收藏资料28日沈阳其仕和裕营销执行报告

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1、其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】其仕和裕营销执行报告2012年7月28日其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】PART 1 市场分析CONTENTS 目 录PART 2 客户分析PART 2 摇号PART 1 排号开盘建议开盘建议价格建议价格建议PART 3 定价原则其

2、仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】PART1市场分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】区域内各竞品项目对比其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯

3、一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】本案万科朗润园中海寰宇天下金地名京绿厦爵士汇华润置地广场纳帕名门从地理位置上来讲，本案位置在区域内竞品中排名中等。交通便利，近地铁，步行至地铁站仅需5分钟，而且紧邻铁西商业中心。2号线站点各竞品项目区域分布其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】区位品牌建筑规模（万平）容积率面积区间供应剩余体量（套）最近价格（元/平）交房日期产品类型入市时间未来开发量本案一环旁其仕地产11.32.792-140-20

4、13年6-10月高层洋房2012.711.3金地名京一环内金地集团452.290-120075008500一期12年6月、二期13年12月、三期14年9月高层小高层洋房2010.10.3020万科朗润园一环外万科地产182.573-14335830013.6.30二期未定洋房高层2011.7.279华润置地广场一环内华润地产424.6102-12820984002013.10.30洋房小高高层2011.12.1024绿厦爵士汇一环内绿厦地产8.82.258-1261788000 2012.8多层小高洋房2011.10.280纳帕名门一环外中恒地产12.52.540-12928090002012

5、.10.15多层小高洋房2011.50中海寰宇天下一环内中海地产215369-1413017800一期2012年8月；二期2013年6月、2014年6月别墅洋房小高高层2010.8.15139优势：1、准现房发售，相对于中海、金地3期产品有较大优势。劣势：1、总体规模以及舒适度较其他竞品稍低。2、入市时间晚，项目认知度要低于其他竞品。各竞品项目对比其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】案名未来动作金地名京一、二期产品已经基本售罄，近期

6、主要以去化二期库存和三期认筹为主。在7月22日推出三期产品。其面积段和小区定位与本案相似，未来将成为本案的直接竞品。万科郎润园一期已推产品已经基本售罄。二期产品预计8月5日开始认筹，预计会在9月份上市，届时将为本案带来一定的客户分流情况。华润置地广场一期产品已经全部推出。年内主要会以去化库存为主，但在产品面积上与本案重叠，会带来一定的客户分流。绿厦爵士汇近期以去化库存为主，已经没有后续产品，年内应该就会进入尾盘阶段。纳帕名门近期以去化库存为主，全部产品已经推出，预计8个月后清盘，准现房销售。中海寰宇天下三期产品已经推出，未来将主要以去化三期产品为主，三期产品在产品户型、面积上都与本案有重叠。将

7、成为本案最主要竞品。总结：在年内，金地名京和中海寰宇天下推售体量都比较大，与本案形成直接竞争关系。市场竞争综述其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】各竞品项目详细情况其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】q地理位置:铁西北一路与保工街交汇处（特变电工原址）q总 建：45万平米

8、q建筑期数：四期q项目规划：一、二期，13栋高层；9栋小高层；5栋洋房。三、四期，13栋洋房；3栋小高层；6栋高层；会所、商业街、公寓。q容 积 率：2.2q下期产品：三、四期产品q产品形态：高层、小高层、洋房q在售产品：二期洋房产品、二期还有一栋洋房产品未推。q总户数：1600户（一期、二期）q交房日期：一期12年6月、二期13年12月q装修标准：毛坯金地名京是金地首个进驻城市核心区域的项目，名京是金地全国范围的中高端产品系列，追求豪华景观和较高的产品附加值。三、四期产品在售产品未推售产品其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527

9、879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】22近期加推：2012年3月，推出的是22号楼产品，共计推出68套，当天去化28套，去化效果一般，90平去化要好于120平户型。面积区间是90120平定价：楼层差每层100元左右，户型定价90120平东120平西。120东平比90平户型便宜200元，120西比120平东便宜300。整体均价在7900元左右去化：去化速度90平120平成交主要以90平户型为主。120平户型虽为三室，但为东西明厅，户型稍差，因此去化缓慢，而且总房款高于90平户型。90平产品户型120平产品户型金地名京价格分析其仕和裕营销

10、执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】万科朗润园的园林规划也是该产品的最大亮点。面对当代城市人居的“被动西化”状态，万科朗润园首次提出“当代友居院落”规划理念。q地理位置:铁西肇工街北二路（瑞盛汽配城旁）q总 建：18万平米q容 积 率：2.5q产品期数：二期q项目规划：一期二期相同，都是6栋洋房，6栋高层，外围公寓产品。小区门口商铺。q在售产品：一期高层及洋房剩余产品。q下期产品：二期产品q产品形态：小高层、洋房q总户数：1328户q交房日期：

11、一期2013年6月30日，二期未定二期未推售产品一期未推售产品181919其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】5最近一次高层加推：2012.2.23，推出5号楼高层产品，共计180套。当天去化13套，去化效果较差。开盘当天主要去化的是100平产品，143平户型无成交。面积区间是72143平。定价方面100=8514372100平85平销售均价8500元左右；143平相差不大，都是在8200左右；72平均价7800元左右在后期去化：1

12、00平85平72平143平100平产品去化最快，其次是，85平和72平产品，143平产品去化一直不好。因为100平产品户型好面积适中，南北通透；72平户型没有南向，所以去化较慢。而143平户型稍微偏大，客户群少。72平户型100平户型85平户型143平户型万科朗润园价格分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】q项目位置：建设东路与兴华北街交汇处q总建筑面积：42万平方米q容积率：4.6q建筑期数：二期q项目规划：一期，一栋洋房，二栋

13、小高层，三栋高层。二期四栋超高层和大型商场。q在售产品：一期所有栋座均已经推出，各楼均有库存。q下期产品：二期产品，推售日期未定。q产品形式：高层、小高层q总户数：670户q产品面积:102-141q交房时间：2013年10月30日华润置地广场是华润凯旋门的后期延续产品，主要规划为商业产品，包括商场，写字间等，打造高密度商业核心区。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】最近一次高层加推：2012年5月12日，推出E号楼和C号楼产品，共

14、计130套产品。当天去化16套，去化效果较差。面积区间是102125。102平去化要好于125平户型。定价：102125平户型，户型差为170元，楼层差在70元左右，整体成交均价为8400元。去化华润置地广场由于价格相对偏高，规划差、而且处于闹市区，整体去化速度较差。现在库存房源依然较多，近期以去化主要102平户型。125平户型虽然为三室，但为东西明厅，户型稍差，因此去化效果不佳。125平户型102平户型华润置地广场价格分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，

15、谨防假冒唯一官网，谨防假冒】开发商力求爵仕汇项目的建筑造型具有观赏性，居住空间更具实用性，设计大胆创新。建筑立面采用高贵典雅的“欧洲新古典主义风格”，立面处理丰富，富有韵律，使整体效果唯美尊贵。q项目位置：铁西北三中路8甲号（原电缆厂）q建筑面积：10万平方米q容积率：2.2q项目规划：9栋多层，2栋小高层，4栋高层。小区外围商铺。q在售产品：所有产品均以推出，在售为14号楼高层产品。q下期产品：无q产品形式：高层、小高层、多层q总户数：574户q产品面积:58-126q开盘时间：2011年10月28日q交房时间：2012年8月14#14#在售产品其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全

16、房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】近期在售：近期绿厦爵士汇主要销售的是14号楼产品，其余栋座中也少量库存房源，面积段为78126平。成交均价8000元/平。定价：以14号楼表单价格为例86.58平户型无楼层差价，8600元/平90.05平户型无楼层差价，8550元/平125.04平户型均价8100，83.63平户型均价8000，户型差为100元，楼层差价在70元左右去化近期主要以去化14号楼产品为主。86.54平90.5平83.65平125.04平由于86平和90.5平户型完

17、全一致，均为南北通透，标准户型，因此去化较好，而86平户型由于公摊较少，因此去化稍好。而83平和125平户型均为东西明厅，户型设计较差，因此去化较慢。125.04平86.58平90.05平83.65平绿厦爵仕汇价格分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】纳帕名门开发商旨在开发一处繁华市中心的隐秘居所，园区采用法式建筑风格，立面法式气息浓郁，线条流畅，园区整体效果艺术唯美。q开发商：沈阳中恒银座房屋开发有限公司q项目位置：铁西兴华南街

18、与南十路交汇处q建筑面积：12.5万平方米q容积率：2.5q社区规划：8栋多层；2栋小高；6栋高层。q下期产品：无q产品形式：高层、小高层、多层q总户数：1368户q产品面积:40-129q开盘时间：2011年5月q交房时间：2012年10月15日其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】92平和129平户型近期在售：纳帕名门现高层库存在250套左右，面积段为40129平。均价9000元/平，几乎每个面积段和楼层均有库存房源，户型主要分五

19、种，根据楼栋不同上下稍有差异。定价：成交价在86009300之间,楼层差每三到四层为一个区间，价差在200元左右。朝向差异在30元左右。去化91平71平58平40平129平其中91平为标准户型，南北通透，户型方正，所以去化较好，而129平户型较大，而且存在浪费面积，所以去化稍差。纳帕名门价格分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】q开 发 商：中海地产q地理位置:皇姑一环塔湾街与昆山西路交界（原车辆厂）q总 建：215万平米q容 积

20、 率：3q建筑规划：分七个组团，规划内及商业教育居住为一体。q下期产品：B组团三期产品q产品形态：高层、多层、公寓、别墅q总户数：3200户（一期）q交房日期：一期2012年8月、二期2013年6月、三期2014年6月q装修标准：毛坯项目地块由北向南开发，总体体量非常庞大，全产品线覆盖，可以满足各种购房需求，点式高层和板式满足首置和首改需求，高层中央洋房和别墅打造高端产品线三期在售产品其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】目前在售近期

21、在售：最后一次开盘在2012.6.30，共推出5栋高层9栋洋房。近期中海寰宇天下在售为三期B组团的2、6、9、10、11号楼及二期剩余产品。面积为83-126平户型，成交均价在7800元左右。定价：99平129平90平118平价差依次是038035300楼层差在36层50元左右去化90 99 129 11890平户型和99平户型去化速度基本持平，由于都属于刚需产品，而且单价低，因此去化效果非常好。而118户型虽然是三室，但是户型设计稍差，所以去化效果较差。中海寰宇天下价格分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新

22、免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】今年销售套数 总体销售均价 主力销售户型中海寰宇天下1857750090-128金地名京330800090122华润置地广场2628400104128纳帕名门20890007291绿厦爵士汇13076008390朗润园16483001001、在片区内竞品中，纳帕名门以及置地广场，整体均价稍高，因此去化一直不是非常理想。金地名京与万科朗润园由于现在无房可售故区划速度较慢。而中海寰宇天下价格较低去化很好。2、从中海寰宇天下、置地广场的量价走势可以清楚的看出价格下调之后，成交量上升非常明显。而纳帕名门价格上涨后，成交量有

23、较明显的下降。总结：1、在本片区内高层的价格在8000以内比较适宜。2、在片区内成交价与成交量成反比关系，价格越低，去化速度越快。总结其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】加权定价定价建议其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】参照项目本案金地名京万科朗润园华润置地广场绿厦爵士

24、汇中海寰宇天下纳帕名门评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分区位片区形象20%71.481.67.51.581.67.51.581.681.6与区中心的距离15%7.51.12581.271.0591.358.51.27581.281.2道路/交通状况15%8.51.27581.26.50.97591.358.51.27581.281.2周边自然环境10%80.880.86.50.657.50.757.50.757.50.757.50.75周边人文环境(学区)10%70.770.76.50.6570.77.50.758.50.857.50.75周边配

25、套15%8.51.27581.271.0591.358.51.27581.27.51.125区域升值空间15%81.281.281.27.51.1257.51.12581.281.2加权总评分100%7.7757.97.0758.2257.9587.825各项目售价（元）？790074008400800078009000参照权重（%）30%20%10%5%30%5%相对售价2332.51626.431095794.0425532391.19496862274.1875447.1246006本项目加权单价区间7865.480718市场打分法确定高层均价：区位打分占比30%定价建议其仕和裕营销执行

26、报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】参照项目本案金地名京万科朗润园华润置地广场绿厦爵士汇中海寰宇天下纳帕名门评分指标权重评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分产品总体规划10%80.88.50.857.50.7570.780.890.980.8社区规模10%80.88.50.8580.88.50.8580.890.980.8物业类型10%90.98.50.8590.98.50.8570.78.50.8570.7景观规

27、划10%80.87.50.757.50.7570.770.780.870.7建筑外观5%8.50.4257.50.3757.50.37580.470.357.50.3757.50.375建筑类型5%7.50.3757.50.37570.3570.3570.3580.470.35产品朝向7%80.5680.567.50.5257.50.5257.50.52580.567.50.525人居密度10%70.780.87.50.756.50.6580.870.77.50.75户型设计10%8.50.858.50.857.50.7580.880.880.880.8社区商业5%7.50.37580.47.

28、50.3758.50.42580.48.50.42580.4会所8%70.5690.7270.5670.5670.5670.5670.56开发商品牌10%8.50.858.50.8590.98.50.857.50.758.50.8580.8加权总评分100%7.9958.237.7857.667.5358.127.56各项目售价（元）？790074008400800078009000参照权重（%）30%20%10%5%30%5%相对售价2302.3268531519.922929876.7362924424.41937622303.977833475.8928571本项目加权平均价格（产品）7

29、903.27614市场打分法确定高层均价：产品打分占比70%定价建议其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】区位打分*30%+项目自身打分*70%=7865*30%+7903*70%市场对比高层均价为7891.6元。根据市场对比法：定价建议其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】

30、直接竞品对比其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】中海寰宇天下占地面积大，周边配套设施齐全。社区内规划了教育配套（岐山一校、43中学和重点幼儿园）和商业配套集商业教育居住于一体，为业主提供了极大的方便。在2010年8月首次开盘，在片区内已经有近两年的发展历史，有着很好的口碑。直接竞品中海寰宇天下其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商

31、网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品中海寰宇天下户型面积套数占比所在楼栋高层二室二厅一卫一厨9020438%9、10、11二室二厅二卫一厨996612%6三室二厅一卫一厨11810219%9、10、11三室二厅二卫一厨13216831%6、9、10、11总计540100%中海寰宇天下三期已经开盘，三期高层以板式楼为主，开盘当天共销售高层293套，洋房181套，总体去化率为47%。现销售均价7700元/平。今年任务以销售三期产品为主。三期户型面积配比：6月30日开盘产品位置：*红框黑字为推出产品。红框黑字为推出产品。高层B6#B9#B10#B11#B2#成交均价81

32、00元/平7700元/平7600元/平7400元/平7800元/平其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品中海寰宇天下中海寰宇天下：周五（2012年7月27日），再次加推了1栋高层产品和3栋洋房产品，共计226套，认筹期仅为两天，当日成交29套，其中高层成交27套，洋房成交2套。成交均价：高层7900元/，洋房11000元/。今年任务以销售三期产品为主。加推产品面积配比：面积套数占比去化套数去化率高层906850%2334%11

33、83425%00%1323425%412%小计136100%2720%洋房993033%00%1303640%26%1402427%00%小计90100%22%总计226100%2913%7月27日加推产品位置：其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】金地名京凭借着集团良好的口碑，给客户树立了一个很好的品牌形象。金地进入沈阳也已经有近6年的时间，金地名京在2010年10月30日售楼处开放已经有1年半的时间，已经在铁西区打下了良好的基础。

34、未来上市直接竞品金地名京其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品金地名京三期产品为板式高层，在7月22日推出2栋高层产品，29号楼均价7800，36号楼均价8300。开盘当日到访200组客户，总计去化140套。其中高层去化117套，洋房去化23套。7月22日加推产品位置：类型类型户型户型面积面积套数套数占比占比去化去化去化率去化率所在楼栋所在楼栋高层高层二室二厅一卫90-13019%2997%29二室二厅一卫90-25131%3

35、365%36二室二厅二卫962415%1771%36三室二厅一卫1225735%3867%29、36小计小计162100%11772%洋房洋房二室二厅一卫1401225%650%37、44三室二厅二卫1603675%1747%37、44小计小计48100%2348%总计总计210100%14067%其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品对比规划及配套金地名京商业街名京小区景观学校幼儿园商业综合体金地名京：园区景观以水系为主，景

36、观丰富；会所内部设施齐全；小区侧面有规划的商业街。中海寰宇天下：园区规划一般，但是配套设施齐全，规化有重点学校。因此本案在规划上较两者稍差。小区规划排序：中海寰宇天下金地名京本案总结：本案在规划以及配套方面较两个竞品项目稍差。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品对比户型中海寰宇天下户型面积：90平：两室两厅一卫，户型规矩方正，南北通透。客厅开间3.8米，主卧3.1米99平：两室两厅两卫，户型规矩方正南北通透。客厅开间3.8米

37、，主卧3.3米118平：小三室，客卧位置稍差，南北通透户型。三室两厅一卫。客厅开间3.9米，主卧3.6米。129平：三室两厅两卫户型，南北通透，户型方正，各个房间尺度较为舒适。客厅开间4米，主卧3.6米。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品对比户型金地名京户型面积：90平：两种90平户型均为，两室两厅一卫南北通透，90-1户型非常规矩方正，90-2户型稍差，户型不太规矩。客厅开间均为3.9米，主卧均为3.3米。96平：两室两

38、厅一明卫，南北通透。客厅开间3.9米，主卧3.3米。126平：非标准户型三室产品，客卧位置稍差，南北通透户型。三室两厅两明卫。客厅开间4.2米，主卧3.6米。90平-1126平90平-2其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品对比户型92平98平102平112平-1112平-2140平92平：两室两厅一明卫，客厅开间3.9米，主卧开间3.4米，西明厅。98平：两室两厅一卫，客厅开间4.1米，主卧开间3.5米。102平：两室两厅一

39、卫，客厅开间4.1米，主卧开间3.5米。112平：三室两厅一明卫，客厅开间4.2米，主卧开间3.6米。112-1户型稍差，北卧室为东窗，通透性稍差。140平：三室两厅两明卫，客厅开间4.3米，主卧开间3.6米。本案其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】面积段客厅开间主卧室开间备注金地名京两房产品90、96平90平：3.9米96平：3.9米90平：3.3米96平：3.3米户型基本相似。96平为明卫非标准三房产品126平4.2米3.6米两

40、卫,最小卧室开间3米标准三房产品中海寰宇天下两房产品90、99平90平：3.899平：3.8米90平：3.1米99平：3.3米90平为一卫，99平两卫小三房产品118平3.9米3.6米最小卧室开间3米大三房产品129平4米3.6米两卫本案两房产品92、98、102平92平：3.9米98平：4.1米102平：4.1米92平：3.4米98平：3.5米102平：3.5米均为一卫、92平为西明厅户型小三房产品112平4.2米3.6米1卫；最小卧室开间2.3米大三房产品140平4.3米3.6米两卫两房产品：本案的92平产品客厅卧室开间稍大,但是由于是西明厅户型，因此客户接受度较差。而本案的98、102平

41、户型的两室，虽然开间较大较为舒适，但是面积较大，总房款高不容易被刚需客户所接受。两房产品受欢迎程度：金地90中海90中海99本案98本案102金地96本案92小三房：本案的小三房产品虽然面积较小，但是小卧室开间太小，仅为2.3米，所以客户接受度有待引导。小三房产品受欢迎程度：中海118本案112金地126大三房产品：本案三房产品虽然较为舒适但面积太大总房款高，所以客户很难认可。大三房产品受欢迎程度：中海129本案140总结：本案与其他项目相比，户型无太大优势。直接竞品对比户型其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新

42、免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品对比工程进度上图金地名京高层进度下图金地名京洋房进度工程进度及交房日期：金地名京三期：2014.9中海寰宇天下三期：未定，预计与金地相近。从工程进度来看，本案为准现房发售，比较有优势，但是近期中海寰宇天下及工程进度也追赶较快。准现房的优势正在逐渐减小。工程进度及交房日记优势排序本案金地名京中海寰宇天下总结：本案交房日期上占有优势，但是目前本案工程进度优势正在逐步被时间推移所削弱。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】

43、房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品对比外观中海寰宇天下一期金地名京一期其仕和裕金地名京，中海寰宇天下所有高层产品外立面均使用涂料，整体档次不高，但金地名京外立面效果进行仿石材处理客户较认可。在未来上市的产品中，金地及寰宇天下均采用涂料。本案采用真石漆，从外立面实际品质讲比其他竞品更加有竞争力产品外观排序：本案金地名京中海寰宇天下总结：本案在外观方面较其他项目更有优势其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网

44、，谨防假冒】直接竞品对比品牌金地集团始建于1988年，2011正式上市。已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略。属于全国性集团公司，进入沈阳6年，得到了沈阳客户的一致好评。中海成立32年，足迹遍布全国大中城市，截止至2010年底，公司已完成及计划开发项目超过240个。进入沈阳以来也是赢得了沈城人民的高度认可。其仕地产进入沈阳先后开发其仕亚美利加，其仕郡两个项目，成功赢得区域客户一致好评，在铁西区有很强的品牌号召力。总结：中海=金地本案其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网

45、：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】本案价格应高于中海，略高于金地名京：现金地均价8000、8300元/平本次开盘整体均价为8184元/平 结合两大竞品综合比较得出：本案=金地中海建议本案价位比金地每平高100元。根据直接竞品得出8284元/平其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】根据两大直接竞品对比得出均价8284元总结：根据市场对比法得出市场对比高层均价为7891.6元综上所述：根据市场竞品对比得出本案

46、均价：市场对比高层均价*60%+直接竞品对比均价*40%=8048.56元尽管我们市场上最大竞品为金地中海，但是由于现有客户购房多考虑价位，且关注竞品较多并不仅仅为中海、金地。故在定价时我们偏重考虑全部市场竞品价位。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】PART2客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一

47、官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】认筹客户分析目前已经缴纳诚意金的客户共51组，这部分客户认可我们项目，通过销售对项目的讲解充分认可项目到访并认筹。认筹客户年龄认筹客户年龄集中在20-39岁之间，共占总认筹人数的72%。20-29岁之间占37%。30-39岁之间客户占35%。认筹客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】认筹客户-居住区域认筹客户多数是居住在铁西区的客户，占到认筹客户的74%，地源性客户特征明显。认筹客户-工作区域

48、66%的客户是铁西区客户，于洪区客户占到12%。客户工作区域以铁西区为主。认筹客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】认筹客户-意向楼栋53组认筹客户中倾向2#的客户20组，1#13组，4#11组，3#7组。客户选择二号楼居多。认筹客户-意向面积认筹客户第一意向面积集中在102平，共33组客户。认筹客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费

49、更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】认筹客户-认知途径客户认知途径以项目地为主，共21组，周边住户8组。认筹客户-付款方式客户选择商业贷款的客户较多，51组交诚意金的客户中有28组客户选择商业贷款贷款，公积金贷款的是10组，组合贷款的为6组，选择一次性付款的客户为7组。认筹客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】认筹客户-购房预算认筹客户预算在7800-8000元之间的占到19%。客户预算

50、在8000-8300的客户占到45%。客户能接受的价格在8000-8300之间。认筹客户分析认筹客户-客户问题其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】认筹客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】截止到2012年7月27日共接待高层客户474组 其中有效206组206组有效

51、客户中共有B级已交诚意金客户51组，C级客户22组，D级客户133组。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】D类客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】1 客户属性2客户来源年龄/职位/家庭结构/置业次数3客户意向价格认知途径/居住区域/工作区域居住工作区域交叉分析置业

52、目的/询问重点/需求面积付款方式/其他关注项目购房单价区间/购房预算客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户年龄分布比较分散。20-29岁之间客户事业刚刚起步，追求事业以及家庭的稳定。30-49岁客户大多事业有成，对生活品质要求开始提高。50-59岁客户多以为子女购房居多。客户属性1.1 客户属性-年龄1.3 客户属性-工作单位本案到访客户工作在民营、私营企业，国营企业较多，客户家庭条件一般，基本处于小康家庭状况。所购产品主

53、要是为满足现有居住需要。1.2 客户属性-家庭结构来访客户目前多为已婚客户，客户家庭以三口之家为主。目前本案客户多为子女成长需要换房以满足家庭需求。两口之家的客户近几年多有结婚或生育子女的需要。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户认知途径比较多样，其中项目围挡的效果最好；客户通过项目围挡，看到售楼处到访及项目地占了解项目的占到总来访数的50%，由此可见项目地的宣传效果比较好。客户来源 2.1客户来源-认知途径 2.2客户来源-到

54、访次数客户到访次数多为1次到访，占到75%。二次到访客户占到16%，三次到访占到7%，四次以上到访占2%。客户多为1此到访客户。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】本项目铁西区客户居多，占到总来访量的63%，地缘性客户特征较明显；其次为皇姑区、和平区占9%。客户来源2.3客户来源-居住区域2.4客户来源-工作区域到访客户在铁西区工作的客户居多，占到总来访量的59%，地缘性客户特征明显。其次为和平区，于洪区等距离铁西较近的区域。2.5

55、客户来源 -居住、工作区域交叉分析通过对客户居住、工作区域的交叉分析89%的客户都在铁西生活或是工作。其中居住区域与工作区域均在铁西的占38%其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户意向价格 3.1客户意向-置业目的3.2客户意向-客户关注点到访客户主要关注点为价格。由于项目还未进行具体价格及开盘时间的释放，所以客户关注价格及开盘时间的较多。3.3客户意向-需求面积来访客户需求102平最多，占总来访的41%，26%的客户需求92平的

56、产品。本案的客户多数是改善类的客户，还有一部分客户是要购买婚房，客户对于园区，物业，居住环境等要求较高。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】90%的客户选择贷款方式，其中公积金贷款19%，组合贷款8%。客户家庭经济收入普遍不高。客户意向价格 3.4客户意向-付款方式 3.5客户意向-其他关注项目客户关注比较多的项目为中海、金地、华润，主要为近期周边销售动作比较大的楼盘。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全

57、【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户能接受的单价范围在7900-8000的比例比较高，占34%。高层客户普遍接受价格范围在7700-8100之间，也有部分客户价格预期较高，这部分客户对于楼宇位置、楼层要求较高。客户意向价格 3.6客户意向-购房单价区间多数客户比较接受的价位为7900元/平，占到总量的21%。通过折线图分析来看客户预算多数在7800-8100元之间，占到D类客户的51%。3.7客户意向-购房预算其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服

58、】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】p客户属性 通过对客户属性的分析我们得出结论：客户多数是工作在民营私营企业的三口之家；近几年由于生活水平提高及子女的成长，需要重新购买房屋以满足自身需求。p客户来源现有来访客户多是看到项目围挡或是售楼处到访的客户。客户居住、工作区域以铁西为主，客户购房时多会选择现居住地或是现工作地购房，地源性特征明显。p客户意向价格本案改善类客户居多，主要关注点为价格、户型面积；大多数客户需求高层两房产品；对于房价的承受能力在7900-8200之间。客户综述有效客户情况综述：其仕和裕营销执行报

59、告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】C类客户分析其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户年龄认筹客户年龄集中在20-39岁之间，共占总量的75%。20-29岁之间占30%。30-39岁之间客户占45%。客户家庭结构客户家庭结构以单身贵族及两口之家为主，客户主要以购买婚房，首次改善为主。其仕

60、和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户认知渠道客户通过项目地了解到项目的客户偏多，在c类客户中占到30%。另外亲友推荐以及业主推荐比例也较高，这部分客户质量都比较好。客户居住区域客户以铁西区地缘性客户为主，占C类客户的65%。在皇姑区居住的客户考虑在本项目购房的较多。客户工作区域客户工作区域以铁西区为主，占到80%，另有个别皇姑、于洪、沈河、和平区域客户。这部分客户主要是居住在铁西的客户。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全

61、房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户付款方式客 户 选 择 商 业 贷 款 的 占 到65%,公积金贷款占15%，组合贷款占10%，一次性付款的占到10%。多数客户资金不是很充裕，选择贷款方式。客户关注点客户置业目的客户主要关注点为具体价格、开盘时间，这部分客户主要是近期有购房的打算所以对具体价格及开盘时间比较关注。客户主要置业目的是为子女购房，这部分客户主要是为子女购买婚房的居多。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1

62、053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户需求面积客户购房预算客户需求102平占到50%，需求112平的客户占到20%，客户需求标准量房居多。从客户需求面积及购房预算的分析中可以看出本案现有意向客户关注102平居多，客户预算一般都在7900-8100之间。客户最能接受的房屋单价为8100元/平，在折线图中可以看出客户最能接受的单价区间为7900-8100元。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网

63、，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】小结：根据市场得出本案均价为8048.56元/平客户承受价格段为7600-8000/平，其中比例最高的为7900元/平本案底价为：市场均价*70%+客户预算*30%=8048.56*70%+7900*30%=8003.992其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户回访情况梳理二次到访三次到访四次及以上未回访数量82251047百分比50%15%6%29%截止到2012年7月15日其仕和裕售楼处已经经历过

64、两大重要节点，所以对于客户诚意度的测试我们认为客户至少到访三次才可以称为意向客户。多数客户到访次数为两次，到访三次以上的意向客户共35组。目前有29%的客户还未进行回访，经过我们约访客户多表示没有时间或家中有事。50%的客户为二次到访，客户对样板间都非常关注，这部分客户多数是样板间回访客户。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】客户回访反馈：A:我还是喜欢102平的户型，112平的户型不规矩，没有102的宽敞。B:什么时候能有具体的价

65、位啊？我在金地都交钱了，不出价格我也不敢等啊！C:会不会很贵啊？均价8000多，8100是8000多，8900也是8000多，你这不是跟没说一样吗！其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】精装修认可程度：对于精装修1200元/平的现状约有80%客户不赞同，客户觉得装修成本过高。约13%的客户表示：如果包含精装修后价位在8000多接近9000可以考虑。接近7%的客户表示喜欢精装修，免去了装修的困扰，对于1200元/平的精装修标准可以接受，

66、但是比较关注具体的产品品牌。其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】直接竞品关注情况：面对陆续回访的客户我们做了一个统计，有39组客户对比金地，其中有12组客户已经在金地交诚意金，客户主要是想现在比较一下我们项目与金地名京价位再做决定，但是如果我们迟迟不开盘就会直接购买金地。关注金地名京已经在金地名京交诚意金3912其仕和裕营销执行报告2015房地产营销策划大全房地产营销策划大全【唯一客服唯一客服】QQ：1053527879【免费更新免费更新】房商网：房商网：http:/，【唯一官网，谨防假冒唯一官网，谨防假冒】p 价格释放：市场上各竞品均有开盘或收筹消息释放，本案需要针对市场现状争夺区域客户，并且需要客户再次到访，考虑开盘时间紧迫，建议现阶段要做的就是开盘讯息及具体价格段的释放，来锁定客户。p 客户梳理：由于目前还有大量的客户没有复访，还没有明确意向，需要进一步的梳理客户。通过置业顾问对老客户回访摸清客户的进一步需求以及扩大项