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1、（一）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？ 答：根据细则第八条、国税发2006187 号的规定，清算单位是 由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、 经发局的立项批文为准。2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计 算土地增值税？答：根据细则第八条、财税字199548 号第十三条的规定，对纳 税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。 不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅 不能适用条例第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅的房 地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。二
2、、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？ 答：根据苏地税发1995103 号、财税2006141 号的规定，我省普通 标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住 宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中 低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安 置房、落实私改房等。2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税200621 号的规定， “普通住宅”的认定，一律按各 省人民政府根据国办发200526 号制定并对社会公布的“中小套型、 中低价位普通住房”的标准执行。三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指
3、什么？如何计征土地增值税？ 答：财税字199548号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级 以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费 用。如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房 地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之 外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让 收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加 计 20% 扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在 计算增值额时不允许扣除代收费用。2、问：如何区分开发间接费用和房地产开发费用？ 答：根据细则第七条第二款规定，开发间接费用指直接组
4、织、管 理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、 办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。而纳税人的行政管理 部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用应在房地产开 发费用中扣除，不在此扣除。3、问：全部使用自有资金的，如何确定房地产开发费用？ 答：根据国税函2010220 号第三条的规定，全部使用自有资金，没 有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额” 与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。具体比例，按 照苏地税发1995103 号第一条规定执行。4、问：房地产企业向境外金融机构的借款利息支出，如何扣除？ 答：房地产企业向境外金融机
5、构的借款利息支出，凡能够按转让房地 产项目计算分摊并提供境外金融机构证明的，允许据实扣除，但最高 不能超过按境内商业银行同类同期贷款利率计算的金额。不能按转让 房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开 发费用按细则第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和的 10% 计算扣除。5、问：对取得土地使用权（房地产产权）后，未进行任何形式的开 发即转让的，如何计算增值额？对于取得土地使用权后，仅进行土地 开发（如进行“三通一平”等），不进行房屋建造，即将土地使用权 再转让出去的，如何计算增值额？答：根据国税函发1995110 号的规定，对取得土地使用权（房地产 产权）后，未进行任何
6、形式的开发即转让的，计算增值额时只允许扣 除：取得土地使用权（房地产）时支付的价款、国家统一规定交纳的 有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不能加计20%扣除。对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“三通一平” 等），不进行房屋建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算增值 额时只允许扣除：取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定交 纳的有关费用、开发土地的成本、费用，以及与转让土地使用权有关 的税金，再加计开发土地的成本的 20%。四、预征、核定征收方面1、问：预征、清算的政策依据是什么？法律责任如何规定的？ 答：根据细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让 房地产取得收入，可
7、预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理 结算后再进行清算，多退少补。财税字199548 号第十四条规定，对 纳税人预售房地产所取得的收入，应按规定预征土地增值税。财税200621 号第三条规定，对未按规定期限预缴税款的，应 根据税收征管法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期 限届满的次日起，加收滞纳金。国税函2010220 号明确了清算环节 的滞纳金征收问题。2、问：如何核定征收土地增值税？ 答：用核定征收方式进行土地增值税清算的，应按照苏地税发 200972 号第五章的规定执行。3、问：调整后的核定征收率的执行时间以什么为准？ 答：调整后的核定征收率应从规定时间（发文时间）起执行，以主
8、管 税务机关发出核定征收税务事项告知书的时间为准。4、问：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收 时，如何确定相关比例？ 答：有产权的停车场、车库（位）在土地增值税预征或核定征收时， 暂按普通住宅的相关比率执行。建议各地在以后调整预征率或核定征 收率时补充相关内容。南京市局在明确已列举的房屋类型外，补充了 其他类型的预征率，可参考。5、问：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，如何计算土 地增值税？ 答：拍卖破产企业土地时，对无法取得相关成本的，暂以核定征收方 式征收土地增值税。核定征收率不得低于 5%。 六、土地增值税清算方面 1、问：正在清算的项目是否按国税函201022
9、0号的政策执行？ 答：国税函2010220号执行时间：自2010年 5 月25 日起执行。经 请示国家税务总局，正在清算的项目应改按新政策执行。2、问：关于按国税发2006187号第八条规定税务机关可要求清算项 目的相关问题。答：国税发2006187 号第八条对清算后发生的成本和费用或取得的 成本和费用凭证是否列入扣除项目，并未做出明确规定，若不将此块 成本和费用予以扣除，非常不合理，必然会增加清算矛盾，因此，建 议目前各地将清算力量集中于应清算项目，即符合 187号文第二条第 一款规定的项目，以规避政策风险。3、问：样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，如何 计征土地增值税？ 答：样板房、会所、售楼处、物业中的家具、电器等设备，不属于土 地增值税征收范围，在确认转让房地产收入时不能包括家具、电器等 设备的价值（以合法有效凭证为准）。
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