房地产公司成本控制要点应用指南( 18页)

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1、本钱控制要点应用指南 (试 用 本) 编者按 我们将公司本钱控制专题的讨论成果聚集起来，编纂成这本?公司本钱控制要点应用指南?。其中有三点需要说明： 第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的本钱控制内容。 第二：本钱控制的详细方法已表达在相应的标准里，我们以控制什么What、怎样控制How和谁来控制Who的编写形式，仅提供一本应用指南。 第三：由于相应的标准仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。 总部人事部培训基地、2000、6目 录目 录第一项.立项本钱控制要点应用指南第二项.规划环节本钱控制要点应用指南第三项.招投标环节

2、本钱控制要点应用指南第四项.施工环节本钱控制要点应用指南第五项.材料及设备采购环节本钱控制要点应用指南第六项.销售环节本钱控制要点应用指南第七项.工程预决算环节本钱控制要点应用指南第八项.期间费用的本钱控制要点应用指南第九项.物业管理本钱控制要点应用指南附件.北京公司标准化管理系列文件第一项立项本钱控制要点应用指南立项环节的本钱控制根据工程开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，根本原那么是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。工程部在工程开发前期起主要作用，因此，这一环节本钱控制的主要任务由工程部来承当。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件开发

3、形式1、 新征土地征地费用 少交或晚交，力争减免工程部负责详见工程立项本钱控制要点说明中工程开发本钱构成表、附表一、附表二。拆迁安置费用房产确权后办理拆迁安置费用工程部负责大市政费用自建局部按照公司工程体系走；交政府局部按有关规定办理工程部、设计部和审算部负责自建局部；工程部负责交政府局部。规划条件满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地本钱工程部、设计部负责2、 买断工程买断内容明确买断内容明细工程部负责详见工程立项本钱控制要点说明中工程开发本钱构成表、附表一、附表二及买断方式的本钱构成付款总额为公司争取最大利益工程部负责付款时间周期长、次数多工程部负责三通或七通一平的标准明确验收标准明

4、细工程部、工程部负责手续风险与工程付款时间直接挂钩。工程部负责3、 合作开发合作方式符合集团要求，有利于北京公司；工程部负责详见工程立项本钱控制要点说明中工程开发本钱构成表、附表一、附表二及合作开发的本钱构成分成比例双赢原那么；工程部负责交房时间尽可能地延后交房，工程部负责交房标准不低于合同中交房标准工程部负责付款总额付款时间选择有利于公司利益的方式工程部负责工程部负责第二项规划环节本钱控制要点应用指南规划环节的本钱控制所占权重最大，具有“一锤定音的地位和作用：在规划环节进行本钱控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的本钱。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，根本原那么是，

5、周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承当主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、 规划方案1可行性规划设计市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更设计部负责，工程、审算、销售部配合暂缺相应可操作参考文件，以下同2方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由工程、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责3设计成果对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定设计部负责，工程部配合根据提交的设计成果进行投资估算审算部负责，

6、设计部配合2、报批设计1设计方案根据工程前期运营的情况和市场分析制订设计任务书设计部负责，工程部、销售部协作方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员会2报批注意市政设计注意相关法规，完善自身报批标准性，材料完整工程部负责，设计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计1扩初设计要求对报批设计进一步调整设计要求内部审核设计部负责，知会各部门2本钱概算根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总本钱作出概算设计部与工程部负责制订经营指导书审算部负责3扩初设计图根据扩初设计要求招标专家评审内部评审招投标评审委员会设计调整设计部负责4、桩基设计1地质勘察搜集权威

7、地质资料自己专业人员勘察设计部负责，工程部协助2设计方案评审桩基设计2种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审3桩基施工图设计调整5、施工图设计（1） 施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图根底上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的局部属于设计方可控局部，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助（2） 报建政府部门报批费，按政府有关政策交纳。工程部（3） 报施图（4） 审图（5） 施工配合互审互签，明确修改意见，设计洽商设计部负责，工程协助，知会销售部（6） 面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合设计部

8、负责，工程部协助6、销售包装设计结合营销费用控制施工招投标7、装修方案设计（1） 方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求设计部负责，销售部协助（2） 材料设备选型本钱方案市场信息调研根据设计要求确定装修材料和设备设计部负责制订装修设计目标本钱方案明细表装饰综合价格拆分分析参见深圳公司文件（3） 招投标制订设计任务书设计部负责，销售部协助评审招投标评审委员会控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件8、功能设计1小区建筑物功能的经济评估市场调研销售部负责有针对性扩充建筑物功能设计部负责，销售、工程部协助2市政配套方案市政状况调研争取政府有利条件工程部负责3环境方案设

9、计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标本钱总额设计部负责，工程部协助招投标招投标评审委员会4智能化设计市场现状分析，智能化必要性分析智能化内容控制销售部负责招投标，寻找外部合作，争取双赢招投标小组组织，总经理负责5销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计部负责，工程部协助9、设计变更1设计调整费用2设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行设计部负责，工程、销售部协助详见?工程现场变更管理标准?10、材料设备1选型2方案确定时间在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装设计部负责，工程部协助3采购招投标招投标评审委员会详见?设备材料采

10、购标准?其他费用物业管理完善费限额设计审算部第三项招投标环节本钱控制要点应用指南招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择那么须有很强的针对性。这个环节本钱控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、投标单位的选择1资质2管理水平3技术力量4历史记录5资金实力6合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修

11、招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理标准第8条至15条和招投标管理程序招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理标准第8条至15条和招投标管理程序2、招投标文件各类合同的招投标书内容应包含：1工期；2工程造价或取费标准；3质量要求；4付款方式；5招标范围；6结算方式；7验收标准；8投标考前须知；9废标条件投标书必须加盖投标单位法人印章；10接标时间；11开标时间；12定标方法；13投标单位补充意见；14标准合同条文；15图纸、其他要求等。主办部门起草、制

12、定招投标标准文本1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理标准第6条、第16条至20条、和招投标管理程序招投标工作组审核招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标管理标准第6条、第16条至20条、和招投标管理程序控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标优先顺序1、技术评标2、经济评标3、合作经历1、技术部门负责技术评标2、审算部负责经济标书的评标3、财务部负责审核广告包装费详见招投标管理标准第21条至33条、和招投标管

13、理程序综合审核投标单位；评定中标单位招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准详见招投标管理标准第21条至33条、和招投标管理程序第四项施工环节本钱控制要点应用指南施工环节的本钱控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可防止由于各种情况而要对施工方案和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行本钱控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、设计变更环节1变更评估工程前期规划、定位要全面、准确，尽量防止在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑

14、工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审算部负责计算变更费用含可能引起的索赔。甲方工程代表执行修改的工期评估。审算部本钱管理员负责计算变更后的本钱现状。详见?工程变更管理方法?“工程变更的控制方法？2变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。经办部门？详见?工程现场签证管理标准?第二条、第十三条。设计变更通知单。发生变更工程的负责人详见?工程现场签证管理标准?第5到第8条。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门详见?工程现场签证管理标准?第

15、九到第十二条。3变更的审批主管总经理审批前方可进行变更。主管总经理详见?工程现场签证管理标准?第十三条。施工现场签证1签证的必要性现场签证确实认应严格按照合同中所约定的条款执行。 经办部门设计部或工程部2签证的时限现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原那么。详见?工程现场签证管理标准?第十条。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件续2、施工现场签证1签证的工程量认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门设计部或工程部详见?工程变更管理方法?“工程变更的控制方法？2签证的审批施工洽商通知单发生变更工程的负责人详见?

16、工程现场签证管理标准?第5到第8条。必须遵循“先洽后干的原那么。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过前方可正式签证。主管总经理详见?工程现场签证管理标准?第十四条。3签证的反应对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改良意见。资料工程师详见?工程现场签证管理标准?第十八、十九条。3、审图1扩初图会审2施工图会审3分项、分部图会审4各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人详见?施工环节本钱控制要点?三、“审图4、总分包配合费1分包方式2分包内容3分包的责任界定通过投标确定配合费。应防止在

17、施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程本钱。甲方代表详见?施工环节本钱控制要点?四、“总分包配合费5、材料供给1选型2材料供给方式3材料方案4预留时间施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部主要解决的是材料供给对施工环节本钱的影响，详见?施工环节本钱控制要点?五、“材料供给先确定材料供给方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加限时编制材料方案。材料方案签认。甲方代表要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门6、工程款的支付5付款进度6工程进度按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量详见

18、?付款审批程序标准?附件2：“工程款付款流程1付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理第五项材料及设备采购环节本钱控制要点应用指南材料及设备采购环节本钱控制的核心要素是方案和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，到达本钱控制的目的。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、材料进场方案采购招投标及订立合同时间暂缺工程部招投标标准中未提及生产周期与工程进度相配合具体参照标准暂缺运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系2、材料的性能价格比市场信息日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。审算部技术参数

19、材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部招投标必须招投标的材料设备要制定招投标方案。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部详见?招投标管理标准?第六、七条和?设备材料采购标准?第四条3、材料款支付材料款支付方式材料款支付进度保修款预付款限额控制首次验收后付款总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。经办部门工程部或设计部详见?付款审批程序标准?附件3“甲供材料付款流程和附件7“采购类付款流程4、材料验收数量验收几方共同确认货到现场数量甲方工地代表或专业工程师负责监控验收详见?设备材料采购标准?第八条质量验收外观质量的验收安装后质量的验收工程部投入使用

20、后的质量验收物业公司5、材料保管与保修材料保管在合同中明确货物的卸货和保管的责任承当者工程部详见?设备材料采购标准?第九条、第十三到十六条材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期第六项销售环节本钱控制要点应用指南销售环节的本钱一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比拟多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这局部的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的本钱控制也必须有长线考虑。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、营销方案1费用总额确定费用目标总额工程部详见?营销费用管理标准?2市场信息收

21、集3营销方案4营销预算根据各种相关因素确定具体方案和费用销售部5营销方案审批征求各方面意见，按审批流程操作主管总经理详见?营销操作流程标准?2、营销现场费用1现场销售人工费用销售人数控制销售工作进度控制奖励方法控制销售部部门经理2现场销售器具费3卖场、现场包装费4销售模型费用5宣传资料及礼品费6展销费销售部专业经理和部门经理详见?营销包装操作标准?7方案额度控制额度内调剂和超额审批制度主管总经理详见?营销费用管理标准?3、媒体选择1媒体及广告代理公司信息收集和分析专人负责销售部详见?营销包装操作标准?2招投标先评后选的原那么销售部详见?营销包装操作标准?内部评审销售部详见?招投标管理标准?招投

22、标评审委员会4、样板房装修1设计、装修市场信息收集制订装修目标本钱总额设计部、销售部详见?营销包装操作标准?和?设计规划管理标准?2材料采购信息搜集材料、设备选型设计部详见?设备、材料采购标准?3信息采集及招投标招投标招投标评审小组详见?招投标管理标准?4样板房维护委托物业代管协议物业公司、销售部祥见?物业管理标准?5材料回收、保管和再利用建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理设计部负责，物业、销售部配合详见?营销包装操作标准?控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、销售回款1销售折扣点待定销售前台负责待制订相关管理方法2回款周期待定销售前台负责，财务监督详见?回款管理标准?6、销售补充

23、条款及承诺（1） 承诺的给出制作楼书承诺分类营销部负责，设计、工程监督待制订相关管理方法2设计变更与承诺变更审批与知会制度承诺变更设计部负责，销售、工程协助7、客户交房1交房日期2保修期3质量补偿晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议客户效劳中心负责，销售前台、物业公司协作详见?补偿管理标准?8、其他1中介费待定销售部2与销售相关的其他费用如因销售要求而发生的设计洽商变更费严格按相关流程进行主管副总详见?工程现场变更管理标准?等第七项工程预决算环节本钱控制要点应用指南工程预决算环节的本钱控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不管哪种

24、方式都应该注意严格按程序走，防止出现不标准或不负责的实际操作。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、乙方预算1乙方预算内容的审查先由造价比例大的工程看地面、墙面、局部家具，缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响本钱的问题审算部负责，设计部协助参见深圳公司有关文件2、钢筋用量的核实1施工图中的钢筋用量2洽商、变更的钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。详见正在草拟中工程预决算管理标准审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与

25、审算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况审算部经理监督3、价差的调整1材料价差2人工价差3费用价差严格执行合同中价差调整方法及时跟踪价格材料、人工、费用变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策审算部材料组与预算工程师负责详见正在草拟中工程预决算管理标准4、洽商、变更的费用控制1图纸审核2因市场因素甲方对图纸的修改3现场签证工程部工程部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比拟现场签证中，应明确发生费用的原因和责任1、 设计部负责建筑专业图纸质量的审核2、 工程部负责其他专业图纸的审核3、 工程工程部负责现场签证

26、的监控4、 审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性负洽商及经济性详见正在草拟中工程预决算管理标准控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件5、违约与索赔1工期2质量甲方履行自己的合同义务甲方催促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制1、工程工程部负责施工合同中技术条款的监控2、审算部负责施工合同中合同条款经济局部的监控详见正在草拟中工程预决算管理标准3配合管理工程部工程经理负责各施工方的配合问题工程工程部负责施工过程中协调、配合4停工、窝工当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算审算部负责违约费用的核实第八项期间费用的本钱控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块

27、费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的方案控制。财务部在这一环节除了承当主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、财务费用1公司开发速度、规模与贷款方案制定年度资金方案资金占压费用估算与控制1、财务部负责年度资金方案2、财务部与审算部配合控制占压资金量详见付款审批程序标准中工程款付款流程、营销费用付款流程2地价款的支付制定工程总体开发方案工程部负责工程总体开发方案3工程款的支付制定工程年度付款方案工程部负责工程年度付款方案4销售回款的管理制定年度销售方案销售部负责年度销售方案2、人工费用1薪

28、金2岗位津贴3出差补助4加班补助及其他费用5奖金含即时奖金依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额财务部负责详见费用报销标准第15条至第19条、第26至第29条。3、行政管理费用1通讯费用通讯费用实行限额报销总办与财务部负责详见费用报销标准第1条至第14条、第20至25条2交际费用交际费用实行定额报销3车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销4其他办公用品费第九项物业管理本钱控制要点应用指南地产公司需要在物业管理

29、方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户效劳中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原那么是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外本钱。控制要点控制什么怎么控制谁来控制参考文件1、委托物业管理1未销售的商品房2地产公司办公室3职工宿舍4样板间制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约工程提交物业管理方案经同北京公司客户效劳中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户效劳中心负责与物业公司签定委托管理协议详见物业管理本钱控制标准中第8条2、资产委托经营1康乐中心2幼儿园3班车制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同北京公司客户效劳中心达成一致意见后签订委托管理协议北京公司客户效劳中心负责与物业公司签定委托经营合同详见物业管理本钱控制标准中第6条3、物业亏损或补贴1物业管理费亏损含环境维护费2取暖费亏损3水电费亏损含差额局部暂缺暂缺现阶段集团内物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损或补贴将出台相应政策。