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1、税 收 筹 划 实 例 分 析 企业基本信息l晋东房地产开发有限公司是一家于2005年1月16日登记注册房地产开发公司，这家房地产开发公司的有两个法人股东，即“山西阳泉和平集团”和“北京新创投资有限公司” 。 房地产开发项目介绍l 2005年北京新创投资有限公司在山西阳泉市寻找房地产投资项目，找到了比较适合投资一块土地，这块土地面积25亩，两面临街，比较适合做商业地产开发，现在这块土地的使用权归“山西阳泉和平集团”所拥有。经过多次与“山西阳泉和平集团”商谈，北京新创投资有限公司与决定与“山西阳泉和平集团”合作对这25亩进行商业开发。l经过商谈双方的合作方式如下：l首先，为了更方便开发此项目，由
2、“北京新创投资有限公司”与“山西阳泉和平集团”共同出资成立注册资金1000万的“晋东房地产开发有限公司”，其中“北京新创投资有限公司”出资700万“山西阳泉和平集团”出资300万，双方均以货币资金形式出资。然后由“晋东房地产开发有限公司”独立对这块土地进行开发运作，项目名称为“第一大道”。 l其次，由“山西阳泉和平集团负责对土地进行“变性”(由生产性用地转为商业性用地)，然后将土地以“招投标”方式转让给“晋东房地产开发有限公司”。“山西阳泉和平集团一负责房屋的拆迁和土地的“三通一平，同时拆迁补偿费也需“山西阳泉和平集团”来负担。l最后，在项目开完毕之后，“晋东房地产开发有限公司”将商场地下一层
3、的所有权无偿转让给“山西阳泉和平集团，“晋东房地产开发有限公司其余收益(或亏损)归“北京新创投资有限公司”。l“第一大道”项目平均售价7千元平方米，预计项目销售额3.5亿元，地下室建筑面积为1万平方米 。 企业当前税收情况项目金额（万元）收入 34700.00成本费用 16800.00营业税2085.00土地增值税6381.75企业所得税4108.31纳税合计12575.05净利润5324.94晋东房地产开发有限公司(筹划前) 税收筹划依据l本案例依据其发生时间具体税率分析l一、税收筹划的重点放在主要税种上l营业税、土地增值税、所得税在房地产企业所缴纳的税额中占90左右，所以，在这三种税上“节
4、税”对税收筹划起着关键性的作用。l二、充分利用国家的税收优惠l主要利用国家对企业兼并免征企业所得税、土地增值税、营业税的税收优惠政策。l三、缩小课税基础l房地产企业缩小课税基础，主要是利用企业间课税基础的不同，将课税基础 l较大公司的利润转让给课税基础较小的公司，具体将会体现在下面按理当中。l四、缩小税率l房地产公司利用缩小税率来“节税”，主要是控制房地产的增值率来节约税额。 l营业税的筹划说明l根据国家税务总局关于房地产开发业务征收所得税问题的通知(国税200631号)规定：开发企业将开发产品著作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业
5、单位和个人的非货币性资产等行为，视同销售。l视同销售的计价l 1、按照本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场价格确定；l 2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；l 3、按照开发产品的成本利润率确定，开发产品的成本利润率不得低于15，l具体比例由主管税务机关确定。 l将地下一层无偿(无限期)租赁给“山西阳泉和平集团”使用，这实质等于将地下一层转让给了“山西阳泉和平集团”，这样就避免视同销售情况的发生。 l土地增值税的筹划说明l土地增值税的筹划原理与营业税的筹划相似，也是利用无偿租赁避免视同销售的发生。l成立一家房地产经纪公司，通过这家经纪公司可以增值额一分而二，从而降低增值
6、额和增值率。l所得税的筹划说明l所得税的筹划原理与营业税的筹划相似，也是利用无偿租赁避免视同销售的发生。 筹划过程与结果项目金额（万元）收入34700.00成本费用16800.00营业税1340.00土地增值税6381.75企业所得税1402.50纳税合计4108.39净利润11093.13晋东房地产开发有限公司(筹划后) l通过筹划前后的对比，我们可以发现经过筹划后的净利润明显提高，净利润由原来的5324.94万元增加到13093.13万元，增加的百分比达到148。l上述税收筹划中，土地增值税的纳税额的降低，主要是通过适当降低房地产的增值额和增值率，降低的办法是通过转移利润的办法和转让股权的办法，在此案例中转移20500万的毛利。降低所得税纳税额主要是通过转让股权的办法来避免因无偿转让房产多缴纳所得税。 启发l野蛮者抗税、愚昧者偷税、 糊涂者漏税、精明者避税。l税收筹划是聪明的纳税人的明智选择。l合理利用税收筹划有利于增强企业的的竞争力，有利于提高企业财务管理水平。
复件税收筹划实例分析
