《项目的财务分析》PPT课件

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1、不动产投资分析第六讲房地产投资项目财务分析 项目财务分析n财务评价的基本概念n财务评价的作用n基本内容n财务评价的程序n基本计算表n财务分析评价指标 基本概念n财务评价n根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡等财务状况，据此判断房地产项目的财务可行性； n投资分析的核心内容。 基本概念n财务评价n又称“微观经济效果评价”n从项目本身的收入和支出来衡量项目是否可取。n是项目经济上是否可行的重要的决策依据。 财务评价的作用n衡量项目的盈利能力n行业平均水平/最低盈利水平n项目可行的要求条件n内部收益

2、率、净现值、投资利润率、资本金利润率；n衡量项目的清偿能力n项目能否按期收回投资 n债务清偿能力n投资回收期、借款偿还期、资产负债率、偿债保证比率；n衡量项目的资金平衡能力n投资项目的各期累计盈余资金不能出现负值（不存在资金缺口）； 财务评价的基本内容n财务盈利能力评价n清偿能力评价n资金流动性评价n外汇效果分析(不考虑)n不确定性分析 投资项目财务评价的程序n市场调查、分析和预测n获得财务数据；n有关房地产项目的投资、成本、收入、利润等一系列基础数据；n编制财务基本报表，并对其进行分析；n分析数据，编制报表 n现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表；n审查内容n审查基本报表的格式是

3、否符合规范要求；n审核所填列的数据是否准确； 投资项目财务评价的程序n分析财务效益指标n审核评价指标是否正确；n审核计算方法是否正确；n审核计算结果是否准确；n提出财务分析结论n将计算出来的有关指标运用有关的分析方法进行分析，并从财务角度提出房地产项目可行与否的结论；n进行不确定分析 n包括盈亏平衡分析、敏感性分析两种方法，主要分析房地产项目适应市场变化的能力等。 房地产投资项目财务评价的基本计算表n房地产项目全部投资的现金流量表n按照房地产项目建设和生产经营规划与房地产项目资金筹措规划，将全部投资假设为全是自有资金的情况下，计算出整个房地产项目寿命期（包括建设期和生产经营期）内各年的现金流量

4、；n计算方法 n只计算现金收支，不计算非现金收支（如折旧、摊销等），现金的收支按发生的时间列入相应的年份；n作用n计算项目全部投资财务内部收益率、财务净现值、和投资回收期指标；n用来评价全部投资的财务效果。n见教材p200表6-1 房地产项目资本金（资本金）的现金流量n对于有贷款的房地产项目需要编制资本金现金流量表；n以资本金作为计算的基础，计算自有资金的财务内部收益率、财务净现值等指标，评价自有资金投资的财务效果。 现金流量表的说明n根据需要，计算税前或税后现金流量；n两表的区别n见教材p202n现金流量表相应的项目要填写清楚 现金流量表的说明n计算期n一般建设项目（不要求）n建设期和生产经

5、营期n房地产开发后出售现房的项目 n建设期n房地产开发预售的项目n建设开始起到全部售出时为止所经历的时间（开发经营期）。n房地产开发后出租的项目n建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。n置业投资项目n经营期/持有期 房地产项目损益表n含义n反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配情况的财务报表。n作用n提供项目经济效益静态分析的信息资料； n计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 房地产项目损益表n损益表的内容和计算的几个问题n利润总额n以出租为主的房地产项目利润总额n关于税后利润n所得税n关于利润分配 n弥补企业以前年度亏损n提取

6、盈余公积金n分配利润（应付利润） 资金来源与运用表n作用n编制资产负债表的依据n提供资金平衡分析的财务信息n提供资金盈余或者短缺的财务信息n是项目资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表。n依据 n详细的开发方案和营销计划的策划；n项目的开发建设进度、投资计划、销售进度和销售收入、出租收入、自营收入计划。 资金来源与运用表n资金平衡分析n资金平衡不是指每年的盈余资金不出现负值，而是要求从投资开始至各年累计的盈余资金大于或等于零。见教材p205。n房地产投资项目资金平衡分析关注的重点是表的累计盈余栏目。n盈余资金 n当年资金来源（现金流入）多于资金运用（现金流出）的数额。 房地产项目资产负债表n含义

7、n综合反映了房地产项目在计算期内各年末的资产、负债与所有者权益变化及对应关系的报表。n作用n提供资金的增减变化情况及相互间的对应关系，以检查房地产企业的资产负债、资金结构是否合理，是否有较强的还债能力。 n检查其他相关报表的准确度。n资产=负债+所有者权益n计算资产负债率、流动比率、速动比率等指标的基础。 财务分析指标n考虑资金的时间价值n静态指标n动态指标n分析的目标n盈利能力指标n清偿能力指标 n资金平衡能力指标n按分析指标的性质划分n时间性指标n价值性指标n比率性指标 财务分析指标考虑资金的时间价值n静态分析指标n投资回收期n借款偿还期n还本付息比率n投资利润率n投资利税率 n资本金利润

8、率n资本金净利润率n财务比率n资产负债率n流动比率n速动比率n动态分析指标n动态投资回收期n财务净现值n财务内部收益率 财务分析指标按分析的目标为标准划分n盈利能力指标n财务内部收益率n财务净现值n投资回收期（静态与动态） n投资利润率n资本金利润率n资本金净利润率n清偿能力指标n借款偿还期n还本付息比率n财务比率n资产负债率n流动比率n速动比率n资金平衡能力指标 财务分析指标按指标的性质划分n时间性指标n投资回收期n借款偿还期n价值性指标n财务净现值n比率性指标n财务内部收益率n投资利润率n投资利税率n资本金利润率n资本金净利润率 n财务比率n资产负债率n流动比率n速动比率 各财务分析指标与

9、报表的关系n见教材p228 各财务分析指标的计算n静态指标的计算n投资利润率n投资利税率n资本金利润率n资本金净利润率 n静态投资回收期n借款偿还期n财务比率n还本付息比率 投资利润率n计算公式n投资利润率 =利润总额或平均利润总额/总投资额100%n类别n税前投资利润率n税后投资利润率n注意的问题 n计算口径的一致性n投资项目的类型 投资利税率n计算公式n投资利税率=利税额/总投资额100%n其中，利税额为利润总额与销售税金及附加之和 资本金利润率和资本金净利润率n资本金利润率n计算公式n资本金利润率= 利润总额或年平均利润总额/资本金100%n注意 n利润总额为税前利润；n资本金为项目的全

10、部注册资金；n资本金净利润率n计算公式n资本金净利润率= 税后利润/资本金100%n投资者最关心的一个指标。 财务比率n数据来源n资产负债表n分析指标n资产负债率n项目负债总额与资产总额之比。 n计算公式n资产负债表=负债总额/资产总额100%n合理取值（70%80%）n影响因素n项目盈利率、银行贷款利率、通货膨胀率、国民经济的积累率和国民经济的发展水平。见教材p234n自有资金利润率大于银行贷款利率时，负债经营是可取的。n贷款机构贷款的底线 n资产负债率=100% 财务比率流动比率n含义n项目流动资产与流动负债之比。n计算公式n流动比率=流动资产总额/流动负债总额100%n指标分析 n流动比

11、率越高，该项目偿还能力越强；债权人越安全。n合理取值n 200%/120% 财务比率速动比率n含义n速动比率=项目速动资产/流动负债总额100%n速动比率=（流动资产总额存货）/流动负债总额100%n速动资产 n迅速转变为货币的资产，如货币资金、应收账款等；n短期偿债能力指标；n从债权人角度，速动比率比较满意的取值为100%；但房地产行业的速动比率一般为65%. 还本付息比率n含义n项目投资所获得的年净经营收益与还本付息额（或年债息总额）之比。n还本付息比率=年净经营收益/还本付息额n指标分析n还本付息比率越高，表明投资的还贷能力越强。 各财务分析指标的计算n动态指标的计算n财务净现值n财务内

12、部收益率n动态投资回收期 小结n财务分析的目标n测算盈利能力n测算清偿能力n财务分析的原理n从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标；n与基本参数作比较； n根据一定的评价标准，决定项目是否可行。n财务分析的程序n财务分析的基本报表n财务分析的评价指标体系 案例分析n某房地产开发商拟在一块土地上开发商品房。已知开发商已经取得该宗地70年的土地使用权，该宗地为七通一平的空地，面积为2000平方米，购买土地使用权的费用（地价）为600万元，购买土地使用权的手续费和税金（代理费、印花税、律师费等）为地价的2%；城市规划规定该地块用途为商住两用，容积率为4 。评估要求： n估算该开发公司在该项目开

13、发建设中的预期利润及成本利润率/投资利润率，并分析该项目在经济上是否可行？ 分析过程n该宗地为待开发的土地，适宜于剩余法来评估；n根据规划要求，该房地产开发公司决定以开发住宅为最佳利用方式；n根据该房地产开发公司的市场调查与分析，获得以下数据： n该项工程在取得土地使用权后3个月即可开工，项目开发周期为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为4000元/平方米，建筑费和专业人员费预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年投入60%，目前资金贷款利率为12%，物业销售代理费为销售收入的2%，广告宣传费为5万元，不动产销售的税费为不动产总价的6%

14、，地价款采用一次性支付，建筑成本和专业费用假定是建设期内均匀支出。 分析过程n预测房地产开发商的预期利润n项目建筑总面积n 2000 4 =8000m2n预期不动产总价为： n 4000 8000 =3200万元 分析过程n总开发成本的计算n土地总费用n地价600万元n购买土地使用权的手续费和税金6002%=12万元n购买土地的总费用600+12=612万元n建筑费及专业费 n 8000 1000=800万元n总利息n 612 （1+12%）2.251+800 40% （1+12%）1.51+800 60% （1+12%）0.51=265万元注：地价计息期为2年3个月。 分析过程n总开发成本n

15、 612 +800+ 265=1677万元 分析过程n销售成本的计算n物业销售代理费n 32002%=64万元n广告宣传费5万元n不动产销售的税费为 n 32006%=192万元n总销售成本n 64+5+192=261万元n总成本n 1677万元+ 261万元=1938万元 分析过程n开发商利润n 32001677261=1262万元n开发商成本利润率n =开发商利润/总成本100%n = 1262 /1938 n =65.1% 评估过程n结论n一般来讲，开发商的年成本利率在10%15%，就能满足其开发利润目标的要求。n本项目的成本利率为65.1%，取开发期2年，年平均成本利润率32.55%，所以说该房地产开发的项目在经济上是合理的。 思考题n全部现金流量表与资本金现金流量的区别？n各种基本报表之间的关系？n各种报表与评价指标间的关系？n如何理解负债率的问题？n如何合理避税？