租赁合同案例

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1、租赁合同案例【篇一：租赁合同案例】123内容提纲租赁合同的承租人经出租人批准，可以对租赁物及场合进行改善或者增设她物。合同解除后，尚未履行的，终结履行；已经履行的，根据履行状况和合同性质,当事人可以规定恢复原状、采用其她补救措施，并有权规定补偿损失。对于改善或者增添物，可以拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归还财产所有人;导致财产所有人损失的，应当负补偿责任。事实与理由月日吕显明作为乙方与熊细东作为甲方签订一份租赁合同。商定：一、甲方将位于南昌市湾里区招贤镇创世纪学校对面的原鑫欢度假村的主楼内部设备、综合楼二楼及其内部设备、综合楼一楼的两4【编者按】本案是一起典型的存在转租情形的租赁

2、合同纠纷案件，该案历经一审、二审和再审，具有较强的代表性和司法参照价值。文章对案件审理中存在的三个问题进行了进一步细致的分析,并明确了结识:一是租赁合同纠纷案件中次承租人的诉讼地位如何拟定，这关系到案件的审理范畴问题;二是租赁合同解除时增设物应当如何解决,这波及增设物的性质认定、归属和补偿问题;三是租赁物上次承租人增设物的补偿主体认定，这需要解决合同相对性原则和物权添附理论的合用问题。要点提示租赁合同纠纷中，转承租人应当作为无独立祈求权第三人参与诉讼，原则上不应当提出自己的诉讼祈求，如果提出亦应作为此外一种诉讼;合同解除时租赁物上新增物的解决在当事人没有商定期应根据租赁物性质、可运用价值及当事

3、人过错拟定归属和补偿,并且原则应当遵循合同相对性原则。案例索引一审：利津县人民法院()利民重字第5号(月日）二审:东营市中级人民法院()东民四终字第65号（9月1日）再审：东营市中级人民法院(）东民再终字第号(6月21日)案情抗诉机关山东省人民检察院。近来更新:-035 有关专项专业律师解答按合同商定办理。协商无果，起诉解决。按照租赁合同追究对方违约责任。发包方的因素导致的承包方的实际损失,发包方应当承当补偿责任和违约责任，根据是合同法.【篇二：租赁合同案例】导读：1月日,北京一中院召开了房屋租赁热点问题暨典型案例新闻通报会,民一庭庭长郭燕枝法官、副庭长王茂刚法官、庭长助理张磊法官出席发布会简

4、介状况。如下消息摘自通报会实录，编发时有所调节。内容涉及三部分:房屋租赁合同纠纷案件中的六个热点问题、七个典型案例、房屋租赁交易中租赁双方应注意事项。房屋租赁合同纠纷案件六个热点问题郭燕枝：至上半年 ，我院共审结房屋租赁合同纠纷案件42件，占房地产类案件的5 。根据中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、最高人民法院有关审理城乡房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 等有关规定，结合司法审判实践,我们归纳整顿出波及房屋租赁的热点问题及有关典型案例予以发布，并就目前房屋租赁中的高风险点给社会公众进行提示。一、群租现象群租,是指出租人将房屋装修改造后提成多种单元，分别出租给多种承租人

5、居住使用。群租房价格低廉，较好的迎合了低收入人群的租房需求。而对出租人来说，将房屋拆分群租，可以比整体出租获取更高的利益。但不能忽视的是，群租房也许因改造破坏房屋的主体构造，有限的空间里居住人数过多,也给房屋和社区的治安、卫生、消防等带来较大的安全隐患。7月18日,北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局和北京市规划委员会联合发布 有关发布我市出租房屋人均居住面积原则等有关问题的告知,明确严禁将房屋改造后分割出租。实践中，当事人常以房屋为群租房为由起诉规定确认租赁合同无效。对此法院觉得 ,有关发布我市出租房屋人均居住面积原则等有关问题的告知 仅为地方性规定，违背上述规定并不影响租赁合同的效力，

6、故当事人一方以房屋属于 “群租”房为由规定确认房屋租赁合同无效的,不予支持。但也同步明确，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违背行政管理规定的违法行为予以解决。二、保障房出租保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定原则、限定价格或租金的住房，其主线目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求。故购买保障性住房后将其出租获利，并不符合政府保障房制度设立的初衷。实践中,当事人以租赁房屋为保障性住房为由，规定确认租赁合同无效的状况屡见不鲜。我院 至 上半年审结涉保障性住房的租赁合同纠纷 18件,其中件都波及租赁合同的效力求议。国内法律并未明确严禁保障性住房的租赁,故当事人仅以租赁房屋

7、为经济合用住房或限价商品住房为由，规定确认房屋租赁合同无效的，并不符合合同法有关合同无效的规定，法院不予支持。但同步亦须明确,法院未对合同效力进行否认,并不影响行政主管机关对违背行政管理规定的违法行为予以解决。三、房屋面积不符房屋租赁合同履行过程中,承租人主张房屋实际面积不不小于合同商定面积,并据此规定拒付或减付租金的案件时有发生。我院受理的房屋租赁合同纠纷案件中，涉面积争议的约占 4.4%。对该类案件，法院重要审查双方租赁合同中的商定，具体来说，如果租赁房屋的具体范畴需要根据双方在合同中商定的面积来拟定，并且租金数额与租赁面积直接有关,那么承租人以合同商定面积与实际面积不符为由,规定出租人承

8、当减付租金等违约责任的,法院可予支持；如果租赁房屋是当事人双方承认的特定房屋,合同商定的租金原则为固定数额,出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议,那么承租人后又以合同商定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的,法院不予支持。四、提前解约房屋租赁合同属于持续性合同，一般商定了几种月到几年的租赁期。但在合同履行过程中,难免浮现市场租金行情变化、承租人居住或经营需求变化等状况，导致出租方或承租方提出提前解除合同的规定,从而引起纠纷。我院至上半年审结的72件房屋租赁合同纠纷案件中，因一方当事人提前解约引起的纠纷27件，占比40%。对此,法院采用的解决原则是，出租人因租金上涨等自身

9、因素规定解除合同的，属不诚信行为,不予支持,承租人规定继续履行合同的，法院一般予以支持。承租人单方搬离房屋的,不具有单方解除合同的效力，如果出租人也乐意解除合同，法院可判决解除合同,由承租人承当违约责任;如果出租人坚持不解除,法院不适宜强制承租人必须使用房屋，可以直接判决解除租赁合同，规定承租人就提前解约给出租人导致的损失承当补偿责任。五、带照租赁商业用房的租赁市场上，存在着一种特殊的租赁现象带照租赁，即出租人将租赁房屋及以租赁房屋为经营场合办理的营业执照一并提供应承租人,承租人不仅可以使用租赁房屋，还可根据出租人的营业执照载明的经营范畴,在租赁房屋中经营，因此，带照租赁的租赁合同事实上涉及了

10、提供营业执照和提供房屋供她人使用两部分内容。营业执照的使用属于行政监管的范畴,因此一般来说,不会影响房屋租赁合同的效力。但需注意，因国家对于波及国计民生、国家利益、社会公共利益等的项目设立了限制经营和特许经营制度,若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范畴涉及了国家限制经营、特许经营的活动,则属于擅自变更经营主体,会对市场秩序导致破坏,影响国家、集体利益以及社会公共利益,因此该类带照租认定无效。六、因纠纷导致房屋空置损失的承当出租人将房屋交付承租人后，因双方产生纠纷导致房屋空置的，承租人与否应当承当空置期间的房屋租金或使用费,是实践中容易引起争议的问题。原则上，只要承租人未将房屋交还出租人

11、,虽然空置，只要房屋仍处在承租人的实际控制下，承租人就应当承当实际交还房屋之前的房屋租金或使用费。出租人在起诉规定承租人腾退房屋的同步,可以一并规定承租人承当房屋空置期间的租金或房屋使用费。具体的费用原则由法院根据房屋与否符合合同商定的使用条件、诉讼中评估鉴定期限延长的因素、当事人过错限度等因素予以拟定。房屋租赁合同纠纷七个典型案例王茂刚：为了更好理解刚刚通报的房屋租赁中的六大热点问题,我们梳理了有关典型案例,下面对与六个热点问题有关的案例依次进行通报。案例0 | 群租现象8月19日，张某与某房屋中介公司签订租赁合同，商定张某租赁中介公司所有的一套房屋中的一间，租金原则每月500元,租期一年。

12、合同签订当天，张某支付租金及押金后,入住该房屋。合同履行期间，中介公司又将该套房屋的其她房间打隔断后出租多人。次年4月，有关行政管理部门在租赁房屋所在社区张贴告知书,对打隔断群租、出租厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等违法出租房屋行为进行整顿治理，规定上述房屋的承租人尽快搬离。5月19日,有关部门联合执法清理群租房,张某积极搬离了租赁房屋，距1年租赁期满还差个月。后张某提起诉讼,诉讼祈求为，、祈求确认双方租赁合同无效;2、中介公司返还已支付的房屋租金及押金。法院审理后觉得,张某与中介公司签订租赁合同系双方当事人真实意思表达，内容不违背法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应自觉依约履行

13、各自义务。因中介公司在合同履行过程中将房屋群租，违背了房屋出租的有关管理规定,在有关部门清理群租房过程中，张某于5月19日搬离房屋，法院确认双方的合同于月19日解除，并判决返还已支付的剩余租金及押金。案例 02 | 保障房出租朱先生于3月购买了位于北京市昌平区天通西苑经济合用房一套,并实际居住使用。6月,朱先生搬入其此外购买的一套商品房,天通西苑经济合用房在闲置年后于出租给高先生。出租后，朱先生但愿提前将房屋收回,在与高先生协商无果后，起诉至法院，以经济合用住房对外出租违背有关规定为由,规定法院判决双方签订的房屋租赁合同无效,返还房屋。法院审理后觉得,朱先生与高先生签订的房屋租赁合同系双方当事

14、人真实意思表达，内容不违背法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效，双方均应依约履行各自义务。朱先生以房屋系经济合用房为由规定确认房屋租赁合同无效,没有充足的法律根据,法院不予支持。判决书中同步写明，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违背行政管理规定的违法行为予以解决。最后判决驳回了朱先生的诉讼祈求。案例 03 | 房屋面积不符8月，刘先生与乐家公司签订一份房屋租赁合同,商定乐家公司将其代理的401号房屋出租给刘先生居住,房屋建筑面积7平方米,租赁期限一年,租金每月5000元。合同签订后,刘先生向乐家公司支付了商定费用后入住房屋。入住后不久，刘先生经查询发现40号房屋面积只有67.7

15、平方米，遂与乐家公司交涉规定减少租金。遭到回绝后，刘先生于10月委托律师向乐家公司发出律师函，以房屋实际面积不不小于合同商定面积为由，规定自律师函送达之日起终结双方签订的房屋租赁合同,并按照实际建筑面积重新计算租金，退还多收租金、中介费以及其她相应费用。随后，刘先生搬离诉争房屋。后双方协商未果,刘先生向法院起诉,规定确认双方租赁合同自律师函送达之日解除，乐家公司退还其房租、中介费、押金等相应费用，补偿其违约金1万元及搬家费用等实际损失。法院觉得,乐家公司作为专业的房地产中介机构,应当懂得房屋的实际面积。刘先生作为一般的自然人，无法推定其在看房时有能力看出房屋面积局限性78平方米。乐家公司在缔约

16、时未以房屋的实际面积67.平方米而是以78平方米与刘先生签订合同，两项面积存在较大差距，明显不符合合同商定，影响刘先生的实际使用,存在重大过错。法院最后判令解除双方租赁合同，乐家公司返还刘先生多收的租金等相应费用，并支付刘先生违约金1万元,补偿其搬家费等实际损失。案例 04 房屋面积不符1月,永乐公司与快乐宾馆签订租赁合同，商定永乐公司将其所有的3号楼出租给快乐宾馆，建筑面积618平方米，租赁期限6年，年租金18万元。合同签订后，永乐公司将诉争房屋交付快乐宾馆进行经营。10月，快乐宾馆逾期未支付租金,在永乐公司催收后,快乐宾馆以实际租赁面积不不小于合同商定的面积为由拒付租金。永乐公司遂向法院起

17、诉,规定快乐宾馆向其支付拖欠的租金。法院觉得,根据租赁合同的商定，租赁房屋是双方当事人承认的特定房屋，双方商定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。租赁合同签订后,永乐公司依约交付该特定房屋，快乐宾馆占有使用诉争房屋的四年间均未提出任何异议，亦未采用诉讼或仲裁的手段对租赁合同的租金原则进行变更或撤销，故其以合同商定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金,不能成立。法院据此判决快乐宾馆向永乐公司支付拖欠的租金。案例 0 | 提前解约，王某与张某签订房屋租赁合同,王某租赁张某名下一处房屋开办餐馆。，因经营不善,王某欠下原料款、工人工资等，在未告知张某的状况下忽然停止营业，并撤离租

18、赁房屋，遗留下大量的设备、桌椅未清理,也未继续交纳租金。因无法联系上王某商讨合同解除事宜,张某诉至法院,规定判决解除双方租赁合同，王某将房屋清理恢复原状后交还张某。王某未到庭应诉，书面向法院表达,除非张某对其物品和装修等予以补偿，否则不批准解除合同。法院经审理觉得，王某自行搬离房屋且不再继续支付租金，系已经以行为方式表达其不再履行合同，属严重违约,张某规定解除合同，应当支持。租赁合同解除后，出租人有权规定承租人返还房屋。故法院判决解除双方的租赁合同,王某清理房屋并将房屋恢复原状返还张某。案例 06 带照租赁红太阳公司是一家具有经营烟草、酒类有关营业特许资质的公司。9月23日,红太阳公司与李某签

19、订房屋租赁合同,商定红太阳公司将自己所有的经营用房出租给李某,并将自己的营业执照、烟草专卖许可证、酒类专卖证、食品卫生许可证一并提供应李某使用,但不得超过红太阳公司营业执照及烟草专卖许可证的经营范畴。合同签订后，李某使用租赁房屋进行经营活动。李某支付房屋租金至4月。2月20日，红太阳公司的法定代表人陈某将营业执照、烟草证、酒类专卖证等原件从李某处取走,到有关部门办理工商年检和换证,之后未将有关证照及时交给李某，导致李某自月0日起在无证的状态下经营。李某因此向红太阳公司提出规定终结租赁合同，红太阳公司批准合同解除,但双方就租赁保证金的退还等未达到一致,房屋未能交接。据此，红太阳公司起诉至法院，规

20、定李某返还房屋，支付经营期间的水电费、税费及截止到实际腾退之日止的房屋使用费。李某亦提出反诉，规定红太阳公司返还租赁保证金500元。法院经审查觉得，本案中,烟草零售是国家限制经营的行业，必须通过批准后方可开展经营活动。涉案的房屋租赁合同中，出租人将营业执照及烟草专卖许可证一并交由承租人使用，租赁合同应为无效。合同无效后，因该合同获得的财产应当返还,双方均有过错的，应各自承当相应的责任。本案中,双方当事人对该合同的无效均有责任,最后判决李某返还房屋、支付截止到实际腾退之日止的房屋使用费及实际发生的水电费、税费，红太阳公司将租赁保证金500元返还李某。案例 07 因纠纷导致房屋空置损失的承当12月

21、，徐先生与广厦公司签订租赁合同，商定广厦公司将4号商铺出租给徐先生用于经营某品牌产品，徐先生需向广厦公司交纳租金及管理费,租赁期限从12月30日至12月29日。徐先生支付了押金和首期租金后,对该商铺进行了装修。2月,装修完毕，徐先生进行试营业并申报有关材料，因该商铺上有其她公司的注册登记，导致徐先生无法办理营业执照和卫生许可证。双方经多次协商,此事仍未能解决。11月，广厦公司明确告知徐先生执照肯定无法办出，徐先生随后离开商铺,但并未将商铺返还广厦公司。2月,徐先生向法院起诉,规定解除租赁合同、广厦公司补偿其经济损失。广厦公司则反诉规定确认合同于1月1日解除,规定徐先生返还诉争房屋并支付12月2

22、日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费。经徐先生申请，法院委托鉴定机构对74号商铺的装修残值进行鉴定。6月4日,法院组织双方进行了交接，徐先生向广厦公司返还了诉争商铺。法院觉得，虽然徐先生未实际经营,并在1月撤场,但其直到6月4日才将诉争商铺返还给广厦公司,故仍应支付其实际占有诉争商铺期间的租金及管理费。但考虑到因有关证照无法办理必然对徐先生的正常经营导致不利影响，且广厦公司对于租赁合同的解除承当重要责任,徐先生承当次要责任，故法院根据以上因素，酌情拟定了一定的租金及管理费。房屋租赁交易风险提示张磊：为了更好地规范租赁双方的交易行为,减小交易风险,我们结合审判实践的经验,梳理了在房屋租赁中需注意

23、的几方面状况。房屋租赁合同签订阶段第一，租赁双方应当提前理解租赁房屋的性质,对几类特殊的租赁加以关注。、带照租赁。一般来说，营业执照的使用不影响房屋租赁合同的效力。但是，若承租人使用出租人提供的营业执照进行经营的范畴涉及了国家限制经营、特许经营的活动,则该租赁合同无效。故进行带照租赁时，租赁双方都应当按照法律规定从事经营活动,不得通过带照租赁的方式将涉及限制经营或特许经营业务的营业执照提供应她人使用。2、保障性住房及群租房租赁。保障性住房或群租房的租赁虽然不会导致租赁合同无效,但并不符合有关法律规定,出租人出租该类房屋，也许会受到有关行政机关的行政惩罚。出租人应当按照法律规定的用途使用房屋，不

24、要贪图一时之利,做违背国家政策法律的行为；承租人也应避免租赁此类房屋，以免因小失大,导致自身利益受损。第二，租赁双方应当在房屋租赁合同中对双方权利义务等事项作出明确商定，以免争议发生。房屋租赁合同中应当明确商定租赁房屋的实际面积、租金的计算措施、提前解除租赁合同的条件及相应责任承当等。出租人应当遵守诚实信用原则,将出租房屋的真实状况向承租人如实告知。承租人也应通过查看租赁房屋所有权证或向权威机构查询等方式,确认房屋性质、房屋面积等基本状况。屋租赁合同履行阶段房屋租赁合同履行阶段，租赁双方都应遵循诚实信用原则,严格履行合同商定的义务。第一,承租人应当以法律规定和合同商定的措施和用途使用租赁房屋，

25、不得擅自变化房屋用途。第二，除非房屋租赁合同中有特别商定,否则承租人对房屋进行装饰装修或扩建,应征得出租人的批准。出租人亦应当时时关注租赁房屋的实际状况,若不批准承租人的装饰装修或扩建行为,应当在懂得或应当懂得承租人行为的合理期限内（一般为半年）提出异议，否则将视为批准承租人的装饰装修或扩建行为。第三,除非房屋租赁合同中有特别商定，否则承租人将房屋转租给第三人，应征得出租人的批准。若承租人未经批准将房屋转租，出租人有权在懂得或应当懂得转租事实的半年内提出异议,规定解除租赁合同。房屋租赁合同纠纷发生阶段房屋租赁合同履行过程中，由于多种主客观因素影响，难免导致纠纷产生。纠纷发生之后,双方当事人应当

26、及时收集证据,采用法律手段保护自己的合法权益。与此同步，双方还需注意：第一,因一方违约导致房屋租赁合同无法继续履行的，守约方应当采用合理措施减少损失扩大，这也是守约方的法定义务之一。如承租人规定提前解除合同而从租赁房屋中搬离的,出租人不能任由房屋空置,而让承租人支付高额的补偿费用;反之,如出租人规定提前收回房屋的,承租人也应采用合理措施，如正在进行装修的应停止装修,或停水停电的状况下应及时将房屋内的物品解决,避免损失进一步扩大。第二,当事人双方批准终结合同或者经审查合同无法继续履行的，双方当事人应当及时办理房屋交接。诉讼期间,双方当事人可以在法院的组织下进行交接，也可自行办理交接。如果当事人一

27、方在法院释明后仍回绝交接的，应当承当此期间的房屋租金或房屋使用费。租赁双方交接房屋时应当办理正式的书面交接手续,对交接进行签字确认,便于法院对交接的程序和时间进行认定，避免当事人遭受不必要的损失。以上是我们针对房屋租赁过程中易浮现的风险点进行的提示。总的来说,作为房屋租赁交易的参与者,租赁双方都应做到如下两方面:一是严格遵守法律规定,切勿为了贪图一时之利钻法律的空子，做出违背国家政策法律的行为;二是严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约。归根结底,租赁双方作为房屋租赁交易的实际参与者,其行为是保证双方实现共赢和增进房屋租赁市场健康发展的核心和主线。也但愿我们今天通报会的内容可觉得规范租赁双方交易行为、引导当事人合理理性维权提供协助。