广州保利小新塘项目定位报告.ppt

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1、保利大观路项目定位一位重量级选手的诞生世联行 20150925 目 录 一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析六、世联资源配置 目 录 一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析六、世联资源配置 智慧城位于“广州第三中轴” ，是广州城市向东发展的重要支点，是广州未来十年内重点发展的区域，区域价值将不断提升p传统中轴线：20年前，广州核心在环市东-北京路生意人聚集而自发形成，以商贸为主，形成广州老城区中心p新中轴线：10年前，广州核心在天河北-珠江新城借力九运会天河崛起，珠江新城CBD规划出台

2、，成就广州新城核心区 p东部生态发展轴如今，广州核心东移，第三中轴价值崛起第三中轴包括琶洲、金融城、智慧城、奥体新城、大学城、生态城城市向东，第三中轴崛起，定义广州的下一个十年！趋势 三城交汇，核心地段 智慧城、奥体新城、科学城 广州智慧城300亿打造，政府十二五规划重点项目， 37个重点项目，1000家高端企业奥体新城政府600亿打造低密度宜居航母科学城整个广州高新技术制高点、创新文化的聚集地，生态保护、新理念的具体体现最密集规划 最具升值潜力最核心本项目 最通达 路网规划呈现“四横三纵”干道路网，快速接驳板块周边环城高速、大观路，广园快速路、中山大道等，交通便捷 中山大道广园快速 大观路环

3、城高速华南快速 科韵路黄埔大道 最便捷 板块内规划有21号线、6号线，市内公共出行畅通无阻 n 轨道：规划有21号线，6号线，广佛环线沿线也将明年开建n公交：智慧城公交频频加线，目前已开通包括BRT在内的数十条公交线路，到地铁黄村站、科韵路站仅需几站距离地铁21号线 地铁4号线延长线规划中19号线黄村地铁站世界大观站车陂地铁站 700m 智慧城效果图 以高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，未来将承接区域内高新科技、金融等高智行业庞大的潜在置业需求最集聚n重点发展物联网、云计算、电子商务以及等智慧产业，加快形成具有国际竞争力的智慧产业集群。n2015年已有1600家企业进驻，包括国家开发银行广

4、东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家，以中国移动南方基地等约1550家高新科技软件企业也排队进驻。n政府十二五规划重点项目,将打造37个重点项目，引入1000家高端企业；n企业收入将超1000亿，容纳10万就业人口，30万居住人口 本项目 最宜居 地处广州宜居航母奥体新城西北部，几大绿地公园环绕，居住环境极佳生态公建配套n 市级公园有奥体公园，区级公园有橄榄公园和马鞍山公园，居住区级公园10处，人均公共绿地面积将达13.4 n 绿地率达42.7%，平均每500米都能进入园区绿地，具备打造绿色品质居住区 世界大观影视文化休闲公园奥体场馆 奥体公园 橄榄公园马鞍山公园 世界大观自然

5、风景影视文化公园 n绿化：火炉山森林公园占据智慧城核心区近2/3，在北部拉起了一道天然绿色屏障，智慧湖、旧羊山公园、东大湖、岭南风情园，都是高楼大厦云集的CBD未曾有的风光。最生态 板块内公园云集火炉山公园、旧羊山公园、世界大观风景区，三大绿心环绕 四大规划核心、多点汇聚、城央绿岛、生态宜居占据天河中心，辐射周边产业广州版“硅谷”稀缺价值 ，生态宜居典范社区集智慧城、奥体新城、金融城、科学城四大规划为一体的城市新名片区域价值思考对项目而言，区域不仅能吸引相关产业集聚，牵引关联产业人口，更具备“核心、便利、配套、生 态”四大优质条件以承接天河中心区的首波外溢客户，未来需放大区域价值解读。 目 录

6、 一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析六、世联资源配置 广州基督教天河堂东广州大观学校 世界大观自然景观 位于广深和大观中路的交界处，临主干线路，昭示性强，南面可享优质公园景观，北临高速路，当前区域意向较杂乱新塘城中村以及环城高速路/广深高速 大观路 北西 东南西北 n轨道交通：目前临近地铁4号线黄村站； 规划的21号线（2017年通车），19号线、4号延长线将接驳于世界大观站n公交站点：新景路口站、国土资源工程学校站项目周边公共交通体系发达，20min内通达天河中心区，出行便利地铁4号线延长线规划中19号线 黄村地铁站世界大观站车陂地铁

7、站 700m n道路交通：项目南起大观中路，北至广深高速光谱西路，西邻环城高速；紧临环城高速、大观路，周边有广园快速路、中山大道、黄埔大道等主干道，交通通达性好。地铁21号线 环城高速 住宅与商业体量大，是具有多种打造可能性的综合体项目地块编号 I-1地块 H-1地块 I-2地块 I-3地块 I-4地块 I-5地块 I-6地块地块性质 商业 住宅 小学建设用地面积（) 15172 7524 29037 49241 59681 15960 19481容积率 5.87 5.89 4.09 4.17 4.14 4 0.57规划建筑面积（) 89059 44316 118751 205335 2468

8、41 63810 11066总建面 133375 620924 11066住宅 写字楼 公寓 商业项目体量较大，可打造多重物业类型 项目名称 用地面积（m2） 建筑面积（m2） 设置要求小学 18872 10299 幼儿园 4350 4320 托儿所 600 与幼儿园合设卫生站两处 300 x2 托老所 600 老年人服务站点四处 120 x4 居民健身设施 1800 800 文化室四处 200 x4 社区居委会四处 100 x4 物业管理（含业主委员会） 1500 邮政所 300 垃圾收集站四处 160 x4 100 x4 公共厕所五处 70 x5 肉菜市场（生鲜超市） 2500 110KV

9、变电站 3430 结合商业裙楼设置街道办事处 1500 派出所 2200 合计 31079 本项目规划构建涵盖满足居民日常生活的商业业态、公共服务及行政功能的社区商业功能体系 西北方向城中村为政府规划旧改项目，未来城市印象将逐步升级红色范围为复建区地块复建地块约537.5亩净用地约337亩 初印象区域层面：天河区内、四大新城环绕宜居大城，享丰富景观资源 位于广州中心区天河，享中心区规划利好广州四大重点规划新城智慧城、奥体新城、金融城、科学城包围 位于宜居航母奥体新城内，享低密度极佳居住环境 世界大观景观资源+奥体新城几大公园环绕项目层面：超大规模物业类型丰富 项目总建面约77万建面，其中住宅6

10、2万方，商业13万方，堪称天河巨无霸项目 地块属性复杂，同时涵盖多种物业，物业类型丰富中心区重点规划中心超大规模复合型宜居综合体升值潜力巨大 处几大科技、金融规划核心区位内，升值潜力巨大 2016年8月售楼部开放，全年销售目标30亿相当于平均每月约6亿销售目标按2015年天河区上半年市场情况目标思考：速度追求优于价格，快销走量型目标沟通 目 录 一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析六、世联资源配置 1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析 n白云新城 定位豪宅片区依托白云山景观资源和万达广场等完善生活配套，定位豪宅板块发展。 n智

11、慧-奥体板块 东部宜居航母天河区稀缺大型居住板块，天健、华润、龙湖、金地、招商、珠实等品牌开发商共同打造，承接周边中高端居住需求。白云新城 奥体新城广钢新城 广州核心天河城商圈老城区核心环市东-北京路n广钢新城 定位西部优质生活区 借力广佛同城化发展，华润、华发、中海、金融街、保利等七大开发商进驻，预计以刚需刚改型产品为主。 天河智慧城约3万元/ 约2.6万元/约4万元/广州未来格局三分天下，天河中心客户将优先外溢至广州东部区域，本案所在的智慧-奥体板块未来升值潜力巨大 金融城均价3 -4万奥体新城均价2 .3 -3万天河智慧城暂无在售住宅宝翠园均价2.66万元/平天健上城均价2.23万元/平

12、天荟公馆均价3.5万元/平九洲海誉居均价3.27万元/平观山苑均价3.3万元/平 佳兆业1号科学城板块均价1 .3 -2万碧迅星作 中海誉城均价1.4万/平万科金色梦想均价1.3万/平越秀岭南雅苑均价1.2万/平万科东荟城均价1.4万/平雅居乐富春山居均价1.7万元/平 越秀岭南山畔均价1.7万元/平 时代春树里对外报价：1.21.8万/平远洋地块 未售项目 在售项目广电兰亭盛荟 牛奶厂地块佳兆业天御后天河北板块均价2 .5 -3 .5万油制气厂地块四大板块瓜分天河，客户由中心外溢，价格逐级递减 2015年9月 12月 2016年3月 6月 9月 12月 2017年3月 6月 9月 12月 2

13、018年3月 6月 9月 12月天健上城 余货500多套，约2016年销售完毕奥体新城金融城 佳兆业1号兰亭盛荟 在售A栋B栋约197套 后续供货约248套，预计17年上半年销售完毕4.5万建面，预计16年上半年入市，预计当年销售完毕 总建36万 （65116 二三房）预计今年年底入市，户型丰富，长期供货智慧城 碧迅星作 8.8万建面，65方两房；7595方三房，120方四房，预计2016年年初处市，当年销售完毕牛奶厂 牛奶厂地块总建面约77万，住宅和公寓体量约18000套，预计从2016年上半年持续对外释放油制气厂地块 奥体新城版块的大盘，地块总建面约67万，预计2016年推出，持续供货，天

14、河北板块 远洋地块 住宅建面13.7万，容积率4.0，楼面地价12500，预计16年上半年推出17年上半年销售完毕佳兆业天御宝翠园 建筑面积约6万，预计16年年销售完毕15年下半年预计推送新货200套，后期持续供应续销余货约37套天荟公馆科学城 中海誉城金色梦想东荟城 雅居乐富春山居越秀岭南雅筑 预计16年上半年销售完毕续销余货约500套续销余货约433套 15年下半年加推货最后余货约901套续销余货约443套； 15年后续持续供应约600套，预计16年销售完毕续销余货约200套续销余货约540套时代春树里 建面共约19万，预计207年上半年销售完毕 与本项目形成竞争的主要是牛奶厂项目、油制气

15、场项目和兰亭盛荟 15年新推预计约791套15年新推81-122方两三房251套， 龙湖占地面积：11.59万m2建筑面积：约26万m2；综合容积率：2.5（2.1+3.0）配套要求：社区商业/中小学金地占地面积：4.49万m2建筑面积：约13万m 2；综合容积率：3.0配套要求：社区商业 招商公建配建公交站场,成片区交通枢纽;劣势:地块被规划路隔开 项目位于天河区桃园西，临东圃地铁站 优势：位于天河区东北角，天河智慧城、奥体新城和广州科学城交汇处。劣势：临高速路段多，较吵地形 平缓坡地，北高南低，处于阳面中间被马路分割； 平缓 较陡峭癿坡地，而北向山坡，处于阴面；中间被马路分割； 较陡峭的山

16、坡 存在一定坡地,利于园林绿化打造 平缓 较平整商业 社区商业 社区商业 3万平米商业，片区中心 社区商业 商业中心, 商业街 13万方商业配套学校 需配建中小学 暂无 需配建中小学靠近大淋岗村 暂无 需配建小学 幼儿园 需配建小学幼儿园 项目核心优势规模+商业，项目打造可强化项目超大体量商业综合体特征，放大优势。 天河中心商务区中高层事业有成，有较高的经济实力，习惯了天河的繁华、便利，不愿意脱离城市生活，也不愿意成熟太高的通勤时间成本天河和邻近区域换房客中山大道沿线十年楼龄以上的小区换房客，迫切需要改善环境，追求舒适型产品，但付不起 天河核心区高总价，偏好面积、总价、距离合适的新家版块周边优

17、质产业客群科学城、智慧城及中新知识城的大中企业中高层，大部分为“新广人”，有较高学历或者留洋背景，追求能够享受城市便利生活，又有舒适环境的品质社区实力刚需+刚改 刚改+品质改善 品质改善+改善升级 项目未来的客户主要有三大来源，天河地缘性特征明显，首期以实力刚需+刚改为主，后期客户群不断丰富，高级改善客户增加。 作为超大体量项目，本项目的主力客群的比重定将分阶段演变，随区域价值的不断兑现呈现丰富和升级趋势 前期 中期 后期刚需客户 刚改客户 高端改善客户区域配套成熟、教育、医疗、商业等一应俱全，区域形象飞越，区域价值认同强烈区域配套逐渐完善、交通、区域环境、产业升级发展，区域价值凸显，成为中心

18、区热点版块区域规划逐步落实，品牌开发商开始进入，价值开始被认知主力客群发展演变路径 区域价值不断兑现，配套不断完善 客户类型 居住区域 客户职业 客户特征 家庭结构 敏感点 需求户型 总价高端改善 天河中心、珠江新城 企业中高管私企业主 事业有成，有较高的经济实力 主要是三代同堂类型，小孩很可能不止1个 关注环境、项目档次及品质感 舒适四房或五房需求 300-500万刚改型 天河北（燕岭、五山、龙口东）、科韵路、珠江新城 私企业主企业中高管实力白领 具有天河情节、追求天河区的繁华、便利；不能忍受脱离城市生活； 小太阳家庭或三代同堂 关注环境、生活和教育配套、产品功能和舒适度 三房和紧凑四房 2

19、00-270万 刚需型 天河中山大道、黄埔大道沿线、车陂 普通白领 负担不起天河区的高总价，外溢型客户 单身、两口之家或小太阳 关注品牌、户型、配套、交通 两房和紧凑三房 150-180万高端改善型刚改型刚需型 项目规模注定要抓主流客户群，建议走全覆盖路线，重点放在刚需刚改客户上 住宅小结n住宅市场现状：市场住宅以消化尾货为主，未来片区市场竞争激烈 天河区住宅市场新增供应不足，整体以消化纯量为主； 未来片区供应较大，片区竞争市场激烈。n住宅市场机会：依托城市发展方向、天河区市场需求外溢及项目自身优势，项目突破纯在大量机会。 天河区中心供应匮乏，未来天河区供应往东转移，区域热度高； 受市场挤压，

20、天河中心区刚需客及改善客均会逐步外溢至东部片区； 项目所在片区在泛中心区任处于价格洼地，未来的升值潜力巨大； 项目自身天河第一大盘，同时13万商业建面，项目的综合体和规模优势明显； 项目大盘优势，产品的丰富形态，更容易应对市场变化。 目 录 一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析六、世联资源配置 1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析 目前天河区办公市场存量巨大，广州写字楼存量巨大，仅天河区写字楼存量达到300万，消化需要20年； 资料来源：世联数据平台、统计时间截至2015年8月 区域 累计未售面积（平方米） 年去化速度（平方米

21、） 预计消化时长（年） 备注广州十区 6795565 1634185 4.2 年去化速度：2014.9至2015.8相应区域的去化面积 天河区 3031400 144980 20.9 萝岗 1004438 258961 3.9 供应面积（万平） 26.12 3.04 16.57 16.78 7.30 21.61 8.27 33.95 18.94 23.10 13.39 10.67 成交面积（万平） 8.61 9.42 10.82 24.19 13.22 6.18 7.88 13.73 16.51 19.72 17.80 14.18 吸纳率（%） 33% 310% 65% 144% 181% 2

22、9% 95% 40% 87% 85% 133% 133%2014.09 2014.10 2014.11 2014.12 2015.01 2015.02 2015.03 2015.04 2015.05 2015.06 2015.07 2015.08 0%50%100%150%200% 250%300%350%0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 面积（万方） 近一年广州市商品办公供求情况 供应面积（万平） 3.78 0.00 0.00 1.98 2.79 2.01 0.00 15.59 0.00 0.00 0.00 4.01 成交

23、面积（万平） 0.85 0.93 0.71 1.24 1.13 0.60 3.51 1.20 0.86 0.83 0.89 1.41 吸纳率（%） 22% 0% 0% 63% 41% 30% 0% 8% 0% 0% 0% 35%2014.09 2014.10 2014.11 2014.12 2015.01 2015.02 2015.03 2015.04 2015.05 2015.06 2015.07 2015.08 0%10%20%30%40% 50%60%70%0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 面积（万平） 近一年天

24、河商品办公供求情况天河区商业办公市场呈现供过于求状态；n 从近一年商业办公供求供求关系来看，广州市全年吸纳81%，供需关 系基本平衡，得力于外区商业市场； n 但天河区全年平均吸纳率仅47 % ，整体处于供过于求的状态； 项目非传统CBD板块，属泛CBD区域，产业规划明确，更多为承接区域内的产业需求飞晟文汇 均价：1.2万/平绿地中央广场均价：1.5万/平萝网敏捷广场价格：1.3万/平 萝岗万达广场均价：1.7万/平汇丽国际均价：1.7万/平 奥园广场均价：1.3万/平 华景里均价：1.9万/平富力盈通大厦均价：3.5万/平保利克洛维均价：3.4万/平保利中达广场均价：3.4万/平尚德大厦均价

25、：0.8万/平 万科云价格：1.6万/平奥体新城科学城高新科技类智慧城新互联网类珠江新城CBD金融城 金融商务类 物业类型 商业、办公物业地址 广州天河华观路开发商 万科容积率 3.0物业管理 6.5元/月项目位置 黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处交通状况 公交云溪路中站，云溪路东站 项目均价 16000元/户型情况 写字楼产品面积覆盖100-400，租售同时进行； 写字楼面积为100-400，由于基本均为自用客，去化缓慢，月均去化5套访谈语录： “写字楼的客户大概有一半会关联买公寓，主要是未来自用或员工宿舍。“公寓客户对我们的写字楼定位还是挺认可的，对于项目的价值提升起到一起作用，促进了客户成

26、交。” 访谈语录： “写字楼的客户约67成是周边从事IT互联网行业的，他们基本是来自用的。“ ”投资客就很少了，几乎没有，都是周边的企业买来自用。” “周边基本没有什么写字楼，一些走在前面发展起来的周边产业主会产生写字楼的需求，相信随着智慧城的发展，以及周边IT互联网行业的壮大，写字楼还是很有前景的。”写字楼的客户主要是项目周边地缘性客户，从事IT互联网行业，自用为目的，写字楼对其他物业能够起到带动作用，可提升项目综合竞争力。项目周边 65%天河其他区域23% 其他区域12%成交客户所在区域分析 写字楼客户成交关键因素依次为自用需求、交通、产品理念、开发商品牌等。 0246810自用需求 项目

27、展示开发商品牌交通物业管理商业配套园林大堂产品理念 写字楼客户成交关键因素项目相关人士访谈摘要：u“项目北边有很多IT互联网企的，国家也正在鼓励这个行业的发展，有一部分先发展起来有实力会产生这样的需求。而且周边也没什么像样的写字楼啊。”u“撇开价格不讲，前期客户买这里的第一因素：自身需求；第二是交通的便利性；接着是项目开发理念和开发商品牌等。u我的公司是在科学城信息大厦的，租的，一直觉得不划算，上年万科云有写字楼出售，买了2间，以后自己用。 智慧城定位明确，产业集聚均为互联网相关行业，未来的需求增长主要看政府政策落实和配套完善的速度，判断未来将推出更多产业/商业用地，加剧竞争n高新技术企业云集

28、：已有1600家企业进驻，包括国家开发银行广东省分行、安永公司、太平洋网络等，上市企业达到11家；而以中国移动南方基地等约1550家高新科技软件企业也将排队进驻。n未来规划：“天河智慧城”(IBD )，规划64平方公里，开成规模后可容纳30万居住人口， 10万就业人口。 n办公市场情况：存量大，去化慢，以区域内自用客户为主，需求情况不佳；销售情况：办公存量大，去化慢，销售存在难度，但一定程度能拔升项目整体形象，带动其他产品走货；客户情况：目前泛CBD圈，客户以区域内自用客户为主，主要消化片区内客户；客户敏感点：自用需求交通产品理念展示n市场机会点：智慧城产业发展带动商务需求；城市向东，城市中心

29、东移，存在潜力；智慧城规划定位为以高新科技软件智慧产业为核心的科技新区，将带动商务需求，未来存在机会。区域吸纳产业能力未知，未来办公市场仍将供求失衡，办公产品走货艰难且价值低于住宅；建议项目打造少量写字楼，拔升项目形象，带动整体项目去化；前期寻找大客定制机会，降低风险，主要把握入市时间，包装产品定位和特色办公小结 目 录 一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析六、世联资源配置 1.住宅市场分析2.办公市场分析3.公寓市场分析 公寓市场普遍走货情况不佳，万科云项目销售突出重围。板块 项目 户型 均价 总价（万) 月均去化天河中心 佛奥广场 平

30、层：37-109 50000 185-545 10天河北 力达广场 Loft/平层50 26000 130 14天河新天地 平层：37/45/92 23500 87-216 17智慧城板块 万科云 平层：13-35Loft：25/35 平层：16500Loft：20000 21-70 300 金融城板块 合生骏景广场 平层/Loft：56/100-107 平层：30000Loft：34000 168-354 7科学城板块 锐丰中心 Loft：43-92 10000 43-92 40 万科云城二期以极小公寓为主，极小公寓和小户型loft受追捧119 18 10 15 25 19 32 34 32

31、1.39 1.4 1.42 1.41 1.47 1.52 1.59 1.63 1.62 1.251.31.351.41.451.51.551.61.65020406080100120140 2014-12 2015-01 2015-02 2015-03 2015-04 2015-05 2015-06 2015-07 2015-08万科云销售情况 万科云城一期 万科云城米酷开发商 广州市万旭房地产有限公司位置 天河区华观路与高塘路交汇处规模/简介 项目占地2.7万，建面60一期12万，二期建面47万；一期总共规划4栋公寓及1栋商业；涵盖创意商业办公、企业孵化器、城市青年soho办公、休闲商业、高

32、端云会所等多功能业态于一体。公寓户型 一期规划为604.5米层高的【云soho】公寓；二期米酷产品以13/18/25/35极小平层公寓及25、35loft为主； 分期 产品类型 均价（元） 总价（万元） 一期 LOFT公寓 55-70 16200 89-113二期 平层公寓 13/18/25/35 16500 21-58LOFT公寓 25/35 20000 50-70 n万科云城一期：以55-70loft产品为主，月均消化30套；消化情况一般；n万科米酷：以极小公寓为主，13-35平层及loft产品；首期开盘实现销售1000套，销售情况较好；其中LOFT产品相对平层价格较高，实现溢价； 畅销关

33、键点： 321 区域信心主要看政府规划利好和地铁等公共交通配套的规划落实 高附加值通过项目定位包装、返租、和产品附加值打造，提升产品力；低总价极致的产品打造,小面积,控制总价及现场展示;低总价，区域前景强化，高附加值的产品与概念打造！ 63-73，87-122三房，139-165四房，大户型产品占绝大比例户型特征 私 家 泳 池功能创新 酒 店 式 公 司 运 营 ， 突 出 项 目 品 质 感 ，匹 配 高 端 客 户 需 求产品打造要点客户群体 番禺海伦堡假日公寓 本项目大平层公寓可行性研判天河中心外溢型高端客户：随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户将逐步外溢；客户群体大平层公寓n优点

34、：能够提升整体项目调性及定位n缺点：客户少，风险高，价格实现受阻；产品 实现快速回现金销售目标综上，若不考虑长期运营则不做大公寓； 公寓购买者 自用型 智慧城自住创业型精英如：IT行业等工作1-3年的年轻白领 办公及居住（SOHO） l看中空间使用及关注总价类型描述 购买目的 客户敏感点投资型 与有地缘关系的投资者（在此区域中工作居住，看着区域成长发展逐渐成熟，认可区域价值）l 在企业工作的中高管l 富裕村民广州投资者（以东部为主）天河中心外溢型高端客户：随着规划发展，未来城市向东，中心高端客户将逐步外溢； 投资兼顾过渡性居住、临时性居住 l看中项目品l对品牌服务物业管理情有独钟投资为主 l投

35、资门槛低，需求小面积；l看中周边发展及交通利好规划阶段性居住 l关注居住氛围及交通便捷度 1、天河区商业办公市场呈现供过于求状态，存在销售难度；2、公寓市场普遍走货情况不佳；3、销售较好的项目关键点： “低总价，区域前景、高附加值的概念与产品打造”！公寓小结打造极致公寓控总价，提升产品附加值，突出市场重围。公寓相对办公市场情况有所改善，低总价+区域好+定位附加值仍能吸引大量客户区域未来产业发展带来大量年轻IT互联网及相关从业者聚集，主要针对年轻人自住及办公需求打造特色公寓； 市场小结住宅全覆盖，前期以刚需为主，后期向刚改过渡；I1商业按地块价值尽量街铺满铺，剩余容积率做公寓类产品； H1商业地

36、块沿街昭示性较强，在街铺和公寓的基础上，可考虑做少量写字楼，同步拔升项目价值。项目参考住宅 突出综合体大盘优势，抓刚需刚改面积全覆盖，后期增加高端改善办公 市场不明朗，建议打造少量带动整体价值，择机入市公寓 主流小面积控总价，提升产品附加值，突出市场重围 目 录 一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析六、世联资源配置 u平台连廊u商业合伙人制度u服务公寓的商务配套u生活服务中心+商业休闲中心 ， 模式 项目 商业体量 客户群体 物业归属 商业类型模式一街区+BLOCK 万科东荟城 约2万 万科东荟城业主为主，辐射少量周边 对外销售 社区服务

37、类为主模式二街区+mini mall 中海花湾壹号 约5万 覆盖项目自身约7000户业主，辐射周边7大项目 开发商前期自持minimall，预计后期会对外销售 区域商业中心模式三街区+大型集中商业 Coco-city 约8万 片区常住人口达36.7万人 开发商自持 综合型大型商业中心 n项目商业总体量13万，而且倾向于对外销售；n区域内区域客户量难以满足大型商业，而且大型商业会跟奥体高德汇直接竞争。建议采取模式一： 国际类比社区商业规划指标：商业规模比0.027 ：1类 别 居 住 区人均商业服务建筑面积 0.7-0.91/人合理服务半径 800-1000m 两层底商+特色休闲街铺 休 闲 餐

38、 饮大 型 餐 饮 休 闲 娱 乐 商 务 配 套主 力 店零 售 类便 利 店银 行 /ATM 小 型 餐 饮 两层底商+特色Block 生活服务中心 商业休闲中心街道办事处文化活动中心社区居委会 品牌零售社区卫生中心社区服务中心 休闲娱乐 美容美发餐饮超市 商业设计要点：1. 考虑利用地势高差、错层，打造双首层街铺，提高溢价2. 主力店建议1-2层，其余考虑到销售，做双首层，建议提前预留烟道，方便餐饮3. 考虑总价控制，建议面积以20/间，利用框架结构，全部可打通，打造20-200百变商业，部分盒子特殊定制4. 层高建议4.8-6米，附加值较高5. 开间进深：5*10、6*12（需要结合实

39、际设计调整） 面积段（平方） 套数 比例 均价（万元） 总价段(万元)20 30 6 8% 2.55 51 7731 40 18 23% 2.55 79 102 41 50 20 26% 2.55 105 128 51 60 22 28% 2.55 130 153 61 70 3 4% 2.55 156 179 71 80 3 4% 2.55 181 204 81 90 3 4% 2.55 207 230 111 120 1 1% 2.55 283 306 121 130 1 1% 2.55 309 332 131 140 1 1% 2.55 334 357 客户偏好总价低的投资产品，面积小的

40、商铺卖得很快，大面积销售困难较大。天河商业项目 销售均价 商铺面积 层高 楼层银汇华庭 70000元/ 90-200 标准层高3.8m，净高3m 一层天河潮流站 100000元/ 2-20 标准层高5m，净高4.5m 地下一层，地上2层万科东荟城（售罄） 25000元/ 28-131 标准层高4.2m 两层+盒子 商业合伙人制度，先租后买商业扶持计划商业合作人制度：1. 搭建社区商业运营平台，提前招募商业合作人；2. 先租后买，面一年租金扶持运营，若要继续经营，这需要购买商铺；3. 商业合伙人专属活动，提供邻里交流空间；4. 业主共建社区商业，提升客户粘性和规避社区商业风险。 写字楼产品定位u

41、办公政策扶持u百变创客空间u办公服务中心u生态办公体系 项目导向项目13万方商业纯做公寓价值难以拔升，且物业类型单一，存在一定的市场风险，所以少量写字楼客户导向写字楼的最怕就是销售期长，产品过时，因此需要灵活的产品，应对未来客户需求的变化目标客户：片区写字楼客户以自用型客户为主，基本没投资客，客户多为智慧城IT互联网及相关行业客户。 Smart-Office100-600百变办公空间，面积小，但功能绝对不小 远程操控系统，手机A pp实现移动办公，智慧空间数据保护，资源共享，行业交流，定期培训沙龙，打造最具智慧的企业服务平台智慧城IT互联网精英的智慧办公理想地智慧型精英聚集地 商务休闲中心 员

42、工健康中心 企业服务中心 商务交流中心 数据管理中心l Mini-mall：l 商务休闲型商业；l 电影院；l 户外活动空间；l 品牌服饰；l 特色餐饮+连锁休闲餐饮。 l 健身房，泳池；l 户外活动空间，攀岩墙；l 智能体检仪；l 智能运动检测；l 睡眠仓；l 智能膳食食堂。 l 定期沙龙服务；l 企业家俱乐部；l 企业形象展示区；l 红利分享；l 产品定制；l 企业宣传及培训。 l 私人会议室；l 三屏网真会议室；l 真人互动演讲；l 书吧；l S-coffee；l 宴会厅。 l 远程操控平台；l 移动办公；l 电话、网络远程授权；l 数据安全保护；l 企业线上平台；l 企业资源共享。 生

43、态办公打造项目办公差异化，提升项目附加值。垂直绿化，屋顶绿化，室内绿化等结合。 n为帮助部分创客处于起步阶段，部分写字楼先租后买销售模式，客户体验后在进行销售n引入企业孵化器，免费提供给创业企业办公，3个月后进行产品路演判断是否值得继续投入 公寓产品定位u百变空间打造u公共商务中心u偷面积阳台u资管服务u极小户型打造u精细化收纳u青年公共空间u智能化社区 客户群 投资客户 过渡型居住客户 企业自用客户置业目的/用途 以投资出租、增值保值为主 自住为主 以自用办公为主职业/身份 企事业中高管及公务员、广州富裕原住居民 在广州工作1-3年的年轻白领 IT产业自主创业型精英购买倾向 更倾向于平层产品

44、 平层/loft 更倾向于loft产品所在区域 广州中心区天河片区：珠江新城、天河北商圈；新黄埔片区：中心区、科学城等。 1.公共交通30分钟直达项目的区域，如周边社区、城中村等；2.高校集中区域，如广州大学城、五山区 等。 1.现有创意创业园周边区域：TIT创意产业园、羊城创意产业园、星坊60等；2.毕业大学生自主创业。关注点 1.总价：偏爱小户型低总价产品；2.看中地段、未来升值潜力；3.出租投资回报；4.区位条件好，地铁交通方便。 1.地段配套（商业配套、地铁等便利交通、生活配套的丰富性）；2.社区居住氛围；3.服务管理；4.产品户型、装修。 1.偏好灵活、个性、创意的办公空间；2.公共

45、交通；3.偏好产业集聚地；4.商务配套。关注总价、投资回报、升值潜力关注总价、性价比、舒适度关注总价、空间灵活、可注册 PP公寓（Party & Partner，极小公寓） 专属新青年，打造“新青年租住型乐活社区” Upper 公寓（SOHO型，普通loft公寓） 专属创业者，打造“精英创业的智慧SOHO” 酒店式公寓（平层公寓，酒店式管理） 专属投资者，打造“便捷式酒店投资公寓” 平层层高3m，24层；Loft层高5m，14层地块编号 序号 4T36 类型 房型 户型面积 套数 户型配比 建筑面积I1 P&P公寓 1 平层 一室 25 1152 39.24% 288002 一室 35 576

46、 19.62% 201603 Loft 一室 25 504 17.17% 126004 一室 35 280 9.54% 9800智慧SOHO 5 Loft 一室 45 72 2.45% 32406 一室 55 72 2.45% 3960 H1 酒店式公寓 9 平层 一室 35 70 2.38% 245010 一室 45 70 2.38% 315011 两室 55 70 2.38% 385012 两室 65 70 2.38% 4550合计 2936 1 99760 PP公寓 85.56%7.14万，2512套Upper公寓 4.9%7200，144套酒店式公寓 9.54%1.4万，280套 公寓

47、户型产品配比：85%的25-35的极小公寓低总价大量走货，25%的45-65公寓丰富产品段 I1地块公寓户型配比：P&P公寓同时打造平层及loft公寓，极致面积段，控总价，满足不同客户需求平层层高3m，24层；Loft层高5m，14层物业类型 序号 类型 户型 户型面积 套数 户型配比 建筑面积 P&P公寓 1 平层 一室 25 1152 45.86% 288002 一室 35 576 22.93% 201603 Loft 一室 25 504 20.06% 126004 一室 35 280 11.15% 9800合计 2512 1 71360I1地块公寓总2512套，建筑面积71360。利用板

48、楼采光优势突出亮点，塔楼利用Lotf形式打造亮点。平层板楼 Loft塔楼 产品类型 面积段平层 2535 18-25平层户型参考P&P公寓产品力打造Party户型：极小平层带精装，匹配客户群体需求 产品类型 面积段loft 2535 25-35loft户型参考 P&P公寓产品力打造Party系列： 极小loft带精装，匹配客户群体需求。 产品类型 面积段loft 35 35loft户型参考 P&P公寓产品力打造Partner系列： 极小loft带精装，上下两套间独立生活不打扰，可独立出租。 3000娱乐客厅集酒吧、泳池、棋牌室、台球室、影音室、网吧、书吧等于一体，3000互动空间打造。1 运动

49、会所 逾1000多功能运动会所，健身、瑜伽等运动空间打造。2 共享厨房 约500，公共厨房可预约享受烤箱、咖啡机、蒸锅等齐全厨具，和朋友举办美食趴3P&P公寓产品力打造1：打造三大交流休闲平台娱乐客厅，运动会所和共享厨房 恰到好处的隐藏在房间的各个角落，即不影响美观，又增强实用型；P&P公寓产品力打造2：精细化的收纳，增强小面积户型实用性。 控制房间内的空调、热水器； 可进行报修 进行缴纳房租、水费、电费、暖气费等费用； 一键洗衣互联网思维的融入打造一个专属青春一代的管家神器：管家APP 。P&P公寓产品力打造3：智能化社区，互联网导入，提供便捷的入住体验。 P&P公寓产品力打造4：低楼层可考

50、虑偷面积阳台设计，增加赠送空间同时增加提升整体舒适度。 Loft层高5m，14层物业类型 序号 类型 户型 户型面积 套数 户型配比 建筑面积Upper公寓 1 Loft 一室 45 72 50% 64802 一室 55 72 50% 7920合计 144 1 14400类型 房型 户型面积 套数 户型比例 建筑面积 酒店式公寓 一室 35 70 25% 2450一室 45 70 25% 3150两室 55 70 25% 3850两室 65 70 25% 4550合计 280 1 14000 H1地块主要以商务特色打造酒店式公寓、SOHO等。H1地块：Upper公寓，打造商住一体化的智慧型SO

51、HO；酒店式公寓，引入酒店管理公司酒店式公寓 Upper公寓 设置大型会议室及小型会客室，打造公共的商务中心。Upper 公寓产品力打造1：打造1000公共商务中心，专属的办公配套。 51loft案例参考 产品类型 面积段loft 45Upper 公寓产品力打造2：毛坯交楼，给予使用者更多的创造空间 运营管理招租资产保值保底租金支付租金代缴税费 引入第三方运营商提供资产管理服务，打造酒店式公寓物业管理模式，提高公寓投资价值，增强客户投资信心；n合作方式：采用返租的形式，甚至返租+体验相结合。将酒店式公寓优势放大。酒店式公寓产品力打造：引入资产管理，固定返点，增强投资价值。 u户型配比建议u产品

52、设计建议u“百年宅”人居空间设计u一键互联生活系统u爱宠系统u人性化细节打造u园林建议u会所建议u精装修建议u车位建议 市场回顾客户回顾定位回顾 序号 户型 面积区间 套数 套数比 建筑面积1经典两房65 432 6.70% 280802复式2+1 70 240 3.72% 168003紧凑三房80 1620 25.14% 1296004经典三房95 1620 25.14% 1539005舒适三房110 432 6.70% 475206复式3+1 90 240 3.72% 216007复式3+1 110 240 3.72% 264008紧凑四房110 1188 18.44% 130680 9舒

53、适四房130 216 3.35% 2808010奢华五房160 216 3.35% 34560合计 6444 100% 617220 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 面积段套数占比100以下4152 64.43%101-130 2076 32.22%160 216 3.35%小计6444 100%面积段套数占比两房432 6.7%三房（含复式）3912 60.71%四房（含复式）1884 29.24%五房216 3.35%小计6444 100% 序号 产品 总货量（套） 去化套数（套） 销售时间（月） 月均去化套数（套）1 65两房 396 337 25 13 2 77三房 564 474

54、 19 3 85三房 840 655 26 4 95三房 616 554 22 5 95复式 180 61 3 20 合计 2596 2081 101 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 序号 时间 销售总套数 月均去化1 2014.11 16 28 2 2014.12 383 2015.01 29合计 83 28 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 客户演变 价值拔升快速回现突破市场产品力打造人居理念打造展示亮点打造 户型 面积区间 套数 套数比 建筑面积 建筑面积占比经典两房 65 216 9.84% 14040 7%复式2+1 70 120 5.46% 8400 57%紧凑三房 80 5

55、40 24.59% 43200经典三房 95 540 24.59% 51300舒适三房 110 108 4.92% 11880复式3+1 90 120 5.46% 10800 33%复式3+1 110 120 5.46% 13200紧凑四房 110 324 14.75% 35640 舒适四房 130 54 2.46% 7020奢华五房 160 54 2.46% 8640 4%合计 2196 100.00% 203040因一期地块临近城市主轴，且片区价值有待认知，社区配套正在建设，同步面临牛奶厂市场竞争，以稀缺6m层高小复式入市，用高性价比产品达到项目热销，吸引市场关注，抢占市场份额。同步少量大

56、户型配合推售，实现客户的最大化消化。 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 户型 面积区间 套数 套数比 建筑面积 建筑面积占比经典两房 65 108 9.09% 7020 6%紧凑三房 80 324 27.27% 25920 60%经典三房 95 324 27.27% 30780舒适三房 110 108 9.09% 11880紧凑四房 110 216 18.18% 23760 27%舒适四房 130 54 4.55% 7020奢华五房 160 54 4.55% 8640 8% 合计 1188 100.00% 114480综合考虑I2地块临近广深高速的缺陷，同时受限地块大小打造园林限制，不适宜打

57、造太多大户型产品，同步借势一期产品的热销，利用临近社区商业中心和社区配套中心的价值拔升二期产品的价值。 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 户型 面积区间 套数 套数比 建筑面积 建筑面积占比经典两房 65 54 7.89% 3510 6%复式2+1 70 120 17.54% 8400 45%紧凑三房 80 108 15.79% 8640经典三房 95 108 15.79% 10260复式3+1 90 120 17.54% 10800 49%紧凑四房 110 54 7.89% 5940复式3+1 110 120 17.54% 13200 合计 684 100.00% 60480I5地块临近城

58、市主轴，居住体验较差，同时受限地块太小不适宜园林打造，但随着社区配套的逐步落成，项目大盘价值体现，三期产品开始向改善型产品过渡，同步利用复式再次引爆市场，获得市场的关注，利用复式产品的稀缺再次制造热销和声音。 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 户型 面积区间 套数 套数比 建筑面积 建筑面积占比经典两房 65 54 2.27% 3510 1%紧凑三房 80 648 27.27% 51840 58%经典三房 95 648 27.27% 61560舒适三房 110 216 9.09% 23760紧凑四房 110 594 25.00% 65340 33%舒适四房 130 108 4.55% 140

59、40奢华五房 160 108 4.55% 17280 7% 合计 2376 1 237060I4地块临近世界大观景区，景观优势及资源优势明显，同步大配套大环境已基本完善，大盘气质已经成型，主推中大户型，树立高品质豪宅形象，达到项目价值最大化。同时开发事件较晚，可及时调整。 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 u 各期均是户型产品全覆盖；u 开发时间越晚，大户型相对越多，但因地块差别相对较大，户型产品也会有一定影响。房型 大一期 二期 三期 大四期 合计两房 10% 9% 8% 2% 7%三房 55% 55% 49% 55% 54%舒适三房 5% 9% 0% 9% 7%四房 26% 18% 43

60、% 25% 26% 舒适四房 2% 5% 0% 5% 3%奢华五房 2% 5% 0% 5% 3% 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 10% 9% 8% 2%5% 0% 18% 0%25% 27% 16% 27%5% 0% 18% 0%25% 27% 16% 27% 5% 0% 18% 0%15% 18% 8% 25%5% 9% 0% 9%2% 5% 5%2% 5% 5% 0%10%20%30%40%50%60% 70%80%90%100% 大一期 二期 三期 大四期 各期户型配比变化 1 经典两房（65） 2 复式2+1（70） 3 紧凑三房（80） 4 复式3+1（90）5 经典三房（95

61、） 6 复式3+1（110） 7 紧凑四房（110） 8 舒适三房（110）9 舒适四房（130） 10 奢华五房（160） 项目 面积 功能布局 南向面宽 客厅开间 主卧开间 次卧开间 备注宝翠园 96m2 三房两厅二卫 8.9米 3.9米 3.3米 2.6米117m2 三房两厅二卫12.0 米 3.9米 3.45米 2.75米138m2 四房两厅二卫 11.9米 3.9米 3.35米 2.75米171m2 四房两厅三卫 11.6 米 4.7米 3.9米 3.0米天健上城 60 两房两厅一卫 6.4米 3.2米 3.0米 2.7米84m 2 三房两厅一卫 11.1米 3.9米 3.0米 2.

62、7米99m2 三房两厅二卫 10.1米 3.9米 3.1米 2.6米165m2 四房两厅二卫 13.75 米 3.8米 3.6米 3.0米富春山居 129m2 三房两厅二卫 12.1米 3.9米 3.6米 2.75米133m2 三房两厅二卫 13.8米 3.9米 3.85米 2.95米172m2 四房两厅二卫 14.9米 3.9米 3.65米 2.8米 95经典三房80紧凑三房110舒适三房130舒适四房65紧凑两房160奢华五房 产品力打造人居理念打造展示亮点打造在条件允许的前提下，户型尽可能确保方正实用、大面宽，保证各功能间的舒适性 65平两房 85三房 产品力打造人居理念打造展示亮点打造

63、户型设计建议：两房户型借鉴万科，麻雀虽小，五脏俱全/紧凑三房借鉴合景，超高实用率和采光 100平三房带主套带入户花园 90平四房带主套带入户花园 产品力打造人居理念打造展示亮点打造户型设计建议：借鉴宝翠园100三房带主套而且带入户花园，大面宽南向设计/佳兆业90复式四房。 产品力打造人居理念打造展示亮点打造【人居理念1】“百年宅”人居空间设计：随着年龄人生阶段的变化，适应不同阶段的需求。书房主卧储藏室卧室主卧书房 卧室主卧卧室 一键蔬菜到家 一键快递到家一键购物到家一键保洁到家一键洗衣到家一键物业到家 一键医疗到家 一键教育到家 一键服务 扫码停车扫码缴费扫码入户扫码购物 扫码 产品力打造人居

64、理念打造展示亮点打造【人居理念2】互联网+智慧社区：家装一键互联生活系统，社区服务一键到家；互联网+智慧社区，人居极致体验。 产品力打造人居理念打造展示亮点打造【人居理念3】爱宠系统：电梯宠物按钮，社区宠物便池，社区宠物护理所，社区宠物集中营，人居极致享受。 产品力打造人居理念打造展示亮点打造【人居理念4】人性化细节打造：入户挂钩、无把手衣帽柜、地插、一键开关等人细化细节设计。 垂直绿化 现代园林现代园林【人居理念5】立体园林：通过平面与立体园林打造相结合，打造现代生态型园林。产品力打造人居理念打造展示亮点打造 园林特色建议：建议多用休闲空间，互动娱乐，健身设施，打造“4+N”成长型互动空间。

65、产品力打造人居理念打造展示亮点打造 园林特色建议：建议多用休闲空间，互动娱乐，健身设施，打造“4+N”成长型互动空间。产品力打造人居理念打造展示亮点打造 园林特色建议：建议多用休闲空间，互动娱乐，健身设施，打造“4+N”成长型互动空间。产品力打造人居理念打造展示亮点打造 园林特色建议：建议多用休闲空间，互动娱乐，健身设施，打造“4+N”成长型互动空间。产品力打造人居理念打造展示亮点打造 龙湖天宸原著 宝翠园 雅居乐富春山居 天健上城项目 龙湖天宸原著 宝翠园 雅居乐富春山居 天健上城建筑风格 现代简约 现代简约 现代简约 现代简约风格特色 偏古典 大面积玻璃幕墙，同时户型面设计 大面积玻璃幕墙

66、设计 现代偏古典立面色彩 棕色 浅灰色 棕色 黄色 建筑外立面设计：周边竞品项目建筑风格多以直线构造的现代简约为主，多是灰色或者棕色系为主。产品力打造人居理念打造展示亮点打造 保利东江首府 建筑外立面设计：建筑外立面建议用擅长的Art-deco，强调项目的品质感。 保利天悦 产品力打造人居理念打造展示亮点打造 会所外景 恒温泳池 公共空间休闲空间篮球场健身房产品力打造人居理念打造展示亮点打造会所建议：会所建议参考时代外滩，打造现代感的生态艺术会所。 项目 龙湖天宸原著 宝翠园 雅居乐富春山居 天健上城车位配比 车位1:1配比共2089个， 车位1:1.21配比共2400个 车位1:0.9配比共1318个分布比例 全地下 全地下 地下两层车位亮点 阳光车库 人车分流设计 阳光车库 产品力打造人居理念打造展示亮点打造车位建议：车位配比建议1：1.2，同时采用下层式广场配合阳光车库设计，拔升项目档次。 目 录 一、区域价值挖掘四、项目定位与价值构建五、项目整体开发建议三、市场分析二、项目本体与目标分析六、世联资源配置 p广州市房价近5年年均涨幅7%，2014年年均涨幅13%；由于今年政府限价