房地产企业财务分析比率

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1、基本地财务比率分析流动比率 19.42.4债务状况速动比率026060.9钞票比率.10.390.52权益负债比率00710.不良债权比率.91.38.91存货流动负债比率1.641381.55债务偿付比率0.931123负债构造比率1.61.37营运资产与总资产地比率0050.490.56净资产收益率0.210.22015获利能力 总资产收益率0.010.00.03主营业务利润率0.11.150.3成本费用利润率0.10.2102应收账款周转率192615.9710.运营能力应收账款回收期(天）18.692.5434.3流动资产周转率0.18.26.2存货周转率010.2502存货销售期(天

2、)29.614441601.67净资产周转率2.72231.22资产负债率0.9.60.83长期负债比率030.380.44流动负债比率0.58.50.4股东权益比率006.0906主营业务增长率0.371.35.1成长能力应收账款增长率-.020.340.88净利润增长率.08.20.6固定资产投资扩张率.221.-0.33总资产扩张率.751.0.6每股收益增长率.0.12-006偿债能力分析偿债能力是指公司偿付多种到期债务地能力.一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司地长期和短期偿债能力文档收集自网络,仅用于个人学习第一,短期偿债能力.现代经济社会里，“钞票为王”,对于投资

3、大、周期长、容易面临资金链断裂地房地产公司,基于收付实现制计算地钞票流量分析将更能反映房地产公司经营水平,钞票流有时比赚钱更重要.钞票比率反映公司在不依托存货销售及应收款地状况下,支付目前债务地能力,反映公司即时付现能力.从流动比率、速动比率和钞票比率这些直接反映短期偿债能力地指标上,做了一种对比文档收集自网络，仅用于个人学习第二，长期偿债能力.5 家房地产公司地长期偿债能力，选用资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析.文档收集自网络,仅用于个人学习风险水平分析风险指标重要有三个，涉及财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆.在较高经营杠杆系数地状况下,当业务量减少时，利润将

4、以经营杠杆系数地倍数成倍减少;当业务量增长时,利润将以经营杠杆系数地倍数成倍增长这表白经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，公司地经营风险越大.反之,经营杠杆率越低,利润变动越平稳,公司地经营风险越小.经营杠杆地作用品有两面性,当销售收入减少时,经营杠杆会发挥悲观作用,导致息税前利润比同期销售收入减少地速度更快,当销售收人增长时，经营杠杆会发挥积极作用,使息税前利润比同期销收入增长地速度更快文档收集自网络,仅用于个人学习股东获利能力分析本文研究分析地对象皆为上市公司，因此本文针对其股东获利能力进行对照分析.由于杠杆地存在，每股息税前利润地变动与每股收益地变动不一致,每股息税前利润地一种小波动可以导致

5、每股收益地大幅度波动,导致每股收益不稳定地现象.没有负债地公司地每股收益地增幅和其息前税前利润地增幅同样.对有负债地公司来说，息前税前利润地上下波动会导致每股收益更大地波动,并且负债率越高地公司，其波动地幅度就越大.股票市场里地投资者多喜好稳健性,不但愿自己投资地上市公司有太大地波动或者规定更高地回报以补偿其承当地过高地风险.因此本文就每股收益增长幅度和每股息税前利润增长幅度进行对照分析.文档收集自网络,仅用于个人学习营运能力分析营运能力是指公司地经营运营能力,即公司运用各项资产以赚取利润地能力,揭示了公司资金运营周转速度,反映了公司对经济资源管控、运用地效率高下.房地产公司存货占资产比重很大

6、，其存货指标好坏决定项目运营地成败，因此分析房地产公司存货指标尤为垂要.本文选用了存货与收入比、存货周转率和存货周转天数三个具有代表性和重要意义地指标.文档收集自网络，仅用于个人学习赚钱能力分析赚钱能力一般是指公司在一定期期内赚取利润地能力，公司经营业绩地好坏最后可通过公司地赚钱能力来反映.公司赚钱能力指标越高,赚钱能力越强,反映公司地经济效益越好.所选用地三个指标营业利润率、营业毛利率和销售净利率都是用来体现赚钱能力地重要指标.文档收集自网络，仅用于个人学习房地产开发公司比率地计算及其应注意地问题我们就推荐地十个指标地计算进行分析.一、反映赚钱能力地比率地计算1.销售利润率 销售利润率指标重

7、要是从房地产经营地角度来分析开发产品地获利能力,是一定期期公司利润总额与房地产经营收入地比值，表白每百元经营收入获取利润地能力.基本计算公式为：文档收集自网络,仅用于个人学习 利润总额 销售利润率=10 房地产经营收入 公式中，利润总额指房地产开发公司在一定期期内地经营成果总额销售利润率越高,获利能力越强;比率越低，则公司赚钱能力越弱.销售利润率地高下在很大限度上受竞争方式、资本筹措方式、经营特点等众多因素地影响，例如，房地产租赁经营中,看重地也许不是近期地高利润率,而是长期地经营收益或是等待“待价而估”，因此，应当结合本行业平均水平和公司自身地具体状况对销售利润率进行分析文档收集自网络,仅用

8、于个人学习2总资产报酬率 总资产报酬率，也称总资产收益率，是衡量公司运用所有资产以产生利润地高下地一种指标，反映地是公司所有资产地利润与资产之间地比例关系.基本计算公式为：文档收集自网络,仅用于个人学习 利润总额+利息费用 总资产报酬率= 100% 资产总额 式中,利润总额就是损益表中地利润总额，分子中,之因此要加上利息费用,是由于总资产来源于所有者投入地资本和负债两部分，而利息则是从资产运作产生地利润中由公司经营者支付给债权人地那部分利润.资产总额可用年初年末资产总额地平均数，如果资产本期变化不大，也可以用年末数计算.文档收集自网络,仅用于个人学习3.资本金收益率资本金收益率必是用来衡量所有

9、者投入公司地资本金地获利能呼，并反映企业地经营效率.其计算公式为: 净利润 资本金收益率= 100 资本总额对于投资者,将该指标与行业基准收益率或其她项目投资收益率进行对比,以评价以该项目投资地经济性.对于公司经营者,将该指标与同期银行利率或社会资金成本进行对比，作为筹资决策地参照根据.文档收集自网络,仅用于个人学习4.资本保值增值率资本保值增值率反映投资者投入资本地保全性与完整性.其计算公式为: 期末所有者权益总额 资本保值增值率= 100% 期初所有者权益总额 二、反映偿债能力地比率地计算资产负债率资产负债比率，也称为资产负债率或债务比率，是负债总额与资产总额地比例关系，表白负债在公司总资

10、产中所占地比重. 基本计算公式为：文档收集自网络,仅用于个人学习 负债总额 资产负债率= 100% 资产总额 式中，负债总额涉及流动负债和长期负债,资产总额指公司所有资产之和,涉及流动资产、固定资产、长期投资、无形和递延资产及其他资产.文档收集自网络，仅用于个人学习 资产负债比率实际反映了公司资产总额中，有多少是负债形成地,该比率越低,表白公司资产中,所有者权益形成地资产较多,而债权人地债权就越有保证，因此，债权人总是但愿该比率要低某些;但从公司地角度看,该比率过低，表白公司未较好地运用举债经营地方略，不利于扩大经营规模，将丧失举债经营也许带来地多种收益或赚钱（固然，举债并不是总给公司带来赚钱

11、，只有当公司运用资本地利润水平高于资金成本时才会如此）.文档收集自网络，仅用于个人学习2.流动比率 流动比率，又称营运资本率,是指流动资产与流动负债之间地比例关系,是公司短期偿债能力分析中地一种重要指标.基本计算公式为：文档收集自网络,仅用于个人学习 流动资产 流动比率 流动负债 流动比率表白每元流动负债有几元地流动资产来补偿，也即对于流动负债支付能力具有何种限度地准备.一般而言,从短期债权人来看，流动比率越高,表白资产变现能力越大,流动性越强,公司归还债务地保证就越大，偿债能力越强.因此,较高地流动比率对债权人有利.但是,从公司地角度看，过高地流动比率意味着流动资产数额较大,也许存在超储、积

12、压、挥霍，资产没有得到有效地运用.反之，过低地流动比率则意味着公司偿债能力不强,甚至无法应付正常经营地需要文档收集自网络，仅用于个人学习 一般觉得,流动比率为2是比较抱负地，但受行业特点、季节性、赊销或赊购条件等若干因素地影响,无法拟定一种各行业共同地流动比率抱负原则一般状况下，营业周期短,采购条件好,无明显季节性地生产行业（或公司)，由于不需要保存较高地存货，其正常流动比率较低，反之，营业周期愈长，正常地流动比率也就愈高，因此,不能单纯就各行业目前地流动比率地高与低进行比较和评价.房地产公司由于受开发周期长地特点地影响,在不同步点上,流动资产地分布和构造也许会有很大地差别，此外,公司基于长期

13、经营地需要，也也许保存较多地流动性相对较差地存货资产（房地产公司地商品房、经营房和周转房均视为存货）,因此采用流动比率分析房地产公司短期偿债能力时，需要结合公司流动资产地构成状况或其她偿债能力指标进行评价,才干得出较为可靠地结论.文档收集自网络,仅用于个人学习3.速动比率 速动比率又称酸性测试比率，是指公司速动资产与流动负债地比例关系所谓速动资产，是指可以立即或短期内变现，能用于直接支付地那部分资产,涉及货币资金、短期投资、应收款项(涉及应收票据、应收帐款净额、预付帐款、其她应收款)等各项可以迅速支付流动负债地资产速动比率表白公司可迅速资金化地资产偿付流动负债地保证限度.速动比率是短期偿债能力

14、分析地一种重要指标.基本计算公式为:文档收集自网络，仅用于个人学习 速动资产 速动比率= 流动负债 相对于固定资产而言，公司地流动资产具有较强地流动性,但流动资产内部各项目之间地流动性又有很大地差别,货币资金、短期投资、应收款项等流动性强、变现能力较强，变现速度快;而存货则需通过生产和销售等环节才干变现，变现性慢且具有不拟定性,因此,虽然流动比率比较高，但如果流动资产过多占用于存货上，速动比率非常低,公司地支付能力也不能算是良好地.文档收集自网络，仅用于个人学习 一般觉得，速动比率最低为1较为抱负,也即公司地速动资产可以所有抵偿流动负债较为抱负.当我们运用比率分析措施对房地产公司偿债能力进行分

15、析时，应注意房地产开发经营地周期性和时间性,在某些时点上，速动比率也许比较低(例如开发投资大量投入而销售租赁经营尚未开始或刚刚开始之时）,但不一定意味着公司陷入了债务困境.文档收集自网络，仅用于个人学习三、反映营运能力地比率地计算1流动资产周转率 流动资产周转率是指在特定期期内，产品销售收入与流动资产平均余额之间地比例关系,它反映公司一定期期内流动资产地周转次数和周转天数.由于公司流动资产流动性大,变现能力强，是流动负债归还地直接来源,因此,考察公司偿债能力时，分析流动资产地周转速度和运作效率也许比总资产周转率分析更具故意义.文档收集自网络,仅用于个人学习 产品销售收入 流动资产周转次数= 流

16、动资产平均余额 流动资产周转天数=计算期天数流动资产周转次数2存货周转率 存货周转率是指某一特定期间内销售成本与存货平均余额之间地比例关系,用以衡量存货周转速度地快慢，反映公司存货有无积压、局限性以及公司组织销售地能力.一般而言，存货周转率高，表白公司采购合理，销售顺畅,资产流动性较强，短期偿债能力也强但存货周转率过高，则要查明与否有采购局限性、停工待料、采购次数多、采购成本高地状况.存货周转率也用存货周转次数和存货周转天数表达计算公式为: 文档收集自网络,仅用于个人学习 销货成本 存货周转次数= (期初存货+期末存货)/2 存货周转天数计算期天数/存货周转次数 房地产公司经营,不仅有销售经营

17、，尚有租赁经营,在租赁经营中,销货成本为经营分摊成本,而存货则为开发产品地摊余成本及其他存货之和,加上由于不同公司采用不同地会计解决措施(存货计价中地先进先出法、后进先出法、加权平均成本法等)，会对存货价值产生影响,因此，在对公司不同步期存货周转率进行比较,或是与同行业公司进行比较时,应特别加以注意由于经营房地“周转期”一般很长，也许在存货中占有相称大地份额,因此，在也许地状况下,应将经营房和其他存货辨别开来进行分析，以提高评价地可靠性.文档收集自网络,仅用于个人学习3.应收帐款周转率应收账款周转率是指特定期期内赊销净额与应收账款平均余额地比例关系，它反映公司在特定期间内收回赊销账款地能力,也

18、就是客户在此期间地偿债能力，应收账款周转率还可以反映公司地信用额度与否恰当、信用政策与否有效.应收账款周转率用周转次数和周转天数表达.文档收集自网络,仅用于个人学习 应收账款周转次数是指在特定期间内应收账款转变为钞票(货币资金)地平均次数，表白应收账款地变现能力.基本计算公式为:文档收集自网络,仅用于个人学习 赊销总额 应收账款周转次数= 应收账款平均余额四、房地产开发公司比率计算应注意地问题之一：是手段而非目地.比率分析是手段,不同使用者其目地不同，使用该手段地侧重点也不同.投资者则关怀是公司赚钱能力指标，这是投资者开办公司地初衷,也是公司地经营目的和方向.债权人则关怀公司地偿债能力和营运能

19、力，特别是资产负债率、流动比率和速动比率.文档收集自网络，仅用于个人学习 2现代公司常常作为投资者参予经济活动,其关怀地赚钱能力重要体目前如下两个指标:(1).资本保值增值率.公司应当针对所投资地具体项目和具体地被投资公司地状况,借助该被投资公司地资产负债表和本公司地对外投资明细表(见表3-6)，分别计算各具体投资类别和项目地资本保值增值比率，并分析因素，贯彻到产权代表人地责任考核上.文档收集自网络，仅用于个人学习 （）资本金收益率.考虑公司对外投资地具体时间,股权地变化与调节和实际可供支配收益等因素，应采用下列计算公式:文档收集自网络，仅用于个人学习 实际收益额 资本金收益率= 加权平均资本

20、金 分子为净利润扣除法定盈余公积金，公益金和任意盈余公积金后地剩余额才为投资者可供支配地实际收益额.分母应考虑公司投入资本金地时间，期内股权变更与调节等因素后加权平均计算资本金.该指标也应针对不同投资项目和被投资公司进行分别计算和分析.文档收集自网络,仅用于个人学习3不管对投资者还是对债权人而言,过高地资产负债率都意味着严重地财务风险.因而管理当局应加强其监控并努力减少，具体措施如下：文档收集自网络,仅用于个人学习()增长公司赚钱,使得资产增长,所有者权益地盈余公积和未分派利润增长.()加强资产监管，盘活帐外资产,使得资产增长,所有者权益增长.(3)减少负债,增长所有者权益，在政策容许和条件成

21、熟时，实行债权转股权地债务重组方案.(4)运用银行核销版权声明本文部分内容,涉及文字、图片、以及设计等在网上收集整顿。版权为张俭个人所有Ti icle cludes some r, inludng ext,pctures, ad deinCorigh is Zg Jias psoal owership顾客可将本文的内容或服务用于个人学习、研究或欣赏,以及其她非商业性或非赚钱性用途，但同步应遵守著作权法及其她有关法律的规定，不得侵犯本网站及有关权利人的合法权利。除此以外,将本文任何内容或服务用于其她用途时,须征得本人及有关权利人的书面许可，并支付报酬。Users may se tecontent

22、sor evie ois artleforpersonl stuy, reseac oaprecton, and oternn-comriloon-roit prposes, u at the same tm, they sl abid b the pvsions of opyrigh lawand other elevant laws, and allno inringe upo telegtiate rghts of this witeanditsreleant bliges.In dditon, we y cnten or serceofthisaricle is ued fr oth

23、urpoes, written perisionnd reunrationsallbe bad rom th perso conceed ad th rlevnt obigee.转载或引用本文内容必须是以新闻性或资料性公共免费信息为使用目的的合理、善意引用，不得对本文内容原意进行曲解、修改,并自负版权等法律责任。Rprductinor otation o he content of this tcle mustbe resonabn god-faith ctao fo h s of new oriomatie public fre informaon. It shll nt isinerptor modify te orignal ntntonof h contet his article，andsallbear eal liablity suh a coprig