我国物业管理服务行业发展历程及趋势

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1、国内物业管理服务行业发展历程及趋势 制冷及低温工程 081951 鲍英豪 从1981年3月全国第一家物业管理公司-深圳市物业管理公司的设立，至今全国已有各类物业管理公司余家，从业人员近200万人。可以看到随着经济与房地产业地高速发展，人们对物业管理的要去也越来越高。回忆国内的物业管理发展历程，大体可以分为3个阶段：摸索和起步阶段、规范化发展阶段、市场化阶段。可近些年来，物业管理实际工作中，其状况让人难以满意，存在许多问题，这就需要相应的对策去完善，制定发展方略。核心词：物业管理 发展历程 问题 发展对策发展历程：第一阶段：从1981年3月到1994年3月，这是国内物业管理摸索和起步的时期。19

2、81年3月10日，全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立。此后，始终代表国内物业管理发展方向和先进水平，走在全国物业管理前列的深圳市，在物业管理体制、管理模式、运营机制、管理立法等方面进行了一系列富有发明性地摸索和尝试：1983年，深圳市国际商业大厦为全国第一种实行物业管理的大厦；1985年，深圳市鹏基工业区为全国第一种实行物业管理的工业区；1989年，深圳市所有房管所停止政府补偿，成立物业管理公司，为全国第一；1991年，深圳住宅局以莲花二村为试点，开始规范化物业管理的试点；1992年，深圳市住宅局与建设部房地产业司联合组建培训中心，对物业管理人员实行培训；1993年，深圳市率先成立了

3、全国第一家物业管理协会。在这阶段中，国内物业管理重要是沿海都市和大都市开始起步，尽管物业管理法规不健全，制度不完善，但物业管理的雏形已经形成，并为后来全国物业管理的大发展，在理论上和事实上打下了坚实基本。第二阶段：1994年4月到1999年5月，是国内物业管理开始进入规范化发展的阶段。其中物业管理立法明显加快：1996年国家计委、建设部联合下发了都市住宅社区物业管理服务收费暂行措施；1996年9月，建设部人事教育司和房地产业司联合下发了有关实行物业管理公司经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的告知；1998年3月，财政部下发了物业管理公司财务管理规定；1998年11月，建设部下发住宅共用

4、部分、共用设施设备维修基金管理措施。尚有物业管理队伍迅速壮大：1994年，全国物业管理公司5000家，从业人员10万余人；到1997年终，公司达8000家，从业人员近百万人；1998年终，公司1家，从业人员150万人。物业管理水平明显提高：1995年8月建设部在青岛市召开了全国物业管理工作座谈会，进一步推动和发展社会化、专业化、公司化的新体制，对于推动新住宅社区物业管理起到了加速作用。 海南、上海、广东、青岛等一大批物业管理协会成立。随之高等教育自学考试开设了物业管理专业专科。第三阶段：1999年5月至今，是国内物业管理迅速发展和市场化时期。物业管理队伍迅速壮大，成为一种独立行业；物业管理多种

5、配套设施政策进一步完善；各地物业管理招标项目日益增多；物业管理大量专著出版；全国物业管理协会10月15号在北京成立；物业管理立法步伐加快。面临的问题：物业管理在国内还属于一种新兴行业，正处在发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。1.物业管理覆盖面小，发展不平衡，经济发达地区与经济不发达地区差距较大。国内的物业管理，由于受对物业管理的结识、市场经济发育限度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，目前物业管理覆盖仍然偏小，南方、经济发达地区、沿海都市、大都市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆都市和中小都市推动的较慢。可以看出，物业管理在国内仍有很大潜力。2.专业人才匮乏影响物业管理

6、行业向深层次发展。物业管理行业发展时间较短，物业管理人才大都是从其她专业转过来的人员，她们缺少专业知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多种岗位工作的复合型人才少；初级管理人才多，高档管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。人们徐徐结识到物业管理出了专业知识以外。还需要学习法律、经营。心理学等多学科，为了行业的高质量发展，人才培训势在必行。3.物业管理市场建设不完善。近些年来，物业管理公司如雨后春笋般浮现，但物业管理的市场化限度仍然偏低，同行业之间缺少公平的市场竞争机制。一方面有实力的物业管理公司难以找到项目，只能在原经营模式上艰难支持；另一方面公司想聘任自己满意的物

7、业管理公司却无门路。有的虽然公开招标，但存在虚假承诺、暗箱操作等不合法竞争手段，这些都影响物业管理的健康发展。4.物业管理公司的经营能力局限性。目前大都物业管理公司存在规模效益差，发展后劲局限性的问题。加之过度强调服务，使得公司忽视自身建设，既不常常开展专业技术培训，也没有建设严格的各级各类人员岗位责任和考核原则，使物业管理服务内容和质量很难做到。5.产权人、使用人参与意识差，业主委员会组建不及时，作用发挥不好。眼下，某些都市住宅社区业主委员会组建不及时，有的未按规定通过民主选用产生，有的不能代表产权人的作用。部分业主对物业管理的意识还很落后。这也阻碍物业管理发展的不利因素。发展趋势：一采用多

8、种渠道培养物业人才。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，她们不仅要有良好的素质，并且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。需要加强员工的业务培训和技术培训，多学习，增强公司的竞争力。二物业管理公司的专业化、规模化发展。目前诸多物业管理公司大包大揽，过度强调自己的队伍，某些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供多种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理公司的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一种管理机构，其她如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实行，一种20万平方米的社区只

9、需要一种管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般浮现。同步由于专业公司的专业化、低成本、高原则的优势，也可使管理效果大大提高，在物业管理费原则不能容易变动的状况下，效益是明显的。三走法制路线，完善物业行业法律法规。市场经济是以立法委保障的经济体制，并且物业管理波及的范畴十分广泛，既波及物业管理公司与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又波及物业管理公司与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调节，难以保证物业管理健康、迅速发展。因此需要政府建立物业管理体系，为物业管理持续发展保驾护航。总结：物业管理进入国内才不到30年的历史，但是它市场管理中的巨大作用已经充足显示出来了，改善了人们的工作生活环境。我们期待物业管理行业会发展到一种新的台阶。参照文献：物业管理教程齐坚 物业管理陈友铭 物业管理理论和实务谭善勇