全过程成本控制与精细化管理PPT40页

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1、全过程成本控制全过程成本控制与精细化管理与精细化管理1 1内容要点内容要点一、树立统一的成本管理理念一、树立统一的成本管理理念二、成本目标管理详解二、成本目标管理详解三、建立多层次的成本管理体系三、建立多层次的成本管理体系制定规范化的管理制度规范化的管理制度构筑完整的成本管理业务平台构筑完整的成本管理业务平台四、成本管理中的困惑与解决四、成本管理中的困惑与解决2 2一、成本管理理念一、成本管理理念房地产成本管理行业与角色特房地产成本管理行业与角色特征征六大要素：六大要素：5W1H5W1H房地产成本管理认识过程房地产成本管理认识过程当前指导思想当前指导思想3 3成本管理的基本内容成本管理的基本内

2、容-合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本房地产成本管理的行业特征房地产成本管理的行业特征-单件性、复杂性与多次性单件性、复杂性与多次性4 4房地产行业房地产行业中不同角色的成本管理特征：1、施工企业的确定与控制施工企业的确定与控制现场与花费，管理上的问题现场与花费，管理上的问题2、造价咨询公司的确定与控制造价咨询公司的确定与控制图纸与定额，技术上图纸与定额，技术上的问题的问题3、房地产开发企业的确定与控制、房地产开发企业的确定与控制产品与市场，经营产品与市场，经营上的问题上的问题；就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部；就是要知道哪些该花哪些不该花（无效成本），每部分花

3、多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。成本的产品导分花多少合适（匹配），合理配置成本（均衡）。成本的产品导向，向，成本管理是为了配合产品开发，成本管理是为了配合产品开发，做出更好的产品。做出更好的产品。目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异目的不同，导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异5 5内容要点：内容要点：5WIH1、成本管理的目的（WHY)提升价值提升价值2、房地产项目的成本构成房地产项目的成本构成（WHAT)全成本3、房地产项目成本管理的出发点（WHERE)确定与控制4、成本管理的阶段（WHEN)全过程5、成本管理的责任人（WHO)全员6、成本管理的方法（HOW）目标

4、管理成本管理理念成本管理理念6 61、房地产公司是企业，房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2、利润与成本的关系利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大3、成本管理的目标是保证成本的支出获得最有成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益效的收益提升价值提升价值成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键；避免价值不平和造成的浪费4、成本管理的目的与企业的目标是一致的成本管理的目的与企业的目标是一致的机机构构/团队的目标团队的目标成本管理的目的（成本管理的目的（WHY）7 71、成本的概念：、成本的概念：一一些基本概念的区别与联系，成本

5、、造价、投资、费用2、成本构成、成本构成建造成本建造成本=前期费前期费用+建安工程费+室外及配套费开发成本开发成本=土地土地费用+建造成本建造成本+开发间接费开发间接费全成本（即项目发展成本）全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）-注意区分全成本与全寿命期成本注意区分全成本与全寿命期成本3、时间与空间上的分布、时间与空间上的分布时间：建设全过程都在发生时间：建设全过程都在发生空间：公司空间：公司+现场；实体现场；实体+费用费用房地产项目成本的构成房地产项目成本的构成（WHAT）全成本的概念全成本的概念8 81 1、合理确定、合理确定确定是控制的前提和基础，确定是控制的前提和基

6、础，根据市场定价原则，没有准确只有合理；根据市场定价原则，没有准确只有合理；成本的决定因素成本的决定因素:外部外部-市场；内部-产品定位（理论上：供求关系，价值与价格）成本的影响因素成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面（如：资金、进度、协调与沟通）（总之：所有造成无效成本的原因）总之：所有造成无效成本的原因）成本管理的立足点（成本管理的立足点（WHERE）两大基本内容两大基本内容-确定与控制确定与控制9 9成本确定的方法：决不是靠定额算出来的，而是取决于对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料。成本与产品的结合：菜单式成本实现关键环节：招标（发包），使产品与市场结合、使成本测算得到市场

7、检验（体现资源整合的根本内容）；成本确定的过程：行业特点决定成本的特点，单件性、复杂性、多次性；从虚到实。成本管理的立足点（成本管理的立足点（WHERE）两大基本内容两大基本内容-确定与控制确定与控制10102 2、有效控制、有效控制动态监控，做到随时心中有数动态监控，做到随时心中有数控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标；控制可理解为一系统对外界影响的调节功能；此项调节功能可使系统的结果或产出不偏离既定目标。控制的要素：目标、偏差测定、修正有效控制的前提：目标要合理实在；实际结果要及时反馈能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果，进而做出相

8、应的调整方案；保持心中有数就可以说在控制之中成本管理的立足点（成本管理的立足点（WHERE）两大基本内容两大基本内容-确定与控制确定与控制1111 所有成本管理工作都围绕确定与控制所有成本管理工作都围绕确定与控制进行进行 算来算去，其数据不是用于控制目标算来算去，其数据不是用于控制目标就会是控制结果就会是控制结果 确定与控制始终遵循技术与经济、产确定与控制始终遵循技术与经济、产品与市场相结合的原则。品与市场相结合的原则。成本管理的立足点（成本管理的立足点（WHERE）两大基本内容两大基本内容-确定与控制确定与控制12121 1、阶段、阶段 立项立项 策划策划 设计设计 发包发包 施工施工 竣工

9、竣工 维护维护2 2、对应成本实现过程、对应成本实现过程-由虚到实由虚到实 虚拟：估、概、预算虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价现实：合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包从虚到实的转折点就是发包;成本管理的阶段（成本管理的阶段（WHEN）全过程全过程1313立项阶段立项阶段成本测算，项目经济性评价成本测算，项目经济性评价策划阶段策划阶段选择性价比最好的产品，制定产品选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划目标与发展计划设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）设计阶段（卖什么、设计什么、施工什么）-方案：最经济合理方案，符合项目定位方案：最经济合理方案，符合项目定位-初步

10、：材料设备的合理选型初步：材料设备的合理选型-施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段发包阶段通过市场竞争找到合适的价格和单通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）施工阶段施工阶段变更和签证的管理，付款审核变更和签证的管理，付款审核竣工阶段竣工阶段结算、索赔办理，项目后评估结算、索赔办理，项目后评估各阶段成本管理重点内容各阶段成本管理重点内容1414要点：所有与产品制造相关的部门，要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本都有成本管理的责任，都要具有成本意识意识

11、成本意识：只要考虑了性价比问题，成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识就是有成本意识 控制主体：从控制主体：从“谁花钱控制谁谁花钱控制谁”到到“谁花钱谁控制谁花钱谁控制”成本管理的责任主体（成本管理的责任主体（WHOWHO）全员全员1515 全面、全过程成本管理，而非单纯编制预全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作结算工作 算得准与画得好一样是基本功，图画的好算得准与画得好一样是基本功，图画的好并不等于设计得好；算得准不等于成本控制并不等于设计得好；算得准不等于成本控制得好得好 作为甲方整合社会资源的目标就是让其符作为甲方整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；甲方的工作就

12、是协调，合我们的产品定位；甲方的工作就是协调，不论是设计、工程还是成本人员；专业人员不论是设计、工程还是成本人员；专业人员是专家型的管理者（不是大厨是美食家）是专家型的管理者（不是大厨是美食家）了解产品、掌握市场，制定目标，全程监了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；控；成本管理专业人员的职责成本管理专业人员的职责16161 1、目标管理的内容、目标管理的内容-目标的确定与控目标的确定与控制两方面制两方面2 2、目标确定的依据、目标确定的依据经验数据库、市经验数据库、市场调研、产品把握场调研、产品把握3 3、实现目标动态监控的手段、实现目标动态监控的手段信息化信息化4 4、目标管理的过程、目

13、标管理的过程PDCA PDCA 循环循环成本管理的基本方法（成本管理的基本方法（HOWHOW）目标管理目标管理17171818三个阶段三个阶段造价计算（概、预、结）造价计算（概、预、结）-定额模式定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量下，强调个人经验，追求算得快、算量准，定额熟、套价正确；准，定额熟、套价正确；成本控制成本控制强调不能突破目标值强调不能突破目标值提升价值提升价值强调企业强调企业/团队的共同目标：团队的共同目标：面向向公司利益，讲求性价比，提升产面向向公司利益，讲求性价比，提升产品和市场价值，创造效益品和市场价值，创造效益成本管理的认识与发展过程成本管理的认识与发展过程191

14、9 结合产品和市场，以造价计结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以技术管理为保障，理为方法，以技术管理为保障，以产品价值的实现为目标开展成以产品价值的实现为目标开展成本管理工作本管理工作当前指导思想当前指导思想2020三个阶段三个阶段 技术层面：从产品质量成本的角度出技术层面：从产品质量成本的角度出发，实现价值管理发，实现价值管理 管理层面：通过提高整体专业水平和管理层面：通过提高整体专业水平和成本意识，提高组织运营效率；成本意识，提高组织运营效率；经营层面：结合财务与金融，满足现经营层面：结合财务与金融，满足现金流、税务、财务指标的需要；

15、金流、税务、财务指标的需要；战略层面：以成本管理优势培育核心战略层面：以成本管理优势培育核心竞争力。竞争力。成本管理发展方向成本管理发展方向2121二、成本目标管理详解二、成本目标管理详解 目标管理原则目标管理原则 目标制定的过程目标制定的过程 目标分解的方法目标分解的方法 目标实现的方式目标实现的方式22221 1、目标的内涵：、目标的内涵：不仅限于成本目标值本身、更要关注成本不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标背后的产品目标2 2、目标的作用：、目标的作用：目标不是上限而是基准，目标的作用在于目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数心中有数;“算了再做算了再做”而不是而不

16、是“做了再做了再算算”3 3、目标的范围：、目标的范围：成本目标是整个项目团队的目标，靠团队成本目标是整个项目团队的目标，靠团队实现；目标范围覆盖全成本实现；目标范围覆盖全成本成本目标管理原则成本目标管理原则2323 目标制定的时间：几个阶段目标制定的时间：几个阶段 目标制定的方法：正向与反向目标制定的方法：正向与反向 目标制定的要求：成本产品目标制定的要求：成本产品成本目标的制定过程成本目标的制定过程2424 目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之一；区分控制目标与经考虑是否立项的要素之一；区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风

17、险因素；济测算数据，要求不同，考虑风险因素；策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各策划、设计阶段进行各阶段的成本测算，各期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期期测算要有对应，比较变化原因，原则上前期目标控制后期目标；目标控制后期目标；（相互印证与关联）（相互印证与关联）实施方案实施方案（二分法）（二分法）确定后，形成正式项目发确定后，形成正式项目发展成本目标展成本目标 施工图完成后，可根据预算对目标做调整施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目（通常是在偏差较大的情况下），形成内控目标标成本目标制定的时间成本目标制定的时间2525正向测算：正向测算：测算依

18、据成本与首先是由产品的定位与档次决测算依据成本与首先是由产品的定位与档次决定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中定的，因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各一般的依据文件有：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准；阶段的设计文件和交楼标准；测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，测算方式根据所掌握的经验数据和项目的特征，不一定是固定方式；不一定是固定方式；团队工作前期工作尽可能做细，促进策划、设团队工作前期工作尽可能做细，促进策划、设计人员对产

19、品的深入考虑，不要因为今后会发生变计人员对产品的深入考虑，不要因为今后会发生变化而不作预先设定。（工作重心前移）化而不作预先设定。（工作重心前移）成本目标制定的方法成本目标制定的方法2626反向倒逼：反向倒逼：确定销售价格水平；确定销售价格水平；确定利润要求；确定利润要求；反推计算成本水平反推计算成本水平 目标需经过各方的讨论和审批目标需经过各方的讨论和审批（可能需集团审批），正式发布（可能需集团审批），正式发布成本目标制定的方法成本目标制定的方法2727 水平恰当：水平恰当：支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战支持定位，提升价值；既有可行性，又具挑战性；适当考虑风险；性；适当考虑风险；依

20、据充分：依据充分：产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条件：了产品定位支撑目标数据；合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持通过市场调研和数据库；解市场、结合产品，有充分的数据支持通过市场调研和数据库；内容具体明确：内容具体明确：成本内容明确（比如同样是高档，各人心目成本内容明确（比如同样是高档，各人心目中可能不同）；考虑全面，不要漏项；中可能不同）；考虑全面，不要漏项；量化计算：量化计算：尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；数，便于今后的对比分析；推行标准化：推行标准化：结合公司产品特点，制定公司通用

21、的标准和表结合公司产品特点，制定公司通用的标准和表格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；格，各项目的不同点在局部作调整，可以节省时间，减少误解；强调考核作用：强调考核作用：尽可能作为绩效考核指标；所有公司都会做尽可能作为绩效考核指标；所有公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用目标对控制测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用目标对控制结果进行考核结果进行考核成本目标制定的要求成本目标制定的要求2828方式之一，按合同计划分解方式之一，按合同计划分解 方式之二，按项目实体分解方式之二，按项目实体分解 方式之三，按考核责任分解方式之三，按考核责任分解

22、三种方式各有侧重但又相互关联三种方式各有侧重但又相互关联成本目标的分解成本目标的分解2929方式之一方式之一：按合同计划分解：按合同计划分解目的：及时掌握实发生成本，动态监控各合目的：及时掌握实发生成本，动态监控各合同分解目标也是招标的评判依据之一同分解目标也是招标的评判依据之一分解依据：分解依据：甲方的分判与采购计划甲方的分判与采购计划分解内容：分解内容：总目标分解为每个合同项目标总目标分解为每个合同项目标分解时间分解时间：发展计划完成后确定分解项及初发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，步总目标，设计阶段完成各目标值的确定，招标签约过程中调整（范围调整）招标签约

23、过程中调整（范围调整）成本目标的分解成本目标的分解3030方式之二方式之二：按工程实体分解：按工程实体分解目的：成本数据合理性判定目的：成本数据合理性判定分解依据：分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分）包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；，可细到分栋分层分构件；分解时间：分解时间：概算或预算完成后分解，招标签约概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后对比分析后及结算后对比分析成本目标的分解成本目标的分解3131方

24、式之三方式之三：按考核责任分解：按考核责任分解目的：落实成本责任考核目的：落实成本责任考核分解依据：分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核部门或岗位成本管理职责及考核办法办法分解内容：分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标成本管理指标,以及辅助管理的工作要求以及辅助管理的工作要求分解时间：分解时间：发展计划完成后即可确定责任，发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定具体数据在预算调整后固定成本目标的分解成本目标的分解3232 混淆几种分解目的，导致几种分解混淆几种分解目的，导致几种分解方式的混淆方式的混淆 混淆合同分类与成本分解混淆合同分类与

25、成本分解 分解深度不统一分解深度不统一 实际比计划多出很多分判内容实际比计划多出很多分判内容（经验、看图、沟通、合约、设计变更与完善、（经验、看图、沟通、合约、设计变更与完善、营销等方面问题）营销等方面问题）容易产生的问题容易产生的问题3333 体现设计限额标准：体现设计限额标准：也可以认为是目标的落实，实际上在目标制也可以认为是目标的落实，实际上在目标制定时就已经考虑到了设计限额定时就已经考虑到了设计限额 分摊问题：分摊问题：作为成本控制目标以已发生为准，但在经济作为成本控制目标以已发生为准，但在经济测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体测算时要分摊，建安费之外的费用分配到单体上；公建配套

26、根据服务范围在各期之间分摊；上；公建配套根据服务范围在各期之间分摊；分解深度问题分解深度问题：明确分解目的，依成本对比分析与动态监控明确分解目的，依成本对比分析与动态监控需要的采用不同分解方式，并非越细越好需要的采用不同分解方式，并非越细越好成本目标的分解成本目标的分解-注意问题注意问题3434控制产品标准，落实到设计、选型与合约控制产品标准，落实到设计、选型与合约中：中：在设计和合约中体现甲方的意图，保证设在设计和合约中体现甲方的意图，保证设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差；产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、产品的实现导致目标的落实，

27、使预测成本分块、分步变为实际成本；分步变为实际成本；技术经济相结合的手段保证目标实现：技术经济相结合的手段保证目标实现：充充分掌握技术与市场，保证经济适用性；分掌握技术与市场，保证经济适用性；加强过程控制：加强过程控制：既要有完整的流程，更要强既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所技术的控制与对成本的控制同步实现；这里所谓成本意识就是要考虑性价比；谓成本意识就是要考虑性价比；成本目标的实现成本目标的实现3535实行动态监控，预测可能变化：实行动态监控，预测可能变化：动态监控动态监控的环节（

28、招标、变更、结算）与手段（软件与的环节（招标、变更、结算）与手段（软件与报表）；报表）；偏差调整与内部平衡：偏差调整与内部平衡：调整也是一种落实，调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实产生的影响等；调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；调整提出原则：谁主张，施方案和利润预期；调整提出原则：谁主张，谁举证；谁举证；过程与结果的全面考核：过程与结果的全面考核：考核的对象、要求、考核的对象、要求、指标；指标；成本目标的实现成本目标的实现36361 1、月报表：、月报表：2 2、每月变更汇总：

29、、每月变更汇总：3 3、调整所需文件：、调整所需文件：4 4、价值分析报告：、价值分析报告：5 5、后评估报告、后评估报告成本目标的实现成本目标的实现-工作标准工作标准3737 房地产竞争与市场日趋成熟带来地产房地产竞争与市场日趋成熟带来地产企业成本精细化管理的需求企业成本精细化管理的需求 房地产企业的成本管理是对全成本、房地产企业的成本管理是对全成本、全过程、全方位的管理，需要全员参与全过程、全方位的管理，需要全员参与 责任成本管理是有效的管理手段全成责任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一个系统工程，需要各体系的支本管理是一个系统工程，需要各体系的支持持 成本管理是企业未来的生命线成本管

30、理是企业未来的生命线本课程的回顾总结本课程的回顾总结38381 1、成本管理理念、成本管理理念5W1H?5W1H?2 2、成本目标管理的关键环节？、成本目标管理的关键环节？事前有目标：项目总成本目标及分解事前有目标：项目总成本目标及分解 事中有监控：月报表事中有监控：月报表 事后有分析：后评估报告事后有分析：后评估报告 目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态目标管理两阶段：招标前产品控制为主，招标后以动态监控为主；监控为主；3 3、如何着手开展目标管理？、如何着手开展目标管理？建立科目，结合合同策划；建立科目，结合合同策划；制定目标：方案、扩初、施工图阶段制定目标：方案、扩初、施工图阶段 每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）每月专人负责统计成本变更（针对每个合同）出成本月报，数据及分析、建议出成本月报，数据及分析、建议 对数据的及时性进行考核要求对数据的及时性进行考核要求问问 题题3939谢谢大家！谢谢大家！4040