商业功能及业态规划建议

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1、商业功能及业态规划建议（通济门）目录1、潍坊商业布局2、地块建筑规划设计（未定稿）3、竞争商业（详见商业调研报告）4、功能分布建议5、业态定位建议6、商业规划与建筑设计的平衡建议商场在建百鳖卖场在建白浪绿岛在建百贲在建図卖场在建1、潍坊核心商业圈布局以中百大厦、泰华广场、银座商城这三个点，形成一个2公里范围的核心商业圈。未来现在严重的同质化竞争银座拥有自有品牌商家集中商圈正在以南快北慢的进度及方向扩大中低档品牌为主泰华在规模、商场设计上略胜一筹竞争变化区域内严重同质化竞争差异化格局未显现2、地块建筑规划设计（未定稿）a、河西地块设计（以图为准）建筑物面积总建筑面积约 188416.96 万 M

2、2塔楼群房面积（地面3层）20214.58M2塔楼地下1层商业15309.86 M2塔楼地下总面积33807.57M2覆土商业9981.60 M2商业总面积45505 M2b、河东1号地块设计建筑物面积公寓群房7246.96 M2地下室8406.24商业总面积7246.96 M2c、河东2号地块设计建筑物面积独立23层仿古建筑共9栋9324.19 M23、主要竞争商家（详见商业调研报告）世纪站华程度竞争力品牌相似度功能及业态多样性辅助设施高SZSs、Y中ZY SY低YZZS、Y、Z分别是三家商场的拼音首位字母4、功能规划建议a、河东Clubs + Bar + Gourmet一个城中名流、小资的

3、聚集区b、河西Luxury Experience Business零售+娱乐+餐饮5、业态定位建议a、定位与核心商圈直接竞争？X做社区量贩店？X卖场组合形式？X精品卖场？VWhy 因为这是市场空白一因为有这样的消费群体切入细分市场奢侈品消费自我品质新奇体验整合营销Salvatore ferragamo Dunhill Ermenegildo Zegna奢侈品消费Cartier Christian Dior Audemars PigeutLafite Jaeger LecoultreCocomat自我品质 美克.美家哈根达斯川国传奇 焦叶新奇体验 Babyface户外岩壁苹果体验店索尼体验店立体

4、传播整合营销 交叉经营引导消费b、白浪河西奢侈品专卖店c、白浪河东任级会訂+ 特色酒吧+精品专卖+高档卖场d、业态比例序号类别百分比种类1艺术与其它5%工艺、美术等2娱乐20%视听、酒吧3餐饮40%主题餐厅、4休闲10%咖啡店、茶居5零售服务25%皮具、服饰、家具等总计100%建议商户多采取交叉经营在原德国租界时代的传统瓦房或中式民国建筑风格的房子里，经营着欧美 等国的外资饭店、爵士乐俱乐部，还有和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。为潍 坊带来新颖的时尚享受。e、河西酒店地块示意图精品卖场 酒店一层、二层部分以专卖店形式销售奢侈品。二层部分及三层作为酒店餐 饮及会议的配套。 酒店式公寓群楼最佳方案是

5、找合适的百货公司经营。方案二是一二层分割成 精品专卖店，三层大分割做娱乐。 地下一层面积较大，建议把酒店配套的健身部分放在酒店群楼范围处，如室 内网球、壁球、游泳池等。剩下约 12000 平方米可做大卖场。f、覆土商业河啊总亘筑面秧対优W方翠:不也含地卜-悖粧场） 河眄地上st如曲i祝为氐T万平方米Jp!Wit!l FStSfLi&TWAi. o万半血术 不包柞射F停牟场点成irtX心舍C24JK l2B000 TX点式糾甲；点金応 f24Jg】0Jb胡QQQ屮Zf来Hofloy x 雀仿古体验rrr 出央.曲租和地Fs沾祸附r 裤t首如 瞞业血秩丿亍世I .小卜孙沆山：土! 空也仃产互_ -

6、112000FrJfS餐饮导扎式广黴餐饮体验式零售丄沿河覆土商业各节点以休闲&餐饮为主。丄 在覆土商业与休闲广场的交界处设置时尚体验店（零售）以拉抬人气。丄 在散步道边引入仿古体验店以活跃气氛。g、河东公寓项目示意图河东地上閒层总世筑iiii執九也i JiY方米垂立基C3 境jpK?J. (10(X1 /jX3000 方*C 26jgi00t 2EMJQ0平方来% 9*挑诃测瑜 厂-袖心式会寓歯炽1*来）沿街商铺一层：专卖店&卖场 二层：大卖场延东风街地面以上二层的商业除重要节点处分割零售以利益最大化外，其余 约6000平方米适合做各类卖场。地下一层因为地形关系，临街店面不做规划，以利润最大化作销售。仿古街建议通济门与新开城门之间的物业做高级会所区。物业从左至右设置：餐饮、私密会所、娱乐会所、餐饮新开城门以北作为酒吧&夜宵区设置。将为此处带来不夜的魅力。6、建议总结通济门项目以白浪河为线，东西分隔两种不同的商业风格。河西以商务性、 高档次为主体。河东以私密、感官、符号为导向。对潍坊现有商业格局带来强烈 冲击。目标汇聚整个4区2县6市区域内的有识之士。满足之前只有在300里以 外才有的（消费）欲望。