单身公寓项目可行性研究报告

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1、*单身公寓项目可行性研究报告目录第一章项目总论- 5 -1.1项目背景- 6 -1.2可行性研究结论- 8 -1.3项目综合评价结论- 14 -1.4存在问题及建议- 15 -第二章 项目背景和发展概况- 17 -2.1项目提出的背景- 17 -2.2项目发展概况- 17 -2.3投资的必要性- 17 -第三章 市场分析与建设规模- 19 -3.1市场调查- 19 -3.2市场预测- 20 -3.3市场推销战略- 20 -第四章 建设条件与地址选择- 22 -4.1资源和原材料- 22 -4.2建设地区的选择- 23 -第五章 项目技术方案- 29 -5.1项目组成- 29 -第六章 环境保护

2、与劳动安全- 38 -6.1建设地区的环境现状- 38 -6.2项目主要污染源和污染物- 43 -6.3项目拟采用的环境保护标准- 43 -6.4治理环境的方案- 43 -6.5环境监测制度的建议- 45 -第七章 企业组织和劳动定员- 46 -7.1企业组织- 46 -7.2劳动定员和人员培训- 46 -第八章 项目实施进度安排- 47 -8.1建立项目实施管理机构- 47 -8.2资金筹集安排- 47 -8.3技术获得与转让- 47 -8.4勘察设计和设备订货- 47 -8.5施工准备- 47 -8.6施工和生产准备- 48 -8.7竣工验收- 48 -8.8项目实施进度表- 49 -8.

3、9项目实施费用- 50 -第九章 投资估算与资金筹措- 51 -9.1项目总投资估算- 51 -9.2固定资产投资总额- 51 -第十章 财务与敏感性分析。（未知）- 53 -第十一章 可行性研究结论与建议- 54 -第一章项目总论 *是自己和好友计划成立的* COMPANY的代表作品。理念是为独居生活的人群提供一个心灵和身体上的避难所。它集合了单身公寓、酒吧、书吧、咖啡厅、电影院、保健室、健身房的综合性生活中心。初衷只是为好友的爱好室内设计、自己的爱好书籍和音乐找到一个合适的舞台和空间，但随着想法的成熟，我将更多的关注力放在了单身公寓的项目设计和书吧的具体陈设上。于是就形成了以居住为重点、娱

4、乐生活为辅助的独居生活中心。这个项目是为坚持独身的人构建一个相对理想和独立的生活环境，并能够在各种休闲场所得到精神上的解脱和释放。选址在二线城市的*，一方面是钟爱*六朝古都的历史积淀，另一方面也考虑到越来越多的精英阶层转战二线城市以寻求更好的发展机会和平台。工作的激烈竞争同时也带动了生活发展的自由和随性。*将会作为一种非主流的生活方式出现并冲击着*传统的生活模式。单身的人群能够在一定的心理力量和社会责任的推动下，更完整的完成自己的理想，即使是作为父母或亲人的角色缺失，但在别处亦能找回安稳和健全。完成自己的*，看着一个个独居的人搬入自己的小户型住宅，在咖啡厅里安静喝茶画画，在酒吧里听慢摇聊天，在

5、书吧里看一本本古旧的线装书籍，在小型电影院里看一场中意的电影，也会有保健室和健身房保持身体和心态的平衡。这是我最理想的独居生活。1.1项目背景1.1.1项目名称*独居生活中心1.1.2项目承办单位* COMPANY总负责人：*1.1.3项目主管部门集团名称：* COMPANY集团地址：*省*市*中山东路法人代表： 国籍：*1.1.4项目拟建地区、地点*省*市*区1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表单位：ALONE 小组法人代表：*1.1.6研究工作依据中华人民共和国土地管理法、建筑法、城市房地产管理法、城市房屋权属登记管理办法、住宅室内装修管理办法建设工程勘察设计管理条例、建筑装饰装修

6、管理规定、城市房地产开发经营管理条例 *省建筑市场管理条例、*市国有土地使用权出让后规划条件变更管理规定、*市城市规划条例1.1.7研究工作概况项目建设的必要性。随着经济高速发展，二线城市在圈钱(招商引资)、圈人(引进人才)、圈地(建城扩城)、圈政策(城市定位)、圈都市圈(区域资源整合)等各个方面照着大都市的规格迈进。同时，二线城市在因一线城市的辐射性和产业关联性而受惠时，自身的独特优势并不会夺走：名胜古迹，优质水土和空气，港口，城市自然遗产、文化遗产和非物质遗产，传统产业，相对便宜的投资和安居成本，地方创新等。（盘点放弃大都市的10个理由:二线城更有归属感 2010年4月15日09:37新周

7、刊 ）而*，就是这样一个位居二线但势头强劲的发展城市。在更多的发展机会和强大潜力前，工作生活在*的人们更需要一个相对独立但又不乏交际机会的空间。*（以下简称CENTER）的消费目标为年薪在60000以上的单身白领、部门主管以及SOHO工作人群，是一座集成了酒吧、书吧、健身房、电影院、单身公寓、顶层空中花园的综合性生活中心。（2）项目发展及可行性研究工作概念首先，CENTER不同与现在遍迹于一线城市的普通商品性住房，也不单单是商品市场和住房的简单结合。完全杜绝食品行业的进入，一方面维持中心的整洁和规范，另一方面也为使用者提供某个与外界生活产生联系的渠道，避免个人完全的沉迷独居生活、造成自闭等多种

8、心理疾病。酒吧、书吧、电影院是大部分高素质人群的理想娱乐场所，同等层次的人的聚集不仅有利于个人的交际圈的扩大，也有利于个人生活品质的提高。其次，CENTER将地址定于*市*区，靠近清水塘、雨花台、*河，就地理位置来说相较于新街口（*市中心）和夫子庙（另一较繁华的商业区）更适合居住和生活。远离夜夜笙歌的繁华和星光熠熠的黑夜，单身人群更适于在疲惫工作结束后获得黑夜的安慰和舒适。最后，CENTER是只为独居人群提供服务的场所，维持中层以及高层阶级人群的独立生活形式，避免双方构成家庭带来的生存负担和困扰，实现个人“大隐隐于市”的理想。任何居住在CENER内的人一旦与他人确认爱人和家人的关系，就会被CE

9、NTER管理会除名。独居的生活理念是为了保护这个吵闹城市中的精神信仰，CENTER也要成为独居人群的庇护所和港湾。1.2可行性研究结论在以下对于*的可行性研究中，我就着重市场预测和项目规模两方面对于该项目的可行性进行分析。1.2.1市场预测和项目规模市场需求量简要分析。尽管在国内尚无*市单身人数的具体统计，但在2010年据国内最大的严肃婚恋交友网站最新发布的2010年单身男女城市指数显示，全国单身人士中，25岁以上的“剩客”占据六成以上。其中，北京、上海、比例明显高于全国平均水平，且上海北京的总单身人数超过200万。由此按照二线城市所占比例，*市单身人数不会低于77万。同时据相关统计，*楼市2

10、010年下半年共有119家楼盘计划推出房源，总套数达到34000套。而其中60%左右将于9、10月上市。据365地产家居网统计，江宁下半年将陆续推出2500多套60平米以下的小户型房源。按时间先后，合家春天(社区)将于8月15日前后加推青春渡第二批房源，主力户型为3040平米的单身公寓；之后是江宁地铁楼盘广博苑(社区)，该楼盘将于8月16日推出300多套小户型房源，主力面积为48、65平米；位于东山老城的蚂蚁工坊(社区)最快将于8月下旬推出2栋300多套房源，48、55平米为销售主力面积；位于大学城的百度空间(社区)项目8、9月份将推出260套48-50平米的小户型；10月10日，武夷水岸家园

11、(社区)二期项目启动，438套房源中60平米以下小户型占到3成，约140套。由此可见，*市区小户型以及单身公寓已成房地产开发的趋势。具体原因暂不清楚，但可由*房地产商对于小户型的大手笔看出，居于二线城市的*实际上蕴含了单身公寓流行的巨大潜力。(2)计划销售量、销售方向。计划销售量：100户销售方向：年薪60000以上的独居人群(3)产品定价及销售收入预测。产品定价：单身公寓74m*10000元./ m=740000元酒吧、书吧、电影院等娱乐设施由公司独立运营，不单独招商。单项中消费单在具体的产品定价中列出。销售收入预测：未知(4)项目拟建规模。单身公寓：100套酒吧：1套书吧：1套健身房：1套

12、保健室：1套小型电影院：4套空中花园：1套(5)主要产品及副产品品种和产量。主要产品：单身公寓产量：100套1.2.2原材料、燃料和动力供应电力，水力1.2.3厂址地理位置、占地面积及必要性*省*市*区，占地面积200m*区地处*城东南，因*河贯穿全境而得名。区域总面积23平方公里，历史古老悠久，文化底蕴深厚，名胜古迹斑斓，古典瑰丽动人。取址于*区背靠*河，能够为独居人群提供良好的生活环境，亦能在相对繁华的都市中找到一片清净之地。(2)水源及取水条件。 水源：长江 取水条件：从临江的城南水厂、北河口水厂、浦口水厂、上元门水厂以及城北水厂中直接供应水资源，取水条件良好。(3)废水、废渣排放堆置条

13、件。 废水将通过*市城市下水道系统排放，废渣会交由城市生活垃圾处置中心处理。1.2.4项目工程技术方案项目范围单身公寓：基础生活设施，基本家电家具配置。酒吧：冰箱、冰柜（立式和卧式）、制冰机、沙冰机、酒吧枪、苏打水枪等（吧台设备） 音响、话筒、显示屏、效果灯、灯箱、配电箱（舞台设备） 冷藏柜、冰冻柜、收银系统、监视系统、桌椅、酒杯书吧：立式拉伸式书柜多组、室内控温设备 台式液晶电脑组、桌椅咖啡厅（与书吧配套）：专用咖啡磨、单品咖啡磨、咖啡渣桶、果汁机、搅拌机、制冰机、CUNO滤水系统、专用软水系统 收银系统、监视系统、玻璃杯、咖啡杯电影院：配套电影放映设备、座椅健身房：跑步机、登山机、固定自行

14、车、椭圆仪、划船器等（有氧运动器械） 坐姿推胸器、腹肌训练器、肩部推举器、高拉背训练器、卧式屈腿训练器、哑铃组、杠铃组等（力量器械） 踏板、瑜伽垫、健身球、沙袋、手靶等（活动区） 洗浴卫具、桑拿房等配套设施保健室：设备要求符合国家规定一级医院的标准。1.2.5 环境保护项目会分别对策划、实施、使用三个封面的污染问题进行特别设定。具体参见以下内容。1.2.6集团组织及劳动定员：（1）集团组织形式和劳动制度。集团组织形式：见附表另外在总经理下直接设置酒吧、书吧、咖啡厅、电影院、健身房、保健室共6个子单位。劳动制度：参考多个企业劳动规章制度，制定出制度大纲，细则会在未来的准备工作中完成。一 总则二、

15、员工招聘与录用管理三、劳动报酬及保险福利四、工作时间与休息休假五、劳动安全卫生与劳动保护六、员工培训七、劳动定额管理八、劳动用工（合同）管理九、劳动纪律十、奖惩十一、附则 附表：（2）公司总定员及各类人员需要量。总定员：150名左右各类人员（普通工作人员和管理人员）：董事会：510人（兼任财务委员会和薪酬委员会组成）总经理、副总经理、总经理助理、总工程师、副总工程师：各1人以下九个分部门：部门主管：1人部门总监：1人部门干事：35人以下六个子单位：部门经理（主管财务和内部管理）：1人技术经理（主管专业技术）：1人工作人员（咖啡师、调酒师、图书管理员、健身教练、医生护士等）：510人杂务人员（整

16、理、协助、清洁、安保工作）：3人（3）劳动力来源。本科学历以上、年龄在2040间的青年人，未婚，户口不限。1.2.7投资估算和资金筹措（1）项目所需总投资额。根据2007年*社会科学院发布的2007年房地产蓝皮书，*地价为2318.9元/平方米。同时*市范围的纯住宅地块楼板价从2007年的2991元/到2008年的2129元/，再到2009年的4233元/，（转自:育路房地产经纪人考试网）故未来若拍的地价不会低于5亿元。项目建成（地价和建筑费用）：估算7亿元项目完成（子项目装修和设备）：估算3亿（2）资金来源。资金主要来源：银行贷款、董事会成员个人融资。1.3项目综合评价结论由于自己对于建筑成

17、本、地价、公司组建成本估计不足，无法对项目的经济综合成本做出准确判定。但就理想化的市场环境而言，该项目的建成和收益是可观的。首先，位于CENTER的酒吧等系列娱乐场所对外开放经营，聘请优秀专业的技术人员，搭配以独特的装饰风格和商品定位，能够在娱乐泛滥的城市中获得一席之地。其次，居住在CENTER的独居人群将成为吸引消费和推动* COMPANY宣传的有效力量。单身人士为交际场所提供了最好的消费理由，并且公司的独特视角也会促使更多的商家将关注力投放在CENTER的商业性上，使其获得更好的广告宣传效果。总的来说，该项目的综合评估状况良好，能够为投资人士带来一定盈利，也能够在一定程度上满足独身主义者的

18、理想追求，是一个具有一定发展潜力的城建项目。同时本项目的建设将产生较好的经济和社会效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。1.4存在问题及建议1. 选址：定位在二线城市*，因*区的良好环境而将CENTER落户，无法确定准确的街道或商业中心，无法对于建成区域的周边地带的土地情况有具体认识，而决定所建地点的关键因素客流量和绿化环境也是无法确定的。建议：实地考察。2. 投资：目前*地价尚不明确，亦不清楚未来*地价的走向， 只能大致的估计一定数额。另外，对于建筑耗材、人工花费以及装修用费均不能详尽的列出，因而无法确定哪些商家能够

19、成为投资对象，在个人融资上存在很大的困难。对于娱乐场所的设备费用，能够从相关的资料上查得。前期投入资金无法预算，对于项目的经济指标一无所知。建议：自学专业的建筑法规和经济学知识，在此基础上咨询专业的建筑规划公司，以此来补充完善自己的可行性计划，并为该项目的投资和融资做好最具说服力的数据说明。依据目前房地产和商品住宅现状，CENTER的生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进CENTER建设健康有序的发展，建议如下：1、在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。2、要认真

20、抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理的质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破：即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性；并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。4、项目建设资金需要个人融资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要将建设资金数额妥善落实。第二章 项目背景和发展概况2.1项目提出的背景2.1.1国家或行业发展

21、规划近年来，房地产业被作为拉动GDP增长以及经济的支柱型产业受到各地政府的积极支持，呈现出一派欣欣向荣的发展势头。根据十六大提出的要求，我国经济总量要在21世纪前20年中要翻两番。为此，我国将对经济结构进行战略性调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业。在国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要求：“2005年城镇居民人均住宅面积增加到22平方米”，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。2.1.2项目发起人和发起缘由项目发起人：*发起缘由：个人兴趣与商业结

22、合投资意向：个人爱好，综合性商品住宅区已成为城市化、区域化的明显趋势。2.2项目发展概况项目尚在策划阶段，暂无任何实质性进展。2.3投资的必要性 目前，*市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，至2005年城市化率将达到75。这为*市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，*市房地产投资占固定资产投资比例不到25，低于全国同类城市2至3个百分点。据测算，*市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。因此，*房地产业的发展需要广泛吸引各类资金。同时有数据显示市场需求呈现出多

23、元化和两极化。随着基础设施建设力度的加大，使*近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。基础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。有市场调查报告显示*市房地产市场发展具有以下趋势：1、根据消费市场调查结论，*在一定时期内，小高层的购买趋向明显上升。面积在80m2120m2最受欢迎。2、对大环境的配套及社区服务的要求已是*购房者的首选要素。3、排除市政建设等外界因素，目前*购房市场仍有相当大的潜力。在调查

24、中近37%的人在12年内计划购房，计划一年以内购房的为14.3%。说明现已有51%强的人有购房意向。 第四章 市场分析与建设规模3.1市场调查3.1.1拟建项目产出物用途调查*是面向青年的独居人群的综合性住宅区域。用途包括：住宿、书吧、咖啡厅、酒吧、电影院、保健室、健身房。31.2产品现有生产能力调查未作调查，也未查有充分数据说明国内综合性住宅数量。31.3产品产量及销售量调查产品产量：未知销售量调查：未知3.1.4替代产品调查未作调查同类项目可能包括：集成大型购物市场、医院、娱乐场所、餐饮业等为一体的综合性住宅；为特殊人群（老年人、白领、外来务工人员等）建成的便利型住宅区； 小户型商品房区与

25、周围环境（购物、交通、医疗、教育等）形成的综合住宅区。但无法作为替代产品。31.5产品价格调查产品的定价管理办法：地价、建筑施工费用、装修费用以及售价均由市场定价。产品销售价格，价格变动趋势，最高价格和最低价格出现的时间、原因。未知。3.1.6国外市场调查未作调查3.2市场预测3.2.1国内市场需求预测本产品的消耗对象：年薪60000以上的青年独居人群，本产品的消费条件：参考文献：消费条件模型和各地区消费条件指数 *改革基金会国民经济研究所10038本产品更新周期的特点，说明本产品有效经济寿命的长短。本项目有效经济寿命在于房产使用年限。可能出现的替代产品，即代用品。见上文，不会出现完全替代产品

26、。本产品使用中可能产生的新用途：未知，有待开发。根据以上分析，提出预测的本产品国内需求量及与现有生产能力的差距：无法预测。3.2.2产品出口或进口替代分析暂无3.2.3价格预测目前只能对小户型住宅预测，一户约为740000元。3.3市场推销战略3.3.1推销方式企业自销3.3.2推销措施（1）销售和经销机构的建立：以ALONE小组内部成员关系网成立销售部门，聘请专业销售人员。（2）销售网点规划：销售网点集中在*市三大商业圈，靠近写字楼和事务所周围。（3）广告及宣传计划：无明确计划。（4）咨询服务和售后维修措施：聘请销售员、话务员、销售员做咨询服务。依据目前一般的商品房建设实际来看，售价与建造成

27、本并无一定的关系。价格的确定更与物业的区位、地段的品质、楼盘的定位以及市场的接受程度有关。为了更好地达到项目单位的经营目标，可在销售的不同阶段，选择不同的价位。期房和现房采用不同的售价，其中期房可采用较低价位，以低价进入市场，随着物业形象的完善，价格可适当上调。既符合项目单位的利益需求，同时也能被客户接受的。采用不同价格的销售策略一方面是考虑到从市场发展规律看，市场启动困难总要大一些，另一方面，进行分期销售时，开盘的低价可以使造成客户的一种抢购心理，有利于营造良好的市场氛围。参照周边地区商品房的开发经验，项目住宅平均售价定位在11000元/平方米左右。在项目初期，以优惠的价格打开市场，确定期房

28、销售基价为：10000元/平方米。在项目后期，逐步达到现房销售价格为：10000-11000元/平方米。第四章 建设条件与地址选择4.1资源和原材料4.1.1资源评述项目需用的资源名称：水力资源、电力资源、人力资源、建材等。资源开采方式：市场供应本项目年最大需用量、资源的可能供应量及生产发展所需资源扩大供应的可能性：未知在已有资源不能满足拟建项目生产规模需求时：会以增加进口，增加投资等方式保持项目进场，但不会调整建设规模或分期建设等。4.1.2原材料及主要辅助材料供应（未知）原材料、主要辅助材料需用量及供应。按项目的生产要求，分别叙述所需的原材料及主要辅助材料的名称、品种、规格、成分、质量以及

29、年需用量，并分别编制：原材料及主要辅助材料需用量表。有害有毒、易燃易爆材料、物料需用量表。需进口的原材料表。说明进口原材料的理由和一旦来源有变化时的应变措施，分析预测原材料国产化前景及分年度国产化的提高幅度。对季节性生产的原料，如农、林、水产品等，需说明短期进货数量。燃料动力及其它公用设施的供应。燃料、动力及其它公用设施是指生产需用的煤、电、水、汽、气、油等，在可行性研究报告中，需说明生产所需燃料、动力及公用设施的数量和需由项目自建的种类和规模以及可以利用的现有的燃料、动力数量。主要原材料、燃料动力费用估算。将主要原材料、零配件和外购燃料动力分别计算费用，其它材料可合并估算。4.2建设地区的选

30、择4.2.1自然条件*市自然资源和区位条件概述如下（*市国土资源局网页资料）:1. 地形地貌*市依其地貌特征属*省宁镇扬丘陵地区，长江自西南至东北流经市境中部。全市地貌以低山缓岗为主，其中低山占土地总面积的3.5%;丘陵占土地总面积的4.3%;岗位占土地总面积的53%;平原、洼地及河流湖泊占土地总面积的39.2%。地貌类型多样，决定了全市土地利用方式的多样性、多宜性。 2. 气候条件 *属北亚热带湿润性气候。由于地处西风环流控制之下，季风性气候显著，四季分明，但冬夏长而春秋短。温、光、水资源较丰富，年平均气温15.3摄氏度，年均无霜期227.4一239.7天，大于O摄氏度的活动积温5528一5

31、831摄氏度;太阳总辐射量115千卡/平方厘米年;年降水量979一1113毫米，年降水量相对变率大，达17%，年降水日数116.8天，气候的变率较大，冬季干旱寒冷，夏季炎热多雨。主要气象灾害有台风、寒潮、连阴雨、冰雹、炎热高温和旱涝。丘陵岗地的干旱缺水和平原圩区的洪涝灾害时有发生。另外城市热岛效应明显且热岛面积有扩大趋势。3. 土壤条件*地区的土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。在北、中部广大地区为黄棕壤(地带性土壤)，南部与安徽省接壤处有小面积的红壤。土壤分布随地形地起伏呈现一定规律。黄土岗地上分布着经旱耕有所熟化而形成的黄棕壤，平原、低洼杆区则为大面积的水稻土，在城镇附近有部分菜园土，

32、沿江冲积平原分布着灰潮土。 4自然、人文景观*是著名的古都，历史文化名城。众多的风景名胜与文物古迹相交融，形成山、水、林、城结合的独特风貌。全市列大全国重点文物保护单位有9处，省级文物保护单位76处，市级文物保护单位36处，县级保护单位407处。主要有18片景观保护区:钟山风景区、石城风景区、大江风貌区、*风光带、明城墙风光带、雨花台风景区、栖霞山和牛首祖堂风景区、汤山温泉一阳山碑材风景区、老山风景区、桂子山一金牛水库风景区、天生桥一元想寺风景区、固城湖风景区。4.2.2基础设施供电、电源情况；近远期可能的供电量及电压；费用及计费方式；供电部门的要求。*市区供电情况良好，220V交流电压。分时

33、计费：早上8点到晚上9点0.558,其他时段0.358。如果没装分时电表费用按0.538计费供水、水源情况；近远期可能的供水量及水质；费用及计算方式；供水部门的要求。*市本地区的水资源不够丰富，供水情况良好。居民生活用水价格2.8元/立方.排水。排水条件；容污水能力；当地环保部门对污水排放的要求等。*的排水条件较差，荣污水能力不强：排水设施能力低、体系不完善、养护手段落后（2004年*市市政公用局召开的治理主城水系污染会议记录）对于污水排放要求见*市城市排水管理条例电讯、供热、供气等公用设施及可利用的种类、容量、技术特征等。未知施工条件包括建筑材料及制品的供应条件；施工劳动力来源；施工运输条件

34、；施工用动力来源等。未知市政建设及生活设施。包括当地的卫生、邮电、文化教育。未知4.2.3社会经济条件根据*市统计局于2010年3月4日公布的*全国第二次经济普查分析系列以及2010年5月26日公布的*区2009年国民经济和社会发展统计公报，摘要如下：*市产业结构逐步优化，基本实现二产主导型向二、三产业并举推动型的结构转变。高新技术和新兴行业比重上升，过剩和落后的生产能力得到有效压缩，经济发展的新格局初步形成。外向型经济稳定增长。*工业化已处于中期发展阶段，形成了以重化工业为主体的全国重要经济城市之一。电子、汽车、石化、钢铁、电力等是*的支柱产业。城乡建设成效显著，城市环境明显改善，城市地位得

35、到提升。开发区和郊县基础设施、投资环境的改善，使其成为全市经济发展的新的增长点和最具潜力的地区。作为全国四大科研教育中心之一，*拥有一批国内一流的高校和科研机构，人才荟萃，科研能力雄厚。“九五”期末，科技进步对经济增长的贡献份额达到50%左右。科研成果在地学界和矿业界拥有较高的声誉。*区综合情况：2009年，全区实现地区生产总值83.32亿元，增长11.6%。其中：第二产业完成增加值30.21亿元，占地区生产总值的36.3%，同比增长9.4%，拉动经济增长3.1个百分点；第三产业完成53.08亿元，占地区生产总值的63.7%，同比增长12.9%，拉动经济增长7.3个百分点。三次产业结构由上年的

36、3960调整为36.363.7。4.2.4其它应考虑的因素（1）风景区、名胜古迹、自然保护区。钟山风景名胜区：包括紫金山、玄武湖两大区域。紫金山含7片景区：中山陵景区、明孝陵景区、灵谷寺景区、紫霞湖景区、头陀岭景区、山北景区。自然保护区：雨花台砂砾层自然剖面保护区，固城湖自然保护区（2）水土保持禁垦区。根据2006年*林业大学和南昌工程学院学者共同撰写*市水土保持重点防治区划分及规划，在进行水土保持“三区”（重点预防保护区、重点监督区和重点治理区）的基础上，对于*市水土保持GIS进行分析统计，结果如下： （3）矿山作业等爆破危险区。*矿山：六合区金属矿位于*市六合区东沟镇团结村梅山铁矿位于*市

37、西善桥板桥硅酸盐矿位于*雨花区板桥新村马鞍山小南山铁矿位于安徽省马鞍山市，临近*市（4）有放射污染或有害气体污染严重的地区及传染病、地方病流行或常发区。无放射污染或有害气体污染严重的地区*市区常出现地区性血吸虫病和碘缺乏病。（5）军事设防区：暂无（6）生活饮用水源的卫生防护地带：不明（7）民族宗教风俗有特殊要求的地区。据全国第五次人口普查杭州市统计资料分析，*市少数民族人口为84227人，占全市总人口的1.37%，少数民族族别数为48个。回族是我市人口最多的少数民族，有69914人，占全市少数民族人口的83%。另外根据*市民族宗教事务所统计，基督教主要活动区域集中在太平路、莫愁路和山西路，佛家

38、徒主要在栖霞街、灵谷寺和汉府街，而伊斯兰教集中在升州路和太平南路。第五章 项目技术方案5.1项目组成5.1.1主要单位及布置方案1. 小户型单身公寓设计草样：说明：单身公寓均为一室一厅或一室两厅格局，整体呈长方形，维持一定的空间感和立体感。使用面积为70-80平方米。室内装修由雇佣的装修公司完成，设计方案由ALONE小组自行设计，每户装修造价为5万左右。包括基础装修（水、电、气线路，吊顶，地板，墙壁等）和家具家电配备，基本保证用户可以随时入住。另外为实现环保低碳的节能楼的目标，将在最初的建筑设计和室内设计时聘请专业的建筑设计师，为单身公寓配备合理的节能设施，用较高的造价换取较好的居住效果。2、

39、书吧及咖啡厅设计草样： 说明：书店模式仿照荷兰多米尼克地区位于一座13世纪的教堂内的Selexyz书店。计划将其建在CENTERB1层A3层，利用稳定的环境条件保护书籍，并配有个人图书室，便利性咖啡厅等。 书吧的内部设计以哥特式风格为主，会聘请专业图书管理员，做好书籍保护、修复、放置的工作，协助书吧内部的细节专修。书柜、座椅等均有ALONE小组自行设计。以突出文化厚重感为目的，以通透感和丰富感有别于其他书吧，创造一种相对平和和沉稳的氛围。书吧由主体阅览馆、个人图书室、咖啡厅三个部分构成。其中主体阅览室按照出版年限、作品类型等分区分类，对于特别书籍要放置在恒温室。个人图书馆和咖啡厅配有宽带上网，

40、聊天室等。 Selexyz书店： 咖啡厅设计草样： 说明：由于书吧暂时不能完全设计出来，咖啡厅的位置和功能区域也不能划分出来，暂时用以下平面图来划分咖啡厅格局。个人图书室：说明：个人图书室每间使用面积约为10平方米，主要功能是私人藏书和个人休闲，适合偏好独自阅读的人。个人图书馆类似于书房，陈设书柜、桌椅，也有与朋友聊天的空间。由ALONE小组设计，家居风格，简单干练又不失风度。个人图书室草样：3、电影院说明：小型电影院设计建设4-5个，有能够一次容纳观众20-30人的集体电影院，也有2-3人观影的电影室。具体参数要等到电影院平面图及设计完成时才能完全确定。小型电影院草样：4、健身房说明：健身房

41、设计仿照网络上获得的健身房3D模型5、保健室说明：暂无可以参考的平面设计图或效果图。需要依据国家对于卫生部门的要求设计建造。5.1.2占地面积及分析占地面积不明，使用面积约为200平方米。因具体选址不明，无法估算说明拆迁概况，也无法估算拆迁所需费用。5.1.3土建工程未知。5.1.4主要建、构筑物的建筑特征与结构设计主要建筑结构图已显示。5.1.5特殊基础工程的设计因书吧设计是在CENTER的B1A3层，故需要在地下建筑的时候采取特殊基础工程设计。总体设计尚不明确，有待完成。第六章 环境保护与劳动安全6.1建设地区的环境现状6.1.1项目的地理位置*位于北纬3114-3236,东经11822-

42、119 14，地处我国东南部的长江下游， 东接富饶的长江三角州，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，地理位置优越。6.1.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象地形、地貌、土壤和地质情况；*市依其地貌特征属*省宁镇扬丘陵地区，长江自西南至东北流经市境中部。全市地貌以低山缓岗为主，其中低山占土地总面积的3.5%;丘陵占土地总面积的4.3%;岗位占土地总面积的53%;平原、洼地及河流湖泊占土地总面积的39.2%。地貌类型多样，决定了全市土地利用方式的多样性、多宜性。*地区的土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。在北、中部广大地区为黄棕壤(地带性土壤)，南部与安徽省接壤处有小面积的红壤。土壤分

43、布随地形地起伏呈现一定规律。黄土岗地上分布着经旱耕有所熟化而形成的黄棕壤，平原、低洼杆区则为大面积的水稻土，在城镇附近有部分菜园土，沿江冲积平原分布着灰潮土。全市蕴藏着较丰富的矿产资源，境内目前已发现40多种矿藏，具有开采价值的有近30种。目前己探明的矿藏储量为:铁矿6.2亿吨，铜矿0，5亿吨，铅0月亿吨，锌0.1亿吨，锯120万吨。石灰石、硬石膏、大理石、白云石、石英石等数量都居全省之首。江、河、湖、海、水库的水文情况；河流：*城内主要河流有长江和*河长江*段从江宁铜井镇南开始，至江宁营防乡东为止，境内长约95公里。*河全长103公里；到*武定门外分两股，*市北部有滁河，干流全长110公里，

44、河道弯曲，集水面积7900平方公里。南部有淳溧运河和天生桥河。湖泊：*市区主要有玄武湖和莫愁湖,湖泊水面积分别为3.7平方公里和0.37平方公里；城市南部有石臼湖和固城湖，湖泊水面积分别为201平方公里和24.3平方公里。水库：*市有231座水库。气象情况；*属北亚热带湿润性气候。由于地处西风环流控制之下，季风性气候显著，四季分明，但冬夏长而春秋短。温、光、水资源较丰富，年平均气温15.3摄氏度，年均无霜期227.4一239.7天，大于O摄氏度的活动积温5528一5831摄氏度;太阳总辐射量115千卡/平方厘米年;年降水量979一1113毫米，年降水量相对变率大，达17%，年降水日数116.8

45、天，气候的变率较大，冬季干旱寒冷，夏季炎热多雨。主要气象灾害有台风、寒潮、连阴雨、冰雹、炎热高温和旱涝。丘陵岗地的干旱缺水和平原圩区的洪涝灾害时有发生。另外城市热岛效应明显且热岛面积有扩大趋势。6.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物（1）矿藏概况：矿产资源分布较为集中，主要产于江宁、六合、浦口等地区的低山丘陵地带。地热等能源矿产，铁、铜、铅锌、金、银等金属矿产，硫铁矿、石膏等非金属矿产，矿泉水等水气矿产适合地下开采，其余绝大部分非金属矿产可以露天开采。优势矿产：铁、铅锌、锶等金属矿产，石灰岩、白云岩、石膏、石英岩、玄武岩等冶金辅料和非金属矿产在矿产规模、矿石质量、开采条件和市

46、场前景等方面具有明显优势；金、银、硫铁矿、高岭土、陶瓷土、凹凸棒石粘土、水泥配料用粘土、建筑用砂等矿产具有一定优势；雨花石、地热享誉海内外。（摘自*矿产资源总体规划2001-2010）（2）森林：*市市2008年底有林地面积1138.63百公顷，国家特别规定灌木林地面积143.02百公顷，四旁树折算面积203.28百公顷，全市森林覆盖面积1484.93百公顷，森林覆盖率22.6%。（摘自*省林业局关于认定*市2008年森林覆盖率监测结果的函）*市有2所国家级森林公园：老山森林公园和紫金山森林公园。7所省级森林公园：牛首山森林公园、南郊森林公园、无想寺森林公园、游子山森林公园、平山森林公园、六合

47、方山森林公园、六合金牛湖森林公园。（3）野生动物：*市是一个野生动物资源较少的地区,有两栖类13种、爬行类30种、鸟类261种、哺乳类35种。其*家重点保护野生动物2种为河麂（牙獐）和中华虎凤蝶。*省重点野生动物44种（科）。我市有大型的野生动物公园三处：玄武湖鸟类生态园、红山森林动物园、珍珠泉野生动物生态园，这三处驯养了大量的国家一、二级保护动物和省重点保护野生动物。（摘自2003年*市野生动物保护情况通报）野生植物：根据调查结果统计，*有观赏植物1043种，药用植物736种，油料植物90种，纤维植物91种。野生资源植物种类很丰富，这有利于*地区的可持续性发展。（摘自*园林网维管植物多样性现

48、状分析2009-10）农作物详情及具体参数见*市2010年上半年农业经济情况简析6.1.4自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施（1）自然保护区（截止到2008年）：雨花台砂砾层自然剖面保护区和固城湖自然保护区。（2）风景游览区及名胜古迹：*市共有27处全国重点保护单位中山陵、明孝陵、太平天国天王府遗址、雨花台烈士陵园、*城墙、栖霞寺舍利塔 、国立紫金山天文台旧址、*共产党代表团办事处旧址等。以及玄武湖、*河等自然景观。6.1.5生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；根据*市统计局2004年9月发布的*市城镇居民居住情况、问题及对策调查显示：我市城镇居民家庭户均

49、住房建筑面积为65.1平方米，其中：有2.5%的家庭住房面积在30平方米以下, 有46.9%的家庭住房面积在30-60平方米之间, 有39.5%的家庭住房面积在61-90平方米之间,有8.4%的家庭住房面积在91-120平方米之间,从以上可以看出*市的居住水平显不平衡状态，有近一半的住户住房建筑面积在60平方米以下。人口密度：2008年底，*全市面积6598平方千米，全市户籍人口617.2万人，老城区人口密度为281万人平方公里。地方病：主要地方性疾病有血吸虫病和碘缺乏病。6.1.6大气、地下水、地面水的环境质量状况；根据*市环境保护局公布的2009年*市环境状况公报：2009年，全市空气质量

50、总体良好，空气中的三项污染物指标全部达到国家二级标准，全年良好以上天数的比例持续保持在85%以上。水环境质量保持稳定，6个国控水质断面达标率为100，省考核的27个小康断面水质达标率为77.8%，同比提高3.7个百分点，城市主要集中式饮用水源地达标率稳定保持在100%。城市声环境质量继续保持在国家规定标准之内。对照*省新的小康社会环境质量评价标准，*市环境质量综合指数得分为84.2分。6.1.7交通运输情况；根据*省统计局和*市交通运输局于2006年3月公布的*交通运输业发展现状综述可知：*交通运输法人单位共完成客运量3790.1万人，旅客周转量67.3亿人公里，货运量12071.9万吨，货物

51、周转量1349.5亿吨公里；港口货物吞吐量3188.7万吨；民航旅客吞吐量458万人，货物吞吐量13.9万吨；城市交通客运量9.0亿人次。可以看出，*市交通运输业已经具备了一定的规模和水平。6.1.8其他社会经济活动污染、破坏现状资料。暂时不明。6.2项目主要污染源和污染物6.2.1主要污染源人类活动6.2.2主要污染物本项目属于综合性住宅楼建设，其主要污染源为生活污水、餐饮排放油烟及日常生活垃圾。包括废水、废气、废物、噪音等。6.3项目拟采用的环境保护标准国家相关法律规定：中华人民共和国环境保护法水污染防治法环境噪声污染防治法大气污染防治法节约能源法地方性法律规定：*省环境保护条例*市固体废

52、物污染环境防治条例*市大气污染防治条例*市环境噪声污染防治条例6.4治理环境的方案6.4.1项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响未知6.4.2项目对周围地区自然资源可能产生的影响以保护环境、低碳节能为基础，尽可能减少对于自然资源的影响6.4.3项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响由于CENTER建设在*市的风景游览区之一的*区，对于建设过程中的环保要求很高，故应该在整体项目受到专业分析师的可行性分析后，再做好影响评估工作。6.4.4各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案。废水：排水体制采用雨污分流制。污水管道、雨水管道布置，依照给水排水规划图执行，各住户产生的生活污水

53、及粪便进入污水 处理设备后，达标排放指定区。废气：各住户的厨房采用通风排气措施，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。废物：本项目废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织物业公司专职卫生保洁员同意收集清扫、集中。由城市环保部门运往城市垃圾处理场。噪音：使用隔音环保建材。项目属一类环境保护区,别墅区大气环境质量标准达到国家一级标准，噪声昼间小于40分贝。节能：本项目在建设过程中，应推选优秀设计方案，并采用“四新”（新技术、新工艺、新材料和新产品）技术，以缩短工期，降低造价，应采取以下节能措施。6.4.5绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区

54、域的绿化。CENTER主体建筑不包含人行道上的绿化带，但在建筑设计会分出专项区域作为绿化，外周防护地带依据*市规划局相关措施并实行。另外对于建筑主体有以下可行性建议：外墙尽可能采用轻质砌块和多孔模数砖，屋面保温防水采用新建料在保温隔音上要有新突破，达到节能50%的节能型住宅标准。所有设备采用符合国家有关规定的节能设备，选新型高效节能型，室内采暖设备严格按设计安装。水器具采用节水环保型，特别住宅卫生间节水措施，选用节水型卫生洁具，尽量使用净化后的污水。选用炉具和灯具以节能为主，主要室外照明灯具要使用高级节能灯，以利于节约能源。建筑结构采用冷拔螺纹钢或冷拔带筋钢等。总之，除以上措施外，CENTER

55、管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少不必要的资源浪费。6.5环境监测制度的建议根据目前*市环境监测点分布情况：下关区、宣武区以及江宁区都有从事环境监测的企业与服务中心，CENTER计划建设的*区并无政府直接设置的环境监测点。第七章 企业组织和劳动定员7.1企业组织7.1.1企业组织形式企业组织为合伙企业，由ALONE小组核心成员作为股东进行融资合伙创办。企业采用两级式管理，由董事会和总经理领导下的6个部门，直接负责公司的所有活动。7.1.2企业工作制度企业工作制度为连续工作制度。具体工作制度会在参考的普通房地产企业工作制度上就CENTER的特别之处做

56、相应修改。7.2劳动定员和人员培训7.2.1劳动定员劳动定员约为150人。7.2.2年总工资和职工年平均工资估算企业高等管理层预设年薪为15万左右。部门经理等中等管理层预设年薪为12万左右。专业技术人员（咖啡师、保健师、健身教练、调酒师和图书管理员）年薪预设为10万左右。其他工作人员年薪与*市普通工薪一致。7.2.3人员培训及费用估算不进行员工培训，专业人员直接聘请。第八章 项目实施进度安排8.1建立项目实施管理机构项目在企业成立之后成立筹建小组。筹建小组的任务是办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应的合同和协议；参加厂址选择；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；负责设备的检验和运输

57、；承担各项生产准备工作。完成核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。8.2资金筹集安排由于公司定位为合伙公司，故企业资金来源于个人融资与银行贷款。8.3技术获得与转让当有建筑专利需要从国外引进时，会有筹建小组直接派出相关人员与国外供应商的谈判，解决法律问题（专利权的限制或者技术转让的限制等）。一般本建筑项目同普通建筑一样，但因有要做节能楼的构思，在相关的管路系统方面就需要从国外引进，因此要由筹建小组设立部门或职员去做技术获得的工作。8.4勘察设计和设备订货在设计工作开展的过程中，要委托进行必要的现

58、场勘测工作。8.5施工准备项目初步设计话总概算一旦批准之后，即可着手进行施工准备，施工准备包括的主要工作内容有：选定施工单位话签订施工合同。一般时通过投标确定施工单位。此外，还需进行如弟征购和拆迁安排；组织设备和材料订货；完成施工用水、用电和道路等工程；进行临时设施建设和代替临时工程的住宅建设以及报批开工报告等。8.6施工和生产准备未知施工阶段时项目实施时期的主要阶段。安装大型复杂项目，施工单位要根据施工图编制详细的施工组织设计，根据工厂生产系统投产次序安排车间和设施的施工顺序，主体车间及其相应的辅助公用设施的配套要完整。土建施工和设备的验收、发运、运输以及设备的安装都要作出适当的安排，保证合

59、理交叉进行。生产准备：l 建立管理机构，企业管理方式在项目实施过程中逐步形成、扩大和健全。l 招收和培训职工。对职工的调集、招聘和必要的培训要做出适当的时间安排，使其和生产经营需要相衔接。l 组织收集生产技术资料，制订必要的管理制度和各种操作规程。l 组织生产物资供应。落实原材料、燃料、协作产品、水、电、汽和其他配合条件，签订有关协议。l 组织工具、器具、模具、备品、备件等的计划、制造和订货。l 生产前推销。投产前后应制订具体的销售计划，并进行销售市场的准备工作，包括广告宣传、培训销售人员和推销人员等。8.7竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由* COMPA

60、NY以及计划、规划、建设、环保、消防等主管部门和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。8.8项目实施进度表8.8.1横道图目前对于项目施工所有进程暂不清楚，只能从网络资源上获取可以类似的横道图，作为以后实施的参考依据。8.8.2网络图首先个人对于网络图定义暂不明确，其次在项目策划过程中有涉及到网络图的部分有待考量和重新要求。因此要在对于项目整体设计完工后，再进行网络图的设计。8.9项目实施费用8.9.1建设单位管理费8.9.2生产筹备费8.9.3生产职工培训费8.9.4办公和生活家具购置费8.9.5勘察设计费8.9.6其它应支付的费用第九章 投资估算与资金筹措9.1项目总投资估算10

61、亿（估算暂无可信度较高依据）9.2固定资产投资总额工程费用分为建筑工程、设备购置、安装工程、其他四项费用，可按主要生产车间、辅助生产车间、公用工程、服务及生活福利设施、厂外工程等分别计算，以人民币、外币分别表示。l 其他费用。建设单位管理费；职工培训费；办公和生活家具购置费；土地征用费；外籍技术人员来华费用；出国人员培训考察费；进口设备材料国内检验费；工程保险费；大件运输措施费；大型吊装机具费；项目前期工作费；设计费；其他费；l 预备费。分为基本预备费和涨价预备费两部分。以上各项计算完成后，编制固定资产投资估算表。9.3流动资金估算：包括储备资金、生产资金、成品资金，以及应收应付帐款、现金等组成的流动资金。9.4资金筹措资金来源：国家预算内拨款、国内银行贷款、自筹资金项目筹资方案投资使用计划投资使用计划借款偿还计划第十章 财务与敏感性分析。（未知）生产成本和销售收入估算财务评价国民经济评价不确定性分析社会效益和社会影响分析项目对国家政治和社会稳定的影响。项目与