前期物业管理招标书(DOC 47页)

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1、“瑞城龙湾”商住小区前期物业管理招标文件招标方（盖章）：XXXXXXXX瑞城置业有限公司法定代表人（签字或盖章）： 二一五年五月八日目 录第一章 招标项目概况.3一、招标项目简要说明.3二、投标资质要求.4三、招标文件获取.4四、招投标说明会.4五、投标保证金.4六、投标与开标.5七、招投标信息公告.5八、招投标事宜联系.5第二章 投标须知.6一、总则.61.使用范围.62.定义.63.招标、定标方式.64投标方应具备的条件.65.联合体投标.66.投标有效期.77.投标文件的澄清、修改.88.投标保证金.99.投标费用.9二、投标文件的编写.91.一般文件的编写.92.投标文件的组成.93.

2、投标报价.124.投标书制作份数.12三、投标文件的递交.131.投标文件的密封与送达.132.投标文件的补充、修改或撤回.133.投标文件无效情形.14四、评标委员会的组建.15五、开标和评标.161.开标程序.162.评标程序.193.自我介绍和现场答辩.234.投标书的评价及标准.23六、评标方法及标准.251.评标方法.252.评分标准.25七、中标确定及合同签订.271.中标确定.272.合同签订.27八、悔标责任.27第三章 物业管理标准及要求.27一、物业管理范围.27二、物业管理服务标准及要求.28三、物业管理服务费.31四、物业管理合同期限.32第四章 投标书编制.33一、标

3、书制作说明.331.标书制作注意事项.332.投标文件的份数.333.投标文件的密封和标记.33二、（格式1）法定代表人身份证明.34三、（格式2）投标函.35四、（格式3）法人代表授权委托书.36五、（格式4）投标报价表.37六、（格式5）物业管理费分项报价表.38七、（格式6）物业管理成本构成明细.42八、（格式7）投标方基本情况说明.48九、（格式8）物业管理项目经验业绩.49十、（格式9）物业管理服务方案.49十一、（格式10）投标资格证明文件.50十二、（格式11）投标方需提供的其他资料.50第一章 招标项目概况一、招标项目简要说明按照招投标法、物业管理条例、四川省物业管理条例及前期

4、物业管理招标投标管理暂行办法的规定，现决定对“瑞城龙湾（含龙郡南庭）”的前期物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格的投标方以密封标书的方式前来投标。1招标项目名称：瑞城龙湾（含龙郡南庭）。2招标方：XXXX瑞城置业有限公司。3招标方式：公开招投标。4招标项目位置：XXXX通达西路487号。5招标项目概况：本项目规划设计的物业类型为商住楼，项目共4栋，房屋1144套，项目占地面积17827.85平方米，总建筑面积120498.7平方米（其中住宅建筑面积100507平方米，商业用房建筑面积3800平方米，地下车库建筑面积15414.22平方米，设备用房面积777.48平方米）；绿化面积5527平方米

5、，绿化率31%。本项目于 年 月 日开工，于 年 月竣工交付使用；项目设计有电梯 台，共 层，每台功率 千瓦；无负压二次供水设备 台，功率 千瓦；小区出入口 个；消防、监控、门禁系统、建筑小品、道闸、 。 本项目配置物业管理用房建筑面积为 94.06 平方米，坐落位置：3号楼 ；配置业主委员会议事活动用房建筑面积39.44平方米，坐落位置：3号楼；产权属全体业主所有，合同期内物业公司无偿使用。房屋维修基金的缴纳和管理：按照XXXX政府规定标准由业主缴纳，招标方代收后交XXXX房屋管理局管理。二、投标资质要求1在四川省内注册的具有独立法人资格的物业服务企业；2具有四川省建设厅颁发的物业服务企业三

6、级以上（含三级暂定一年）资质；三、招标文件获取1.意欲参加本项目的潜在投标方应于2015年4月23日至2015年4月27日17时之前，到XXXX瑞城置业有限公司开发部（XXXX通达西路687号龙郡外滩1号楼A座）备案后购买招标文件(出售的招标书按成本费200元整收取)。2.登记备案时必须提交营业执照、税务登记证、组织机构代码证、资质证书副本原件及复印件一套（复印件加盖公司鲜章）、法人代表授权书（复印件加盖鲜章）。3.招标方不提供邮购投标服务。四、招投标说明会请各投标人于 年 月 日9:00（北京时间）之前以书面形式向招标方提出对招标文件的疑问。答疑文件由招标方统一以书面或传真形式向所有投标方送

7、达，并请投标方予以回执。或约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。 五、投标保证金1.投标方应向招标方交纳投标保证金（现金）人民币30000.00元（大写：叁万元整），并于开标会议之前送交投标会议现场。未中标者在招标方与中标人签订物业服务合同后3日内无息退还保证金。2.未按本规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。六、投标与开标1.投标截止时间及地点：投标截止时间2015年5月17日17时，逾期收到的或不符合规定的投标文件不受理；投标文件送达地点XXXX瑞城置业有限公司开发部（XXXX通达西路687号龙郡外滩1号楼A座）。2.开标时间及开标地点：开标时间 2015年 5 月 日 时；地

8、点 。七、招投标信息公告本项目招标方于2015年4月23日，在XXXX晚报刊登招标公告；内容如下：项目名称：瑞城龙湾（含龙郡南庭）；招标方：XXXX瑞城置业有限公司；招标范围：“瑞城龙湾（含龙郡南庭）”前期物业管理；投标方资格要求：1、具有独立的法人资格；2、具有叁级以上（含叁级暂定一年）物业资质；3、报名截止时间：2015年4月27日。联系人：王先生八、招投标事宜联系对本次招投标提出询问的，请于 年 月 日前联系确认(技术方面的询问请以信函或传真的形式联系)。电话： 传真： 邮箱： Q Q： 联系人：王先生 肖女士联系地址：XXXX瑞城置业有限公司开发部（XXXX通达西路687号龙郡外滩1号

9、楼A座）。第二章 投标须知一、总则1.使用范围：本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。2.定义：“招标方”系指本招标文件中所指的组织本次招标的招标机构；“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业服务企业。 3.招标、定标方式：招标方式为公开招标；定标方式为评标委员会现场统分、合议，确定中标结果。得分之和最高者为中标单位，如出现相同得分，由评委评议决定，评标结合后，由招标方发出中标通知书。4.投标方应具备的条件：除第一章第二条要求的条件外，投标方还应在XXXX市区具有类似物业项目管理经验，社会信誉良好、实力雄厚、管理科学、能使本小区管理上一档次，满足小区业主需求的条件。 5.联合体投标：由两个或

10、两个以上单位组成联合体共同投标时，除按本招标文件要求提供参加联合体的每一成员资料外，还应符合下列要求： a 投标人的投标文件及中标后签署的合同对联合体的每一成员均有法律约束力； b 联合体的各成员应签订联合体协议书，明确所有联合体成员按合同条件实施合同所共同和分别承担的责任、义务及连带责任，联合体协议书须由所有成员的法定代表人共同签署，该协议书复印件应随投标文件一同提交招标方； c 在联合体协议书中必须明确一家联合体成员作为主办人，该主办人被授权代表任何或全部联合体成员承担合同中的一切责任和接受指示，合同的整个实施应由该主办人负责，联合体主办人授权书应由联合体所有成员的法定代表人共同签署，并附

11、在联合体协议书中； d 尽管委托了联合体主办人，但联合体各成员在投标、签订合同协议书及履行合同的过程中，仍负有共同和分别承担的法律责任； e 参加联合体的各成员不得再以自己的名义单独投标，否则，有关投标将被拒绝。6.投标有效期：a投标有效期为90天，自投标方递交投标文件之日起计算。在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。b特殊情况下，招标方在已定投标有效期内，根据需要以书面形式向投标方提出延长投标有效期的要求，投标方也应以书面形式予以答复。投标方可以拒绝招标方延长有效期限的要求，而不被没收投标保证金。同意延长投标有效期的投标方，不能也不允许修改已递交的投标文件，但需要相应的延长投

12、标担保的有效期。在延长的投标有效期内，投标保证金的退还与没收的规定仍然适用。7.投标文件的澄清、修改：a投标文件的澄清：招标方将安排答标时间，答标的顺序将在开标时确定。投标方授权代表、拟定的项目经理，将在达标会上进行10分钟内的标书及公司简介（介绍形式不拘，如演讲、投影介绍、图片展示均可），之后针对标书进行答疑，介绍与答疑时间投标方不得超过8分钟。招标方有权就投标文件中模糊之处向投标方提出询问或澄清要求。投标方必须按照投标方通知的时间、地点派专业人员进行答疑和澄清。必要时招标方可要求投标方就澄清的问题作书面回答，该书面回答应有投标方的法定代表人签章，并将作为投标内容的一部分。投标方对投标文件的

13、澄清不得增加投标价格和减少实质性服务内容。b投标文件的修改：投标以后，如果投标方提出书面修改或撤标要求，在投标截止时间前送达招标方，招标方可予以接受，但不退还投标文件。投标方修改投标文件的书面材料，须密封送达招标方，同时应在封套上表明“修改投标文件（并注明招标项目）“和”开标时启封“字样。投标截止时间后投标方不得修改投标，否则不予退还并没收其投标保证金。8.投标保证金：投标方应向招标方交纳投标保证金（现金）人民币30000.00元（大写：叁万元整），并于开标会议之前送交投标会议现场。未中标者在招标方与中标人签订物业服务合同后3日内无息退还保证金；未按本规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效

14、。9.投标费用：投标方应自行承担编制、递交投标文件所涉及的一切费用。招标方无须对投标方因本次招标事宜引起的任何费用或损失负责。二、投标文件的编写 1.一般要求（1）投标方应当对招标方提出的实质性要求和条件作出响应。投标方在编制投标文件时必须按照本招标文件的要求编写投标文件。 （2）投标方应认真研究、正确理解招标文件的全部内容，并按要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应,实质性要求和条件是指招标文件中有关招标项目的报价、项目的规划管理、技术规范等，投标文件必须对这些条款作出响应。要求投标人必须严格按照招标文件要求制作、密封、递交投标文件,不得对招标文件进行修改,不

15、得遗漏或者回避招标文件中的问题，更不能提出任何附带条件。2.投标文件的组成（1）、投标文件由商务标(含经济部分)、技术标两部分组成，分标装订；（2）、商务标：a法定代表人身份证明b投标函c法人代表授权委托书d投标报价表e物业管理费分项报价表f物业管理成本构成明细g投标方基本情况说明h物业管理项目经验业绩i投标资格证明文件j投标方需提供的其他资料（3）、技术标：（必包含以下内容）a物业管理整体设想及策划，包括管理定位 、管理目标、管理模式、管理措施等；b管理指标及措施。各项指标均需注明计算测定依据以及完成承诺指标所采取的措施；c管理方式和工作计划；d人员的配备、培训与管理方案；e制度和档案的建立

16、管理方案；f房屋及公用设施维修养护方案；g机电设备设施管理方案；h安全管理方案；i绿化管理方案；j清洁管理方案；k停车场管理方案；l物资装备方案；m装饰装修管理方案；n能源管理方案；o社区文化服务方案；p应急预案；q物业更迭方案；r其它相关服务方案；s各项管理指标的承诺：s-1房屋完好率；s-2房屋急修、零修及时率；s-3维修工程质量合格率；s-4绿化完好率；s-5业主对清洁、保洁满意率；s-6道路完好率；s-7化粪池、雨水井、污水井完好率；s-8排水管、明暗沟完好率；s-9路灯、标牌完好率；s-10停车场设备完好率；s-11公共设施、休息设施完好率；s-12治安案件发生率；s-13火灾发生率

17、；s-14违章发生率与处理率；s-15有效投诉率与处理率；s-16管理人员专业培训合格率；s-17维修人员回访率；s-18业主对物业服务满意率；s-19给排水、供电、供热（冷）满意率；s-20机电设备完好率；t其他资料；3.投标报价：a本项目物业管理服务费采用包干制形式。b投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项报价金额、构成明细及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。 c报价计价单位按建筑面积元/每平方米月计算。d停车费结合市场原则，按每辆每月费用报价；利用公共区域的收益按照国家相关法律法规规定使用。e招标方设有底价金额，各投标方的报价若超

18、过或低于底价金额的为废标。4.投标书制作份数：投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共5套，并明确注明“正本”或“副本”字样，其中，正本1本，副本4本。一旦正本和副本有差异，以正本为准；投标文件须打印并由投标方法定代表人签署并加盖公章；电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、投标文件的递交1.投标文件的密封与送达a主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。b按投标书编制要求，各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。c技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式伍份。d每个文件

19、袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。e投标文件需贴“开标时启封”封条密封，在骑缝处加盖企业公章，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及标明正本或副本。f递交截止时间2015年5月17日17时，逾期收到的或不符合规定的投标文件不受理；递交投标文件地点XXXXXXXX瑞城置业有限公司开发部（XXXX市XXXX通达西路687号龙郡外滩1号楼A座）。本次招投标不接受邮寄、快递方式递交投标文件，只接受人员上门送达方式递交。2.投标文件的补充、修改或撤回(1)投标方在投标截止时间之前可书面通知招标方补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分

20、。投标方在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。(2)投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。(3)撤回投标应以书面（或传真、邮箱）的形式通知招标方。如果以邮箱或传真形式撤回投标，随后两个工作日内必须补充由法人代表或授权代表签署的要求撤回投标的正式文件。撤回投标的时间以送达招标方或网上到达日期为准。(4)投标截止时间后投标方不得撤回投标，否则不予退还并没收其投标保证金。3.投标文件无效情形：（1）投标文件未按规定密封；（2）未按招标文件说明的技术标和商务标的要求制作；（3）投标文件未经法定代表人签字或盖章及未盖

21、投标单位公章；（4）收费测算标准超过招标文件规定范围，以及未按招标文件规定测算费用；（5）投标文件未在规定最后时限逾期送达的；（6）未按附件格式编制投标文件的；（7）附有招标方不能接受条件的。（8）投标方未参加评标会议；（9）无效投标文件将不参加开标、评标程序。四、评标委员会的组建1、招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设 人。其中，招标方指派 人，由招标方从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人组成。 2、评标委员会的职责：（1）评标委员会成员职责 a在评标会开始前，各成员应首先进行自我介绍，然后集体推选产生一名评标组长。 b评标组长由熟悉招

22、投标法律法规、评标程序，并具有综合协调、组织能力的成员担任。评标委员会中有资深专家的，应从资深专家中推选产生。 c各成员应服从组长的指挥安排，积极主动地协助组长完成各项评审工作。 d评审工作开始前，各成员应重点熟悉本项目的基本情况、对招标文件的条款、单列的否决性条款、评标办法等重要章节。 e按照招标文件规定程序进行评审，坚持“独立评审、各自打分”的原则，并认真填写评分表格，完成组长分配的各项任务。 f各成员评审过程中存在疑问的，可提交评标委员会讨论。若有争议不能达成一致时，应当进行集体记名表决。 g评审过程中出现重大问题时，应当听取并充分考虑监管部门的意见，经讨论后集体记名表决。 h评审过程中

23、发现违法、违规嫌疑行为时，应当及时报告监管人员，并做好取证记录工作。 i提倡各成员就本次招投标或评标工作提出意见和建议，填写相关表格，交与监管人员。 （2）评标委员会组长职责 a评审开始前，组织各成员认真学习招标文件中的重要内容，仔细研究评标办法及评审程序。 b组织指导各成员正确、有序地按招标文件规定的评审程序和方法评标，合理分配工作任务，掌控评标进度。 c评审工作中存在争议时，组织所有成员进行集体记名表决。争议问题和表决结果应在评标报告中详细描述。d评审过程中出现重大问题时，应及时反映给监管人员，组织所有成员听取并充分考虑业务主管部门的意见，经讨论后集体记名表决。有关情况及表决结果应在评标报

24、告中详细描述 e阶段性评审工作结束后，收集所有成员的评审表格，并组织两名以上评委完成评审表格的核对及汇总工作。汇总表经所有评委签字确认后，暂交监管人员保管。 f初步拟定评标报告，经全体评委集体讨论并形成最终意见后，由所有评委签字确认。 g整理全套评标资料，向监管人员提交。 五、开标和评标1.开标程序（1）介绍参加开标会全体人员；区建设局监督人员介绍参加开标会的投标方、参会部门、参会人员及记录人名单。（2）主持人的委托授权书；监督人员宣读主持人的委托授权书，由监督部门查验并签字确认。后宣布开标会由招标方委托授权人主持开标会。（3）主持人宣布开标会开始，并开始宣布开标、评标会场纪律；a投标方和与会

25、人员应遵守会场秩序，服从工作人员安排。与会人员在会场内一律不准吸烟、喧哗，将手机设置无声状态，不得随意走动，保持会场安静。b与会人员不得干扰评委和答辩人员的思路，不得对评委提出的问题有意提醒、暗示投标企业。c开标会上不准无理取闹、扰乱会场秩序。d投标方回答评委提问，应遵循评委的要求。评委向谁提问谁应答。e答辩开始，投标单位答辩人员到休息室等待，由工作人员按抽签次序领入会场。f投标方在等待答辩过程中，不得外出。未经允许不得进入评标会场，有事与工作人员联系。g评标宣布散会后，请投标方自动退场。h开标室内未经允许不准录像、照像。（4）出示招标项目的合法依据；招标备案表、建筑区划划分意见书、总平面图、

26、营业执照复印件。（5）介绍评标委员会产生的情况，评标原则，评标办法；评标委员会成员共设 人。其中，招标方指派 人，由招标方从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员 人组成。评标原则是公正、公平、公开。评标办法是采用综合评标法。（6）介绍合法的投标单位；投标文件在招标文件规定的递交截止时间前递交的投标单位。（7）监督人查验投标方代表的身份；请监督部门验证投标方代表的身份，填写并宣布查验结果，监督人签字确认。（8）宣布抽签决定开标顺序；由投标方自行抽签并报抽签号，主持人宣布抽签排列结果，由投标方签字确认。（9）投标方代表依排列顺序对投标文件的密封情况进行检查；投标方检查有无

27、未按招标文件要求密封，有异议现场提出，如无异议投标方签字确认。有异议的经确认属实，按无效情形处理。（10）按抽签排列顺序依次拆启投标文件；工作人员按抽签排列顺序依次拆启投标文件，宣布各投标文件的份数，投标方确认签字投标文件的商务标和技术标排序编号一致。（11）按抽签顺序开标、唱标；中心工作人员按主持人宣读投标方的投标报价填写报价，由投标方签字确认投标报价。（12）公布标底；由主持人公布标底。（13）投标方对开标过程是否有异议；主持人问投标方对开标过程有无异议，如没有签字确认。（14）开标会结束，进入评标；主持人宣布开标会结束，请投标方退场，到休息室等待评标专家对投标文件评审，评审完后依次进行投

28、标答辩。2.评标程序（1）评标的准备工作认真研究招标文件，熟悉招标文件中的以下内容：a招标的目标；b招标项目的范围和性质；c招标文件中规定的主要技术要求、标准和商务条款；d招标文件规定的评标标准、评标方法和在评标过程中考虑的相关因素。招标方向评标委员会提供评标所需的重要信息和数据。编制评标需用的表格，主要有：标价比较表或综合评估比较表。（2）初步评审通过初评，将投标文件分为响应性投标和非响应、性投标两大类。通过初步评审，响应性投标可以进入详细评标，而非响应性投标则淘汰出局。初步评审的主要内容有：投标文件排序评标委员会应当按照投标报价的高低对投标文件进行排序。无效投标情形按照第二章第三条第3小条

29、中的投标文件无效情形所定标准执行。（3）详细评审经初步评审合格的投标文件，评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和办法，对其进行技术评估、商务评估和综合评审，即详细评审。 技术评估技术评估的目的是确认和比较投标人完成本项目的技术能力，以及他们的实施方案的可靠性。技术评估的主要内容如下。 a方案的可行性。对本项目的管理方法、人员配备等方面的评审，特别是对该项目的重点和难点问题的处理方法进行可行性论证。 b计划的可靠性。审查各项计划是否满足招标方的要求，并且是否科学合理、切实可行，同时还要审查保证实现计划的措施是否合理和适当等。 c质量保证。审查投标文件中提出的质量控制和管理措施，包括管理人员的

30、配备、素质和质量管理制度。 d分包商的技术能力和经验。如果投标人拟在中标后将中标项目的部分专业工作分包给他人完成，应当在投标文件中载明。应审查拟分包的专业工作必须是非主体、非关键性工作，审查分包人应当具备的资格条件，完成相应工作的能力和经验。 e对于投标文件中按照招标文件规定提交的建议方案做出技术评审。如果招标文件中规定可以提交建议方案，则应对投标文件中的建议方案的技术可靠性与优缺点进行评估，并与原招标方案进行对比分析。 商务评估商务评估的目的是从成本、财务和经验分析等方面评审投标报价的准确性、合理性、经济效益和风险等，比较不同的投标所产生的不同后果。商务评估在整个评标工作中通常占有重要地位。

31、商务评估的主要内容如下： a审查全部报价数据计算的正确性。通过对投标报价数据全面审核，看其是否有计算上或累计上的错误，如果有则按“投标者须知”中的规定改正和处理。 b分析报价构成的合理性。通过分析报价中的费用组成和费用标准判断报价是否合理。用标底与投标书中的报价进行对比分析，对差异较大之处找出原因，并评定是否合理。 c分析前期工作费用提高的幅度。虽然投标人为了解决前期工作中资金流通的困难，可以采用不平衡报价法投标，但不允许有严重的不平衡报价。过大地提高前期工作费用的支付要求，会影响到项目的资金筹措计划。 综合评审 综合评审是在以上工作的基础上，根据事先拟定好的评标原则、评价指标和评标办法，对筛

32、选出来的若干个具有实质性响应的招标文件综合评价与比较，最后选定中标人。中标人的投标应当符合下列条件之一： a能最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准； b能满足招标文件各项要求，并且投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。 （4）评标报告 评标委员会完成评标后，应当向招标方提出书面评标报告。 评标报告的内容 评标报告应如实记载以下内容：基本情况和数据表、评标委员会成员名单、开标记录、符合要求的投标一览表、废标情况说明、评标标准、评标方法或者评标因素一览表、投标价格或者评分比较一览表、经评审的投标人排序、推荐的中标候选人名单、签订合同前要处理的事宜，以及澄清、说明、补正事项纪要。 中标

33、候选人人数 评标委员会推荐的中标候选人应当限定在13人，并标明排列顺序。 评标报告的签署 评标委员会应当对下列情况做出书面说明并记录在案。 a对评标结论有异议的评标委员会成员，可以以书面方式阐述其不同意见和理由。 b评标委员会成员拒绝在评标报告上签字，且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。 3.自我介绍和现场答辩本次招投标设置现场答辩环节，各投标方需派出答辩人对企业进行自我介绍和对专家组提出的问题进行答辩。自我介绍形式不限，如演讲、投影介绍、图片展示、光碟播放均可，时间控制在10分钟之内。自我介绍结束后，针对评标专家组提出的问题进行答疑，介绍与答疑时间投标方不得超过8分钟。4、投标书的

34、评价与比较（1）在评标阶段，专家评审组认为有需要时，可要求投标方澄清投标书中的问题，或要求补充部分其他资料，或要求对其管理方案进行答辩。对此投标方不得拒绝，并应以书面形式送交专家评审组。但投标方不得借澄清问题的机会，对原投标报价和标书内容提出任何形式的修改。 （2）在对投标文件进行评审前，专家评审组将首先对投标文件按照本招标文件中的有关规定进行符合性审查。 （3）对于通过符合性审查的投标文件，专家评审组将对其管理方案和物业费(概)预算进行校核。 （4）专家评审组将只对合格的单位物业费(概)预算符合性和算术性审查（设定价格区间），并对符合招标文件规定的投标文件进行评价和比较。经专家评审组对所有符

35、合投标进行加权平均，计算出加权平均值。加权平均值各符合投标报价之和符合投标单位个数高于加权平均值15%以上(含15%)的投标，将被视为无竞争性而不进入评比，低于加权平均值-20%以下(含-20%)的投标，将被视为低于成本价也不进入评标。 （5）除评标价之外，专家评审组还将进行商务评审和技术评审。 商务评审的主要内容是：a 总物业费(概)预算标价应合理；b 其他影响该物业内业主增加或减少支付的因素；c 投标价与标底价相比较；d 未提出与招标文件中合同条款相悖的要求；e 良好的信誉和优良的业绩。技术评审的主要内容是：a 总经理及各项目部项目经理、总工的资质、资历；b 现场组织机构，项目经理部其他人

36、员资质、资历；c 以往类似项目经验、管理情况；d 物业管理方案的合理、可行、科学及技术先进性；e 物业管理各项应急措施；f 质量、消防、交通、环保及安全保证体系及措施；g 专业技术力量能否满足物业管理目标要求。 （6）定标方式专家评审组将从管理方案的可行性、投标报价、物业管理技术的先进性、质量、安全、消防、交通、环保等保证体系、投标方履约能力、履约信誉、社会声誉等多方面进行商务评审和技术评审，以经评审后确定中标人。 （7）招标方没有义务必须接受最低报价的投标。六、评标方法及标准1.评标方法本次招投标采用定量综合评议法，由专家评审组打分，实行百分制计分评议（百分法）。专家评审组中的每位成员按照评

37、分规则，采用无记名方式打分，最后统计投标人的得分，得分最高者（排序第一名）为中标人。 2.评分标准（1）本次评标总分为：100分。评标分值按技术标30分，商务标报价35分，企业业绩及综合情况20分，现场自我介绍及答辩15分组成；（2）技术标：根据招标文件要求的内容进行评分，满分30分。（3）商务标：a有效投标报价区间：高层住宅有效报价范围为0.91.2元/m2月（环卫处垃圾清运费由业主按政府文件规定标准另行缴纳），商业有效报价范围为 2.53.5 元/m2月（环卫处垃圾清运费由业主按政府文件规定标准另行缴纳）。停车费有效报价为350元/月辆。b商务报价标底：设置5个不同的标底系数（0.971.

38、03），开标当日,现场抽取确定，以投标人报价加权平均值乘以抽取的系数后方为有效标底。c评分：与标底相同者得满分，投标报价每高出或低于标底0.01元/m2月,均扣1分。（详表）类别评分标准满分评分分值备注技术标(30分)内容科学合理，操作性强,制作新颖；1管理服务理念和目标切合实际；3项目管理机构运作方法具有适用性；2管理制度健全；1管理服务人员配置合理；1根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案全面具体；5物业管理和维修的应急措施；4丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施；5智能化设施的管理与维修方案；3施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对措施；2提供业主室内装饰装修管理规定

39、的建议稿内容全面，管理措施具体；2物业更迭移交方案操作性强；1商务标(20分)格式准确；3在管项目具有创优业绩；5获得锦旗；2社会口碑较好；3近期一个月内书面证明公司具有抗风险的能力；4其它证明材料3经济部分(35分)住宅物业管理服务费报价；20商业物业管理服务费报价；15现场陈述答辩(15分)对企业情况熟悉了解；2对本项目的认识阐述清楚；2对实施物业管理服务思路清晰，责任义务明确；3回答现场专家的提问专业，法律法规熟悉了解，运用自如；8七、中标确定及合同签订1中标确定a招标方在开标会结束后宣布确定中标人。b招标方在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标方，并返还其投标文

40、件。2合同签订招标方在确定中标人之日起3日内以书面形式向中标人发出中标通知书（中标通知书一经发出即产生法律效力），5日内与中标人签订前期物业服务合同。3.悔标责任a中标人接到中标通知书5日后，无正当理由不与招标方按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同的，中标无效，履约保证金不予退还。超过履约保证金数额的，对超过部分进行赔偿。b招标方在发出中标通知书5日后，无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标方按中标人实际发生的费用进行赔偿（中标人需持有效发票）。第三章 物业管理标准及要求一、物业管理范围（1）房屋建筑本体共用部位（楼盖、

41、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。 （2）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、烟道、共用照明、供配电系统、供水系统、消防设施设备、电梯）的维修、养护、管理和运行服务。 （3）本物业红线内属物业管理范围的共用设施（道路、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车棚）的维修、养护和管理。 （4）本物业规划红线内属配套服务设施（停车场、商业网点等）的维修、养护和管理。 （5）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 （6）本小区红线内车辆行驶及停泊的管理。 （7）配合

42、和协助当地公安机关进行安全监控和巡视、消防安全等秩序维护服务工作。 （8）物业及物业管理档案、资料。 （9）法规和政策规定由物业范围公司管理的其它事项。二、物业管理服务标准及要求（1）基本要求 a管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 b有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、应急管理等制度健全。 c管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 d公示24小时服务电话。报修按约定时间到达现场，有报修、维修记录。 e按有关规定和合同约定公布物业管理服务费用的收支情况。 f按合同约定规范使用住房专项维修资金。 g每年至少1次征询业主对物业服务的

43、意见，满意率80%以上。 （2）房屋管理 a对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 b根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主或者发展商提出报告与建议，根据业主的决定，报请XXXX市XXXX房屋管理局申请使用组织维修。 c每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。 d按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁

44、止行为和注意事项。至少每周两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线或违规装修等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。 e对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。 f各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。 （3）共用设施设备维修养护 a对共用设施设备进行日常管理和维修养护。b建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。 c操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 d对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造

45、的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，报请XXXX市XXXX房屋管理局申请使用组织维修。 E确保电梯正常运行。每年报检一次，每半月维保一次，每天检查运行情况，并记录。 f消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 g路灯、楼道灯完好率不低于90%。 h容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （4）协助当地公安机关维护区域内的公共秩序 a小区24小时值勤。 b对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。 c车辆停放有序，不堵塞交通通道。 d对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事

46、发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。 （5）保洁服务 a小区内设有垃圾收集点，生活垃圾日产日清。 b小区公共场所每日清扫2次，随时保洁；电梯厅、楼道每日清扫1次，没周拖洗3次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。 c区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。 d二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。 e每年在小区开展除四害工作2次，夏季每周2次消杀蚊虫、苍蝇、蚂蚁等。（6）绿化养护管理 a对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、补植。 b定期清除绿地杂草、杂物。 c预

47、防花草、树木病虫害。 三、物业管理服务费（一）公共物业管理服务费 1、本物业管理服务费实行包干制； 2、本物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；3、本物业管理服务费收取时间按合同约定收取。 4、本物业管理服务费收取标准原则是在合同有效期内不便，确因客观原因需调整，由三分之二以上业主同意后，可进行调整。 5、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者发展商原因未能按时交付给物业买受人的物业，其物业管理服务费用由发展商全额交纳;因业主原因未入住或未收房的物业，其物业管理服务费用由业主全额交纳。 6、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，

48、但业主应将此约定送物业公司备案并负连带缴纳责任； 7、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理服务费； 8、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金； （二） 停车服务收费由使用人按标准缴纳 （三）有偿服务 物业公司受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。四、物业管理合同期限物业管理合同期限自签订之日起至业主大会成立，并且业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第四章 投标书编制一、标书制作说明1.标书制作

49、注意事项（1）招标文件的阅读a领取本招标文件后，首先认真阅读招标方的要求，在充分理解招标文件精神的基础上制作投标文件；b对商务部分，投标方所需的资质条件能否满足招标方要求；c对技术部分，应及时提出来不足，以便研究后方能制作标书。（2）标书整体结构的考虑 首先应根据招标文件的要求拟定本次投标文件的整体关于商务和技术部分章节的名称和大致内容要求，一定要按招标文件的要求内容依次进行排序并填充相应内容，以充分说明投标方能够满足招标方的要求。（3）商务部分需提供真实、有效的材料，编制时必须按照所提供的格式制作。2.投标文件的份数投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共5套，并明确注明“正本”或“副本”

50、字样，其中，正本1本，副本4本。3.投标文件的密封和标记a主投标书通篇不能出现投标单位名称的字样，投标单位的相关示意性提示及标志投标单位的信息。b各投标单位应将技术标和商务标分开装订，但同时装入一个文件袋内（可以分袋包装）。c技术标和商务标书统一使用A4纸，文件中应无涂改，用A4纸封面，竖向装订成册，一式5份。d每个文件袋封面要求写明投标项目、投标单位名称、地址、邮编、法定代表人及送达的日期。e投标文件需贴“开标时启封”封条密封，在骑缝处加盖企业公章，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及标明正本或副本。二、（格式1）法定代表人身份证明法定代表人身份证明书投标项目名称： 致： （招标代理机构名称） （法定代表人姓名） (身份证号码),在 （投标方名称）任 （职务名称）。特此证明。（投标方公章）年 月 日（附：法定代表人身份证复印件）三、（格式2）投标函投 标 函投标项目名称： 致： （招标代理机构名称）： （投标方名称）系中华人民共和国合法企业，注册地址 。我方就参加本次投标有关事项郑重声明如下：一、我方完全理解并接受该项目招标文件所有要求。二、我方提交的所有投标文件、资料都是准确和真实的，如有虚假或隐瞒，我方愿意承担一切法律责任。 三、我方承诺按照招标文件要求，提供招标项目的供应及技术服务。 四、我方按招标文件要求提交的投标文件为：投标文件正本1