物业管理风险及防范浅谈

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1、物业管理风险及防范浅谈物业管理风险及防范浅谈提要：各类风险的防范1、治安风险防范首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的物业管理风险及防范浅谈物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是特别广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主运用人的生活休戚相关，上述特点确定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的担当可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。一、风险的物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，依据物业管理条例第36条“物业

2、管理企业应当依据物业服务合同的约定，供应相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主子身、财产平安受到损害的，应当依法担当相应法律责任。”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成干脆和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的详细内容而确定。详细来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境担心全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主

3、或非业主运用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流淌频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和有意损害、有意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的托付进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。

4、该类事务和诉讼争议也是长期以来物业管理企业面临赔付金额较大的风险。3、消防事故和隐患风险由于消防设施干脆影响到广阔业主生命财产平安，消防设施的日常维护和养护干脆关系到火灾发生时，消防部门处理事故效果。消防设施的维护保养不善、无消防用水供应、消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，物业管理企业面临如此的风险不仅要担当经济赔偿的民事法律责任，干脆责任人和企业主要负责人还可能因此而担当刑事法律责任。4、物业及公共设施设备造成的风险物业本身主要包括房屋本体及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物；公共设施和设备包括供水、供电、平安报警系统、排水和排污系统、配套的消遣活动设施

5、等；假如概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于业主个人全部和担当管理责任的其他部分。由于物业、公共设备的多样性和分布的分散性特点，经常伴随风险的频繁发生。三、各类风险的防范1、治安风险防范首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的，物业管理企业的义务是帮助公安机关维护小区和大厦的公共秩序。物业管理企业仅仅是依法成立的公司法人主体，不享有超过法律规定的任何行政管理职权和行政惩罚权。物业管理企业不具有任何特权。因此，物业管理企业的治安防范义务是在肯定限度内的、有限的义务。其次，针对不同服务区域的详细状况，制定相对完善和好用的制度，组建和设置相应的机构和人员，实施和执行

6、相应的制度规定。制度中应明确对小区和大厦往来人员的管理，制定关于定时支配人员巡逻和巡察，针对治安事务的处理程序等。鉴于住宅小区和大厦业主和非业主运用人的不同需求和特点，对于人员的往来管理是有区分的。住宅小区可以采纳业主和非业主运用人凭密码和智能卡进出，来访者采纳登记或经业主和非业主运用人同意后进入。大厦是以办公为主的商业区域，因为人员进出过于频繁，进出人员数量过大，逐一登记制度是不必要和难以落实的，多数都采纳对从大厦搬离物品进行登记，并凭当时在业主或合法的非业主运用人入住时预先所留的印鉴或签名确认。往来人员的登记和管理是由固定岗位的工作人员完成的，同时必需配备相应的其他人员进行定时的流淌式巡逻

7、和巡查工作，对已进入小区或大厦的人员的行为进行监督，刚好发觉和制止不法侵害的行为，第一时间进行报警，帮助公安机关制止和防范违法犯罪行为、爱护事发觉场，以实现帮助公安机关维护公共秩序的职责。物业管理企业应依据小区的不同状况与业主委员会协调共同组织肯定数量的业主，结合自愿原则，建立业主防范体系，协作和促进物业管理企业的治安防范工作，既针对非法侵害行为，也可以监督和发觉物业管理企业工作漏洞，最终形成不同层次的防范体系。作为物业管理企业只有在严格依据经过业主大会确定的各项管理规定，履行自己义务，帮助公安机关维护社会公共秩序，物业管理企业才不再担当物业管理风险及防范浅谈提要：各类风险的防范1、治安风险防

8、范首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的业主或非业主运用人因第三人非法侵害导致的人身和财产损失赔偿责任。目前，物业管理行业中，有一部分企业将帮助公安部门维护小区和大厦公共秩序的工作托付给特地的保安公司，协商约定对外支付肯定保安服务费，由保安公司依据物业管理企业的详细要求供应肯定数量的保安人员，按合同约定供应物业管理企业要求的服务。该做法实际也是物业管理企业与其他主体分担法律风险的措施。但众多的保安公司往往在合同中要求解除因小区盗窃和抢劫事务造成损失的赔偿责任。而法律目前对保安公司的义务尚没有明确的规定，造成聘请专业保安公司分担法律风险变得极为有限。2、车辆管

9、理风险防范停车场经营管理，应从停车场硬件建设、维护和车辆停放管理软件两方面防范风险。要向公安机关依法取得许可证，向物价部门取得收费许可证。取得经营许可证的前提是停车场的规划和建设符合法律规定。同时须负责相关停车场设施的维护和修理保养；将停车场车辆停放服务的内容制作成公示牌，放置在停车场显着位置，明示停车场经营企业是否担当车辆的保管责任等，停车场内因修理工程等缘由可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危急的区域进行单独围拦，进行分别，明确禁止车辆停放在上述区域。在停车场硬件完善后并符合要求后，还应制定车辆停放管理制度，对车辆的出入严格管理。停车场的工

10、作人员对进入停车场的全部车辆发放停车凭证，该凭证可以是一次性的停车票，或者是多次反复运用的停车卡。该停车凭证应由物业管理公司或下属管理处加盖公章，应记载车辆牌号、进入停车场时间、发卡的经办人，对车辆明显的已有的损害和破损应记载在凭证上；同时对停车场的停放服务的详细内容和车辆停放人应留意的事项记载在该凭证上，告知车辆停放人。当车辆进入停车场后，停车场工作人员负责对车辆的停放位置和停放秩序进行规范和指挥，刚好制止不规范的停放行为。防止造成停放车辆的损害，履行自身的管理职责。车辆驶离停车场时，停车场管理人员应向车辆驾驶人员收取停车场发放的凭证，并细致核对凭证上记载的车牌号和其他状况是否与车辆相符。当

11、不一样时，应刚好核对车辆行驶证件、驾驶人员的证件，与发放凭证的人员联系确认是否在记录中存在错误。确认驾驶人员后，予以放行；收取停放服务费，赐予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号。假如车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往物业管理企业，办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。上述管理规范程序就是风险防范的过程，其目的在于确保停放车辆不被损坏，确保停放车辆的完好。假如车辆停放人，有意不按停车场的管理规定停放车辆，而停车场已进行明示告知，管理人员已进行劝止，停放人拒不订正导致损坏的，应由车辆停放人担当责任。3、消防风险防范（1）物业管理企业首先在接手

12、物业管理时，尤其是针对新建小区和大厦，应查验是否已通过消防部门的验收，取得消防验收合格证。在小区和大厦未取得消防验收合格证之前，物业管理企业可以提前进入，但业主不能办理入伙手续。即使是开发商要求入伙，物业管理企业应坚持不办理入伙手续。假如在此状况下，为业主办理了入伙手续，发生消防事故造成人身和财产损失，物业管理企业将负有不行推缷的责任。（2）业主入伙后，在装修过程中，物业管理企业应审查业主申请装修项目，是否影响结构平安，运用的材料是否符合消防要求。同时在装修过程中，应监督业主依据消防要求配备消防灭火器械、在装修现场应严禁明火等；防止业主在装修过程中损坏公共消防设施和器械。对损坏公共消防设施和器

13、械的行为应刚好制止，造成重大损坏或后果严峻的，物业管理企业应向消防主管部门报告，由消防主管部门依法处理。（3）物业管理企业在进行物业管理过程中，对小区和大厦的消防设施和器械，进行日常的维护和养护。消防设施的修理和养护事项托付给专业的消防公司；对消防设施须要完善整改的，应依法定程序，经业主大会同意，从修理基金中开支。（4）在小区和大厦发生消防事故时，物业管理企业应在第一时间报警，并帮助消防部门进行事故处理；确保消防设施、器械完好和功能正常；相关人员能够熟识和驾驭消防设施的正确运用。4、公共设施设备风险防范（1）物业管理企业与开发商或业主委员会签订物业管理合同时，应当对物业共用部位、共用设施设备进

14、行查验，与原开发商或业主委员会、原物业管理企业进行交接过程中，应对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的问题进行交底和记录，了解以往曾出现的故障和隐患，各方进行书面确认，这些记录和状况作为以后防范风险的参考资料。对于交接过程中发觉的重大损坏和人为缘由造成的事故，依据不同状况，确定责任和修复费用的担当主体。在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应向建设企业接收下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；（二）设施设备的安装、运用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业运用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。在各方交接的过程中

15、，向新的物业管理企业移交上述全部资料，是原开发商、业主委员会和原物业管理企业应履行的法定和合同义务，假如不履行，应担当相应的法律责任。（2）依据民法通则第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的全部人或者管理人应当担当民事责任，但能够证明自已没有过错的除外。据此物业管理企业应明确自己的管理责任范围。建筑物基本可以分为两部分，一部分属业主自己入住的由业主自己修理和养护的范围，相应的责任和费用都由业主担当；如业主阳台放置的物品或者悬挂的物品坠落造成他人人身或财产损失的，由业主担当全部的物业管理风险及防范浅谈提要：各类风险的防范1、治安

16、风险防范首先，明确物业管理企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的赔偿责任；假如证明是受害人的有意行为造成的由受害人担当责任。物业管理企业分清上述责任，是防范自身风险的举措之一。对除此之外的公共部位应加强检查，确保完好，防止发生意外。物业管理企业全体人员应特殊明确的一个问题是在目前的司法实践中，依据民法通则规定和最高人民法院的司法说明，由于建筑物及其他设施或附着物、悬挂物和坠落物造成的人身和财产损害诉讼，举证责任由建筑物或设施的管理人和全部权人担当（举证倒置），通俗地讲就是损害发生后，不是由受害人向法庭证明损害发生的缘由，受害人只须要证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。

17、而物业管理企业在法律上有义务证明自己在管理过程中是没有过错或损害结果是由受害人的有意行为造成的，假如不能证明这一点，法庭将依法推定管理人和全部权人负有过错责任。（3）提高工作人员的防范风险的意识工作人员的防范风险意识指导他们日常的管理服务行为规范化、制度化和法律化，没有工作人员的防范风险意识，一切防范风险的措施都将成为空话。加强对工作人员按公司管理制度的培训和操作程序的训练。加强对工作人员专业法律学问培训。学习同行业已经发生的教训，比照案例分析自身管理行为的潜在风险之处，加以订正和规范。管理人员不仅要熟识制度，还要知道为什么制定这样的制度，这样才能有效地限制和防范各类风险的发生。物业管理企业和

18、各项制度的草拟应加入法律专业人员的修改看法和建议，各项工作的管理流程的设计也应征求法律专业人员的看法，将风险限制真正落实和渗透在详细工作的每个环节中，严格限制每个环节的法律风险，提高整体的管理效率。随着社会专业分工的日益细化，物业管理企业应聘请专业的法律顾问，为企业供应法律专业服务；除对物业管理企业的管理制度和管理流程供应法律专业看法外，针对物业管理服务过程中出现的纠纷，第一时间实行紧急措施应对，由法律顾问负责进行处理，以避开由于法律专业的不足，造成进一步的不利和责任的扩大。（4）物业管理企业将管理中涉及的电梯、绿化、清洁等专项管理，托付给专业的公司，由专业公司供应专业化的服务。这种发包形式也

19、是物业管理企业防范风险的措施之一。首先必需审查承包公司的法人资格和专业资质，不具备专业资质从事承包工作，是违反法律规定的，假如因此而造成设备造成人身和财产损害后果，将难免担当赔偿责任。一些物业管理企业为追求更大的经济利润，在未取得相应资质的状况下，委派企业内部人员从事电梯设备等日常修理、保养。形式上采纳挂靠有资质企业的名义，每年交纳肯定的管理费。事实上担当了巨大的法律风险，其次，承包合同中，应明确约定，专业公司在承包期间因修理保养不善造成设施本身的损坏或给第三人造成人身或财产损失的，由专业公司担当全部的赔偿责任。（5）在公共和共用设施、设备的管理和养护过程中，假如发生事故和损害事务，应向有关部

20、门报告，由相应的部门对事务进行调查，对事务和损害发生的缘由进行认定；该缘由就是日后各方，包括法院认定过错和责任的依据，在肯定程度上可以说唯一依据。事务和损害发生后，应主动面对，短暂的回避是解决不了问题的，责任也是无法摆脱的。5、公共环境风险防范小区和大厦公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改和公共区域施工等规范管理都是消退公共环境担心全因素和隐患的必要工作。小区和大厦因公共设施修理工程或其他供水、供电、有限电视、网络、通讯等企业施工须要，在公共场所、小区道旁或者通道上挖坑、修缮、安装地下设施等，物业管理企业应监督施工企业或由物业管理企业在施工现场周边，设置明显标记和实行平安防护措施等，避开造成他

21、人人身和财产损害的。物业管理企业在上述情形下，因修理物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当与相关施工企业在施工前签订协议，对小区施工现场管理和风险防范、法律责任分担问题进行约定，降低物业管理企业的法律风险和责任。施工结束后，应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内复原原状，消退风险和隐患。在绿化养护时，物业管理企业往往对新种植的草坪和其他植物，采纳围栏方式组织行人通过，以实现养护的目的。用来围栏的许多采纳带刺的铁丝，而该铁丝在黑夜时，行人很难看清晰，简单造成行人被绊倒或摔伤。对于物业管理企业在公共区域设置的临时性障碍物，首先必需考虑所运用的障碍物本身是否会造成对他人的人身

22、损害，应选择平安的障碍物，例如可以将铁丝更换为光滑的原形竹竿，加以夜间反光材料；其次，在障碍物前须要设置明显的提示行人留意的标识，告知行人留意和绕行。在消杀前应在小区或大厦公示栏告知业主或非业主运用人，消杀的时间支配，留意未成年人和宠物的平安；消杀过程中，对作业的区域应适当加以封闭，短暂阻挡行人通过；消杀完成后的肯定时间，应在作业区域四周设置明显的提示和告知标识，避开因业主和非业主运用人在不知情的状况下，造成人身和财产损害。对小区和大厦中的商业用途的房屋管理，也是物业管理企业面临的难题之一。商业用途的房屋假如用于进行饮食业，会给小区，尤其是四周邻近的业主带来肯定程度的油烟和排污、气味的污染。物

23、业管理企业在饮食场所开业前应审查排污染、排烟设施的建设以及相关政府部门的批准文件；开业后，接着跟踪监督和管理，针对其他业主和非业主运用人的投诉，应刚好调查取证，刚好限期进行整改，对整改无效或拒不整改的，应依法向有关部门以书面形式反映状况，提交政府部门处理和惩罚，因为物业管理企业不具有行政惩罚的权利。而拖延和不作为，可能发生新的风险和平安隐患。针对物业管理企业发觉的，在管理范围区域内的业主个人全部的物业存在平安隐患，可能危及公共利益及他人合法权益时，物业管理企业应书面通知责任人刚好修理养护，要求业主赐予协作；同时将上述情物业管理风险及防范浅谈提要：各类风险的防范1、治安风险防范首先，明确物业管理

24、企业的法律地位和职责。小区和大厦的治安是由公安机关负责的况书面告知给小区和大厦业主委员会，由业主委员出面协调，督促责任人履行自己的义务。在实行上述措施都无效的状况下，经业主大会同意，可以由物业管理企业修理养护。相关费用再由责任人担当，向责任人追索。四综上所述物业管理水平高和低，是可以量化的，要让全部能够体验物业管理水平的人，都能从头到脚感到物业管理的好与差，甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此，要将法律规范有机地贯穿整个物业管理过程，管出水平、管出文明、管出和谐、管出文化。现在物业纠纷越来越多，纠纷类型呈多样化，物业管理企业当被告而且败诉的案子也越来越多。这就要求我们加强防范物业管理服务风险，提高自我爱护水平。只有这样我们的企业才能实现又快又好可持续的发展。参考文献：（）胡杰.物业管理与业主实务全书m.北京：中华工商联合出版社.（）加林.物业管理实务m，北京：中国建筑工业出版社，2006，8.：武汉市物业管理协会