南京湾(香江)商贸物流总部基地项目可行性研究报告()

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1、 #湾（香江）商贸物流总部基地项目第一、二期可行性研究报告投资商：南方香江集团二零一一年八月目 录第一章总论41.1 项目背景41.2 项目概况121.3 结论15第二章项目建设的必要性和拟建内容152.1项目建设的必要性152.2拟建内容16第三章市场分析183.1市场机遇183.2香江集团优势分析193.3市场竞争力分析213.4存在的问题和不足21第四章土地利用及场址选择234.1 土地利用234.2 场址选择244.3房屋拆迁安置补偿方案25第五章工程方案和设备方案265.1 主要设计原则265.2总体规划和空间布局265.3 工程和设备方案28第六章资源开发及综合利用分析376.1资

2、源开发方案376.2资源利用方案386.3资源节约措施39第七章节能措施427.1用能标准及节能规X437.2电气节能437.3给水排水节能457.4暖通空调动力节能467.5建筑节能487.6设备节能507.7节能效果综合分析及评价50第八章环境和生态影响分析508.1环境和生态现状508.2项目建设对环境的影响518.3生态环境保护措施518.4环境和生态影响综合评价55第九章劳动安全卫生与消防559.1 劳动安全与卫生559.2 安全卫生措施预期效果评价579.3消防57第十章组织机构与人力资源配置5910.1组织机构5910.2人力资源配置5910.3员工培训计划59第十一章项目实施进

3、度6011.1项目发展规划6011.2 项目开发计划60第十二章投资估算与资金筹措6112.1总投资估算6112.2项目第一期投资估算6212.2项目第二期至第五期投资估算6212.3 项目建设资金筹措65第十三章经济效益评价和经济影响分析6613.1经济效益评价6613.2行业影响分析7013.3区域经济影响7113.4宏观经济影响71第十四章社会影响分析7214.1社会影响效果分析7214.2社会适应性分析7214.3社会风险及对策分析7314.4社会影响分析结论73第十五章结论与建议7415.1结论7415.2建议75第一章 总论1.1 项目背景1.1.1项目名称#湾（香江）商贸物流总部

4、基地1.1.2项目承办单位概况单位名称：来安#湾投资发展#注册资本：人民币1亿元企业类型：#公司来安#湾投资发展#是香江集团在#市来安县新注册的全资子公司，注册资本10000万元。香江集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，已发展成为拥有20000多名员工的大型企业集团。业务领域横跨家居流通、家居制造业、房地产开发与建设、铝业和金融投资。商业版图遍及珠三角、环渤海及内地核心城市。在房地产领域，投资控股的南方香江集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣香江花园、翡翠绿洲等超大型明星楼盘。同时在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目。在铝业领域，采用国际上先进的技术、工艺

5、和管理。香江万基铝业是经国家发改委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目，年产120万吨氧化铝粉。在金融投资领域，香江集团是#发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。1.1.3企业背景香江集团创始人X志强、翟美卿夫妇是中国商界风云人物。X志强先生现任香江集团董事局主席、全国政协委员、全国工商联副主席、全国工商联联络委员会主任、全国青联副主席、#省民营企业商会主席。翟美卿女士现任香江集团总裁、#香江控股股份#董事长、金海马集团董事长、香江社会救助基金会主席、全国妇联常委、#省政协常委、#省工商联副主席、#省女企业家协会会长、全国工商联家具装饰业商会首任会长。主席亲切接见了香

6、江集团董事长X志强先生，并对香江集团率先进行民族商贸网络建设的战略给予了充分肯定香江集团在中国民营企业和世界华商会中拥有巨大的影响力，集团创始人是中国家居装饰商会以及#省家居商会创始会长，集团与全国家居商会、装饰业商会、五金机电商会、中国女企业家商会等各类型商会保持密切的合作。香江集团投资控股的南方香江集团，目前已经在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达700万平方米，目前已拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。在住宅地产领域，南方香江集团还先后开发了出了具有“中国名盘”称号的锦绣香江花园、锦绣香江-翡翠绿洲、星河湾等超大型明星楼盘。香江集团总裁翟

7、美卿受到温家宝总理的亲切接见香江集团是一家多元化大型企业，业务领域横跨家居流通、家居制造业、房地产开发与建设、旅游开发、资源能源开发、金融投资和公益慈善事业等。1）家居生产流通领域香江集团同时横跨家具、建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一体。全资拥有的金海马集团是目前中国最大的家具产品代理商和经销商,是中国家具行业最大的连锁商业机构和行业领跑者。金海马集团在中国成功首创专业化家居卖场、仓储式销售模式和连锁经营商业模式；中国第一家推出“统一采购”、“统一经营管理”、“统一核算”的国际化先进管理模式，也是第一家成功导入SAP信息管理系统的家居流通企业，形成独具优势的企业核心竞争力。目前，金海马集

8、团连锁网点已有300多家，遍布全国各大中城市，市场覆盖华南、华东、华北、华中、东北五大区域，与全国一万多家生产企业建立了长期合作关系、构建了遍布全国的市场网络。2）商贸流通领域香江集团投资控股的南方香江集团，专注于商贸物流市场和城市CBD项目的建设和经营。在#、#、#、#、#、#、#、#等十多个省市建立了20多个商贸市场和城市CBD项目，总建筑面积达700万平方米，形成了全国性批发市场网络。有效地带动了地方经济，提供了30多万个就业岗位，促进了第三产业的发展。案例一：#：香江全球家居CBD香江全球家居CBD位于#市新都区，总用地面积达6平方公里（9000亩）。是集“产、学、研、展、销”于一体的

9、全产业链平台，旨在整合提升西部家具产业，服务全球家具厂商与消费者的产业高端。经营X围涉及家具、家居饰品、灯饰照明、艺术家居产品、家居用品、原辅材料等几十大品类，受到#、#、乐从、#、#、#等地的家具厂商青睐，目前，项目一期即将交付使用，已有679家厂家与经销商与香江全球家居CBD签订入驻协议，12000余家生产厂商、经销商正在接洽入驻事宜。在全国工商联家具装饰业商会等行业权威组织的协助下，香江集团将联合美国、意大利、日本等国家的家具商会和会展公司在香江全球家居CBD举办“2012世界家具博览会”。案例二：#香江家居#香江家居位于#市硚口区，占地面积1000亩，是为中国建材家居总部基地功能需求量

10、身定制的具有先进功能和业态的第四代建材家居市场。是#规模最大的、兼具批零功能的建材家居市场，也是辐射华中的具有现代电子信息特色，虚拟与现实相结合的建材、装饰材料、住宅产品采购中心、国际物流中心和全亚洲最具规模的建材家居采购基地之一。案例三：#聊城香江光彩大市场。#聊城香江光彩大市场目前建设规模已达100多万平方米。自2002年4月28日起破土动工，到同年10月25日正式开业投入运营，仅仅6个月时间就完成了全部建设、招商工作，并在当年实现交易额、上缴税收等指标名列#省前列，被评为#省五大市场之一，创造了比“#速度”还要快的“香江速度”。此外，南方香江集团还投资开发了#X东建材家居城、#百年家居建

11、材城、#香河全球家居产业CBD暨总部集群项目、#香江家居国际体验中心、#香江商贸中心、#中国陶瓷城、#香江商贸城等一系列超大规模的商贸流通园区。3）房地产开发领域香江集团秉承“人与自然和谐发展”、“居住与世界同步”的经营、开发理念，定位于“国际化生态社区”，已先后打造出“中国名盘” 星河湾、“居住与世界同步” 的锦锈香江花园、“可能是世界上最好的别墅”锦绣香江翡翠绿洲、世界级休闲人居水城#锦绣香江等明星楼盘。4）旅游开发领域香江集团自2005年开始介入生态旅游开发领域，已经在#增城投资兴建了大丰门生态旅游景区，在#南#国家森林公园投入巨资打造锦绣香江温泉城。在南#投资建设的超五星级度假酒店被政

12、府指定为2010年#亚运会外宾下榻酒店。此外，香江集团在#市、恩平、#等地的旅游项目也在稳步推进当中。5）金融投资领域香江集团目前拥有一家国内上市公司香江控股（股票代码600162），是#发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东；2009年，香江集团入股#商业银行，成为其第一大股东。香江投资#是香江集团旗下专事金融和战略投资业务的子公司，1999年成立于#，注册资本3亿元。投资X围已涉及金融机构、私募股权（PE）、拟上市公司股权（PRE-IPO）、能源资源、高科技和其他战略性行业等众多领域，为集团及其下属子公司搭建了有效的资本运作和金融投资后盾。6）资源能源领域香江集团2005年投资建设的

13、香江万基铝业是中国光彩事业促进会、#市人民政府招商引资的重点项目，是经国家发改委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目。香江万基铝业是一家采用国际先进技术、工艺和管理的现代化企业，项目年产120万吨氧化铝粉，年销售额近60亿元。7）公益慈善事业香江集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资8亿多元，捐建了500多所学校，资助了3万多名失学的青少年。2005年经国家民政部批准，拨出5000万元专项资金，创立了全

14、国首家非公募基金会“香江社会救助基金会”(国家民政部批号“001”)，兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。香江集团通过商贸物流市场的建设，解决了下岗职工再就业和安排农村富余劳动力近30万人，为振兴地方经济和建设社会主义新农村做出了积极贡献。1.1.4项目建设环境背景2010年1月，国务院正式批复皖江城市带承接产业转移示X区规划，#沿江城市带承接产业转移示X区建设纳入国家发展战略。这是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划，是促进区域协调发展的重大举措，为推进#参与长三角区域发展分工，探索中西部地区承接产业转移新模式，也为中部地区加速崛起点燃了助推器。这一重要政策，为汊河

15、经济开发区的发展提供了有力的政策背景。汊河经济开发区始建于2005年9月，2009年1月被批准为省级经济开发区，开发区总体规划面积100平方公里。汊河经济开发区是#东向发展的桥头堡，是皖江城市带承接产业转移的第一站和首选地，与#江北新市区和#高新技术开发区一河之隔，属#1小时工作和生活圈的核心层。长三角不仅是中国城镇最密集的地区，也是中国最大的核心经济区，长三角正处于一个为构筑更高竞争平台而激烈重组的时期。#是长三角经济圈中的一个重要节点，作为#的江北门户，汊河经济开发区的发展规划目标是紧紧抓住#跨江发展的契机，接受#更大更强的经济、人文辐射，倾心打造#江北新市区的拓展区，成为连接#都市圈沿江

16、产业带与滁来经济区的枢纽区。1.2 项目概况1.2.1项目选址项目用地位于#市来安县汊河经济开发区，土地四至：位于汊河经济开发区天河以东、撇洪沟以西、沪宁洛高速公路以南、汊河城乡一体化项目以北X围；以及黄牌西北、104国道两侧区域X围内。本项目在汊河经济开发区中的位置（蓝线X围区域）1.2.2 项目定位#湾（香江）商贸物流总部基地将建设成为立足#市、面向华东，进而辐射全国，以高度聚合的商贸物流业为支撑，以长三角为核心，辐射周边500公里半径的世界级的商贸物流总部基地。1.2.3区位分析来安县地处#省东部，紧靠东部发达省份，介于长江、淮河之间，承东启西，横贯南北，是长三角、江浙沪的核心腹地，是向

17、周边十余省辐射和产业梯度转移的重要枢纽。同时又具备中部地区巨大发展空间，孕育巨大产业发展潜力的商贸发展重地，将成为继八十年代的#、九十年代的浦东、二千年的环渤海之后，又一颗令世人瞩目的璀璨明珠。汊河经济开发区位于来安县南端，地处“长三角”经济西缘，其独特的区位优势，便于与“长三角”内发达地区进行产业分工与合作，主动迎接 “长三角”地区的经济辐射与产业转移。来安县区位示意图1.2.4交通分析公路交通：104国道横贯全境，是汊河至#便利的交通通道。312省道纵穿南北与宁连高速公路衔接，沪宁洛高速公路蚌宁段穿境而过。过江隧道连接口距开发区18公里，#602路公交车直达开发区；铁路交通：距离津浦铁路#

18、站18公里，距离#火车站20公里，距京沪铁路货物中转站8公里；水运交通：滁河、来河、清流河在此交汇，直达长江，汊河港和规划中的汊河#码头常年通航，单船最大通航能力可达600吨，距#港20公里；航空运输：距离#禄口国际机场48公里；轨道交通：#花旗地铁3号线距离开发区4公里。1.2.5建设规模和投资模式#湾（香江）商贸物流总部基地用地面积20平方公里（30000亩），总建筑面积达3000万平方米，总投资额将超过600亿元。其中第一期用地3000亩、建筑面积400万平方米；第二期用地5000亩、建筑面积500万平方米。南方香江集团投资成立来安#湾投资发展#，与来安县人民政府合作对本项目X围内的土地

19、进行一级开发，双方合作进行土地整理。相关土地经整理达到土地出让标准后，来安县人民政府依法出让，南方香江集团或其下属公司或关联公司可通过招拍挂程序取得相应土地，进行本项目的二级开发。1.3 结论1）通过香江集团#湾（香江）商贸物流总部基地项目的建设，可大大改善来安的投资环境，吸引更多的商家、企业落户，提高来安在长三角甚至全国的影响力及辐射能力。项目将建设成为投资环境佳、创业环境佳、人居环境佳、社会和谐文明的现代化商贸新城。2）目前项目建设条件具备，项目设计的工程建设方案合理可行，项目建成后可取得较好的经济效益和社会效益，具有较强的抗风险能力。3）本项目具有市场前景广阔，建设条件优越，投资省、社会

20、效益经济效益比较显著的特点。因此，项目的建设是必要的，也是可行的。第二章 项目建设的必要性和拟建内容2.1项目建设的必要性长三角是我国最大的工业、商贸业基地，已经发展成为一个国际化大都市群、全球重要的经济和贸易中心区。#湾（香江）商贸物流总部基地的建设有着区位、#跨江发展、市场等多方面利好因素，项目的建设为完善区域产业链、改善区域商贸投资环境、加快区域城市化进程和增加就业等起到很大的促进作用，项目的建设是有必要的。1）可以填补市场空白。长三角及华东地区经济快速发展，原有的小规模、功能单一的批发市场已经不能满足整个区域的发展需求。在家居建材、汽车及用品行业、工业原辅材料等领域，缺乏大规模、现代化

21、、集中集群式发展的国际性商贸物流平台，本项目的建设可以填补这方面的空白。2）对区域发展起到辐射作用。汊河经济开发区东邻#、#等东部发达城市，西接#等发展潜力巨大的中部省份，区位、交通优势明显，有着强大的辐射力，具备发展大型商贸物流业的基础和空间，对区域的发展起到较大的辐射作用。3）很好的利用#跨江发展战略因素。汊河经济开发区与#市一河之隔，是#“1小时都市圈”的核心层，是#高新企业、配套产业梯度转移的基地，将直接承接#及长三角地区的辐射，本项目的提出能很好的利用这些有利的因素，起到事半功倍的作用。4）#湾（香江）商贸物流总部基地将直接和间接提供几十万个以上就业岗位，吸引数万的高端人才进驻服务，

22、同时为当地政府带来大量的税收并促进当地其它相关产业的发展，对当地社会的影响深远。2.2拟建内容#湾（香江）商贸物流总部基地总用地面积20平方公里（30000亩），总建筑面积达3000万平方米。其中第一期用地3000亩、建筑面积400万平方米；第二期用地5000亩、建筑面积500万平方米。项目将通过“四大版块、十六大功能”打造经营档次高级化、经营手段现代化、经营品种专业化、经营空间国际化、经营环境舒适化的超大规模的全球商贸物流之都。1）四大版块版块一：灯饰家居建材结合区域经济高速发展和#、#传统家居建材市场升级改造的契机，以灯饰、陶瓷、型材、石材、家具为主导行业，打造大规模、综合性的建材家具集散

23、中心。版块构成：灯饰贸易中心（花灯、民用灯具、户外灯具、工矿照明等）；陶瓷贸易中心（陶瓷、洁具、水暖等）；建材贸易中心（铝型材、石材、板材、地板、门业等）；家居贸易中心（民用家具、办公家具、软装饰品等）；家电贸易中心（电视、冰箱、空调、洗衣机、小家电等）版块二：汽车及用品面对快速发展的汽车行业和旺盛的市场需求，打造集汽车展示、交易、维护、服务于一体的产业链高度集中的综合性国际汽车博览中心。版块构成：汽车贸易中心（汽车4S店、二手车交易、上牌办证服务、汽车检测、汽车维修等）汽车用品贸易中心（汽车配件、汽车装饰用品）版块三：工业原辅材料长三角轻工业发达，工业原辅材料版块将服务众多生产厂家，提供生产

24、所需的各类原辅材料和工具设备。版块构成：电工电料贸易中心五金机电贸易中心轻工机械贸易中心工程设备贸易中心、电子元件贸易中心印刷包装贸易中心轻纺贸易中心版块四：居住休闲居住休闲版块将服务园区厂商和来自全球的采购群体，为其提供居住、餐饮、食宿、交通等一系列的服务各功能版块的面积划分版块用地面积（亩）建筑面积（万平方米）灯饰家居建材9000900汽车及用品9000900工业原辅材料9000900居住休闲3000300合计3000030002）十六大功能交易、会展、物流、总部基地、创意研发、产品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务办公、进出口报关、商会服务、培训、居住、休闲、娱乐等功能。第三章

25、市场分析3.1市场机遇汊河经济开发区产业发展定位为“三大产业、两大基地”，即汽车配件产业、高新技术产业、以建材交易为主的商贸物流产业；汽车配件基地和建材商贸物流基地。国家商务部公布的加工贸易限制类商品目录中，1853个劳动密集型加工贸易产业被列入外迁发展，以#、#为代表的中西部地区，成为#、江浙等地厂家产业转移的重要选择。#湾（香江）商贸物流总部基地的建设完全符合汊河经济开发区的产业发展定位、符合国家产业转移政策，多种有利条件为项目提供良好的发展机遇。3.2香江集团优势分析1）中国家居生产流通领域的领跑者：香江集团在家居领域横跨家具、建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一体，是中国最早实施家具

26、连锁经营的运营商，与几十个国家、一万多家家居、灯饰业厂商结成了长期稳定的合作关系，直接推动了#家具业的发展。皇朝、红苹果、大富豪、联邦等上百个中国优秀品牌伴随着香江的发展一路成长、壮大。是国内开发#湾（香江）商贸物流总部基地的最佳合作伙伴。2）拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台：南方香江集团目前在全国十几个省市建立了以家居、装饰材料为经营主体的商贸市场20多个，已建成的总面积达700万平方米，构建了全国性的批发网络。通过长期致力于专业化市场、超大型商贸物流市场的开发和经营，南方香江集团积累了丰富的市场培育和现代化市场管理的经验，与全国2万多家生产企业和经销商建立了长期合作关系，形

27、成了我国最庞大的商贸物流市场网络，具有极强的造市和旺市能力。这为#湾（香江）商贸物流总部基地的招商和市场建设、繁荣奠定了坚实的基础。3）家居装饰行业内丰富的行业资源：香江集团是#民营企业商会的会长单位，下属的金海马集团是全国家居装饰业协会和#家居装饰业协会的会长单位，具有非常广泛的行业资源优势。香江集团与国内外众多的行业组织建立了战略合作关系，可以为本项目的开发、运营、招商及后期的运营提供各种资源。4）雄厚的资金实力保证项目的顺利开发：本项目的总投资超过600亿元，前期投资也超过80亿元，一般企业是没有实力操作本项目的。而香江集团经过数十年的发展已经积累了雄厚的资金，同时与银行金融机构有着长期

28、的合作基础，雄厚的资金实力和强大的资源整合能力将保障项目如期按质完成。5）良好的企业形象与影响力：1992年以来，香江集团先后为捐资助教、扶贫赈灾等社会公益事业捐款捐物已达8亿元，实践了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的企业宗旨。其率先在国内建设民族商贸流通网络的贡献，振兴地方经济和解决当地就业的举措受到党和国家领导人的高度肯定和赞扬。6）复合型人力资源优势：香江集团二十年来在家居流通、商贸市场建设、房地产开发方面的成功经验为其储备了很多经验丰富的家居流通业、商贸市场建设方面的人才，将保证本项目能快速顺利实施。7）香江集团的高度重视：南方香江集团正在环渤海、长三角、珠三角和西三角实施商贸

29、物流总部基地的发展战略。#湾（香江）商贸物流总部基地的定位与南方香江集团的发展战略吻合，香江集团将倾全力打造本项目。3.3市场竞争力分析南方香江集团目前在十几个省市建立了以家居、装饰材料为主的商贸市场20多个，形成了全国性批发市场网络，已建成的总面积达700万平方米。通过长期致力于专业化市场、超大型商贸物流市场和房地产的开发和经营，集团积累了丰富的市场培育和现代化市场管理的经验，与全国2万多家生产企业和经销商建立了长期合作关系，形成了我国最庞大的商贸物流市场网络，具有极强的造市和旺市能力。这为#湾（香江）商贸物流总部基地的招商和市场建设、繁荣奠定了坚实的基础。汊河经济开发区的定位与南方香江集团

30、的优势和发展战略将形成高效、无缝对接。南方香江集团将充分发挥#市及来安县的各项综合优势，在汊河经济开发区开发运营#湾（香江）商贸物流总部基地，打造成为长三角区域内最大规模、对中国乃至全球产生重要影响力的全球商贸物流之都。3.4存在的问题和不足通过调研发现，目前#市的商贸物流产业投资规模小，功能较为单一，主要服务#市本地区客户群体，商业辐射能力、产业驱动动能不足。目前，#市商贸物流产业存在的不足主要表现在：1）目前#市缺乏成熟的商贸物流产业集聚，产业网点布局比较散乱，且存在一定程度的条块分割和重复建设；同时，从运作效能看，投入高、产出低、费用高，效率低，亟需行业整合，以实现“规模化、集约化、效益

31、化、几何化”增长。2）各类商贸市场过于分散，形式雷同，生活消费品市场多、生产资料市场少，产业集群发展不够，集中度不高，没能形成较完善的产业链，增加了生产成本以及交易成本。3）商贸物流产业营销体系不够完善，商贸流通企业规模小，且市场主体整体素质不高。#市多数商贸流通企业规模小，结构分散，经营管理水平低，资金投入不足，发展后劲不强，很难向集约化和规模化方向发展。4）缺乏统一规划，真正意义上的龙头集散商贸市场没有形成，品牌效应不强，市场规模不能满足交易需求，服务功能不完善，信息化程度不高，现代化程度滞后，不能适应“大商贸、大流通、大市场”的发展需要。与#蠡口、#乐从等商贸物流产业基地相比较，缺乏相对

32、竞争优势。纵观#市商贸物流产业链现状，产业集聚、投资强度、营销体系、统一规划等产业链重要环节的缺失导致商贸物流产业没有形成社会化和集约化产业群，商贸物流产业亟需规划先行、整合市场资源，优化市场环境，加强整体规划和配套建设。所以，高起点介入是唯一的、也是必然的产业发展路径，这是#市商贸物流产业发展的有利因素。为此，在政府政策指引下，香江集团将利用在全国各个省份家居流通、商贸市场开发的成功经验和我们对#市、#蠡口国际家具城的调查，我们将采取“以大流通带动大市场，以大市场带动大产业，以大产业带动大发展”的开发思路，在最短时间内实现“弯道超车”，抢占竞争战略高地，为推动#乃至长三角区域商贸物流业的发展

33、贡献一分力量。第四章 土地利用及场址选择4.1 土地利用根据国土资源部颁布实施的建设项目用地预审管理办法，本项目建设因需要新征土地，报告增列土地利用章节。4.1.1 用地规划选址情况#湾（香江）商贸物流总部基地项目用地位于汊河经济开发区天河以东、撇洪沟以西、沪宁洛高速公路以南、汊河城乡一体化项目以北X围；以及黄牌西北、104国道两侧区域X围内，总用地面积20平方公里。项目所在地交通发达，信息流畅，环境优美，配套完善，地理位置优越，总体建设符合#市、来安县城市总体规划要求。场区地势平坦，无国家明文规定的自然保护区、风景旅游区和濒危动植物保护名录。4.1.2 项目功能分区和土地利用指标情况#湾（香

34、江）商贸物流总部基地建设将打造“四大版块、十六大功能”的综合性商贸物流总部基地。四大版块是指灯饰家居建材、汽车及用品、工业原辅材料、居住休闲；十六大功能包括交易、会展、物流、总部基地、创意研发产、品检测认证、电子商务、金融服务、政府服务、商务办公、进出口报关、商会服务、培训、居住、休闲、娱乐。项目第一、二期总投资约200亿元，用地面积9000亩，建筑面积约900万平方米，投资强度为约220万元/亩，项目综合容积率为1.5。本项目投资强度、容积率等均满足国家及#市对用地指标的要求。4.2 场址选择4.2.1地理位置本项目建于汊河经济开发区，位于来安县城南部约27公里，#、#两省交界处，距#中心区

35、约20公里，与#市浦口区相邻。项目西面为来河、北面有宁洛高速公路、东南面是滁河，水陆交通便利，距京沪铁路货物中转站及#高新技术开发区相距8公里。4.2.2 建设条件1）地质地貌：汊河经济开发区地势北高南低。北部黄土岗丘高程38.5m，南部滁河平原高程约6m（均为黄海高程）。开发区南半部为河流冲积平原，全区属半圩半岗地貌。土壤以水稻土为主，工程地质条件好，地基承载力约12T/m2地震基本烈度6级。2）水文：汊河经济开发区南部有来河和清流河在此汇入滁河，东入长江。滁河汊河集水文站河流常年水位5.8m，最高洪水位12.57m（均为吴淞高程），洪水期有一定程度的洪涝灾害。有较好的航运条件，由于受上游影

36、响，滁河污染严重，浅层地下水含砷量超过饮用水标准的9倍，不宜作为饮用水水源。3）气候：汊河经济开发区属于亚热带湿润性季风气候，其特点是：气候湿润温和、雨量适中、阳光充足、四季分明、雨热同季、易旱易涝。四季的特点是：春季温和多变、夏季炎热多雨、秋季天高气爽、冬季寒冷干燥。汊河经济开发区年平均气温14.9，最热月平均气温30，最冷月平均气温为1.3，平均无霜期为219天，年平均降水量为969mm，常年风向以东北风为主，冬夏两季由于受单一的冷气团、暖气团控制，故冬季多偏北风，夏季多偏南风。4.1.3 项目选址合理性分析来安县地处#市区东部，介于长江、淮河之间，承东启西，横贯南北，是长三角江浙沪的核心

37、腹地，是向周边十余省辐射和产业梯度转移的重要枢纽，紧靠最发达省份，又具有宝贵发展空间，孕育巨大产业发展潜力的商业聚集区。根据#市城市发展总体规划，#将成为经济发达、环境优美的皖东中心城市、长三角区域现代制造业基地和生态旅游城市，主要职能是#都市圈门户城市、区域性制造业、旅游业和专业性商贸业基地。来安汊河经济开发区是被批准的省级经济开发区，产业发展定位为“三大产业、两大基地”，即汽车配件产业、高新技术产业、以建材交易为主的商贸物流产业；汽车配件基地和建材商贸物流基地。本项目的提出完全符合汊河经济开发区的产业定位，项目选址合理。4.3房屋拆迁安置补偿方案南方香江集团与来安县人民政府签订协议，由来安

38、县人民政府依法将本项目规划X围内相关土地征收为国有土地。在来安县人民政府负责的土地开发整理工作中，房屋拆迁安置补偿依法进行，为取得上级政府等有关机构征收项目地块的批文及其他合法用地手续而应交纳的所有税收及规费和项目地块拆迁安置补偿费用、征地（包括被征地X围内农民社会保险的补偿）、土地指标费、基本农田指标费等由南方香江集团负责。第五章 工程方案和设备方案5.1 主要设计原则1)为整个#湾（香江）商贸物流总部基地项目区建立一套完美的“经络”，即道路、景观和空间的整体构架。通过明确的空间序列，使身处总部基地区域任何一隅的人都能体验到一个现代化新城市中心的存在。2)通过主要动态、静态空间的营造，来定位

39、整个总部基地区的形象，提升入驻商家的认同感、自豪感。3）坚持“以人为本”的理念，精心配置总部基地区域环境的逐层肌里。4）按照环境保护、劳动安全卫生和消防要求，对施工期间的废水、尘土、噪音等不利因素，遵照“三同时”的原则，采取相应的治理措施，以符合国家和地方的有关法规。5.2总体规划和空间布局区域位置：汊河经济开发区位于来安县城南部27公里，#、#两省交界处，距#中心城区约公里，与#省#市浦口区相邻。#都市圈规划的快速推进，特别是#“一城三区”空间格局的提出，明确了#发展江北新市区的战略构想，同时也使#高新开发区的空间拓展产生了新的契机，其空间的拓展和产业的转移均为汊河经济开发区带来前所未有的发

40、展良机。目前我国的长江三角洲地区产业结构正在不断升级中，一些传统产业正由东部发达地区向中西部地区转移。来安汊河经济技术开发区地处“长三角”经济区西缘，其独特的区位优势，便于对接“长三角”，主动迎接“长三角”地区的经济辐射与产业转移。建筑设计：项目主要建设#湾（香江）商贸物流总部基地集群工程，根据各场地功能不同，进行合理布局，以满足要求。充分考虑场区地面平整度和防洪排水等要求。雨水排除：现场地设有排水系统。项目区内按城市型道路排水方式设计，与区外排水系统相连。区内道路布置及设计标准：区内道路路面型式：主干道路为城市型道路，其两侧设有带孔的盖板，道路为砼路面，面层厚220-300mm，3:7灰土垫

41、层220mm厚。圆形建筑外布置停车场。防洪工程：根据当地提供的资料，近期该地区未被洪水淹过，因此该区受洪水威胁较小。警卫与消防设施：区内自配备警卫人员，负责门卫值班及日常保卫工作。配备给水消防和设备消防两套方案，每栋建筑物内均配备灭火器。5.3工程和设备方案5.3.1土建工程建筑结构的安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年。建筑抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为8度。灯饰贸易中心、陶瓷贸易中心、建材贸易中心、家居贸易中心、家电贸易中心、汽车贸易中心、汽车用品贸易中心、电工电料贸易中心、五金机电贸易中心、轻工机械贸易中心、工程设备贸易中心、电子元件贸易中心、印刷包装贸易中心、轻纺贸易中心、居

42、住休闲区均为框架结构。5.3.2公用工程1）给排水本项目给排水共包含给水系统、排水系统、消火栓消防系统及自动喷洒系统。（1）给水项目所在地采用市政管网供水，管网遍布全区，项目区内的供水水质符合生活饮用水卫生标准（GB5749-85），供水能力满足本项目的需要。本项目建筑物耐火等级为二级。室内设室内消火栓，室外消防用水量为20L/S，同一时间内火灾次数为一次，消火栓系统火灾延续时间为2小时。各建筑物内供水管网可以满足项目生产、生活用水和消防用水的要求。项目区消防水管均采用内外涂环氧复合钢管，埋地敷设。室外消火栓系统在主要建筑物周围，形成环状，其主管径DN200，并在道边2m内设室外消火栓，消火栓

43、间距小于40m。各主要建筑物内均设室内消火栓和灭火器。室内消防水管均采用内外热镀锌钢管。（2）排水项目无生产废水排放，生活污水中的粪便污水经化粪池处理。污水排水管网采用钢筋混凝土管，处理后的生活污水及生活废水经室外排水管网有组织排入园区内的排水管网。雨水排水由雨水口收集经室外雨水管网有组织排入园区内的雨水排水管网，雨水排水管网采用钢筋混凝土管。2）采暖通风（1）供热：本项目区生活热水热源拟采用集中供热，既绿色环保又节约运营成本，并且大幅度的改善商贸、办公、生活条件。（2）通风：为保证项目建筑物内的通风换气，除充分利用自然通风外，在空气流通较差场所设通风机。（3）空调：本项目区夏季制冷及冬季取暖

44、均由中央空调提供。3）供电工程设计X围包含变、配电系统、照明配电系统、动力用电设备的供电系统、防雷接地系统、系统、有线电视系统、可视对讲系统、公共广播及消防紧急广播系统、电气消防系统、停车场管理系统。（1）变、配电系统本工程电源引自来安县的变电站，供电的上级电站为#供电公司，供电电压10KV。电源双路10KV埋地引至项目区，YJV22-10KV电力电缆直埋敷设进入变电站。本项目负荷等级为三级。一级负荷包括：火灾报警控制设备、消防泵、消防风机、消防电梯及应急照明、疏散照明等；二级负荷包括：普通客梯、排水泵、生活水泵等其它用电设备；一般电力、照明用电属三级负荷。（2）照明系统及全场供电线路低压馈出

45、电缆选用YJY220.6/1KV交联铠装电力电缆，直埋敷设至建设区，室内选用YJY1KV电缆沿电缆沟或电缆桥架敷设。至用电设备处穿钢管埋地暗敷。（3）弱电系统本项目安防监控系统包括园区监视摄像系统，在各建筑物内设置安防监控中心，安防监控中心内设有监控操作站、各安防监控设备主机和大屏幕显示装置及声光报警装置等必要的设备。各系统的信息数据汇总于安防监控中心集中显示及操作报警。监视摄像系统本工程监视摄像系统选用数字硬盘录像机和模拟录像机相结合的系统，采用数字监控技术对各个场所进行监视并长时间录像，对重要地区监视点采用一对一的录像方式，遇突发事件，录像自动转至正常录像状态。本系统可在一台监视器或录像机

46、上同时显示或录制重放一路或多路图像。监视摄像系统通过安防中心的监控站由操作员通过键盘和鼠标对摄像机的焦距、俯仰、水平旋转等进行操作。本系统画面显示能任意编程、自动或手动切换，画面上显示摄像机的编号、摄像机部位地址和时间、日期等。项目区监视摄像系统在项目区的各个主入口、次入口和生活入口分别各设置两套数字摄像机（出向及入向各一套），监视每个入口的出入情况。在园区的围墙上每隔200米设一套数字监控摄像机监视相应区域的情况。并将信号传至物业管理中心安防监控中心。监视摄像系统主要建筑物首层各出入口、各层电梯口、楼梯口及展示大厅重要位置设置数字监控摄像机，监视出入情况。并将信号传至物业管理中心安防监控中心

47、。防盗报警系统灯饰贸易中心、陶瓷贸易中心、建材贸易中心、家居贸易中心、家电贸易中心、汽车贸易中心、汽车用品贸易中心、电工电料贸易中心、五金机电贸易中心、轻工机械贸易中心、工程设备贸易中心、电子元件贸易中心、印刷包装贸易中心、轻纺贸易中心等人多繁杂场所设置报警探测器，如有非法入侵，及时向保安人员示警。在存放现金，或现金交易场所设手动报警按钮，如有意外情况，相关人员可以手动报警，将报警传至位于安防监控中心的报警主机，报警主机可显示报警区域并及时通过值班人员及时阻止盗情的发生。实现与监视系统联动，提供系统集成接口。智能门禁系统在建筑物内重要场所设置门禁系统以实现对客户的识别、出入记录、与可视对讲系统

48、配合使用。外网敷设本工程由各个主建筑及园区围墙的监控点至物业管理中心安防监控中心的控制电缆及光缆均通过通信管道及局部埋管的方式进行外网敷设。通信及电视系统中国联通和中国移动先进的程控网覆盖全区，512K10M的宽带延伸到开发区内每一个角落；中国移动通信系统实现全区无间缝覆盖。有线电视传输系统实现光纤进入项目区，向灯饰贸易中心、陶瓷贸易中心、建材贸易中心、家居贸易中心、家电贸易中心、汽车贸易中心、汽车用品贸易中心、电工电料贸易中心、五金机电贸易中心、轻工机械贸易中心、工程设备贸易中心、电子元件贸易中心、印刷包装贸易中心、轻纺贸易中心等建筑物内各用户提供图文和数据服务，保证信号的可靠性和连续性。有

49、线电视系统有线电视信号直接由县网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。5.3.3电气消防系统1)在一层设置消防控制室。本项目的消防泵房分别由项目区变电室用剖缆引来两路专用220380V电源供电，末端自动互投。2)消防水泵、消防电梯、排烟风机、加压风机及应急照明电源等采用两路电源供电，末端互投方式供电。3)在公共场所等高层建筑物内的楼梯间、走道及电梯前室设应急照明、出口指示灯：应急照明、疏散照明采用集中蓄电池作备用电源，其连续供电时间不小于20min。4)高层建筑物内在消火栓处设置带动作指示灯的消火栓按钮，火灾时可直接起动消火栓泵，并将信号送至本楼座配电室的光、力柜用分励方式切除非消防电源、使公

50、共走道灯及楼梯灯自动点亮；同时启动排烟风机。5)高层建筑物一层有值班室的，在室内可控制加压风机的起停以及消防泵起动并设信号显示。6)本项目建筑物内公共部分以及按照消防规X需要设置火灾自动报警系统。按照消防规X要求设置感烟火灾探测器、手动报警器及相应的消防紧急广播系统。7)本项目所有公共部分(包括住宅的公共走道)均设置应急广播系统，当有火灾发生时，由消防控制室启动紧急广播，疏散建筑内人员。8)本项目各建筑物及地下建筑部分均按规X设置火灾自动报警系统并设置区域火灾报警显示器。5.3.4防雷与接地保护用电设备采用接零保护，即TNC系统。电缆入户处做重复接地，接地电阻10欧姆。物业管理中心及控制室等采

51、用TNCS系统，电源入户后N，PE线分开设置。各单体建筑物一层做总等电位联结。所有进出建筑物的金属管线外皮，接地干线，所有正常不带电的金属物体外皮及电缆桥架，穿线管，直埋电缆的铠装带和各类控制箱柜的金属外皮均应与总等电位联结；各单体建筑物一层设置总等电位联结箱MEB，做法见等电位联结安装 02D501-2。5.3.5消防工程1）总平面布置各建筑物间距离均满足防火规X规定的防火间距，四周均设置环行消防车道，满足规X要求。2）建筑防火本项目园区主要建筑物建筑高度低于50m，按照高层民用建筑设计防火规X（2005年版）的要求为二类高层建筑，耐火等级为二级，遵照高层商业建筑设计防火规X（2005版）G

52、B50045-95，为二类高层建筑，设计采用的建筑物耐火等级均为二级，按搂层划分防火分区。设2部防烟楼梯间和一部消防电梯。满足疏散距离和宽度的的要求。3）火灾报警系统消防系统组成：火灾自动报警系统；消防联动控制系统；消防事故广播系统；消防直通系统；电梯运行监控系统；消防自动报警系统：本系统采用控制中心型智能消防报警系统，具有火灾报警、联动控制、紧急广播切换等功能，系统包括附插孔的手动报警按钮、感烟探测器、感温探测器等报警装置，同时系统监测消火栓按钮，湿式报警阀，压力开关，水流指示器，防火阀的动作信号，喷淋阀的位置信号等。项目园区分别设置不同的消防控制中心，对各建筑物的消防进行探测监视和控制。本

53、建筑物除了厕所等不易发生火灾的场所以外，其余均依照规X要求，根据性质不同布置相应的探测器。在所有消火栓箱内均设有消火栓启泵按钮。本系统对下列设备进行联动控制：消火栓系统、水喷淋系统、防排烟系统、正压送风系统、电梯迫降、火灾应急广播、非消防电源切除、防火卷帘控制等。当发生火灾时，消防控制室中根据火灾情况，通过中间继电器转换自动或手动切断火灾区的正常照明及动力电源，还可以通过消防直通对讲通知变配电所，切断其他与消防无关的电源。火灾事故广播：在走道、楼梯间和地下停车库设置扬声器。在每个防火分区设广播控制模块，在火灾情况下将相应防火分区广播开启，并可在消防控制中心手动切换至全区疏散广播。本广播系统主机

54、一备一用由弱电提供，消防只作强切。电梯监视控制系统：全部电梯监视控制盘等均设置在消防控制室，并且安装在控制台上。一层消防梯门边设有打碎玻璃按钮的钥匙开关，供消防人员紧急救火使用，钥匙开关具有优先控制权。根据火灾情况及场所，由消防控制室电梯监控盘发出指令，指挥电梯按消防程序运行。电梯监控盘显示各电梯的运行状态，除层数显示外，还应设置正常、故障、开门、关门等状态显示。火灾指令开关采用钥匙型开关，由消防控制室负责火灾时的电梯控制。导线选择及线路敷设：电力、照明、自控等线路采用阻燃型电线和电缆；重要的消防设备(如消防水泵、消防电梯，防、排烟风机等)的供电回路采用耐火型电缆。火灾报警控制系统的主电源采用

55、消防电源，直流备用电源采用报警控制器的专用蓄电池及控制用直流电源装置。5.3.6信息管理系统通信信息系统设计将紧密结合科技园区高效、自动化运作的需要，为工作交流、服务和管理提供全面服务。1）物业管理自动系统自动是办公现代化的基本要求，主要服务于商贸联系和园区内部管理。根据整个项目园区及建筑规模，确定在园区新建站一座，站设于园区中央。交换设备选用先进的语音、数据等综合信息传输交换平台，除了具备语音交换功能外，还提供综合数字传输(ISDN)、商务功能、背景音乐等增值业务。以光纤数字中继方式接入县市话局，实现与公用网汇接。从而为园区内用户提供园区内部、市话、国内国际长途等电信业务。2）园区内作业调度

56、通信系统有线调度通信系统：考虑到园区热流众多、活动频繁，因此有线调度可用自动代替，不再单独设置。无线调度通信系统：在园区内建设无线集群通信系统一套，满足作业区内的流动作业人员、安防保卫的移动通信需要，同时亦是作为有线通信的补充。系统规模为单基站，设于物业管理中心内通信信息中心；整个系统可根据作业需要，分为若干个作业组，或需要时进行动态重组，方便生产作业。电子信息系统:在项目区大门等适当位置设置电子信息显示公告系统。主要发布公用信息、公告、为物流运输客户提供资讯。电子信息系统主要包括户外电子公告牌、交易信息显示牌、广播设施等。安全防X系统:设置项目区红外周界安全报警及监控设施，系统（SMS）主要

57、由入侵报警子系统（主、被动红外探测器）、视频安防监控子系统组成。设计各子系统之间能够协调联动，并与各相关部门（公安、消防等）联网。楼宇智能通信信息系统：商务办公平台是集商务、办公为一体的建筑，作为园区贸易、管理的中心，实现办公管理的智能化以适应现代信息社会对建筑物功能、环境、高效率管理的需要。通信信息传输线路及管道工程：建设园区内综合通信线路网，为园区内语音、数据、视频通信提供综合传输通道。园区内：以物业管理中心为配线中心，区内主干通信线路均采用光缆综合传输，局部分支线路采用通信电缆。园区内主要管理及生活用房内均采用综合布线系统。园区外：建设园区通信信息中心至县市话局间的光纤传输链路，一方面作

58、为物流园区程控交换机与电信公用网市话局汇接的中继传输通道，一方面作为项目区内计算机局域网、多媒体系统与公用数据网（Internet等）汇接的传输媒体。通信管道：园区内部通信电/光缆全部采用管道方式敷设。新建主干管道容量8-12孔，分支管道容量4-6孔不等。通信管道容量兼顾其它弱电系统传输需要。专用机房：在物业管理中心内设通信信息中心，内设有程控交换机系统、无线调度系统基站、光纤传输系统、计算机管理系统中心，广播及公共显示等系统及以上系统所需要的配套电源的专用机房。第六章资源开发及综合利用分析6.1资源开发方案#湾（香江）商贸物流总部基地是建筑建设项目，不属于资源开发类项目。本着资源共享、节约资

59、源、保护生态的原则，项目在建成后，对所需资源（燃料、水、电、气）及其他公用设施的供应没有过高的要求，且运营过程当中不会造成相关资源浪费，能遵循国家能源政策，适应来安乃至#地区的招商条件。#湾（香江）商贸物流总部基地项目建设方案符合规划局可持续发展的战略要求，符合保护资源环境的政策规定，符合资源开发总体规划及综合利用的相关要求。由于土地资源的稀缺性及分布的不均衡性，节约土地资源是实现可持续发展的重要途径之一。土地资源是人类生产和生活的场所，具有滋生万物的能力，是淡水、森林、草地、矿产、能源、物种和旅游资源的载体，是基础的自然资源。在实现自然资源可持续发展的同时，遵循土地资源动态平衡的自然条件，南

60、方香江集团根据项目的特定需要和一定的社会条件，严格按照规划设计要点进行规划和方案设计，对国家土地管理政策起到积极的拥护作用。6.2资源利用方案能源、矿产、水、土地等自然资源，是经济社会可持续发展的物质基础和保障。我国是一个发展中国家，人均能源、资源相对贫乏，且浪费比较严重。近年来，随着经济的快速发展，资源消耗多、能源短缺问题日益突出，已成为危及中国现代化建设进程和国家安全的战略问题。党中央、国务院对节约资源高度重视。建设领域是资源、能源消耗较大的领域，建造和使用建筑物直接、间接消耗的能源占全社会总能耗的46.7%，用水占城市用水总量的47%，使用钢材和水泥占到总使用量的30%和25%。要充分认

61、识建设领域资源节约，做好“四节”工作，是落实科学发展观，调整经济结构，转变经济增长方式的重要内容，是建设节约型社会和节约型城镇的重要举措。要进一步增强紧迫感和责任感，切实转变观念，转变城乡建设方式，从资源节约中求发展，从保护环境中求发展，从循环经济中求发展，促进城乡建设事业持续健康发展。#湾（香江）商贸物流总部基地项目的建设符合规划局用地总体规划的要求，符合土地利用总体规划确定的市镇建设用地的要求，但在土地资源利用方面必须做到与城市规划、农业综合开发规划、村镇规划、交通建设规划、水利工程规划相衔接。在土地资源合理开发的同时，要合理开发、节约用地；既要满足规划部门制定的土地资源综合开发的各项规定

62、，也要满足规划部门批准的该项目建设的各项技术经济指标。6.3资源节约措施6.3.1全面贯彻建筑节能设计标准，提高建筑节能总体水平强化建筑节能监督管理。认真执行建设部关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知，加强对建设、设计、施工、监理、施工图审查、工程质量检测、监督及竣工验收等建设各方主体监管，实施建筑节能的八项制度。即：设计审查制度，设计单位完成建筑设计后，应填写民用建筑节能设计审查备案登记表，一并报施工图审查机构审查，审查合格后报建设行政主管部门备案；备案稽查制度，各级建设行政主管部门要加强日常监督和对建筑节能重要部位施工环节专项监督检查，对违反建筑节能法律法规和强制性标准的单位和个人，

63、责令改正，并予以相应处罚；开工许可制度，对新建工程项目设计文件没有进行节能专项审查或经审查不符合节能标准要求的项目，不得办理施工许可；产品见证取样制度，对进入施工现场的节能材料，部品实行现场取样、送检；实行建筑节能专项验收制度，建筑节能验收由建设单位组织，可单独进行也可和建筑工程验收一并进行，对没有通过建筑节能验收的民用建筑工程，不准进行竣工验收备案；节能建筑项目公示制度，对民用建筑节能设计备案内容及工程竣工验收后的节能完成情况、做法、指标及时向社会公示，接受社会监督；房屋权属初始登记制度，销售新建住宅要在使用说明书中注明建筑围护结构节能、用能系统的状况及相应保护要求，对没有通过验收的商品房，不予办理房屋权属初始登记；统计报告制度，对建筑开、竣工及节能标准执行率情况每季度进行统计、报表。积极推进既有建筑节能改造工作。以政府机构既有公共建筑节能改造为突破口，推动既有公共建筑的节能改造，积极开