业主与承包商的关系.pptx

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1、1 业 主不 同 模 式 中 业 主 和 承 包 商 的 关 系 -马 海 英承 包 商合 同 模 式 劳务承包 工作承包 施工承包 合同 设计施工合同 合同 合同 +FM 合同 自行建造羊 爱 上 了 狼 ， 狼 爱 上 了 羊 。 2 当 劳 务 不 如 当 分 包当 分 包 不 如 当 施 工 总 包当 施 工 总 包 不 如 当 设 计 +施 工 总 包当 设 计 +施 工 总 包 不 如 当 EPC总 包当 EPC总 包 不 如 当 管 理当 管 理 不 如 当 业 主当 业 主 不 如 做 金 融做 金 融 不 如 开 银 行 施 工 企 业 向 业 主 靠 近 3 工 程 总 承

2、 包 和 项 目 管 理 理 论应 用 于 实 践以 设 计 +施 工 为 例讨 论 合 同 的 工 作 实 践 4 设 计 +施 工 合 同 = 设 计 合 同 +施 工 合 同 5 Project Construction Procedure No Yes 1 Decision making 2 Choosing the place 4 Signing the contract of land 7 Survey report 5 Geological survey 8 Design conditions 6 Design requirements 9 Signing an agreemen

3、t . Nominating the Designer. 10 Concept Design, signing the design contract 12 Preliminary design 提 出 勘 察 报 告 11 Approval by client and Gov. Yes No Yes No 13 Approval by client and Gov. 14Construction design and pile test scheme 提 出 勘 察 报 告 3 Approval by the Gov. Cont. 15 Approval by client and Gov.

4、 日本全药项目设计+ 施工的工作程序计划和谈判实例 6 Cont. 16 Nominating pile contractor 提 出 勘 察 报 告18 Pile diving 提 出 勘 察 报 告20 Test report 提 出 勘 察 报 告 22 Nominating construction contractor 提 出 勘 察 报 告 23 Nominating supervisor 提 出 勘 察 报 告 21Reforming foundation design 提 出 勘 察 报 告 24 Foundationconstruction 提 出 勘 察 报 告25 Fou

5、ndation acceptance 提 出 勘 察 报 告 28 Civil construction acceptance 提 出 勘 察 报 告 26 Upper structure construction 提 出 勘 察 报 告 29 Equipment installation 提 出 勘 察 报 告30 Equipment runningtest 提 出 勘 察 报 告31 Equipment acceptance 提 出 勘 察 报 告 27 Nominatingequipment installation contractor 提 出 勘 察 报 告 32 Ready for

6、 production 提 出 勘 察 报 告33 Acceptance by client & Government dept. 17 Nominating pile tester 提 出 勘 察 报 告19 Pile test 提 出 勘 察 报 告 7 签订设计施工协议签订设计合同签订施工合同进入施工阶段设 计 施 工 的 谈 判 方 式 之 一业主提出要求、双方讨论提 出 方 案 设 计 稿 提 出 施 工 报 价 8 分 包分 包业 主 要 买 的 是 什 么 ？核 心 要 求无 形 产 品 产 品 本 身有 形 产 品附 加 产 品有 形 产 品产 品包 装保 修服 务 9 分 包

7、分 包建 筑 要 解 决 的 是 什 么 ？核 心 要 求无 形 产 品 产 品 本 身有 形 产 品附 加 产 品有 形 产 品产 品包 装保 修服 务住 1 0 分 包分 包建 筑 要 解 决 的 是 什 么 ？核 心 要 求无 形 产 品 产 品 本 身有 形 产 品附 加 产 品有 形 产 品产 品包 装保 修服 务豪 华 1 1 分 包分 包建 筑 要 解 决 的 是 什 么 ？核 心 要 求无 形 产 品 产 品 本 身有 形 产 品附 加 产 品有 形 产 品产 品包 装保 修服 务教 育 1 2 分 包分 包日 本 全 药 要 买 的 是 什 么 ？核 心 要 求 产 品 本

8、身有 形 产 品附 加 产 品有 形 产 品产 品包 装保 修服 务稳 妥 可 靠 1 3 日 本 全 药 公 司 要 买 稳 妥可 靠 ， 我 们 卖 了 什 么 了 ？ 我 们 卖 的 是 管 理 体 系 ，服 务 精 神 和 工 作 态 度 。 1 4 业 主 要 什 么 ？-业 主 为 什 么 选 择 设 计 +施 工 方 式 ？1） 业 主 为 提 高 质 量 技 术 要 求 。2） 业 主 为 控 制 投 资 资 金 要 求 。3） 业 主 为 减 少 麻 烦 风 险 要 求 。 业 主 需 要 其 中 的 一 项 或 多 项 ， 业 主 没 有 放弃 主 动 控 制 权 。 1

9、5 工 作 步 骤 和 报 价 方 式1） 业 主 为 提 高 质 量 技 术 要 求 。2） 业 主 为 控 制 投 资 资 金 要 求 。3） 业 主 为 减 少 麻 烦 风 险 要 求 。 业 主 需 要 其 中 的 一 项 或 多 项 ， 业 主没 有 放 弃 主 动 控 制 权 。 1 6 项 目 总 承 包 的 工 作 步 骤 （ 1） 1） 业 主 或 咨 询 工 程 师 编 制 项 目 建 设 纲 要 或 设 计 纲要 。 项 目 建 设 纲 要 或 设 计 纲 要 的 内 容 ： 项 目 定 义 ，设 计 原 则 和 设 计 要 求 ， 实 施 的 技 术 大 纲 和 技 术

10、 要求 ， 材 料 和 设 备 的 技 术 要 求 ； 2） 总 承 包 方 编 制 项 目 设 计 建 议 书 和 报 价 文 件 ； 3） 设 计 评 审 ； 4） 合 同 谈 判 ， 确 定 合 同 价 。 1 7 项 目 总 承 包 的 工 作 步 骤 （ 1）业 主 编 制 设 计 纲 要总 承 包 方 编 制 项 目 设 计 建 议 书 和 报 价 文 件合 同 谈 判设 计 评 审 业 主 有 技 术 控制 要 求 1 8 工 作 步 骤 和 报 价 方 式1） 业 主 为 提 高 质 量 技 术 要 求 。2） 业 主 为 控 制 投 资 资 金 要 求 。3） 业 主 为 减

11、 少 麻 烦 风 险 要 求 。业 主 没 有 放 弃 主 动 控 制 权 。 1 9业 主 提 出 改 进 要 求 设 计 +施 工 的 工 作 步 骤 （ 2-1）双 方 签 订 设 计 +施 工 总 造 价 合 同业 主 提 出 设 计 +施 工 总 价总 承 包 方 提 出 设 计 设 想 ， 报 价 业 主 有 资 金 控制 要 求说 服 业 主 去 消 不 必 要 的 设 计 2 0 设 计 +施 工 的 工 作 步 骤 （ 2-2）竣 工 验 收总 包 方 自 行 解 决 设 计 和 施 工 中 的 问 题 业 主 有 控 制资 金 要 求完 成 扩 初 和 施 工 图 保 修

12、期 2 1 工 作 步 骤 和 报 价 方 式1） 业 主 为 提 高 质 量 技 术 要 求 。2） 业 主 为 控 制 投 资 资 金 要 求 。3） 业 主 为 减 少 麻 烦 风 险 要 求 。业 主 没 有 放 弃 主 动 控 制 权 。 2 2签 订 设 计 合 同 设 计 +施 工 的 工 作 步 骤 （ 3-1）双 方 签 订 设 计 +施 工 协 议总 承 包 方 提 出 设 计 要 求 问 题 ， 业 主 答 复提 出 设 计 设 想 ， 报 价 业 主 有 回 避 风险 要 求完 成 扩 初 和 施 工 图 ， 报 施 工 造 价 2 3 签 订 施 工 合 同设 计 +

13、施 工 的 工 作 步 骤 （ 3-2）竣 工 验 收总 包 方 自 行 解 决 设 计 和 施 工 中 的 问 题 业 主 有 回 避风 险 要 求完 成 扩 初 和 施 工 图 ， 报 施 工 造 价保 修 期 2 4 分 包分 包最 珍 贵 的 东 西 常 常 是 免 费 的最 珍 贵 的 名 利金 钱权 力母 爱 、 友 情 2 5 我 们 研 究 的 是 哪 个 范 围的 项 目 管 理 ？ 一 个 公 司 的 工 作 ， 对 外 是 研究 合 作 模 式 ， 对 内 是 研 究 公 司 和项 目 经 理 部 的 关 系 。 学 习 PM模 式 ， 还 是 了 解 可 以 干 什 么

14、 ？ 代 建 制 2 6 2 7 前言：什么是代建制？ 代 建 制 是 政 府 管 理 所 需 建 造 的 项 目 的一 种 办 法 。 通 常 是 通 过 招 标 的 方 式 ， 选 择专 业 化 的 项 目 管 理 单 位 （ 代 建 单 位 ） ， 负责 项 目 的 投 资 管 理 和 建 设 组 织 实 施 工 作 ，项 目 建 成 后 交 付 使 用 单 位 的 制 度 。 政 府 是 一 个 特 别 的 业 主 。 2 8施 工 政 府使 用 单 位 设 计前 期 工 作 采 购政 府 部 门政 府 项 目 的 组 织 方 式 （ 1） 由 使 用 单 位 自 行 组 织 2 9

15、政 府 项 目 的 组 织 方 式 （ 2） 由 工 部 局 组 织施 工政 府使 用 单 位 设 计前 期 工 作 政 府 部 门 （ 工 部 局 、 工 务 局 ）采 购 3 0 政 府 项 目 的 组 织 方 式 （ 3） 代 建 制施 工政 府使 用 单 位 设 计前 期 工 作 代 建 单 位 采 购政 府 部 门 3 1 军 队 的 做 法营建处军区业主施工招标？前期工作命令交付意见命令设计 3 2 目 的 ： 进 一 步 深 化 固 定 资 产 投 资 体制 改 革 ， 充 分 利 用 社 会 专 业 组 织 的 技术 和 管 理 经 验 ， 提 高 政 府 投 资 项 目 的建

16、 设 管 理 水 平 和 投 资 效 益 ， 规 范 政 府投 资 建 设 秩 序 。 专 业 化 、 节 约 投 资 、 规 范 行 为 3 3 解 决 专 业 化 目 的 的 其 他 方 法 ： 提 高 业 主 的 管 理 水 平 聘 请 顾 问 组 织 专 门 的 组 织 （ 工 务 局 ） 听 取 社 会 公 众 的 意 见 3 4 解 决 节 约 投 资 目 的 的 其 他 方 法 ： 合 理 的 前 期 工 作 提 高 业 主 的 管 理 水 平 聘 请 顾 问 组 织 专 门 的 组 织 （ 工 务 局 ） 听 取 社 会 公 众 的 意 见 3 5 解 决 规 范 行 为 目

17、的 的 其 他 方 法 ： 提 高 人 员 的 素 质 严 格 的 政 府 采 购 制 度 有 力 的 政 府 监 督 机 构 听 取 社 会 组 织 和 公 众 的 意 见 合 理 的 薪 酬 制 度 3 6 范 围 ： 政 府 投 资 占 总 投 资 60%以 上 的 公 益 性 建 设 项 目 。 包 括 ： （ 1） 党 政 工 团 、 人 大 政 协 、 公 检 法 司 、 人 民 团 体 机 关 的 办公 业 务 用 房 及 培 训 教 育 中 心 等 。 （ 2） 科 教 文 卫 体 、 民 政 及 社 会 福 利 等 社 会 事 业 项 目 。 （ 3） 看 守 所 、 劳 教

18、 所 、 监 狱 、 消 防 设 施 、 审 判 用 房 、 技 术 侦 察 用房 等 政 法 设 施 。 （ 4） 环 境 保 护 、 市 政 道 路 、 水 利 设 施 、 风 沙 治 理 等 公 用 事 业 项 目 。 （ 5） 其 他 公 用 事 业 项 目 。 （ 北 京 ） 市 及 市 以 下 政 府 投 资 项 目 ， 包 括 运 用 国 家 预 算 内 资 金 和 市 本级 级 财 政 资 金 （ 不 含 补 贴 性 资 金 ） 、 国 债 资 金 、 政 府 专 项 资 金 、土 地 出 让 收 益 、 国 外 政 府 贷 款 、 行 政 性 收 费 等 到 进 行 的 固

19、定 资 产投 资 项 目 ， 以 及 多 元 化 主 体 投 资 项 目 中 政 府 控 股 的 项 目 。 （ 成 都 ） 3 7 代 建 制 的 特 点 针 对 政 府 投 资 的 政 府 行 为 专 业 化 的 项 目 管 理 代 建 制 的 组 织 结 构 与 一 般 项 目 不 同 多 用 户 3 8 为 业 主 做 的 项 目 管 理 和 代建 单 位 的 项 目 管 理 的 区 别 。 为 一 般 业 主 做 的 项 目 管 理 ， 不 能 称为 代 建 ； 代 建 单 位 接 受 政 府 的 项 目 管 理 ,才 能称 为 代 建 。 3 9 关 于 印 发 建 设 工 程 项

20、 目 管 理 试 行 办 法 的 通 知建 市 2004200号 文 2004/11/16发 布 建 设 工 程 项 目 管 理 试 行 办 法 第 一 条 目 的 和 依 据 为 了 促 进 我 国 建 设 工程 项 目 管 理 健 康 发 展 ， 规 范 建 设 工 程 项 目 管 理 行为 ， 不 断 提 高 建 设 工 程 投 资 效 益 和 管 理 水 平 ， 依据 国 家 有 关 法 律 、 行 政 法 规 ， 制 定 本 办 法 。 第 二 条 适 用 范 围 凡 在 中 华 人 民 共 和 国 境内 从 事 工 程 项 目 管 理 活 动 ， 应 当 遵 守 本 办 法 。 本

21、 办 法 所 称 建 设 工 程 项 目 管 理 ， 是 指 从 事 工 程项 目 管 理 的 企 业 （ 以 下 简 称 项 目 管 理 企 业 ） ， 受工 程 项 目 业 主 方 委 托 ， 对 工 程 建 设 全 过 程 或 分 阶段 进 行 专 业 化 管 理 和 服 务 活 动 。 专 业 化 ！ 4 0 政 府工 程 总 承 包 代 建 单 位 监 理制 片 商导 演主 演 午 台 监 督使 用 单 位副 制 片 商分 包 配 角观 众 特 点 是 交 付 ！ 4 1 代 建 制 的 关 系 图 （ 代 建 单 位 为 主 2 .1 ）代建单位政府（发改委）建设单位招标项目建议书

22、可行性研究报告交付政府各相关专业部门主要材料设备采购监理施工设计勘察计划、规划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化、市政接用提出标准、监督负责办理协助办理参与、配合招标申请 批复 4 2 代 建 制 的 关 系 图 （ 建 设 单 位 为 主 2 .2 ）代建单位政府建设单位项目建议书可行性研究报告政府各相关专业部门主要材料设备采购监理施工设计勘察计划、规划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化、市政接用确定 4 3 代 建 制 模 式上 海 模 式即 政 府 指 定 代 建 公 司 模 式 ， 上 海 、 广 州 、海 南 等 地 实 行 由 政 府 组 建 或 指 定 若 干 家 具 备 较

23、 强 经 济和 技 术 实 力 的 国 有 建 设 公 司 、 投 资 公 司 或 项目 管 理 公 司 ， 对 政 府 投 资 项 目 实 行 代 理 建 设 ，按 企 业 经 营 管 理 4 4 优 点 ：1 通 过 选 择 代 建 人 ， 可 以 实 现 防 止 公 共工 程 招 标 中 的 腐 败 行 为 和 对 公 共 工 程 建设 的 专 业 化 管 理 的 政 策 目 的2 政 府 意 愿 可 以 较 好 的 通 过 项 目 代 建 单位 实 现3 因 为 通 过 市 场 化 运 作 ， 代 建 单 位 积 极性 高4 有 利 于 代 建 方 严 格 控 制 资 金 使 用 4

24、5 缺 点 ：1 具 有 垄 断 性 ， 易 于 出 现 政 府 把 关不 严 ， 代 建 单 位 与 使 用 单 位 的 串 通 ，造 成 概 算 不 科 学 ， 不 利 竞 争2 合 同 约 束 力 不 强3 使 用 单 位 不 是 合 同 当 事 人 ， 难 以发 挥 使 用 单 位 的 积 极 性 ， 甚 至 使 用单 位 不 予 协 助 、 配 合 ， 增 加 工 程 建设 中 的 困 难 4 6 深 圳 模 式即 政 府 专 业 管 理 机 构 模 式 ， 深圳 、 安 徽 、 珠 海 等 地 实 行由 政 府 成 立 具 有 较 强 经 济 、 技术 实 力 的 代 建 管 理

25、机 构 (如 工 务 局等 )， 按 事 业 单 位 管 理 ， 对 所 有 政 府投 资 项 目 实 行 代 理 建 设 4 7 优 点 ：1 .以 政 府 部 门 机 构 的 身 份 出 现 ，方 便 协 调 建 设 中 的 各 种 问 题2 .政 府 的 机 构 政 府 也 方 便 监 督 与管 理 ， 一 些 合 理 的 变 更 易 于 实 现3 .代 建 管 理 费 可 以 相 对 较 低 4 8 缺 点 ：1 .没 有 完 全 解 决 政 府 角 色 混 淆 问 题 。 工 务 局 集 政 府 投资 项 目 业 主 和 政 府 管 理 职 能 于 一 体 ， 容 易 产 生 “ 建

26、 、管 ” 不 分 带 来 的 传 统 问 题2 .政 府 人 员 队 伍 随 着 所 管 的 政 府 投 资 工 程 的 逐 渐 增 多 ，压 力 大 、 责 任 重 、 人 手 少 、 办 公 经 费 短 缺 的 状 况 随之 出 现3 .激 励 约 束 机 制 不 明 。 由 于 工 务 局 是 一 个 事 业 单 位 ，对 职 员 缺 乏 激 励 效 应 ， 缺 少 对 投 资 控 制 的 内 在 约 束机 制 ， 抗 风 险 能 力 不 足 ， 缺 乏 超 概 预 算 行 为 的 责 任追 究 经 济 承 担 能 力4 .项 目 较 多 时 ， 容 易 造 成 代 建 单 位 内 部

27、 管 理 效 益 的 降低 ， 管 理 水 平 降 低 4 9 北 京 模 式即 代 建 公 司 竞 争 模 式 ， 北 京 、 重庆 等 地 实 行由 政 府 设 立 准 入 条 件 ， 按 市 场 竞争 原 则 ， 批 准 若 干 家 具 有 较 强 经济 和 技 术 实 力 ， 有 良 好 建 设 管 理 业 绩并 可 承 担 投 资 风 险 的 代 建 公 司 参 与 项目 代 建 的 竞 争 ， 通 过 公 开 招 标 选 择 代建 单 位 5 0 优 点 ：1 . 可 以 引 入 竞 争 ， 提 高 项 目 管 理 公司 的 专 业 化 水 平 ， 与 国 际 接 轨2 . 可 以

28、 降 低 投 资 ， 节 约 资 金3 . 不 需 要 增 设 新 的 机 构 ， 避 免 了 机构 、 职 能 重 迭 5 1 缺 点 ：1 . 政 府 在 监 管 上 强 度 较 大 ， 并 要 求 有 较 强的 专 业 技 术 能 力 ， 方 可 以 与 专 业 代 建 单 位进 行 代 建 谈 判 ， 避 免 代 建 公 司 的 索 赔 和 追加 ， 政 府 部 门 工 作 量 较 大2 . 一 些 使 用 单 位 合 理 的 变 更 通 过 行 政 审 批手 段 较 难 实 现3 . 此 种 模 式 有 赖 于 成 熟 的 市 场 机 制 ， 同 时对 原 有 制 度 的 冲 击 较

29、 大 ， 实 行 起 来 有 较 大的 难 度 5 2 谁 是 我 们 的 客 户 ？ 实 现 让 顾 客 满 意 , 首 先 要 明 确 : 哪 些 人是 我 们 的 客 户 ? 我 们 现 在 的 观 点 是 , 项 目 中总 是 要 面 对 多 方 面 的 客 户 。 为 了 定 义 客 户 需 要 ， 项 目 小 组 经 常 面临 区 分 不 同 客 户 需 求 的 艰 难 工 作 。 项 目 小组 必 须 准 确 理 解 客 户 组 织 的 业 务 ， 而 这 些技 能 直 到 最 近 才 在 项 目 管 理 中 受 到 重 视 。 新 项 目 管 理 美 J.D 弗 雷 姆 著 5

30、 3 设想项目建议书设计施工验收 投产拆除计划 建设项目的全寿命过程代建制的工作阶段 5 4 分 阶 段 的 管 理 风 险前期工作代理单位主要材料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府建设实施代建单位 5 5 全 过 程 的 管 理 风 险全过程代建单位主要材料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府 5 6 分 阶 段 的 使 用 单 位 管 理 风 险前期工作代理单位主要材料设备采购监理施工设计勘察风险风险风险政府建设实施代建单位使用单位移交 5 7 政 府工 程 总 承 包 代 建 单 位 监 理制 片 商导 演主 演 午 台 监 督使 用 单 位副 制 片 商观 众 5 8 代 建

31、 单 位 采 用 EPC （ Engineer， Procure，Construct） “ 设 计 -采 购 -施 工 ” 方 式 ？代建单位主要材料设备采购监理施工设计勘察招标设计+采购+施工招标 5 9 业 主 （ 代 建 单 位 ） 的 委 托 方 式 ：应 当 鼓 励 采 用 平 行 发 包 方 式 ，应 当 限 制 总 承 包 方 式 ， 禁 止 EPC方 式 6 0 代 建 制 就 是 代 建 单 位 代表 业 主 去 做 业 主 应 当 做 的 事 。所 以 要 了 解 业 主 的 要 求 是 什么 ？ 注 意 事 项 6 1 业 主 需 要 什 么 样 的 服 务 ， 就是 我

32、 们 项 目 管 理 的 目 标 。 增 值 的 最 终 是 产 生 优 良 资 产 。它 可 以 是 业 主 的 ， 也 可 以 是 承 包商 的 ， 但 最 终 是 社 会 的 、 是 世 界的 。 6 2 项 目 管 理 的 目 标 是 增 值 。 增 值 是指 建 设 期 和 使 用 期 全 面 的 增 值 。 因 此节 约 了 设 计 施 工 费 用 而 增 加 了 维 护 费用 是 不 可 取 的 。 The aim of the Project Management is adding value to the project. 6 3 在 项 目 管 理 中 绝 对 没 有 规

33、 定 项 目 客 户或 发 起 人 必 须 是 技 术 权 威 或 专 家 , 一 开始 就 对 他 或 她 的 需 要 或 问 题 有 深 入 的 了解 , 或 知 道 所 有 问 题 的 答 案 。 这 是 项 目 经 理 要 做 的 事 。 首 先 是 一 个 项 目 咨 询 师 ， 再 者 才 是项 目 经 理 。 6 4 你 不 是 按 客 户 所 说 的 去 做 而 是 按 客户 真 正 的 需 求 做 。 我 们 知 道 这 是 真 的 ，因 为 我 们 大 多 数 人 都 经 历 过 这 样 的 两 难境 地 ： 开 始 不 得 不 按 告 诉 我 们 的 做 ， 最后 结 束

34、 时 客 户 仍 然 很 不 满 意 。 告 诉 客 户： “ 那 就 是 你 所 说 的 你 想 要 的 东 西 。 ”这 几 乎 不 管 用 。 “ 你 应 该 是 个 专 家 。 ”反 驳 开 始 了 ， “ 如 果 你 这 么 聪 明 ， 你 怎么 会 不 知 道 如 何 做 的 更 好 ？ ” 6 5 不 要 以 为 客 户 所 知 道 的 只 是 停 留 在 原地 即 使 在 项 目 开 始 的 第 一 天 的 时 候 你 们的 思 想 完 全 统 一 ， 这 也 不 能 保 证 在 项 目 结束 的 时 候 客 户 仍 然 是 那 样 。 项 目 管 理 中 的 三 重 约 束 迈 克 尔 道 布 森 著 2 0 0 4 要 在 项 目 进 行 的 过 程 中 把 客 户 培 养成 有 关 方 面 的 专 家 ， 他 才 能 了 解 并 支 持你 的 行 动 。