《房地产教育培训》PPT课件.ppt

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1、Research 2006-10-31 房 地 产 专 题 报 告 投 资 规 划 部b 教 育 培 训 系 列 报 告 Research Page 1 房 地 产 专 题 报 告 目 录一 、 报 告 进 度 计 划二 、 房 地 产 基 础 知 识三 、 房 地 产 开 发 流 程 四 、 房 地 产 法 律 法 规五 、 房 地 产 税 法 介 绍六 、 Research Page 2 房 地 产 专 题 报 告 时 间 主 题 重 点 摘 要 报 告 人 协 助 人2006-11-1 房 地 产 基 础 知 识 1.大 陆 房 地 产 制 度2.专 业 术 语 all2006-11-8

2、 房 地 产 开 发 流 程 介 绍 1.公 部 门 审 批2.私 部 门 操 作 all2006-11-15 房 地 产 开 发 法 规 介 绍 1.规 划2.建 筑3.金 融 all 2006-11-22 房 地 产 税 法 实 务 介 绍 1.所 得 税2.营 业 税3.增 值 税4.其 他 all2006-11-29 商 业 地 产 入 门 1.何 谓 商 业 地 产2.零 售 业 专 业 术 语 all2006-12-6 商 业 地 产 市 场 调 研 方 法 1.调 研 内 容2.经 验 分 享 all2006-12-13 经 济 指 标 介 绍 与 说 明 1.常 用 经 济 指

3、 标2.经 济 指 标 如 何 应 用3.实 例 分 析 all2006-12-20 市 场 定 位 与 差 异 化 分 析 1.如 何 寻 找 差 异 化2.市 场 定 位 方 法3.市 场 定 位 内 容4.实 例 分 析 all 2006-12-27 2006大 陆 商 业 地 产 回 顾 1.重 要 大 事 记2.宏 观 市 场 环 境 分 析3.区 域 比 较 分 析4.重 要 实 例 分 析 all 一 、 进 度 计 划 Research Page 3 房 地 产 专 题 报 告 二 、 基 础 知 识 u 全 民 所 有 制 ： 所 有 权 属 于 国 家 代 表 的 全 体

4、人 民 ， 具 体 由 国 务 院 代 表 国 家 行 使 ；u 集 体 所 有 制 ： 村 农 民 集 体 ； 村 内 两 个 以 上 农 村 集 体 经 济 组 织 的 农 民 集 体 ； 乡 （ 镇 ） 农 民 集 体 。 一 、 中 国 大 陆 现 行 土 地 制 度 全 部 土 地 都 为社 会 主 义 公 有 制 全 民 所 有 制 （ 国 有 土 地 ）集 体 所 有 制 （ 集 体 土 地 ） Research Page 4 房 地 产 专 题 报 告一 、 中 国 大 陆 现 行 土 地 制 度u 国 有 土 地 使 用 权 出 让国 家 土 地 使 用 者土 地 使 用 权

5、 (一 定 年 限 )土 地 使 用 权 出 让 金 (提 前 支 付 ) 土 地 使 用 权 出 让 (土 地一 级 市 场 )由 国 家 垄 断 。 只 拥 有 土 地 使 用 权 ，没 有 所 有 权 。u 国 有 土 地 使 用 权 出 让 方 式1. 招 标 方 式2. 拍 卖 方 式3. 协 议 方 式4. 挂 牌 方 式 u 国 有 土 地 使 用 权 出 让 年 限1. 居 住 用 地 ： 70年2. 工 业 用 地 ： 50年3. 教 育 、 科 技 、 文 化 卫 生 、 体 育 用 地 ： 50年4. 综 合 或 其 它 用 地 ： 50年5. 商 业 、 旅 游 、 娱

6、 乐 用 地 ： 40年二 、 基 础 知 识 Research Page 5 房 地 产 专 题 报 告二 、 相 关 专 业 术 语类 别代 号 类 别 名 称 范 围R 居 住 用 地 居 住 小 区 ， 居 住 街 坊 、 居 住 组 团 和 单 位 生 活 区 等 各 种 类 型 的 成 片 或 零 星 的 用 地C 公 共 设 施 用 地 居 住 区 及 居 住 区 级 以 上 的 行 政 、 商 业 金 融 、 文 化 、 教 育 、 卫 生 、 体 育 以 及 科 研 设 计 等 机 构 和 设 施 的 用 地 ， 不 包 括 居 住 用 地 中 的 公 共 服 务 设 施 用

7、 地M 工 业 用 地 工 矿 企 业 的 生 产 车 间 、 库 房 及 其 附 属 设 施 等 用 地 。 包 括 专 用 的 铁 路 、 码 头 和 道路 等 用 地 ， 不 包 括 露 天 矿 用 地 ， 该 用 地 应 归 入 水 域 和 其 它 用 地 （ E） W 仓 储 用 地 仓 储 企 业 的 库 房 、 堆 场 和 包 装 加 工 车 间 及 其 附 属 设 施 等 用 地TS 交 通 道 路 广 场 用 地 铁 路 、 公 路 、 管 道 运 输 、 港 口 和 机 场 等 城 市 对 外 交 通 运 输 及 其 附 属 设 施 等 用 地 ；市 级 、 区 级 和 居

8、 住 区 级 的 道 路 、 广 场 和 停 车 场 等 用 地U 市 政 公 用 设 施 用 地 市 级 、 区 级 和 居 住 区 级 的 市 政 公 用 设 施 用 地 ， 包 括 其 建 筑 物 、 构 筑 物 及 管 理 维修 设 施 等 用 地G 绿 地 市 级 、 区 级 和 居 住 区 级 的 公 共 绿 地 及 生 产 防 护 绿 地 ， 不 包 括 专 用 绿 地 、 园 地 和林 地E 水 域 和 其 它 用 地 除 以 上 各 大 类 用 地 之 外 的 用 地1. 城 市 用 地 二 、 基 础 知 识 Research Page 6 房 地 产 专 题 报 告 二

9、、 基 础 知 识 Research Page 7 房 地 产 专 题 报 告 二 、 基 础 知 识2. 建 筑 术 语二 、 相 关 专 业 术 语u 建 筑 用 地 面 积 u 总 建 筑 面 积u 建 筑 密 度 （ 建 筑 覆 盖 率 ）u 容 积 率 建 筑 或 建 筑 群 实 际 占 用 的 土 地 面 积 ,包 括 室 外 工 程 (如 绿 化 、 道 路 、 停 车 场 等 )的 面积 ,其 形 状 和 大 小 由 建 筑 红 线 加 以 控 制 。 总 建 筑 面 积 是 指 小 区 内 住 宅 、 公 建 、 人 防 地 下 室 面 积 总 和 。 一 定 地 块 内 ，

10、 总 建 筑 面 积 与 建 筑 用 地 面 积 的 比 值 。 它 反 映 土 地 利 用 情 况 和 经 济 性的 技 术 经 济 指 标 ,即 容 积 率 越 大 ,土 地 利 用 程 度 越 高 。 用 地 内 各 类 建 筑 的 基 底 总 面 积 与 居 住 区 用 地 的 比 率 (%),它 可 以 反 映 出 一 定 用 地 范围 内 的 空 地 率 和 建 筑 密 集 程 度 。 Research Page 8 房 地 产 专 题 报 告 二 、 基 础 知 识2. 建 筑 术 语二 、 相 关 专 业 术 语u 用 地 红 线 u 道 路 红 线 经 城 市 规 划 行 政

11、 主 管 部 门 依 法 确 认 的 建 设 用 地 范 围 边 界 线 。 道 路 用 地 和 两 例 建 筑 用 地 的 分 界 线 ， 红 线 内 包 括 车 行 道 、 步行 道 、 绿 化 带 和 分 隔 带 。 宽 度 根 据 要 求 变 化 ， 以 满 足 交 通 、 绿 化 、通 风 日 照 、 建 筑 景 况 和 地 下 管 线 的 要 求 。 u 建 筑 红 线 建 筑 红 线 是 指 建 筑 物 的 外 立 面 所 不 能 超 出 的 界 线 。 建 筑 红 线 可 与 道 路 红 线 重 合 ,一般 在 新 城 市 中 常 使 建 筑 红 线 退 于 道 路 红 线 之

12、 后 ,以 便 腾 出 用 地 ,改 善 或 美 化 环 境 ,取 得 良好 的 效 果 。 Research Page 9 房 地 产 专 题 报 告 二 、 基 础 知 识2. 建 筑 术 语二 、 相 关 专 业 术 语u 房 屋 层 数 u 层 高u 建 筑 高 度u 净 高 房 屋 层 数 是 指 房 屋 的 自 然 层 数 ， 一 般 按 室 内 地 坪 0以 上 计 算 ； 采 光 窗 在 室 外 地坪 以 上 的 半 地 下 室 ， 其 室 内 层 高 在 2.20m以 上 （ 不 含 2.20m） 的 ， 计 算 自 然 层 数 。 房屋 总 层 数 为 房 屋 地 上 层

13、数 与 地 下 层 数 之 和 。 假 层 、 附 层 （ 夹 层 ） 、 插 层 、 阁 楼 （ 暗楼 ） 、 装 饰 性 塔 楼 ， 以 及 突 出 屋 面 的 楼 梯 间 、 水 箱 间 不 计 层 数 。 层 高 是 指 房 产 高 度 以 层 为 单 位 计 量 ， 每 一 层 的 高 度 国 家 在 设 计 上 有 要 求 ， 这 个高 度 就 叫 层 高 。 它 通 常 包 括 下 层 地 板 面 或 楼 板 面 到 上 层 楼 板 面 之 间 的 距 离 。 净 高 是 指 层 高 减 去 楼 板 厚 度 的 净 剩 值 。 建 筑 物 室 外 地 面 至 其 檐 口 或 屋

14、面 面 层 的 高 度 。 屋 顶 上 的 水 箱 间 、 电 梯 机 房 、 排 烟机 房 和 楼 梯 出 口 小 间 等 不 计 入 建 筑 高 度 。u 建 筑 间 距 两 栋 建 筑 物 或 构 筑 物 外 墙 之 间 的 水 平 距 离 。 建 筑 间 距 主 要 根 据 所 在 地 区 的 日 照 、通 风 、 采 光 、 消 防 安 全 等 方 面 的 因 素 综 合 考 虑 确 定 Research Page 10 房 地 产 专 题 报 告 二 、 基 础 知 识2. 建 筑 术 语二 、 相 关 专 业 术 语u 低 层 建 筑u 多 层 建 筑 u 小 高 层 建 筑 （

15、 非 规 范 性 ）u 高 层 建 筑 高 度 小 于 或 等 于 10米 的 建 筑 。 低 层 居 住 建 筑 为 一 层 至 三 层 。 高 度 大 于 10米 ， 小 于 或 等 于 24米 的 建 筑 。 多 层 住 宅 为 四 层 至 六 层 。 高 度 大 于 24米 的 建 筑 。 中 高 层 住 宅 为 七 至 九 层 ， 高 层 住 宅 为 十 层 及 以 上 。 介 于 多 层 及 高 层 之 间 ， 一 般 指 7-18层 之 间 的 建 筑 。u 点 式 （ 塔 式 ） 建 筑 指 建 筑 平 面 外 廓 基 本成 矩 形 ,其 长 边 与 短 边 之 比小 于 2的

16、 建 筑 。 u 板 式 建 筑 指 建 筑 平 面 外 廓 基 本成 矩 形 ,其 长 边 与 短 边 之 比大 于 或 等 于 2的 建 筑 ,并 且短 边 长 度 小 于 或 等 于 16米 。 Research Page 11 房 地 产 专 题 报 告 二 、 基 础 知 识2. 建 筑 术 语二 、 相 关 专 业 术 语u 跃 式u 复 式 u 错 层 一 个 住 宅 占 两 个 楼 层 ， 有 内 部 楼 梯 联 系 上 下 层 ， 一 般 在 首 层 安 排 起 居 室 、 厨 房 。餐 厅 、 卫 生 间 等 。 是 一 层 住 宅 但 较 普 通 住 宅 高 ， 可 在

17、局 部 掏 出 夹 层 ， 安 排 卧 室 或 书 房 等 用 楼 梯 联 系上 下 ， 其 目 的 是 在 有 限 的 空 间 里 增 加 使 用 面 积 ， 提 高 住 宅 的 空 间 利 用 率 。 是 一 套 房 子 不 处 于 同 一 平 面 ， 即 房 内 的 厅 、 卧 、 卫 、 厨 、 阳 台 处 于 几 个 高 度 不 同的 平 面 上 。 错 层 住 宅 的 面 积 计 算 方 法 参 照 平 面 住 宅 面 积 计 算 。 Research Page 12 房 地 产 专 题 报 告 土 地 出 让 方 式一 、 取 得 国 有 土 地 使 用 权 国 有 土 地 使

18、用 权 1. 出 让 方 式 2. 划 拔 方 式（ 1） 招 标 （ 2） 拍 卖 （ 3） 挂 牌 （ 4） 协 议3. 承 租 方 式 Research Page 13 房 地 产 专 题 报 告 办 理 土 地 登 记 核 发 建 设 用 地 批 准 书 交 付 土 地 发 布 出 让 公 告 编 制 出 让 文 件地 价 评 估确 定 出 让 底 价编 制 、 确 定出 让 方 案 公 布 出 让 计 划确 定 供 地 方 式 签 订 出 让 合 同公 布 结 果招 标拍 卖挂 牌协 议 招 拍 挂 实 施 土 地 出 让 方 式(1) (2) (3) (4) (5) (7) (8)

19、 (9) 申 请 及 资 格 审 查(6) (10)二 、 国 有 土 地 使 用 权 出 让 流 程 Research Page 14 房 地 产 专 题 报 告 土 地 出 让 方 式招 标u 招 标 方 式 概 念指 土 地 所 有 者 （ 出 让 人 ） 向 多 方 土 地 使 用 者 （ 投 标 者 ） 发 出 ， 通 过 各 投 标 者 的 竞争 ， 来 确 定 土 地 使 用 权 受 让 人 的 方 式 。 u 招 标 流 程 评 标出 让 人确 定 标 的 及 标 底 投 标 人投 标 出 让 人 、 投 标 人开 标 评 标 小 组 确 定 中 标 人对 能 够 招 标 文

20、件 中 规 定 的 ， 或 者 能 够 满 足 招 标 文 件 的 实质 性 要 求 的 投 标 人 ， 应 当 确 定 为 中 标 人 。 Research Page 15 房 地 产 专 题 报 告 土 地 出 让 方 式拍 卖u 拍 卖 方 式 概 念按 照 指 定 时 间 、 地 点 ， 在 公 开 场 所 出 让 方 用 将 土 地 使 用 权 拍 卖 给 （ 竞 买 人 ） 。u 拍 卖 流 程 （ 一 ） 主 持 人 点 算 竞 买 人 ； （ 二 ） 主 持 人 介 绍 拍 卖 宗 地 的 位 置 、 面 积 、 用 途 、 使 用 年 期 、 规 划 要 求 和 其 他 有

21、关 事 项 ； （ 三 ） 主 持 人 宣 布 起 叫 价 和 增 价 规 则 及 增 价 幅 度 。 没 有 底 价 的 ， 应 当 明 确 提 示 ； （ 四 ） 主 持 人 报 出 起 叫 价 ； （ 五 ） 竞 买 人 举 牌 应 价 或 者 报 价 ； （ 六 ） 主 持 人 确 认 该 应 价 后 继 续 竞 价 ； （ 七 ） 主 持 人 连 续 三 次 宣 布 同 一 应 价 而 没 有 再 应 价 的 ， 主 持 人 落 槌 表 示 拍 卖 成 交 ； （ 八 ） 主 持 人 宣 布 最 高 应 价 者 为 竞 得 人 。 Research Page 16 房 地 产 专 题

22、 报 告 土 地 出 让 方 式挂 牌u 挂 牌 方 式 概 念出 让 人 发 布 ， 按 公 告 规 定 的 期 限 将 拟 定 出 让 宗 地 的 交 易 条 件 在 指 定 的 土 地 交 易 所 挂 牌 公 告 ，接 受 竞 买 人 的 报 价 并 ， 根 据 挂 牌 期 限 截 止 时 的 出 让 结 果 确 定 土 地 使 用 者 。u 挂 牌 流 程 接 受 新 报 价出 让 人宗 地 信 息 挂 牌 公 布 竞 买 人 报 价 出 让 人更 新 挂 牌 价 格 出 让 人 确 定 竞 得 人挂 牌 起 始 日 挂 牌 截 止 日挂 牌 期 限 届 满 ， 按 照 下 列 规 定

23、 确 定 是 否 成 交 ： （ 一 ） 在 挂 牌 期 限 内 只 有 一 个 竞 买 人 报 价 ， 且 报 价 高 于 底 价 ， 并 符 合 其 他 条 件 的 ， 挂 牌 成 交 ； （ 二 ） 在 挂 牌 期 限 内 有 两 个 或 者 两 个 以 上 的 竞 买 人 报 价 的 ， 出 价 最 高 者 为 竞 得 人 ； 报 价 相 同 的 ， 先 提 交 报价 单 者 为 竞 得 人 ， 但 报 价 低 于 底 价 者 除 外 ； （ 三 ） 在 挂 牌 期 限 内 无 应 价 者 或 者 竞 买 人 的 报 价 均 低 于 底 价 或 均 不 符 合 其 他 条 件 的 ，

24、挂 牌 不 成 交 。 在 挂 牌 期 限 截 止 时 仍 有 两 个 或 者 两 个 以 上 的 竞 买 人 要 求 报 价 的 ， 出 让 人 应 当 对 挂 牌 宗 地 进 行 现 场 竞 价 ， 出价 最 高 者 为 竞 得 人 。 Research Page 17 房 地 产 专 题 报 告 土 地 出 让 方 式协 议u 协 议 方 式 概 念指 政 府 作 为 土 地 所 有 者 （ 出 让 方 ） 与 选 定 的 受 让 方 磋 商 用 地 条 件 及 价 款 ， 达 成 协 议 并 签 订 土 地 使 用权 出 让 合 同 ， 有 偿 出 让 土 地 使 用 权 的 行 为

25、。 划 拔u 划 拔 方 式 概 念指 县 级 以 上 人 民 政 府 依 法 批 准 ， 在 用 地 者 缴 纳 补 偿 、 安 置 等 费 用 后 将 该 幅 土 地 交 其 使 用 ， 或 者 将 土地 无 偿 交 给 土 地 使 用 者 的 行 为 。 Research Page 18 房 地 产 专 题 报 告三 、 出 让 方 式 的 适 用 范 围出 让 方 式 划 拔 方 式招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 协 议1 经 营 性 用 地 以 (商 业 、 旅 游 、 商 品 住 宅 等 )及 有 竞 争 要 求 的 工 业 用 地 ； 1 经 营 性 用 地 以 外 用 途 的

26、土 地 ，同 一 宗 地 只 有 一 个 意 向 用 地 者的 1 国 家 机 关 、 军 事 用 地2 同 一 宗 地 有 两 个 或 者 两 个 以 上 意 向 用地 者 ； 2 原 划 拨 、 承 租 土 地 使 用 权 人 申请 协 议 出 让 2 城 市 基 础 设 施 、 公 益 事 业 用 地3 划 拨 土 地 使 用 权 改 变 用 途 或 转 让 ， 收回 土 地 使 用 权 ， 实 行 招 拍 挂 出 让 的 ； 3 划 拨 土 地 使 用 权 转 让 申 请 办 理协 议 出 让 3 国 家 重 点 扶 持 的 能 源 、 交 通 等项 目 用 地4 出 让 土 地 使

27、用 权 改 变 用 途 4 出 让 土 地 使 用 权 人 申 请 续 期 4 法 律 法 规 规 定 的 其 它 用 地5 法 律 法 规 规 定 的 其 它 用 地 5 法 律 法 规 规 定 的 其 它 用 地异同 有 偿 使 用 ， 需 要 签 定 合 同 有 偿 有 偿 使 用 ， 需 要 签 定 合 同 少 量 费 用 (补 偿 、 安 置 ） 或 无 偿有 期 限 限 制 有 期 限 限 制 一 般 无 期 限 限 制 Research Page 19 房 地 产 专 题 报 告 土 地 出 让 方 式四 、 招 标 、 拍 卖 、 挂 牌 的 异 同招 标 拍 卖 挂 牌交 易

28、 场 所 指 定 地 点 拍 卖 行 土 地 交 易 场 所 交 易 方 式 一 次 报 价 多 次 报 价 多 次 报 价持 续 时 间 长 短 长复 杂 程 度 需 要 制 作 标 书十 分 复 杂 不 复 杂 一 般衡 量 指 标 价 格 及 指 定 的 技 术 等 其 它 条 件 价 格 价 格适 用 范 围 具 备 其 他 综 合 目 标 或 特 定 的 社 会 、公 益 建 设 条 件 土 地 用 途 无 特 别 限 制 及要 求 土 地 用 途 无 特 别 限 制 及 要 求 Research Page 20 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程 Research

29、Page 21 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程1.市 场 条 件 判 断 2.项 目 位 置 选 择1.确 定 开 发 方 案 2.编 制 可 行 性 研 究 报 告1.办 理 建 设 用 地 规 划 许 可 证 2.领 取 国 有 土 地 使 用 证 1.领 取 建 设 工 程 规 划 许 可 证 2.领 取 建 设 工 程 施 工 许 可 证 1.招 标 :寻 找 施 工 单 位 3.开 工 建 设1.领 取 商 品 房 销 售 许 可 证 选 址立 项取 得 土 地规 划 设 计开 工 建 设竣 工 验 收 Research Page 22 房 地 产 专 题 报 告

30、建设用 地规划许可证 三 、 开 发 流 程房 地 产 开 发 流 程 可 以 用 “ 五 证 ” 的 取 得 来 贯 穿 商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一 二 三 四 五图 片 暂 缺 Research Page 23 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程证 件 解 释 建 设 用 地 规 划 许 可 证 是 建 设 单 位 在 向 土 地 管 理 部 门 申 请 征 用 、 划 拨 土 地 前 ， 经 城市 规 划 行 政 主 管 部 门 确 认 建 设 项 目 位 置 和 范 围 符 合 城 市 规 划 的 法 定 凭 证 ， 是 建 设

31、 单 位用 地 的 法 律 凭 证 。 国 有 土 地 使 用 证 是 证 明 土 地 使 用 者 (单 位 或 个 人 )使 用 国 有 土 地 的 法 律 凭 证 ， 受 法律 保 护 。 Research Page 24 房 地 产 专 题 报 告 规 划 局建 设 项 目 选址 意 见 书 国 土 局土 地 挂 牌拍 卖 手 续 地 震 局建 设 工 程 抗 震设 防 要 求 审 批 环 保 局建 设 项 目 环境 保 护 审 批 其 他 相 关 部 门（ 水 利 、 交 通 、 人 防 、供 排 水 、 文 保 、 气 象等 相 关 意 见 ）申 报 材 料 ：1、 机 构 代 码

32、证 副 本 、代 码 （ 首 次 申 报 ） ；2、 申 请 表 ；3、 意 向 性 批 文 、 项目 建 议 书 或 选 址 申 请 ；4、 现 势 原 件 地 形 图 2份 ；5、 其 它 相 关 材 料 ； 申 报 材 料 ：提 供 计 委 、规 划 、 土 地部 门 相 关 审批 材 料 申 报 材 料 ：1、 项 目 所 在 地 环保 部 门 和 行 业 主 管部 门 签 署 预 审 意 见的 环 境 影 响 报 告表 5份 及 其 软 盘2、 建 设 项 目 排放 污 染 物 指 标 申 请表 、 建 设 项 目环 境 保 护 审 批 登 记 表 及 其 软 盘3、 附 有 环 境

33、 影 响专 项 分 析 或 专 项 评价 的 应 附 环 境 保 护咨 询 中 介 机 构 技 术评 估 意 见 及 评 审 专家 组 名 单 申 报 材 料 ：1、 机 构 代 码 证 副 本 、 代码 （ 首 次 申 报 ） ；2、 申 请 表 ；3、 项 目 有 效 批 准 文 件 ；4、 选 址 意 见 书 复 印 件（ 含 附 图 ） ；5、 已 批 总 平 面 方 案 ；6、 现 势 原 件 地 形 图 3份 ；7、 其 它 相 关 材 料 ； 选 址立 项取 得 土 地规 划 设 计开 工 建 设 竣 工 验 收 三 、 开 发 流 程开 发 商选 址 、 立 项 国 土 局国

34、有 土 地 使 用 证计 委项 目 建 议 书 ， 可 研 报 告 规 划 局建 设 用 地 规 划 许 可 证 Research Page 25 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程证 件 解 释 建 设 工 程 规 划 许 可 证 是 有 关 建 设 工 程 符 合 城 市 规 划 要 求 的 法 律 凭 证 ， 是 建 设单 位 建 设 工 程 的 法 律 凭 证 ， 是 建 设 活 动 中 接 受 监 督 检 查 时 的 法 定 依 据 。 没 有 此 证的 建 设 单 位 ， 其 工 程 建 筑 是 违 章 建 筑 ， 不 能 领 取 房 地 产 权 属 证 件 。 建

35、 筑 工 程 施 工 许 可 证 (建 筑 工 程 开 工 证 )是 建 筑 施 工 单 位 符 合 各 种 施 工 条 件 、允 许 开 工 的 批 准 文 件 ， 是 建 设 单 位 进 行 工 程 施 工 的 法 律 凭 证 ， 也 是 房 屋 权 属 登 记的 主 要 依 据 之 一 。 Research Page 26 房 地 产 专 题 报 告 气 象 局防 雷 工 程设 计 审 批人 防 办人 防 工 程 建 设项 目 技 术 审 批 其 他 相 关 部 门（ 水 利 、 交 通 、供 排 水 、 文 保 、消 防 等 相 关 意见 ）申 报 材 料1、 申 请 报 告（ 已 批

36、 可 行 性研 究 项 目 ）2、 项 目 初 步设 计 文 本 及 修改 文 本 （ 资 质单 位 编 制 ）3、 其 他 文 件 申 报 材 料1、 XX省 建 筑 工 程 施 工 图 设 计 审 查 报 审 表 （ 一 式 三 份 ）2、 外 地 勘 察 设 计 单 位 资 质 证 书 副 本 （ 复 印 件 ） ， 勘 察 、 设 计 合 同 （ 须 已经 审 查 ）3、 建 设 用 地 土 地 使 用 证 及 规 划 设 计 要 求 说 明 书 （ 复 印 件 ）4、 初 步 设 计 文 件 及 批 复 或 项 目 立 项 、 报 建 等 审 批 文 件 及 手 续5、 岩 土 工

37、程 勘 察 报 告 ， 全 套 施 工 图 设 计 文 件 以 及 相 关 设 计 基 础 资 料6、 技 术 审 查 机 构 对 涉 及 项 目 安 全 ， 确 需 有 关 设 计 计 算 书 及 计 算 软 件 名 称的 ， 由 建 设 单 位 报 送7、 如 需 依 法 进 行 专 项 审 查 的 （ 如 ： 抗 震 、 卫 生 、 消 防 、 环 保 、 人 防 、 安全 等 ） ， 建 设 单 位 还 须 按 相 关 规 定 报 送 有 关 材 料 申 报 材 料1、 机 构 代 码 证 副 本 、 代 码（ 首 次 申 报 ） ；2、 申 请 表 ；3、 项 目 的 有 效 批 准

38、 文 件 ；4、 有 效 的 土 地 权 属 证 明 ；5、 现 势 原 件 地 形 图 1份 （ 市政 现 势 管 线 图 ） ；6、 规 划 设 计 条 件 （ 或 选 址 意见 书 ） 及 已 批 方 案 ；7、 全 套 施 工 图 ；8、 其 它 相 关 材 料 。 三 、 开 发 流 程 申 报 材 料1、 申 请 报 告2、 建 设 项 目计 划3、 经 规 划 部门 批 准 的 总平 面 规 划 图4、 项 目 建 筑方 案5、 工 程 地 质勘 察 报 告 申 报 材 料1、 建 设 单 位 申 报 表2、 建 设 项 目 总 平 面 图3、 设 计 说 明 （ 包 括 分 类

39、 依 据 ）4、 防 雷 装 置 布 置 图 （ 包 括 基 础 防 雷 平 面图 ， 天 面 防 雷 平 面 图 ， 防 雷 施 工 大 样 图 ）5、 高 层 建 筑 防 侧 击 雷 措 施 及 说 明6、 电 气 施 工 说 明 及 总 配 电 图7、 防 雷 产 品 的 说 明 及 有 关 证 件8、 施 工 资 质 证 ， 焊 工 证 （ 复 印 件 2份 ）9、 接 地 系 统 图 （ 复 印 件 2份 ） 申 报 材 料1、 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 申 请 表 ；2、 建 筑 施 工 合 同 文 本 ；3、 建 筑 工 程 招 标 文 件 ；4、 施 工 单 位 中

40、标 通 知 书 ；5、 建 设 工 程 会 办 单 ；6、 质 量 、 安 全 、 监 理 手 续 ；7、 工 程 上 缴 规 费 清 单 ；8、 建 设 资 金 落 实 证 明 ；9、 拆 迁 许 可 证10、 施 工 险 缴 费 单11、 外 地 施 工 企 业 准 予 进 淮 备 案 许 可 证选 址立 项取 得 土 地规 划 设 计 开 工 建 设竣 工 验 收 规 划 局建 设 用 地 规划 许 可 证 规 划 局建 设 工 程 设 计方 案 评 审 计 委初 步 设计 方 案 建 设 局施 工 图设 计 审 查 规 划 局建 设 工 程 规 划 许 可 证 建 设 局建 设 工 程

41、 施工 许 可 证 Research Page 27 房 地 产 专 题 报 告图 片 暂 缺证 件 解 释 商 品 房 销 售 (预 售 )许 可 证 是 市 、 县 人 民 政 府 房 地 产 行 政 管 理 部 门 允 许 房地 产 开 发 企 业 销 售 商 品 房 的 批 准 文 件 。 建 设 局建 筑 工 程 施 工 许 可 证 计 委开 工 报 告 审 批 房 管 局商 品 房 预 销 售 许 可 证申 报 材 料1、 申 请 表 （ 按 要 求 填 写 ）2、 规 划 部 门 、 国 土 部 门 相 关 手 续3、 初 步 设 计 批 文 4、 项 目 法 人 及 负 责 人

42、 材 料5、 开 工 前 审 计 报 告 （ 审 计 相 关 规定 范 围 内 项 目 ）6、 执 行 招 投 法 相 关 材 料 （ 总 投 资50万 元 以 上 项 目 ）7、 监 理 制 实 施 相 关 材 料 申 报 材 料1、 商 品 房 销 售 申 请 书2、 营 业 执 照 、 法 定 代 表 人 身 份 证 明3、 资 质 等 级 证 书4、 立 项 批 文5、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 、 建 设 用 地 规 划 许 可 证6、 国 有 土 地 使 用 证7、 施 工 许 可 证8、 建 设 项 目 总 规 划 图 、 销 售 房 平 面 图9、 建 设 工 程 投

43、 资 及 工 程 进 度 状 况 证 明10、 白 蚁 防 治 合 同11、 商 品 房 预 售 价 格 审 核 报 告12、 物 业 管 理 方 案13、 商 品 房 预 售 方 案14、 项 目 手 册 实 施 情 况15、 其 他 材 料 选 址立 项取 得 土 地规 划 设 计开 工 建 设竣 工 验 收 三 、 开 发 流 程 Research Page 28 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程立 项开工建设规划设计取得土地竣 工 验 收人 目 的 事 提 交 文 件开 发 商 寻 找 可 以 投 资 的 地 块 1.市 场 条 件 判 断2.地 块 位 置 寻 找

44、投 资 分 析 报 告 n 本 阶 段 ,如 果 需 要 寻 找 合 作 伙 伴 ,则 需 要 签 定 合 作 意 向 ,协 议 及 合 同 书n 市 场 前 期 判 断 只 是 宏 观 方 面 的 粗 略 判 断 ,仅 从 所 在 区 域 的 市 场 供 求 与 潜 力 进 行 判 断 Research Page 29 房 地 产 专 题 报 告 需 要 提 交 文 件 为 :项 目 建 议 书可 行 性 研 究 报 告开 发 商 三 、 开 发 流 程开工建设规划设计取得土地选 址竣 工 验 收人 目 的 事 向 政 府 提 交 文 件开 发 商 取 得 项 目 开 发 经 营 权 1.投

45、 资 分 析2.编 制 项 目 建 议 书3.编 制 可 行 性 研 究 报 告4.进 行 项 目 方 案 概 念 设 计 项 目 建 议 书可 行 性 研 究 报 告 涉 及 部 门 分 别 为 :计 委规 划 局 建 委 Research Page 30 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程立 项开工建设规划设计选 址竣 工 验 收人 目 的 事 向 政 府 提 交 文 件开 发 商 取 得 土 地 开 发 与 使 用 权 1.取 得 建 设 用 地 规 划 许 可 证 2.取 得 国 有 土 地 使 用 证 1. 建 设 用 地 规 划 许 可 证 规 定 提 交 文 件2

46、. 国 有 土 地 使 用 证 规 定 提 交 文 件 Research Page 31 房 地 产 专 题 报 告 办 理 建 设 用 地 规 划 许 可 证 :需 准 备 文 件 如 下 ：1. 立 项 批 复2. 建 设 项 目 规 划 审 批 表3. 市 政 府 征 地 批 复4. 用 地 钉 桩 成 果5. 按 规 划 意 见 书 要 求 取 得 的 有 关 协 议 及 批 复 文 件6. 审 定 设 计 方 案 通 知 书 三 、 开 发 流 程立 项开工建设规划设计选 址竣 工 验 收办 理 国 有 土 地 使 用 证 :需 准 备 文 件 如 下 ：1. 立 项 批 复2. 办

47、 理 土 地 出 让 手 续 申 请 3. 审 定 设 计 方 案 通 知 书4. 土 地 评 估 报 告 原 件5. 出 让 合 同 附 图 ， 一 式 五 份 ， 附 图 为 ： 钉 桩 图或 审 计 设 计 方 案 通 知 书 附 图 ， 原 土 地 方 国 有 土 地使 用 证 附 图 （ 加 盖 双 方 公 章 ）6. 建 设 用 地 规 划 许 可 证 及 钉 桩 成 果 通 知 单7. 建 筑 面 积 与 用 途 说 明 书8. 加 盖 工 商 部 门 备 案 章 的 营 业 执 照 复 印 件9. 建 设 用 地 批 准 书 或 原 用 地 单 位 的 国 有土 地 使 用 证

48、 、 房 屋 所 有 权 证 、 国 有 土 地 权 属来 源 证 明 文 件 （ 原 件 ） 10. 与 原 用 地 方 签 定 的 土 地 使 用 权 及 地 上 物 补 偿协 议 、 联 建 协 议 及 相 关 文 件11. 房 地 产 开 发 企 业 资 质 证 书 等 Research Page 32 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程立 项开工建设取得土地选 址竣 工 验 收人 目 的 事 向 政 府 提 交 文 件开 发 商 项 目 方 案 满 足 市 场 需 要 和 政 府 要 求 1.项 目 方 案 设 计2.项 目 方 案 审 批3领 取 建 设 工 程 规

49、 划 许 可 证 项 目 设 计 方 案办 理 建 设 工 程 规 划 许 可 证 : 需 准 备 文 件 如 下 ：1. 供 电 、 给 水 、 市 政 、 燃 气 电 力等 部 门 意 见2. 建 设 项 目 规 划 审 批 报 表3. 审 定 设 计 方 案4. 建 筑 工 程 施 工 设 计 图 纸5. 工 程 档 案 登 记 证 明6. 按 审 定 设 计 方 案 要 求 取 得 的7. 协 议 通 知 书 Research Page 33 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程立 项规划设计取得土地选 址竣 工 验 收人 目 的 事 向 政 府 提 交 文 件开 发 商

50、 找 到 符 合 条 件 施 工 队 ,开 发 建 设 1.施 工 队 招 标2.领 取 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 项 目 设 计 方 案办 理 国 有 土 地 使 用 证 : 需 准 备 文 件 如 下 ：1. 建 筑 工 程 施 工 许 可 申 请 表 一 式 两 份2. 建 设 用 地 规 划 许 可 证 及 附 件3. 建 设 工 程 规 划 许 可 证 及 附 件4. 施 工 图 纸 设 计 文 件 审 查 通 知 书5. 经 过 备 案 的 施 工 合 同6. 监 理 单 位 中 标 通 知 书7. 项 目 建 设 资 金 落 实 证 明8. 年 度 施 工 计 划9.

51、人 防 工 程 备 案 通 知 书10. 园 林 局 伐 移 树 木 批 准 文 件11. 四 源 费 统 一 收 费 凭 证 12. 质 量 监 督 通 知 书13. 安 全 监 督 通 知 书14. 建 筑 节 能 新 型 墙 体 收 费 凭 证15. 统 计 局 登 记 通 知 Research Page 34 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程立 项开工建设规划设计取得土地选 址人 目 的 事 向 政 府 提 交 文 件开 发 商 完 成 建 造 ,出 售 ,回 收 资 金 及 获 利 1.建 设 项 目2.工 程 验 收 之 前 取 得 的 所 有 证办 理 商 品

52、房 销 售 （ 预 售 ） 许 可 证 :需 准 备 文 件 如 下 ： 1. 年 度 施 工 计 划2. 施 工 合 同3. 地 名 办 批 复4. 物 业 管 理 公 约 批 复5. 临 时 国 有 土 地 使 用 证 ， 国 有 土 地 使 用权 出 让 合 同 ， 出 让 金 缴 纳 证 明6. 建 设 工 程 规 划 许 可 证7. 建 筑 工 程 施 工 许 可 证8. 销 售 （ 预 售 ） 房 价 监 管 协 议 书 ， 投 资总 额 达 35%以 上 的 证 明 材 料9. 销 售 （ 预 售 ） 商 品 房 面 积 测 量 报 告 和分 摊 部 位 的 说 明 ， 各 层

53、平 面 图 10. 市 政 府 征 地 的 批 复11. 销 售 （ 预 售 ） 商 品 房 图 ， 装 修 标 准 和设 备 简 介 等 Research Page 35 房 地 产 专 题 报 告 三 、 开 发 流 程总 结1.房 地 产 开 发 过 程 中 所 涉 及 的 部 门 有 :计 委 、 规 划 局 、 国 土 局 、 建 设 局 、 环 保 局 、 人 防 办 、 气 象 局 、 房 管 局 等2.房 地 产 开 发 过 程 中 从 政 府 部 门 取 得 的 主 要 证 件 有 : 建 设 用 地 规 划 许 可 证 、 国 有 土 地 使 用 证 、 建 设 工 程 规 划 许 可 证 、 建 设 工 程 施 工 许 可 证 、 商 品 房 销 售 (预 售 )许 可 证 3.房 地 产 开 发 过 程 中 从 开 发 商 应 提 供 的 主 要 文 件 有 : 项 目 建 议 书 、 立 项 报 告 、 可 行 性 研 究 报 告 、 设 计 方 案 送 审 书 、 施 工 图 等 以 及 各 相 关 部 门 的 批 文 Research Page 36 房 地 产 专 题 报 告 未 完 ， 待 续 。 。 。 。 。 。 下 期 ： 房 地 产 相 关 法 律 法 规