第八章 土地增值税法

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1、 税税 法法九江学院优质课程九江学院优质课程(2008)(2008)Taxation Laws开发设计者开发设计者 蔡报纯蔡报纯 多媒体课件多媒体课件九江学院会计学院第八章第八章 土地增值税法土地增值税法目目录录第一节第一节 土地增值税基本原理土地增值税基本原理第二节第二节 纳税义务人纳税义务人第三节征税范围第三节征税范围第四节税率第四节税率第五节应税收入与扣除项目第五节应税收入与扣除项目第六节应纳税额的计算第六节应纳税额的计算第七节税收优惠第七节税收优惠第八节征收管理第八节征收管理 九江学院会计学院 第一节第一节土地增值税基本原理土地增值税基本原理 一、土地增值税一、土地增值税概念概念 土地

2、增值税是对有有九江学院会计学院2.征税面征税面比较广比较广 3.实行实行超率累进超率累进税率税率 4.实行实行按次按次征收征收 1.以转让房地产的以转让房地产的增值额增值额为为计税依据计税依据 特特点点二、土地增值税的特点二、土地增值税的特点九江学院会计学院 第二节第二节 纳税义务人纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。九江学院会计学院【例题多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（），都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业【答案】ABC

3、D 九江学院会计学院一、土地增值税的征税范围常以三个标一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：准来判定：第三节第三节 征税范围征税范围标准之一：转让的土地使用权是否标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。国家所有。按照按照中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法和和土地土地管理法管理法的规定，城市的土地属于国家所有。的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地

4、属于国家所有。集体土地只有根据有关的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。能进行转让。九江学院会计学院标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权产权转让转让。1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。（出租）标准之三：转让房地产是否取得收入取得收入。土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。九江学院会计学院二、具体事项的征税情况，列表判定如下：二、具体事项的征税情况，列表判定如下：有关

5、事项是否属于征税范围1.出售征。2.继承、赠予继承不征（无收入）。3.出租不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，以房地产抵债，征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。6.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。7.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。8.企业兼并转让房地产暂免。9.代建房不征（无权属转移）。10.房地产重新评估不征（无收入）。九江学院会计学院第四节税率第四节税率 增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150%以下（含50%）30%02超过50%100%

6、（含100%）40%5%3超过100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%土地增值税实行四级超率累进税率 九江学院会计学院九江学院会计学院 第五节第五节应税收入与扣除项目应税收入与扣除项目 一、应税收入一、应税收入九江学院会计学院二、确定增值额的扣除项目二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。九江学院会计学院 2.房地产开发成本 九江学院会计学院 3.房地产开发费用期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。（1）

7、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内 这里的利息注意两点：不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。九江学院会计学院（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内九江学院会计学院4.与转让房地产有关的税金房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附

8、加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。九江学院会计学院5.财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用（取得土地使用权支付的金额房地产开发成本）20%九江学院会计学院（二）对于存量房地产转让，可扣除：1.房屋及建筑物的评估价格。旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。评估价格重置成本价评估价格重置成本价成新度折扣率成新度折扣率九江

9、学院会计学院2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。九江学院会计学院【例题单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元 B.1485万元C.1490万元D.200万元【答案】B【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：（1）房屋及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率1200070

10、%8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（100008000）5%（1+7%+3%）+100000.05%115（万元）。增值额转让收入-扣除项目金额=1000084001151485（万元）九江学院会计学院 第六节第六节应纳税额的计算应纳税额的计算 一、增值额（计税依一、增值额（计税依据）据）土地增值额转让收入-扣除项目金额在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正

11、当理由的。4.旧房及房地产的转让。九江学院会计学院二、应纳税额计算二、应纳税额计算应纳税额增值额应纳税额增值额适用税率适用税率-扣除项目扣除项目金额金额速算扣除系数速算扣除系数 九江学院会计学院【例题单选题】（2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万元B.2445.5万

12、元C.3070.5万元D.3080.5万元【答案】B【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额4800480010%770480020%7010（万元）；计算土地增值额1400070106990（万元）；计算增值率69907010100%99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税699040%70105%2445.5（万元）。九江学院会计学院 第七节第七节 税收优惠税收优惠 一、建造普通标准住宅一、建造普通标准住宅的税收优惠的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值

13、额按规定计税。注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。九江学院会计学院二、国家征用收回二、国家征用收回的房地产的税收优的房地产的税收优惠惠因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。课外读物推荐课外读物推荐 九江学院会计学院三、个人转让房地产的税收三、个人转让房地产的税收优惠优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。九江学院会计

14、学院【例题多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税答案】BD九江学院会计学院第八节征收管理第八节征收管理 一、申报时间：纳税人签订房地产一、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后转让合同后7日内日内

15、 九江学院会计学院二、房地产开发企二、房地产开发企业土地增值税清算业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位（二）土地增值税的清算条件1.符合下列情形之一的，纳税人应当应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。九江学院会计学院2.九江学院会计学院【例题多选题】（2008年）下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（）。A.直接转让土地使用权的B.房地产开发项目全部竣工完成销售的C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的【答案】ABC【解析】取得销售

16、（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算九江学院会计学院（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（三）非直接销售和自用房地产的收入确定 1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售视同销售房地产。2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。九江学院会计学院（四）土地增值税的扣除项目（四）土地增值税的扣除项目1.房地

17、产开发企业办理土地增值税清算时与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除不能提供合法有效凭证的，不予扣除。九江学院会计学院2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核核定定上述四项开发成本的单

18、位面积金额标准，并据以计计算扣除算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。九江学院会计学院3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。九江学院会计学院4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本装修费用可以计入房地产

19、开发成本。房地产开发企业的预提费用预提费用，除另有规定外，不得扣除不得扣除。5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。九江学院会计学院（八）清算后再转让房地产的处理（八）清算后再转让房地产的处理:在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积 九江学院会计学院本章需把握的要点：本章需把握的要点：1.征税范围 2.扣除项目3.土地增值税应纳税额计算4.房地产企业的清算 九江学院会计学院九江学院会计学院