高纬国际沈阳太原街商业项目市场和定位商业市场课件

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1、3.0商业市场商业市场3.1商业供应l根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。l总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、物流基地以及乡镇商业街等。l虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。l从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。l虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈

2、阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。l万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮、娱乐比例低，并不能算购物中心。l从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。图3.1：商业比例图3.0商业市场商业市场3.2商圈分布l由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。l根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，

3、沈阳目前有以下6大商圈：太原街商圈中街商圈北站商圈五里河商圈北行商圈铁西商圈l浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。l以下将对上述商圈进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。图3.2：商圈分布图五五里里河河北北站站太太原原街街本项目本项目中中街街铁铁西西北北行行市级商圈区域商圈社区型商圈3.0商业市场商业市场表3.1：商圈主要特征商圈商圈名称名称商圈地位商圈地位位置位置现有百货购物现有百货购物中心（平米）中心（平米）主要特征主要特征太原街市级商圈和平区391,400l以中华路和

4、太原街为主；l成熟商圈，聚集有7个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚；l历史悠久，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井；l不仅是沈阳人购物目的地，还是周边城市高档购物的目的地，辐射沈阳和周边城市。中街市级商圈沈河区大东区439,000l以中街步行街和小东路为主；l成熟商圈，聚集有5个百货和购物中心，以兴隆大家庭和新玛特为代表；l历史悠久，但档次为中档和中高档，缺乏高档项目；l有较多服装小商品市场，消费群体主要以沈阳中等收入人群为主，品牌货单价不高，无国际一二线品牌，类似于北京的西单。北站区域型商圈沈河区和平区91,000l依托于北站的商务办公区得到发展；l并不是成

5、熟商圈，还处在发展起步阶段，目前只有一个卓展购物中心；l未来随着北站金融商贸开发区的发展，具有一定的发展潜力；l除吸纳北站商务区的商务人群，还将吸引部分其他区域的人群，主要是北部区域。五里河区域型商圈和平区沈河区15,000l依托于五里河区域的高档居住氛围和近年新发展起来的浑南中高档居住区；l处于发展的起步阶段，目前只有一个西武百货；l未来发展主要依托于五里河高档居住、商务办公以及浑南居住氛围的发展；l主要吸纳南部的购物需求；北行社区型商圈皇姑区30,000l主要为周边社区提供便利的服装服饰购物场所，辐射范围局限于皇姑区内；l商业氛围一般，目前只有千盛百货，为中等档次；l由于区域商务和居住氛围

6、发展慢，又缺乏辐射影响力，商业发展慢；铁西社区型商圈铁西区45,000l主要为周边区域提供便利的购物场所，主要辐射铁西区和于洪区部分；l商业氛围一般，目前有铁西百货和铁西友谊购物中心，档次为中档；l由于铁西原有工业项目迁出，腾地发展住宅项目，未来人口增长快，有较好发展前景，但依然主要服务周边区域。3.0商业市场商业市场3.2.1中街商圈l中街商业主要分布在中街小东路两侧，分为东段、中段、西段。中段和东段以临街品牌店和百货、购物中心为主，商业氛围浓厚；西端以服装小商品市场和珠宝首饰店为主，有较多烂尾楼和待拆迁的平房，商业氛围差。l中街现有商业供应62万平米，其中百货购物中心70.8，其余为超市、

7、电器、服装小商品市场。l在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品牌为主，缺乏国际一二线品牌。l其他的商业档次低，引进的主要是外贸店形式的自有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱市场的升级版或者延伸版。l中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低，高档品牌和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。l由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应，但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人群需求。加上步行街逛街的便利，吸

8、引了较多的客流。l整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大部分中低收入人群的需求，拥有较大的客流量。项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间规模规模类型类型沈阳商业城中街路212-214号199179,000百货公司沈阳春天时装之苑中街199740,000购物中心兴隆大家庭中街路115号2001197,000购物中心沃尔玛鹏利分店大东区小东路200126,000专业店-超市新玛特购物休闲广场中街2002100,000百货公司苏宁电器中街店大东区小东路1号200312,000专业店-电器流行前线中街200410,000服装小商品市场国美电器中街店正阳街88号200411,000专业店-电器都会名城

9、(伊都锦)中街235号20055,000百货公司0101流行馆罕王百货中街路205号200523,000百货公司沈阳春天大舞台店中街路168号200515,000服装小商品市场1世界朝阳街2号200512,000专业店-家具金利来运动汇中街20055,000专业店-体育产品大东北文化城大东区小东路200560,000专业店-文化用品时代美美购物中心中街路189号200620,000服装小商品市场运动源中街20065,000专业店-体育产品现有合计620,000商业城世界名牌折扣商城中街200710,000名品折扣广场SC南华置业中街项目时代美美东侧2009N/AN/A日神广场大东区小东路200

10、9N/AN/A新鹏利广场大东区小东路2009N/AN/A沈阳恒隆地产中街项目中街2009121,000购物中心海堰里地块项目凡亚商厦东侧200960,000购物中心嘉濠大厦中街N/A80,000购物中心力宝太阳广场中街N/A100,000购物中心未来合计991,000表3.2：中街主要商业项目3.0商业市场商业市场l未来中街的商业发展主要是向东和向西延伸，提高整个中街的商业氛围，但是预计其商业档次整体提升不大。l从未来供应看，商业供应主要集中在烂尾楼的改造。l处于西段的海堰里地块、SC南华置业中街项目，以及烂尾楼嘉濠大厦和正昌太阳广场，局限于楼的自身条件和西段的商业氛围，预计商业档次难有较大提

11、升。l东段的新鹏利广场和烂尾楼日神广场预计其商业档次主要是现有新玛特的延伸，档次也不会有太大的延伸。l中街未来真正有可能提升整体商业档次的是恒隆中街项目，即原烂尾楼嘉阳广场的重建项目。由于项目开发商实力雄厚，自身拥有较多高档品牌资源渠道，较有可能打造成沈阳西部的一个中高档项目。l从未来看，中街已形成的以中等收入人群为主的特征，短期内较难改变，制约未来高档项目的发展空间；另外，中街周边拥堵的交通，也将会成为限制其进一步发展的重要因素。3.0商业市场商业市场3.2.2北站商圈l从右表可以看出，北站原来并不是一个商业区，商业主要为超市和家居类，消费客群主要为周边办公和居住人群，并不是一个目的性的消费

12、区域。l由于北站规划为金融商贸开发区，是政府规划的重点商务发展区，未来商务办公有较大的发展潜力，且交通较便利，成为高档品牌北部布点的重要区域。l卓展购物中心依托于区域的现有办公氛围和未来的发展潜力，成为北站首个高档百货，聚集有较多的国际一线二线品牌。l同时需要注意的，北站并不是传统成熟商圈，并不像中街和太原街辐射范围广，拥有众多的目的性消费群体，其发展更多依托于区域的商务办公物业的发展。l从未来来看，至少有华府天地、新华国际金融中心、恒隆斗姆宫项目三个购物中心规划，供应总量为48万平米，还不包含其余大型项目未确定的商业规划。供应水平接近于目前北京商务氛围更浓厚、消费力更高的CBD区域，未来该区

13、域竞争激烈。l不排除部分项目由于资金和竞争等因素延迟入市，一定程度降低区域的竞争。l整体而言，区域商业发展较大程度取决于商务办公物业的发展。虽然未来区域商务办公物业将发展，但可以预计短期内需求无法满足区域未来巨大的商业供应。表3.3：北站主要商业项目项目名称项目名称位置位置开业开业时间时间规模规模类型类型家乐福沈阳北站店北站一路39号199920,000专业店-超市轩琴家居名城沈河区北站路200220,000专业店-家居喜来居名家居广场北站店沈河区友好街7号200230,000专业店-家具家居乐购超市广宜街店沈河区广宜街2号200520,000专业店-超市卓展购物中心北京街7-1号200691

14、,000百货公司光达大厦北站路与友好街交汇处200720,000底商-配套商业现有合计201,000 汇宝国际沈河区惠工街10号200730,000底商-配套商业希尔斯联邦北站家乐福东北角200725,000底商-配套商业明城盛都空间王市府大道与广宜街交汇处200825,000底商-配套商业华府天地购物中心一期惠工广场西2008240,000 购物中心银河国际北京路,北京站街200830,000底商-配套商业新世纪商务大厦市府大路2008N/A底商-配套商业东森总部商务广场商业街市府大街256号200820,000商业街东森总部商务广场市府大街256号200815,000专业店-超市新世纪地产

15、北市项目市府大路2009N/AN/A华府天地购物中心二期惠工广场西2012*N/AN/A东北世贸广场团结路北，友好街西2011*N/AN/A新华国际金融中心市府广场2012*90,000购物中心环球国际大厦北站敬宾街西2012*N/A购物中心沈阳国际金融中心友好街东，惠工街北2011*N/AN/A恒隆地产斗姆宫项目市府广场南2010*150,000 购物中心未来合计826,000 3.0商业市场商业市场3.2.3五里河商圈l五里河区域作为商圈知名是由于三好街数码产品市场，三好街内包含了赛博、百脑汇、东软等大型数码产品市场。l从右表可以看出，区域内百货、购物中心等服装服饰、餐饮、娱乐商业设施极少

16、。对于普通服装服饰商户而言，该区域属于一个极其不成熟的商圈，成熟的时间需要45年。l由于该区域一直是高档住宅和高档酒店集中区域，喜来登和万豪等酒店内原来聚集有部分高档品牌，依托于此区域形成的高档氛围，西武百货落户于此区域。l相对于南部区域快速发展的住宅市场，区域缺乏配套的商场，区域的百货和购物中心具有一定的发展前景，尤其是中高档的商业。l虽然区域的商业具有一定的发展前景，但区域由于处于城市的南部，偏离城市的中心区，并不能成为城市的商业消费目的地，预计未来辐射的将主要是南部居住和商务办公人群。l未来区域的供应量并不是很大，而且供应将主要集中在4-5年后。l其中，沈阳华润万象城处于区域内较成熟的北

17、部，交通条件好，而且自身具有较成熟的运营经验，具有较好的发展前景。表3.4：五里河主要商业项目项目名称项目名称位置位置开业时开业时间间规模规模 类型类型赛博数码广场诚大店三好街20026,500专业店-电脑百脑汇三好街90号甲200328,000专业店-电脑易购大厦三好街200310,000专业店-摄影器材家乐福文化路店文化路桥200420,000专业店-超市百利家居五里河店文化路桥200425,000专业店-家具家居苏宁电器三好街店三好街20056,000专业店-电器赛博数码广场裕宁店三好街200613,000专业店-电脑东软电脑城三好街200640,000专业店-电脑盛华苑一期青年大街16

18、5号20068,000底商-配套商业五里河城一二期五里河体育场北侧200657,000底商-配套商业西武百货青年大街200715,000百货公司现有合计 228,500 昌鑫置地广场-华联百货青年大街200750,000百货公司芳宾国际青年大街20075,000名店街盛华苑二期青年大街200712,000底商-配套商业皇朝万鑫青年大街200850,000N/A东北传媒文化广场青年大街金廊7号地段2009N/AN/A沈阳世茂五里河广场原五里河体育场2011后N/AN/A新世界国际会展中心浑河桥北端2011后 140,000 购物中心沈阳世纪金城昌鑫置地广场东面2009后N/A购物中心沈阳华润万象

19、城文艺路南2011后N/A购物中心未来合计 485,500 3.0商业市场商业市场项目名称项目名称位置位置开业开业时间时间规模规模 类型类型铁西百货兴华南街16号195315,000 百货公司中国家具城铁西九路1993100,000 专业店-家居建材东方家园保工店保工北街200221,000 专业店-家居建材乐购超市南八中路200320,000 专业店-超市铁西友谊购物广场兴顺街50号200330,000 百货公司维华商业广场沈辽中路与兴华南街交汇处200430,000 小商品批发市场家乐福金牛店沈辽中路200420,000 专业店-超市麦德龙铁西兴工街200411,000 专业店-超市陶林居

20、兴顺街7号200562,600 专业店-家居建材领秀家居购物广场大业路3号200560,000 专业店-家居建材百安居沈新东路27号200513,000 专业店-家居建材家具城油漆涂料市场兴顺街北四路200525,000 专业店-油漆涂料家具城橱柜门业精品城铁西九路200518,000 专业店-橱柜门业香江家居国际博览中心建设大道保工南街交汇处2006200,000 专业店-家居建材衡颐（沈阳）陶瓷城保工北街15号200662,000 专业店-陶瓷建材广大美居世家建设东路29号200620,000 专业店-家居荣富汽配北二东路17号200620,000 专业店-汽配中兴运动休闲广场兴华街200

21、68,000 专业店-运动休闲家得宝建设中路52号200615,000 专业店-家居建材华润万家超市建设中路52号20078,000 专业店-超市现有合计758,600 3.2.4铁西商圈表3.5：铁西主要商业项目项目名称项目名称位置位置开业开业时间时间规模规模 类型类型鑫丰国际云峰北街道2号200716,000底商-配套商业君临天下兴峰北街34号甲1号200720,000底商-配套商业力天江南春城兴工北街29号200738,000底商-配套商业腾飞天丰大厦兴华南街31号200710,000底商-配套商业海韵广场兴工北街64甲200712,000底商-配套商业新玛特铁西店兴华南街37号2008

22、70,000百货公司富雅豪临兴工北街32号200810,000底商-配套商业巴塞罗那云峰街36号200816,000底商-配套商业保利百合花园云峰北街13号200825,000底商-配套商业荣成罗曼春天兴华南街85号200815,000底商-配套商业第九街区铁西区九路,兴顺街200815,000底商-配套商业四季嘉园二期景星北街与北四路交汇处200811,000底商-配套商业宜家家居北二路200850,000专业店-家居红星美凯龙北二路2008100,000专业店-家居建材铁西万达广场项目兴华南街2009N/AN/A第一城建设大路2009N/AN/A纺织服装城步行街北二路201097,000商

23、业街沈阳国际服装城北二路2010270,000专业市场沈阳国际纺织城北二路2010190,000专业市场南方时尚购物广场兴顺街N/A40,000N/A未来合计1,763,6003.0商业市场商业市场l铁西商业主要分布在兴顺街、兴华街和南六路。l现有商业供应75.9万平米，其中90以上的供应为家居建材城和超市此类专业店。仅有铁西百货和铁西友谊购物中心两个百货，供应量为4.5万平米，占比6。l从区域现有商业看，家居建材市场集中，辐射全市。但百货商场数量少，服装服饰购物场所少，档次中等，主要吸纳周边的居住人群，辐射范围小。l由于区域工业厂房区拆迁腾地，有较多用地供应，住宅市场进入快速发展时期。由于未

24、来区域将有大量的人流迁入，区域的商业获得更好的发展机会，新玛特计划进入铁西。l从区域未来供应看，区域未来将增加100.5万平米。家居建材和批发市场等专业市场依然是未来供应的主体，占比70.3；其次是住宅的底商配套，占比18.7。l从区域未来商业发展来看，区域商业具有较好的发展机会，但商业仍然是专业市场和服务于周边区域的中等档次的百货。3.0商业市场商业市场3.2.5北行商圈l北行商圈位于皇姑区，北起崇山中路，南至岐山中路的长江街南段。l区域现有大型商业供应约16万平米，相对于其他商圈，供应总量小。l从区域大型商业类型看，主要是超市、电器和普通百货，主要服务于项目周边社区的居住人群和北部的学生人

25、群。l由于区域住宅和办公物业缺乏重要推动，发展相对慢，在没有大量中高收入的居住和办公人群的支撑，区域商业发展较缓慢。l从目前的项目规划看，未来区域没有大型的商业项目供应，商业供应将主要集中在底商。l整体而言，该商圈主要是服务于周边社区的居住人群，属于社区型商圈。从未来来看，区域仍然延续这种特征。表3.6：北行主要商业项目项目名称目名称位置位置开开业时间面面积商商业类型型乐购超市黄河南大街78号200020,000专业店-超市华联超市皇姑区长江街200230,000专业店-超市国美电器北行店长江街20027,000专业店-电器千盛百货皇姑区长江街99号200630,000百货公司居然之家沈阳店黄

26、河大街200673,000专业店-家具家居现有合计160,0003.0商业市场商业市场一线品牌一线品牌分布分布AIGNER喜来登AQUASCUTUM新世界一店、卓展Armani Collezioni新世界一店、西武、万豪Autason新世界一店、卓展BALLY新世界一店、卓展balenciaga 新世界一店BURBERRY新世界一店、中兴Calvin Klein Collection新世界一店、中兴CANALI新世界一店、中兴、喜来登Cartier卓展CERRUTI1881新世界一店、卓展DAKS新世界一店、卓展Dunhill新世界一店、中兴、西武、卓展D&G喜来登、秋林Ermenegildo

27、 Zegna新世界一店、西武、卓展、喜来登ESCADA SPORT新世界一店、卓展、中兴FENDI卓展GUCCI卓展、秋林Gieves&Hawkes新世界一店、卓展Hugo Boss新世界一店、中兴、卓展Kent&Curwen 卓展、新世界一店LOEWE卓展Lloyd中兴LV西武一线品牌一线品牌分布分布MARINA RINALDI新世界一店MAXMARA新世界一店MARELLA MAXMARA卓展Maxmara Weekend卓展MAX&CO新世界一店、中兴Montblanc中兴、卓展、商贸、秋林、新玛特Moschino秋林OMEGA中兴、卓展、秋林PAULSHARK新世界一店、中兴、西武、商

28、贸polo ralph laurent中兴PRADA西武、秋林Rolex西武、大公名表城Salvatore Ferragamo 西武、商贸S.T.Dupont中兴、新世界、卓展swarovski新世界一店和二店、卓展TODS新世界一店、西武TRUSSARDI新世界一店VERSACE新世界一店、中兴、西武Versace（sport）秋林verri秋林vertu中兴、大公名表城3.3沈阳主要一、二线品牌分布表3.7：沈阳主要一二线品牌分布二线品牌二线品牌分布分布aigle卓展BMWLifestyle新世界一店CalvinKleinJeans新世界一店、百胜、罕王FolliFollie卓展Jaege

29、rLeCoultre秋林LANCEL新世界一店、西武LIU.JO西武LONGINES中兴、卓展、秋林Marisfrolg新世界一店Marlboro新世界一店、中兴michelrene新世界一店PATRIZIAPEPE新世界一店、西武PennyBlack新世界一店、卓展PIOMB新世界一店、西武PORTS新世界一店、西武PorscheDesign新世界一店rado秋林TISSOT中兴、卓展TommyHilfiger新世界一店、卓展3.0商业市场商业市场l从国际一二线品牌分布来看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街数量极少。l在所列举的44个一线品牌中，86.4的品牌在太原街有布点，45.5

30、的品牌在卓展有布点，29.5的品牌在西武有布点。l在所列举的19个二线品牌中，84.2的品牌在太原街有布点，31.6的品牌在卓展有布点，26.3的品牌在五里河商圈有布点。l从上述统计来看，高档品牌最主要的选择区域是太原街，其次是北站的卓展，再次是西武。l本项目位于高档氛围浓厚的太原街，发展档次较高的商业有较好的机会；但将面临主要来自北站和五里河商圈的竞争。l同时中街作为市级商圈，是全市的消费目的地，在中等档次和中高档次品牌上与太原街具有较大的直接竞争关系。l未来本项目面临的竞争主要来自于太原街、北站、五里河和中街的竞争。3.0商业市场商业市场3.4本项目未来面临的主要竞争项目l目前已存在的竞争

31、对手主要为百货公司，虽然部分有餐饮和娱乐配套，但比例低。l针对这部分竞争对手，本项目主要竞争策略是通过提高餐饮、娱乐比例，提供更好的室内环境，为消费者提供更新的消费体验。l未来的竞争对手主要为购物中心，但有较多项目的开发时间将较长，开业时间晚于本项目。l针对未来新增竞争对手，本项目的主要竞争策略是一方面在开发时间上超越竞争对手，另一方面充分利用太原街作为市级商业圈已有的成熟商业氛围，在业态上、品牌和设计上更新颖，超越竞争对手。l未来太原街内新增竞争对手仍然主要是百货，置力商城虽然为购物中心，但由于其规模小，在业态的多样性和丰富性上将会劣于本项目。l针对未来众多竞争对手，本项目的主要竞争策略是一

32、方面加快开发进度，一方面利用规模优势，使项目内的业态更加丰富，设计更新颖，带来更新的消费体验，另一方面利用处于成熟商圈优势，在吸引全新的知名时尚品牌，打造新的品牌概念店。表3.8：未来主要竞争项目商圈商圈项目名称项目名称位置位置开业时间开业时间规模规模类型类型北站卓展购物中心北京街7-1号200691,000百货公司华府天地一期惠工广场西2008240,000购物中心新华国际金融中心市府广场2012*90,000购物中心恒隆地产斗姆宫项目市府广场南2010*150,000购物中心五里河西武百货青年大街200715,000百货公司新世界国际会展中心浑河桥北端2011后140,000购物中心沈阳华

33、润万象城文艺路南2011后N/A购物中心中街沈阳商业城中街路212-214199179,000百货公司新玛特休闲购物广场小东路2002100,000百货公司罕王百货中街路205号200523,000百货公司恒隆地产中街项目中街2009121,000购物中心太原街中兴商厦太原北街1987100,000百货公司新世界一店中华路19958,400百货公司新世界二店中华路200011,000百货公司沈阳美美百货中华路200722,700百货公司置力商城中华路西段200752,000购物中心伊势丹百货太原北街200830,000百货公司3.0商业市场商业市场3.5商业价格l沈阳目前的百货，服装服饰、珠宝

34、、化妆品扣点在18-30，餐饮扣点在10-15，超市扣点在5-6，书店扣点在7-9，电影院扣点在8-10。l精品家居、数码市场、超市外租区一层租金在15-20元/天/平米（使用面积）；l由于购物中心处于市场发展初期，尚未完全得到当地消费者和零售商认可，且前期的零售额还不能达到理想水平，租金水平不高。五洲、华府天地、置力商城等购物中心的一层租金在12-15元/天/平米（使用面积）。l底商售价主要在10000-20000元/平米，部分不处于城市中心区的底商售价低于10000元/平米。l大型商业较少出售，部分出售的售价较高，如五洲首层售价在50000-80000元/平米，万达广场泰原金座首层售价在5

35、5000元/平米左右。虽然在销售时获得较好的市场反响，由于经营过程中的问题，此类大型商业商铺散售难以再获得市场的接受。l作为大型商业设施的买卖目前市场较少，2006年3月上海百联集团购买位于青年大街的领先国际城的商业用房，地上1-5层和地下负一二层，总面积108036.84平米，合同价为93683.852万元，折合8671.5元/平米。3.0商业市场商业市场3.6经营情况商场名称商场名称2006营业额（千元）营业额（千元）建筑面积建筑面积（平米）（平米）营业面积营业面积（平米）（平米）坪效坪效（元（元/月月/平米）平米）新世界一店和二店720,43619,40011,6405,158中兴商厦2

36、,453,346100,00060,0003,407铁西百货786,94525,00015,0004,372沈阳商业城1,148,48879,00047,4002,019沈阳联营665,70460,00028,0001,981兴隆大家庭1,284,525197,000108,350988l从各商场2006年经营情况看，定位高档的新世界一店、二店，以及综合的中兴商厦坪效较高，在3000元/月/平米以上。l铁西百货由于区域缺乏类似项目供应，创造了较高的坪效。l沈阳商业城和沈阳联营作为老百货，虽然树立了一定的市场影响力，但由于品牌不够新潮时尚，坪效一般，在2000元/月/平米左右。l兴隆大家庭虽然整

37、体营业额高，但实际坪效并不高，仅在1000元左右。主要由于其定位较低，品牌货单价低，虽然销量大，但实际创造的坪效并不高。l整体而言，定位高档、综合、新潮时尚的商场坪效相对更高。3.0商业市场商业市场一二线品牌一二线品牌平均月营业额平均月营业额(万万)商场商场面积（）面积（）BURBERRY80新世界一店200BURBERRY90-100中兴N/Adunhill50-60中兴N/ABOSS100新世界一店150CERRUTI 188130-40卓展N/AGUCCI60-70卓展N/AGIEVES&HAWKES60新世界一店60ARMANI120-130新世界一店250MAX&CO20+新世界一店

38、150BALLY100新世界一店100Autason60卓展N/A法国都彭30卓展N/APATRIZIA PEPE40-50新世界一店60JOAN&DAVID16新世界一店60MAX MARA80-100新世界一店150iBLUES60-100新世界一店80ck20-30中兴N/A宝姿30新世界一店N/AM.TSUBOMI20-30新世界一店N/ATOMMY HILFGER20新世界一店803.6经营情况时尚品牌时尚品牌平均月营业额平均月营业额(万万)商场商场面积面积（）（）LEO15-20新世界一店 40KOOLAI20+新世界一店 60TeenieWeenie20+新世界二店 60衣恋15

39、-20新世界二店 80ochirly40-50新世界二店 100淑女屋10+新世界二店 50例外20+新世界二店 40DIKENI20-30中兴N/A艾法利.约翰20-40中兴N/ABossSunwen20-22中兴N/AWolsey30中兴N/AWolsey30-40卓展N/ABOGNER10-20卓展N/ACR10-20卓展N/A马克华菲30-40卓展N/A杰克琼斯20卓展N/A杰克琼斯40-50万罕王N/A马克华菲25-35罕王N/AINBASE30多万罕王N/A摩根(MORGAN)50万左右罕王N/AU2/G200030万左右罕王N/A百丽40多万罕王N/A3.0商业市场商业市场l从国

40、际一二线品牌营业额来看，普遍在60万元/月以上，部分高达100万元以上，市场表现较好。相对而言，档次稍低的品牌月销售额在20-30万元。l从不同商场表现来看，较成熟的中兴和新世界一店市场表现好于新开业的卓展。目前卓展类似品牌的月营业额大约为新世界一店和中兴的一般左右，如果在相同的扣点下，卓展目前实际折合的租金要比新世界一点和中兴低。l从一般国际时尚品牌来看，月销售额普遍在20-40万之间。相对而言，以时尚定位为主的罕王百货，品牌月销售额具有较高的水平。l从品牌表现来看，高档品牌和时尚定位为主商场内的时尚品牌具有较好的销售表现。l如果一线和二线品牌以18的扣点套算租金，较成熟的新世界一店一二线品

41、牌租金在15-60元/月/平米之间，平均在30元/月/平米左右。相应的新开业的卓展此类品牌租金套算只有15-25元/月/平米。l如果时尚品牌以20的扣点套算租金，较成熟的新世界二店的时尚品牌租金在12-30元/月/平米之间，平均租金在20元/月/平米左右。3.0商业市场商业市场3.6整体市场结论l从沈阳的商业供应来看，大型的百货和购物中心供应量较小，相比于北京，人均百货和购物中心面积更小。而且缺乏较新消费体验的购物中心，沈阳的商业存在较大的提升机会。l相比较现有的几个商圈，只有中街、北站和五里河商圈可与太原街相竞争。但中街档次局限于中等档次水平，不利于支撑高档和全新国际时尚品牌。北站和五里河商圈虽然高档商业有一定的市场发展机遇，档并不象太原街具有全市的辐射范围，市场容量小，限制其进一步发展。l从商场的市场表现来看，定位于较高档、综合的商业具有较好的市场表现。相对而言，档次较低的商场虽然能带来更多的人流，但坪效表现不佳。l从品牌的销售额看，高档品牌和定位于时尚商场内的时尚品牌具有较好的销售额表现。