万泉城二区营销策划方案.pptx

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1、万 泉 城 二 区营 销 策 划 方 案 目录 第 一 章 北 海 市 经 济 形 势 分 析 第 二 章 北 海 市 房 地 产 市 场 竞 争 个 案 分 析 第 四 章 项 目 总 体 营 销 思 路 第 三 章 本 案 分 析 第 一 章 宏 观 趋 势 及 北 海 市 市 场 分 析 2010年 ， 对 于 中 国 房 地 产 市 场 而 言 ， 虽 然 中 央 政 府 出 台 了 “ 史 上 最 强 的 政 策 组 合 ” ， 但 市 场 似 乎并 不 受 力 ， 依 然 表 现 出 其 应 有 的 活 力 ：跨 入 2011年 ， 中 国 房 地 产 市 场 宏 观 调 控 还

2、将 继 续 和 深 化 ， 从 “ 治 标 ” 向 “ 治 本 ” 发 展 ，“ 新 国 八 条 ” 于 2011年 1月 横 空 出 世 ！“ 限 贷 ” 、 “ 限 外 ” 、 “ 限 购 ” ， “ 三 限 ” 齐 发 ， 重 在 抑 制 房 价 上 涨 的 趋 势 。2010年 12月 召 开 的 中 央 经 济 工 作 会 议 明 确 指 出 ：“ 2011年 我 国 将 处 理 好 保 持 经 济 平 稳 快 速 发 展 ， 调 整 经 济 结 构 、 管 理 通 胀 预 期 的 关 系 ， 同 时 将 稳定 价 格 总 水 平 放 在 更 加 突 出 的 位 置 。 ” 会 议

3、提 出 将 稳 定 价 格 总 水 平 放 在 更 加 突 出 的 位 置 ， 意 味 着 控 制 通货 膨 胀 、 管 理 通 胀 预 期 已 成 为 宏 观 调 控 的 首 要 任 务 。 宏 观 趋 势 ： 2011年 中 国 经 济 将 依 然 面 临 着 严 重 通 货 膨 胀 的 威 胁 ， 只 有 以 房 地 产 为 代 表 的 资 产 价 格 的 上 涨 得 到 控 制 ， 通 货 膨胀 才 有 可 能 得 到 有 效 控 制 ， 对 房 地 产 市 场 的 调 控 是 控 制 通 货 膨 胀 的 内 在 需 求 。 “ 新 国 八 条 ” “限 贷 ” 、 “ 限 外 ” 、

4、 “ 限 购 ” ， “ 三 限 ” 调 控 政 策 结 构 梳 理 限 购 限 贷 增 加 保 障 性 住 房 供 给 提 高 存 款 准 备 金加 息 削 弱 市 场 需 求减 轻 供 求 压 力 控 制 房 地 产 价 格 的 上 涨 消 除 通 胀 的 货 币 基 础 收 紧 开 发 商 资 金 链逼 迫 其 快 速 出 货 控制需求 行业政策 货币政策 控 制通 胀预 期维 护价 格稳 定促进供给从 去 年 以 来 ， 人 民 银 行 已 经 11次 上 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 。 2011年 6月 20日 起 ， 大 型 金 融 机 构 存 款 准

5、备金 率 已 经 高 达 21.5%， 再 次 创 下 历 史 新 高 。2008年 为 应 对 国 际 金 融 危 机 ， 中 国 4个 月 内 5次 降 息 。 此 番 ， 时 隔 近 两 年 ， 人 民 银 行 再 次 加 息 ， 打 开 加 息 通 道 。2011年 政 府 政 策 调 控 的 主 力 ： 限 购 、 限 贷 、 限 外 、 增 加 供 给国 家 严 控 下 ， 全 国 楼 市 在 2011年 会 呈 现 分 化 形 势 。对 于 二 三 线 城 市 而 言 ， 严 厉 调 控 意 味 着 重 新 洗 牌 ， 房 地 产 市 场 整 合 加 速 。 在 资 金 链 紧

6、张 情 况 下 ， 中 小 房 企 可 能会 加 紧 推 盘 ， 甚 至 会 采 取 包 括 调 低 预 期 利 润 在 内 的 多 种 促 销 手 段 迅 速 销 售 回 款 。 北 海 房 地 产 市 场 概 况 （ 1） 土 地 市 场 分 析 ：北 海 楼 市 以 消 化 原 有 存 量 为 主 ， 北 海 房 地 产 市 场 自 从 2003年 起 开 始 升 温 ， 且 各 项 指 标 均 有 较 大 幅度 的 上 涨 ， 特 别 是 商 品 房 销 售 额 与 商 品 房 销 售 面 积 持 续 大 幅 上 涨 ， 与 此 同 时 带 动 了 土 地 拍 卖 价 格 的 一路 飙

7、 升 。 因 地 皮 升 价 ， 一 些 新 建 楼 盘 的 楼 面 地 价 超 过 1000元 / 。参 加 竞 买 的 大 部 分 来 自 福 建 、 浙 江 、 山 西 、 海 南 和 东 北 地 区 的 开 发 商 。 但 由 于 这 些 新 拍 卖 土 地 的项 目 基 本 没 有 动 工 ， 目 前 房 价 飙 升 是 对 存 量 的 购 买 热 引 起 。（ 2） 市 场 价 格 走 势 分 析 北 海 市 房 地 产 经 过 泡 沫 期 ， 调 整 期 之 后 ， 房 价 逐 步 攀 升 ：一 是 由 于 宏 观 经 济 的 良 好 态 势 ， 国 家 通 过 了 广 西 北

8、部 湾 经 济 发 展 规 划 ， 使 越 来 越 多 的 投 资 者看 好 北 海 的 未 来 发 展 ；二 是 北 海 优 越 的 地 理 位 置 ， 适 宜 的 气 候 ， 良 好 的 居 住 环 境 吸 引 了 各 地 购 房 者 ；三 是 北 海 的 房 价 在 起 步 时 ， 相 对 偏 低 ， 有 较 大 的 上 升 空 间 。 第 二 章 北 海 市 房 地 产 市 场 及 竞 争 个 案 分 析 目 前 北 海 市 房 地 产 市 场 ， 存 在 三 个 方 面 的 竞 争 区 域 的 竞 争 、 资 源 的 竞 争 和 项 目 的 竞 争一线海景、二线海景、城市资源资源的竞

9、争 新城区与中心城区区域的竞争 未来的主要竞争对手楼盘的竞争 本 案 位 于 二 线海 景 区 域 城区板块由于不具备海景资源，产品定位与本案存在一定区隔，与本案不存在直接竞争，主要潜在板块竞争来自一线海景板块和二线海景板块，所以我们对一线海景板块和二线板块做个分析。项 目 名 称 开 发 商 产 品类 型 总 建 筑面 积 ( ) 在 售预 售 均 价（ 元 / ） 卖 点 销 售 情 况 北 部 湾 1号 北 海 馨 平 广 洋房 地 产 开 发 有限 公 司 住 宅 、商 铺 500000 在 售 17000（ 含 精 装修 3000元 / ） 建 筑 、 一 线 海 景资 源 、 品

10、质 ， 北部 湾 地 标 1 3号 楼 售 完 ， 筹 备 下 期三 千 海 北 海 市 天 隆 房地 产 公 寓 别墅 1700000 在 售 14500 北 海 第 一 大 盘 ，高 尔 夫 ， 一 线 海景 首 期 2011年 2月 20日 开 盘 ，泊 心 岸 1、 2、 3号 楼 ， 共318套 房 源 ， 成 交 75%海 岸 国 际 北 海 恒 昌 实 业有 限 公 司 高 层 住宅 33885 在 售 13000 高 层 观 海 住 宅 2#已 售 罄 ， 1#预 约 中一 线 海 景 板 块 主 要 竞 争 个 案 项 目 名 称 开 发 商 产 品类 型 总 建 筑面 积

11、( ) 在 售预 售 均 价（ 元 / ） 卖 点 销 售 情 况圣 美 阳 光 北 海 圣 美 房 地 产 开发 有 限 住 宅 143921.92 在 售 5900（ 二 期 ） 园 林 设 计 、 户 型 设 计 、价 格 优 势 二 期 售 70%森 海 豪 庭 北 海 市 金 昌 房 地 产开 发 有 限 公 司 公 寓 别墅 450000 在 售 8400（ 含 精装 1500元 ） 45万 方 大 型 温 泉 社 区一 线 海 景 高 层 公 寓 精 装 公 寓 销售 约 5成21公 馆 北 海 市 新 河 山 房 地产 开 发 有 限 公 司 住 宅 180000 未 售 预

12、计 住 宅6500-7000(精装 修 ) 北 海 银 滩 最 美 东 南 亚风 情 公 馆 公 寓 精 装蓝 海 名 都 北 海 恒 立 房 地 产 开发 有 限 公 司 住 宅 146193 在 售 6800 高 品 质 配 备 ， 如 德 国“ 沃 克 斯 ” 电 梯 ， 意大 利 “ 罗 克 迪 ” 铝 合 金 门 窗 3#、 4#销 售72%， 1#、2#预 约 中 二 线 海 景 板 块 主 要 竞 争 个 案 重点楼盘分析北部湾1号 楼 盘名 称 北 部 湾 1号 地 理位 置 海 城 区 茶 亭 路 49号占 地面 积 1.95万 平 米 建 筑面 积 15.25万 平 米开

13、发 商 北 海 馨 平 广 洋 房 地 产 开 发 所 属区 域 海 城 区 物 业管 理 世 邦 魏 理 仕 交 房标 准 精 装 修均 价 13000元 /m2配 套 顶 层 网 球 场 、 无 边 际 游 泳 池 、 休 闲 会 所 、 私 家 游 艇 码 头等 出自MAD首席设计师马岩松之手被国内美媒体成为“中标国外标志性建筑第一人”设计灵感来源于桂林象鼻山夸张的建筑设计是其成功重要因素，极大的吸引了各地客户的关注。海洋文化主题大堂重点楼盘分析北部湾1号 营销增值 内地的产品推介、明星秀等活动极大提升了项目的关注度；销售现场氛围布置在北海市场较为突出，很好的提升了项目的品质。航空杂志明

14、星秀发布会重点楼盘分析北部湾1号 客户情况：最终成交客户东北客户占60%，其他地区如内蒙、江浙、北京等客户占30%，其他为游离客户。 30-3920-29 40-50 51以上年龄分布比例 东 北 上 海 北 京 广 东 北 海 山 东1 6 8 1 1 5 8 7 8 0 6 9 5 61 6 % 1 1 % 8 % 8 % 7 % 5 %已积累客户比例年龄（岁） 重点楼盘分析北部湾1号 户 型 面 积 区 间 总 套 数 销 售 套 数 销 售 率一 房 34-85 1040 593 57%两 房 87-115 371 279 75%户型配比 产品以一房为主，套数比占到74%，面积区间维持

15、在34-85平米之间，一房成交率57%。 两房数量较少，套数比占到26%，面积区间维持在87-115平米，两房的成交率为75%。 产品属于投资度假型，在户型设计上都弱化了客厅的作用，凸显出短期的居住性。重点楼盘分析北部湾1号 重 点 楼 盘 分 析 21 公 馆楼 盘 名 称 2 1 公 馆 楼 盘 地 址 广 东 路 、 金 海 岸 大 道 交 汇 处 基 本 情 况 项 目 总 建 筑 面 积 约 1 8 万 平 米 ， 容 积 率 为 2 .9 5 ， 约 1 5 5 0 户 。 销 售 情 况 未 开 盘 ， 预 计 五 月 份 开 盘 ， 目前 预 约 公 寓 3 万 抵 5 万 ，

16、 住 宅 5 万抵 8 万 客 户 区 域 ： 本 地 占 2 0 %其 余 由 周 边 区 域 及 其他 地 区 客 户 组 成主 力 户 型 一 房 4 2 -5 5 、 二 房 8 9 、 三 房1 3 3 优 势 2 1 公 馆 项 目 计 划 打 造 成 为 北海 银 滩 最 美 东 南 亚 风 情 公 馆 。以 纯 粹 东 南 亚 风 格 建 筑 与 银 滩旅 游 度 假 区 的 环 境 融 为 一 体 ，规 划 中 采 用 围 合 式 布 局 ， 1 0 0 米以 上 超 开 阔 楼 距 ， 1 0 0 %人 车 分层 ， 创 造 出 3 2 0 0 0 平 方 米 的 超 大园

17、 林 中 庭 ， 每 户 均 可 获 得 1 0 0 %采 景 率 。劣 势 区 域 周 边 市 政 、 生 活 配 套 略显 不 足 重 点 楼 盘 分 析 21 公 馆 21公馆项目分两期开发，项目首期由一栋四星级精装修酒店式公寓精装标准2000元/预计售价7000元/ ，和二栋空中别墅式公馆组成， 预计售价6200元/ (毛坯)。21公馆目前正在办理银卡会员，首期将推出45平米的精装公寓，和88-131平米的别墅公馆，户型为一房、两房和三房。一期 项目分析 产品分析3室2厅1卫1厨89.00 2室1厅1卫1厨88.00 2 +1户型，带入户花园、花池、空中院馆。随意变 带入户花园，阳台，

18、看到的海景局面角度大 重 点 楼 盘 分 析 21 公 馆 产品分析打造原生态泰式园林风情重 点 楼 盘 分 析 21 公 馆 小结：从产品本身角度，一线海景产品设计并不是长期居住产品，产品定位与本案有一定区隔，且由于海景因素，与本案价格拉开较大差距，高房价决定了是提升而非直接竞争；但北部湾一号等一线海景项目的存在为北海高端房地产市场树立了标杆，有助提升北海总体房价水平和住宅整体品质，对本案起到一定正面作用；而二线海景楼盘，真正与本案可比者仅上述个案，但这些楼盘高度不及案，卖点不及本案，但由于北海楼市外向型的特殊性，产品同质化严重，仍会分流本案部分潜在客源。而在调控非常时期如何通过对本案产品、

19、形象的再塑造，发挥万泉城整体优势，挖掘更 多潜在客户才是本案成功的关键！ 第 三 章 本 案 分 析 湖 海 双 景 （ 3000平 米 原 生 态 湖 ） 60万 国 际 级 品 质 社 区 新 城 核 心 800平 米 生 活 体 验 馆 10000平 米 商 业 地 产 海 居 生 活 新 定 义 35-50岁 之 间 的 中 产 人 士 ， 以 改 善 型 需 求 为 主 ， 更 注 重 生 活 环 境 的 跨 越 ； 50岁 以 上 以 养 老 度 假 为 主 的 休 闲 养 生 客 层 ； 30-40岁 之 间 的 中 青 年 投 资 型 客 户 。 项 目 卖 点 分 析项 目

20、客 层 定 位 为 ： 项 目 单 幢 号 单 幢 面 积( ) 幢 数 总 建 筑 面 积( ) 户 数 可 售 面 积（ ）组 团组团 4#、 5# 1787.88 2 3575.76 48 3575.766# 2790.13 1 2790.13 32 2790.137# 2749.92 1 2749.92 24 2749.9213#16# 1499.2 4 5996.8 40 5996.8017#19# 533.92 3 1601.76 6 1601.762022# 553.82 3 1661.46 6 1661.4623#26# 1575.54 4 6302.16 48 6302.16

21、小 计 18 24677.99 204 24677.99 组团 8# 17152.02 1 17152.02 204 15031.699#、 10# 1850.68 2 3701.36 32 3701.3611# 8432.68 1 8432.68 102 7566.2512# 4961.96 1 4961.96 48 4961.96小 计 5 34248.02 386 31261.26合 计 23 58926.01 590 55939.25 产 品 分 析 主要销售户型 楼 栋 号 户 型 建 筑 面 积 户 型 类 型 套 数 总 套 数4#楼 5#楼 B1 74.49 两 房 48 48

22、6#楼 D1 87.25 两 房 30 32D2 86.35 两 房 27#楼 C2 88.79 两 房 7 24C2 85.25 两 房 1C1 128.01 三 房 14C1 125.48 三 房 28#楼 C1 89.45 两 房 3 204C2 44.18 一 房 66C3 88.42 两 房 66C1 88.24 两 房 64C2 45.59 一 房 2C3 89.77 两 房 1C3 89.77 两 房 1C1 93.58 两 房 19#10#楼 E1 115.72 三 房 30 32 E2 114.87 三 房 211#楼 C1 88.98 两 房 34 102C2 44.52

23、一 房 3412#楼 E1 103.14 三 房 46 48E2 102.45 三 房 213#14#15#16#楼 H1 164.62 三 房 8 40H2 148.71 三 房 8H3 149.74 三 房 8H4 149.02 三 房 8H5 137.51 三 房 8 17#18#19#楼 G2 266.96 双 拼 别 墅 6 6 从 整 个 房 源 来 看 该 组 团 户 型 较 为 丰 富 ， 有 一 房 、 两 房 、 三 房 、花 园 洋 房 、 别 墅 ， 能 够 满 足 客 户 的 各 类 需 求 。 1、 多 数 异 地 购 房 者 置 业 或 投 资 以 50至 80平

24、 米 的 两 房 户 型 为 其 首 选 ；2、 养 老 型 客 户 以 及 本 地 需 求 客 户 更 注 重 社 区 环 境 配 套 舒 适 度 ， 及 较 为 宽 松 的 大户 型 为 主 ， 花 园 洋 房 优 先 ；3、 投 资 型 需 求 考 量 因 素 以 地 段 、 区 位 、 规 模 及 成 长 性 为 主 ， 户 型 偏 好 于 50-110平 米 一 房 到 三 房 产 品 产 品 需 求 分 析 多 数 异 地 购 房 者 置 业 或 投 资 以 50至 80平 米 的 两 房 户 型 为 其 首 选 ； 养 老 型 客 户 以 及 本 地 需 求 客 户 更 注 重

25、社 区 环 境 配 套 舒 适 度 ， 及 较 为 宽 松 的 大 户 型 为 主 ， 花 园 洋 房 优 先 ； 投 资 型 需 求 考 量 因 素 以 地 段 、 区 位 、 规 模 及 成 长 性 为 主 ， 户 型 偏 好 于 50- 110平 米 一 房 到 三 房 产 品 目 标 客 层 定 位 分 析 ： 综 合 以 上 三 章 分 析 ， 万 泉 城 二 区 做 为 北 海 指 标 性 的大 盘 ， 如 何 更 好 的 推 广 我 们 项 目 ， 抓 住 本 项 目 的 潜在 客 户 ， 达 到 营 销 的 目 的 将 是 下 面 章 节 所 要 阐 述 的内 容 。 总 结

26、第 三 章 项 目 总 体 营 销 思 路 【 万 泉 城 二 区 】 市 场 定 位 为 “ 南 中 国 假 栖 第一 城 ” ， 客 户 对 “ 南 中 国 假 栖 第 一 城 ” 概 念较 为 模 糊 甚 至 全 然 不 知 。 因 此 ， 在 人 们 空 白的 脑 海 中 要 形 成 一 种 清 晰 的 “ 南 中 国 假 栖 第一 城 ” 概 念 ， 并 培 养 项 目 潜 在 客 户 ， 再 推 出产 品 ， 使 之 被 目 标 客 户 认 同 并 接 受 。 引 ： 说 明 ： 本 项 目 的 总 体 营 销 思 路 的 制 定 是 建 立 在 北 海 市 房 地 产市 场 现

27、状 以 及 消 费 者 心 理 ， 项 目 优 、 劣 势 等 综 合 分 析 的 基 础上 的 。 本 项 目 竞 争 以 及 潜 在 竞 争 较 为 激 烈 ， 应 抓 紧 时 机 推 出 。第 一 阶 段 （ 品 牌 期 ） 要 统 一 在 某 一 时 刻 让 北 海 市 大 街 小 巷 都能 看 到 ， 并 诱 使 人 们 争 相 了 解 【 万 泉 城 二 区 】 ， 第 二 阶 段（ 即 强 势 推 广 期 ） 应 全 面 展 现 【 万 全 城 二 区 】 整 体 风 格 形 象 ，让 客 户 有 较 为 直 观 的 认 识 。 当 前 两 个 阶 段 积 累 客 户 达 到 预

28、 期效 果 ， 且 所 有 准 备 工 作 就 绪 ， 即 进 入 第 三 阶 段 （ 即 开 盘 强 销期 ） ， 此 时 推 出 价 格 、 交 房 承 诺 、 购 房 优 惠 等 策 略 ， 使 之 达到 抢 购 热 潮 ， 并 为 开 盘 热 销 期 后 的 持 续 销 售 期 埋 下 伏 笔 ， 最终 完 成 销 售 。 强 势 推 广 期9月 份品 牌 导 入 期 10月 份 11月 份强 势 推 广 期 12月 份开 盘 热 销 期 1 2 月份持 续 销 售 期 附 总 表 强 势 推 广 期9月 份品 牌 导 入 期 10月 份 11月 份强 势 推 广 期 12月 份开 盘

29、 热 销 期 12月 份持 续 销 售 期 （ 推 案 节 奏 价 格 拟 定 ， 优 惠 方案 推 出 ， 意 向 客 户登 记 4-7#内 部 认 购 开 盘4-7#销 售 挤 压加 推 9-10# 8#， 11#， 12#加 推花 园 洋 房 和 别 墅 做 客户 积 累（ 推 广 节 奏 【 开 发 商 品 牌 篇 】 【 开 发 商 品 牌 篇 】 +【 项 目 形 象 篇 】 +【 商业 】 +【 区 位 描 述 】 【 开 发 商 形 象 篇 】 +【 项 目 形 象 篇 】 +【 产品 篇 】 +【 商 业 】 【 阐 述 住 区 （ 项 目 优 势 ） 】 【 湖 海 】 +

30、【 生 态 住 区 】 +【 品 质 】 +【 产 品 】 +【 商 业 】 【 开 盘 篇 】 开 盘 火 爆 热 销 场面 氛 围 报 道 营 造（ 营 销 事 件【 万 泉 城 中 秋 博 饼 大 会北 海 万 泉 城 二 区 项 目 亮相 】 【 万 泉 城 二 区 十 一 北 部湾 广 场 房 展 会 】 +【 手 机彩 铃 全 城 启 动 】 + 【 寻 城启 示 （ 万 泉 再 造 一 座 城 ，城 在 哪 里 ？ ） 】 【 特 区 “ 住 宅 集 团 ” 北 海 万泉 城 二 区 首 期 产 品 发 布 会 】+【 看 房 直 通 车 征 集 】 +【 寻 湖 启 示 （ 北

31、 海 有 个 未 名湖 ！ 湖 在 哪 里 )】 +【 手 机 彩铃 全 城 启 动 】 【 盛 大 开 盘 】 +【 看 房 直通 车 征 集 】 +【 圣 诞 嘉 年华 】 【 生 活 馆 开 放 仪 式 】 +【 主 售 楼 处 进 入 仪 式 】 一 、 营 造 竞 争 主 线 1、 湖 海 双 景 （ 3000平 米 原 生 态 湖 ）2、 60万 国 际 级 品 质 社 区 3、 新 城 核 心 4、 800平 米 生 活 体 验 馆5、 10000平 米 商 业 地 产6、 海 居 生 活 新 定 义 以 培 育 潜 在 市 场 为 主 要 推 广 目 标 ， 此 期 间 通 过

32、 结 合区 位 优 势 、 开 发 商 实 力 品 牌 等 的 炒 作 ， 并 通 过 系 列活 动 ， 给 北 海 市 刮 起 一 股 势 不 可 挡 的 【 万 泉 城 二 区 】飓 风 。 二 、 创 造 和 培 育 潜 在 市 场2 0 1 1 年 9 月 份此 阶 段 应 达 到 的 目 标 ： 让 客 户 对 该 区 域 的 发 展 深 信 不 疑 ; 让 客 户 知 道 【 万 泉 城 二 区 】 即 将 开 始 尽 可 能 让 消 费 者 把 【 万 泉 城 二 区 】 当 成 自 己 的 房 子 来 评 说 ; 积 累 目 标 客 户 、 了 解 客 户 需 求 ；主 体 施

33、 工 别 墅 预 售 证 取 得 ， 临 时 外 接 待 点 进 场 类 别 诉 求 备 注线 上 北 海 各 大 网 站 软宣 /专 题 宣 传 报 道 品 牌 推 广 ， 建 立 住 宅 集 团 北 海 第 一 大 品牌 地 位 ， 作 为 北 海 第 一 大 开 发 国 企 ， 让全 北 海 人 了 解 住 宅 集 团 的 实 力 ， 了 解 万泉 城 ， 提 高 品 牌 价 值 ， 使 万 泉 品 牌 与 其它 北 海 在 地 开 发 商 形 成 品 牌 区 隔 。 北 海 新 闻 网 ， 新 浪房 产 北 海 站 ， 北 海房 地 产 信 息 网 ，3 6 5 网 ， 北 海 房 地

34、产线 下 国 企 住 宅 集 团 周年 庆 /万 泉 城 中 秋博 饼 大 会 北 海 万 泉 城 二 区 项 目 亮 相 借 本 次 博 饼 活 动 ， 北 海 万 泉 城 二 区 项 目成 功 亮 相树 立 开 发 商 品 牌 形 象 和 项 目 的 高 端 品 质形 象 ， 销 售 团 队 展 示 ；利 用 现 场 销 售 手 段 ， 争 取 吸 引 更 多 客 户登 记 资 料 ， 为 十 一 房 展 会 及 蓄 客 打 下 基础 ； 爱 心 建 议 活 动 征 集启 动 ， 爱 心 活 动 参与 人 员 可 在 新 闻 发布 会 上 抽 奖 以 全 方 位 展 现 项 目 软 、 硬

35、 件 设 施 ， 使 之 产 生 兴 趣 并 引 发 购 买 欲 望 ，并 从 中 挖 掘 并 积 累 潜 在 客 户 。 此 期 间 应 完 全 避 免 一 些 敏 感 性 问 题影 响 （ 如 价 格 、 物 管 收 费 等 ） ， 使 之 牢 牢 拴 住 目 标 客 户 。 2 0 1 1 年 1 0 月 份 更 全 面 展 现 【 万 泉 城 二 区 】 优 秀 的 一 面 ； 让 消 费 者 融 入 【 万 泉 城 二 区 】 的 每 一 次 活 动 中 来 ， 使 之 关 注 【 万 泉 城二 区 】 ， 并 忠 诚 于 本 项 目 ； 让 北 海 市 大 街 小 巷 都 能 知

36、晓 【 万 泉 城 二 区 】 的 广 告 语 ； 能 在 北 海 市 造 成 较 大 的 轰 动 效 应 ,让 人 们 知 道 【 万 泉 城 二 区 】 的 出 现 , 让 客 户 能 清 楚 知 道 自 己 想 要 的 房 子 就 是 【 万 泉 城 二 区 】 这 样 份 房 子 ;主 体 施 工 （ 23-26） （ 4-7） 预 售 证 取 得 ， 多 层 、 别 墅 封 顶 ； 外 接 待 点 进 场 类 别 诉 求广 告 网 络 ， POP， 拦 截 广 告 ，NP,杂 志 ， 短 信 ， 轿 厢 ，电 视 等 1、 树 立 项 目 独 特 形 象 ， 观 点 性 概 念 导

37、入 2、通 过 项 目 卖 点 的 阐 述 ， 营 造 “ 南 国 假 栖 第 一 城 ” 这 一 项 目 形 象 ， 对 项 目 整 体形 象 做 进 一 步 的 塑 造 。 3、 区 位 的 未来 性 阐 述 ， 展 现 区 域 的 变 化 ， 提 升 区 域 的 价 值 ， 勾 画 出 未 来 生 活 的 美 好 前 景 ，线 上 寻 城 启 示 （ 万 泉 再 造 一座 城 ， 城 在 哪 里 ？ ） 联 合 北 海 各 主 要 网 站 启 动 “ 寻 城 启 示 ” 活 动 ， 只 要 答 对 关 于 万 泉 城 二 区 的 相关 问 题 ， 均 可 获 得 纪 念 品 。手 机 彩

38、 铃 全 城 启 动 制 作 万 泉 城 主 题 歌 成 为 电 话 和 手 机 铃 声 。 以 每 个 分 销 点 为 首 ， 举 办 ” 万 泉 城 ” 彩 铃 活 动 。 只 要 加 入 万 泉 城 的 彩 铃 ， 即 赠 100元 手 机 费 。 成 功 介 绍 朋 友 加 入 ，再 享 好 礼 。 听 手 机 ， 宣 传 万 泉 城 ， 让 影 响 力 传 播 ， 达 到 全 民 都 在 为 本 案 作 广告 的 效 应 。 线 下 万 泉 城 二 区 十 一 北 部 湾广 场 房 展 会 借 本 次 房 博 会 之 势 ， 将 项 目 成 功 推 广 入 市 ；树 立 开 发 商

39、品 牌 形 象 和 项 目 的 高 端 品 质 形 象 ；利 用 现 场 强 大 的 视 听 冲 击 ， 多 方 位 的 展 示 项 目 的 高 端 品 质 形 象 ， 配 合 现 场 置业 顾 问 的 专 业 讲 解 ， 让 项 目 的 品 牌 形 象 深 入 人 心 ；利 用 现 场 销 售 手 段 ， 积 极 宣 传 项 目 信 息 ， 争 取 吸 引 更 多 客 户 登 记 会 员 资 料 ，为 项 目 成 功 开 盘 销 售 打 下 基 础 ；主 模 型 户 型 模 型 户 型 卡 产 品 CF 产 品 楼 书 电 子 楼 书 折 页 1 吊 旗 围 墙 喷 绘 展 板 画架 LOG

40、O墙 海 报 信 封 胸 牌 活 动 物 料 折 页 楼 书 外 接 待 售 楼 处 展 板 系 列 活 动 物 料 2 0 1 1 年 1 1 月 份最 恰 当 的 时 机 认 购 ， 推 出 各 种 价 格 及 优 惠 政 策 ， 增 强 消 费 者 购 买欲 望 并 促 成 购 买 行 为 。 当 制 要 开 盘 气 氛 ， 以 引 导 其 他 观 望 者 增 强 购 买 信 心 ； 分 散 前 期 卖 点 组 合 ， 逐 一 详 细 展 现 给 消 费 者 ， 如 区 位 、 户 型 等 。把 项 目 卖 点 向 消 费 者 娓 娓 道 来 ， 以 一 些 活 动 、 政 策 吸 引

41、消 费 者 ， 促 使客 户 内 部 认 购 。 （ 4-7） 封 顶 ， 二 组 团 开 工 ； 内 部 认 购 开 始 类 别 诉 求广 告 POP NP软 文 短 信 、网 络 、 CF DM邮 寄 航空 票 套 登 机 牌 航 空杂 志 通 过 前 面 的 宣 传 ， 此 阶 段 加 入 产 品 ， 以 产 品 价 值 的 提 升 再 次 拉 动 项 目 的 高 度 线 上 看 房 直 通 车 征 集 看 房 车 网 上 征 集 ， 组 织 客 户 现 场 看 房 ， 并 且 搭 配 参 观 项 目 一 区 品 质 之 旅 活 动 。 形 成 到 万 泉 城 看 房 是 北 海 一 大

42、 盛 事 的 宣 传 热 潮 。寻 湖 启 示 （ 北 海 有 个 未名 湖 ！ 湖 在 哪 里 ) 联 合 北 海 各 主 要 网 站 启 动 “ 寻 湖 启 示 ” 活 动 ， 只 要 答 对 关 于 万 泉 城 二 区 未 名湖 相 关 问 题 （ 含 商 业 区 、 景 观 风 格 、 别 墅 体 验 区 等 ） ， 均 可 获 得 纪 念 品 .手 机 彩 铃 全 城 启 动 制 作 万 泉 城 主 题 歌 成 为 电 话 和 手 机 铃 声 。 以 每 个 分 销 点 为 首 ， 举 办 ” 万 泉 城 ” 彩 铃 活 动 。 只 要 加 入 万 泉 城 的 彩 铃 ， 即 赠 1

43、00元 手 机 费 。 成 功 介 绍 朋 友 加 入 ， 再 享 好 礼 。 听 手 机 ， 宣 传 万 泉 城 ， 让 影 响 力 传 播 ， 达 到 全 民 都 在 为 本 案 作 广告 的 效 应 。 线 下 特 区 “ 住 宅 集 团 ” 北 海万 泉城 二 区 首 期 产 品 发 布 会 “ 住 宅 集 团 推 动 城 市 的 力 量 ” 对 话 大 盘 新 闻 发 布 会 。 邀 请 地 区 重 要 单 位领 导 、 意 向 客 户 ， 同 时 预 告 本 案 售 楼 处 开 放 时 间 及 开 盘 时 间 。 发 布 内 容 ： 住 宅 集 团 开 发 理 念 、 企 业 中 长 期 发 展 等 等 ； 住 宅 集 团 规 划 理 念 ；产 品 设 计 理 念 ； 园 林 设 计 风 格 ；运 作 方 式 ： 售 楼 处 现 场 、 一 区 实 景 体 验 ， 邀 请 人 主 流 媒 体 ； 业 主 及 诚 意 客 户 ； 业 内 及 相 关 合 作 单 位 人 士 ；开 盘 销 售 道 具 . 恳 亲 会 活 动 物 料 .系 列 活 动 物 料 2 0 1 1 年 1 2 月 份万 泉 城 二 区 盛 大 开 盘 ,销 售 挤 压 ，加 推 910# 感 谢 聆 听 敬 请 指 教THE-END THANKS!