房地产开发企业几个业务问题

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1、有关房地产开发公司几种业务问题解决措施国家税务局出台了房地产开发经营业务公司所得税解决措施的告知（国税发【】31号，该文献是在原国税发【】1号文献的基本上,进行修定和补充。现就有关问题的衔接提出如下解决措施:一、合用对象从1月1日起内资和外商投资房地产开发公司在公司所得税解决上合用统一政策。但是从事房地产开发经营业务的外商投资公司在12月31日前未销售的已竣工开发产品，在后来年度获得的收入,仍按国税发【】12号文献的内容执行,1月3日前存在销售未竣工开发产品获得的收入，至该项开发产品竣工后，一律按新文献的有关政策执行。二、有关征收方式有关房产地产公司的征收方式,新文献作了明确的规定:“不得事先

2、拟定公司的所得税核定征收方式进行征收、管理。”但公司浮现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的公司所得税采用核定征收方式进行税收管理并逐渐规范。对于房地产公司的征收方式，原则上查账征收,对于浮现征管法三十五条规定的情形，的确无法查账的状况下,经主管科长、局长批准后,可对其以往应缴的公司所得税采用核定征收的计算措施计算公司应纳税的所得额,按照查账的征收方式计算缴纳公司所得税,具体操作如下:1、对于公司没有竣工成本对象的年度按照查账征收的措施，按计税毛利率计算缴纳公司所得税。、有土地、股权转让的公司应当按照实际应纳税所得额计算公司所得税,不得按照核定征收的措施计

3、算应纳税所得额。3、公司有需要结算的竣工成本对象的年度,主管税务机关应对公司进行纳税评估,通过评估,如果公司可以精确核算成本对象的成本费用的，按正常的查账征收结算税款;如果公司有征管法三十五条的情形，不能精确核算成本对象的成本费用的，可以从该成本对象有销售收入的年度开始,到评估结算年度按核定征收的计算措施计算公司应纳所得税额,核定的应纳税所得税额与公司预售的年度估计毛利润的差额在评估年度作纳税调增。按核定征收计算措施计算应纳税所得额年度的期间费用、销售税金及附加均不得扣除。、核定征收计算措施计算应纳税所得税额年度的亏损不得在后来年度弥补,要根据评估成果,在弥补亏损数据库中将有关年度的亏损维护为

4、零。5、各局应将采用核定征收的计算措施计算公司所得税的公司资料报市局备案。例:某房地产公司有A、B两个项目,开始建设,无销售预售收入。亏损10万元,A项目预售收入100万元，B项目预售0万元，缴纳营业税1万元,期间费用6万元，按查账征收方式计算应纳税所得额=200*15%-10-6弥亏损万元4万元。应纳税额=4*2%=1万元,项目预售50万元，项目预售5万元，营业税5万元,期间费用6万元，A项目确有征管法三十五条规定的情形,无法精确结算税务机关可按照如下环节征收管理：第一步：按核定征收的措施计算该公司的应纳税所得额=（100+100）*5%=30万元：第二步：按核定征收的措施计算该公司的所得额

5、=(+0）*15%=15万元第三步:计算按核定征收的措施计算的该公司的应纳税所得额与估计毛利额的差额3-=6万元 第四步:将差额并入应纳税所得额=2+15=41万元(附表三,调增）第五步:计算应纳税额=4*25%1.25万元 第六步:根据评估成果，在弥补亏损数据库中将有关年度的亏损维护为零。三、有关视同销售 公司将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其她企事业单位和个人的非货币性资产行为,应视同销售。自产自用开发产品不用视同销售，但只有自用12个月以上后来才可以对自用的开发产品计提折旧。31号文献和1号文献的区别是，自产自用开发产品在31号文献中

6、视同销售，而在31号文献取消了此规定，但对于自产自用的开发产品计提折旧作了限制性规定。四、有关未竣工开发产品的计税毛利率、开发项目位于省、市、自治区、直辖市和筹划单列市人民政府所在地都市城区和郊区的，不得低于1%。 2、开发项目位于地级或地级市区及郊区的，不得低于10%。 、开发项目位于其她地区的，不得低于5%。 4、属于经济合用房、限价房和危改房的,不得低于%。五、成本对象的拟定:新文献提出了成本对象的定义:是费用的承当者，是成本费用的归集平台；是精确核算开发产品成本基本，规定按照税收规定核算与计量,公司动工之前就需要合理拟定成本归集对象,这对主管税务机关提出了更高的规定。计税成本对象的拟定

7、原则如下:(一）、 可否销售原则 开发产品可以对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算; 不能对外经营销售的,可先作为过渡生产成本对象进行归集,然后再将其有关成本摊入可以对外经营销售的成本对象；(二)、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品构造相似类型没有明显差别的群体开发的项目，可作为一种成本对象进行核算。（三）、功能辨别原则 开发项目某构成部分相对独立、并且具有不同使用功能时,可作为独立的成本核算进行核算。（四)、定价差别原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差别的，应分别作为成本对象进行核算。（五 ）、成本差别原则 开发产品因建筑上存在明显差

8、别也许导致其建导致本浮现较大差别的,要分别作为成本对象进行核算。（六)、权益辨别原则 开发项目属于受托代建的或多方合伙开发的，应结合上述原则分期划分别划提成本对象进行核算。（七)成本对象由公司在动工之前合理拟定,并报税务机关备案。成本对象一经拟定,不能随意更改或互相混淆，如确需变化成本对象的，应征得主管税务机关批准、。以上原则即可单独使用，也可以多种原则配合使用。 开 发产品 可对外经营销售的开发 产品不可对外销售的开发产品分类归集原则拟定成本对象功能分区原则拟定成本对象定价原则拟定成本对象成本差别原则拟定成本对象权益辨别原则拟定成本对象有关的成本对象拟定原则开发项目(成本对象)状况备案表税辨

9、认号纳纳税人名称某某房地产公司联系电话123开发项目地点星沙开发项目名称拟定原则开发成本对象名称开发对象具体状况不可销售成本对象自用会所建筑面积平米,总造价00万元,估计竣工等信息。过渡花园面积500平米,估计造价100万元,估计竣工等信息。可销售成本对象分类原则拟定原则定价原则别墅1-0栋号建筑面积平 米，总造价500万元,估计预售，竣工等信息。小高层225栋号面积500平米，估计造价1000万元,估计预售,竣工等信息。权益原则备注公司法定代表人签章： 公司公章20 年 月 日受理人： 主管税务机关章20 年 月 日开发项目（成本对象)状况备案表填报阐明(1) 填报的范畴和总体规定房地产开发

10、公司必须在开发项目(成本)对象）动工前及已备案的开发项目(成本项目)发生变化时向主管税务机关报送本表，办理开发项目备案手续，开发项目属于经济合用房、限价房、危改房项目的,还须同步附报有关项目批准的项目立项的文献和其她证明材料。 (2)拟定成本的对象原则成本对象是指为归集和分派开发产品开发、建造过程中的各项耗费而拟定的费用承当项目,开发公司可根据实际状况选用计税成本对象的拟定原则,并将成本对象的名称填入“开发成本对象名称”列(3)开发成本对象的具体描述 1、 开发成本对象的总体描述2、 预算总造价3、 估计开、竣工时间4、 分期开发状况5、 重要销售方式6、 估计获得预售收入时间（4)备注:填写

11、其她需要阐明六、成本计算的一般程序计税成本核算的一般程序,1、先将成本费用归集至成本对象的成本和当期税前扣除的期间费用中。2、成本在已竣工成本对象、在建成本对象和未建成本对象中分派。、对期前已竣工成本对象应承当的成本费用在已销开发产品、未销开发产品和固定资产中进行分派。对本期已竣工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行计算 。对本期未竣工和尚未建造的成本对象应当承当的成本费用建立明细台帐,待开发产品竣工后再予以结算。成本费用成本对象期间费用已竣工成本对象成本费用未建成本对象成本费用在建成本对象成本费用已销开发产品成本费用固定资产成本费用未销开发产品成本费用建立明细台帐具体记录应分摊

12、的成本费用公司在进行成本、费用的核算与扣除时,必须按规定辨别(）期间费用和开发产品成本（2)开发产品会计成本与计税成本(3）已竣工开发产品成本与未竣工开发产品成本（)已销开发产品成本与未销开发产品成本、计税成本的界线。七、成本的计量与核算开发、建造开发产品发生的直接成本计入成本对象，发生的共同成本和间接成本按占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法分派至各成本对象中。1、土地造价一般按占地面积进行分摊。土地开发同步连结房地产开发的，属一次性获得土地，分期开发房地产的，其土地开发成本在征得税务机关批准后,可以按照土地整体预算成本进行分派，待所有竣工后可以调节;、单独作为过渡性成本对象核算的

13、公共配套设施开发成本，按建筑面积法进行分摊。3、属于不同成本对象共同承当的借款费用，按直接成本法或预算造价法进行分摊，其她成本项目的分派措施由公司自行决定,八、有关预提成本费用1、可以预提(应付）的成本费用的状况下:出包工程未最后办理结算而未获得全额发票的，在有有关合同、合同或其她证明材料的前提下,可以预提合同金额的0%,计入成本对象的开发成本中。(跟踪管理,及时支付）2、公共配套设施尚未建造竣工的，可以按照预算造价合同预提建造费用。该公共配套设施必须符合售房合同、合同或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套设施建造的条件。3、应向政府上交的报批报建费、物业完善费用可

14、以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发公司承当的物业管理基金、公共维修基金或其她专项基金。九、有关当期可以税前扣除的成本费用公司发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税,准予当期按规定扣除。1、 只有预售收入公司的业务招待费、广告费、业务宣传费可以当期扣除,没有扣除的,可在汇算清缴时扣除。（注：仅指国税所管理公司，地税所管理公司按税法办理。)2、 公司交纳的营业税金及附加要与销（预)售收入相相应,多缴的营业税金及附加不能在当期扣除。十、有关成本费用的具体计算措施3、 市局将对“房地产公司格式化结算模型”进行修改，房地产公司的成本费用品体计算措施可参照修改后“

15、房地产公司格式化结算模型”解决。(必须用此表进行结算，逐户报市局。)十一、有关核定征收公司业务解决1、未竣工产品缴纳的公司所得税，可以作为预缴税款在产品竣工结算时换算成估计毛利额抵免实际毛利额。已竣工产品缴纳的公司所得税作为应缴税款,不作解决。2、没有销（预)售的公司，的亏损(重要是期间费用）经主管税务机关核算,并由核算人。主管科长签字后，在系统弥补亏损库中维护,容许在后来5个年度内弥补。如：公司动工建设A项目，没有获得销(预)售收入，发生期间费用00万元，会计利润为-10万元。由于核定征收1万元，亏损没有进行CTAIS的弥补亏损亏损库中。此种状况的公司,可在税管员对其亏损进行调节核算后，经主

16、管科长签字后，按CTS流程按照核定后的亏损额维护弥补亏损库。、只有预售收入的公司,缴纳的公司所得税,可以作为预缴税款在产品竣工结算时换算成估计毛利额抵减实际毛利额。的期间费用、营业税金及附加经核算后可在作纳税调减，一次性扣除。如：某公司动工建设A项目,获得预售收入100万元。发生期间费用万元,营业税5万元,缴纳器公司所得税=10015*25%=5万元。由于核定征收,期间费用和税金没有在目前扣除。解决措施：缴纳的公司所得税=100*15%*2%=3.75万元作为预缴税款，待项目竣工结算年度抵缴,没有扣除的期间费用和营业税经税管员核算,主管科长签字批准后，可在汇缴的作为纳税调减,一次性扣除。4、只

17、有竣工产品销售收入且没有未竣工产品的公司缴纳的公司所得税作为应缴税款，不作解决。5、既有竣工产品销售收入,又有未竣工产品预售收入的，按预售收入占总收入的比率分摊期间费用、营业税金及附加，在作纳税调减,一次性扣除,未竣工产品预售收入缴纳的公司所得税可以作为预缴税款在产品竣工结算时换算成估计毛利额抵减实际毛利额。如：某房地产公司有、B两个项目，A项目销售收入10万元,项目预售收入100万元，缴纳营业税10万元，期间费用万元。A项目已竣工结算。按核定征收该公司缴纳税金(100100)*1%*5%=7.5万元。解决措施：A项目缴纳的税金100*15*2%=3.75万元作为应缴税金。项目缴纳的税金100

18、*%=3.7万元作为预缴税款,待B项目竣工结算年度抵缴。的期间费用及营业税金按照收入比例分摊，项目(已竣工结算）分摊的期间费用6*%=3万元、营业税金万元不得扣除。B项目（未竣工)分摊的期间费用*50=万元、营业税金5万元在汇缴时作纳税调减，一次性扣除。6、只有竣工产品销售收入,但有未竣工产品的公司，按未竣工产品建筑面积占总面积(已竣工产品与未竣工产品建筑面积之和）的比率分摊的期间费用。在作纳税调减,一次性扣除。竣工产品销售缴纳的公司所得税作为应缴税款,不作解决。几种政策业务问题的解决意见近来基层局在所得税实际征管中遇到了某些业务问题,经请示省局明确如下:1、有关高打新技术公司和软件公司是就公

19、司所得税定期减免税和减低税率的税收优惠。但公司如果有非常常发生的非生产经营所得(如无形资产转让、股权转让等)与否也可以享有优惠政策。省局答复：按照高新技术公司和软件公司认定措施的规定，公司高新技术产品、软件产品收入达到规定的比率时可以享有公司所得税定期减免税和减低税率的税收优惠，达不到规定比率的不得享有定期减免税和减低税率的税收优惠。2、有公司在出租资产时，商定要将租赁期内的租金提前在一年或几年付清(如租赁期为，但租金在前年付清）按照公司所得税法法实行条例第十九条的规定：“租金收入,按照合同商定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。” 应按照承租人支付的日期 一次确觉得当年的收入。但由于资产是

20、按照规定年限折旧或按受益期限摊消,会导致收入和成本不配比,导致前5年收入较大,而成本较少，税收较多,而后5年没有收入，只有成本,导致亏损。对于这样的公司与否能按照国税发7191号文献第七条的规定,超过一年以上的租赁期,一次收取的租赁费,出租方应按合同商定的租赁期分期计算收入?省局答复:此前的类似问题按照国税发19719号文献执行;后来的按照公司所得税法法实行条例第十九条的规定执行。、公司改制安顿职工的费用与否可以税前扣除？国家税务总局国税函91号文献规定“公司对达到一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴，以及公司支付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出“原则上可以税前扣除。但是从起执行新税法后,公司所得税法、公司所得税实行条例及有关文献对此问题均未作明确规定,与否可以按照国税函91号文献规定执行?省局答复：可以按照国税函18号文献规定执行。