深圳市-物业服务规范

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1、DBICS 备案号：深圳市标准化指导性技术文件DB物业服务规范Property Service Standard发布xxxxxxxxxxx 发布实施前 言本指导性技术文件由深圳市住房和建设局提出并归口。本指导性技术文件起草单位：xxxxxxxxx。本指导性技术文件主要起草人：xxxxx。本指导性技术文件起草过程中得到了xxxxxxxxxxxxx的大力支持。深圳市物业服务规范1 范围本规范规定了物业服务企业供应综合服务、建筑物共有部分维护、共用设施设备维护、公共保洁服务、园林绿化养护、公共秩序维护等的服务规范及要求；本规范适用于深圳市内的一般住宅、写字楼、工业用房等物业服务活动。2 规范性引用文

2、件下列文件中的条款通过本规范的引用而成为本规范的条款。凡是注日期的引用文件，其随后全部的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本规范，然而，激励依据本规范达成协议的各方探讨是否可运用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本规范。中华人民共和国物权法；中华人民共和国国务院2003年379号令物业管理条例；中华人民共和国国务院2003年373号令特种设备平安监察条例；国家标准GB50365-2005空调通风系统运行管理规范；建设部CJJ27-2005城市环境卫生设施设置标准；建设部GB50140-2005建筑灭火器配置设计规范；建设部建住房20063号电梯应急指南；国家

3、发改委、建设部发改价格20031864号关于印发物业服务收费管理方法的通知；建设部2004年132号令建设部关于修改城市供水水质管理规定的确定；建设部2007年164号令建设部关于修改物业管理企业资质管理方法的确定；建设部建住房2000008号全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则；建设部2002年110号令住宅室内装饰装修管理方法；建设部建城199721号城市环境卫生质量标准；建设部建城1996542号关于加强户外广告、霓虹灯设置管理的规定；中物协20041号一般住宅小区物业管理服务等级标准；深圳市人民政府2007年57号令深圳经济特区物业管理条例；深圳市人民政府2007年39号令深圳市排水

4、条例；深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局200618号深圳市物业管理服务收费管理规定；深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局20071号关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知3 术语和定义下列术语和定义适用于本规范：3.1物业服务区域已建成并已交付业主运用的物业包括住宅、写字楼、工业厂房、学校、医院、政府办公楼等及其配套附属设施设备和相关场地等组成的统一物业区域。3.2物业管理物业服务企业依据物业服务合同约定，对房屋、建筑物及其配套的设施设备和相关场地进行修理、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。3.3物业服务企业具有独立的法人资格并依法取得物业服务资质的从事物业

5、服务活动的组织。3.4物业服务合同房地产建设单位、建筑物产权人、业主及其组织与物业服务企业，对物业管理事项、服务内容、服务质量、服务费用、服务期限、双方的权利义务、专项修理资金的管理与运用等内容，共同约定的书面协议。3.5 业主房屋、物业或建筑物的全部权人，业主对建筑物内的住房、经营性物业等专有部共享有全部权，对专有部分以外的共用部共享有共用和共同管理的权利。3.6 非业主运用人是指未取得产权的物业运用自然人或组织，非业主运用人仅具有物业的运用、租赁权。3.7 业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，是维护业主权利的业主自治组织，其职责是接受业主大会授权，履行物业服务合同中业主或业主委员会一

6、方的义务和权利。3.8 急修对严峻影响物业服务区域正常秩序的设施设备故障进行刚好的处理和修复。3.9 业主满足率业主对物业服务企业服务看法和服务质量持满足和满足看法的人数占征询人数的比例。4 总则本规范通过对物业服务内容的分类、分项、分级，详细明确物业服务的内容及规范，尽量体现服务和消费的公允性，为物业管理的双方依据物业类别选择分类、分项、分级的服务内容作参考，为不断提高深圳市物业服务水平供应规范指导。5 服务基本要求5.1 资质要求 物业服务企业应依据国家规定取得企业“法人”资格和经营资质证书，同时在物业服务区域设立独立核算的服务机构； 物业服务企业应有健全的物业服务规程和人员管理制度，有平

7、安生产、平安防范等各种措施和规定； 物业管理专业人员应取得相应职业资格证书，专业技术操作人员应取得相应专业技术操作上岗证； 涉外物业服务管理人员应具备肯定涉外服务常识和外语会话实力等。5.2财务管理5.2.1 物业服务企业应严格执行国家发展和改革委员会和建设部颁发的物业服务收费明码标价规定和深圳市相关政策法规；5.2.2 物业服务企业应建立健全财务管理制度，对物业服务费和其他费用的收支应严格依据政府相关政策进行财务管理，运作规范，账目清晰；5.2.3 物业服务收费可以实行酬金制或者包干制计费方式。5.3 收费公示 5.3.1 物业服务企业应当依法实行明码标价，并在物业管理区域内的显著位置，将服

8、务内容以及收费项目、收费标准等有关状况予以公示；5.3.2 实行酬金制计费方式的，每三个月以书面形式向业主公布收支帐目状况；5.3.3 接受业主、业主委员会或非业主运用人的监督。5.4 专业服务5.4.1 物业服务企业可以自己供应专业服务，也可以聘请专业机构担当共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、秩序维护等的专业服务；5.4.2 物业服务企业不允许将全部服务项目聘请专业组织服务。5.5 服务质量5.5.1 物业服务企业应设立特地组织机构，依据服务合同约定和政府颁发的服务规范、有关规定等进行服务质量管理；5.5.2 应按合同约定定期检查服务状况，接受业主或非业主运用人的投诉，订正服务行为；5.

9、5.3 每年服务质量定期检查至少2次，并在服务区域公示。6 综合服务6.1 接待 物业服务企业从业人员应统一着装，佩戴企业标记； 接待人员应服务主动，用语礼貌，仪表端庄，行为规范； 管理处应向业主、非业主运用人公布服务监督电话和制度；在受理业主、非业主运用人报修、求助、询问、投诉时，记录要清晰，并尽快处理，应填写相关记录表格存档。 6.2 值守 管理处建立每天24小时接待值班制度，值班事项应有记录； 设立24小时服务热线电话，业主来电应100赐予答复； 应有完善的值班工作程序和交接班管理制度。6.3 服务时限要求分级标准如下：一级1、 供应修理服务及消防应急服务应实行24小时值班制度，服务事项

10、应有记录存档，一般事项应刚好解决和答复。急修服务30分钟内到位，6小时内修复，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺，小修服务1个工作日内修复；2、 对业主或非业主运用人的求助、询问刚好处理，对业主或非业主运用人的投诉在24小时内答复；3、 服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访修理质量，征求业办法见，并有回访记录。二级1、 供应修理服务及消防应急服务应实行24小时值班制度，服务事项应有记录存档，一般事项应刚好解决和答复。急修服务30分钟内到位，8小时内修复，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺，小修服务1个工作日内修复；2、 对业主或非业主运用人的求助、询问刚好处理，对业主或非业

11、主运用人的投诉在24小时内答复；3、 服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访修理质量，征求业办法见，并有回访记录。三级1、 供应修理服务及消防应急服务应实行24小时值班制度，服务事项应有记录存档，一般事项应刚好解决和答复。急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺，小修服务1个工作日内修复；2、 对业主或非业主运用人的求助、询问刚好处理，对业主或非业主运用人的投诉在2天内答复；3、 服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访修理质量，征求业办法见，并有回访记录。四级1、 供应修理服务及消防应急服务应实行24小时值班制度，服务事项应有记录存档，

12、一般事项应刚好解决和答复。急修服务60分钟内到位，12小时内修复，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺，小修服务2个工作日内修复；2、 对业主或非业主运用人的求助、询问刚好处理，对业主或非业主运用人的投诉在3天内答复；3、 服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访修理质量，征求业办法见，并有回访记录。五级1、 供应修理服务及消防应急服务应实行12小时值班制度，服务事项应按有记录存档，一般事项应刚好解决和答复。急修服务120分钟内到位，24小时内修复，若无法按时修复，应有措施，做出限时承诺，小修服务3个工作日内修复；2、 对业主或非业主运用人的求助、询问刚好处理，对业主或非业主运用人的

13、投诉在4天内答复；3、 服务中心管理人员应通过各种形式（包括电话等）回访修理质量，征求业办法见，并有回访记录。6.4 综合信息和档案资料要求分级标准如下一级1、 综合信息：服务中心进行计算机管理，对物业建筑资料、业主信息、修理资料、停车服务、便民服务等信息，进行动态管理，每月应更新1次。2、 档案资料：（1）、建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，建立资料室存放档案资料，档案资料有变更应在2日内进行更新归档，每月应整理全部档案1次；（2）、对重要档案（工程图纸、设施设备安装图纸及运用说明书）和业主信息的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求；（3）建立监督机制、档案

14、保密管理规定并每月进行1次监督检查，对检查结果进行存档。二级1、 综合信息：服务中心进行计算机管理，对物业建筑资料、业主信息、修理资料、停车服务、便民服务等信息，进行动态管理，每月应更新1次。2、 档案资料：（1）、建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，建立资料室存放档案资料，档案资料有变更应在1周内进行更新归档，每月应整理全部档案1次；（2）、对重要档案（工程图纸（包括给水、排水竣工图纸、燃气管道安装图纸等）、设施设备安装图纸及运用说明书）和业主信息的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求；（3）、建立监督机制、档案保密管理规定并每季度进行1次监督检查，对检查结果

15、进行存档。三级1、 综合信息：服务中心进行计算机管理，对物业建筑资料、业主信息、修理资料、停车服务、便民服务等信息，进行动态管理，每月应更新1次。2、 档案资料：（1）、建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，建立资料室存放档案资料，档案资料有变更应在2周内进行更新归档，每月应整理全部档案1次；（2）、对重要档案（工程图纸（包括给水、排水竣工图纸、燃气管道安装图纸等）、设施设备安装图纸及运用说明书）和业主信息的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求；（3）、建立监督机制、档案保密管理规定并每半年进行1次监督检查，对检查结果进行存档。四级1、 综合信息：服务中心进行计算

16、机管理，对物业建筑资料、业主信息、修理资料等信息资料等，进行动态管理，每2个月应更新1次。2、 档案资料：（1）、建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，有条件的应建立资料室存放档案资料，档案资料有变更应在2周内进行更新归档，每月应整理全部档案1次；（2）、对重要档案（工程图纸（包括给水、排水竣工图纸、燃气管道安装图纸等）、设施设备安装图纸及运用说明书）和客户信息的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求；（3）、建立监督机制、档案保密管理规定并每半年进行1次监督检查，对检查结果进行存档。五级1、 综合信息：服务中心进行计算机管理，对物业建筑资料、业主信息、修理资料等信

17、息，进行动态管理，每2个月应更新1次。2、 档案资料：（1）、建立管理组织架构，管理制度健全，资料管理应有专人保管，有条件的应建立资料室存放档案资料，档案资料有变更应在1个月内进行更新归档，每季度应整理全部档案1次；（2）、对重要档案（工程图纸（包括给水、排水竣工图纸、燃气管道安装图纸等）、设施设备安装图纸及运用说明书）和业主信息的建立和交接按国家档案标准验收和管理，并达到相关要求；（3）、建立监督机制、档案保密管理规定并每半年进行1次监督检查，对检查结果进行存档。6.5 服务交接 与业主委员会的交接.1 成立三方（业主委员会、原物业服务企业、新物业服务企业）交接小组，制定移交清单，进行现场移

18、交，明确物业资料、设施设备、房屋建筑、公共场所、车库和园林绿化地等现状，形成物业服务现状移交备忘录，三方共同签字确认；.2 由双方（业主委员会、新物业服务企业）签署物业服务合同；.3 由双方（业主委员会、原物业服务企业）签署解除原物业服务合同。 与建筑发展商等托付方的交接.1 成立由房屋开发商、物业建设单位、物业服务企业等有关单位组成的接管验收小组，制定验收清单，进行现场验收，全面接管验收物业服务资料（包括给排水、燃气等工程竣工图纸及电子版等）、设施设备、房屋建筑、公共场所、车库和园林绿化地等；.2 如物业存在缺陷，由几方签字确认，并跟综后续处理；.3 双方应在物业起先发售前签署前期物业服务合

19、同。6.6 与业主组织共事 建立共事的议事制度，刚好与业主委员会相互沟通物业服务状况，在市主管部门、街道办、业主委员会的指导下，帮助业主召开业主大会； 帮助业主大会、业主委员会的首次选举、换届选举及其它须要帮助的工作； 依法与业主委员会保持同等、公正的沟通方式，刚好解决服务区域内存在的各类问题，有看法分歧，实行合法的途径解决。6.7 服务区域文化活动 基本要求.1 物业服务企业应建立相应组织机构，设立物业服务区域文化活动人员，有组织服务区域文化活动的制度和实施方案。7 建筑物维护管理7.1 基本要求： 建筑物专有部分和共有部分的范围，物业服务企业应依据国家有关法规和政府主管部门的建筑许可证批复

20、划分，共有部分的范围包括：建筑物楼内墙体、墙面、楼道、通道、走廊、大堂、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、广场、排水系统(包括排水管道、排水沟及预处理设施)、停车场、车库、公共标记、公共卫生间、厅、堂、平台、避难层、绿化地、花坛等； 物业服务企业对建筑物共有部分，应进行日常管理和修理养护服务，保证物业的共用部位运用功能完善、完好和平安，并尽量满足业主专有部分的有偿服务； 应建立并保管建筑物共有部分检修和保养记录的服务资料，服务区域内的物业完好程度应达到相应等级要求。 服务区域物业共用部位完好程度要求分级标准如下：一级服务区域物业共用部位完好程度应在98%以上。二级服务区域物

21、业共用部位完好程度应在96%以上。三级服务区域物业共用部位完好程度应在95%以上。四级服务区域物业共用部位完好程度应在92%以上。五级服务区域物业共用部位完好程度应在90%以上。7.2 物业巡检 每日应至少1次巡察服务区楼房单元门、共用通道及门窗、玻璃、路灯等其它共用部位的设施； 每周应检查1次物业楼宇顶部状况及卫生状况，墙体共用管道、公共部位给排水及预处理设施、楼宇各种附属固定设施等运用状况，如有异样状况，填写检查表； 每半年应检查巡察1次建筑物主体结构、共用部位、地下建筑部位，围墙设施以及共有设施设备、道路、绿地等完好状况，填写检查表； 每年应对服务区域的建筑物共有部分状况全面检查1次，对

22、建筑物完损程度及对符合避雷规范要求做出评价； 依据特殊状况（如异样危害性天气、特殊季节等）须要，临时支配对服务区重点建筑部位和重点设施设备进行针对性检查； 应建立检查记录归档制度并对各项检查出现的缺陷刚好组织修复。7.3 共有部分维护 基本要求.1 依据建筑物实际运用年限和巡查房屋共用部位的运用状况、损伤状况，属于日常维护的按规定时间赐予维护，属于小修范围的，刚好组织修复，属于大、中修范围需动用专项修理资金的，刚好编制支配提交业主委员会审核、业主大会批准，并组织修理；.2 建筑物外墙出现平安隐患，违反改建、装修和运用功能等政府有关规定，出现危害公共利益或其他业主合法权益等状况时，应实行措施订正

23、，报相关行政主管部门；.3 建筑物共有部位或设施遭人为损坏的，应要求相关责任人负责修复或者赔偿；.4 重要维护项目要有工作记录。 共有部分维护.1 建筑物外墙出现有影响外观的裂缝、空鼓、脱落、凸凹现象等和出现乱涂、乱画、乱张贴等影响外观的状况时，应刚好到位组织维护、处理；.2 建筑物户外设置物（招牌、广告牌、霓虹灯等）以及空调安装、防盗网安装、阳台封闭等应符合政府部门或管理规约的要求，违规的应刚好劝阻和制止，制止无效的应刚好书面对相关主管部门报告；.3 物业公用通道内墙面，应保持无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖等应平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质基本一样；.

24、4 建筑物各种旋转门、自动门、推拉窗、消防防火门等及各种门、窗口玻璃，应无损坏、破裂、裂纹等状况，结构、五金配件完好，门、窗开闭敏捷，密封性良好，开关无异样响声，功能完好；.5 建筑物屋顶、排水管道、排水沟、地漏、墙面排水管、室外排水管道等应保持雨污分流，且排水设施及预处理设施正常运行，发觉有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损等损坏现象，应刚好督促相关责任人予以修复；.6 道路、活动广场、停车场、地下车库等，应保持路面或墙面平整、无开裂、松动和无积水、渗漏等现象，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖等无缺损；.7 避难层、平台等应保证避难设施完好，无损坏、地面平整、密封层良好，排水沟畅通，无堵

25、塞、障碍物等；.8 共有部分维护要求分级标准如下：一级1、 木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应1年油饰1次；2、 物业天面、外墙和楼梯间等设施应保持平安、清洁，每3年修缮或粉刷1次，每2年对外墙清洗1次，楼梯、公共通道等设施应保持完好、无损坏，每年至少修缮或粉刷1次。二级1、 木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应2年油饰1次；2、 物业天面、外墙和楼梯间等设施每4年修缮或粉刷1次，每2年清洗1次，楼梯、公共通道等设施应保持完好、无损坏，每2年至少修缮或粉刷1次。三级1、 木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应2年油饰1次；

26、2、 建筑物天面、外墙和楼梯间等设施每5年修缮或粉刷1次，每2年清洗1次，楼梯、公共通道等设施应保持完好、无损坏，每3年至少修缮或粉刷1次。四级1、 木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应3年油饰1次；2、 物业天面、外墙和楼梯间等设施每5年至少修缮或粉刷1次，每2年清洗1次，楼梯、公共通道等设施应保持完好、无损坏，每3年至少修缮或粉刷1次。五级1、 木门窗、封檐板、木栏杆等，出现油漆起皮、剥落或更换的新木件应3年油饰1次；2、 物业天面、外墙和楼梯间等设施每6年至少修缮或粉刷1次，每3年清洗1次，楼梯、公共通道等设施应保持完好、无损坏，每4年至少修缮或粉刷1次。7.4

27、专有部分修理要求分级标准如下：一级受理业主或非业主运用人报修，急修30分钟内应到达现场，小修1个工作日、急修6小时内应修理完毕，小修、急修刚好率应达到100%，返修率1%以下。二级受理业主或非业主运用人报修，急修30分钟内应到达现场，小修1个工作日、急修8小时内应处理完毕，小修、急修刚好率应达到95%，返修率1.5%以下。三级受理业主或非业主运用人报修，急修30分钟内应到达现场，小修1个工作日、急修12小时内应修理完毕，小修、急修刚好率应达到90%，返修率2%以下。四级受理业主或非业主运用人报修，急修60分钟内应到达现场，小修2个工作日、急修12小时内应修理完毕，小修、急修刚好率应达到85%，

28、返修率2.5%以下。五级受理业主或非业主运用人报修，急修120分钟内应到达现场，小修3个工作日、急修24小时内应修理完毕，小修、急修刚好率应达到80%，返修率3%以下。7.5 装修管理 基本要求.1 应建立完善装修管理制度和装修档案；.2 装修期内应进行日常管理，装修垃圾应刚好处理。 装修管理要求分级标准如下：一级1、 受理业主物业装修的申请，应在1个工作日内给出备案看法，并签订室内装饰装修管理服务协议；2、 应每日巡查装修状况2次，并填写巡查记录，巡查过程中发觉违反装修管理制度的行为、现象应刚好劝阻、制止。如制止无效，刚好报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；3、 装修结束后，应在接到

29、业主验收申请1个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设备、是否存在变更运用功能导致雨污混流现象、是否存在渗漏水现象等，如检查不合格，按住宅室内装饰装修管理方法处理。二级1、 受理业主物业装修的申请，应在1个工作日内给出备案看法，并签订室内装饰装修管理服务协议；2、 每日应巡查装修状况2次，并填写巡查记录，巡查过程中发觉违反装修管理制度的行为、现象应刚好劝阻、制止。如制止无效，报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；3、 装修结束后，应在接到业主验收申请2个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设备、是否存在变更运用功能导致雨

30、污混流现象、是否存在渗漏水现象等。如检查不合格，按住宅室内装饰装修管理方法处理。三级1、 受理业主物业装修的申请，应在2个工作日内给出备案看法，并签订室内装饰装修管理服务协议；2、 每日应巡查装修状况1次，并填写巡查记录，巡查过程中发觉违反装修管理制度的行为、现象应刚好劝阻、制止。如制止无效，报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；3、 装修结束后，应在接到业主验收申请2个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设备、是否存在变更运用功能导致雨污混流现象、是否存在渗漏水现象等。如检查不合格，按住宅室内装饰装修管理方法处理。四级1、 受理业主物业装修的申请，应在

31、2个工作日内给出备案看法，并签订室内装饰装修管理服务协议；2、 每日应巡查装修状况1次，并填写巡查记录，巡查过程中发觉违反装修管理制度的行为、现象应刚好劝阻、制止。如制止无效，报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；3、 装修结束后，应在接到业主验收申请3个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设备、是否存在变更运用功能导致雨污混流现象、是否存在渗漏水现象等，如检查不合格，按住宅室内装饰装修管理方法处理。五级1、 受理业主物业装修的申请，应在3个工作日内给出备案看法，并签订室内装饰装修管理服务协议；2、 每2日应巡查装修状况1次，并填写巡查记录，巡查过程中发

32、觉违反装修管理制度的行为、现象应刚好劝阻、制止，如制止无效，报告业主和相关主管部门处理，并做好记录存档；3、 装修结束后，应在接到业主验收申请4个工作日内组织进行装修检查，检查内容主要为是否违章装修、是否损坏公共设施设备、是否存在变更运用功能导致雨污混流现象、是否存在渗漏水现象等，如检查不合格，按住宅室内装饰装修管理方法处理。7.6 标识管理 物业服务区域内应建立健全标识管理制度； 物业服务区域内的各种标识、标牌应清晰, 服务区主出入口应设有服务区平面示意图，主要路口应在显露位置设有路标，写字楼及工业区应有导视图，高层楼宇应设置消防疏散图； 物业组团应有完整的幢、单元（门）、楼层、户门标号等标

33、记。8 共用设施设备维护8.1 基本要求 应建立完整的设施设备的档案资料，设施设备标识应齐全； 由专业人员负责制定实施保养支配，刚好填写设备运行保养维护记录，按规定持证上岗； 设备房内照明符合相关规定，标识、标牌齐全美观，墙面平整无污迹，地面平坦、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物，设备运行防护应无缺陷，消防灭火设备（或器件）的功能有效，其配备符合相关规定； 对设备设施的停机修理保养，宜尽可能支配在不影响业主、非业主运用人的正常运用时间段内进行，并提前告知业主和非业主运用人； 物业服务区域或者公共道路、场所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危急物品或违禁物品，工业厂区配有合格设施的例外。

34、公共设施设备维护要求分级标准如下：一级各类设施设备的完好率应在98%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到99%以上。二级各类设施设备的完好率应在96%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到98%以上。三级各类设施设备的完好率应在94%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到95%以上。四级各类设施设备的完好率应在92%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到92%以上。五级各类设施设备的完好率应在90%以上；共用部位、停车场等照明系统的完好率达到90%以上。8.2 道路、停车场（库）要求分级标准如下：一级1、 每季度进行1次全面修理养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐

35、，排水畅通，雨污分流，路牙无破损松动，整齐美观；2、 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。二级1、 每半年进行1次全面修理养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，雨污分流，路牙无破损松动，整齐美观；2、 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。三级1、 每半年进行1次全面修理养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，雨污分流

36、，路牙无破损松动；2、 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，电脑IC卡管理系统和车辆进出记录保存完好。四级1、 每年进行1次全面修理养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，雨污分流，路牙无破损松动；2、 停车场、地下车库内的消防防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，各类行车、停车标识完善，记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。五级1、 每年进行1次全面修理养护，保持服务区域道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通，雨污分流，路牙无破损松动；2、 停车场、地下车库内的消防

37、防火卷帘门、排污井和配电、照明等设施设备功能完好，通道畅通，配备消防设备，有各类行车、停车标识，记录卡管理系统和车辆进出记录保存完好。8.3 会所设施设备 物业有会所设施的，对会所日常维护、保养应有完善的配套性管理制度，各种健身设施运用方法及平安提示标识配置齐全，消防设施完善，每天对会所设施、设备检查1次； 保证经营时间，按时开放会所的消遣设施，做好收款帐目、工作登记； 每月对会所消遣设施进行1次全面检查。8.4 电梯要求分级标准如下：一级1、 依据深圳市质量技术监督局关于运用单位特种设备平安管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。托付具备相关资质的电梯专业公司担当

38、电梯修理、保养、大修、改造等工作。作业人员持有效证件上岗。电梯运用证有效；2、 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整齐；3、 电梯运行稳定，开关门敏捷，运行舒适感好，平层精确，风机运行无异响，照明良好；4、 可聘用专业修理保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，依据检查支配对电器限制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备，以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；5、 保持电梯轿厢门刀对厅门地坎间隙为58mm，轿厢地坎对门厅地坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，门扇下端

39、距地坎应为58mm，门垂直误差不大于0.5mm；6、 发生电梯困人或其它重大突发故障事务时，物业服务人员应在5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业修理人员15分钟内到达现场修理；单台电梯的年重大故障频率不超过1次。二级1、 依据深圳市质量技术监督局关于运用单位特种设备平安管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。托付具备相关资质的电梯专业公司担当电梯修理、保养、大修、改造等工作。作业人员持有效证件上岗。电梯运用证有效；2、 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整齐；3、 电梯运行稳定，开关门敏捷，

40、运行舒适感好，平层精确，风机运行无异响，照明良好；4、 可聘用专业修理保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，依据检查支配对电器限制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备，以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；5、 保持电梯轿厢门刀对厅门地坎间隙为58mm，轿厢地坎对门厅地坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，门扇下端距地坎应为58mm，门垂直误差不大于0.5mm；6、 发生电梯困人或其它重大突发故障事务时，物业管理人员应在5分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业修理人员20分钟内到达现场修理；单台电梯的年重大故障频率

41、不超过1次。三级1、 依据深圳市质量技术监督局关于运用单位特种设备平安管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。托付具备相关资质的电梯专业公司担当电梯修理、保养、大修、改造等工作。作业人员持有效证件上岗。电梯运用证有效；2、 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整齐；3、 电梯运行稳定，开关门敏捷，运行舒适感较好，平层精确，风机运行无异响，照明良好；4、 可聘用专业修理保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，依据检查支配对电器限制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备；以及对电梯曳引主机、减速器等系

42、统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；5、 保持电梯轿厢门刀对厅门地坎间隙为58mm，轿厢地坎对门厅地坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，门扇下端距地坎应为58mm，门垂直误差不大于0.5mm；6、 发生电梯困人或其它重大突发故障事务时，物业管理人员应在10分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业修理人员30分钟内到达现场修理；单台电梯的年重大故障频率不超过2次。四级1、 依据深圳市质量技术监督局关于运用单位特种设备平安管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。托付具备相关资质的电梯专业公司担当电梯修理、保养、大修、改造等工作。作业

43、人员持有效证件上岗。电梯运用证有效；2、 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢整齐；3、 电梯运行稳定，开关门敏捷，运行舒适感较好，平层精确，风机运行无异响，照明良好；4、 可聘用专业修理保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，依据检查支配对电器限制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备；以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；5、 保持电梯轿厢门刀对厅门地坎间隙为58mm，轿厢地坎对门厅地坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，门扇下端距地坎应为58mm；门垂直误差不大于

44、0.5mm；6、 发生电梯困人或其它重大突发故障事务时，物业管理人员应在10分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业修理人员40分钟内到达现场修理；单台电梯的年重大故障频率不超过3次。五级1、 依据深圳市质量技术监督局关于运用单位特种设备平安管理的文件要求，建立完善的电梯设备运行管理体系，通过评审，有效运行。托付具备相关资质的电梯专业公司担当电梯修理、保养、大修、改造等工作。作业人员持有效证件上岗。电梯运用证有效；2、 确定合理的电梯运行时间，轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监控等设备和配件保持完好，轿厢无污物；3、 电梯运行稳定，开关门敏捷，运行舒适感较好，平层精确，照明较

45、好；4、 可聘用专业修理保养单位进行日、周、月、季、年度检查及保养，依据检查支配对电器限制箱、机房、轿厢、井道、底坑、层门等部位和设备；以及对电梯曳引主机、减速器等系统部、附件及厢门机构等各项设备，进行全面检查和维护保养；5、 保持电梯轿厢门刀对厅门地坎间隙为58mm，轿厢地坎对门厅地坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，门扇下端距地坎应为58mm，门垂直误差不大于0.5mm；6、 发生电梯困人或其它重大突发故障事务时，物业管理人员应在15分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业修理人员40分钟内到达现场修理；单台电梯的年重大故障频率不超过3次。8.5 公用消遣设施 基本要求.

46、1 企业应建立消遣设施的管理制度，建立台帐登记，保证设施设备正常运用，无平安隐患，并在醒目位置设置警示标示和“留意事项”；.2 木质设施宜运用户外油漆定期保养、金属设施应定期做防腐处理、塑胶设施应定期作防老化检查；.3 消遣设施设备数量与台帐相符，无破损、丢失。.4 公共消遣设施要求分级标准如下：一级每天对消遣设施巡察1次，每个月对健身活动器材进行巡查，每季度进行平安性能评估。保证设施设备正常运用，无平安隐患。二级每二天对消遣设施巡察1次，每个月对健身活动器材进行巡查，每季度进行平安性能评估。保证设施设备正常运用，无平安隐患。三级每三天对消遣设施巡察1次，每2个月对健身活动器材进行巡查，每季度

47、进行平安性能评估。保证设施设备正常运用，无平安隐患。四级每四天对消遣设施巡察1次，每季度对健身活动器材进行巡查，每季度进行平安性能评估。保证设施设备正常运用，无平安隐患。五级每五天对消遣设施巡察1次，每季度对健身活动器材进行巡查，每年进行平安性能评估。保证设施设备正常运用，无平安隐患。8.6 空调系统 对共用空调系统的维护保养，应当依据该设备的规定维护频次进行。定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱等设备进行检查保养； 日常开机进行检查、测试运行和平安限制功能，记录运行参数，分析运行状况。设有防鼠、虫措施，滤网清洁，转动系统无异响，电机风扇冷却效果正常，冷却塔及附属设施功能保持正常运行

48、； 日常运行空调水泵电机绕组保持温度小于70，正常状态下外壳温度保持3050，电机轴承温度保持小于80； 空调系统各种管道完好，阀件及仪表齐备，标识完善，无跑、冒、滴、漏现象，如有故障刚好修复； 8.6.5 定期支配对新风量、排风量、空气品质进行测定，符合要求。对空调冷冻水、冷却水进行水质分析，检测报告齐全，符合国家标准要求，风机盘管及出风设备运行噪音符合规范要求； 对共用空调系统每季度定期清洗、除尘1次。8.7 给排水系统要求分级标准如下：一级1、 日常维护水泵运行无异响，无异样振动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常牢靠，变频供水系统的变频器、压力调整器、限制柜及柜

49、内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无灰尘；2、 每周对供水设备至少检查6次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整齐；3、 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年须要消毒1次；消防水泵每月试运行1次；4、 排污水泵能正常运转，应无异响和振动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀；污水水位限制装置灵敏牢靠。限制箱开关、指示灯完好；5、 主动创建排水达标小区，下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排

50、水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积；各种井盖面板完好，各种警示平安提示标识齐全，安装坚固。二级1、 日常维护水泵运行无异响，无异样振动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常牢靠，变频供水系统的变频器、压力调整器、限制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无灰尘；2、 每周对供水设备至少检查5次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整齐；3、 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年须要消毒1次，消防水泵每月

51、试运行1次；4、 排污水泵能正常运转，应无异响和振动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水水位限制装置灵敏牢靠。限制箱开关、指示灯完好；5、 主动创建排水达标小区，下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示平安提示标识齐全，安装坚固。三级1、 日常维护水泵运行无异响，无异样振动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常牢靠，变频供水系统的变频器、压力调整器、限制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无明显灰尘；2、 每周对供水设备至少检查4次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，

52、每年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整齐；3、 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年须要消毒1次，消防水泵每2个月试运行1次；4、 排污水泵能正常运转，应无异响和振动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水水位限制装置灵敏牢靠。限制箱开关、指示灯完好；5、 主动创建排水达标小区，下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示平安提示标识齐全，安装坚固。四级1、 日常维护水

53、泵运行无异响，无异样振动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常牢靠，变频供水系统的变频器、压力调整器、限制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无明显灰尘；2、 每周对供水设备至少检查3次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每2年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整齐；3、 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年须要消毒1次，消防水泵每2个月试运行1次；4、 排污水泵能正常运转，应无异响和振动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水

54、水位限制装置灵敏牢靠。限制箱开关、指示灯完好；5、 主动创建排水达标小区，下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示平安提示标识齐全，安装坚固。五级1、 日常维护水泵运行无异响，无异样振动，水泵轴无滴漏，盘根接合器处无积油泥，各阀门无生锈，运作正常牢靠，变频供水系统的变频器、压力调整器、限制柜及柜内散热风扇等应定期检查，保持设备干燥、无明显灰尘；2、 每周对供水设备至少检查2次，每季度对水泵润滑部位加注润滑油，每3年对泵房、管道等设备进行除锈、油漆，每年保养水泵，保证二次供水正常，泵房整齐；3、 每半年生活

55、水箱至少清洗消毒1次，清洗单位应有相应资质，保证达到国家饮用标准，并有水质部门检测报告，单独消防水池需保持水质无臭味，每5年须要消毒1次，消防水泵每3个月试运行1次；4、 排污水泵能正常运转，应无异响和振动，阀门法兰、止回阀、管道无漏水无明显锈蚀，污水水位限制装置灵敏牢靠，限制箱开关、指示灯完好；5、 主动创建排水达标小区，下水管道、水沟运行正常无雨污错接、混流，排水检查井、化粪池和隔油池等排水预处理设施、地漏无堵塞、无淤积，各种井盖面板完好，各种警示平安提示标识齐全，安装坚固。8.8 供配电系统要求分级标准如下：一级1、 日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急

56、用电管理措施，值班运行操作人员每天巡察检查2次并按规定记录，每季度清洁保养1次强电井及井内设备；2、 凹凸压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好；配电回路标识清晰；各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%；3、 发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，如配备有两套主备用启动蓄电池的，按每1个月轮换运用1次，对启动蓄电池性能每月检测1次；4、 在紧急状况下，发电机组能在15秒钟内启动，发电机组储备油料必需满足机组满载运行8小时；5、 功率因数限制器功能完好，设备运作灵敏、牢靠无损坏，补偿限制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝

57、缘电阻大于1M，功率因数不能低于0.95。二级1、 日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术操作人员每天巡察检查2次并按规定记录，每季度清洁保养1次强电井及井内设备；2、 凹凸压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好；配电回路标识清晰；各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%；3、 发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，对配备有两套主备用启动蓄电池的，按每1个月轮换运用1次，对启动蓄电池性能每月检测1次；4、 在紧急状况下，发电机组能在15秒钟内启动，发电机组储备油料必需满足机组

58、满载运行8小时；5、 功率因数限制器功能完好，设备运作灵敏、牢靠无损坏，补偿限制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于1M，功率因数不能低于0.95。三级1、 日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术操作人员每天巡察检查1次并按规定记录，每季度清洁保养1次强电井及井内设备；2、 凹凸压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好，配电回路标识清晰，各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%；3、 发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等年保持正常运转状态，如配备有两套主备用启动蓄电池的，按每2个

59、月轮换运用1次，对启动蓄电池性能每月检测1次；4、 在紧急状况下，发电机组能在15秒钟内启动，发电机组储备油料必需满足机组满载运行6小时；5、 功率因数限制器功能完好，设备运作灵敏、牢靠无损坏，补偿限制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于0.5M，功率因数不能低于0.9。四级1、 日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术操作人员每天巡察检查1次并按规定记录，每季度清洁保养1次强电井及井内设备；2、 凹凸压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好，配电回路标识清晰，各回路电流在额定范围内，三相不平衡

60、电流不超过25%；3、 发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，如配备有两套主备用启动蓄电池的，按每2个月轮换运用1次，对启动蓄电池性能每月检测1次；4、 在紧急状况下，发电机组能在15秒钟内启动，发电机组储备油料必需满足机组满载运行6小时；5、 功率因数限制器功能完好，设备运作灵敏、牢靠无损坏，补偿限制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于0.5M，功率因数不能低于0.9。五级1、 日常对供配电、发电机组等设备进行检查、维护，保持设备完好，并有临时应急用电管理措施，值班技术操作人员每2个工作日巡察检查1次并按规定记录，每季度清洁保养1次强电井及井内设备；2、

61、 凹凸压配电柜内部设备、接线端子热敏涂层、仪表、蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好，配电回路标识清晰，各回路电流在额定范围内，三相不平衡电流不超过25%；3、 发电机、柴油发动机、润滑油泵、启动电机等能保持正常运转状态，如配备有两套主备用启动蓄电池的，按每2个月轮换运用1次，对启动蓄电池性能每月检测1次；4、 在紧急状况下，发电机组能在15秒钟内启动，发电机组储备油料必需满足机组满载运行6小时；5、 功率因数限制器功能完好，设备运作灵敏、牢靠无损坏，补偿限制器手动、自动切换有效，补偿电容完好，相间绝缘电阻大于0.5M，功率因数不能低于0.9。8.9 弱电系统要求分级标准如下：一级1、 楼宇智能限制

62、系统要指派专业技术人员修理，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，每月对系统连接点进行检查1次，半年覆盖系统1次，发觉问题刚好处理；2、 可视对讲系统保持正常，系统电路板安装接线坚固，布线整齐；3、 门禁平安报警系统主机、读卡器、平安报警传感器、探测器运作灵敏牢靠，误报率不大于5，线路布置连接坚固，电子锁工作牢靠；4、 闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行牢靠，画面能识别监视目标，切换稳定，现场录像时间误差不能超过2分钟，硬盘录像资料应至少保存15天，专人负责保管，红外线报警设备工作正常，出现故障应在2个工作日内修复，故障期间刚好支配监控；5、 停车场系统主机、读卡器、地感操作灵敏牢靠，具有防砸车装置（压力电波、防撞胶条），道闸旁设置有防止车、行人跟随警示标识；6、 服务区无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等应保证运用正常，各类报警探测器完好率不能低于98%；7、 每3个月清洁保养1次弱电井及井内设备；8、 配置备用直流电源（ups），并保持热备状态。二级1、 楼宇智能限制系统要指派专业技术人员修理，除日常维护外，每月对重要数据进行备份1次，