预售商品房公共建筑面分摊规则与核算方法

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1、预售商品房公共建筑面 分摊规则与核算方法 2005年 11月 1 共有共用建筑面积分摊的 原则及基本规定 1.1产权各方有合法产权分割文件或 协议的，按文件或协议规定执行； 无合法产权分割文件或协议的，可 依相关房屋的建筑面积比例进行分 摊。 1.2房屋共有共用建筑面积分摊 以幢为单位，仅限于分摊本幢房 屋内的共有共用建筑面积。与本 幢房屋不相连以及为多幢房屋服 务的变电室、设备间、水泵房、 门卫房等管理用房，不得分摊到 本幢房屋内。 1.3房屋共有共用建筑面积分摊 后，不划分各户分摊面积的具体 部位。共有共用建筑面积一经分 摊，任何人不得侵犯或改变其原 始设计的使用功能。 2 共有共用建筑面

2、积的分类 原则上按共有共用建筑面积使用功能的 不同，分为： a) 幢共有共用建筑面积 b) 功能区共有共用建筑面积 c) 层共有共用建筑面积 d) 其他共有共用建筑面积 3 商品房预测 公共建筑面积的确认方法 a) 向 房屋建设单位索取经规划部门核准的设计 平面图； b) 对公共部位进行标识，并作出相应说明； c) 依据图纸逐一校对、勘丈，并确认其使用功 能； d) 共有共用建筑面积经测绘人员确认后，房屋 建设单位应出具共有共用部位的使用情况说 明；若该房屋由两个以上（含两个）建设单 位联建，则使用情况说明应由联建各方共同 进行确认。 4 共有共用建筑面积的计算方法 整幢房屋的建筑面积扣除整幢

3、房屋 各套套内建筑面积之和，并扣除已 作为独立使用的地下室、车棚、车 库、为多幢房屋服务的管理用房、 公共用房以及人防工程等建筑面积， 即为整幢房屋的共有共用建筑面积。 5 共有共用建筑面积分摊的一般原则 5.1分幢原则： 在分摊计算前，首先应判断该建筑物是一幢还是 多幢 . 依据以下四点判断（以多塔楼的建筑物为例）： a) 建筑规划许可证中该建筑物是否同期规划、同期建设； b)该建筑物的基础、结构是否为一个整体； c)该建筑物的各塔楼是否没有完全独立的共有共用设备。 d)该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸； 5.1.1 无地下室分幢原则 情况一： 若裙房紧密相连，完全贯通， 符合上述 4个条

4、件，则认为是一幢。 例如：上图 该建筑 1 3层为超市， 4层以上为 4个完全 独立的塔楼，其中两个塔楼为写字楼，两个塔楼为住 宅。 情况二： 若裙房相连并完全贯通， 塔楼下的裙房与塔楼间的裙 房由变形缝断开（双墙或借 墙），但不符合上述 4个条件， 则认为是多幢。 一个实例： 一层裙房相连但不完全贯通，施工图纸并非一整 套图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼 与其他单元间没有变形缝，则将每个塔楼与其下裙房 （不含塔楼间裙房）作为一幢处理，塔楼间裙房单列 一个幢号。如下图： 该建筑第 1 2层为商业用房， 3 7层为住宅 情况三： 若裙房相连但不贯通，塔楼下的裙房 与塔楼间的裙房由变形

5、缝断开（双墙或借墙）， 符合上述 4个条件，则认为是一幢。 情况四： 特例（ A、 B） a） 一层为整体裙房， 2层以上为完全独立的多 个塔楼，在建设单位提出申请和派出所出具幢 号证明的情况下，可以分多幢单独计算，一层 裙房单独计算。裙房部位的配电间、室外楼梯 由于为多幢服务，不作为共有共用面积分摊。 如下图：该建筑第 1层为整体裙房， 2层以 上为完全独立的多个塔楼 第 1层为整体裙房， 2层以上为完全独立的多个塔楼 b） 一层裙房相连并完全贯通，施工图纸并非一整套 图纸，基础、结构也不是一个整体，裙房上的塔楼均 是一个单元且与其他单元间有变形缝，则将裙房及裙 房上的塔楼作为一幢处理，其余

6、的单元各自作为一幢 处理。如上图 此为上图的照片 5.1.2 有地下室分幢原则 情况一： 若地下室完全贯通，且符合上述 4个条件，则 认为是一幢；如下图： 该建筑 -3 -1层为整体贯通的 地下室， 1层以上为 2个完全独立的塔楼。 左为照片、右为平面图 情况二： 各地下室完全独立，但裙房相连 ,参 照无地下室的第 1 4条； 情况三： 若各地下室不完全独立，依靠预留 的汽车通道相连，则认为各地下室是完全独立 的，参照上一条； （该小区整个地下均为停车场，各楼地 下室与中心车库仅依靠汽车通道相连。） 情况四： 地下室完全贯通，但不符合 上述 4个 条件 ，则认为是多幢。（见 上图） 上述平面图

7、的房屋照片 5.2 消防优先原则 在确认共有共用建 筑面积之前，首先应 分析共有共用部位是 否满足消防要求。 消防不只在我国 优先 ,国外更重视。 右图为纽约曼哈 顿以色列人居住 区 - Apartment的室 外消防楼梯 5.3 套内面积参与分摊原则 在共有共用建筑面积分摊的过程中， “套内面积”是相对的， 一种 是真正意 义上的成套房屋套内建筑面积，参与分 摊时，始终以其套内建筑面积为基数； 另一种 是共有共用建筑面积在被分摊之 前作为名义上的“套内面积”，参与分 摊时，始终以其“套内面积”为基数。 5.4 分摊系数定级原则 根据共有共用部位服务对象范围的不同， 确定分摊级别的大小 根据分

8、摊级别的不同，应采用有明显区别 的表达方法来区别各级共有共用 建筑面积及系 数； 全楼共有共用建筑面积分摊系数表示为 K1 ， 跨 N层的共有共用建筑面积分摊系数表示为 K21 K29 ， 跨 H（ HN） 层的共有共用建筑面积分摊系数表 示为 K31 K39等。 以此类推； 地下室共有共用建筑面积分摊系数表示为： K101 等（应以三位数表示）； 5.5 分摊从高级到低级原则 在进行共有共用建筑面积分摊时， 应按照分摊级别的高低依次进行分摊； 低级别的共有共用建筑面积应参与高 级别的共有共用建筑面积的分摊；分 摊过的共有共用建筑面积不再参与分 摊； 5.6 平级不分摊原则 共有共用部 位服务

9、对象不 完全相同，并 且无法区分服 务范围谁大谁 小，分摊这几 部分共有共用 建筑面积时， 互不参与对方 的分摊 。 5.7 分摊系数叠加原则 即该套内建筑面积参与过的所有级别 的共有共用面积分摊系数相加即为该套 内的共有共用建筑面积分摊系数。 5.8 何种情况下 高层建筑核心筒 能从 0.000断开进行分摊 首先地下室和 0.000以上的功能不同， 其次对于大型建筑物，尤其是多塔楼，其 地下室 层 面积比 0.000以上的 层 面积大得 多，如不断开会造成地下室分摊太多共有 共用建筑面积，不合理。因此地下室与 0.000以上应分开计算，这样不但直观上 容易理解，而且可以简化计算，即地下室 只

10、分摊地下室的垂直通道， 0.000以上部 分分摊 0.000以上部分的垂直通道。 5.9 何种情况下 高层建筑核 心筒与地下室能够合并分摊 地下室全部为设备 层 时，地下室与地面 上核心筒合并分摊计 算。 6 分摊操作步骤 (以高层住宅为例 ) 第一步、确认共用面积的部位 a) 为全楼（包含地下室部分）服务的共有共用面 积一般包括：配电室，水泵房，消防水池，生 活水池，发电机房，空调机房，设备值班室， 消防控制室，保安监控室，电话机房，智能化 控制室，屋顶楼梯间，顶层水箱间，电梯机房， 门厅等共有共用部位； b) 为地下室服务的共有共用面积一般包括：通向 地下室的楼梯，电梯，电梯前室，管道井，

11、排 烟机房，风机房，烟道等共有共用部位； c) 为地上层住宅服务的共有共用面积一般 包括：正负 0.000以上的楼梯，电梯，电 梯前室等共有共用部位； d) 为本层住宅服务的共有共用面积一般包 括：正负 0.000以上住宅本层的通 道； e) 为地下室本层服务的共有共用面积一般 包括：地下室本层的通道； 第二步、确定共有共用面积的分摊方案 a) 分摊正负 0.000以上外墙投影面积的一 半至正负 0.000以上各层套内，低级别的共 有共用面积也应参与外墙面积的分摊； b) 分摊地下层外墙投影面积的一半至地 下层，地下室的各级共有共用面积也应参 与地下室外墙面积的分摊；若有多层地下 室，则地下室

12、外墙逐层分摊； c) 把为全楼服务的共有共用面积定义为一级分 摊，分摊至全楼（含地下室），二级和二级以 下的共有共用面积也应参与此级别分摊（参与 分摊的始终是套内建筑面积，依此类推）。 d) 把为正负 0.000以上住宅服务的共有共用面 积分摊至 0.000以上住宅部分，主要为 0.000以上住宅部分的核心筒； e) 把为正负 0.000以上住宅服务的住宅本层的层 共有共用面积分摊至本层住宅（参照无地下室 的高层纯住宅楼的相关条款）； f) 把为地下室各层服务的共有共用面积分摊至地 下室各层； g) 把为地下室服务的层共有共用面积分摊至本层 （参照带地下室的多层纯住宅楼）； 容易出现的问题以及

13、 应当遵循的规则： （ 1） 在一级分摊中有几个共有共用 部位，如电梯机房，门厅，为楼梯 送风的风机房，出屋面的楼梯间等 分摊时需遵循的规则 ： 当一层大厅能够进入地下室时，大厅则作为全 楼的共用面积，进行一级分摊；当一层大厅不 能够进入地下室时，一层大厅不作为全楼的共 用面积，只能作为正负零以上住宅部分的共有 共用面积，进行分摊； 当电梯机房所属的电梯有任意一部能下至地下 室，则电梯机房作为全楼的共用面积，进行一 级分摊；当所有电梯都不能下至地下室，则该 电梯机房不作为全楼的共用面积，只能作为正 负零以上住宅部分的共有共用面积，进行分摊； 当为楼梯送风的风机房所属的楼梯能下至地 下室，此风机

14、房作为全楼的共用面积，进行一 级分摊；当为楼梯送风的风机房所属的楼梯不 能下至地下室，此风机房不作为全楼的共用面 积，只能作为正负零以上住宅部分的共有共用 面积，进行分摊； 出屋面的楼梯间，若作为电梯机房、水箱间 的主要通道，则该楼梯间应与电梯机房、水箱 间作为同一级别的共用面积进行分摊；若为单 独的楼梯间，则该楼梯间应作为正负零以上住 宅部分的共有共用面积，进行分摊； 无设备的、无明确使用功能的、空旷的设备 间应作为独立的套内面积，参与各级分摊 。 （ 2） 在地下室的分摊中可能会遇到以 下几个问题，需区分解决： a：若地下室设备间为一个相对集中的区 域，该区域内设置有连接各个设备间的 水平

15、通道，如该区域内的设备均为同一 级别的共用面积，则此通道随同该区域 内的设备间进行分摊；如该区域内的设 备不是同一级别的共用面积，则此通道 应作为该区域内所有设备的上一级别的 共用面积进行分摊。 b: 地下室作为设备层使用 此类情况时，整个地下室（包括地 下室的核心筒等）作为全楼的共有共用 面积，进行一级分摊。 c: 地下室中设备区域与车位区域比例基本 相同，介于 a与 b之间 由于此类情况与 a、 b均有较大区别， 若按照 a或 b的方案来执行，显然有不合 理的地方，并且各个楼盘各有特色，无 可比性，难以按照一个统一的标准来执 行，需要具体情况具体分析。 7 联体别墅的共有共用面积 分摊 联

16、体别墅是由多个单一产权的别墅横向或竖向 连接在一起的别墅。对于单纯的横向联体别墅， 其共有共用建筑面积仅外墙水平投影面积一半， 此部分在全楼分摊即可；对于不但有横向，还 有竖向连接的联体别墅，首先应在全楼分摊外 墙水平投影面积一半，然后再分摊连接竖向别 墅的楼梯，考虑到别墅的特殊性，连接竖向别 墅的楼梯采用谁使用谁分摊的原则。 联体别墅 此室外楼梯由二楼复式分摊 此竖向楼 梯由二至五 层分摊 8 商场的共有共用面积分摊 商场的共有共用面积比较清楚， 一般情况下为商 场全楼服务的共有共用面积一般包括：商场楼梯， 电梯，电梯前室，电梯机房，屋顶楼梯间，水箱 间，风机房，自动扶梯，门厅等。 为本层服

17、务的共有共用面积包括：本层走道，卫 生间，公共管理用房等。 楼梯，电梯，电梯前室，电梯机房等按楼梯电梯 的到达层次予以分摊，依此类推。 底层商场经常有一些单独对外开门的商铺，有的 商铺向商场内开门，有的对商场不开门，无论对 商场内是否开门，我们认为作为商场的一部分， 商铺都应参与商场的共有共用面积分摊，不但要 参与全楼共有共用面积的分摊，还要参加与商场 层共有共用面积分摊。 商场（车库）如果按铺位（车位）预售，需具 备以下三点，才可进行分摊计算。 a) 开发商应提供正式的施工蓝图，在施工蓝图上， 以柱网为基准点，标出详细的商铺（车位）尺 寸，标明与柱网和内外墙的距离。 b) 施工蓝图上划分的商

18、铺（车位），需经消防 部门盖章许可，或由设计院盖章认可，符合消 防要求。 c)商铺（车位），有墙的以墙为界，无墙界的应 标出界限拐点，对于车位，还应标出车位线， 界限拐点应由委托方提供书面说明，指明是取 中还是取边。 9 写字楼（办公楼）的共有共 用面积分摊 参照纯住宅楼 的相关条款 参照纯住宅楼 的相关条款 10 商住楼（底层为商业部分， 商业部分之上为住宅部分） 大多商住楼，商业部分通向住宅部分的楼梯、 电梯、电梯前室及一层门厅并不对商业部位开门， 商业部位虽然不直接使用此共有共用部位，间接 上依然受益，应适当分摊。因此，应将商业部位 不开门，不使用的门厅，楼梯，电梯，电梯前室 以及屋顶楼

19、梯间，电梯机房，水箱间作为一级共 用进行全楼分摊。商业部位以上仅供住宅使用的 楼梯，电梯在住宅部位进行二级分摊。商业部位 自用的楼梯，电梯及其它确定为商业部位服务的 共有共用面积在商业部位分摊。 多层商住楼： 一 :第 1层为商业用房， 2层以上为住宅； 当商用部位的楼梯间为住宅区域服务，并且商用 部位在该梯间内未设置任何出入口，此商业部位 的楼梯间应作为全楼的共用面积，进行一级分摊， 住宅部位的楼梯间应作为住宅部位的共用面积， 进行二级分摊，其余的共用面积（外墙、出屋面 的楼梯间等），参照纯住宅的相关条款。 商业部位无楼梯间，依靠室外楼梯作为住宅部位 的主要通道，则该室外楼梯的分摊参照上述内

20、容 执行。 二 : 下部多层均为商业用房，上部为住宅。 a、 商用部位的楼梯间为住宅区域服务，并 且商业部位在该梯间内均未设置任何出入 口，此商业部位的楼梯间应作为全楼的共 用面积，进行一级分摊，住宅部位的楼梯 间，参照情况一进行分摊； b、 商用部位在该梯间内均设置有出入口， 此商业部位的楼梯间与住宅部位的楼梯间 均应作为全楼的共用面积，进行一级分摊； c、 商用部位在该楼梯间内仅底层未设置有出 入口，其余的商业部位均设置有出入口，则此 商业部位的楼梯间应分为两个部分分别进行分 摊，底层商业部位楼梯间作为全楼的共用面积， 进行一级分摊，其余商业部位的楼梯间与住宅 部位的楼梯间共同作为设置有出

21、入口的商业部 位与住宅部位的共用面积，进行二级分摊； 当商用部位在该梯间内第 1 n层未设置有 出入口， n 层以上的商业部位均设置有出入口， 则参照仅底层未设置出入口的情况执行； 多塔楼 (两个或两个以上塔楼 )的 高层商住楼的补充说明 多塔楼的高层商住楼原则上应分塔分别 分摊计算： 1、 对于多塔楼的高层商住楼，若商业 部位在竖向通道内均未设置出入口，请 参照多层商住楼的相关条款分摊计算； 影象图 1、 2、 3为商场， 4层为设备层， 5 17为住宅 平面图 2、对于多塔楼的 高层商住楼，若商 业部位均在竖向通 道内设置出入口， 按照多层商住楼的 相关规则应将各 塔楼核心筒同裙房的门厅，

22、楼梯，电梯，电梯 前室放在一起分摊，则必然造成各个塔楼无法单 独计算，遇此类情况，应将核心筒从两个功能区 断开，即住宅部位的核心筒应分 塔楼 分摊至相应 塔楼的住宅、办公部位，商业部位的核心筒应分 摊至商业部位； 3、 对于多塔楼的高层商住楼，若商业部位在 核心筒或楼梯间内，局部设置出入口（无规 律），此类情况具体分析而定 ; 4、 对于多塔楼的高层商住楼，若裙房为 N层， 第 1 M层商业部位在商业部位的楼梯间内均 未设置出入口，第 MN层商业部位在商业部 位的楼梯间内均设置出入口，此类情况，应将 第 1 M层的核心筒按照商住楼的计算规则进 行分摊，第 MN层核心筒应分摊至第 MN层 商业部

23、位， N层以上各塔楼的核心筒应分塔分 摊至相应塔楼的住宅部位； 5、 对于多塔楼的高层商住楼，若裙房为 N层， 第 1 M层商业部位在商业部位的楼梯间内均设 置出入口，第 MN层商业部位在商业部位的楼 梯间内均未设置出入口，此类情况，参照第 2条。 6、 在商业部位开设有门，但为了便于商业管理， 实际大多数时间都是锁的，对于此类情况，再 辅以原始设计的施工蓝图，如图中注明“为消 防员专用门”，则认为是没有开门的；如果设 计有门，并且没有特别指示，则认为即使锁着 不用也视为开门。 11 多功能综合楼 多功能综合楼一般是具有两种以上使用功 能的、形状及共用面积使用情况较复杂的 多层或高层建筑。 此类建筑形式多样，应在详细分析该建筑 共有共用面积的基础上，参照分摊细则， 确定一个合理的、公平的、公正的分摊计 算方案。 如： 48层，体量 15万平方米的 大厦 以上是在实践 中总结的点滴 规则和经验， 欢迎全国的同 行和朋友们批 评指正。 北美的别墅 北美的房地产 开发 样板房 开发工地 开发工地 开发工地 内部构造及材料 半成品房屋 成型社区