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1、1、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原 则应当不适用于动产租赁。对于我国合同法第 229 条的规定是否应当 适用于动产呢?笔者认为，动产租赁不应当适用该原则，其理由如下： 第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得， 因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适 用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产 的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应 有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律 体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权 化应是指不动产
2、租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上 都是对不动产实行租赁权物权化。2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解 释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后， 租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如 果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租 人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押 的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权 之上设定的租赁关系限制适用该原则。司法解释做出如此规定的原因 在于：虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者
3、的态度经过了从“买 卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权 物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权 的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此 而改变。在将房屋抵押后再出租的情况下，仍然适用 “先物权优于后 债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过 变卖抵押物用于清偿债务。3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用 查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以 封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干 预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查 封和
4、强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权， 不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因 此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。 最高人民法院经他字第8 号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查 封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债 权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同， 由此带来的风险只能由他自己承受。4、破产财产处理过程中的限制适用 破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所 有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破 产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件
5、中，对于破产企业以其 所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履 行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁” 原则。其理由在于：(1)若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导 致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工 资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全 额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正 的民法基本原则;(2)在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产 案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行 变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可 能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用， 由此影响破产财产的变现。
对买卖不破租赁原则的限制适用条件
