营销策划工程管理策划指导书

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1、（营销策划）工程管理策划指导书2020年5月务年的企业咨询顾问经验.沁輔畸的離mil mil milIlliIllillTTlllll iiiir Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi Illi IlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlliIlli选Sr程管理策划指导北京万科企业有限公司XX 项目经理部目录1、项目概况51.1序言51.2项目概况51.3项目规划51.4工程及工

2、程管理重点和难点62、项目部管理架构及主要岗位描述 62.1部门主要工作内容62.2组织架构图72.3主要岗位职责73、项目发展计划9 4、项目总控制进度计划94.1项目施工管理流程94.2项目总控制计划94.3项目控制计划关键节点95、施工单位和监理公司组织方案 105.1总承包商组织方案 105.2监理公司组织方案106、材料设备供应方案11 7、项目进度计划保证措施 137.1项目进度计划关键节点137.2甲方进度计划编制137.3总包施工进度计划审核 137.4施工过程中施工进度计划审核147.5总包施工协调管理147.6奖惩机制147.7甲分包施工进度计划控制147.8甲方计划内部协

3、调157.9总包计划控制157.10现场交通情况157.11民扰情况157.12外协工作168、项目质量保证措施 168.1图纸审查制度168.2施工单位质量保证体系 168.3监理公司职责168.4设备材料进场验收制度168.5样板制度仃8.6XX项目质量管理要点 仃8.8质量通病处理188.9日常质量管理198.10设计协调问题198.11质量事故处理198.12外线施工设计和管理198.13入住前质量检查和维修199、项目成本控制措施209.1项目成本控制目标209.2项目成本控制措施2110、安全文明施工管理2210.1施工现场CI标识系统2210.2施工过程管理2411成品保护措施2

4、5 12信息协调管理2512.1项目印章管理2512.2邮件管理2512.3文件管理2612.4会议制度2813设计协调与管理2813.1实施方案阶段 2813.2施工图设计阶段29附图：万科XX项目总平面图、XX 项目一期工程总控制计划1、项目概况1.1序言投资方：北京万科企业有限公司 发展商：北京海开万科房地产开发有限责任公司 规划设计和总图设计：北京市建筑设计研究院 单体设计：华特建筑设计顾问公司 美国GBBN设计公司 总承包商: 监理公司:1.2项目概况万科XX项目位于北京市海淀区，小区用地面积 98814m 2，总建筑面积146561m 2。住宅部分由1#至26#住宅楼组成，建筑面积

5、为138759m 2，地上4至5层为住宅，建筑面积为106898m 2;地下一层为车库（1#、2#楼地下一层为人防兼地下车库），建筑面积为31861m 2。配套公建部分包括商业街、会所、幼儿园、住宅底商及配套设备用房等,建筑面积7802m 2，商业街、幼儿园地上2、3层，无地下室；会所地上2层,地下1层。住宅楼结构形式为钢筋混凝土框支抗震墙，基础为墙下或柱下筏板基础。商业街、会所、幼儿园结构形式为钢筋混凝土框架结构，商业街、幼儿园基础为钢筋混凝土扩展基础；会所为墙下或柱下筏板基础。1.3项目规划万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#18#住宅楼，商业街、会所等;二期工程包括19#26#住宅楼

6、及幼儿园等。一期工程开工时间为年3月15日，竣工备案时间为年12月30日，入住时间为年6月30日。二期工程开工时间暂定为年8月份,年年底 0.000以下结构完工。一期销售卖场和样板间，于 年3月15日开工,年8月31日竣工,年9月1日开盘销售。1.4工程及工程管理重点和难点根据万科XX项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点:商业街、幼儿园基础垫层换填施工;住宅楼钢筋混凝土框支抗震墙转换层结构施工;销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施;一期工程市政工程与主体工程交叉作业，施工技术及施工管理保障措施。2、项目部管理架构及主要岗位描述2.1部门主要工作

7、内容负责从可行性研究开始， 直到工程竣工的全过程管理。 主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门。(1)项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。(2)监理公司及各施工承包商的考察。(3)施工许可证的办理。(4)(5)建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。(6)项目施工组织设计的审定。(7)图纸会审和技术交底的组织。(8)材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。(9)施工现场勘探及测量放线的组织实施。(10)现场施工安全及环保措施的检查落实。(11)施工进度计划的审核及检查。项目组织管理机构和规章制度的

8、健全，各专业技术培训计划的制定。(12)按各承包合同规定的进度要求及质量要求， 对各项工程款项审批及支(13)施工过程中的质量预测和动态控制。付。2.2 组织架构图项目部组织架构安排如上图， 并根据工程进展需要和公司要求， 做出适当的调整。2.3 主要岗位职责2.3.1 项目总经理2.3.1.1 万科 XX 项目施工阶段现场总代表。2.3.1.2 对项目施工过程的进度、质量、安全文明、成本负责。2.3.1.3 协调项目内部和外部关系。2.3.1.4 按公司项目发展计划完成项目建设。2.3.2 项目总经理助理2.3.2.1 协助项目总经理进行项目管理。2.3.2.2 负责项目内部管理工作。2.3

9、.3.12.3.3.22.3.3 标段负责人 各自标段内主体工程、市政工程、景观工程的施工管理负责人，对施工进度、质量、安全文明、成本负责。协调本标段监理公司、设计院、总承包商、分包商的工作。2.3.3.3协调本标段各专业之间的工作。2.3.3.4 标段一负责人保证销售卖场按时保质竣工。2.3.3.5 负责组织本标段的竣工验收工作2.3.4 专业工程师2.3.4.1 做好本专业工程项目管理工作，对负责专业工程的施工进度、质量、安全文明和成本负责。2.3.4.2 负责组织本专业的验收工作。2.3.4.3 现场设计变更、签证工作。2.3.4.4 配合成本工程师做好签证、结算的工程量确认工作。2.3

10、.4.3 协调本专业与其他专业的工作。2.3.5 成本工程师2.3.5.1 联合专业工程师做好职责范围内的招投标工作。2.3.5.2 日常工作中设计变更、现场签证等与成本有关的工作2.3.5.2 负责竣工结算。2.3.6 资料管理员2.2.7.1 负责项目部各种档案资料的收集、分类、整理、归档工作。2.2.7.3 按文件处理程序负责接收、登记、发放各部往来文等。2.3.7 行政管理员2.3.7.1 负责项目部对内对外日常行政工作。237.3负责固定资产管理的管理工作。237.4负责现场保安和安全消防工作。3、项目发展计划详见附件一XX项目发展计划。4、项目总控制进度计划项目总控制计划是在公司

11、项目发展计划的基础上，根据项目目前进展情 况、项目设计特点、现场地质情况，并综合考虑施工现场场区地形、大小，现场 周边交通、市政环境的影响，编制形成的。XX项目总控制计划主要考虑一期工程从现场拆迁到业主入住的整个流程,二期工程将根据一期工程销售状况灵活安排，拟年底完成 0.000以下结构施工。4.1项目施工管理流程XX项目工程包括基坑工程、地基处理工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、暖卫工程、强电工程、弱电工 程、人防工程、小市政工程、园林景观工程，以及商业街、会所、销售卖场公共 部位的精装修工程等。项目施工管理总流程:项目开工一一基坑开挖一一（地基处

12、理）一一基础工程一一地下室结构一 0.000以上结构施工一一水、暖、电系统安装一一屋面工程、初装修、外装 修工程一一设备安装一一精装修一一小市政工程一一园林景观一一竣工备案入住4.2项目总控制计划见附件二XX项目一期工程总控制计划。4.3项目控制计划关键节点序号关键任务开始时间完成时间1.建设工程规划许可证年11月20日年1月10日2.开工证年1月16日年3月14日3.监理公司及总承包商招投标年11月15日年2月20日4开工时间年3月15日5.1#18# 住宅楼地基与基础工年3月15日年5月17日61#18# 住宅楼主体结构施工年5月18日年7月16日71#18#住宅楼工程竣工年11 月 30

13、81#18# 楼竣工备案年12月1日年 12 日 309市政工程年8月1日年11月1610销售卖场及样板间结构施工年3月15日年5月22日11.销售卖场及样板间竣工年8月31日12销售开盘年9月1日13景观工程年3月1日年5月20日14一期入住1V / J111年6月30日1vr / J vr115、施工单位和监理公司组织方案根据公司总体计划，万科XX项目分两期开发，一期工程包括1#18#住宅 楼，商业街、会所等；二期工程包括 19#26#住宅楼及幼儿园等。5.1总承包商组织方案一期工程分为两个标段，分别由两家总承包商负责施工，标段一包括1#10#住宅楼，商业街、会所等，标段二包括11#18#

14、住宅楼；二期工程计划由标段二总承包商负责施工。总承包商采用工程量清单招标方式确定。5.2 监理公司组织方案XX 项目由一家监理公司总负责。5.3 甲方直接分包工程组织方案XX 项目中，甲方直接分包的工程包括：1)铝合金门窗2)入户门、车库门、单元门3)直饮水系统4)污水处理设备5)燃气壁挂炉6)电暖气7)户式中央空调8)车库消防系统9)消防水箱10)有线电视和卫星接收系统11)宽带网络12)安防工程13)中压调压站(14)市政工程6、材料设备供应方案详见下表，XX项目材料设备采购计划。序号材料设备名称采购方式单位数量供方进场时间招标完成时间考察时间采购标准 确定/出 图时间1商品砼乙供M360

15、0002005.3.232钢材甲供吨92002005.3.103钢结构乙供吨2502005.5.204空心混凝土砌块乙供M390002005.5.165隔断板材乙供M213002005.7.106成品烟道乙供M61002005.7.107防水涂膜乙供M2125002005.9.18防水卷材乙供M2870002005.3.209外墙外保温系统乙供M2860002005.7.1010铝合金门窗甲分包M2282002005.7.102005.5.12005.32005.311入户门甲分包樘4542005.9.12005.7.12005.32005.312单元门甲分包樘552005.10.202005

16、.5.12005.32005.313钢制栏杆扶手乙供M61502005.7.10序号材料设备名称米购方式单位数量供方进场时间招标完成时间考察时间米购标准 确定/出 图时间14空调百页甲方限价乙供套21502005.7.202005.5.12005.32005.3内外墙涂料甲供（集15团战略供M2690002005.8.10应商）16墙地砖（外墙面砖、露台地砖）甲方限价乙供M245002005.8.102005.6.12005.42005.517石材（外墙、楼梯间、入口门厅）甲方限价乙供M2110002005.9.102005.7.12005.52005.623户式中央空调系统甲分包户45420

17、05.5.152005.3.12005.12005.225高压配电柜供电局招标台402005.7.1026低压配电柜供电局招标台402005.7.1027三箱（表箱、户箱、低压配甲供台9002005.5.102005.4.152005.32005.3序号材料设备名称米购方式单位数量供方进场时间招标完成时间考察时间采购标准 确定/出 图时间电箱）28电线电缆甲方限价乙供米700002005.4.252005.4.12005.32005.329PVC电线套管乙供米300002005.4.2530金属电线套管乙供米300002005.4.2531室内灯具甲方限价乙供套27262005.10.5200

18、5.8.12005.72005.732室外灯具甲供套5002005.10.52005.9.12005.72005.833开关插座甲供货（集团统一采购）个130002005.10.534对讲设备甲分包套4542005.10.52005.8.12005.72005.735闭路监视设备甲分包个摄像头902005.10.52005.8.12005.72005.736家居安防设备甲分包个9162005.10.52005.8.12005.72005.737门禁设备甲分包套552005.10.52005.8.12005.72005.738停车场设备甲分包套92005.10.52005.8.12005.720

19、05.739宽带网络甲分包点4542005.10.52005.8.12005.72005.740有线电视及卫甲分包套12005.10.52005.8.12005.72005.7序号材料设备名称采购方式单位数量供方进场时间招标完成时间考察时间采购标准 确定/出 图时间星接收系统45车棚甲分包个102005.10.12005.9.12005.82005.846信报箱甲分包个552005.10.52005.9.12005.82005.87、项目进度计划保证措施7.1项目进度计划关键节点XX项目一期工程关键节点如下:序号关键任务完成时间1. V1 丄 yj开工时间2005年3月15日21#18#住宅楼

20、基础工程完工2005 年 5 月 17 日31#18# 住宅楼结构封顶2005 年 7 月 16 日41#18# 住宅楼工程竣工2005 年 11 日 3051#18#楼竣工备案2005 年 12 月 306市政工程2005 年 11 月 167销售卖场及样板间结构封顶2005 年 5 月 22 日8销售卖场及样板间竣工2005 年 8 月 31 日9销售开盘2005 年 9 月 1 日10一期入住2006 年 6 月 30 日7.2甲方进度计划编制考虑到本工程会所和商业街需要在年8月31日前竣工，包括中心园林景观，1#18#楼需要在年12月30日前竣工备案，工期非常紧张。在编制项目总控制计划

21、时，按地下外墙防水、土方回填施工与结构施工平行作业考虑（采取必要的技术措施和安全保护措施），可以节省工期1个月左右。另外，商业街地基处理方式， 原设计采用 2：8 灰土换填， 为加快施工进度， 保证工程质量，建议采用级配砂石换填。开工前， 项目经理部联合工程管理部根据项目总控制计划 ，以及甲分包、 甲供货、甲指定、 甲限价等供应方案， 编制切实可行的甲分包商组织方案和材料 设备采购计划，着重描述考察时间、 二次设计时间、 招投标时间和进场时间等各 阶段控制节点。7.3 总包施工进度计划审核施工合同签订后， 项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制施工组织 设计和项目总施工进度计划 ，上报监理公

22、司。监理公司审核总承包商 项目总施工进度计划的合理性和可行性，与以及施工组织设计 中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有 效性。审核通过后，则转送项目经理部审核。项目经理部着重审核总承包商项目总施工进度计划与公司项目发展 计划和项目经理部项目总控制计划的各关键工期节点的符合性。对其中的不符合项， 督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进 度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划 组织施工，监理公司按此计划进行监督。7.4 施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照 项目总施工进度计划编制施工月度计划，并细化至周 计划、以至于日计划，监理公司予以审核

23、各细部计划与项目总施工进度计划 的符合性和合理性。7.5 总包施工协调管理对于甲分包和甲供货， 总承包商按合约规定收取总包管理费， 将其纳入总包 管理范围之内。总包在编制项目总施工进度计划时，应充分考虑甲分包和甲 供货的影响，将其编制在内。施工过程中， 总包应按时组织甲分包和甲供货的进场， 为其提供必要的作业 条件和作业环境。项目经理部负责协调和监督总包和甲分包的关系。本工程钢筋为甲供，总承包商提前 20 天报钢筋工程量，一次报量考虑两层 施工需要，项目经理部负责审核上报工程量，报工程管理部进行采购。7.6 奖惩机制除了一般的奖惩制度外， 根据本工程的特点，在合同中，增加以下关键节点 奖惩机制

24、：（1）销售卖场 0.000 以下结构完工；（2）销售卖场初装修和水暖电 完工；（3 ）1#18# 住宅楼结构封顶。7.7 甲分包施工进度计划控制各分包商在进场前， 项目经理部对其施工周期要求进行交底， 各分包商按照 要求编制施工进度计划 ，并上交施工组织设计，项目经理部联合监理公司 审核施工组织设计中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足 施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。项目经理部负责与工程管理部、 设计部、销售部沟通，在充分考虑招投标计 划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如阶 段性施工进度计划、月施工进度计划、项目

25、材料限价计划、图纸交付计划、分包商进厂计划、样品确认计划等。当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化是，应由 工程管理部组织召开工程协调会 ，在不影响公司项目发展计划关键目标 的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司项目发展计划关键目标的，应 上报公司总经理层。项目经理部负责将调整后的 项目总控制计划 下发至监理公司和总承包商， 总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。7.9 总包计划控制总承包商按照项目总施工进度计划和各细部施工计划，组织施工。每周监理例会， 项目经理部和监理公司负责审核上周工程完成情况， 与上周 施工计划作对比，对工期滞后情况， 监理公司

26、协助总承包商查明原因， 制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目经理部存档。每月总承包商提交工程月报，项目经理部和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况， 监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，满足项目总施工进度计划 ，该方案报项目经理部存档。XX项目东侧交通要道圆明园西路、现场北侧肖家河北街、肖家河路、肖家河中街都可能进行市政施工，为减轻对工程施工产生的影响， 进入现场考虑两 条道路，一条是走圆明园西路、肖家河北街；一条是走京密引水渠、肖家河西路、 肖家河中街。施工过程中根据市政施工情况灵

27、活选择交通道路。7.11民扰情况总包作业时间和施工噪音按照北京市安全文明有关规定执行，减少扰民现象。项目经理部负责与周边乡政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民 扰现象，减少影响。7.12外协工作项目经理部、工程管理部、项目拓展部负责与质量监督站、煤气公司、电力 局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成, 从而保证项目总控制计划的顺利实现。8、项目质量保证措施8.1图纸审查制度施工图出图后，由工程管理部组织，项目经理部、设计部等参加，对施工图 纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、 设计任务书的符合性，施工做法 的合理性，对图纸上出现的问题，形成审查文件，

28、转设计院修改后重新出图。开工前，由项目经理部组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计 交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。总承包商在开工前，根据XX项目工程特点和合同规定的质量目标，编制XX 项目质量计划，并上报项目经理部和监理公司。项目经理部协助监理公司审查 其质量保证体系、质量保证措施、 主要工程施工方案选择的合理性和有效性， 并 将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。8.3 监理公司职责监理公司受万科公司的委托，对 XX项目质量进行全过程、全方面的管理。由于一期工程两个标段由一家监理公司负责监理， 二期工程明年还要开工， 监理 公司人力资源配置时应考虑按工程进度需要进行调整， 各

29、专业要配备足够的监理 工程师。监理公司负责组织召开周监理例会和重要工程技术协调会， 按时上报监理 月报，按监理规划和监理实施细则进行工程管理。项目经理部对监理公司的工作进行监管和帮助。对监理公司的具体要求，在监理合同中明确说明。8.4 设备材料进场验收制度对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，工程管理部、设计部、项目经理 部必须进行实地考察， 考察其规格、 型号、施工工艺、 节点处理、 成品保护方式， 并由相关部门进行封样。不论是甲供材料设备、 还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照 国家规范、合同要求和样板进行检验， 影响结构和使用功能的， 还要按照要求进 行见证取样试验。未经检验合

30、格，任何材料不得使用在工程上。对检验不合格者， 应将该设备材料做上标志， 进行隔离，并尽快作退场处理。8.5 样板制度样板引路是工程质量管理的重要手段， 在本工程中，任何一分项工程，尤其 是防水层、保温层、钢结构施工、转换层施工、铝合金门窗，都要由承包商先做 样板（样板间、样板工艺等） ，然后报监理公司和项目经理部进行验收，验收通 过后，方可进行大面积施工。对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板， 报监理公司、项目管理部、 工程管理部、设计部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。8.6XX 项目质量管理要点分析 XX 项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工 程的管理要点

31、，施工中应加强管理：1）一期工程商业街、二期工程幼儿园地基处理（原设计采用2： 8 灰土建议采用级配砂石换填） ；1#26# 楼转换层结构施工； 外墙外保温体系施工； 铝合金门窗安装； 单元门、入户门安装； 外墙干挂石材施工；7)地下室、屋面防水卷材施工；8)厨房、卫生间防水涂膜施工；9)会所和商业街精装修；10)户式中央空调；11)水暖电管线预留预埋；12)配电箱、配电柜安装；8.7 技术方案先行制度总承包商和各分包商在施工前， 应编制各分项工程施工技术方案， 并报监理 公司和项目经理部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。XX 项目中拟审批的施工方案包括：1)施工组

32、织设计2)测量方案3)雨季施工方案4)冬季施工方案5)基坑支护施工方案6)地基钎探方案7)地基处理方案8)地下防水施工方案9)转换层结构施工方案10)混凝土施工方案11)钢筋施工方案12)模板施工方案13)砌筑施工方案14)脚手架施工方案15)屋面工程施工方案16)装修施工组织设计17)成品保护施工方案18)外墙外保温施工方案19)设备专业施工组织设计8.8 质量通病处理针对北京地区经常出现、 易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、出顶间 外墙墙面开裂，以及在青青家园、 万科星园暴露出的防水设计不合理、 空调洞倒 水、门窗质量问题、 、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的 管理问

33、题，由工程管理部组织，项目部、设计部、设计院、监理公司、承包商参 加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工 程质量。8.9 日常质量管理项目经理部协助监理公司， 对承包商的日常施工进行管理， 严格施工工艺和 工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。每周监理例会， 总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报， 就工 程中出现的质量问题， 监理公司协助总承包商分析原因， 制定纠正措施和预防措 施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。8.10 设计协调问题对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问 题，工程管理部、 项目经理部配合设计部， 以设计

34、指导书的形式向有关设计单位 提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。8.11 质量事故处理对严重的质量事故， 由总承包商提出技术处理方案， 并经监理公司和项目经 理部认可后，进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。8.12 外线施工设计和管理根据万科星园和青青家园的经验和教训， XX 项目在做单体设计的同时，由 北京市建设设计研究院负责进行总图设计， 从源头上堵住了外线施工混乱现象的 产生。XX 项目施工过程中，合理安排建筑主体施工和外线施工的施工工序、现场 布置，将双方的交叉作业影响的矛盾降低到最低点，保

35、证总体工程进度和质量。外线施工要跨雨季，要编制相应的雨季施工方案，减少雨季施工的影响。园林景观设计时，考虑北京地区气候条件和施工季节的影响，合理选择树种, 保证树木一次成活率。8.13入住前质量检查和维修根据完工后内部检查的流程和方法，项目经理部、工程管理部、设计部、物 业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨 房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修， 确保业主入 住交接的顺利进行。9、项目成本控制措施9.1项目成本控制目标序号建安成木项目目标成本（万元）r与主体建筑工程费-1=1 1 J / iAl 1 f Z 7 丿 LJ 丿18422 5

36、91结构及初装修工程9377.292门窗工程2670 993公共部位装修1018 584地下车库5355 74主体安装工程费5192 501室内水暖气电管线设备3259 812室内设备及安装费689 323室内智能化系统费290 174地下车库953 21社十区管网工程费2391 301室外给排水系统1 . JJ327 63121 . 1 UI丨丨 /L*室外采暖系统0 003室外燃气系统J. JJ215 574. 1 /I八、ZJU室外高低压系统iL 10.011642 525室外消防系统0006室外智能化系统135.577中水系统70.00四园林环境费1016 741环境设计费0 002绿

37、化律设费463 873律筑小品100 004道路广场律造费216 005围墙建造费90 006室外昭明56 497室外零星工程56 498其他33 89五配套设施费1399 561会所422 012物业用房、热力机房、电话交接间、370.613托幼园所569 184垃圾站21 765Ilk1-1煤气调压站16 00D合计1. JJ284239.2项目成本控制措施921招投标及项目采购方式XX项目招投标采用工程量清单方式。相对于以前采用的费率招标方式而言,采用工程量清单方式对成分人员的个人水平的依赖性降低，能及时发现设计不合 理之处，减少变更发生，从而降低工程总成本。对于内外墙涂料、插座面板等，

38、采用集团集中采购方式，可有效的降低产品 采购成本，降低工程造价。对于甲分包、甲供设备材料，采用网上公开招标采购，实行“货比三家、择 优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本。对于甲限、甲指设备材料，工程管理部、成本管理部、设计部，要广泛考察 设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。922施工过程成本管理本工程土方工程量较大，开工前，项目经理部、工程管理部根据设计和现场 场地情况，做土方平衡分析，尽量做到土方挖填平衡。在本项目中，将二期已拆迁部位作为一期工程挖方暂时存土区， 减少土方运 距，降低土方工程成本。开工前，工程管理部组织施工图内部审查，项目经理部组织总承包商、

39、监理 公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段， 减少工程返 工，降低成本浪费。对于工程施工过程中发生的现场签证， 项目经理部专业工程师负责现场审核 承包商上报的工程量；成本工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结 算的审核。XX项目采用月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，项目经理部专业工程师协助监理公司负责审核确认上月完成的工程量，成本工程师负 责按确认的工程量审核确认工程进度款。10、安全文明施工管理10.1施工现场CI标识系统施工现场按公司CI形象设计要求做好标识，当公司无规定时，按北京市有 关安全文明要求执行。施工现场 CI 标识系统要求在总包合同

40、中注明，并由项目经理部在总承包现 场临建施工前进行交底。10.1.1 施工主入口大门施工主入口临时大门如图所示。10.1.2 施工主入口形象要求入口处设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、 安全及防火牌，工程现场平面布置图，如下图。大门口作硬地处理， 车辆出入口位置设车辆冲洗装置和排水沟， 保证带有泥 土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。10.1.3 临时围墙设计围墙高度不小于 2m 。在总包合同说明， 现场临时围墙的包装宣传权归万科公司所有， 宣传策划由 营销部统一制定要求或设计。10.1.4 项目部铭牌设计项目部铭牌上写万科 LOGO 和项目名称，悬挂于项目部入口的显眼

41、处。如 下图所示。10.1.5 项目经理部上墙资料要求上墙的主要资料包括：项目概况、项目组织架构图、岗位职责、施工进度控 制计划、形象进度示意图、形象进度、晴雨表、项目总平面图等。如图所示。10.1.6 项目经理部工作人员配备要求在安全帽的前方正中粘贴或喷绘万科标志 VANKE ，安全帽后侧正中粘贴或 喷绘“万科”。安全鞋：配备防水、防钉高帮安全鞋。对讲机：管理人员在现场均携带对讲机。胸卡：按公司要求制作，进入现场必须佩戴。10.1.7 公司 CI 标志塔吊的配重臂上悬挂万科标志和 “万科地产”字样的组合标志，建筑物悬挂 公司统一宣传标语。10.1.8 现场道路现场临时施工道路采用硬地路基，

42、路旁有良好的排水设施，交通畅通，路面 平整、清洁。10.1.9 卫生间项目现场卫生间由总承包商安排专人及时清理以保持清洁干净。10.2 施工过程管理工程开工前， 项目经理部协助监理公司对总承包商施工组织设计中的安 全文明要求进行审核，检查其与万科公司 CI 形象标识系统符合性，是否满足北 京市安全文明要求。监理公司负责施工现场的日常巡视工作， 检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃 圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防 护措是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的

43、问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。11成品保护措施铝合金门窗在业主入住验收前不得拆除型材表面的保护摸，窗执手用保护膜包装保护，严禁用各类硬物直接敲打铝框，以免损坏型材；严禁用带尖物品在铝 框上划动，以免划伤型材表面。样板房施工完毕后，任何人进出，必须穿塑料鞋套，以防污染地板。在房间 内走动，动作要轻，对房间内的物品要轻拿轻放，避免损坏。楼梯间石材铺贴完毕后，上面用套木条加以保护。外墙石材完活后，易破损部分的棱角处要钉护角保护， 市政园林等其他工种 施工时不得划伤、碰坏石材。屋面、厨厕间淋水试验和闭水试验验收通过后，严禁在其上凿眼开洞，破坏 防水层，造成隐患。12信息协

44、调管理12.1项目印章管理12.1.1印章使用范围项目部印章适用于施工过程中发给监理公司、 总包单位及物资材料供应商相 关文件。主要用于进场施工质量、进度、开复工等；不适用于公司呈文报告及部门之间地文件传阅；有关工程竣工备案或对政府职能部门控制行业的配套专业施 工单位及有关变更洽商均应盖公司印章。12.1.2印章管理项目部印章由项目部行政岗保管，采取统一的审批制度，印章使用权由公司 总经理对项目总经理授权，使用过程中须由项目总经理签字后方可使用。12.2邮件管理邮件管理程序简图:12.2.2发送。12.2.3公室存档。12.2.412.2.1项目部邮件管理统一由项目咅部信息收发汇总， 项目部信

45、息员收到集团 及北京公司相关邮件后争得项目总经理批准后转发各相关人员。由项目部发给各单位及相关人员的邮件，须由项目总经理批准后方可由项目总经理签发的邮件将定期刻盘存档，如有必要交公司总经理办有关政府法规，集团公司及北京公司公开的信息及相关的报纸、报刊摘要，信息员可直接收发，不必经项目总经理批准。12.3 文件管理12.3.1XX 项目文件标准格式BJVK/TX/YY/XX/XXX abcdea.BJVK北京万科企业有限公司b.TX项目名称（XX项目）c.d.e.XXX 该年份之文件编号丫丫一一文件类别SJ设计部；GC 工程管理部；CB 成本管理部ZB 总办；XS销售部；TZ项目拓展部CW 财务

46、部；RL人力资源部；KF客服中心WY 物业公司；XM 项目经理部XX 年份12.3.2 文件登记及归档收文、发文、文件拷贝分发进行登记，如文件内存草图应特别注明。当项目部收到文件后，将盖上项目部印章， 由项目总经理指定传阅人员及拷贝数量。 传 阅后分类归档。文件拷贝在盖目部印章的文件上传阅。12.3.3 收文登记A1公司内部）A2公司内部）A12 设计院A17 监理公司A19建筑承包商、总包、分包12.3.4 发文登记B1 公司内部B2 公司内部B12 设计院B17 监理公司B19 建筑承包商、总包、分包12.3.5 一般性文件C1C212.3.6 文件更改项目文件更改如工作指导、 计划表等，

47、由项目总经理签批。文件需标明更改 版本及日期。12.3.7 总文件档案目录总文件档案目录由项目总经理或代表编制和修改。 总文件档案目录属于控制 性文件，分发及拷贝需要登记。12.4 会议制度12.4.1 监理例会由监理公司主持每周的监理例会，承包单位负责人、项目部人员参加例会。主要解决工程进度情况、 施工中产生的问题以及下周的工作安排。 由监理公司编 制会议纪要，分发各有关单位。 会议纪要的内容作为合同协议的补充内容， 对违 反者按有关条款进行处罚。12.4.2 工程协调会由工程总监组织，项目部、工程管理部、设计部、成本部参加的每周工程协调会。主要解决施工过程中公司内部运作过程中存在的问题。由

48、项目部形成会议 纪要，并督促各有关部门按会议纪要执行。1243周例会项目部内部的工作会议。主要针对一周来工程进度、工程质量及有关内部协 调进行总结，形成统一意见后，在工程协调会和监理例会上进行协调解决。13设计协调与管理按集团现行对设计阶段的划分为：投资分析阶段；设计前期阶段；实施方案 阶段和施工图阶段。目前XX项目部和工程管理部主要在后两个阶段进行配合和 协调，及施工过程中的设计管理。13.1实施方案阶段13.1.1技术方案选型工程管理部和XX项目部根据产品的定位及设计院专业工程师的建议，经过 多次技术讨论论证和参考目标成本控制， 最终确定各专业的技术方案，经设计部 提交设计院。主要工作任务

49、：结构专业：主体结构选型 给排水专业：给排水方案的选择电气专业：供电方案的建议、安防系统的设计要求等 暖通专业：米暖方案的选择13.1.2 确定市政设计条件通过市政有关部门及合作方获取用地四周的市政设计条件。 主要有：四周道 路的断面形式、坐标及标高；电气及电信管线的接口位置等。13.2 施工图设计阶段13.2.1 设备选型根据目标成本要求和市场需求，向设计院提出主要大型设备的技术设计参 数。主要有：结构专业；围护结构材料和保温形式和隔墙材料 给排水专业：主要管材和配件的确定 暖通专业：户式中央空外挂机的尺寸 电气专业：配电室设备尺寸要求、消防设备选型、安防设计的主要技术参数等13.2.2 详

50、勘资料及审查报告提供项目部组织和实施首期开发地块的详勘， 并通过有关部门的审查。 将详勘报 告和审查报告交设计部转交设计院。13.2.3 供电、煤气报装及设计委托项目部根据供电要求和煤气报装要求， 向职能部门申请报装。 根据职能部门 批复的供电及煤气方案，由工程管理部委托电力设计院和煤气设计院进行设计。其中，配电室结构设计和住宅n接箱设计等需由建筑设计院与专业设计院相互在 出图前进行配合，由工程管理部进行协调。13.3 施工阶段13.3.1 设计交底和图纸会审由工程管理部、 项目部共同组织施工单位进行图纸会审。 设计部组织设计单 位向施工单位进行技术交底。由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、 技术措施和有关注意事项， 然后由施工单位提出图纸中存在的问题和需要解决的 技术难题，通过三方研究协商，拟订解决的方法，写出会议纪要。13.3.2 设计与施工的配合当图纸存在问题时，通过相关程序责成设计单位修改 督促设计人员参与必要的现场指导及验收工作 处理各类设计变更 质量事故的处理。参与质量事故的原因分析；方案与措施的确定 参与工程竣工验收