签订二手房买卖合同必须注意的几点事项

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1、签订二手房买卖合同必须注意的几点爭项阅读选项：自动滚屏左键停止 作者:贺俊律师来源：阅读：3548第一.注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人， 根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限 制房地产权利的房屋不得转让，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）转让必须征得所有 共有人的书面同意。第二.注意审查房屋价款、其他费用及佣金，房屋价款应该由买房者与出卖人进行协 商，但是，在实践中，犬多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介 故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下 直接与

2、出卖人进行协商。除房价之外，还要明确交易税费的承担，另外，有些房屋有附属设 施的，也应该明确价款。而对中介仰金应该明确委托价格、服务内容、佣金数额，并有必要 对交易失败后佣金的退还做出约定。第三.必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的 一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分 为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险，目前, 房款一般分三笔支付，除定金外，还有首付款和尾款，每笔款项的支付条件和支付时间都应 该明确、具体。另外，如采取按揭购房或转按揭购房的方式进行交易，对没有申请到预期的 贷款

3、额度的解决方法要先前进行特别约定。第四.注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。 买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相 关费用的负担。第五.注意确定违约贵任条款和救济方式，确定违约责任条款有利于防止违约行为的 产生，维护守约方的权益，合同应该对如何承担违约责任，违约金、订金或赔偿金的计算与 给付、免责情景、担保方式进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包扌舌诉讼或仲裁, 买卖双方可以选择适用，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我 国仲裁法的规定写清明确的条款。作者：贺俊 来源：律行天卜网315”

4、消费者置业指南:二手房置业的八项注意来自：搜房bbs随着置业观念的悄然转变，二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了 众多置业者的青睞。专家建议，在口益高涨的房价形势卞，青年人的一次置业就应该根据 自身实力选择合适的次新房，以减轻还款压力。注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权 单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。注意2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧 的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。注

5、意3 了解所购“二手房”的准确建筑面枳合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还 要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。注意4 了解购买“二手房”的程序购买“二手房”买卖双方必须要签订房屋买卖合同，并到房屋所在区、县国土房管局市 场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。注意5 了解屋内设施的交验细节有些业主在签订合同时常常I I头向客户保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、 热水器可以全部赠送。结呆到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪, 而业主承诺的空调、热水器更是不

6、见踪影。注意6付款方式在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个坏节。比如，买卖双方可以约定，在付 款方式的选择上标明，在签订房屋买卖合同时，客户即支付相当于房价款百分之多少 的定金给业主或中介公司等。注意7交房时间在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作口或双方约定的其 他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约 定也需在合同中注明。注意8违约贵任买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的贵任义务，这样可人人有利于避免纠纷的发生。 如悔约贵任、违约金款项、逾期付款贵任、滞纳金款项及其他违约情况等。秘消费陷阱：买二手房八陷阱不得不防来自

7、：每口新报315新报法律专家团揭秘消费陷阱一一买二手房八陷阱不得不防二手房，因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睞。但相对于新开发的商品 房，二手房买卖存在更多的风险。为此，新报法律专家团成员，德欣律师爭务所任秀福律 师专门总结了买卖二手房的几个陷阱，提醒买房人注意。陷阱1房屋买卖前，验证产权证是买房人一般都不会忽略的坏节，但产权证的真实性并不是所有人 都会考虑的。最直接、有效的防范方法，是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的 真实性。陷阱2出卖人具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导致 买卖合同无效，这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个

8、陷阱，买房人应注意以下 几个方面的问题：出卖人必须是产权证上登记的产权人：如果房屋有多个共有人需要全体共 有人共同签订房屋买卖合同；如果出卖人为已婚，买卖行为需要取得其配偶的确认，购买 二手公有住房，应取得共同居住人同意。陷阱3在签订买卖合同后，如果卖房人又将该房屋卖给他人，并且办理了过户手续，致使先前的买 卖合同无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段，但买房人要注意，必须在预告 登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。陷阱4购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下，在买房人付款后，如果房屋居住人拒不交付 房屋，买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱，在购买

9、这类房屋时，买房人应在房屋腾空, 具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱5一些没有办理产权证的房屋，是因为存在难以解决的问题（如开发商欠缴政府费用、设计变 更未经批准），可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋，先要把未办理产权证的 原因弄清楚，对未来风险有充分预期，再决定是否购买。陷阱6 如杲房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在，买房人在购买房屋后，将 无法顺利取得所有权，甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询, 如存在上述情况，不要购买。陷阱7为卖出房屋，卖房人经常会向买房人提供虎假信息和承诺，但有些内容并未写进合同中。事 后，当买房人

10、发现问题时，有苦难言。为避免这个“陷阱”，买房人应就关心的问题询问卖 房人后，尽可能去核实情况的真实性，同时要求将这些内容写进合同里。陷阱8原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用，会导致买房人无法正常使用这些附属设施。 买房人首先要了解清楚相关情况，同时把法律贵任明确写进合同当中来约束卖房人。购房被中介忽悠？二手房4人陷阱一一拆招来自：搜房bbs最近的二手房市场特别火，无论买卖还是租赁，都出现了近一年來的高峰。但是在热闹的市 场交易中，遭遇二手房交易陷阱的客户也有不少，其中四类情况非常多见。门店房两开间缩水为单开间一一陷阱一：不实房源萧山的韦女士打算在杭州市区开店做生意，因此过完年后她就开

11、始留意合适的店面房源。2 月份，她看到一家中介公司登的房源广告中，有一套位于市中心香积寺路的店铺，根据广 告中的描述，该房源是“沿街旺铺”，面积约50多平方米，层高较高，可分隔为上下两层, 并且特别注明为“两个开间”。“综合这些条件，我觉得这套房源做店面房还蛮合适的。”韦 女士说，她很快就跟这家中介公司取得联系。经纪人第一次带韦女士去现场看房的时候，经纪人表示房东不在杭州，手里又没有房子的钥 匙，因此只能在门II打量几眼。当时韦女士发现，从门面的梁柱来看，这套房子应该是单 开间的。但是经纪人解释说，旁边空的那套商铺也是这位房东的，里面是打通的，肯定是 双开间。当韦女士提出等房东过来的时候好好再

12、看一下房子的时候，经纪人表示现在想买这套房子的 客户很多，如果韦女士有意向买这套房子，可以先交订金1.5万，如果成交了充抵房款， 如果不成交可以全额退还。韦女士想想自己也没什么损失，于是交了这笔“订金”。过了几 天，中介通知她可以去现场看房，这次韦女士进到房子里面，发现根本就是单开间，当她 询问经纪人的时候，经纪人表示是自己弄错了。“单开间怎么做生意啊？ ”韦女士当即决定 退了这套房子，前面一直服务态度很好的经纪人这时翻脸了，怎么都不肯退还1.5万元的 订金。拆招：不实房源是黑中介惯用的招数。比较常见的是抛出虎假低价房源做诱饵。对此，最管 用的防范措施就是买卖双方当面询问，避免只听中介方面的一

13、面之词。为免交赔付金，中介上演双簧戏一一陷阱之二：独家代理冯女士卖房子的时候，曾经有不少中介公司找上门来要求独家代理她的房子。其中一家中介 公司开岀的条件是：两个月内以商定的价格帮冯女士卖掉这套房子，如果到时候没有卖出 去，中介方面将支付给冯女士 2000元的赔付金；如果期间冯女士将房源挂到别的中介公司 或者擅自卖房，则要赔付中介一定数额的违约金。当时冯女士的房子已经叫卖了很长时间, 一直没有找到买家，因此冯女士与该中介签订了独家代理协议。冯女士的房子一直没有卖掉。眼看只差十来天，两个月的期限就要到了，这时候冯女士的电 话忽然多了起来。“都是一些自称是买家的陌生电话，其中有一位表现得特别想买我

14、这套房 子。”冯女士回忆说，那位女客户对冯女士说，自己很喜欢这套房子，只要价格便宜一点 就准备下单。冯女士告诉这位客户自己的房子已经委托给中介公司独家代理了，如果她真 的想买，可以到该中介一起谈。不过那位客户不同意，坚持要跟冯女士私下里交易，并且 急着要签意向书。“我真的差点心动了，难得有这么诚心的客户。”冯女士说，当时家里人提醒这很可能是中 介唱的一出双簧戏，因此她对这位客户表示要再考虑考虑。“结果，在两个月限期的最后几 天，这位客户每天都会打好几个电话过来，表示要卞单签意向书。有一次还扬言如果我不卖 给她，这套房子肯定卖不出去。”冯女士说，果然不出所料，等到房子独家委托到期，中介 不得不支

15、付赔付金后，那位客户再也没打来电话。拆招：以前为了营造房子热卖的假象，一些中介公司会叫上很多“房托” 一起去卖房现场 托市；而现在冒出来伪装买主的“托儿”。对此卖家除了要想想来龙去脉，还得练就火眼金 睛。新房办证，加急要多交2000元陷阱之三：乱收费小张买的新房子去年年底的时候终于交付了，最近开发商委托了一家中介公司办理业主们的 房产证。中介公司的人员告诉小张，办证的单子已经在2月23 口递交到房管部门了，“不 过办证速度很慢，一般要三个月时间。”这让小张心里很着急。因为为了资金周转，他在楼 盘交付后没几天就把房子挂出去卖，并且已经跟一位买家谈好了相关卖房爭宜，只等房产 证办出来就正式过户。而

16、买家急着要装修住进去做婚房，也希望小张能早点把房产证办出 来。上星期，小张打电话给中介公司，询问能否尽快办出房产证，中介经纪人表示，可以 办理加急，但是要另外收费：“如果想卞个月就办出来，要收加急费1600元；如果想下个星期就办出来，收加急费2000元。”记者询问一些品牌中介公司和相关部门后得知，办证根本不需要三个月的时间。根据杭州市 房产交易产权登记管理中心的相关规定，通常办证的承诺期限为自受理单开具之口起11 个工作日内即可领证。拆招：中介乱收费，以前投诉最多的是意向金和订金。而现在冒出了办证加急费。据悉，新 房办证的时候，如果业主为一次性付款的，可以自己去房管部门办证，目前基本可以做到

17、立等可取；如果业主为按揭贷款，一般由贷款银行委托中介公司统一办理业主们的房产证。 一位中介业内人士表示，一般情况下，两个星期时间都够了。搬进新租的房子，才发现是拆迁房一一陷阱之四：隐瞒房屋真实情况Y先生很郁闷，高高兴兴地搬进刚刚租卞来的房子，却发现房子已列入拆迁。今年1月份的时候，Y先生跟一家中介公司签了租房合同，搬到西溪路上的一套房子里。但 是随后他发现小区门I I已张贴了政府拆迁公告，公告上规定Y先生所租的这套房子自公告 之口后不得进行租赁行 为，并限定了搬迁期限为自2008年12月02 口至2009年03月01 口止。公告表示，根据杭州市城市房屋拆迁管理条例第七条规定，自拆迁范I制公布之

18、 口起到2009年11月30 口，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：（1）房屋及其 附属物的新建、扩建、改建、装修；（2）改变房屋和土地用途；（3）租赁房屋。这意味着Y先生必须在2月底之前搬离新租的这套房子。让Y先生气愤的是，之前中介公 司根本就没有告诉过他这套房子是拆迁房。拆招：在杭州市城市房屋拆迁管理条例（第二次修正）中，明确规定了房屋拆迁主管部门 在城市规划主管部门核定拆迁用地范闱后，应通知有关部门在拆迁范I韦I内暂停办理下列事 宜：（一）通知公安部门暂停办理居民户丨1的迁入、分户：（二）通知有关部门暂停办理房屋的 买卖、交换、翻（扩）建、赠与、分户、析产、租赁、抵押等。出现出租拆迁房的事情，有些是中介公司对房子的具体情况了解得不够到位；有些则是中介 公司明知道是拆迁房，但是为了多做几笔生意而故意隐瞒房屋真实情况。消费者碰到租赁 或买卖老旧房的时候，应该多去小区现场看看，留意小区里的公告栏。