理论方法-试卷

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1、一、单选题(共3题,每题分。每题的备选答案中只有一种最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)1.下列不属于房地产区位因素的是()。 .交通用途C.环境 D楼层 2某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相似的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为万元,平均单价为00元/m2，楼面地价为120元m，则该宗土地的总价为(）万元。 A9 B.192 C2048 3某套住宅的套内建筑面积为145m，套内使用面积为1322,应分摊的公共部分建筑面积为m2，按套内建筑面积计算的价格为50元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ )元/2。 A.300 B3277 .9 D35 4.某都市居民人

2、均月收入自3月1日至9月30日由2元增长到1300元,某类商品住宅的需求量由1万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为()。 A.06 B.12 C.2. D.35.下列有关比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，对的的是（)。 A在房地产市场比较成熟且处在正常状态时，积算价格低于收益价格 B.在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格 .在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格 .比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 .某房地产现房价格为40元/m2，估计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入

3、为每年30元/m2（年末收取）,出租运营费用为每年50元m。假设折现率为,风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。 A.3 B.332 C333 3573 7.某仓库房地产,建筑面积为80m2，容积率为0.8，相应的土地单价为850元/2,现拟变更为商业用地,容积率为2.，并已获得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为元，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。 .93.75B11 C29.75 D.315 8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有结识上的一致性，对同一估价对象在（)下的估价成果具有近似性。 A.同一估价原

4、则、同一估价时点 B同一估价目的、同一估价措施 C.同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 9.某房地产的土地面积为500m2,土地价格为元;建筑面积为002，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ )元/m2。 .00 B.300 C. D.1000 10某宗地的面积为000m2:采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为130元/m2,290元/和2220元/2,如果赋予这三个价格的权重分别为.3，0.4和.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为()元/m。

5、A.2160.2175 .11 .205 1.某房地产在月的价格为元/2,现要调节为9月的价格。已知该类房地产3月至月的价格指数分别为:994，9.8,96,105.1，1.，1127和118.(均以上个月为基数10),则该房地产月的价格为（)元/m2。 .2708 B.2800.C.80.8 D.2817.7 12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为10m2，假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（）元/2。 A.53 B.619 C D28 13.某宗房地产交易，买卖双方商

6、定:买方付给卖方85元/m，买卖中波及的税费均由买方承当。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的68，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的.9%。若买卖双方又重新商定买卖中波及的税费改由卖方承当，并在原价格基本上相应调节买方付给卖方的价格，则调节后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m2。 9B.6 C.265 D.2659 14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调节,其中可比实例的房地产状况优于原则房地产状况，得10分；估价对象的房地产状况劣于原则房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为（)。 A.0.5 B.099C1.01.1515下列各类房地产中,特别合用于成本

7、法估价的是(）。 A.某原则厂房 B.某酒厂厂房C.某待出让土地 D.某写字楼 6某公司开发某土地,土地重新获得成本为100元2，正常开发成本为100元/m2,管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5%，销售费用为105元/m，直接成本利润率为6，则开发后的地价为( ）元/m2。 A.840 B.2840 C.29 .30017.某宗房地产建筑物建成于1991年0月1日,经济寿命为6年。后于1996年10月日补办了土地使用权出让手续,土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起)。10月1目对该房地产进行评估。经计算,该房地产的土地重新购建价格为万元,建筑物重新购建价格为300万元,残值率为

8、0。则在估价时点(10月1日)该房地产的评估价值为()万元。 .4091 B.4182 C.25 5000 8某幢写字楼,建筑物重新购建价格为万元,经济寿命为50年,有效通过年数为。其中，门窗等损坏的修复费用为1万元；装修的重置价格为20万元。平均寿命为5年,有效通过年数为年;设备的重置价格为50万元，平均寿命为,有效通过年数为年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为( )万元。 .40 B62C.656 .0 19某公司拥有一办公楼，建成于96年月，1998年月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起）。在月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为年,则在计算建筑物折旧时，经

9、济寿命应取为(）年。 A.5B.50C.2 D55 20.某在建工程，土地使用权年限为0年,自获得权证日起动工。估计该项目建成后的建筑面积为7500，年净收益为50万元。目前该项目己建设年,估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7%,则评估该项目续建完毕时的总价值为（ )万元。 A3B.57 B.4.0C.36.1D.476521.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为400元/m:若该房地产的收益期限为40年,报酬率为，则其价格最接近于（)元/m2。 .816B.89 .07 D.420 2.某商铺建筑面积为50m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为3

10、5年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m;运营费用率为租金收入的25；该类房地产的报酬率为1。该商铺的价值为（ )万元。.2.533 C.9 D11 23.已知年期国债利率为3.31%，贷款利率为543%,投资风险补偿为2.3,管理承当补偿为1.2%，缺少流动性补偿为14%,所得税抵扣的好处为05，则报酬率为()。 A.77% B.8.2C.13.1 .4.2% 24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用钞票流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( ）。 A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B.待开发房地产建设发包日期 C.获得待开发房地产的日期

11、.房地产开发完毕并投入使用的日期 25.下列有关假设开发法的表述中,不对的的是()。 A.假设开发法在形式上是评估新开发完毕的房地产价格的成本法的倒算法 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用 C假设开发法合用的对象涉及待开发的土地、在建工程和不得变化现状的旧房 D.假设开发法一般测算的是一次性的价格剩余 26既有某待开发项目建筑面积为8.5m2,从目前开始开发期为2年。根据市场调查分析,该项目建成时可发售0%，半年和一年后分别售出其他的3和0，发售的平均单价为28507元/m,若折现率为15，则该项目开发完毕后的总价值的目前现值为（)万元。 A.76B.71 C

12、93 D04 27.在运用长期趋势法测算房地产将来价格时,当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大体接近,则宜选用（ )措施进行测算。A.平均增减量法 B.平均发展速度法 C.移动平均法.指数修匀法 28.在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是( ）。 .过去形成的房地产价格变动趋势在将来仍然存在 B市场上能找到充足的房地产历史价格资料 .房地产市场在过去无明显的季节变动D.政府有关房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 .一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为500元/m2,后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法,该宗

13、地的前街影响深度为()m。 A.22.28 C.8 D.5 .某块临街深度为0、临街宽度为30ft的矩形土地甲,总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为5ft，临街宽度为15f，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（）万元。 23.4 B.8. .3.4 D.4.8 1某居民楼总建筑面积为5002，房地总价值为100万元，其中土地总价值为50万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为50m2,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（）。 3% .3% .7 . 32.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是(）。A.房地产投机 B.物价变动 C

14、.财政收支状况 D.居民收入水平33随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是( ）。 .单独深度价格修正率 .合计深度价格修正率 C平均深度价格修正率 D加权深度价格修正率拟定估价对象及其范畴和内容时,应根据（）,根据法律法规,并征求委托人批准后综合拟定。 A估价原则 .估价目的 C.估价措施 D.估价程序 某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为5月0日至5月30日,估价报告应用有效期为年。5月20日，甲运用该估价报告向银行申请办理了的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ )年。 A.15 B.16 C17D.2 二、多选题（共1题，每题2分。每题的备选答案中,有两

15、个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。所有选对的，得2分;错选或多选的,不得分;少选且选择对的的，每个选项得0.5分) 1.下列属于土地使用管制的事项有（ )。 A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B.获得的土地使用权不涉及地下资源、埋藏物和市政公用设施 .某宗土地使用中,规定容积率为2.0（建设工程教育网提供) D.甲乙两宗土地使用中,甲土地必须为乙土地留出通行道路 E.某宗土地只能用于商业房地产开发 2某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为0万元,首付款为房价的3,余款在将来内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.8。则下列说法中对的的有(

16、)。 .该房地产的实际价格等于名义价格该房地产的名义价格为50万元 C该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元.该房地产不存在名义价格 3公开市场价值是指下列交易条件下最也许实现的价格（ ）。A.卖方和买方掌握必要的市场信息 B.卖方具有必要的专业知识，并理解交易对象 C.买方具有特殊的爱好,并乐意予以附加出价 D.卖方和买方追求各自利益的最大化 E.卖方和买方急于完毕交易 4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（)时，便为最高最佳使用。 .与外部环境最协调B.达到规模递增 C.内部构成要素的组合最合适 .外部环境与内部因素有关联 E.外部环境要素为最合适

17、的组合 5市场法中实物状况比较和调节的内容涉及（）。 A.环境 .地形地势 C.外部配套设施 .内部基本设施完备限度 E.装饰装修在考虑房地产交易限度的不同承当状况时，房地产正常的成交价格等于(）。A.卖方实际得到的价格(-应由卖方缴纳的税费比率).卖方实际得到的价格应由卖方承当的税费 买方实际付出的价格应由买方承当的税费 D.应由卖方承当的税费应由卖方缴纳的税费比率E买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率) 7.下列有关重新购建价格的说法中,对的的有( ）。.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出重新购建价格是在估价时点的价格C重新购建价格是客观的价格 .建筑物

18、的重新购建价格是全新状况下的价格 E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 8.在运用成本法时最重要的有（ ）。 A.辨别筹划成本和实际成本 .辨别实际成本和客观成本 C.结合实际成本来拟定评估价值D结合实际开发利润来拟定评估价值 E.结合市场供求分析来拟定评估价值.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中,属于经济折旧的有(）。 A.功能落后 .功能缺少 .环境污染.交通拥挤 E.正常使用的磨损 10.根据净收益求取的不同,收益法可分为( )。 A.直接资本化法 投资法C收益乘数法 D.利润法 E.钞票流量折现法1.假设开发法中,选择最佳的开发运用方式最重要的是要选

19、择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的(）。.可接受性保值增值性 C.现实社会需要限度 D.将来发展趋势 E.固定性.运用长期趋势法估价的一般环节有( ）。 A.收集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别 B整顿收集到的历史价格资料，画出时间序列图 观测、分析时间序列，得出一定的模式 D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格 E对将来的价格进行分析和预测3高层建筑地价分摊的措施有(）。 A按建筑物价值进行分摊B按房地价值进行分摊 C.按土地价值进行分摊D.按建筑面积进行分摊 .按楼面地价进行分摊 14.影响房地产价格的经济因素重要有（ )。A.经济发展状况、储蓄、消

20、费、投资水平 B社会发展状况、房地产投机和都市化 C.财政收支及金融状况、利率.物价、汇率、居民收入 E人口数量、行政从属变更、居民收入15下列有关明确房地产估价时点的表述中,对的的有（）。 A.对目前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点 B.都市房屋拆迁估价,估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰 C.分期实行的房屋拆,应以房屋拆迁公示之日为估价时点 .房地产估价人员可以假定估价时点 E.对原估价成果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断成果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用表达对的，用表达错误。不答

21、不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分。) 1.房地产价格是客观存在的,是不以个人意志为转移的,因此，房地产估价事实上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程,所要揭示的是房地产的理论价格。( ）2.甲乙是两块条件相似的相邻地块，甲土地单价为4元/m2，容积率为，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元m2,容积率为2.5，土地使用年限为50年,则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%)，(） 3.在一定期期内，对于开发周期较短的房地产,供应弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产,供应弹性相应地比较大。（） 4.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外

22、部环境与否协调均衡,来判断该房地产与否为最高最佳使用,它可以协助拟定最佳规模和最佳用途。( ） 5.某宗可比实例房地产月30日的价格为00美元m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率1月0日为1美元=7.9元人民币，9月0日为1美元=7.9元人民币,则将该可比实例调节为9月0日的价格约为3758元人民币/m2。( ) 6.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。(） 7.某建筑物建成于196年1月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年月1日获得，土地使用权年期为40年;该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则0月1

23、日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ) 8.非住宅社区级的公共建筑的建设费用和住宅社区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（ ） 9某宗房地产,其土地于底获得，土地使用权年期为0年。该房地产建成于底，底至底的净收益分别为万元、85万元、90万元和94万元;估计底起可以稳定获得年净收益0万元。该类房地产的报酬率为1%,则1月1日该房地产价值均为86万元。( ）10自有资金资本化率一般为将来第一年的税前钞票流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前钞票流量除以自有资金金额得到。( ) 1.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是:在选用有关参数和测算有关数

24、值时,投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。(） 12.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀,即采用逐项递移措施分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一种新的派生平均价格的时间序列,借以消除价格短期波动的影响:显现出价格变动的基本发展趋势。(建设工程教育网提供）() 13.有一栋四层公寓,每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的.05倍,第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为2%。(） 4一般而言,房地产价格与利率正有关,利率上升时房地产价格会升,利率下降时房地产价格

25、会下降。（） 15.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。(） 四、计算题（共2题，分。规定列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算成果而无计算过程的，不得分。计算成果保存小数点后两位。请在答题纸上作答。） .某商店的建筑面积为10002,土地使用年限为40年,从10月1日起计。10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同,租期为，月租金为150元/，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为00元m2，支付方式为每年年末一次性支付,估计类似商店正常月租金每年递增

26、5,一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30。试求该公司10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8)。（8分) .估价对象为一写字楼，土地总面积10m,于9月底获得0年使用权。写字楼总建筑面积450m2,建成于9月底，为钢筋混凝土构造,建筑层高m，没有电梯,需评估该写字楼9月30日的价值。收集有关资料如下。 (1)收集了三宗出让年限5年的土地交易实例作为可比实例,有关资料如下表所示:实例交易价格(元/m2）交易状况交易日期房地产状况A2200正常3月0日比估价对象劣3%B2正常2月3日比估价对象劣%C2380比正常价格高35月30日比估价对象优% （2)本地征收农地的费用等资料如下：级别 一

27、二 三四 五 六七八 地价是次级土地的倍数 . 1.4 1. 1.4 41.3 1.31 土价是最差级土地的倍数 10.5 7.38 3.42.74 2.00 1.501 在估价时点征收都市边沿土地平均每亩需要572万元的征地补偿和安顿等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m,土地开发费用、税金和利润等为12元/m2,以上合计为都市边沿土地使用权年限5年熟地的价格。该都市土地分为八个级别,都市边沿土地为第八级，而估价对象处在第六级土地上。各级土地之间的价格差别如下表所示：(3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为100元/m2,估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万

28、元;装修的重新购建价格为14万元，经济寿命为5年:设备的重新购建价格为100万元,经济寿命：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查,由于该写字楼缺少电梯，导致其出租率较低,仅为8%,月租金为8元/m。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85，正常月租金为0元/m。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购买费用6万元,安装费用4万元。同步,由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增长。经测算正常状况下每年需要多消耗1万元能源费。同步由于周边环境的变化,该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼9月30日的价

29、值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为%，房地产报酬率为（如需计算平均值，请采用简朴算术平均法，小数点后保存两位)。（12分)参照答案 一、单选题.B.2.D.C.C.5.C.6.C.C.9.B.10.C.1.12.A.13.D.4.151.17.B18C.1.20.D.21.D.2A.2.24.25.C.6.D.2A2.B.3.C31.B32.A. 33.B.35. 二、多选题 .C.E.D.3D4.AC5.6.A.D.7.A.B.C.8.9CE10.E 11.C.D.12.CD.13B.1.A.C.1A.B.三、判断题 .2.4.5.7.8.11141. 四、计算题

30、 1.115012210000.7052万元 1（+8%）21=16.4承租人权益价值107.38+11170198万元2(1)求取土地价格： 1）市场法求取土地单价: 2)成本法求取土地单价: 都市边沿地价的求取：征地补偿和安顿等费用573200/6667=59.80元m2年都市边沿地价=5980150+1201129.80元/m2 积算价格=129.8020（15%/1+5%）=170.46元m23）土地单价=(105.37+1770.46)278992元/m2 （）求取建筑物价格。1）重新构建价格=100400/000万元2)门窗损坏的折旧额=0万元 装修的折旧额1402=6万元 设备的

31、折旧额=1002/0=20万元 长寿命项目的折旧额（1014-00)2/47=23.8 总物质折旧额0+0+2.3=10.83万元 )缺少电梯的功能性折旧=4500（40%-380%)12(-5%)/7%1-1/(+7)5/1000-(60+40)=7192万元 能源消耗功能性折旧=1/7%1/(1+7%)513.6万元 功能折旧=719+1361=5.3万元 4)经济折旧=0万元 5）折旧总额=093+853+2015.6万元 ）建筑物价值=1-25.3596万元 （3）写字楼价值=土地价值+建筑物价值1.79+59.64774万元 注:成本法求取土地价值时也可以采用如下措施： 积算价格=1129.0.31.5(1+%)45/(1+%）50=26.19元/m2 或积算价格(1782+17.9）/2=175.01元2