产业园区4.0时代的四大开发模式

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1、产业园区 4.0 时代的四大开发模式改革开放三十多年以来，作为我国经济创新和发展的重要载体， 产业园区的核心特征及经营模式也随着经济社会的发展而不断 变化演进。80 年代的工业园区是我国产业园区发展的1.0 阶段， 以低成本为导向，处于土地、劳动力和政策等要素聚集的外力驱 动阶段；90年代IT产业的快速兴起带动了科技园区的出现与繁 荣，产业园区的发展也进入以产业为主导，构建产业价值链、政 策和市场双重驱动的 2.0 阶段；进入新千年，产业园区的结构和 功能进一步复合化及立体化发展，以总部经济园区为代表，产业 园区的发展进入内生动力和技术创新驱动的 3.0 阶段；而近年 来，随着科技产业革命的深

2、化以及国家战略政策的频繁调整，我 国产业园区的发展已经进入到 4.0 的产业综合体阶段，具备高势 能优势的现代科技新城成为产业园区运营的核心模式。新城具备 现代化综合城市功能，是城市的科技产业聚集地，人气及文化聚 集区，是城市功能和产业功能的完全融合。高价值的品牌，高素 质的人才资源，高增值能力和高回报率的巨额金融资本驱动下， 新城的财富链实现自身增值及良性发展。新型产业新城带来现 代产业、素质人流和都市商业，为城市带来无可比拟的未来发展 空间。从1.0到4.0阶段，我国产业园区的发展经历了巨大的颠覆变化， 产业取代地产成为4.0 阶段产业园区发展的核心关注焦点，产业 聚集是城市发展的前提，产

3、业集群化发展是产业园区存在的必然 要求。鼎韬认为，在4.0 阶段，需要创新性的从产业的视角看待 土地开发，尤其是随着2014 年下半年各大部委及相关部门相继 颁出的条文，先后触及土地、资金、产业等园区发展的核心要素， 传统的地产型和政策型产业园区发展路径难以维系，软硬件的互 动将最终构成新型产业地产发展模式。尤其是宏观视角下，新型 城镇化将为产业地产带来高速增长的黄金十年。产业地产是产业和地产结合的产物，以提升、培育、创新产业链 条为手段，以园区为载体，以综合环境打造为手段，通过产业提 升、优化区域产业结构。随着产业园区的发展，目前我国已经形 成四大开发模式。模式一：产业园区、产业新城开发运营

4、模式产业园区开发模式，是以政府为主导，根据城市规划发展的需要， 基于社会经济发展等因素，经招商引资、土地出让等方式引进符 合相关条件的产业发展项目，以地产为载体，产业项目为依托， 实现城市功能建设的开发模式。这种开发模式在某种程度上实现了企业与地方政府的双赢。从 企业的角度能够低成本锁定大量土地并解决土地整理和基础设 施建设阶段的资金问题。同时园区发展带来的产业经济发展以及 高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足 的目标客户群。随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数 量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的 销售形成强劲的支撑。对政府而言，则在前期零成本零投

5、入的情 况下，顺利实现园区的正常开业和运作，同时随着园区的逐步成 熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区 域 GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契 合了地方政府的政治诉求。因此该模式是目前我国最常见的产业地产开发模式，鉴于是政府 根据产业运营的特点进行规划与开发，并在此基础上为园区提供 政策支持、税收优惠等，所以这种模式的产业园区具备集中统一、 权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是，从园区运营发 展实践的角度，也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点，非 常容易导致机构膨胀、政企不分，特别是 12 月9 日清理税收优 惠政策的文件出台，影响颇大。华夏幸

6、福基业的园区运营+地产开发模式是这一模式的典型代 表。政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福基业进行园区规 划、基础设施建设、招商引资等运作，然后再转由政府相关部门 进行经营和管理。同时在此过程中，利用园区规划的话语权优势， 在园区及其周边进行大规模的房地产开发。目前，产业园区周边 的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为 80%。产业新城、 城市产业综合体和商务综合体成为华夏幸福基业的核心产品线。 从 2011 年起，华夏幸福基业来自园区运营和园区住宅开发的收 入就已经平分秋色。模式二：主体企业引导模式主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业， 获取大量的自用土地后建造一个相对

7、独立的工业园区，并在自身 入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召 力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚，最终实现整个产 业链完善的开发模式。这是政府支持、企业带动的一种开发模式，它不仅符合主体企业 战略发展的需要，也易于带动同一产业的集聚。但是，这种模式 只适用于功能定位比较单一的小规模开发，无法适应跨行政区划 的综合开发要求，所以难以作为产业地产开发的主要模式。海尔、 中兴等大型企业都是这类模式的典型代表。模式三：产业地产模式产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地，建设基础设施及厂房、仓库、研发楼等，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，最后获取

8、开发利润的开发模式。从本质上来说，产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求，难以形成产业的集聚以及产业辐射力。但是，正是因为对开发商的产业经营能力要求非常低，而且回收资金相对较快，因此在楼市调控的背景下，绿地、富力、合生创展等众多房地产开发商选择以这种运作模式进入产业地产领域。模式四：综合运作模式综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策，并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推

9、进产业园区开发和经营。该模式既能充分发挥政府的指导性，同时也能发挥市场的灵活 性，权责明确，有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成 片开发项目。但是，该模式对政企关系协调要求非常高，如果关 系处理不当，很容易造成产业园区的发展停滞。联东集团、天安 数码城等一些运营商都在运用综合运作模式。其中，作为中国产 业地产的先行者，联东集团开创了产业地产的聚合 U 模式，构 建了产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制 造及配套服务的产品开发与建设，形成了业态、功能和资源的聚 合，实现了第二、三产业的匹配和互动，推动区域经济的发展。在以上四种产业地产开发模式下则形成了四种价值实现模式，首

10、先是土地增值，即土地基础设施配套建设与完善及营销推广开展 带来的土地自身升值。第二是物业租售，即通过部分或者全部出 租/出售产业物业实现产业地产的收益。第三是产业运营，即产 业物业及其配套建成后，通过针对性招商以及提供运营管理服务 带来收益。第四是资产增值，资产融资是实现产业地产价值另一 途径，可分为债务性融资和权益性融资，而投资增值是另外一个 可能的收益来源。传统产业园区的功能和运营模式已经不能满足企业的需求，九 通一平的时代已经过去，产业园区的发展进入 4.0 的城市化发 展和智慧运营阶段，呈现社会化、数字化和生态化三位一体 的立体化趋势。尤其是进入2015 年，随着科技革命不断深入带 来一、二、三产发展路径及企业需求的巨大变革，以及国家及地 方各项产业园区相关政策细则的出台和落实，部分产业园区或将 继续感受到市场的寒意。模式优秀、硬实力强的园区运营主体， 有望拥有更加公平的竞争格局。而应对新的政策环境，如何抓住 核心竞争力，完成自我升级和迭代，将成为摆在所有园区运营主 体面前的现实问题。