购物中心、广场设备设施维护保养计划

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1、XX购物中心设备设施维护保养计划编号：版本：分发号：发布日期上报日期批准：XX 有限公司目录第一部分 项目概述 31.1、项目简介 3第二部分 设备设施维护保养 42.1、设备设施描述 42.2、强电部分 42.2.1配电系统设备概述 42.2.2配电设备设施维护保养计划 52.3、弱电部分 72.3.1弱电系统概述 72.3.2 弱电设备设施维护保养计划 72.4、暖通部分 172.4.1暖通系统设备概述 172.4.2暖通设备设施维护保养计划 182.5、给排水部分 192.5.1给排水系统设备概述 192.5.1.1给排水系统管网 192.5.1.2 给排水系统设备由六大部分组成 192

2、.5.2给排水设备设施维护保养计划 212.6、土建装饰部分 222.6.1土建概述 222.6.2土建设备设施维护保养计划 22第三部分 编制依据 25第一部分 项目概述1.1、项目简介：XX 购物中心位于 XX 位置,占据城市中心绝版稀缺黄金地段。项目总体量 X 万汇聚集团旗下顶级产品系列，包括超大型高端商业、高档城市住宅、精装 SOHO、甲级写字楼群落等，涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、办公等功能，是复 合性超强的大型城市综合体。XX购物中心持有物业概况类别建筑面积万就地上面积万曲地下面积万就大商业室内步行街商铺（1-4F）室内步行街商铺（1-2F）外铺百货综合楼娱乐楼-1F超市次主力店

3、酒楼停车场面积地下租赁面积第二部分 设备设施维护保养2.1、设备设施描述：大商业步行街设备类型众多，定期的维护保养对设备的完好率和正常运行极 为重要，本部分主要是为了制定相应的维护保养计划，保证设备设施的正常工作通过规范化的维护保养，保证各种设备达到其规定的使用寿命，避免过早失 效而造成经济损失和工作影响。2.2、强电部分2.2.1 配电系统设备概述：由于配电系统作为电力系统的最后一个环节直接面向终端用户，它的完 善与否直接关系着广大用户的用电可靠性和用电质量。大商业配电系统分为高压配电系统、低压配电系统。根据负荷的供电要求及负荷容量，从本商场东、西两侧供电环网站引入 四路 10KV 独立电源

4、，并配有发电机四部。步行街单设有配电室，单独计量， 大商业配电所内电力变压器的高压电源均由高压开关柜采用电力电缆发射式 供给，大商业包括：10KV高压配电室、商场变配电所的设计；商场一般照明、 货架照明、事故照明设计及室外道路、停车场、庭院。广告灯箱、建筑物里 面照明设计。商场所有动力设施的配电设计；建筑物防雷接地。工作接地及 保护接地设计。供电要求和负荷等级：本商场用电负荷主要为建筑照明、货架照明、空 调机组、各种水泵及风机，其中商场监控系统、经营管理用计算机系统电源为一级负荷中特别重要负荷，消防设备电源、剩余电流火灾报警系统电源、应急照明及疏散指示标志、商业营业厅备用照明、主要通道照明、航

5、空保障灯、生活泵、客梯电力、地下室机械停车库电源等为一级负荷，商业空调、 扶梯电力等为二级负荷，其余用电负荷均为三级负荷。XX购物中心配电设备总容量XX KVA(其中居民XX KVA、非居xx KVA)，变压器共计：XX台；设计配置柴油发电机组X组，功率为：XX KW2.2.2 配电设备设施维护保养计划如下:配电设备设施维护保养计划设备名称位置维保内容维保 单位维保 周期实施时间(每次)商业配电 室变压器配电室1、测试散热风扇是否正常。2、有无异常发热，异常放电声。3、测试温控器是否正常。4、检查变压器门是否关闭好5、变压器外罩清洁，无浮尘。6、测试变压器进电缆温度是否正常7、配电柜检查、清扫

6、。8、防小动物措施检查。9、电缆接线端头检查。自维月2次/月 每月7,21 日商业高压 配电直流 配电柜配电室1、测试输入电压(AC)V。2、测试输出电压(DC)V。3、测试充电装置输出电流(A)。4、测试电池组电压(V)。5、测试控母及绝缘电压(V)。6、测试浮充电压。7、测试输出电。8、检查电池外观。9、测试充电模块。10、清洁设备卫生。11、检查设备外观情况。自维日1次/日商业10KV 高压中置 柜1、商业10KV高压中置柜断路器开关有无异常发热。2、有尢异常放电声。3、高压进出线电缆有无异常发热，异常放电声。4、指示仪表显示及指示灯功能是否正常。5、柜体标识是否完整，清楚。6、配置的消

7、防设施，设备功能是否正常。自维季度1次/季度 每年1,5, 8,12 月发电机发电机房1,清洁发电机外壳设备卫生。2,.测试发电机电池组电压。3. 检查发电机水温情况。4. 检查发电机油温情况。5. 检查发电机机油压力。6检查发电机水箱是否密封，有无渗漏。7.清洁发电机烟道。&检查发电机油箱是否密封，有无渗漏。9清洁发电机滤清器。10.每月1次发电机例行热启动，试机空转10T5分钟。自维月1次/月 每月15日配电室咼 低压配电 柜及变压 器配电室1、变压器检查、清扫除尘、紧固2、配电柜检查、清扫除尘、紧固3、防小动物措施检查、完善4、电缆接线端头检查5、高压电缆检查6、低压电缆检查7、绝缘检测

8、8、配电室计划检修委外年1次/年 每年4月配电设备 检测10KV 高压耐压 试验高压配 电室层 配电室1、10KV断路器调试2、10KV避雷器调试3、10KV母线调试、4、10KV接地系统调试、5、变压器耐压试验、6、电缆耐压试验、7、高压开关、互感器耐压试验8、配电系统二次线路保护整定值效验委外年1次/3年广场屋面 防雷测试广场塔 楼屋面 防雷， 步行街 屋面防 雷1、每年强制检测。2、屋面女儿墙防雷接地网检测。3、屋面防雷接地针接地电阻值测试。4、屋面炮台航灯接地电阻值测试。5、屋面消防水箱，生活水箱接地电阻值测试。6、屋面电气设备外壳接地电阻值测试。7、屋面金属结构接地测试。委外年1次/

9、年 每年4月配电房高 压工具绝 缘耐压测 试配电室1、每年强制检测，工具全套耐压测试。2、绝缘靴，绝缘手套绝缘耐压测试。3、高压验电笔绝缘耐压测试。4、接地线绝缘耐压测试。委外半年2次/年 每年6,12 月2.3、弱电部分2.3.1 弱电系统概述：大商业步行街弱电系统包括以下几个分系统：楼宇自动化管理分系统(BAS) 、消防自动报警分系统 (FAS) 、安保监控分系统 (CCTV) 、卫星接收及有 线电视分系统 (CATV) 、地下车库管理分系统 (CPS) 、公共广播及紧急广播分系 统(PAS)、程控交换机分系统(PABX)、结构化综合布线系统(PDS)在楼宇自动 化管理分系统中往往包含出入

10、口控制分系统及防盗报警分系统。 步行街各个 分系统为楼层提供了各类机电设备的监控管理，为楼层用户创造了安全、健 康、舒适宜人并且能提高工作效率的办公环境，提供了现代化的通讯手段与 办公条件，满足了多种用户对不同环境、功能的要求。2.3.2 弱电设备设施维护保养计划如下:弱电设备维护保养计划设施设备 名称位置维保内容维保 单位维保 周期实施时 间(每次)垂直梯XX 部大商业1、定期维保2、紧急服务3、扶梯机油更换4、电梯主要零部件更换委外半月每季度一 次商业 扶梯XX部大商业1、定期维保2、紧急服务3外包单位每半个月进行1次维保，相邻两次维保时 间不少于10天，由电梯维修技工现场跟踪。4.每年进

11、行1次政府强制检测。委外半月每季度一 次门禁管理大商业1负责对设备门卡的日常管理。2.每月对主机电脑进行备份。3准确填写设备的相关记录。委外1月1次/每月电子巡更大商业1.每月对电脑主机进行除尘1次。2每月对巡更主机、巡更棒的检查1次委外1月1次/每月智能化大商业(1) 月保养a、检查中央站主机的硬件是否完好，软件模块是否能 正常使用，各种功能是否正常。网络交换机是否工作正 常。b、检测各软件功能是否能够实现，控制流程，联动关 系，控制精度是否符合要求。c、对弱电井内控制设备做清洁、除尘工作。(2) 季保养a、完成月保养内容b、检查DDC工作是否正常，各I/O模块是否正常，各 通讯模块是否正常

12、。c、对弱电井内控制设备接线端进行紧固1次。(3) 年保养a、检查各种传感器精度是否在正常误差范围之内。检 查各种执行机构是否能平滑，准确的执行指令。委外1月2次/每月红外报警大商业1、检查、紧固所有接线头，2、用小毛刷，干净干抹布清洁机箱内所有元器件，3、清洁机箱外壳检查主机通讯是否正常委外1月1次/每月LED大屏大商业1. 每天对LED大屏控制电脑巡视1次。2. 每月对电脑主机进行除尘1次。3. 每月对电脑主机进行除尘1次。4. 每月对LED大屏电源禁锢.委外1月每俩周一 次背景广播大商业1. 每月对功放机进行调试1次。2. 每月对背景音乐系统的强切设备及线路进行维护1 次。3. 每月对场

13、内的音箱进行抽检1次。4. 每月在竖井对广播线路进行检测1次。.5. 每季对机柜内进行除尘清洁1次。委外1月1次/每月闭路监控大商业1. 每月对硬盘录像机软件系统检查1次。2. 每月对降温风扇进行除尘清洁1次。3. 每月对各弱电井内控制箱进行紧固、清洁1次。4. 每季度擦拭摄像头防尘罩1次。5. 每季度检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的 密封性1次。委外1月2次/每月入侵报警大商业(1) 月保养a做好保洁工作，清扫灰尘，检查系统红外探测器 及手动按钮有无损坏，检查红外探测器及紧急按钮是 否固定坚固，红外探测器、声光报警器支撑杆地脚螺 栓是否松动等。b对各个红外探头及紧急按钮进行检测，声光报

14、警 器是否发出报警信号灯是否亮起，声音是否响起，报 警主机及报警电脑主机是否有报警信号。c检查报警电脑软件是否正常，各个防区通讯是否 正常，如发现问题，及时上报。d检查报警主机是否正常，操作键盘是否正常，各 个防区通讯是否正常，如发现问题，及时上报。(2) 季保养a完成月保养的内容b对各弱电井内控制箱及通讯模块等进行紧固、清 洁1次；c检查各个弱电井内报警模块的蓄电池是否正常。委外1月1次/每月燃气报警大商业1、煤气探头检查清洁2、电路主板保养检查，3、煤气阀门维护检查委外半月2次/每月停车场收 费系统大商业1、定期维保2、紧急服务3. 每月对道闸、卡机进行加油保养，对收费电脑主机 箱进行除尘

15、。4. 每季度测试地感线圈灵敏度。委外1月1次/月设备检测大商业电梯检测委外1年11月消防检测及电气检测委外1年11月对讲机测试委外1年11月消防系统设备维护保养计划设施设备 名称位置维保内容维保 单位维保 周期实施时 间(每次)大商业1、报警系统2、防火卷帘3、系统检测委外1日上午/日大商业1、消防喷淋系统2、消火栓3、消防风系统委外1日1次/月大商业1. 消防主机维修2. 消防卷帘门控制箱更换3. 消防报警设备更换4. 每月抽检消防管理区域火灾探测器总数的10%。5. 每月按计划检测总防火卷帘门数的10%。6. 每月对步行街消防广播系统强切测试1次。7. 每月测试消防联动设备1次。委外1季

16、度1次/季度防火卷帘 门维大商业(1) 、检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正 常；(2) 、检查、测试声光报警工作是否正常；(3) 、检查、测试升降是否平稳，有无卡死、停顿等现 象。弱电每月1次/每月(1) 、加烟、加温测试烟、温感报警并联动防火卷帘门 动作是否正常；(2) 、检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正 常；(3) 、检查、测试声光报警工作是否正常；(4) 、检查、测试升降是否平稳，有无卡死、停顿等现 象弱电每季 度1次/季度(1) 、加烟、加温测试烟、温感报警并联动防火卷帘门 动作是否正常；(2) 、检查、测试声光报警工作是否正常；(3) 、检查、测试防火卷帘门两侧手

17、动按钮功能是否正 常；(4) 、检查、测试卷帘门升降是否平稳，有无卡死、停 顿等现象；(5) 、检查控制箱显示是否正常。弱电1年1次/一年防排烟系 统大商业(1) 吸烟口有无变形、损伤，周围有无影响吸烟的障碍；(2) 用于自动启动装置的感烟(感温)探测器有无变形、 损伤，安装是否松动脱落。手动启动装置的操作箱有 尢变形、损伤：手柄、操作杆等有尢损伤、脱洛：操 作部位标志有无破损、脏污、脱洛，有无使用方法的 说明；(3) 风管有无变形、损伤，支撑是否松动；风管是否与 可然物接触；(4) 送风、排烟风机 周围有无可燃物；安装螺栓是否松动、损伤； 传动机构是否变形、损伤；叶轮是否与外壳接触； 电动机

18、的接线是否松动：电动机的外壳有无腐蚀 现象； 电源的供电是否正常(检查电压表或电源指示 灯)。(5) 排烟口 风机与排烟口连接部位的法兰有无损伤，螺栓是 否松动； 雨淋部分有无锈蚀、损伤； 排烟口周围有无影响烟气排出的障碍。委外每季 度1次/季度(1) 、吸烟口 进行手动启闭操作，检查是否可完全打开(与排 烟风机联动时，应停止联动机构的动作)； 吸烟口架、操作盘、排烟阀及安装架是否锈蚀、 有无杂物粘附； 旋转机构是否灵活，是否完全打开； 制动机构、限位器是否符合要求； 关闭部位是否生锈、粘附灰尘。(2) 、风管 风管底部有无异物； 防火阀是否因涂漆、杂物粘附而影响启闭，安装 部位是否松动； 连

19、接部位是否漏烟。(3) 、启动装置 打开启动盘，检查内部有无变形、损伤及动作异 常，用万用表检查电源情况，是否有影响送风(排烟) 风机启动的电压下降情况； 开关类有无变形、损伤、脱落，开关位置是否正 常；接线端子是否松动、脱落； 保险丝的容量是否符合送风(排烟)风机的性能 要求，是否损伤、脱落，有无备件； 继电器是否脱落、端子是否松动、接点是否烧损、 有无灰尘粘附，动作是否正常； 导线连接是否牢固，有无脱落。(4) 、自动启动装置的火灾探测器端子、引线是否断线、委外每季 度1次/季度松动。(5) 、手动启动装置 与送风(排烟)风机有联动装置时，应将联动机构 脱开，用单手转动或拉动操作箱手柄，检

20、查动作是否 正常； 手柄是否破损、钢丝绳是否折断生锈。(6) 、送风(排烟)风机 检查轴承部分润滑油状态是否异常(脏污、混入 泥沙、尘等)； 启动电动机，检查风机旋转是否正常(转向、振 动、杂音等)； 检查电动机的轴承部位润滑油是否正常； 检查传动皮带是否松动(用手按时,轴距为1m时， 皮带下降小于一个皮带的厚度)； 启动电动机，旋转时有无异常振动、杂音。操作手动或自动启动装置，进行每个防烟分区(或正压 送风)的动作试验，检查下列事项：(1) 、手动或自动能否完成启动；(2) 、运转电流是否正常；(3) 、运转中是否有不规则或不连续杂音及异常振动；(4) 、叶轮旋转方向是否正确。委外每季 度1

21、次/季度自动水喷 淋灭火系统大商业(1) 消防水池、消防水箱及消防气压给水设备应每月检 查一次，对其消防储备水位及消防气压给水设备的气 体压力进行检查，并应对 保证消防用水不被挪作他用 的措施进行检查，发现故障，应及时进行处理；(2) 消防水泵应每月启动运转一次。当消防水泵为自动 控制启动时，应每月摸拟自动控制的条件启动运转一 次；(3) 电磁阀应每月检查并应作启动试验，动作失常时应 及时更换；(4) 每月应对系统上所有的铅封、锁链进行一次检查， 当有损坏时，应及时修理或更换；(5) 消防水泵接合器的接口及附件应每月检查一次，并 应保证接口完好、无渗漏、闷盖齐全；(6) 每月应对喷头进行一次外

22、观检查，当发现有不正常 的喷头应及时更换；当喷头上有异物时应及时清除。 更换或安装喷头均应使用专用扳手。委外1每 月1次/每月(1)每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水 试验，验证系统的供水能力；室外阀门井中，进水管上的控制阀门应每个季度检 查一次，核实处于全开启状态。委外1季度1次/季度(1) 每年应对水源的供水能力进行一次测定；(2) 每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重 新油漆。委外1年1次/一年(1) 外观检查检查喷头有无损坏、锈蚀、漏水现象， 如存在应及时维修或更换；(2) 抽样检查使用年限较长的系统，应按要求对喷头 进行抽查，对不符合喷头产品要求的喷头要更换；(3)

23、维护对轻质粉尘可用空气吹除或用软布擦净；对 容易形成结垢的尘埃，如喷漆雾粒、水泥粉等就不易 清除，只能分批拆换喷头，集中清理，但不能用酸或 碱溶液洗刷易熔兀件洒水喷头，也不要用热水或热的 溶液洗刷。委外半年1次/半年(1) 外观检查检查管道有无机械损伤、油漆脱落、锈 蚀等，管道固定是否牢固，发现问题应及时处理；(2) 清除堵塞自动喷水灭火系统管路中，可能因施工 疏忽残留有砂、石、木屑或水源带来的垃圾、铁锈等， 这样会造成喷头堵塞、报警阀关闭不严、水力警铃输 水管堵塞等，从而影响灭火效果。如发现管路有沉积 物，应进行冲洗；(3) 防漏措施平时严禁将管子用作其他支撑；拆装喷 头时必须按操作规程应用

24、合适的工具，切忌直接钳住 喷头悬臂进行旋紧或拧松；管路的防腐涂层应视情况 而定，一般每隔35年应重新涂刷一次。委外每季 度1次/季度(1) 开阀试验 对报警阀应进行开阀试验，观察阀门开 启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器等性能。 此试验可通过末端试验装 置进行。如发现阀门开启不 畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密 封件；(2) 对安装的压力表要定期检查。检查报警阀前、后压 力表指示是否正常。委外每季 度1次/季度检查消防水池的水位能否保持消防用水量：水位标尺 是否正常工作：水池各种阀门是否处于正常状态：有 无受冻的可能。检查消防水箱的水量能否满足要求；消防气压给水装 置能否保证

25、水量和水压；自动控制系统能否正常工作。 检查消防水泵能否正常运转，流量和压力能否保证； 消防水泵的动力是否可靠；电力上有无保证不间断供 电设施，其性能是否良好；内燃机的储油量是否充足。 检查消防水泵接合器是否正常，附近的室外消火栓使 用是否便利。委外每半 年1次/半年应按照各类系统的设计规定，通过末端试验装置喷水 试验，对系统功能进行检查，即检查各种组件在火灾 状态时，能否按设计要求动作，火灾报警设备是否正 常。如发现系统有不正常的部件时，应及时进行维修， 直到系统全部功能正常。委外每季 度1次/季度使用环境及保护对象被人为地作了不恰当的改变，往 往会成为对系统功能的损害因素。例如在仓库内货物

26、 堆放咼度不适当地增大而阻挡了喷头的喷洒范围；喷 头被刷漆而延迟了动作灵敏度等，因而对使用环境和 条件要定期检查，不符合要求的要改正。委外1季度1次/季度室内消火 栓系统大商业(1) 检查消火栓箱内设备是否齐全，是否破损、老化、 霉变；(2) 外观检查管道、阀门有无漏水，阀门是否位于开启 状态；(3) 检查破玻按钮外观有无破损，远程启动水泵测试；(4) 检查水泵控制箱所处控制状态是否正确；(5) 消防水泵手动、自动状态下启动试验。委外1月1次/每月(1) 检查破玻按钮外观有无破损，远程启动水泵测试；(2) 检查水泵控制箱所处控制状态是否正确；(3) 消防水泵手动、自动状态下启动试验。委外1季度

27、1次/季度(1) 检查电动机是否损伤、锈蚀，机械性能是否良好；(2) 检查水泵轴与电动机连接部位是否松动、变形、损 伤和严重锈蚀；(3) 检查轴承润滑油是否加足，油污严重污染、变质现 象，用手转动检查转动是否正常；(4) 检查继电器是否脱落、松动，接触器接点是否烧损。委外1年1次/一年火灾自动 报警系统大商业(1) 检查复位、消音、故障报警等功能是否正常。如 发现不正常，做好记录并及时处理；(2) 试验火灾警报装置的声、光显示是否正常；(3) 主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是 否正常。委外1月1次/每月(1)采用加烟(或加温)的方法分期分批(10%)试验探 测器的动作是否正常，及确认

28、灯显示。试验中发现有 故障或失效的探测器应及时拆换；(2 )试验火灾警报装置的声、光显示是否正常；主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否 正常；(4) 检查手动/自动转换开关，如电源转换开关、灭火 转换开关等是否正常；(5) 直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报 警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于安 全无损状态；(6) 巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置 是否准确，有无缺漏、脱落和丢失，每个探测器的下 方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留有规定 的空白空间。委外1季度1次/季度采用加烟（或加温）的方法对安装的所有探测器全 部检查试验一遍；主电源和备用电源自

29、动转换试验，检查其功能是否 正常；（3）检查手动/自动转换开关，如电源转换开关、灭火 转换开关等转换开关是否正常；（4）检查所有接线端子是否有松动、破损和脱落现象；（5）探测器每隔3年全部清洗一遍。清洗后作响应阈值 及其他必要的功能试验，试验不合格的探测器一律报 废，更换新的探测器。委外1年1次/一年消防系统维护保养计划二序号项目名称功能要求检修日 期1火灾 自动 报警 系统火灾报警系 统系统功能所有功能正常，工作运转状态好每季度2火灾探测器确认灯功能报警后启动每季度3报警功能发生火灾应输出火警信号、短路或底座脱离应输出 故障信号每季度4手动报警按 钮确认灯功能启动后有可见光指示每季度5报警功

30、能操作按钮启动部位，应输出报警信号，复位后，按 钮方可恢复原状。每季度6火灾报警控制器控制器基本功能1）报警2）二次报警3）故障报警4）自检5）火灾优先6）消音复位7）电源切换8）电源提示每季度7显示功能1）监视控制室外的联动设备的工作状态2）显示重点部位疏散通道消防设备每季度8消防专用电 话控制室设备功能正常语音清晰每季度9控制室电话机通话实验，通话正常清晰每季度10火灾警报装 置功能火灾时报警，火灾报警记忆功能每季度11火灾警报电 源装置主备用电源切换主备电源切换功能正常每季度12消防层显火灾层显报警器工作正常，灵敏度高，无误报每季度13烟感报警烟感报警装置工作正常，灵敏度高，无误报每季度

31、14排烟换新风火灾联动功能设备完好，工作运转正常每季度15装置模拟火警联动试验，运转正常每季度16消防 广播火灾应急广 播强行切换功能 （应急广播与公 共广播合用）控制室强制转入每季度17每季度18消防 气体 灭火 系统控制阀、瓶工作状态控制阀动作正常，驱动瓶、药剂瓶状态良好（阀脱 及药剂更换不含）每季度19声光报警声光报警报警后应声光显示每季度20气体灭火控制器报警控制功能发生火灾应输出火警信号、短路或底座脱离应输出 故障信号每季度21消防 联动 系统系统功能试 验反馈功能启动报警信号、显示部位每季度22消防水泵功能启动消防水泵启动及其他联动设备每季度23消防栓水泵、喷淋水泵的主备用电源切换

32、正常，手 动、自动设置正确每季度24检查水泵房工作环境和电源控制柜外部条件检查每季度25就地、远程、手动、自动启动消火栓水泵、喷淋水 泵试验以及报警和总动信号显示每季度26水泵电机、轴承、管网、阀门、储水设施等是否处 于正常状态每季度27启动水泵检查仪表压力正常，管网运行稳压检查每季度28模拟火警联动试验每季度29气体灭火启动方 式应设自动控制、手动控制、机械应急（气体）操作 一种启动方式每季度30火灾报警系统与 灭火系统联动灭 火试验1）接到指令，正常启动，喷射正常2）在报警喷射各阶段有声光报警信号，及放气指 示3）联动设备接到控制指令后方可动作，可靠切断 火场电源4）通向每个防护区的灭火系

33、统主管道上应有压力 讯号每季度31气体手动灭火试 验1）启动手动按钮后应可靠启动（停止）2）在报警喷射各阶段有声光报警信号，及放气指 示3）联动设备接到控制指令后方可动作，可靠切断 火场电源每季度2.4、暖通部分2.4.1暖通系统设备概述：大商业所有空气处理设备（风机盘管、吊柜式空调箱、组合式空调箱、 新风机组、抽排风机、正压送风机等）分别置于各楼层，制冷机组、真空锅 炉置于 B1 和 B2 层都集中在地下二层制冷站、蓄冷站和制热站内，由空调水 管送到各空楼层。中央空调经过长时间运行后空调冷冻水系统，制冷主机及风机散热盘片 不可避免的出现水垢、锈蚀、细菌和粉尘问题将直接导致制冷能力减弱，使 用

34、寿命缩短、运行可靠性降低、能耗提高导致运行费用增加等。为了节约能 耗、降低运行成本特制订中央空调系统维护保养计划以人为的方法处理室内空气的温度、湿度、洁净度和气流速度的系统。 可使某些场所获得具有一定温度、湿度和空气质量的空气，以满足使用者及 生产过程的要求和改善劳动卫生和室内气候条件。大商业A、B区空调总冷量xx kW,总热量xx kW。设x台离心式冷水机组，x台 螺杆式冷水机组，x台燃气真空锅炉。水泵x台，装机电功率xx KW。公区空调箱xx 台空调总冷量xx kW，总热量xx kW。超市空调总冷量xx kW，总热量xx kW。设x台螺杆式冷水机组，x台燃气真空 锅炉。水泵x台，装机电功率

35、xx KW。2.4.2 暖通设备设施维护保养计划如下:暖通设备设施维护保养计划系 统设备 名称位置维保内容维保单位维保 周期实施时间（每次）空 调消防 风系 统大商业1、设备除锈及设备维修2、轴承加油3、皮带调试及电源检测。4、风管维护保养。自维/委外年4.5.6.10.11.12 月排风 系统大商业1、设备除锈及设备维修2、轴承加油3、皮带调试及电源检测。4、风管维护保养。自维/委外年4.5.6.10.11.12 月空调 末端 维护步行街.主力 店次主力店检测，校验，维护，电机维修委外/自维3月3.6.9.12 月步行街.主力 店次主力店风柜.吊柜翅片清洗委外/自维年4月水泵大商业，超市1、

36、过滤器清洗2、轴承加油3、电源检查及线排紧固4、电机维修5、管线，阀门，泵体，底座除锈，刷漆自维每季 度一 次2.5. 8.11月锅炉大商业，超市1烧机整机保养2、控制系统保养3、对燃烧室及火管、烟筒进行检查，4、对锅炉真空度的检查，维护，处理。委外取暖 期内 每一 个月 一次11.12.1.2.3./月水系 统大商业，超市1、冷却系统加药2、冷冻系统加药委外月每月一次遮阳 帘步行街1、电机维修2、弹簧维修及日常维护委外月每季度一次冷水 机组台层冷-1冻机 房1、检查维保机械和润滑系统2、检查油过滤器和统计数据3、检查电气系统4、检查仪器仪表显示委外月上旬/月2.5、给排水部分2.5.1 给排

37、水系统设备概述：2.5.1.1 给排水系统管网1供水（市政给水管道）f给水（首层负二层）f给水（位于负二层的消防水池与生活水箱）2. 水泵供水f 一层屋面3. （排水）餐饮油污f气浮动处理设备f市政污水管道洗手间粪污水f直排（抽排）f市政污水管理普通污水f市政污水管理2.5.1.2 给排水系统设备由六大部分组成1、消防系统供水系统分别由4 个小系统组成了广场的的消防系统网： 消防栓供水系统，由两台Q=40L/S, H=190m, N=132Kw的消防水泵、消防 水箱及消防栓管网形成； 商铺自动喷淋系统，由两台Q=40L/S, H=200m, N=160Kw水泵、消防水箱 及消防栓管网形成（采用

38、湿式报警阀方式）； 窗喷自动喷淋系统，由两台Q=15L/S, H=90m, N=30Kw的水泵、消防水箱 及消防栓管网形成（采用湿式报警阀方式）；以上消防水泵控制方式有三种：自动控制（压力限值）手动控制（水 泵房）；远程控制（消防中心）。2、空调系统恒压补水系统由两台功率为Q=61104m八3/h,H=6550m,N=30kw水泵和补水水箱及补 水管网形成；控制方式：变频恒压控制。3、商业用水恒压给水系统由三台Q=1322m八3/h,H=7865m,N=7.5kw泵和一台功率为2.2KW的稳压 泵、给水管网及末端用水设备形成；控制方式：变频恒压控制。特种用水恒压给 水系统：由三台Q=8.414

39、.4m八3/h,H=6650m,N=5.5kw泵和一台功率为2.2KW 的稳压泵、给水管网及末端用水设备形成；控制方式：变频恒压控制。4、水景喷泉给水系统由两套喷泉组成，其中有一套套为音乐水景喷泉。喷泉控制箱分别设在广 场负一层和广场4楼2个设备间。5、污水泵排污和气浮处理设备广场的污水（普通污水、餐饮油污和洗手间粪污水）直接引排到污水井：然后通过污水泵抽到相应的地方（普通污水一市政污水管网；餐饮油污一气 浮处理设备f市政污水管网；洗手间粪污水f沉沙池f市政污水管网）。6、水池消防系统供水系统和空调系统恒压补水系统水源由广场负二层消防水池提 供：商业用水恒压，特种商业恒压给水系统水源由广场附二

40、层生活水箱间提供： 水景喷泉给水系统水源由市政管网直接提供。以上系统设备构成了整个广场给排水系统，为了不影响广场以上系统的运 作，拟定了给排水设备设施维护保养计划大商业消防泵X台装机总功率量XX kW、各式排污泵XX台。特种商业供水 设备装机总功率量xx kW总水量XX M3/h。其余商业供水设备装机总功率量XX kW,总水量XX M3/h。超市供水设备装机总功率量XX kW,总水量XX M3/h。北楼供 水设备装机总功率量xx kW,总水量xx M3/h2.5.2给排水设备设施维护保养计划如下:给排水设备设施维护保养计划系 统设备名称位置维保内容维保单位维保 周期实施时间（每次）给 排 水消

41、防水泵、 给水泵，管 线清掏维 护B2F水泵房1、给轴承加油，检查地脚螺栓及 主要连接螺栓是否有松动现象。2、检查水泵、电机轴承、轴套等 运动部件磨损情况。3、检查密封件的密封情况，更换 密封效果差的部件。4、检查泵叶、泵壳的腐蚀情况， 清洁泵叶、泵壳的内外表面。5、检查电机绕组的绝缘。6、检查水泵运转情况，是否平稳。7、检查电机控制电路。8、水泵电机维修9、管线，阀门，泵体，底座除锈， 刷漆委外每季 度一 次3.6.9.12生活水箱B2F水箱间 及B1超市水 箱间1、清洗生活水箱；2、检验水质，直至达标委外一年4月排水末端 维护B2F,室外红 线内1、虹吸雨排维护。2、供水，排污管道维护保养

42、3、 卫生间洁具的更换4、室外污水井检查5、室外沉沙池清理委外、自维每月 一次每月消防泵大商业1、消防喷淋系统2、消火栓3、消防风系统4、管线，阀门，泵体，底座除锈， 刷漆委外1次/ 月5日2.6 、土建装饰部分2.6.1土建概述：XX购物中心是集办公、购物、居住、展示、休闲、娱乐、餐饮和其它服务为 一体的综合性商业中心，总建筑用地XX亩，总建筑面积XX万平方米。其中商业 广场约XX万平方米，有地下二层停车场约车位XX个，销售物业建筑面积约XX 万平方米。商场投入使用以后后，由于自然因素和人为因素的影响而逐渐损坏广场内设 施设备。商场的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起

43、壳、锈蚀及破坏等现象；以及房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的 磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。会加速商场内部结构、装修、设备的损坏 为了保证商场正常地发挥使用功能，延长其使用寿命，必须了解和掌握它的结构 构造、施工质量、完损等级、设备状况等，并进行维修、养护2.6.2土建设备设施维护保养计划如下:土建设备设施维护保养计划系 统设备名称位置维保内容维保 单位维保 周期实施时间（每次）末端 设备屋面大型LOGO塔楼1、灯管检查更换2、控制系统检查维修3、更换接触器及继电器4、电源开关维护更换委外半年2次/年6月、12月屋面LOGO钢结构检测委外年9月高空作业，屋面LOGO钢结构喷漆委外

44、年9月塔楼轮廓 灯塔楼外立面1、高空外挂作业2、损坏的灯具更换委外月1次/月追光灯门头1、高空外挂作业2、损坏的灯具更换委外1次 /2月2、4、6、8、10、 12 月上打灯外墙面1、高空外挂作业2、损坏的灯具维修、更换委外季度3、 6、 9、12 月应急柜维 护整个广场1、开关检查更换2、接触器检查更换3、继电器检查更换4、EPS电池放电试验5、应急模块做应急测试自维月1次/月强电井一至四层 商业区域1、低压电缆检查2、配电柜检查、除尘、紧固3、防小动物措施检查、完善自维月每月土建 设施步行街1-4F1、行街地砖维修维护2、检查道路路面有无起壳、起鼓、裂缝。自维月每月外广场广 场地砖广场1、

45、查路面有无积水。2、检查道路路面有无起壳、起鼓、裂缝。3、检查路基有无塌陷。4、发现异常及时处理或修复。5、广场石材保养维修委 夕卜、 自维月每月外广场雕 塑广场1、全面清洁。2、检查有无破损，如有异常及时修复3、检查有无乱刻乱划现象，发现问题及 时处理。自维年每周停车场地 坪漆维护地下-1层、-2层1、检查路面有无积水。2、检查停车场地面有无起壳、起鼓、裂 缝。3、检查车道灯有尢损坏。4、检查行车指示标志是否正常。地下停 车场地坪漆维护。5、阻车器，护角板维修委 夕卜、 自维年4月屋面漏水 处理4、5层屋面对漏水点采取灌浆处理委外4次/ 年3、 6、 9、12 月防盗卷帘 门广场步行街广场通

46、花不锈钢卷帘门外委委外月每月玻璃门广场步行街步行街门损坏的玻璃更换委外月月楼梯扶手广场消防通 道楼梯扶手栏杆焊点自维季度3、 6、 9、12月工具材料整个广场维保工具破损更换及添置维保特殊工具， 购买维修所需要的材料自维月每月第三部分 编制依据电力变压器运行规程智能建筑设计标准弱电设备运行管理规程弱电系统维护保养规程电梯系统管理作业规范火灾报警操作规程消防设备保养规范消防设备、设施检查规程建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范自动喷水灭火系统设计规范火灾自动报警系统设计规范给水.排水管道工程施工及验收规范(GB50268-97)给排水设备设施运行规程设备设施巡检维修规范公共建筑室内温度控制管理办法的通知(建科(2008)115号)空调维护保养操作规范空调系统应急操作规范冷冻机房管理规定中央空调运行操作规程中央空调能源控制规范