宁波江北老外滩市调报告.ppt

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1、宁波老外滩 市调报告 -潘海松 版权声明： 本文仅供宁波迪赛地产内部使用，版权归宁波迪赛房地产代理销售有限公司所有，未经宁波迪赛房地产代理销售有限公司书面许可，不 得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 本次市调试图解答的几个问题 老外滩承载着宁波城市的历史记忆 老外滩的项目总体概况 老外滩商圈基础数据 老外滩经营分析 老外滩商业业态分析 老外滩典型商家分析 老外滩项目运营不佳的原因分析 老外滩项目后期运营的几点建议 3 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩 -承载着宁波的城市记忆 唐朝： 四大港口 1、 泉州港； 2

2、、 广州港； 3、 明州港 (宁波三江口 )； 4、 扬州港 。 宋朝： 宁波最早设立了市舶司 ， 专门管理对外贸易 。 在清代实行全 面闭关之时 ， 宁波外滩是唯一一个 保留了对外贸易的特殊港口 。 这种 特殊的港口地位从 1644年到 1684年 左右 ， 时间长达约 40年 。 1844年 ， 鸦片战争后 ， 宁波老 外滩成为中国最早的开埠港 。 沿甬 江展开 ， 江边天主教堂 、 外国领事 馆 、 海关 、 银行 、 邮政局 、 轮船码 头一字排开 。 这里几乎记录了宁波 开埠的整段历史 。 20世纪初 ， 这里更发展成为盛 极一时的十里洋场 ， 这里诞生了中 国最早的轮船公司 ， 出

3、现了中国第 一家外资银行 无数的宁波人从 这里起航 ， 走向了上海 ， 走向了香 港 、 走向了全世界 ， 成就了辉煌的 “ 宁波帮 ” 。 4 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩项目总体概况 开发商： 宁波城建投资控股有限公司 。 “ 宁波城投 ” 是由宁波人民政府授权设立 ， 负责宁波城市建设 、 融资和城建国有资产授权经营的国有独资有限责任公司 。 地址：宁波市解放南路 208号建设大厦 22楼 传真： 87191251 邮编： 315000 电话： 87191088 开业时间： 2005年 1月 1日 。 项目地址： 座落于宁波市核心区域 三江口北岸 ， 东临甬江 、 南依甬江大

4、桥 、 西接人民路 、 北界轮船码头 。 占地面积： 48,000余平方米； 总建面积： 80， 000平方米 。 周边楼盘： 大时代 、 同方杰座 、 外滩花园 、 海顿公馆 、 外滩风景 项目规划： 城建展览馆 、 国际酒店 、 城市公寓 、 行业会馆 、 生活天地 (特色商业街 ， 本次商业项目市调目标区域 ) 项目定位： 带历史遗存的 ， 宁波最顶级的社交平台 ， 高档次 、 多元化的商业街区 5 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩商圈基础数据 四至道路： 东临甬江 、 南依甬江大桥 、 西接人民路 、 北界轮船码头 。 (东西南北界 ) 四周建筑：住宅 -大时代 、 同方杰座

5、、 外滩花园 、 海顿公馆 、 外滩风景 、 茗雅苑 、 雨辰文星 、 槐树小区 非住宅 -金港大酒店 、 江花宾馆玛瑙大厦 、 兴邮大酒店 、 汽车北站 、 丰华大酒店 、 银亿外滩大厦 、 宁波港客运 站 、 宁波第三医院 、 宁波外代大厦 项目地段概述 ： 宁波老外滩雄踞城市的珍罕核心地段 ， 独占城市金角 ， 为三江口商圈中北端唯一节点 。 衔三江之灵气 ， 收尽数十年来形成的汹涌澎湃的城市动力 。 小结：老外滩项目坐拥宁波三江口黄金地段 ， 商业潜力巨大 。 6 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 距 G92高速宁波出口 7公里车程 ， 行车 20分钟； 距 G92高速大朱家出口 7公

6、里车程 ， 行车 20分钟； 距 G15高速宁波东出口 9.5公里车程 ， 行车 22分钟； 小结：老外滩商圈跟外部交通畅通无助 ， 半小时行车圈覆盖宁波三个高速出口及四区大部分地区 ， 交通便利 。 老外滩商圈基础数据 7 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 周围地铁出口及步行时间 距规划建设中轨道 2号线 ”桃度路 ” 站 800米 ， 步行 10分钟； 距规划建设中轨道 1号线 ”天一广场 ” 站 800米 ， 步行 10分钟； 小结：老外滩商圈 15分钟步行圈覆盖宁波两个主要地铁出口 ， 交通便利 。 老外滩商圈基础数据 8 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 途经老外滩的公交线路： 1、

7、 4、 8、 13、 18、 19、 20、 341、 380、 508、 541路 ， 公交路线颇多 。 小结：老外滩商圈 11条公交线路途经 ， 辐射宁波市区四区 ， 交通便利 。 老外滩商圈基础数据 9 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩商圈基础数据 银行： 交通银行 24小时自助银行 -52米 、 中国农业银行宁波市江北支行新江储蓄所 -252米 、 中国农业银行江北支行营业部 -260米 、 宁波银行 24小时 自助银行 -360米 、 中国招商银行江北支行 -441米 、 交通银行宁波江北支行 -441米 、 招商银行外滩支行 -441米 、 中国工商银行股份有限公司宁波江

8、北支行 -451米 、 宁波银行中马支行 -603米 、 中国工商银行宁波市江北支行槐树路分理处 -624米 、 兴业银行江北支行 -673米 、 中国建设银行宁波第 二支行 -676米 、 中国建设银行宁波市分行营业部 -676米 、 中国建设第二支行大庆路储蓄所 -740米 、 中国工商银行槐树路分理处 -867米 、 中国人民 银行宁波市中心支行 -962米 、 深圳发展银行宁波支行 -987米 医院： 东方专科医院 -342米 、 宁波光明眼病医院 -721米 、 宁波第三医院 -971米 购物： 宁波市江北干水产市场 -358米 学校： 宁波外事学校 -664米 公园广场： 外滩公园

9、 -669米 、 安庆公园 -833米 小结：周边商业网点及公共配套完善成熟 。 10 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩商圈基础数据 周边商圈分析 1， 天一广场：大型城市综合体 ， 大型商贸休闲广场； 2， 沿和义路商圈：国际一线精品 购物中心； 3， 沿中山东路商圈：高端生活配 套商业 ， 较杂较分散； 4， 鼓楼商圈 、 城隍庙商圈：市井 化消费场所； 5， 盛园商圈：个性时尚生活街区 ； 6， 日湖商圈：婚庆主题商业业态 ； 老外滩：以 “ 建筑 、 人文 、 历史 ” 集合商业经营的历史街区 ， 塑 造城市时尚新生活地标； 小结：从商业项目定位来看 ， 周 边商圈对其不构成直

10、接冲突 。 11 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩商圈基础数据分析小结 宁波老外滩项目雄踞城市的珍罕核心地段 ， 独占城市金角 ， 交通便利 ， 辐射整个宁波老三区 ， 区域潜 力巨大 ！ 老外滩街区已成为众多商家 、 外国商会的云集之地 。 充满异国情调的特殊餐厅 、 国际著名的咖啡连锁 、 同步上海的时尚酒吧等 ， 国内外高端品牌汇聚 ， 成为宁波市最具时尚魅力的城市名片 。 12 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营分析 -商业业态组合 休 闲 娱 乐 餐 饮 办 公 零 售 商 业 配 套 数 量 ( 家 ) 2 6 2 2 1 0 7 2 主要的商业业态为：休闲娱乐

11、+特色餐饮。 业态组合 休闲娱乐：餐饮：零售 =35%： 39%： 10%。 怪相：居然出现 10家办公企业，占总量的 14%，跟整体的商业氛围格格不入。 五家关门转租，占总量的 7%。 娱乐休闲 餐饮 零售 商业配套 办公 数量 (家 ) 26 28 7 2 10 休闲娱乐 餐饮 零售 商业配套 办公 13 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营分析 -商业业态规划：“休闲娱乐” 老外滩商业项目中的休闲娱乐业态主要分为：酒吧 、 咖 啡馆 、 茶馆和 SPA馆 ， 总共 26家商家 ， 是老外滩商业业态里 面非常重要的一块内容 (占 35%)。 酒吧： 贝斯酒吧 、 搭界原创音乐酒吧

12、、 老渡船酒吧 、 我的真 爱酒吧 、 丽江火堂酒吧 、 Wonderland酒吧 、 70音乐酒吧 、 shamroek三叶草 -爱尔兰酒吧 、 EASYS调酒师俱乐部 、 The office bar 、 波体街酒吧 。 咖啡： 星巴克 、 Caf Lumiere 、 爱 .咖啡 、 意卡菲 。 茶馆： 善品精舍 、 颐和茶楼 。 SPA： 四季会 、 甬商养生会所 、 丽人水阁 、 皇子美容美发 、 汉方洲顶级足疗 、 一茉水镜会所 、 蒂梵尼 。 其他： 宏昌源 (糕点老铺 )、 TEST休闲小憩 。 小结： 风格多样的格式酒吧迎合了各种性格爱好的年 轻人的社交需求； 高档次的咖啡馆和

13、茶馆营造出了高端商务会谈 的优雅气氛； 各种高档次的 SPA会所、足疗会所满足了人们 休闲享受的需要。 -各种休闲娱乐项目充分体现了老外滩的高档 次、多元化的社交平台功能。 14 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营分析 -商业业态规划：特色餐饮 老外滩商业项目中的特色餐饮业态主要以国外特色餐厅 为主打 ， 总共 22家商家 ， 是老外滩商业业态里面所占比重最 大的部分 (占 39%)。 国外特色餐厅 ： MEXICAN TAPAS 墨西哥风情餐厅 、 DaBossi意大利自在餐厅 、 TOPIT意大利餐厅 、 蕉叶咖喱 屋 、 印度小厨 、 萨拉伯尔韩国料理 、 ZORBA希腊餐厅

14、、 斗牛士牛排馆 、 SPICES印度餐厅 、 寿鲜亭日本料理 、 大 长今 韩国料理 。 概念中餐厅： 有暇创意中餐 、 天城府邸 、 宫园前烧烤 、 甬府 壹号 、 善水阁素食馆 、 外滩 48 、 百间草堂私人会所 、 半 岛御膳 、 老 O港饭店 其他： 幸福飞休闲餐厅 、 肯德基 、 小结： 风格多样的各式国外餐饮迎合了各种层次在甬 工作生活的外国人士的社交需求； 各种高档次的概念中餐馆成为高端人群各式宴 请的首选之地； -高端的特色餐饮吸纳了宁波各区的中高端人 士前往消费，再次体现了老外滩的高档次、多元 化的社交平台功能。 15 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营分析 -

15、商业业态规划：不该出现的身影 老外滩作为一个特色商业街 ， 项目定位为带历史遗存的 ， 宁波最顶级的 社交平台 ， 高档次 、 多元化的商业街区 。 很难想象 ， 在这样一个特色商业街 内居然会出现几家公司在里面办公的场面 ， 而且某些公司还占据着商业街最 显眼的位臵 。 据调查 ， 这些公司要么是项目的开发商：宁波城建投资控股有 限公司 ， 要么是早前买下商铺的自用房屋 ， 如：英利贸易 、 启路文具 、 良思 设计等 这些办公用房的使用 破坏了老外滩整体的商业氛围 ！ 16 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩业态分析 宁波老外滩雄踞城市的珍罕核心地段 ， 独占城市金角 ， 为三江口商

16、 圈中北端唯一节点 。 衔三江之灵气 ， 收尽数十年来形成的汹涌澎湃的城 市动力 。 宁波老外滩目前集中了大 、 中 、 小商铺近 100家 ， 其中国外特色餐 饮和酒吧在宁波极具特色 ， 迎合了在甬工作生活的外国人士的社交需求 ， 同时也提供了宁波中高端人士的宴请 、 休闲 、 娱乐一条龙高端享受的 服务 ， 是宁波市中心最具活力 、 最时尚 、 最具特色的商业街区 ， 是宁波 最具人文价值的旅游景点 。 业态 商家个数 面积 (M2) 面积比 例 (&) 典型商家 酒吧 11 4000 5 三叶草 -爱尔兰酒吧 、 The office bar、 我的真爱酒吧 咖啡馆 4 2000 2.5

17、 星巴克 、 意卡菲 茶馆 2 2000 2.5 善品精舍 、 颐和茶楼 SPA会所 7 8600 11 四季会 、 丽人水阁 、 汉方洲顶级足疗 、 一茉水镜会所 国外特色餐厅 11 9200 11.5 MEXICAN TAPAS墨西哥风情餐厅 、 ZORBA希腊餐厅 、 TOPIT 意大利餐厅 、 萨拉伯尔韩国料理 、 寿鲜亭日本料理 、 概念中国餐厅 15 14000 17.5 天城府邸 、 甬府壹号 、 外滩 48 、 百间草堂私人会所 、 老 O港饭店 。 专卖店 3 850 1 史翠英 、 唐瑝珠宝行 、 SELLAND专卖店 服务机构 1 800 1 宁波老外滩景区游客中心 总计

18、 54 41450 52 剩余 38550平米面积 (占 48%)为文保房 +办公房 +公寓 +行业会馆 商业业态组合情况表 17 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 典型商家：天城府邸 (粤菜 ) -哥吃的不是菜，哥吃的是文化！ 老外滩的天城府邸不像一个纯粹的食府，倒更像一个经典的文化符号。门边余秋雨题写的对联、店堂内悬挂的陈逸飞油画、书柜中典藏的线装名著，无不显示着 ，这是一个不寻常的去处。西式洋房传统的大门，没有连篇累牍的点缀之物，简约而不简单。一楼大厅 ,装饰风格中西合璧，既有壁上交叉悬挂的两把西洋剑，又有 枯藤绕成的几个抽象之物，并有两汪水潭，清清一碧。另一侧的沙发、茶几、书柜、线装书

19、自成一个小天地。在这个小小的天地里，就着壁灯的光芒，手握卷轴，虽 是青灯黄卷，却非美人迟暮 你看，你一转头便能见了旗袍加身的迎宾小姐对着你笑。去二楼，目光被墙上几幅精美的陈逸飞油画吸引。朋友说，一幅是 玉堂春 暖 ，一幅是 浔阳遗韵 ，皆可以细细品味。“天城府邸”四个字，裱了同样挂在墙上，是余秋雨的真迹。还有一台古老的留声机，硕大无朋的扬声器 . 营业面积： 1200平米 ,300人可同时就餐 经典菜肴：鲍鱼翅、红烧河豚、招牌鸡 日人流： 150 客单价： REM150.00 消费年龄： 25-45岁 产品档次：高 员工配比： 3个管理 +20个服务员 +10厨工 员工素质：较专业 租金状况：

20、 3元 /平米 /天 ,合约 9年，每 3年曾 10% 物业管理费：每年 80000元 经核算 只要每天超过 130人来消费，餐厅就可保本经营。 按照市调情况每天 150人次客流，人均消费 150元计算，每 天营业额 22500元，除去固定成本 9326=13000万， 18个月后 收回投资成本。 18 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 餐饮业成本核算计算方法 (天城府邸 ) 启动资金： 一年的房租： 3x1200 x30 x12=1,296,000元 设备投入 500,000元 装修投入：硬装 2000 x1200+软装 1,000,000=3,400,00元 周转资金： 2,000.000

21、元 总计 6, 700,000元 。 即投资 670万 可以开这家店 天城府邸档次的酒菜毛利在 80%左右 。 即 20成本的酒菜 售价 100元 。 以 4年翻修一次作为节点来计算其盈亏点 。 即 4年后回收 670万为持平节点 (不赚不亏 )。 4年运营的固定成本： 13,616,000元 (每天 9326固定成 本 ) 4年房租 3x1200 x30 x12x4=5,184,000元 设备假设 4年后报废 500,000元 一次性装修 3,400,000元 人工工资：管理人员 80000 x3x4=960,000元 厨工 (20000X3+2500 x7)x12x4=372,000元 服

22、务员 2000 x20 x12x4=1,920,000元 人工工资总计 3,252,000 物业管理费 80000X4=320,000元 水电煤气等杂项 20000 x12x4=960,000元 四年总营业额 90%x80%-四年运营固定成本 13,616,000 元 =6,700,000元 ， 即四年总营业额应为 28,220,000元 按四年总营业额 28,220,000元推算 ， 平均每天保本营业额 应为 25,600,00/4/365= 19,400元 /天 。 19,400元 /150元客 单价 =130人 。 小结： 只要每天超过 130人来消费 ， 餐厅就可保本经营 。 按照市调

23、情况每天 150人次客流 ， 人均消费 150元计算 ， 每 天营业额 22500元 ， 除去固定成本 9326=13000万 ， 18个 月后收回投资成本 。 19 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 典型商家： ZORBA希腊餐厅 -越正中越奇怪，考验的是哥的胃！ 希腊的闻名并不是因为他们的美食 ， 因此所谓的吃希腊菜 ， 当一些菜加了 N种香料出现在你面前的时候 ， 你除了惊叹 、 皱眉 ， 然后小口尝试之外 ， 估计会觉得在美食 上来说希腊人民生活在水深火热中 。 餐包括：基围虾开胃菜 、 希腊特质面包 、 希腊沙拉 、 蔬菜沙拉 、 茄子酱 、 地中海蛋黄酱 、 酸奶黄瓜酱 、 葡萄叶

24、肉卷 、 爱情海炸小螃蟹 、 爱情海炸鱿鱼 、 浓汁墨鱼 、 奶酪香菇大虾 、 摩萨卡 、 蘑菇鸡蛋 、 希腊传统牛肉球 、 希腊传统格力饭 、 希腊烤肉 、 希腊烤肉团 、 地中海炸薯条 、 甜品沙玛丽 。 附赠一人一 杯茴香开胃酒 ， 茴香味浓重的酒还是有些让人难以适应 。 希腊人喜欢用辛香料来调味 ， 因此套餐里的许多菜肴都添加了香料 ， 葡萄叶肉卷可以连着叶子一起吃 ， 香料的味 道基本已经盖过了肉的味道 。 中国胃遭遇希腊菜 ， 只能说越正宗的越奇怪的 ， 越不好吃的东西说不定越是血统纯正 ， 这样的餐馆如果不本地化改变下血统 ， 恐怕除了尝鲜的价值 ， 很难找出下一次 再去的理由

25、。 营业面积： 660平米 经典菜肴：说不上来 日人流： 100 客单价： REM50.00-100.00 消费年龄： 20-35岁 产品档次：不知道希腊标准 员工配比： 2个管理 +10个服务员 +5厨工 员工素质：较专业 租金状况： 3元 /平米 /天 经核算该餐厅每天保本客流是 180人 (实际客流只有 100人 )， 保本营业额 13,500元 /天 (实际每天 7500元 )。目前处于亏本运 营状态 。 20 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 餐饮业成本核算计算方法 (ZORBA希腊餐 厅 ) 启动资金： 一年的房租： 70万 设备投入 50万 装修投入：硬装 40W+软装 15W=

26、55万 周转资金： 30万 总计 200万元 。 即投资 200万 可以开这家店 ZORBA希腊餐厅档次的酒菜毛利在 60%左右 。 即 40成本 的酒菜售价 100元 。 以 3年翻修一次作为节点来计算其盈亏点 。 即 3年后回收 200万为持平节点 (不赚不亏 )。 3年运营的固定成本： 592.5万元 (每天 5400固定成本 ) 3年房租 3x70W=210w元 设备假设 3年后报废 50W 一次性装修 55W 人工工资：管理人员 80000 x2x3=48W 厨工 (20000X1+2500 x4)x12x3=108w 服务员 2000 x10 x12x3=72W元 人工工资总计 2

27、28W 物业管理费 4.5WX3=13.5元 水电煤气等杂项 10000 x12x3=36w 3年总营业额 90%x60%-3年运营固定成本 592.5万元 =200 万元 ， 即 3年总营业额应为 1480万元 按 3年总营业额 1480万元推算 ， 平均每天保本营业额应为 14,800,000/3/365= 13,500元 /天 。 13,500元 /75元客单价 =180人 。 小结： 只要每天超过 180人来消费 ， 餐厅就可保本经营 。 按照市调情况每天 200客流 ， 人均消费 150元计算 ， 每天营 业额 30000元 ， 除去固定成本 9326=20000万 ， 一年后收 回

28、投资成本 。 21 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 典型商家： 三叶草 -爱尔兰酒吧 -找到四瓣叶子的三叶草就能得到幸福 ！ 三叶草花语是幸福 。 爱尔兰流传着一个美丽传说：找到四瓣叶子的三叶草就能得到幸福 。 【 三叶草 】 老板是香港人 ， 但酒吧装修与海洋彼岸的爱尔兰呼应颇具英伦风格 。 一杯酒 、 一支烟 、 一桌台球 、 一曲慢摇 ， 【 三叶草 】 不喧闹却有它独 特的热情 。 与朋友离去时 ， 虽没有找到四叶草 ， 但带回与朋友一起的开心回忆又何尝不是一种幸福 ？ 看着酒吧里众人脸上的愉悦笑容 ， 不知是否找到属 于他们的幸福呢 ？ 来 【 三叶草 】 泡吧以老外居多 ， 没有

29、推杯换盏的吆喝 ， 只有朋友间谈笑风生的闲话家常；也没有小资情调流淌 ， 却有低缓的慢摇在空 气中飘荡 。 营业面积： 500平米 经典装饰： youll never walk alone 日人流： 80(老外居多 ) 客单价： REM250.00 消费年龄： 30-40岁 产品档次：高 员工配比： 1个管理 +10个服务员 员工素质：专业 租金状况： 5元 /平米 /天 经核算该酒吧每天保本客流是 56人 (实际客流只有 80人 )，保 本营业额 14,000元 /天 (实际每天 20000元 )。一年后可收回投资 成本。 22 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 酒吧业成本核算计算方法 (三

30、叶草 -爱尔兰 酒吧 ) 启动资金： 一年的房租： 92万 设备投入 200万 装修投入： 150万 周转资金： 80万 (其中 50万铺货 ) 总计 520万元 。 即投资 520万 可以开这家店 三叶草酒吧档次的酒毛利在 80%左右 。 即 20成本的酒售 价 100元 。 以 3年翻修一次作为节点来计算其盈亏点 。 即 3年后回收 520万为持平节点 (不赚不亏 )。 3年运营的固定成本： 737.5万元 (每天 6735固定成本 ) 3年房租 3x92W=276w元 设备假设 3年后折旧 150W 一次性装修 150W 人工工资：管理人员 10wx3=30W 服务员 3000 x10

31、x12x3=7108W元 人工工资总计 138W 物业管理费 3.5WX3=10.5元 水电煤气等杂项 12000 x365x3=13w 3年总营业额 x80%-3年运营固定成本 737.5万元 =520万元 ， 即 3年总营业额应为 1572.5万元 按 3年总营业额 1572万元推算 ， 平均每天保本营业额应为 15,720,000/3/365= 14,000元 /天 。 14,000元 /250元客单价 =56人 。 小结： 只要每天超过 56人来消费 ， 酒吧就可保本经营 。 按照市调情况每天 80客流 ， 人均消费 250元计算 ， 每天营 业额 20000元 ， 除去固定成本 67

32、35=13000万 ， 一年后收 回投资成本 。 23 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 典型商家： 我的真爱酒吧 -挣扎在盈与亏的边缘 ！ 营业面积： 170平米 经典装饰： 日人流： 90(本地人居多 ) 客单价： REM100 消费年龄： 20-35岁 产品档次：中 员工配比： 1个管理 +6个服务员 +1 组乐队 (4人 ) 员工素质：专业 租金状况： 6.5元 /平米 /天 物业管理费： 12000元 /年 启动资金： 一年的房租： 40万 设备投入 150万 装修投入： 80万 周转资金： 50万 (其中 30万铺货 ) 总计 320万元 。 即投资 320万 可以开这家店 我的真

33、爱酒吧档次的酒毛利在 70%左右 (三倍出售 )。 即 30成本的酒菜售价 100元 。 以 3年翻修一次作为节点来计算其盈亏点 。 即 3年后回收 320万为持平节点 (不赚不亏 )。 3年运营的固定成本： 445万元 (每天 4000固定成本 ) 3年房租 3x40W=120w元 设备假设 3年后折旧 100W 一次性装修 80W 人工工资：管理人员 10Wx3=30W 乐队 (1500元每次 X100次每年 x3年 =45w 服务员 2500 x6x12x3=54W元 人工工资总计 130W 物业管理费 1.2WX3=3.6元 水电等杂项 100 x365x3=11w 3年总营业额 x7

34、0%-四年运营固定成本 445万元 =320万元 ， 即 3年总营业额应为 956万元 按 3年总营业额 956万元推算 ， 平均每天保本营业额应为 9,560,000/3/365= 8,730元 /天 。 8,730元 /100元客单价 =88人 。 小结： 只要每天超过 88人来消费 ， 餐厅就可保本经营 。 按照市调情况每天 90客流 ， 人均消费 100元计算 ， 该酒吧挣扎在盈与亏的边缘 。 24 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩经营状况不佳，原因何在？ 商铺租金 一楼店面 300平米以下商铺： 5-7元 /平米 /天 主要业态类型 租金 商家代表 一至三楼大面积商铺： 2.

35、5-4元 /平米 /天 餐饮 3元 /平米 /天 天城府邸，土耳其餐馆 二手售价 一楼单层商铺 3.8-4万 /平米 酒吧 5-6.5元 /平米 /天 三叶草、我的真爱 1-3楼商铺 2.8-3万 /平米 茶馆 2.5-3元 /平 /天 善品精舍 、颐和茶楼 投资回报率 目前一楼单层商铺投资回报率 4.5-6% 咖啡馆 2.5-3.5元 /平 /天 意卡菲、爱咖啡 目前 1-3楼商铺投资回报率 3.5-5% SPA会所 2.5-3元 /平 /天 丽人水阁、汉方洲顶级足疗 商铺出租率 目前商铺出租率为 90%左右，反映商铺盈利情况总体不佳，开业至今部分商铺几经易手。 经营状况 开业 6年多来，总

36、体商业运营状况没有达到预期效果。 车位租金 地面车位采用咪表停车收费标准： 4元 /小时，地下停车场： 10元 /次 (四小时内 )， 20元 /过夜。 案例小结 宁波老外滩开业 6年多来，经营从一开始的红红火火到今天的不温不火，难以打开局面，实在是可惜之极！目前天 一广场的租金情况为商铺 12-20元 /天 /平米，大型主力店租金 3-4元 /天 /平米。老外滩的租金水平还不到天一广场大的一 半，实在是汗颜啊！ 老外滩作为一个商业项目，其前期的项目定位、市场宣传和运作是十分成功的。老外滩的商铺和住宅销售无论在价 格上还是销售速度上，都创下宁波房地产历史上的新纪录。仅从这一点，老外滩的前期开发

37、是极为成功的。同样，老外 滩的规划设计同样可圈可点。马达思班的作品还是经得起时间推敲的，虽然并非完美。整个老外滩建筑景观环境是得到 大多数人认可的，这是我调查中发现的普遍意见。 但是老外滩最终不是一个成功的商业项目，老外滩的死穴是：除了 4栋 文保房，所有的房屋全部出售给私人业主，所以老外滩的整体业态规划、统一的经营管理都无从谈起。老外滩败在后期 的运营管理上。 25 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 解析老外滩项目运营不佳的原因 老外滩项目是个伪商业项目 。 除了 4栋文保房 ， 所有的房屋全部出售给私人业主 ， 所以老外滩的整体业态规划 、 统一经营 管理都无从谈起 。 城投本身不善于商业

38、地产经营 ， 火热招商完毕之后就迅速撤离 ， 只留下一个普通的物业分公司 ， 留下来 一群松散的私人业主 。 商业地产项目是需要长期规划 、 长期经营的 ， 而商家维护 、 商业环境的管理和营造 ， 又绝非物业分 公司能做成的 。 老外滩长期的业态无序是永远无法根治的慢性病 ， 在老外滩第一个商铺卖出的时候就已经注定了 。 部分业主擅自改变房屋用途 ， 破坏整个项目商业氛围 。 部分业主 (包括宁波城投 )擅自将房屋用作自己办公使用 ， 一方面隔 断了街区内商业的连续性 ， 另一方面 ， 一到晚上下班熄灯后这片区域成为黑灯瞎火的死角 ， 影响整体商业氛围 。 部分业主抱着 “ 投资商铺等升值

39、” 的心态不用心经营 。 应该承认大部分宁波人不太懂商业运营 ， 其中也包括这些买老外滩 商铺投资的宁波有钱人 。 这些投资客看好老外滩地段的商业潜力而出手购买商铺作为投资 ， 又抱着玩玩的心态进入餐饮娱 乐行业自己经营 。 由于餐饮娱乐行业不是自己擅长的主业 ， 再加上 “ 开着玩 ， 赚不赚钱无所谓 ” 的心态不用心经营 ， 只等 着商铺升值赚钱 ， 导致商业氛围每况愈下 。 部分业主追求短期的投资回报率 ， 高租金压垮部分首批进驻的商家 。 商业氛围的形成需要一个较长的培育期 ， 部分业主忽 视这一客观规律 ， 在商铺开始出租时追求短期回报率抬高租金 ， 使得首批进入的商家背负过高的租金

40、压力 ， 无利可图纷纷 转战其他区域 ， 导致商铺出租出现恶性循环 。 这一点从不少商铺的几经易手上可见一斑 。 部分商铺包裹式的装修设计阻挡了部分客源 。 老外滩的有些饭店酒吧 ， 装修风格非常奇怪 ， 没有一个窗户 ， 门也是关的严 严实实 ， 似乎希望把自己紧紧遮蔽住 ， 不让任何人看到里面的东西 。 这样的设计让人产生距离感 ， 不知道里面是什么名堂 ， 所以很多人都不敢进去 。 在老外滩这样一个商业地带中 ， 餐饮类企业属于快速消费 ， 开放性是让散客接纳这里消费环境 的第一个条件 。 更不用说 ， 这里同样应该是一个社交的空间 ， 不是一个包裹着见不得人的空间 ， 所以是非常需要通

41、过合理 的设计营造这样一种氛围的 。 户外的座椅 、 宽大透明的玻璃 、 礼貌贴心但不给人压力的服务员都是不可缺少的元素 。 爱尔 兰酒吧 、 蕉叶咖喱屋 、 颐和茶馆 、 半岛酒店都做的不错 。 户外公共设施欠缺导致游人不能长时间驻足 。 现在的老外滩根本不是一个能让你在户外停留的地方 ， 无论在江边还是街区 里 ， 都很难找到可以坐下休息的地方 。 也没有任何能够吸引人停留的特色旅游纪念品店 、 小博物馆 。 26 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 老外滩项目后期运营的几点建议 解决统一运营的问题。 业主追求投资回报率，政府追求商业繁荣，在这两个最大的需求点上各方需要智慧找到一个契合点 来

42、解决统一运营的问题。具体的操作方法上没有成熟的建议，或许可以由宁波市政府牵头，江北区旅游局、各个老外滩业 主，物业管理公司三方达成长期统一运营的共识，再聘请专业商业管理公司做具体操作，力图反败为胜。不解决统一运营 这个关键问题，老外滩只能持续目前的这种状态，由自发性的市场调节力量进行有限的调节，而无法实现整体的有序规划 、协调、管理。 深化旅游推广服务，完成老外滩功能的演化。 老外滩项目是学校上海新天地项目来改造的，考察上海新天地项目，其通过旅游推广服务完成了其功能的三次演化： 第一阶段：旧城改造后的特色商业体 (石库门建筑元素 +海派人文历史元素 +零售、餐饮、娱乐商业功能 )； 第二阶段：

43、很上海的旅游景点 (传统与现代的上海、市井与时尚的上海、中国与世界的上海 )； 第三阶段：上海会客厅 (邂逅上海、体验上海、爱上上海 )。 宁波老外滩项目目前只处在第一个阶段，即只是一个旧城改造后的特色商业街区。后期旅游推广应在宁波城市名片上下功夫 ，把老外滩浓缩成宁波历史发展的缩影展现，成为游客了解宁波的重要窗口。 增加文化载体的植入，为老外滩文化推广做准备。 老外滩深有着厚的文化积淀，而文化是个无形的东西，文化的传达需要 通过各种媒介。目前老外滩历史文化的传承仅仅体现在中西混搭的建筑风格上，缺少其他载体的植入。可以考虑引进宁波 一些非物质文化遗产的项目来扶植经营。比如说宁波朱金漆木雕、梁祝传说、宁波平调戏曲、奉化布龙等 (前些年引进陈逸 飞油画失败 )。 27 宁波市迪赛房地产销售代理有限公司 THANKS!