中 高 档 城 东 板 块 2004-2005年 楼 盘 档 次 对 比楼 盘 名 称 均 价 档 次 位 置尚 域 3000元 / 中 高 档 城 东 板 块岭 岚 花 园 2900元 / 中 档 城 南 区丽 星 名 园 2800元 中 档 城 东 板 块金 域 湾 2800元 / 中 档 城 西 区宝 翠 花 园 2500元 中 档 城 东 板 块星 汇 华 轩 2400元 中 低 档 城 南 区顺 景 湾 2300元 中 低 档 城 南 区 04-05年 电 梯 洋 房 平 层 单 位 价 格 区 域 对 比

45、价 格 区 域海 琴 湾奥 园 华 庭 嘉 信 二 期尚 域星 河 名 居 岭 岚 花 园 丽 星 名 园 金 域 湾星 汇 华 轩 宝 翠 花 园顺 景 湾明 日 嘉 园 04-05年 复 式 单 位 面 积 对 比w 尚 域 ： 和 4 w 奥 园 华 庭 ： w 星 汇 华 轩 ： w 嘉 信 二 期 ： w 纯 水 岸 ： - w 海 琴 湾 ： 9 - w 星 河 名 居 ： w 金 域 湾 ： - 04-05年 复 式 单 位 价 格 区 域 对 比 价 格 区 域会 豪 阁星 河 名 居海 琴 湾奥 园 华 庭 嘉 信 二 期尚 域金 域 湾 星 汇 华 轩 2006-2007年

46、 新 楼 盘 对 比楼 盘 名 称 户 数 预 计 均 价 主 力 户 型 及 面 积纯 水 岸 600 3700元 / 四 房 /150-160岭 岚 花 园 1105 2900元 / 三 房 、 四 房 /108明 日 华 府 1627 3300-3500元 / 三 房 、 四 房 /120-130君 御 花 园 900 3300元 / 以 上 三 房 、 四 房 /120-130名 门 豪 苑 331 3400-3500元 / 三 房 、 四 房 /130-150 2006-2007年 新 楼 盘 对 比楼 盘 名 称 户 数 预 计 均 价 主 力 户 型 及 面 积银 畔 郦 园 3

47、00 3000-3200元 / 三 房 、 四 房 /140-150宝 翠 花 园 2期 1000 2800-3100元 / 三 房 、 四 房 /150嘉 信 3期 2000 3100-3400元 / 三 房 、 四 房 /120-150乐 雅 苑 250 2400-3000元 / 三 房 /100 左 右顺 景 湾 3期 200 2300-2500元 / 两 厅 两 房 /70-80 2006-2007年 新 楼 盘 对 比楼 盘 名 称 户 数 预 计 均 价 主 力 户 型 及 面 积景 峰 轩 166 3200元 / 两 房 、 三 房 /80-90东 城 花 园2期 1200 32

48、00-3300元 / 三 房 、 四 房 /90-120凤 岭 名 都 1000 3000-3100元 / 三 房 、 四 房 /110-140映 月 湾 210 暂 未 知 三 房 、 四 房 /120-130 预 计 06-07年 大 良 推 出 的 新 楼 盘 总 量纯 水 岸 ： 600户 乐 雅 苑 ： 250户 岭 岚 花 园 ： 1105户 顺 景 湾 3期 ： 200户明 日 华 府 ： 1627户 景 峰 轩 ： 166户君 御 花 园 ： 900户 东 城 花 园 2期 ： 1200户 名 门 豪 苑 ： 331户 凤 岭 名 都 ： 1000户银 畔 郦 园 ： 300

49、户 映 月 湾 ： 210户宝 翠 花 园 2期 ： 1000户 嘉 信 3期 ： 2000户 合 计 ： 10889户 （ 含 复 式 单 位 ） 别 墅 盘 数 据 2005-2006年 销 售 的 别 墅 盘 凯 丽 山 庄一 、 楼 盘 概 况发 展 商 ： 金 盛 房 产 有 限 公 司 总 占 地 面 积 ： 13万 ， 绿 化 率 40%预 售 日 期 ： 2006年 1月二 、 价 格联 排 别 墅 ： 100-130万 元 /栋独 立 别 墅 ： 150万 元 /栋 起物 业 管 理 费 ： 1.21.5元 / 凯 丽 山 庄三 、 户 型联 排 别 墅 62户 占 地 面

50、积 ： 100-126 建 筑 面 积 ： 295-330 独 立 别 墅 173户 占 地 面 积 ： 120-600 建 筑 面 积 ： 295-613 凯 丽 山 庄四 、 销 售 情 况联 排 别 墅 内 部 认 购 已 满独 立 别 墅 内 部 认 购 已 满五 、 楼 盘 概 况 优 势 ： 设 计 新 颖 ， 概 念 化 ， 下 沉 式 居 住 理 念 ，坐 北 向 南 ， 依 山 傍 水 临 近 顺 峰 山 旅 游 度 假 区 ，空 气 清 新 ， 附 近 有 仙 泉 酒 店 等 旅 游 设 施 。 劣 势 ： 背 后 有 殡 仪 馆 ， 加 上 山 势 较 陡 ， 雨 天 时

51、容 易 形 成 山 泥 倾 泻 ， 影 响 消 费 者 购 买 信 心 。 湖 景 花 苑一 、 楼 盘 概 况发 展 商 ： 恒 基 顺 业 房 产 有 限 公 司 总 占 地 面 积 ： 23.8万 ， 绿 化 率 约 60% 全 部 为 独 立 别 墅 总 户 数 ： 216户 ， 即 买 即 交 地 ， 自 建二 、 价 格地 价 6600元 / ， 建 造 价 800元 / 物 业 管 理 费 ： 2元 / 以 下 湖 景 花 苑三 、 户 型占 地 面 积 ： 250 -830 建 筑 面 积 ： 320 -890 四 、 销 售 情 况剩 下 86户 ， 其 中 25户 是 小

52、面 积 湖 景 花 苑五 、 楼 盘 特 色 邻 近 顺 峰 山 公 园 ， 地 理 优 越 ， 但 发 展 商诚 信 度 差 ， 工 程 进 度 慢 ， 加 上 开 盘 价 高 ，形 成 后 期 销 售 缺 乏 人 气 。 桂 畔 湾 原 墅一 、 楼 盘 概 况发 展 商 ： 新 宏 建 房 产 有 限 公 司 绿 化 率 约 40%总 户 110户 全 部 为 独 立 别 墅二 、 价 格168万 元 -388.2万 元 /套 物 业 管 理 费 ： 1.2元 / 桂 畔 湾 原 墅三 、 户 型 占 地 面 积 ： 210- 600 建 筑 面 积 ： 435 四 、 销 售 情 况

53、剩 下 7户 交 楼 日 期 05年 7月 五 、 楼 盘 特 色 借 湖 景 花 苑 开 盘 价 高 之 势 ， 形 成 区 域 的 错 级 销售 ， 面 积 适 中 ， 设 计 新 颖 ， 发 展 商 诚 信 度 好 ，一 年 内 完 成 销 售 。 桂 畔 湾 原 筑一 、 楼 盘 概 况发 展 商 ： 新 宏 建 房 产 有 限 公 司 绿 化 率 约 40%总 户 数 ： 36户 蝶 拼 空 中 别 墅 （ 复 式 ）二 、 价 格63.5-85万 元 /套 桂 畔 湾 原 筑三 、 户 型占 地 面 积 ： 121 没 有 中 空 设 计 建 筑 面 积 ： 228四 、 销 售

54、情 况剩 下 2户 ， 交 楼 日 期 ： 05年 12月 前 五 、 楼 盘 特 色格 式 不 够 实 用 ， 每 户 间 距 较 窄 ， 显 得 密 度 大 桂 畔 上 东 区一 、 楼 盘 概 况总 占 地 面 积 ： 15万 ， 主 力 为 独 立 别 墅 二 期 有 联 排 别 墅总 户 数 ： 180户 ， 分 两 期 ， 一 期 90户 ， 分 A、 B区二 、 价 格价 格 ： 200-800万 元 栋物 业 管 理 费 1.4元 / 到 1.6元 / 桂 畔 上 东 区三 、 户 型地 块 面 积 ： 280-1000 ， 有 多 种 户 型 280平 方 米 的 只 有 4

55、栋 ， 350 左 右 约 40栋其 他 都 是 比 较 大 面 积 的 单 位四 、 销 售 情 况预 售 时 间 明 年 1月 ， A区 交 楼 时 间 明 年 12月 桂 畔 上 东 区五 、 楼 盘 特 色 引 入 桂 畔 河 概 念 ， 以 水 景 为 主 题 。 区 域优 势 非 常 明 显 ， 定 位 不 低 ， 设 计 元 素 以 传统 为 主 ， 带 入 简 约 、 现 代 的 风 格 。 美 图 别 苑w 一 、 楼 盘 概 况w 总 占 地 面 积 ： 25000w 总 户 数 ： 154户 w 三 层 半 联 排 别 墅 绿 化 率 ： 30% w 二 、 价 格w 6

56、0-80万 /栋w 物 业 管 理 费 ： 建 筑 面 积 1元 /w 公 共 绿 化 面 积 0.6元 / 美 图 别 苑w 三 、 户 型w 带 花 园 占 地 面 积 60-80w 建 筑 占 地 面 积 40-60 左 右 三 层 半 w 五 、 销 售 情 况w 10月 底 开 始 发 售 ， 由 于 此 别 墅 盘 位 于 凤 翔 工 业 区 附 近 ，位 置 不 太 理 想 ， 各 项 配 套 设 施 尚 未 完 善 ， 预 计 有 一 定 的销 售 压 力 。w 六 、 楼 盘 特 色w 全 部 为 三 层 半 的 联 排 别 墅 别 墅 盘 对 比楼 盘 名 称 别 墅 类

57、型 及 数 量 每 户 占 地 面 积 别 墅 建 筑 面 积凯 丽 山 庄 联 排 别 墅 62栋 100-126 295-330 独 立 别 墅 173栋 120-600 295-613 湖 景 花 苑 全 为 独 立 别 墅216栋 250 -830 320 -890桂 畔 原 墅 全 为 独 立 别 墅110栋 210-600 435 别 墅 盘 对 比楼 盘 名 称 别 墅 类 型 及 数 量 每 户 占 地 面 积 别 墅 建 筑 面 积桂 畔 原 筑 蝶 拼 空 中 别 墅 36户 121 228桂 畔 上 东区 共 180栋以 独 立 别 墅 为 主 ，二 期 有 联 排 别

58、墅 250-1000 300-500 美 图 别 苑 全 为 联 排 别 墅154栋 60-80 240-260 别 墅 盘 价 格 区 域 对 比 价 格 区 域凯 丽 山 庄 湖 景 花 苑桂 畔 上 东 区桂 畔 原 墅美 图 别 苑 预 计 06-07年 大 良 推 出 的 别 墅 盘 总 量凯 丽 山 庄 ： 235栋湖 景 花 苑 ： 80栋桂 畔 原 墅 ： 5栋桂 畔 上 东 区 ： 180栋美 图 别 苑 ： 154栋桂 畔 怡 景 湾 ： 95栋龙 湖 新 城 ： 大 于 100栋 （ 未 推 出 ） 合 计 ： 849栋 分 析 通 过 以 上 楼 盘 数 据 的 收 集

59、 ， 分 析 得 出 以 下结 论 以 供 参 考 。 。 。 。 。 。 分 析A . 楼 盘 数 量 周 期 性 推 出 03-04年 为 大 良 推 出 楼 盘 数 量 较 多 的 一 年 05年 为 空 挡 期 ， 06-07年 又 回 到 高 峰 期 08年 预 计 回 到 空 挡 期 。 分 析B. 高 质 楼 盘 比 率 大 ， 数 量 多 在 大 良 区 域 楼 盘 分 布 中 ， 城 东 、 新 城 区 、 城 中 高 质 楼 盘 最 多 ； 城 北 多 为 中 档 楼 盘 ； 城 西 、 城 南 为 中 低 档 楼 盘 ； 整 体 上 以 中 产 及 以 上 的 消 费 群

60、 体 为 宣 传 对 象 。 分 析C.楼 价 、 铺 价 、 别 墅 价 呈 上 升 趋 势 06年 大 良 城 区 基 本 无 3000元 / 以 下 的 中 高 档 电梯 洋 房 ， 无 40万 元 以 下 的 商 铺 ， 别 墅 有 可 能 升至 11000元 / 的 高 位 。 （ 与 楼 盘 开 发 成 本 增 大 有 关 ） 分 析D. 预 计 06年 是 历 史 以 来 推 出 最 多 大 单 位 、 复 式 单位 的 一 年 从 各 楼 盘 的 定 位 中 ， 发 展 商 基 本 从 区 域 及 自身 的 地 块 项 目 作 定 位 。 不 以 市 场 的 供 求 作 定 位

61、 ，容 易 形 成 第 二 窝 蜂 现 象 。 （ 注 ： 第 一 窝 蜂 形 成于 03年 ， 8成 楼 盘 讲 欧 洲 概 念 ） 滞 销 风 险 非 常 大 。 分 析E.个 性 化 的 楼 盘 氛 围 定 位 渐 入 大 良 今 年 出 现 纯 水 岸 会 馆 及 部 分 售 搂 部 休 闲 区 布置 ， 及 前 期 报 纸 软 文 渲 染 等 ， 反 映 发 展 商 逐 渐介 入 人 性 化 的 配 套 及 营 销 。F.城 东 形 成 购 房 、 投 资 的 主 流 未 来 几 年 城 东 的 核 心 凝 聚 力 在 顺 德 是 非 常 有 影响 力 的 。 分 析G.中 心 城

62、区 整 合 进 度 加 快 由 于 近 几 年 城 东 、 城 北 、 城 南 、 城 中 的 房 产开 发 ， 形 成 大 良 在 - 年 地 荒 现 象 ， 而 市场 对 土 地 的 需 求 有 增 无 减 ， 促 使 政 府 加 快 城 区整 合 ， 对 伦 教 的 合 并 将 有 助 城 郊 楼 盘 的 发 展 。H.中 小 户 型 及 中 下 档 次 楼 盘 数 量 不 多 8-25万 /套 的 商 品 房 市 场 有 需 求 空 间 。 结 论w 大 盘 多 、 档 次 高 ， 形 成 竞 争 大 ；w 户 型 偏 大 ， 整 体 需 求 失 衡 ；w 楼 盘 销 售 易 滞 ， 减 价 风 险 大 ；w 个 性 化 楼 盘 不 多 ， 差 异 化 竞 争 优 势 。 我 们 的 工 作 还 在 继 续 进 行 上 篇 ： 楼 盘 市 场 调 查 （ 完 结 ）中 篇 ： 消 费 者 数 据 调 查 （ 进 行 中 ）尾 篇 ： 桂 畔 怡 景 湾 整 合 营 销 推 广 方 案 （ 计 划 中 ） 桂 畔 怡 景 湾 房 产 营 销 部 宽 信 企 业 管 理 策 划 有 限 公 司 联 合 编 制 （ 2005-11-5）