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1、法院分割夫妻离婚时按揭房产之裁判规则实践中，夫妻离婚时如何分割按揭房产，是双方当事人争吵的焦点。法院在审判中会依据房产取得时间是在结婚登记之前还是之后、购房款的来源、离婚时是否取得房产证等方面来确定房屋是个人财产还是夫妻共同财产，进而作出合理判决。本文整理了北京、江西、宁夏等地法院在离婚案件中对按揭房屋进行分割的案例及相关观点，并提炼裁判规则。1.夫妻一方婚前支付首付款取得产权的按揭贷款房屋，离婚时该方须向另一方按比例补偿夫妻共同还贷款王某诉马某离婚纠纷案本案要旨：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该
2、不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可判决该不动产归产权登记一方，双方婚后共同还贷支付的款项，由产权登记方对另一方按比例进行补偿。评析：依照法律规定一方在婚前已取得产权证，不管有没有支付全部购房款，房屋产权都应归该方全部。即使在婚后用共同财产支付了部分的购房款，也不影响房屋产权的归属，只是在这种状况下，另一方有权就这部分用共同财产支付的购房款要求分割或要求获得补偿。对于一方婚前签订买卖合同支付首付款并在银行贷款、房产证登记在首付款支付方名下、婚后夫妻共同还贷的，完全认定为夫妻共同财产或者一方的个人财产都不太公允，该房产实际是还钱个人财产（还钱个人支付首付款及还贷部分）与婚后共同财产（婚后
3、双方共同还贷部分）的混合体，婚姻法司法说明（三）第十条规定离婚时处理此类纠纷的主导原则是，既要爱护个人还钱财产的权益，也要公允分割婚后共同共有部分的财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。本案中王某与马某结婚用房就属于被告马某于婚前支付首付款按揭贷款购买并取得房屋产权证的商品房。其双方婚后利用工资进行还贷。王某依法有权对其婚后参加还贷的款项进行分割和补偿。2.一方婚前按揭贷款购买的房屋婚后增值的，离婚时应依据还贷实际状况赐予对方补偿李某与王某离婚纠纷案本案要旨：夫妻一方婚前购买婚后共同还贷的按揭房屋，离婚时未完成全部还贷义务的，由产权登记方完成。房屋增值的部分由法院依据财产的详细状况、双方还
4、贷的实际状况、以及照看子女和女方权益的原则，由产权登记方对另一方作出公允合理的补偿。评析：依据婚姻法司法说明（三）的相关规定，通常状况下，对于婚前个人买房婚后共同还贷的房产的分割，应遵循以下几点：首先，敬重夫妻双方的处理看法。先由双方协议处理，假如双方能够达成一样看法，只要内容不违法，不侵害他人利益，法院可以予以确认。本案中，经法官居中调解，双方各执一词，双方无法达成一样看法，故以判决方式结案。其次，夫妻双方无法达成协议的，判决房屋全部权归产权登记一方全部。本案中，李某、王某未达成房产分割的一样看法，因此，法官首先判决房屋全部权归产权登记的一方李某全部。第三，对婚后还贷的款项及增值部分进行分割
5、。婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，由法院依据财产的详细状况，以及照看子女和女方权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑双方还贷的实际状况，对其作出公允合理的补偿。本案中，由于夫妻双方经济独立，还款比例约为1:1，对补偿数额的计算方法是：在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款房屋总价款（房价款总利息）房屋现值2，即得出对另一方补偿的数额。按此方式计算，本案中，李某约补偿王某48.75万元。3.婚后一方父母支付首付款、产权登记于一方名下而由夫妻共同还贷的按揭房屋，视为夫妻共同财产陈某某诉薛某某离
6、婚纠纷案本案要旨:婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，但由夫妻共同偿还贷款的，离婚时出资人子女一方主见该不动产应视为父母只对其个人赠与的个人财产的，法院不予支持，该不动产应作为夫妻共有财产予以公允分割。评析:最高人民法院关于适用若干问题的说明（三）（以下简称婚姻法说明三）第七条第一款规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可依据婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”但该规定并未区分父母系出全资还是仅支付首付款的情形。依据公允爱护的立法意图，在确认不动产全部权时，应当对
7、婚姻法说明三第七条第一款做严格说明，该条规定的婚后父母对子女赠与的标的物应指不动产而非出资，只有父母通过全资购买取得了不动产的全部权，并将不动产登记在自己子女名下时方可适用婚姻法说明三第七条第一款的规定，而对于父母部分出资购买房屋之情形，因此时父母并未支付购买房屋的全部对价，其尚未取得房屋的全部权，从而其无权确定将房屋赠与自己子女并将房屋登记在自己子女名下。因此，婚后一方父母支付首付款为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下，但由夫妻共同偿还贷款的情形，不适用婚姻法说明三第七条第一款的规定，该房屋无论登记在夫妻任何一方的名下，都应视为夫妻共同财产，在离婚时予以公允分割。4.夫妻双方婚后共同按
8、揭贷款买房、离婚时约定仅由一方还贷的，不得对抗善意债权人放贷银行某银行诉张玉、周楠借款合同纠纷案本案要旨:夫妻双方在婚姻关系存续期间为共同的生活须要，向银行按揭贷款买房，离婚时约定的由一方担当贷款的协议只对夫妻双方有效，不能以该协议对抗银行债权人，银行有权就夫妻共同债务主见双方担当无限连带责任。评析:夫妻之间在婚姻关系存续期间可对债权债务做出约定及对财产做出处分，且这种约定只要不违反法律的强制性规定，则对夫妻双方均具有法律约束力，任何一方都需遵守。但夫妻之间的债务担当约定只在夫妻之间有效，不得对抗善意第三人或债权人。因此，在本案中，两被告离婚后贷款担当的约定对双方都有效，但不得对抗善意债权人放
9、贷银行。5.夫妻双方签订的一方因主动提出离婚而放弃房屋全部权并担当全部房贷按揭的协议无效张某诉赵某离婚纠纷案本案要旨:婚姻关系存续期间，双方签订的一方主动提出离婚将放弃房屋全部权并且全部担当房贷按揭的协议，违反了婚姻自由原则，属于无效协议。评析：我国实行婚姻自由、一夫一妻、男女同等的婚姻制度。这起案件中，张某与赵某的这份协议以放弃房产及支付巨额的所谓赡养费为要挟不得离婚的条件，明显限制了婚姻自由原则中的离婚自由，并且这份协议内容是不对等的，也违反了婚姻法的男女同等原则。附条件的民事行为，假如所附条件是违反法律规定或者不行能发生的，应当认定该民事行为无效。本案中的协议内容事实上已经侵扰了离婚自由
10、，明显已经违反了婚姻法的规定，属于无效的合同。6.配偶作为房屋共同还贷人有权作为第三人恳求撤销全部权确认之诉祝某诉崔某一、崔某二全部权确认纠纷案本案要旨：夫妻一方婚前由其亲属支付首付款，通过按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下，婚后以夫妻共同财产还清房贷。婚后通过恶意诉讼要求确认房屋产权人为其亲属的，损害了配偶另一方的实体权益，配偶有权作为有独立恳求权的第三人提起第三人撤销之诉。评析：本案中，崔某一在婚前支付首付款，通过按揭贷款付完全部购房款，并将房屋产权登记在自己名下；婚后以夫妻共同财产还清房贷。依据婚姻法司法说明（三）第十条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产
11、支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。”关于不动产全部权，此处规定的是“可以”而不是“应当”归产权登记方。同时，婚姻法司法说明（三）第十条其次款也对共同还贷房产的增值部分做了规定。依据此条，婚后夫妻共同还贷的款项为夫妻共同财产，该款项所对应的房屋增值部分，应为夫妻共同财产。涉案房屋登记在崔某一名下，崔某一及崔某二称房屋首付款及贷款还款为二人父母及崔某二支付，但无足够证据证明。全部权确认纠纷一案判决将涉案房屋全部权判归崔
12、某二全部，没有查明祝某参加了共同还贷的事实，有可能损害了祝某的实体权益。本案涉案房屋全部权权属关系与祝某的民事权益具有利害关系，故祝某有权作为有独立恳求权的第三人提起第三人撤销之诉。1.夫妻双方婚后共同贷款买房，取得房屋产权的，该房屋属于夫妻共同财产，按一般原则平均分割。2.夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，并支付完全部购房款，取得了房产证并已登记在一方的名下，这种状况应当属于一方婚前个人财产，离婚时一般仍归一方个人全部。因为财产本身的性质不因婚姻关系的存废而发生改变，所以属于个人财产的房屋在婚后产生的增值部分也应当属于一方个人财产。3.夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷
13、的房屋，依据婚姻法说明三第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应依据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”即该房产归房产登记方全部，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分依据夫妻共同财产来予以处理。4.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后双方共同还贷，并且婚后才取得房产证的。
14、该种情形与前一种情形不同之处在于房产证的取得时间。房产登记只是属于对房屋全部权的公示和确认，依据物权法第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和歼灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产物权人取得物权的时间应当在于购房合同生效时。婚前以个人名义购房并且完成了购房所应负的全部合同义务，产权登记及房产证颁发是开发商和行政机关的义务，不能因为第三人未能刚好履行义务而剥夺守约人的权利，故此种状况的房产仍旧属于一方的婚前个人财产，离婚时的分割原则和方式与上一种方式是一样的。5.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，但是离婚
15、时尚未取得房产证。这种情形就属于没有房产证或者离婚时尚未取得房屋全部证的情形，夫妻双方可以协商分割，协商不成的，一般不宜在诉讼中处理，当事人可以待房屋取得产权证后，另案起诉分割。6.夫妻双方父母共同出资，全部或者是部分出资，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方依据各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。7.婚后父母付首付，由夫妻二人共同还贷的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。8.父母婚前支付首付应当属于对自己子女的个人赠与部分，属于该方的个人财产，假如产权登记在该方名下，可以依据婚姻法说明三第十条之规定来予以处理。但父母明确表示赠与双方的除外。9.婚前一方父母支付全资，房屋登记在自己子女名下，或者婚前一方父母付首付，婚前婚后仍旧由父母支付每月贷款的，这两种情形均属于父母支付全资。该房屋应当属于子女的婚前个人财产。
法院分割夫妻离婚时按揭房产之裁判规则
