按揭贷款提前还清问题的分析修改版

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1、 欢迎阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!按揭贷款提前还清问题的分析摘 要在我国的国内银行资产中，住房按揭贷所占据的地位越来越重要。在发展的同时，按揭贷款在开始发展的过程中还会影响银行的营销业绩，我们主要能够从住房按揭贷款对是不是能够提前还款的模式来进行分析，从而就这个观点来对发展我国的商业银行个人住房按揭贷款进行一些风险性的策略和建议。关键词：按揭贷款；提前还贷；金融Mortgage loan paying off the analysis of the problemAbstractIn Chinas domestic Banks assets, the position occupie

2、d by the housing mortgage loan is more and more important. In at the same time, the development of the mortgage at the beginning of the development of performance can also affect the Banks in the process of marketing, we can mainly from the housing mortgage loan is good enough to prepayment model is

3、 analyzed, thereby the idea to the development of Chinas commercial Banks personal housing mortgage loans to some risky strategies and Suggestions.Key words: mortgage loans; Payment in advance; financial1.按揭贷款定义所谓的按揭贷款就是能够采用采购的住房作为抵押来对购买的住房房地产企业来进行阶段性的个人住房贷款业务。在开始办理住房接贷的过程中应该采取一定的规模形式。其中提前还贷的不断发展能够更

4、好的让银行不停的说不可以，从而在银行中办理业务的过程中才会遇到新的挑战和计划，并且这种改变能够让银行面对新的挑战。消费者在提前还贷的过程中还会根据自己的年龄，财富以及收入等来进行详细的选择，从而让个体的金融在发展的过程中更加理性。2.“提前还贷”银行和消费者角度分析从银行角度看“提前还贷” “提前还贷”将扰乱商业银行的预期收益，增大利率风险以及经营风险。因为提前还贷在银行的角度考虑出发，本身存在一种违约性，所以一定要让商业银行在这种发展的过程中会产生资金的意外回流，因此这种发展历程会有新的发展状态，所以防范利率在经营的过程中会处于被动的地位。我国的中央银行规定，个人的住房贷款利率能够在发展的过

5、程中调整成为第二年的1月1号，所以我们为了能够更好地按照新的利率来发展，如果银行的利率下降的话，那么部分客户将会不能够立刻享受利率下降的优惠，所以一定会通过低利率的优惠来发展金融机构，这种资金的调整能够归还贷款，从而提前享受优惠政策，不会产生负债的压力。所以如果在发展的过程中利率上升，那么借款人将会因为资金成本的升高而进行提前还贷。我们能够从第一种发展情况考虑到，商业银行在比较高的利率过程上都会产生等价的资金成本，虽然不能够按照预期的规定收回资金，那么就应该重新支付新的客户出现的费用，由此更加能够表现出来利率存在的经营风险。第二种情况也就是说，商业银行在发展的过程中所产生的的利率都是贷款利息的

6、收益和支出之间的差价，所以利息的支付存在一定的强制性，由于我国的市场经济发展不发达，那么在接受储蓄方面显得较为被动，因此当大量资金积压的同时几乎没有新的投资渠道进行资金的有效运用。所以由此可见，利率在发展的过程中如果会呈现上升的趋势，那么信贷投放的压力将会增大。所以我国的存储利率由中央银行统一规定，存款利率和个人住房贷款利率均按固定利率执行，不可浮动。正是因为这些比较可观的原因存在，所以在一定程度上这种条件限制了商业银行在发展的过程中规避的所有利率风险，从而改善了自身的资产资金的流动以及收益效果。 “提前还贷”将对银行操作面提出挑战由于提前还贷在发展的过程中逐渐增长，那么银行发展的过程中一定会

7、出现相对应的措施来减少对银行产生的损失，所以银行一定会有一定的对应措施减少对银行的损失。所以大部分的人认为，银行能够在一定的界面上有更新的突破，所以在发展的过程中将会用技术、产品的创新来迎接挑战。首先，银行可以采取“违约金收取”的方略。这一新政策关键在于设定一个合理的提前归还按揭贷款的违约金比率，该措施的所在意义在于不仅改善了当前个人住房按揭领域借款人与贷款人双方风险与收益的承担不对等的现状，又可以限制部分因利息变动而产生的提前还贷，稳定商业银行的预期收益。还有就是如果从投资的角度出发的话，银行将会扩大投资利率，并且通过更多的渠道来转移资金效率，从而降低风险的冲击。因此这种措施关键在于最大限度

8、的保证所投资金的安全增值性能，通过分析投资风险与收益来设计资金流向的最佳方案。在发展的过程中如果违约金的收取被认为是被动的行为，那么银行的投资将会有比较大的主动和灵活性。所以这种行为可以和各种金融产品相结合，因此在发展的过程中股票，债券，基金以及期货等都会在更多的地区展示出来，所以银行的投资在深度和广度上都能够有一些创造性的行为，从而规避了提前还贷带来的随机风险。最后，在这种措施发展的过程中将会更好地完善行业利益和消费者利益的基础上符合各类国家法案的条件下才会有可实施性的可能。从消费者角度来看“提前还贷”理性选择“提前还贷”实例分析：王先生买房时一个月的收入6000元，由于在发展的过程中考虑到

9、房屋在发展过程中的装修以及结婚费用，那么原计划将会在借款期限的5年之内每个月还款3211是.23元，但是如果担心每月还款3000多元会对生活造成影响，故改为借款期限为10年，每月还款元。结婚后两人收入8000多元，除交按揭贷款和生活费后每月结余2000多元，王先生想把借款期限改为5年，合同条款不允许，全部还款又不可能，有人建议王先生做两次还款计划，第一次部分还款，第二次全部还款。王先生准备在2004年12月部分还款，2006年12月全部还款。上面我们已经计算出王先生2004年12月20日借款余额为元，计划还款元，借款余额未75000元，借款期限还有7年半，则调整后每月还款额为：C=1002.4

10、6 第一次还款元后，节约利息：1806.44*120-1806.44*30-60150.41-1002.46*90元王先生计划到2006年12月还清全部贷款，2005年1月至2006年12月共还银行元（1002.46*24），其中本金元，利息元，到2006年12月借款余额为元（），则第二次还款节约利息：元两次还款共节约利息元（）。验证：（）元经验证，两次还款后节约利息元计算正确。从以上计算看出 ，王先生有了自己的一定利益。我国消费者进行“提前还贷”可能性的分析第一， 利率与投资收益对可能性的影响。首先，利息的多少将会直接形象利率的，因此从短期发展期限来看，资本主义市场经济的发展将会有越来越稳定

11、的利率支持，因此在发展的过程中利率的上调并没有受到很大的压力。第二，消费者有差异的预期收入分配对可能性的影响。一个居民的财富一般分为两个部分，流动财富和人力资本，其中流动财富是随时可变现的，而人力资本则不然。人力资本的价值通常等于一个居民未来数年的额劳动收入的总折现值。一个人的年龄、性别、健康状况、个性等特点都会直接影响他的财富。选取“年龄”为主要因素来绘制“预期收入分配”图表：由图一可知，如果在35岁左右的年龄阶段中，他的财富结构将会处于相对平衡的状态，由此可以知道这种财富状态相交于点A，此时的抉择相对自由。而在A点左边，人力资本明显高于流动财富，所以35岁以下的年轻人采取“提前还贷”的可能

12、性不大。因为随着年龄的增长，年轻人也会日趋成熟，收入水平也会随之上升，相对而言他们没有过多的对于未来偿债能力的担忧。而在A点右边，流动财富明显高于人力资本，35岁以上者选择“提前还贷”的可能性较大。越来越多的人随着年龄的增长或者时间的推进，那么这种财富状态将会保持比较高的的收入水平。所以如果一个人的年纪比较大，那么医疗费用可能会大幅度增加，选择“提前还贷”就可以减轻今后的压力。第三，“提前还贷”所具有的表现出的利与弊一些银行的专家指导建议，在相对稳定的投资环境中投资者能够选择风险比较低的人民币来进行理财产品。银行中人民币的理财产品如果能够不断的进行创新，那么有风险或者风险比较低的人民币理财产品

13、将会采用申请购物新品为主来发展投资理财。根据我国最新的数据显示，在2007年，投资者参加新的产品的次数将会有40次左右，能够获得无风险年收益平均23%。明年“打新”会同样热闹，打新股理财产品是房贷一族的不错选择。二是再度贷款是否容易。我国在现在的贷款状况下，如果还贷相对简单容易的话，那么再贷款就会相对来说比较难，部分个人创业的贷款客户在发展的过程中将会首先进行还贷，再进行还贷比较难的的基础上。所以说部分的个人创业在贷款信息中比较习惯于提前还贷，也就是说如果有比较好的项目投资，那么贷款信息的借贷成本将会高于个人贷款嘻嘻，如此来降低成本贷款，所以财务筹划将会得不到解决。一些银行的理财专家在进行借贷

14、还款的理财计划中，不仅仅会因为个人的利益不同而不同，还要根据自己不同的贷款形式来决定。比如说还款的时间在贷款期限上是比较高的，这样的话就在借贷的过程中不需要提前还贷。大约有一半以上的贷款者都不会着急提前还款，所以大约会有一半以上甚至是大多数的利息已经还清，剩下的金额基本是本金，所以提前还贷的意义并没有那么大。所以提前还贷并不会对所有的人适合。所以在这之前，一些进行7折或者8折的优惠利率的购房者将会获得越来越高的利率，优惠的利率在经过加息之后会更高，让更多的人看起来越来越优惠，当然在进行一定的打折之后也会越来越划算，部分客户并没有太多提前还款的必要。而针对这样的客户，如果进行提前还贷的话，那就不

15、如把这笔贷款进行一段时间的储蓄，由此获得的利息将会超过之前一段时间内偿还的贷款利息。一些购房者在能够更好地进行投资的过程中可以不提前进行还贷。当然如果操作得当的话那么年收益将会把更多的钱留在自己手里。除此之外如果贷款信息的办理时间越来越长的话，剩余金额将会在利率上有比较小的变动，当然这种贷款信息也不会有提前还贷的必要。因为每一笔贷款利率，期限或者还款方式发生的细节不一样的话，那么缩短期限将会比月供少更加节省利息的发生。由于贷款在办理之前必须要考虑到违约金的产生问题，那么一些贷款银行将不会收取贷款的违约金，但是如果市民需要为了节省利息的支出来对比违约金的多少的话，那么就需要提前做好提前还贷是不是

16、是最合适的方式。4.创建良好的金融大环境，使“提前还贷”更趋理性实物的存在都具有两面性。提前还贷的现象一定会有比较好的一面，但是消费者之间的提前还贷能够抵消越来越多的负面影响，这种存在方式的根本原因就是因为如何创造一个比较好的金融环境。现在的中国发展形势有越来越完整的大规模的基建系统，经济立法，这种发展方式能够更好地进行消费者之间的金融创新，这种创新主要是基于完整的金融环境，从而保证更多理性的金融行为。部分人认为我们应该主要从以下三个方面来进行考虑：从宏观层面上来看，应进一步强化央行维护市场体制的作用。我们为了能够更加完善的进行货币政策的实施，那么调控货币政策将会创造相对稳定的金融环境，这种发

17、展模式将会有利于社会经济的长期发展。在这种发展基础上，如果长计划的进行传统的计划经济体制，那么央行政策将会更好地实施市场经济政策和外部环境的监测，所以这样发展并不能够完全依靠市场之间的竞争。从微观层面上来看，需要不断的完善贷款的信用体制制度。一方面如果各种金融机构在相对充分的信息发展过程中得到及时有效的规避信息，那么这种金融机构将会刺激金融行业的发展，另一个方面，信用机制的不断完善将会加强消费者的投资信心，从而不断的提高热情参与的积极性，推动了金融市场的不断发展。从社会保障制度来看，我们为了能够加强社保证券的发展和证券的分类，这种证券分类主要包括住房贷款、医疗贷款、退休投资存款等等，其作用就是

18、帮助居民把一生中不同年龄段消费尽量处于均衡状态。由此可见，只要创造比较良好的金融投资环境和相关金融机制，那么消费者之间的金融信息将会逐渐的趋于理性消费，由此才能够不断地提高金融机构的投资效果。总而言之，这种提前还贷的方式引发的思考问题让越来越多的人单纯的判断出来提前还贷和不能够提前还贷之间的区别，所以我们应该结合更多方面的因素，比如说银行，消费者或者越来越多的金融环境来考虑，从而理性的对待问题分析问题。5.提前偿还的风险管理建议构建提前偿付行为的统计数据库 。在发展的过程中如果能够针对提前还款来进行科学性的关系，那么最重要的就是应该能够准确的预测提前还款发生的时间和金额，从而确定提前还款导致银

19、行现金流的变化，但目前我国商业银行对于按揭贷款提前偿付问题研究存在的一个重要问题就是缺乏数据银行应建立关于提前还款行为的数据库，把握提前还款的基本规律设计多样化的还款方式 每个借款人收入情况不一样，还款能力也是千差万别，但目前我国银行多数采用的是每月等额本息或等额本金的还款方式，这种还款方式对于银行或借款人来说，管理起来的确比较方便直观，但却不能满足借款人多样化的贷款还款需求，借款人每月的借款成本现金流出与其收入的现金流入存在缺口商业银行可以依据借款人的当前收入情况与预期的收入变化选择不同的还款方式，以减少提前还贷行为发生的概率。除此之外还有很多借款人都会拥有两份或者两份以上的工作来赚取资金，

20、也就是说他们一般的人都有很多个收入来源。并且这种收入的信息并没有稳定性，他们都是在银行中寻找银行贷款，而且在签订合同的过程中还能够用等额信息或者本金来进行收入的来源变化，借款人在借款的过程中有可能还会在更早的时间内支付贷款金额。这种借款人可以考虑到逐月或逐年递减的还款方式，贷款信息中本金的归还是比较多的，而且在贷款没有到达的时间之内本金和利息会减轻，这从而减少借款人在贷款期限的前期提前还贷发生的可能性为了能够鞥好多开展按揭贷款模式来发展产品，如果借款人的手中含有比较多的资金，那么这种表现形式将会在发展的过程中提前还款，从而降低了金融资金的成本，所以在发展过程中借款人有可能会利用多余的金额来投资

21、产品成本，所以银行便会把个人的按揭贷款和个人的理财业务相结合起来发展，从而把在发展过程中被动接受借款人的提前还贷来满足客户的金融资金，从而推迟借款人提前还款的时间银行可以将借款人的还款账户与理财账户联动管理，如果借款人的理财账户会借用借款人余额来计算，那么抵扣的资金将会不断增加，房贷的还款年限也会不断地缩短。我们在进行偿还贷款的过程中，如果使用的是理财账户上的贷款进行的投资，那么借款人的借款利息也会降低。 我们可以通过按揭贷款的证券形式来发展按揭贷款证券，并且还能够及时的把还款风险从银行中进行转移，从而实行按揭的方式来承担债权责任和风险，同时证券形式的设计还会在投资者身上展示出来，证券在发展的

22、形式上能够体现证券的灵活性，展示投资者的多样化需求，比如说不同的分类形式，种类以及期限长短的分布和偿还顺序的排列等。我们还能够通过设计证券特征上的不同实现提前还款风险的重新配置，并分配给不同偏好的投资者，按揭贷款发行利率与证券发行利率之间的利差即为银行的利润来源。第一，向借款人收取一定违约金。在美国比较通行的是，在贷款前向所有客户预先收取提前还款期权费用，但在我国银行竞争较为激烈的国情下不适用，我们可以在借款人发生提前还款违约风险时向其收取一定违约金。这就要求商业银行要完善住房按揭借款合同，在与借款人签订的按揭贷款合同中对提前还款风险处置做事先的约定。第二，商业银行内部针对提前还款风险要有多方

23、面的应对之策。一是设计多样化的住房按揭贷款产品。借款人的年龄、职业不同，对未来的收入预期是有相当差别的，银行可设计这对不同客户群体的贷款品种，如固定利率住房按揭贷款。二是可以在经过同意还款的老客户在银行消费的过程中将会对产品进行选择，所以自身的状况在进行贷款的过程中将会在本银行中进行转换，当然如果按照住房按揭来进行选择，那么就要住房抵押消费贷款的无缝转贷。三是要加强研究分析，建立提前还款的风险模型。一方面根据模型分析的结果，加强住房按揭贷款的贷前调查与审查主动防范风险；另一方面是要估算本行全部住房按揭贷款的提前还款额度及将会带来的利息与成本损失，为资金的有序安排及早准备，为与客户的合同事先约定

24、提供数据支撑。第三，大力发展住房按揭贷款二级市场。利用住房按揭贷款证券化向二级市场转移和分散风险，是今后住房贷款机构管理提前还款风险的重要手段。直到现在为止，我国的住房按揭贷款由于刚刚发展起来，所以个人的住房按揭贷款将会在最先发展起来的建设银行中实施起来，这种证券公司最大的特点就是能够把证券发行的个人担保利用到住房按揭贷款中来，从而摒弃之前的原贷款机构的资产负债，所以在这种表现形式上，资金将会由原来的贷款嘻嘻转移到投资人的身上。第四，完善全社会的金融大环境。一是丰富居民投资手段。一些政府相关部门在发展的过程中将会不断的鼓励居民来进行技术上的投资，从而对于投资渠道和形式来进行品牌的打造和环境的建

25、立，从而还能够避免金融资金中投资的陷阱以及缺陷，如果我们对赌协议等影响投资者信心的恶性事件的发展，这种状况可能会影响投资者的收益。第二就是能够提高投资者的收益回报，如果借款人在选择投资回报的过程中可能会达不到按揭贷款信息，那么提前还款将会得到有效的风险控制，如果在此发展的过程中会有违约现象的发生，那么提前还款或者过期不能够还款将会由保险公司进行赔偿。在发展的过程中如果转移和分散银行按揭贷款的提前还款风险，部分减少提前还款给银行带来的损失。三是完善个人征信系统，可考虑逐步将提前还款记录纳入借款人的征信纪录，供商业银行在其他贷款审查时参考。参考文献1Schwartz, Edwardo S, and

26、 Wslter N Torous.Prepayment and the Valuation of Mortgage backed Se-curitiesJ. Journal of Finance,1989,44:375-392.2Deng, Yongheng, Quigley John M, Van OrderRobert, Mac Freddie. Mortgage Default and Low Down-payment Loans: The Costs of Public SubsidyJ. Region-al Science and Urban Economics, 1996, Vol

27、.26,Iss.34:263-285.3孙奉军.提前偿付风险生成机理分析J.国际金融研究,2001,(7):44-50.4宾融.住房抵押贷款证券化M.北京:中国金融出版社,2002.5王重润,曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析J.中国房地产20（7）51-53.6施方.住房抵押贷款中提前偿付行为的研究J.国际金融研究,2001,(9):10-15.7王福林,贾生华.个人住房抵押贷款提前还款风险及其管理探析J.价格理论与实践,2003,(4):44-45.8施锡铨,张淼.我国住房抵押贷款提前还款的博弈分析J.财经研究,2002,(10):35-42. 感谢阅读本文档，希望本文档能对您有所帮助!